淺議商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)的效力

1、淺議商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)的效力摘 要本文通過(guò)對(duì)今年以來(lái)商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程當(dāng)中常見(jiàn)的一些糾紛問(wèn)題進(jìn)行和分析，凸顯了我國(guó)目前的線性法律對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛問(wèn)題當(dāng)中，購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)在適用法律方面的不足，提出了相關(guān)的建議。本文運(yùn)用了案例結(jié)合分析還有理論分析的方法啊，針對(duì)目前的預(yù)售合同糾紛存在的交付延遲等問(wèn)題，提出了相關(guān)的建議。通過(guò)更加嚴(yán)格的限制格式條款的形式，賦予購(gòu)房者一定的時(shí)間，這樣可以仔細(xì)閱讀分析條款來(lái)保障購(gòu)房者的權(quán)利。與此同時(shí)，筆者希望通過(guò)對(duì)于懲罰性賠償?shù)钠占?，?lái)限制開(kāi)發(fā)商的行為，當(dāng)購(gòu)房者的權(quán)利受到侵害的時(shí)候，就可以減少其經(jīng)濟(jì)損失。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)法 商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛 確認(rèn)書(shū) 效力Ab

2、stract Through this year, commercial housing in the sale process of common some disputes and analysis, highlighting the current linear law for the contract for the sale of commercial housing disputes, housing handover confirmation Book deficiencies in the application of the law, put forward relevant

3、 suggestions. In this paper, a case study is used to analyze the problem of the delivery delay of the sale contract disputes, and the related suggestion is put forward. By the more stringent restrictions on the form of the terms of the format, giving buyers a certain time, so that carefully read the

4、 terms of the analysis to protect the rights of buyers. At the same time, I hope that through the popularization of punitive damages, to limit the behavior of the developers, when the purchase of the rights of the house, can reduce its economic losses. Keywords: Real Estate Law commercial housing sa

5、les disputes confirmation of the validity of the book目錄引言1一、購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)的法律性質(zhì)1 （一）購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)的概念及其內(nèi)容1 （二）購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)的交易地位2二、購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的濫用2 （一）購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)濫用的實(shí)例2 （二）購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)濫用的危害3 1、締約過(guò)失責(zé)任3 2、違約責(zé)任4 （三）結(jié)論4三、購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)的效力及規(guī)范4 （一）購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)的效力4 （二）如何進(jìn)行規(guī)范問(wèn)題5 1、制定相應(yīng)的法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范5 2、建立預(yù)約制度，緩解購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)問(wèn)題6 3、采用債編總則方法，規(guī)劃購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)6結(jié)束語(yǔ)6參

6、考文獻(xiàn)7淺議商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)的效力在我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)體系中，規(guī)定房地產(chǎn)的法則主要集中于城市規(guī)劃法，民法通則，城市房地產(chǎn)管理法等條例，并且一些部門(mén)的規(guī)章制度當(dāng)中也有涉及了一部分。隨著不斷深入的城鎮(zhèn)化改革，我國(guó)也在不斷改革城市住房制度，住房也逐漸的呈現(xiàn)商品化的趨勢(shì)。因此，我國(guó)的市場(chǎng)也開(kāi)始發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)。在房地產(chǎn)交易的過(guò)程當(dāng)中，因?yàn)樯唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同所產(chǎn)生的糾紛問(wèn)題也隨之出現(xiàn)，從而受到了社會(huì)各界的密切關(guān)注。目前，我國(guó)有關(guān)的房地產(chǎn)方面的法律規(guī)定存在著立法沖突等問(wèn)題，而且在立法之初，在價(jià)值取向上面，也存在著行政管理的影響，這樣就使得房地產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利受到不合理的限制。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷

7、發(fā)展，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)交易當(dāng)中，購(gòu)房者的權(quán)益保護(hù)已經(jīng)初顯雛形。隨著我國(guó)不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是卻出現(xiàn)了不足的法律法規(guī)，這樣法律并不能保障購(gòu)房者的權(quán)益。目前，開(kāi)發(fā)商虛假商品房的廣告和宣傳被學(xué)者當(dāng)做了重點(diǎn)。但是卻很少有學(xué)者將視角集中在商品房買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程當(dāng)中，購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)的效力問(wèn)題上。一、購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)的法律性質(zhì) （一）購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)的概念及其內(nèi)容購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)主要確定了房屋交接的時(shí)間，交接的人，還有交接房屋的實(shí)際情況等一系列事實(shí)。在商品房買(mǎi)賣(mài)實(shí)踐的過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商為了理清市場(chǎng)的行情，在簽訂現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同之前，經(jīng)常會(huì)要求購(gòu)房者和他簽訂一份購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)，確定一些購(gòu)房的事情。實(shí)踐當(dāng)中的購(gòu)房交接確

