西安北郊商業(yè)分析

1、北郊商業(yè)論述蔣濤蔣濤目錄第一部分：北郊概述 一、區(qū)位 二、歷史 三、現(xiàn)狀第二部分：北郊商業(yè)地產(chǎn) 一、主要商圈分析 二、現(xiàn)狀及發(fā)展 三、租售價分析 四、樓盤案例分析 第三部分：業(yè)態(tài)調(diào)查 一、業(yè)態(tài)分析 二、客戶分析 三、業(yè)態(tài)潛在需求第四部分：綜述 一、優(yōu)勢 二、劣勢 三、發(fā)展?jié)摿?四、結(jié)語第一部分：北郊概述一、區(qū)位 西安北郊包括未央?yún)^(qū)和經(jīng)開區(qū)，西安北郊包括未央?yún)^(qū)和經(jīng)開區(qū)，現(xiàn)稱為現(xiàn)稱為“未央新城未央新城”，規(guī)劃面積為，規(guī)劃面積為24平方公里，依托西安市行政中心、平方公里，依托西安市行政中心、文化體育中心、北客站交通中心等文化體育中心、北客站交通中心等3個中心，建成集辦公、居住、文個中心，建成集辦公、

2、居住、文化、體育、商業(yè)為一體的城市北部化、體育、商業(yè)為一體的城市北部新區(qū)，形成新的中心區(qū)。從新區(qū)，形成新的中心區(qū)。從2010年年10月起，西安市行政中心將陸續(xù)遷月起，西安市行政中心將陸續(xù)遷至張家堡區(qū)域。至張家堡區(qū)域。經(jīng)開區(qū)版塊 西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)于1993年設立，2000年2月被國務院批準為國家級開發(fā)區(qū)，2002年6月國務院又批準在開發(fā)區(qū)內(nèi)設立了西北首家國家級陜西西安出口加工區(qū)。近幾年，開發(fā)區(qū)的各項經(jīng)濟指標一直保持40%左右的增長速度，主要指標不僅在西安市歷年經(jīng)濟目標評比中名列前茅，而且在中西部地區(qū)同類開發(fā)區(qū)中也居于前列。 與此同時，西安經(jīng)開區(qū)海要充分發(fā)揮區(qū)位、交通和出口優(yōu)勢，建設西安（咸陽）

3、國際性現(xiàn)代化大都市的門戶區(qū)，積極實施園區(qū)帶動、產(chǎn)業(yè)帶動、城市帶動戰(zhàn)略，推進工業(yè)向園區(qū)集中、土地向規(guī)模經(jīng)營集中、農(nóng)民向安置區(qū)集中，建設“關中天水經(jīng)濟區(qū)”統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展示范區(qū)。 另外，西安經(jīng)開區(qū)也要不斷增強區(qū)域集聚輻射功能、綜合服務功能、外向帶動功能和文化引領功能，在集聚發(fā)展要素、拓展發(fā)展空間、增強發(fā)展動力中搶占先機。二、歷史二、歷史 隨著近年來西安市房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展；隨著西安行政中心北遷，火車北客站、地鐵2號線的建設，西安城市重心向北轉(zhuǎn)移，經(jīng)開區(qū)將成為現(xiàn)代西安城市新中心。圍繞體育運動中心規(guī)劃調(diào)整和綜合配套區(qū)建設，使中心商務區(qū)的功能進一步提升。它不僅是經(jīng)開區(qū)的中心商務區(qū)，還將擔負現(xiàn)代西安中央商務

4、區(qū)的重任，不僅為經(jīng)開區(qū)服務，而且為現(xiàn)代大西安都市圈服務。 西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)將完成兩個發(fā)展躍升，即支柱產(chǎn)業(yè)向產(chǎn)業(yè)集群躍升、產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)向城市新區(qū)躍升；打造四個產(chǎn)業(yè)集群，即商用汽車為支柱的裝備制造產(chǎn)業(yè)集群、電力電子為支柱的先進制造產(chǎn)業(yè)集群、出口加工為支柱的外向型產(chǎn)業(yè)集群、食品飲料為支柱的生態(tài)產(chǎn)業(yè)集群;建設一個城市中心，即西安北部城市新中心；成為西安經(jīng)濟發(fā)展最快的增長極;進一步走在中西部經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的前列。三、現(xiàn)狀三、現(xiàn)狀第二部分：北郊商業(yè)地產(chǎn)城北從大范圍來劃分分為十大商圈u一、未央大道商圈u二、大明宮商圈u三、大學城休閑時尚商圈u四、三橋汽貿(mào)物流商圈u五、環(huán)漢城休閑服務商圈u六、龍首商圈u七、太

