第2章 房地產(chǎn)估價及其要素

1、2. 房地產(chǎn)估價及其要素本章主要內(nèi)容2.1 房地產(chǎn)估價闡釋2.2 房地產(chǎn)估價基本原則2.3 房地產(chǎn)估價專業(yè)人員與機(jī)構(gòu)2.1 房地產(chǎn)估價闡釋2.1.1 房地產(chǎn)估價的含義 所謂房地產(chǎn)估價，是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員以房地產(chǎn)為估價對象，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格進(jìn)行的估計、推測或判定的活動。 正確認(rèn)識房地產(chǎn)估價，應(yīng)該把握以下兩點： （1）房地產(chǎn)估價是科學(xué)、藝術(shù)與經(jīng)驗的結(jié)合； （2）房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)專業(yè)估價人員對房地產(chǎn)本身固有價值的客觀反映 。2.1.2 2.1.2 房地產(chǎn)估價術(shù)語釋義 1 1）專業(yè)房地

2、產(chǎn)估價人員）專業(yè)房地產(chǎn)估價人員 專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，是指經(jīng)過房地產(chǎn)估價人員職業(yè)資格考試合格或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，依法取得相應(yīng)資格并注冊生效，從事房地產(chǎn)估價活動的人員。 合格的專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，應(yīng)該具備以下合格的專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，應(yīng)該具備以下3 3方面的條件：方面的條件： 具備扎實的估價理論知識 具有豐富的估價實踐經(jīng)驗 具有良好的估價職業(yè)道德 2 2）估價對象估價對象是指一個房地產(chǎn)估價項目中需要評估其客觀合理價格或價值的具體的房地產(chǎn)。 從實物角度來看，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象主要包括以下幾種： 無建筑物的空地； 有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地； 建筑物（包括尚未建成的建筑物）；土地與

3、建筑物（已建成的建筑物）的合成體；在建工程（土地與尚未建成的建筑物的合成體）；未來狀況下的房地產(chǎn)；已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)；現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分；房地產(chǎn)的局部；作為企業(yè)整體中的一部分或全部的房地產(chǎn)。 3 3）估價目的估價目的是指一個具體的房地產(chǎn)估價項目的估價結(jié)果的期望用途，或者說是委托人委托進(jìn)行估價的目的，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動或者民事行為、行政行為等的需要。 4 4）估價原則估價原則是指人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，在對房地產(chǎn)價格形成和運動的客觀規(guī)律認(rèn)識的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要、在估價活動中應(yīng)當(dāng)遵守的法則或標(biāo)準(zhǔn)。詳細(xì)內(nèi)容見本章第二節(jié) 5 5）估

4、價程序估價程序是指具體運作一個房地產(chǎn)估價項目的全過程中各項具體工作的先后次序 。房地產(chǎn)估價的一般程序是： 獲取估價業(yè)務(wù)； 受理估價委托及明確估價基本事項（包括估價目的、估價對象、估價時點）； 擬定估價作業(yè)方案； 搜集估價所需資料； 實地查勘估價對象； 選定估價方法計算； 確定估價結(jié)果； 撰寫估價報告； 交付估價報告及收取估價服務(wù)費； 估價資料歸檔。 6 6）估價方法3 3種常用的估價方法：種常用的估價方法： 比較法、成本法、收益法其他估價方法：其他估價方法： 假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準(zhǔn)地價修 正法需要注意的問題：需要注意的問題： 每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時

5、運用，以相互驗證；有時是相互補(bǔ)充的，但不存在替代關(guān)系。 7 7）影響房地產(chǎn)價格的因素）影響房地產(chǎn)價格的因素 經(jīng)濟(jì)、行政、社會、人口、心理、環(huán)境、國際等因素 （具體內(nèi)容見第1章第3節(jié)“房地產(chǎn)價格的影響因素析”）8 8）估價時點）估價時點 估價時點是指評估價值所對應(yīng)的時間 。 （具體內(nèi)容見本章第二節(jié)“估價時點原則”)2.1.3 房地產(chǎn)估價基本假設(shè)公開市場假設(shè)繼續(xù)使用假設(shè)清償前提假設(shè)2.1.4 房地產(chǎn)估價的必要性（1） 土地使用權(quán)出讓的需要 （2） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃的需要 （3） 房地產(chǎn)抵押、保險、典當(dāng)業(yè)務(wù)的需要（4） 房地產(chǎn)稅收的需要（5） 房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償?shù)男枰?） 房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?

6、） 房地產(chǎn)糾紛調(diào)處和有關(guān)司法鑒定的需要 （8） 企業(yè)發(fā)生有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要（9） 房地產(chǎn)管理的需要（10）其他方面的需要 2.2 2.2 房地產(chǎn)估價原則房地產(chǎn)估價原則：人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，在對房地產(chǎn)價格形成和運動的客觀規(guī)律認(rèn)識的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要、在估價活動中應(yīng)當(dāng)遵守的法則或標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)估價原則可分為行為準(zhǔn)則和技術(shù)性原則兩大類。房地產(chǎn)估價的行為準(zhǔn)則房地產(chǎn)估價的行為準(zhǔn)則是指估價工作中對估價人員的總要求獨立、客觀、公正，它是房地產(chǎn)估價工作開展的基礎(chǔ)性原則，是房地產(chǎn)估價的最高行為準(zhǔn)則。 房地產(chǎn)估價人員應(yīng)遵循的技術(shù)性原則技術(shù)性原則包括：合法原則最高最佳使用原則估價時點原則