8、認(rèn)書(shū)，名稱(chēng)是比較多的，形式也是多樣的，但是實(shí)質(zhì)的內(nèi)容都是差不多的，名稱(chēng)主要有購(gòu)房預(yù)訂書(shū)，購(gòu)房訂購(gòu)單，購(gòu)房確認(rèn)書(shū)等等。對(duì)于購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)的法律性質(zhì)，法律學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界爭(zhēng)論不休。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)是訂購(gòu)商品房的意向書(shū)。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)是不具有法律效力的。雙方當(dāng)事人簽訂的購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)，僅僅是對(duì)于購(gòu)房這一意象達(dá)成了初步的協(xié)議，這也就是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)往來(lái)當(dāng)中的常見(jiàn)現(xiàn)象。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)是確定商品房買(mǎi)賣(mài)合同的契約。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商單方面向購(gòu)房者提出的約束他們自身的意思，這種意思是要約。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)就是商品房買(mǎi)賣(mài)合同。這種觀點(diǎn)覺(jué)得

9、，購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)是當(dāng)事人在沒(méi)有任何阻礙條件下簽訂的確認(rèn)書(shū)，從各個(gè)方面來(lái)看，都很符合合同成立的要求，因此可以構(gòu)成一個(gè)有效的合同。在購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)當(dāng)中，購(gòu)房者的目的即將實(shí)現(xiàn)，沒(méi)有完成的內(nèi)容將由未來(lái)的購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)進(jìn)行相關(guān)的補(bǔ)充。第四種觀點(diǎn)認(rèn)為，購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)是作為附屬條件的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，因?yàn)榉吭跅l件不是很成熟的情況下，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的交接確認(rèn)書(shū)，這些條件包括辦理產(chǎn)權(quán)證，資金缺乏等問(wèn)題。所以，要在這些條件成熟之后，雙方當(dāng)事人才可能簽訂商品房的買(mǎi)賣(mài)合同。 （二）購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)的交易地位我國(guó)的大陸地區(qū)在簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，會(huì)簽訂購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)的做法是像香港房地產(chǎn)業(yè)學(xué)習(xí)而

10、來(lái)的。購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)是一種銷(xiāo)售商品房的方法，因此香港的法律將它稱(chēng)作，“買(mǎi)賣(mài)臨時(shí)合約” 黃茂榮.買(mǎi)賣(mài)法M. 北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2002.。因此，在我國(guó)商品房買(mǎi)賣(mài)實(shí)踐的當(dāng)中，購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)和商品房買(mǎi)賣(mài)合同是存在著一些差異的。購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)一般由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商指定的，但是內(nèi)容卻不太一樣的合同，而房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同則是由房地產(chǎn)行政管理部門(mén)統(tǒng)一規(guī)定的文本案例。在購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)當(dāng)中的內(nèi)容一般包括：購(gòu)房當(dāng)事人的情況，房屋的情況，房?jī)r(jià)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，定金的價(jià)格，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的成立時(shí)間。除此之外，雙方還還有可能在購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)當(dāng)中履行其他的義務(wù)。例如，當(dāng)交接確認(rèn)書(shū)生效了以后，雙方當(dāng)事人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候

11、，如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)雙方當(dāng)事人一致協(xié)商同意，是不能變更約定的條款的等等。為了減少購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)的糾紛情況，有的地方已經(jīng)制訂了統(tǒng)一的交接確認(rèn)書(shū)的示范性文本。二、購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的濫用 （一）購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)濫用的實(shí)例某年某月某日，戴某和她的丈夫丘某被稱(chēng)作乙方，還有被稱(chēng)作甲方的華新公司簽訂了某協(xié)議，在這個(gè)協(xié)議當(dāng)中，雙方做出了約定：乙方向甲方支付五萬(wàn)元定金，訂購(gòu)甲方所有的蘇州工業(yè)園區(qū)都市花園某街某幢某室商品房一套，面積大約為xxx平方米，單價(jià)為xxxx元/平方米，乙方如果在預(yù)定的簽約時(shí)間之前，放棄了物業(yè)購(gòu)買(mǎi)權(quán)，或者逾期不和甲方簽訂正式的購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)，那么，甲方將不會(huì)把五萬(wàn)元定金退還給乙方。

