第二章控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制內(nèi)容與方法

1、第二章控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制內(nèi)容與方法第二節(jié)第二節(jié) 控制性詳細(xì)規(guī)劃指控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的確定方法標(biāo)的確定方法m控制性詳細(xì)規(guī)劃的核心內(nèi)容是其各項控制指標(biāo)，可以分為規(guī)定性控制指標(biāo)和引導(dǎo)性控控制性詳細(xì)規(guī)劃的核心內(nèi)容是其各項控制指標(biāo)，可以分為規(guī)定性控制指標(biāo)和引導(dǎo)性控制指標(biāo)兩大類，十三小項。制指標(biāo)兩大類，十三小項。m1 1用地性質(zhì)：城市規(guī)劃管理部門根據(jù)城市總體規(guī)劃的需要，對具體用地所規(guī)定的用途。用地性質(zhì)：城市規(guī)劃管理部門根據(jù)城市總體規(guī)劃的需要，對具體用地所規(guī)定的用途。m2 2用地面積用地面積m3 3建筑密度：指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例，可以反映出一建筑密度：指一定地塊內(nèi)所有建筑物的

2、基底總面積占用地面積的比例，可以反映出一定范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。定范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。m4 4容積率：指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值，是表述地塊開發(fā)強(qiáng)度和容積率：指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值，是表述地塊開發(fā)強(qiáng)度和評價城市土地開發(fā)利用合理程度的一項重要指標(biāo)。評價城市土地開發(fā)利用合理程度的一項重要指標(biāo)。m5 5建筑高度建筑高度/ /層數(shù)層數(shù)m6 6綠地率：指一定地塊內(nèi)各類綠化用地總面積占該地塊總面積的比例，它是調(diào)節(jié)、制約綠地率：指一定地塊內(nèi)各類綠化用地總面積占該地塊總面積的比例，它是調(diào)節(jié)、制約開發(fā)容量，保證建設(shè)用地基本環(huán)境質(zhì)量的關(guān)鍵性指標(biāo)。開發(fā)容量，

3、保證建設(shè)用地基本環(huán)境質(zhì)量的關(guān)鍵性指標(biāo)。m7 7公建配套項目公建配套項目m8 8建筑后退道路紅線建筑后退道路紅線m9 9建筑后退用地邊界建筑后退用地邊界m1010社會停車場庫社會停車場庫m1111配建停車場庫配建停車場庫m1212地塊出入口方位，數(shù)量和允許開口路段地塊出入口方位，數(shù)量和允許開口路段m1313建筑形體，色彩，風(fēng)格等城市設(shè)計內(nèi)容建筑形體，色彩，風(fēng)格等城市設(shè)計內(nèi)容m控制性詳細(xì)規(guī)劃控制指標(biāo)體系的確定通常是以建筑密度和容積率的確定為核心的，在規(guī)劃實踐中，對于建筑密度和容積率的指標(biāo)賦值主要有四種方法m一、城市整體強(qiáng)度分區(qū)原則一、城市整體強(qiáng)度分區(qū)原則：根據(jù)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)區(qū)位理論，從宏觀、中觀、微觀

4、三個層面，確定城市開發(fā)總量和城市整體強(qiáng)度即核心指標(biāo)建筑密度和容積率，建立城市強(qiáng)度分區(qū)的基準(zhǔn)模型和修正模型，進(jìn)行各類主要用地的強(qiáng)度分配，為確定地塊容積率、制定地塊密度細(xì)分提供原則性指導(dǎo)。m優(yōu)點(diǎn)：在區(qū)位理論基礎(chǔ)上，將分區(qū)管理控制向系統(tǒng)化，數(shù)據(jù)化，精細(xì)化方向大大推進(jìn)，是城市規(guī)劃控制管理中各項指標(biāo)的確定更具嚴(yán)密性，進(jìn)一步提高了控制性詳細(xì)規(guī)劃編制、指標(biāo)制定的科學(xué)性。m缺點(diǎn)：分區(qū)推導(dǎo)模型內(nèi)容體系構(gòu)建尚待進(jìn)一步探討，模型中各項因子選擇和推導(dǎo)過程中各因子所占比重的確定因素，對于分區(qū)控制合理性程度，密度分配結(jié)果有很大影響。m案例分析1）深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市密度分區(qū)研究 宏觀：以城市總體規(guī)劃確定的用地規(guī)模人口為土地供

