第12章不動產(chǎn)投資信托與不動產(chǎn)證券化

1、第12章 不動產(chǎn)投資信托與不動產(chǎn)證券化 12.1 不動產(chǎn)投資信托不動產(chǎn)投資信托 12.2 不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化 12.3 房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金 12.4 不動產(chǎn)投資信托與證券化的風險及其監(jiān)管不動產(chǎn)投資信托與證券化的風險及其監(jiān)管 12.1 不動產(chǎn)投資信托不動產(chǎn)投資信托 12.1.1 不動產(chǎn)投資信托概述 1. 不動產(chǎn)投資信托的概念 （1）信托的概念 信托是私有制和商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)轉移給受托人，受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，管理或處分財產(chǎn)的關系，是資財?shù)乃腥耍ㄗ匀蝗嘶蚍ㄈ耍┌凑兆约旱哪?/p>

2、的或利益，將其所擁有的資財委托給他人或信托機構代為管理或處理的一種經(jīng)濟行為。 信托以財產(chǎn)為核心，以信任為基礎，以他人受托管理為方式。具體說來，信托業(yè)務具有如下特點： 信任為本。 財產(chǎn)所有權的轉移性。 利益的他益性。 收益分配的實績性。 （2）不動產(chǎn)投資信托的含義 不動產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trust，REIT)，是指委托人基于對信托公司的信任，將自己的合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益投資于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營等行為。 2. 不動產(chǎn)投資信托的分類 （1）按照信托財產(chǎn)的種類，可分為房地產(chǎn)信托（又稱為建筑物信托

3、）和土地信托 （2）按照投資形式，可分為權益型投資信托、抵押權型投資信托和混合型投資信托 （3）按股份是否可以追加發(fā)行，可分為開放型及封閉型投資信托 （4）按是否有確定期限，可分為定期型及無限期型投資信托 （5）按照投資標的確定與否，可分為特定型與未特定型投資信托 3. 不動產(chǎn)投資信托的作用 12.1.2 不動產(chǎn)投資信托的原理 1. 不動產(chǎn)投資信托的一般運作流程 第一，信托投資公司面向投資者發(fā)行房地產(chǎn)投資集合資金信托計劃，投資者與信托投資公司簽訂信托合同并交付投資資金。信托計劃成立即意味著房地產(chǎn)投資信托成立。 第二，信托投資公司按照信托文件的要求，購買或參與開發(fā)不動產(chǎn)項目。 第三，信托公司按照

4、信托文件的要求，把不動產(chǎn)出租給承租人，并簽訂租賃合同；或者把不動產(chǎn)出售。 第四，承租人支付租金；房地產(chǎn)購買者支付購買金。 第五，信托投資公司按照信托文件的要求，扣除必要的管理費用和其他稅費后，向投資者支付本金和投資收益。 2. 不動產(chǎn)投資信托中當事人 信托關系有三方當事人，即委托人、受托人和受益人。 12.1.3 不動產(chǎn)投資信托在我國的發(fā)展 12.2 不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化 12.2.1 不動產(chǎn)證券化概述 1. 不動產(chǎn)證券化的概念 不動產(chǎn)證券化(Real Estate Securitization)，是指把流動性較低的、非證券形態(tài)的不動產(chǎn)投資轉化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，

5、從而使投資人與不動產(chǎn)投資標的物之間的物權關系轉化為有價證券形式的股權和債權。它主要包括不動產(chǎn)抵押貸款債權的證券化和不動產(chǎn)投資權益的證券化兩種形式。 2. 不動產(chǎn)證券化對投資者的益處 對于間接市場的參與者而言，不動產(chǎn)證券化更是顛覆了過去投資者僵化的思維。其好處主要有： （1）分散投資風險 （2）享受資產(chǎn)未來的配息與資本利得 12.2.2 不動產(chǎn)證券化的運作原理與運作過程 1. 不動產(chǎn)證券化的運作原理 第一是資產(chǎn)重組原理。 第二是風險隔離原理。 第三是信用增級原理。 2. 不動產(chǎn)證券化的運作過程 圖圖12-1 不動產(chǎn)抵押貸款證券化運作示意圖不動產(chǎn)抵押貸款證券化運作示意圖債權債權債務債務債務償還債務

6、償還貸款證券償還貸款證券償還貸款證券償還貸款證券償還債務償還債務償還貸款證券償還貸款證券償還發(fā)行收入發(fā)行收入資產(chǎn)出售資產(chǎn)出售支付資產(chǎn)價款支付資產(chǎn)價款發(fā)行貸款證券發(fā)行貸款證券信用評級信用評級原始權益人（發(fā)起原始權益人（發(fā)起人）人）信用增級機構信用增級機構原始債務人（借款人）原始債務人（借款人）特設機構（發(fā)行人）特設機構（發(fā)行人）信用評級機構信用評級機構投投 資資 者者服服 務務 人人受受 托托 人人信用增級信用增級 3. 不動產(chǎn)抵押貸款證券的分類 （1）轉遞證券 （2）抵押擔保證券 （3）本息剝離的抵押擔保證券 12.2.3 不動產(chǎn)證券化與不動產(chǎn)投資信托的關系 12.2.4 不動產(chǎn)證券化的產(chǎn)生及

7、其在我國的發(fā)展 12.3 房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金 12.3.1 房地產(chǎn)投資信托基金的概念和運行 房地產(chǎn)投資信托基金，是一種可以公開募集上市的不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，主要收益來自于不動產(chǎn)租金，是由專門投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。 12.3.2 房地產(chǎn)投資信托基金的組織模式與治理結構 1. 信托制房地產(chǎn)投資信托基金 信托型（或契約型）基金是根據(jù)一定的信托契約組織起來的代理投資行為，一般由基金管理公司、基金保管機構和作為受益人的投資者三方訂立信托投資契約。 2. 公司制房地產(chǎn)投資信托基金 公司制房地產(chǎn)投資信托基金是由具有共同投資目標的投資者依

8、據(jù)公司法組成的以營利為目的、主要投資于房地產(chǎn)項目的股份制投資公司。 從國際房地產(chǎn)投資基金的實踐經(jīng)驗來看，一般地，公司型REITs主要存在兩種不同的管理模式和運作機制：一是自我管理型運作模式，二是委托管理型運作模式。 3.有限合伙制房地產(chǎn)投資信托基金 12.4 不動產(chǎn)投資信托與證券化的風不動產(chǎn)投資信托與證券化的風險及其監(jiān)管險及其監(jiān)管 12.4.1 不動產(chǎn)信托與證券化的風險分析 在不動產(chǎn)信托與證券化中，始終存在著信用風險、結構風險、金融風險等風險。 1. 不動產(chǎn)投資信托的風險分析 （1）項目本身的風險 （2）行業(yè)發(fā)展的風險 （3）受托人風險 （4）合同責任的風險 （5）集中投資的風險 （6）流動性風險 （7）政策風險 2. 不動產(chǎn)證券化的風險分析 （1）資產(chǎn)質量風險 （2）欺詐風險 （3）對專家依賴的風險 （4）等級下降的風險 （5）金融工程風險 （6）財產(chǎn)或意外事故風險 （7）信用風險 （8）利率、匯率風險 （9）再投資風險 （10）流動性風險 12.4.2