12、甲方如果在簽訂的購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)當(dāng)中，擅自將該房屋出售給第三者的話，應(yīng)該向乙方返還雙倍的定金。當(dāng)日，甲方有收據(jù)一張，寫(xiě)的是，收到乙方定金五萬(wàn)元，而且預(yù)訂戴某于某年某月某日去甲方處簽訂購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)。某年某月某日，戴某向甲方提交了意見(jiàn)書(shū)，內(nèi)容是這樣的?！氨救擞谀衬昴吃履橙涨巴A新公司和其簽訂了購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)，本人要求購(gòu)買(mǎi)房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)和樣板間應(yīng)該是一模一樣的，然后刪除合同當(dāng)中的樣板間僅作為參考，華新公司保留最終的解釋權(quán)等字樣，華新公司卻不能給出一個(gè)明確的答復(fù)，需要另選日期簽約”甲方銷(xiāo)售部副經(jīng)理廖某在這個(gè)意見(jiàn)書(shū)上面注明：“已經(jīng)收到該客戶的意見(jiàn)。”5月某日，華新公司通知戴某，內(nèi)容是這樣的，因?yàn)榇髂尺`反

13、了訂購(gòu)協(xié)議沒(méi)有在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)到華新公司簽訂購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)，因此，將協(xié)議當(dāng)中收取的定金采取沒(méi)收的處理方式。這件事情之后，雙方發(fā)生了糾紛，而且?guī)捉?jīng)協(xié)議沒(méi)有結(jié)果，因此戴某提起了民事訴訟，要求判定被告華新公司雙倍返還定金，而且負(fù)責(zé)本次案件的訴訟費(fèi)。蘇州工業(yè)園區(qū)的人民法院認(rèn)為，訂購(gòu)協(xié)議是甲乙雙方的真實(shí)意見(jiàn)的體現(xiàn)，因此雙方應(yīng)該產(chǎn)生法律效力。協(xié)議約定，乙方向甲方交付定金五萬(wàn)元作為雙方在將來(lái)簽訂購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)的擔(dān)保。原告戴某在預(yù)定的時(shí)間應(yīng)該到華新公司處和其協(xié)商簽訂購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)。在戴某沒(méi)有證明自己已經(jīng)去預(yù)定時(shí)間實(shí)踐了和華新公司簽訂購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)的情況之下，按照訂購(gòu)協(xié)議的約定，戴某是應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任的，而且沒(méi)有

14、權(quán)利要求返還定金，更不能要求雙倍的返還定金。因此，蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院裁決如下：駁回原告戴某的訴訟請(qǐng)求。應(yīng)該由戴某承擔(dān)案件的受理費(fèi)。一審宣判了以后，戴某不服一審的宣判，因此向江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院提出了上訴。蘇州市中級(jí)人民法院認(rèn)為，盡管雙方當(dāng)事人對(duì)預(yù)定時(shí)間那天的洽談內(nèi)容陳述是不同的，但是在當(dāng)天，戴某到華新公司的售樓處和對(duì)售房一事進(jìn)行過(guò)洽談，這是事實(shí)。這個(gè)事實(shí)證明，戴某有按照時(shí)間前往商議的行為，這和到期不去簽約是不一樣的。第二，戴某沒(méi)有明確表示出拒絕簽訂購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)的意思。第三，雙方雖然對(duì)于預(yù)定時(shí)間當(dāng)天的洽談內(nèi)容做出了不同的陳述，但是雙方當(dāng)事人卻不能證明自己的陳述是否是真切的，因此不能判斷哪

15、一方的當(dāng)事人反悔訂購(gòu)的協(xié)議。因此，蘇州市中級(jí)人民法院做出了最后的判決：撤銷(xiāo)一審的民事判決。被上訴人華新公司應(yīng)該在本判決生效后的三日之內(nèi)，給上訴人戴某返還定金五萬(wàn)元。二審的案件受理費(fèi)各3500元，應(yīng)該由雙方的當(dāng)事人半數(shù)承擔(dān)。同一個(gè)案件，但是不同的法院，做出的判決也不一樣。這就是購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)濫用所帶來(lái)的危害。 （二）購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)濫用的危害 1、締約過(guò)失責(zé)任締約過(guò)失責(zé)任指，雙方當(dāng)事人在訂立合同的時(shí)候，因?yàn)楹贤械囊环竭`背了其應(yīng)該履行的誠(chéng)信義務(wù)，所導(dǎo)致另外一方的利益受到了損失，那么這一方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。我國(guó)的合同法也規(guī)定了締約過(guò)失責(zé)任的內(nèi)容和解決方法。根據(jù)合同法，締約過(guò)失責(zé)任的構(gòu)成要