5、應(yīng)的基本參考，根據(jù)城市社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來趨勢，結(jié)合相關(guān)經(jīng)驗類比分析 各類建筑的需求數(shù)量以及城市建筑總量的比例。通過綜合權(quán)衡社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展建筑需求總量和環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)可接受程度 確定城市整體密度。 中觀：遵循微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)效率原則，以交通區(qū)位、服務(wù)區(qū)位、和環(huán)境區(qū)位作為密度分區(qū)基本影響因素，按各因素空間格局和影響權(quán)重將城市空間劃分為若干基準(zhǔn)密度分區(qū)，確定不同開發(fā)強(qiáng)度區(qū)域的整體結(jié)構(gòu)建立基準(zhǔn)模型；再在效率原則基礎(chǔ)上引入生態(tài)原則、安全原則、美學(xué)原則或文化原則等來修正基準(zhǔn)模型，將模型進(jìn)行拓展，形成基于效率原則的基準(zhǔn)密度分區(qū)和基于其他原則的修正密度分區(qū)。修正的結(jié)果可能提高和降低城市局部地區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度。 微觀：對個密度

6、分區(qū)當(dāng)中具體的地塊密度進(jìn)行細(xì)分。m2）武漢市主城區(qū)用地建筑強(qiáng)度研究 宏觀：確定城市總體建設(shè)目標(biāo)及人口合理分布 中觀：確定城市合理強(qiáng)度分布結(jié)構(gòu)，形成強(qiáng)度分區(qū)體系，測算用地基準(zhǔn)容積率 微觀：分析用地強(qiáng)度的變化規(guī)律，制定出基準(zhǔn)容積率在交通區(qū)位、用地規(guī)模、場地朝向等條件發(fā)生變化的情況下用地建設(shè)強(qiáng)度的調(diào)整系數(shù)，并最終確定出格強(qiáng)度分區(qū)內(nèi)的各類建設(shè)用地的強(qiáng)度指標(biāo)上限，作為控制性詳細(xì)規(guī)劃編制和用地建設(shè)管理的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。 城市整體強(qiáng)度分區(qū)原則法從城市建筑總量確定到地區(qū)強(qiáng)度分配，再到具體地塊強(qiáng)度分配，逐級進(jìn)行強(qiáng)度控制，系統(tǒng)結(jié)構(gòu)清晰明了。較之傳統(tǒng)從單個局部地塊出發(fā)，就地塊論地塊制定容積率的做法，城市整體強(qiáng)度分區(qū)法從全

7、局出發(fā)，宏觀控制規(guī)劃地塊開發(fā)總量，進(jìn)而確定局部地塊開發(fā)強(qiáng)度和建筑密度，層層推進(jìn)，為控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)確定提供參考與外部框架，更顯其全局性與科學(xué)性的特點(diǎn)，適用性較強(qiáng)。 二、人口指標(biāo)推算法二、人口指標(biāo)推算法 通過總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃確定的分區(qū)人口密度和地塊環(huán)境容量等來確定規(guī)劃區(qū)的規(guī)劃人口總量，并以人口總量與人均用地指標(biāo)的乘積來推算地塊內(nèi)的建筑總量，從而確定該地塊的容積率的方法。 1 環(huán)境容量推算法，基于環(huán)境容量的可行性來制定控制性指標(biāo)，即根據(jù)建筑條件、道路交通設(shè)施、市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的狀況及可能的發(fā)展規(guī)模和需求，按照規(guī)劃人均標(biāo)準(zhǔn)推算出容納的人口規(guī)模及相應(yīng)的容積率等各項指標(biāo)。優(yōu)點(diǎn)：計算比較簡便，其