5、華路商圈u八、辛家廟商圈u九、西安北客站商圈u十、渭濱生態(tài)旅游商圈一、主要商圈商圈分析 北郊十大商圈按發(fā)展狀況，地理位置，和主要商業(yè)活動的不同大致可分為三類。 第一類是綜合性的商圈；區(qū)域內(nèi)寫字樓，底商較多，各種業(yè)態(tài)較為豐富，各種公司較多；包括龍首商圈，未央大道商圈，太華路商圈，商業(yè)形式以大中型購物中心，百貨，集貿(mào)市場，生活超市和精品專賣店為主，例如：龍首商業(yè)步行街，家家福生活超市和安踏李寧等品牌店構(gòu)成了該區(qū)域現(xiàn)有的商業(yè)內(nèi)容。 第二類是旅游休閑類商圈，以旅游休閑為主，包括休閑，旅游娛樂教育等，各業(yè)態(tài)也偏向旅游休閑娛樂教育方面等方面，包大學城休閑時尚商圈環(huán)漢城休閑服務商圈西安北客站商圈、渭濱生態(tài)旅

6、游商圈。 第三類是商業(yè)活動針對性比較強的商圈，發(fā)展到一定規(guī)模以后形成一種大型的產(chǎn)業(yè)集聚，業(yè)態(tài)也較為單一，基本屬于一個大的行業(yè)。包括大明宮商圈，三橋汽貿(mào)物流商圈，辛家廟商圈，大明宮商圈主要以建材家居為主，周邊業(yè)態(tài)也以此為主，三橋汽貿(mào)商圈給業(yè)態(tài)以物流汽配，汽車配件，維修美容為主，而辛家廟商圈則以蔬菜水果 批發(fā)，農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)零售為主。二、現(xiàn)狀及發(fā)展 目前本區(qū)域的寫字樓主要集中在北關大街，未央大道兩側(cè)，也是現(xiàn)階段各業(yè)態(tài)主要集中的區(qū)域，現(xiàn)主要樓盤有：利君V時代、御道華城、賽高國際商務港、第五國際、天地時代廣場、賽高國際街區(qū)、經(jīng)發(fā)大廈、和諧大廈、中登大廈、凱鑫國際、雅荷中環(huán)大廈、金泰財富中心、海聯(lián)國際大廈

7、、天乙大廈、宏林名座、方興大廈等。 其他商圈主干道兩側(cè)的大多以底商為主，例如：鳳城三路的香克林小鎮(zhèn)的底商文景路周邊各樓盤自主經(jīng)營的底商等，現(xiàn)階段無大型商業(yè)。 未來商鋪與寫字樓發(fā)展?jié)摿薮?，例如：老三屆首座、榮豪大廈、宮園一號、 MAX未來綜合商業(yè)體項目，邊海榮豪佳花園二期底商、鳳城四路中登城市花園底商、銀池品智天下商鋪、雙威理想城2萬平米商鋪、目前只有御景華府的部分商鋪正在營業(yè)，大部分在招租。白樺林居的底商大部分已在營業(yè)。三、租售價分析 北郊商業(yè)地產(chǎn)的租售價按地段，交通，物業(yè)質(zhì)量以及發(fā)展狀況的不同的不同，可分為以下幾個主要區(qū)域。 第一、以北關正街未央大道為中軸線的商業(yè)區(qū)，商業(yè)活動較為活躍，各業(yè)

8、態(tài)較為豐富，寫字樓較為集中，公司較多。在商業(yè)活動較為密集的區(qū)域，例如龍首村十字，鳳城二路，05年以前的寫字樓租價水平較低，每平米每月在30到50元之間，05年以后的寫字樓租價在40到80之間；商鋪在200到350之間，人流量較少的區(qū)域商鋪的租價在150到260之間 。售價寫字樓在8000到12000之間，商鋪在20000到30000之間，回報率較高，大概在10%左右。 第二、 在商業(yè)活動針對性比較強的區(qū)域，像大明宮建材城內(nèi)部租價在較高在200到300之間，外面商鋪租價在150到200之間。 第三 、以旅游休閑為主的商圈包括：周圍大學城休閑時尚商圈，環(huán)漢城休閑服務商圈，西安北客站商圈、渭濱生態(tài)旅