16、素主要有四個(gè)，一是簽約人中的一方違反先合同義務(wù)。先合同義務(wù)指的是，締約雙方為了簽訂合同而相互接觸，注意產(chǎn)生的注意義務(wù)。著不是合同有效成立所產(chǎn)生的應(yīng)付義務(wù)。二是雙方當(dāng)事人有損失。三是違反了先合同義務(wù)，而且和該損失之間互生因果關(guān)系。四是違反先合同義務(wù)者是有過(guò)錯(cuò)的。締約過(guò)失責(zé)任是為了當(dāng)事人在訂立合同的過(guò)程當(dāng)中，因?yàn)橐环降倪^(guò)錯(cuò)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失。 2、違約責(zé)任違約責(zé)任指的是合同當(dāng)事人沒(méi)有履行合同上規(guī)定的義務(wù)或者履行的義務(wù)不符合約定的時(shí)候，所承擔(dān)的民事法律責(zé)任，違約責(zé)任一般具有以下的特征，一是違約責(zé)任是以合同的有效存在當(dāng)作前提的，當(dāng)事人不履行合同義務(wù)產(chǎn)生了違約責(zé)任。二是違約責(zé)任是具有相對(duì)性的。三是違約責(zé)任

17、是具有補(bǔ)償性的。四當(dāng)事人是可以約定違約責(zé)任的 孫鵬.合同法熱點(diǎn)問(wèn)題研究M. 北京：群眾出版社，2001.。 （三）結(jié)論目前，我國(guó)的法律還沒(méi)有對(duì)預(yù)約的相關(guān)問(wèn)題做出規(guī)定，因此，違反了預(yù)約的經(jīng)濟(jì)方式也就無(wú)從說(shuō)起。購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)是作為一種預(yù)約的形式出現(xiàn)，目前的情況下也只有商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋對(duì)其進(jìn)行了概括性的規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋只是規(guī)定了定金的罰則，卻沒(méi)有指出其他的違約方式，這主要考慮了兩點(diǎn)，一點(diǎn)是因?yàn)槲覈?guó)現(xiàn)行的法律并沒(méi)有規(guī)定預(yù)約合同，司法解釋是不適合做出建設(shè)性的規(guī)定的，另一點(diǎn)是在商品房銷(xiāo)售的過(guò)程當(dāng)中，絕大多數(shù)的購(gòu)房確認(rèn)書(shū)只有定金款項(xiàng)，卻沒(méi)有說(shuō)明違約責(zé)任和賠償責(zé)任。在我國(guó)的法律對(duì)于違反預(yù)約還有購(gòu)房交

18、接確認(rèn)書(shū)的規(guī)定一紙空白的情況之下，應(yīng)該適用于合同法的相關(guān)規(guī)定。合同法規(guī)定，“當(dāng)事人一方如果沒(méi)有履行合同的義務(wù)或者履行的義務(wù)并不符合約定的話，是應(yīng)該繼續(xù)履行的，而且還要采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施或者賠償損失?！蓖瑫r(shí)商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋還對(duì)定金罰則做出了規(guī)定 崔建遠(yuǎn)主編.合同法（修訂版）M. 北京：法律出版社，2000.。三、購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)的效力及規(guī)范 （一）購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)的效力在房地產(chǎn)交易實(shí)踐中，通常認(rèn)為：“認(rèn)購(gòu)書(shū)”是具有意向書(shū)性質(zhì)的法律文件。主要包括的內(nèi)容有：1、相關(guān)各方如出賣(mài)人、買(mǎi)受人、代理人等的主要情況；2、認(rèn)購(gòu)物業(yè)（樓盤(pán)）的情況；3、房屋的價(jià)款；4、付款方式；5、認(rèn)購(gòu)條款等內(nèi)容。而且，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”通

19、常還要雙方簽字蓋章。具備上述內(nèi)容及形式后，尤其是“認(rèn)購(gòu)書(shū)”中約定了買(mǎi)賣(mài)雙方具體的權(quán)利義務(wù)后，一般說(shuō)來(lái)，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”就其表述的內(nèi)容具有了一定的約束力，并具備了相應(yīng)的法律效力，中要其內(nèi)容不違反法律規(guī)定，且買(mǎi)受人所購(gòu)物業(yè)（樓盤(pán)）的法律手續(xù)齊備（五證齊全），該“認(rèn)購(gòu)書(shū)”一般具有一定的法律效力。 在簽訂“認(rèn)購(gòu)書(shū)”的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商大都要求買(mǎi)房人同時(shí)交付一定數(shù)量的定金，并在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定，如果買(mǎi)受人在約定的時(shí)間內(nèi)不簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，出賣(mài)人（開(kāi)發(fā)商）有權(quán)沒(méi)收買(mǎi)受人交納的定金等條款。按照以上雙方的約定，如果買(mǎi)方?jīng)]有按照認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約，屬買(mǎi)方違約，定金不予返還；賣(mài)方在認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)