8、結(jié)果較為準(zhǔn)確；缺點(diǎn)：指標(biāo)確定因素較單一，綜合適應(yīng)性不強(qiáng)。 建設(shè)用地面積=現(xiàn)狀或規(guī)劃用水量/單位建設(shè)用地綜合用水量 人口容量=建設(shè)用地面積/人均建設(shè)用地指標(biāo)值 建筑總量=規(guī)劃人均建筑面積*人口容量 2 分區(qū)人口密度推算法，根據(jù)總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃對控制性詳細(xì)規(guī)劃范圍內(nèi)的人口容量以及城市功能的規(guī)定，提出人口密度和居住人口的要求；按照各個地塊的居住用地面積，推算出各地塊的居住人口數(shù)；再根據(jù)規(guī)劃期內(nèi)的人均居住用地、人均居住建筑面積等，就可以推算出某地塊的容積率、建筑密度、建筑高度等控制指標(biāo)。優(yōu)點(diǎn)：資料收集簡單，計算方法簡單；缺點(diǎn)：對上位規(guī)劃依賴性強(qiáng)，對新出現(xiàn)的情況適應(yīng)性不夠，且指適用于以居住為主的地塊。

9、 規(guī)劃范圍內(nèi)居住用地總面積=人口容量*人均居住用地面積 地塊人口容量=地塊居住用地面積/近期人均居住用地面積 地塊居住建筑量=地塊人口容量*人均居住建筑面積；同理計算出其他類型建筑量，與地塊居住建筑量求和得到地塊建筑總量 地塊容積率=地塊建筑總量/地塊面積 地塊停車位個數(shù)=地塊建筑量*停車位配置標(biāo)準(zhǔn)三典型實驗法三典型實驗法 根據(jù)規(guī)劃意圖進(jìn)行有目的的形態(tài)規(guī)劃，依據(jù)形態(tài)規(guī)劃平面計算出相應(yīng)的規(guī)劃控制指標(biāo)，再根據(jù)經(jīng)驗指標(biāo)數(shù)據(jù)，選擇相關(guān)控制指標(biāo)，兩者權(quán)衡考慮，用作地塊的控制指標(biāo)。優(yōu)點(diǎn)：形象性、直觀性，便于掌握，對研究空間結(jié)構(gòu)較有利；缺點(diǎn)：工作量大且存在較大局限性和主觀性。 案例：重慶市茶園城市副中心控制

10、性詳細(xì)規(guī)劃 先組織編制了茶園城市副中心城市設(shè)計，在交通結(jié)構(gòu)、建筑規(guī)模、建筑布局以及景觀要素等規(guī)劃研究的基礎(chǔ)上對開發(fā)強(qiáng)度。建筑高度、體量、后退控制和邊界、色彩、風(fēng)格、天際線、視廓等要素進(jìn)行了引導(dǎo)和控制，然后在城市設(shè)計的基礎(chǔ)上，對規(guī)劃方案進(jìn)行深化和調(diào)整，優(yōu)化用地布局，合理細(xì)分土地，細(xì)化相關(guān)的指標(biāo)體系等，最后編制完成重慶市茶園城市副中心控制性詳細(xì)規(guī)劃。四經(jīng)濟(jì)測算法四經(jīng)濟(jì)測算法 根據(jù)土地交易、房屋搬遷、項目建設(shè)等方面價格與費(fèi)用等市場信息，在對外開發(fā)項目進(jìn)行成本效益分析的基礎(chǔ)上，確定一個合適的容積率，使開發(fā)建設(shè)主體能獲得合理的經(jīng)濟(jì)回報，保證項目的順利實施。優(yōu)點(diǎn)：科學(xué)性，可實施性強(qiáng)；缺點(diǎn)：結(jié)果不夠準(zhǔn)確 案