9、游商圈，這些商圈由于區(qū)位和人流量得原因，商鋪租價較，低價位在150到200之間。 四： 樓盤案例分析MAX未來項目介紹 MAX未來立足北城城芯區(qū)域，整體定位為“北城芯;光合建筑;精工智控社區(qū)”，打造集智控公寓豪宅、SOHO辦公空間、高端商業(yè)中心、后現(xiàn)代都市文化街區(qū)于一體的國際化精工智控社區(qū)，締造城市新中心封面建筑，引領未來都市高尚人居的發(fā)展方向。 MAX未來項目占地約11.5畝，總建筑面積約5.6萬，由兩棟30層后現(xiàn)代光合建筑體及5層高端商業(yè)廣場構(gòu)成。項目商住兩用，產(chǎn)權50年。戶型面積區(qū)間34141。 包括SOHO辦公、精品公寓、智控精裝公寓、復式等。其中A座框筒結(jié)構(gòu)，A棟610層為SOHO辦

10、公空間，1128層精品公寓，2930為頂層別墅級復式行政公館。 B座框架剪力墻結(jié)構(gòu)，B棟524層為國際級晶鉆公寓；2530層為智控精裝行政公寓、頂層空中院墅級復式公館?？偘阜制诿f明總案分期命名說明住宅：均價8000元/平米商鋪共三層，一層銷售帶返租的形式，二、三層不銷售只招商。面積區(qū)間：38300平米不等商鋪一層售價：5000060000元/平米一層租價300元/平米，商品住宅銷售套數(shù)： 套起價：7500元/均價：8000元/平米比上月漲跌 （）500元/平米調(diào)價紀錄2010年09月10日 - 2010年10月11日 均價7500元/2010年09月07日 - 2010年09月10日 精裝

11、均價9000元/ 2010年09月02日 - 2010年09月07日 均價7500元/ 2010年08月06日 - 2010年09月02日 均價7200元/ 2010年07月20日 - 2010年08月06日 起價7000元/ 均價7500元/ 2010年06月21日 - 2010年07月20日 均價7250元/ 項目現(xiàn)有銷售情況案例分析 未來城是目前北郊比較具有代表性的商業(yè)綜合體，2013年交房，銷售狀況良好，目前銷售面積所剩無幾。是未央大道兩側(cè)繼塞尚街區(qū) ，雅和花園之后又一個綜合性的商業(yè)廣場。6萬平米的高尚購物中心，由著名的新加坡怡豐城運營商全程運營，內(nèi)部餐飲、購物、休閑、娛樂一應俱全。高

12、檔精品服飾、首飾，時尚電器，各類美食，國際影院，匯聚時尚，名品浸染，定能帶來全新的購物感受和休閑娛樂體驗。 裙樓三層頂?shù)钠脚_上，設置了超過1000平米的國際休閑會所，配備恒溫泳池、健身、洗浴等標準化設施。地下二層設置了大型標準停車庫，提供給在此居住者和游覽購物的人們停車使用。 此外，項目還擁有南二環(huán)罕見的2萬平米的景觀休閑廣場，全球知名景觀專家貝爾高林以其超前的設計理念，完全滿足居者購物、休閑、娛樂、交流的需求。第三部分：業(yè)態(tài)調(diào)查第三部分：業(yè)態(tài)調(diào)查一、業(yè)態(tài)分析 就北郊各種業(yè)態(tài)在全部業(yè)態(tài)所占比重來看，餐飲和金融機構(gòu)所占比重較高，分別為23.89%和17.45%幾乎占到了一半，目前有建設銀行，工行

13、，西安銀行，農(nóng)行，招商銀行的等， 休閑娛樂場所，超市，酒店，物流中心所占比例也較高，加起來占到了一半還多，目前有奧斯卡影院，人人樂，華潤萬家，沃爾瑪?shù)却笮统?，還有如家漢庭酒店。 而便利店，百貨 鞋類，及其他服務性的業(yè)態(tài)則較少，加起來所占比重居然不到10%，發(fā)展?jié)摿薮蟆６?、客戶分?北郊的客戶按消費水平，來源大致可以分為四類；包括政府部門和國營企業(yè)職工，陜北的置業(yè)者和投資客，本地住戶，私營企業(yè)主和職工。 隨著市政府的北遷，市政府的很多公務員選擇就近安家，主要消費也是在這一區(qū)域，還有其他一些部門，國企像長慶集團，延長石油，他們的消費水平絕非一般。陜北的客戶能到這里來投資的大部分是有錢人，消費能