20、售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，屬賣(mài)方違約，應(yīng)雙倍返還定金。如果一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)中確認(rèn)的條件，如價(jià)格、房號(hào)、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為違約。買(mǎi)方違約的，定金不予返還；賣(mài)方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。在實(shí)踐中，由于簽訂合同時(shí)涉及諸多條款的談判，雙方在某些條款上達(dá)不成一致意見(jiàn)，導(dǎo)致合同無(wú)法簽訂。在這種情況下，有些開(kāi)發(fā)商往往以買(mǎi)方拒簽合同為由，拒絕返還買(mǎi)房人定金，遇到這種情況怎么辦？最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，

21、應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！倍罢J(rèn)購(gòu)書(shū)”通常表述為：“如果買(mǎi)受人在一段時(shí)間內(nèi)不簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，出賣(mài)人有權(quán)沒(méi)收買(mǎi)受人交納的定金?！彼?，如果買(mǎi)賣(mài)雙方都不是“拒絕訂立”或“不簽訂”正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，而中是因一些具體條款無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，導(dǎo)致未能簽約，那么賣(mài)方應(yīng)把定金全部返還買(mǎi)方，不應(yīng)以此為由“沒(méi)收定金”。 （二）如何進(jìn)行規(guī)范問(wèn)題 1、制定相應(yīng)的法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范針對(duì)是否應(yīng)該存在購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)的問(wèn)題，應(yīng)該知道存在是合理的。在商品房實(shí)踐的過(guò)程當(dāng)中，購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)確實(shí)給廣大的購(gòu)房者帶來(lái)了很大的麻煩，但是我們卻不能忽略它的積極作用，它也會(huì)給當(dāng)事人帶來(lái)一些利益。例如說(shuō)固定交易的機(jī)會(huì)，還有交易的條件，這樣

22、就可以促進(jìn)交易進(jìn)行，使得經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，這也是購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)存在的理由。尤其是在現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商占絕對(duì)主導(dǎo)的情況之下，認(rèn)購(gòu)人更希望對(duì)于自己滿意的商品房享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，這樣就可以實(shí)現(xiàn)自己的買(mǎi)方愿望。 隨著我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)已經(jīng)成為了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約，也不斷的應(yīng)用于我們的現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，還發(fā)揮著積極的一面。但是因?yàn)槲覈?guó)沒(méi)有預(yù)約相關(guān)的立法，而且購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)也因?yàn)槿鄙傧鄳?yīng)的法律規(guī)定，而往往被一些開(kāi)發(fā)商扭曲利用，從而獲得了更多地利潤(rùn)，與此同時(shí)，就損害了大量購(gòu)房者的利益，這樣就引發(fā)了大量的糾紛問(wèn)題。在購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)日益進(jìn)步的現(xiàn)在，還是有存在的價(jià)值的。很多人覺(jué)得應(yīng)該取消購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)了

23、，但是隨著購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)的發(fā)展，它的缺點(diǎn)還是大于優(yōu)點(diǎn)的。我國(guó)也一直沒(méi)有制定相應(yīng)的法律法規(guī)，來(lái)調(diào)整購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)，讓其自生自滅，這就也注定了購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)是短暫存在的。隨著現(xiàn)行階段購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)還是有存在的必要的，因此，關(guān)鍵在于應(yīng)該如何制定相應(yīng)的法律和法規(guī)，這樣才能對(duì)現(xiàn)行的商品房糾紛問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范，減少糾紛，以保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)利。 2、建立預(yù)約制度，緩解購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)問(wèn)題目前，我國(guó)只有商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋當(dāng)中，對(duì)于購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)進(jìn)行了規(guī)范，但是要徹底的解決購(gòu)房交接確認(rèn)書(shū)的相關(guān)問(wèn)題是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，這也就是在我國(guó)建立而且完善相應(yīng)的預(yù)約法律制度 最高人民法院民一庭編著.最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋的理解與適用M. 北京：人民法院出版社，2003. 。在我國(guó)商品經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)達(dá)的情況下，商品經(jīng)濟(jì)的必然產(chǎn)物