11、例：泉州古城控制性詳細(xì)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)分析實例五類比法（經(jīng)驗歸納統(tǒng)計法）五類比法（經(jīng)驗歸納統(tǒng)計法） 通過分析比較與規(guī)劃建設(shè)在性質(zhì)、類型、規(guī)模等方面具有相類似特性的控制性詳細(xì)規(guī)劃項目案例，選擇確定相關(guān)控制指標(biāo)，如容積率、建筑密度、綠化率 等。優(yōu)點(diǎn)：簡單、直觀、明確；缺點(diǎn)：只能在類似的規(guī)劃項目中選取控制指標(biāo)數(shù)值，如有新情況出現(xiàn)則難以把握，通常情況下現(xiàn)狀條件單一的地塊更適用于本法。 以上的所有方法各有特點(diǎn)，應(yīng)根據(jù)規(guī)劃項目條件、內(nèi)容、目標(biāo)的不同，有針對性的選擇使用。以上的所有方法各有特點(diǎn)，應(yīng)根據(jù)規(guī)劃項目條件、內(nèi)容、目標(biāo)的不同，有針對性的選擇使用。當(dāng)然每種方法在確定指標(biāo)時都難免存在偏頗和不足，所以，實際工作中一

12、般鼓勵采用多種方法相當(dāng)然每種方法在確定指標(biāo)時都難免存在偏頗和不足，所以，實際工作中一般鼓勵采用多種方法相互印證，綜合運(yùn)用多種可能的方法來確定并校正規(guī)劃控制指標(biāo)?；ビ∽C，綜合運(yùn)用多種可能的方法來確定并校正規(guī)劃控制指標(biāo)。泉州古城控制性詳細(xì)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)分析實例泉州古城控制性詳細(xì)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)分析實例1、背景背景 20世紀(jì)90年代，泉州古城面臨空前的沖突，一方面是具有高度文化價值，曾經(jīng)燦爛輝煌的古建筑，一方面是迅速膨脹的房地產(chǎn)開發(fā)。（1）大量實踐表明，舊城改造必須以新區(qū)開發(fā)為前提，舊城人口才能松動，舊城改造才能成功。而泉州市古城更新完善卻沒有新區(qū)開發(fā)配合，致使古城更新完善不得不就古城論古城，難度很大。（2）基礎(chǔ)

13、設(shè)施欠賬太多，迫切需要改善。但政府財政無力支持，只有依靠房地產(chǎn)開發(fā)來帶動。外商開發(fā)房地產(chǎn)，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施，成為城市政府當(dāng)前首先考慮并予以支持的大事。（3）古城人口密集，商業(yè)價值高，從純房地產(chǎn)角度考慮，利潤頗豐，深受外商青睞。 （4）國家政府鼓勵發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)迅速發(fā)展。 2房地產(chǎn)投資市場簡析2、房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)投資分析 從1992年起，泉州市區(qū)各類建設(shè)用地全面實行了有償有期限使用制度，主要采用有償出讓和有償劃撥兩種。營業(yè)性、商品房用地以有償出讓方式取得使用權(quán)，工業(yè)企業(yè)、城市公共設(shè)施、行政機(jī)關(guān)等用地采用有償劃撥的方式取得土地使用權(quán)。古城建設(shè)用地有償使用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見（附表1-1）。城市

14、土地制度改革之后，房地產(chǎn)市場形成，其結(jié)構(gòu)如下 在這種市場機(jī)制中，地產(chǎn)商與政府的關(guān)系是最關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)。政府是城市宏觀利益的代言人，地產(chǎn)商則受利益導(dǎo)向；政府以提高名城的價值，美化城市景觀，改善人民的居住水平和城市基礎(chǔ)設(shè)施為目標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃，地產(chǎn)商以通過舊城改造獲取最大利潤為目標(biāo)，其矛盾是尖銳的。泉州房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r泉州房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 1）潛因：人多地少，土地稀缺是泉州市的一大特征。由于城市可擴(kuò)展用地不足，同時泉州市區(qū)作為區(qū)域中心在泉州市城市化進(jìn)程中擔(dān)任重要角色，導(dǎo)致地價上升的潛力很大。和臺灣相比，泉州市的人口密度與臺灣相近，均在2.192萬人km左右。 2）地價：1992年，泉州市土地管理局完成的泉州