7、替代原則2.2.2 2.2.2 合法原則 所謂合法原則，具體是指符合國家相關(guān)法律、法規(guī)和相關(guān)政策以及當(dāng)?shù)卣叩囊?guī)定。 （1）在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù) ；（2）在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制為依據(jù)；（3）在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）允許的處分方式為依據(jù)。 2.2.3 2.2.3 最高最佳使用原則所謂最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價對象價值達(dá)到最大的一種最大可能的使用。最高最佳使用的4項標(biāo)準(zhǔn)： 法律上許可； 技術(shù)上可能； 經(jīng)濟(jì)上可行； 價值最大化。 最高最佳使用的判斷程序 尋

8、找最高最佳使用的方法，是先盡可能的設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從以下四個方面進(jìn)行依次篩選：第一，法律上的許可性。第二，技術(shù)上的可能性。第三，經(jīng)濟(jì)上的可行性。第四，價值是否最大化。 最高最佳使用的判斷選擇 當(dāng)估價對象已做了某種使用，估價時應(yīng)該根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明：第一，保持現(xiàn)狀前提。 第二，轉(zhuǎn)換用途前提。 第三，裝修改造前提。 第四，重新利用前提。 第五，上述情形的某種組合。 2.2.4 2.2.4 估價時點原則估價時點，又稱評估基準(zhǔn)日、估價期日、評估時日，是一個具體日期。 估價時點是估價責(zé)任交代的時間界限和評估房地產(chǎn)價格的時間界限。

9、 實際估價中通常將估價人員實地踏勘估價對象期間的某一個日期定為估價時點，但估價時點并非總是在“估價作業(yè)日期”（估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日）期間，也可因特殊需要將過去或為拉的某一日期定為估價時點。在具體的一個估價項目中，估價時點究竟是現(xiàn)在、過去還是未來，是由估價目的決定的，并且所對應(yīng)的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況也不相同。不同估價目的的房地產(chǎn)估價，其估價時點與估價估價所依據(jù)的估價對象狀況與房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系見下表： 估價時點估價對象狀況 房地產(chǎn)市場狀況 過去過去過去現(xiàn)在過去現(xiàn)在現(xiàn)在未來未來未來未來 各種情形具體舉例說明如下：各種情形具體舉例說明如下： （

10、1）估價時點為過去、估價對象為過去的情況，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對過去的估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價或估價鑒定。 （2）估價時點為現(xiàn)在、估價對象為過去的情況，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中。 （3）估價時點為現(xiàn)在、估價對象為現(xiàn)在的情況，是估價中最常出現(xiàn)和遇到最多的。 （4）估價時點為現(xiàn)在、估價對象為未來的情況比較特殊，多用于評估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購價格。 （5）估價時點為未來的情況，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來開發(fā)完成后的價值。 2.2.5 2.2.5 替代原則替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下

11、的正常價格。類似房地產(chǎn)是指與估價對象房地產(chǎn)處于同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍，是指與估價對象具有一定替代關(guān)系、價格會相互影響的適當(dāng)范圍。 替代原則說明了在進(jìn)行房地產(chǎn)估價中，必須注意以下兩個方面的問題： （1）在評估同一宗房地產(chǎn)的價格時，如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)存在著價格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價格推算出估價對象的價格。 （2）在評估一宗房地產(chǎn)，不能孤立的思考其價格，而應(yīng)該綜合相近效用的房地產(chǎn)的價格進(jìn)行考慮。 2.3 2.3 房地產(chǎn)估價專業(yè)人員與機(jī)構(gòu) 2.3.1 2.3.1 專業(yè)房地產(chǎn)估價人員專業(yè)房地產(chǎn)估

12、價人員 專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，是指經(jīng)過房地產(chǎn)估價人員職業(yè)資格考試合格或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，依法取得相應(yīng)資格并注冊生效，從事房地產(chǎn)估價活動的人員。我國房地產(chǎn)估價人員職業(yè)資格有房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)估價員從業(yè)資格兩種。專業(yè)房地產(chǎn)估價人員則有房地產(chǎn)估價員和房地產(chǎn)估價師兩類。 （1 1）房地產(chǎn)估價員）房地產(chǎn)估價員房地產(chǎn)估價員是指經(jīng)過房地產(chǎn)估價員從業(yè)資格考試合格，依法取得房地產(chǎn)估價員資格證書并從事房地產(chǎn)估價活動的人員。房地產(chǎn)估價員的考試辦法，由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門制訂。（2 2）房地產(chǎn)估價師）房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價師是指注冊房地產(chǎn)估價師，即經(jīng)過全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)

13、業(yè)資格考試合格或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，依法取得房地產(chǎn)估價師注冊證書，從事房地產(chǎn)估價活動的人員。注冊房地產(chǎn)估價師分為專職和兼職兩類。房地產(chǎn)估價師的考試辦法，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和人事主管部門共同制定。 2.3.22.3.2專業(yè)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)專業(yè)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu) 專業(yè)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。根據(jù)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法（2005年9月27日建設(shè)部發(fā)布）規(guī)定，我國房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)按照資質(zhì)分為一、二、三等級。各資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)估價活動的機(jī)構(gòu)在依法取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)后，方可在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)。一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估