15、市地區(qū)土地定級技術(shù)報告(以下簡稱報告)測定了古城現(xiàn)狀地價。 報告綜合考慮商業(yè)服務(wù)繁華度、交通通達(dá)度、基本生活設(shè)施完備度，公用服務(wù)設(shè)施便利度、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度，并參考土地隱形市場，將古城土地分為五級：I級：由l段南北向和3段東西向繁華街道及其兩側(cè)土地構(gòu)成，占地80ha。即中山路、打錫巷，九一路大部、涂門街及義全宮巷、泉秀路西段。II級：由中山路、東街、天后路等包圍的區(qū)域和繁華街道兩側(cè)用地組成，占地210ha。包括市政府、百源新村、泉州五中等。III級：分布于II級地外圍，占地約200ha。包括體育場、實驗小學(xué)、金山新村、開元寺、東門等。IV級：分布于級地外圍，占地約200ha。包括新華北路的工廠區(qū)

16、、華僑新村、小山新村、紅梅新村、泉州衛(wèi)校等。V級：分布于級地外圍，占地約l00ha。主要包括環(huán)城路，堤后路一帶。根據(jù)抽樣調(diào)查和統(tǒng)計處理，測算級差地租見（附表1-2）。3）趨勢：泉州市的房地產(chǎn)市場尚未健全。因而很難判定趨勢，但是，參考臺灣的情況，可以看出一些規(guī)律。影響房地產(chǎn)價格的因素很多，現(xiàn)以經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和物價指數(shù)分析（附表1-3）。隨著泉州市房地產(chǎn)市場的健全和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，泉州市房地產(chǎn)價格也必然上升3 3、成本分析、成本分析（1）土地價格成本T根據(jù)馬克思的地租理論，有地價=地租利息率。則泉州市的土地價格估算（見附表1-4）。 土地價格若按目前泉州的實際情況，其組成如下： Pl土地綜合配套費(fèi)；P2

17、拆遷費(fèi)，主要包括過渡費(fèi)、搬遷費(fèi)、提前獎勵費(fèi)和營業(yè)補(bǔ)償費(fèi)； P3回遷安置費(fèi)。 （2）建筑造價成本主要包括建筑安裝工程和區(qū)內(nèi)配套工程兩項費(fèi)用。 （3）開發(fā)管理費(fèi)、各項稅收和不可預(yù)見的費(fèi)用。 銷售價格分析銷售價格分析泉州市主干道沿線房產(chǎn)價格上升很快，其原因來自兩個方面。如前所述，區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮，城市化進(jìn)程加快，土地稀缺性等因素造成的正常上升。 古城改造尚未開始，新區(qū)開發(fā)進(jìn)展較慢，房地產(chǎn)的供給與需求失衡，人為炒高房產(chǎn)價格，這是非正常價格。目前，泉州市商品房售價為1600元m，商店售價500012000元m，估計規(guī)劃實施以后，價格會有所回落。本報告房屋售價也按照泉州市店面租金分布規(guī)律進(jìn)行分級分類（附表1-

18、5）。利潤分析利潤分析國家規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有法定利潤，級企業(yè)為5，二級企業(yè)為4，三級企業(yè)為3，泉州市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為三級企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)有其自身規(guī)律，如附圖1-2所示。古城改造開始以后，古城容積率越高，意味著房屋供給量越高，總需求相對穩(wěn)定，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格回落，見價格曲線P。當(dāng)古城開發(fā)容積率為FAR1時，開發(fā)利潤為P1B1，當(dāng)開發(fā)容積率升高為FAR2時，建筑造價成本降至B2的最低點(diǎn)，但房地產(chǎn)價格也隨供給增加而降至P2，因而較高容積率FAR2所獲利潤反而低于FAR1時的利潤。繼續(xù)增加容積率至FAR3，成本增加，價格降低，利潤P3B3降到法定利潤。此時容積率繼續(xù)增加意味著投資受損。當(dāng)開發(fā)容積率達(dá)

19、到FARO時，處于零利潤狀態(tài)。通過上述分析，泉州古城保護(hù)與改造應(yīng)限制容積率在FAR1FAR2之間，這是因為： 古城總體規(guī)劃提出開發(fā)新區(qū)疏解古城的戰(zhàn)略。從名城保護(hù)的角度出發(fā)，也宜逐步疏解現(xiàn)代工商業(yè)職能。限制容積率，可以維持古城房屋高昂的售價，政府可以獲得超額的利潤，同時降低對古城房屋的需求，在新的供需水平達(dá)到平衡，達(dá)到降低價格、降低地價的目的，通過法律、經(jīng)濟(jì)手段達(dá)到保護(hù)古城的目的。實行較低容積率政策還可以促進(jìn)新區(qū)開發(fā)，增加新區(qū)的房屋需求。因為總需求是相對穩(wěn)定的，隨著經(jīng)濟(jì)水平的增長而穩(wěn)定上升，古城因房屋價格高昂導(dǎo)致古城房屋的需求量減少，必然增加對新區(qū)較低價格的房屋需求。所以，我們對房屋售價的確定，

20、是根據(jù)房屋售價的現(xiàn)狀水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房價的影響，較低容積率政策，住房開發(fā)增加供給引致房價降低等諸要素綜合考慮得出的。針對每個古城而言，隨著容積率的增加，價格相對穩(wěn)定，成本變化引致利潤變化，如附圖1-3所示。當(dāng)開發(fā)容積率為FARl時，利潤為P1B1，此時為法定利潤，超過該容積率，可以獲得超額利潤。當(dāng)開發(fā)容積率為FAR2時，利潤升為P2B2，超額利潤達(dá)到最大。當(dāng)開發(fā)容積率為FAR3時，利潤回到P3B3的法定利潤水平。在FAR1FAR3之間，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營才能進(jìn)行，我們把FARl稱為最低經(jīng)濟(jì)容積率，把FAR3稱為最高經(jīng)濟(jì)容積率，把FAR2稱為經(jīng)濟(jì)容積率。下面我們將測算最低經(jīng)濟(jì)容積率FARl，以保證古

21、城控制性詳細(xì)規(guī)劃的指標(biāo)不低于這一水平，使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者有利可圖。最高經(jīng)濟(jì)容積率及經(jīng)濟(jì)容積率和規(guī)劃沖突不大，不再計算。(附圖1- 2 古城房地產(chǎn)開發(fā)供需關(guān)系曲線圖、附圖1- 3 街坊房地產(chǎn)開發(fā)價格分析圖見書P352頁）古城分街坊最低容積率估算古城分街坊最低容積率估算采用公式：式中 P1 土地綜合配套費(fèi)；P2 拆遷費(fèi)；P3 回遷安置費(fèi)；P4 建安費(fèi)；P5 經(jīng)營費(fèi)；P6 稅收及不可預(yù)見費(fèi)；R 國家法定利潤；X1 售價；得出古城28個街坊最低經(jīng)濟(jì)容積率（附表1-6）附表1-6 古城28個街坊改造容積率估算指數(shù)表附表1-7 古城28個街坊改造最低經(jīng)濟(jì)容積率表 由附表1-7可以看出, 在保護(hù)古城風(fēng)貌和促

22、進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的前提下，古城最低容積率小于2的11個街坊是: 11、14、15、16、20、21、23、24、26、27、28。其余17個街坊如果在現(xiàn)行政策下要改造的話，則必然以犧牲古城環(huán)境質(zhì)量,破壞古城風(fēng)貌為代價。如果古城改造不進(jìn)行通盤考慮，先完成11個街坊的舊城改造，那么其余17個街坊的舊城改造將陷入困境。建議舊城改造要統(tǒng)籌兼顧全面安排，近遠(yuǎn)期結(jié)合，執(zhí)行同一政策。不同地段的開發(fā)要相互搭配，綜合改造，完成古城更新完善的任務(wù)。 上表的假設(shè)前提是，現(xiàn)狀建筑分布均勻。那么居住用地容積率是指開發(fā)純居住的最低經(jīng)濟(jì)容積率。商業(yè)用地容積率是指開發(fā)純商業(yè)的最低經(jīng)濟(jì)容積率。若開發(fā)一個街坊，改造新建居住建筑和商業(yè)

23、建筑的比重分為R%、C%，則本街坊的最低容積率為: 最低經(jīng)濟(jì)FAR=居住FARR%+商業(yè)FARC% 商業(yè)建筑比重越大，則最低經(jīng)濟(jì)容積率越低。 上表所列期望平均容積率是在商業(yè)與居住各半的情況下最低容積率。根據(jù)實際開發(fā)的住宅與商業(yè)辦公的比例形成最低經(jīng)濟(jì)容積率（見附表1-7）古城房地產(chǎn)投資可行性的抽樣估計古城房地產(chǎn)投資可行性的抽樣估計在泉州市古城控制性詳細(xì)規(guī)劃中，為判定土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)可行性，特作近期或中期開發(fā)的11個地塊的抽樣分析。分析的原則是： 土地利用最優(yōu)原則：這是房地產(chǎn)估價中的一條原則，指在土地利用達(dá)到最優(yōu)，最充分的狀況下進(jìn)行的評估。 估價最不利原則：指在成本分析和銷售價格分析中，盡量

24、從最不利的角度出發(fā)。如成本分析中的回遷安置費(fèi)采用拆一賠一的辦法等，以確保盈利的可靠性。設(shè)定：S地塊面積；JX現(xiàn)狀建筑總面積；RX現(xiàn)狀居住建筑面積；CX現(xiàn)狀商業(yè)和辦公建筑面積；ZX現(xiàn)狀其他建筑面積；BC1現(xiàn)狀建筑密度；FAR1現(xiàn)狀容積率；JG規(guī)劃建筑總面積；RG規(guī)劃居住建筑面積；CG規(guī)劃商業(yè)和辦公建筑面積；ZG規(guī)劃其他建筑面積；BC2規(guī)劃建筑密度；FAR2規(guī)劃容枳率。（1）成本分析P1土地綜合配套費(fèi)：按照泉州市人民政府181號文件分為三級，取上限。P2拆遷費(fèi)：合并搬遷過渡費(fèi)、搬家費(fèi)、提前獎勵費(fèi)、營業(yè)補(bǔ)償費(fèi)。計4000 元/人。P3回遷安置費(fèi)：按拆一賠一計算。P4建安費(fèi):合并建筑工程和配套工程費(fèi)。

25、計多層700元m，高層1200元m P5經(jīng)營費(fèi)：合并開發(fā)管理費(fèi)、營業(yè)稅。計8。P6投資方向調(diào)節(jié)稅；計住宅5，商場30。P9不可預(yù)見費(fèi)用：計10。（2）銷售價格分析參照土地局土地分級報告中分析的店面租金分布規(guī)律，將古城內(nèi)房屋售價分為二類四級。I級:中山路、打錫港、九一路大部、涂門街、義全宮巷和泉秀路西段一帶。住宅售價(R I)1500元m，商場售價(C I)8000元m。II級:I級地外圍、東街、天后路一帶。住宅售價(R II)1400元m，商場售價(C II)6 000元m。級：級地外圍。住宅(R III)1300元m，商場(C III)4000元m。級：新華路上廠區(qū)、小山新村等一帶。住宅(R IV)1200元