14、力更是絕非尋常。 再就是本地的原住居民，他們大都是原來周圍的農(nóng)民，雖人文化層次不高，但由于拆遷補貼，每戶大都有三套以上的住房，甚至更多，每月光房租收入就很多，繳費能力更不會差。 私營企業(yè)主的收人很客觀，消費能力也很強，但普通職工的消費能力有限，在就是趕畢業(yè)的學生消費能力不強，但隨著和可口可樂 康師傅等大型的企業(yè)來北郊落回，相信普通職工的消費能力也會不斷上升。 總的來說，北郊的整個客戶消費能力還是偏中上的，尤其是政府部門和國企職工，作為未來新的城市中心，蘊藏著巨大的消費潛力！ 三、業(yè)態(tài)潛在需求 就整個北郊各種業(yè)態(tài)來看，目前在金融機構(gòu)方面，北郊最缺乏的是一些地方性銀行，私人銀行，例如；招商銀行，重

15、慶銀行成都銀行等；此外，還缺乏一些投資理財機構(gòu)，保險類企業(yè)。酒店類現(xiàn)在連鎖酒店比較多，但是缺乏三星級以上的大型酒店，娛樂場所相對較少，缺乏大型的影院，KTV會所，健身類的業(yè)態(tài)。 但最缺乏的還是大型的百貨商場，像百盛，金鷹之類的中高檔服裝百貨商場；目前有的一些百貨規(guī)模太小，或檔次不會夠，滿足不了市場的需求；便利店也遠遠不夠，尤其是大型的專業(yè)的連鎖便利店，現(xiàn)在這些市場空白被小賣部占據(jù)的，但隨著經(jīng)濟的發(fā)必將被淘汰 。 此外像品牌美容店，按摩，牙科等服務性的中小業(yè)態(tài)也較少，隨著商圈的日趨成熟，消費 能力和檔次的不斷提升，這些業(yè)態(tài)的需求成為必然。 第四部分：綜述一、優(yōu)勢（1）道路交通 北郊地處北城墻以北

16、，北有大學城，東臨大型居住區(qū)和新筑港務區(qū)，區(qū)內(nèi)七橫十一縱交通網(wǎng)現(xiàn)在已經(jīng)形成，西安地鐵2號線也將于2011年建成通車可以說是四通發(fā)達，交通便捷，加之新建火車站將使得北郊區(qū)的交通更加便利。（2）市政規(guī)劃 根據(jù)西安市2004年2020年遠景目標，北郊將成為西安市的第二個城市中心，未來將建大型的商業(yè)中心，還有大明宮遺址項目，大型企業(yè)工業(yè)產(chǎn)業(yè)園項目，隨著這些項目的完成，該區(qū)的經(jīng)濟將迅速發(fā)展，該區(qū)域最大的優(yōu)勢資源來自于政府支持。（3）消費人群 按照慣例，一個商業(yè)中心的構(gòu)建需要強大的居住人群量作為基礎，才能保證正常的客流量。在北郊輻射區(qū)域內(nèi)，既包括了發(fā)展成熟的未央?yún)^(qū)（38萬人）、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、也包括了正在

17、迅速發(fā)展的大學城，這些都構(gòu)成了一定的消費人群。二、劣勢（1）商業(yè)氛圍不濃 目前，北火車站并未完全建成，大型港務區(qū)和大型社區(qū)僅處于規(guī)劃階段，并未形成，市政府剛剛完成北遷，大明宮遺址仍處于進一步建設中，中心商圈還需不斷完善，所以就現(xiàn)在來說還需繼續(xù)發(fā)展。（2）城中村問題 由于歷史原因，在經(jīng)開區(qū)發(fā)展過程中，形成了30多個城中村。這些村莊的房屋、道路和環(huán)境與國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的整體形象形成很大反差，與現(xiàn)代化城市新區(qū)總體面貌很不協(xié)調(diào)。（3）常住人口較少 現(xiàn)階段雖然北郊有很多在建的或已建好的大型的社區(qū)，或商業(yè)綜合體，但在建的大概需2年后才交房，建好的空置率也很高，相對于其他區(qū)域人口數(shù)量和人流量較少。三、發(fā)

18、展?jié)摿?隨著未央大道的擴建、太華路立交、二環(huán)全線貫通、繞城高速公路等，交通設施目前逐步完善，區(qū)內(nèi)現(xiàn)已形成七橫十一縱立體交叉的交通網(wǎng)?，F(xiàn)在的北城已成為名副其實的古城“門戶”。 北郊應該是近年來西安房地產(chǎn)市場發(fā)展最為迅猛的區(qū)域之一。由于經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的輻射效應和迎賓大道與北二環(huán)所帶來的開發(fā)價值，同時也因土地儲備充足及地價相對較低，今后將會吸引了越來越多的開發(fā)商加入到此區(qū)域的開發(fā)，競爭也將日趨激烈?！褒埵咨倘Α焙汀皬埣冶V場”為該區(qū)域一南一北的核心地段和開發(fā)熱點?！敖?jīng)開區(qū)”、“政府北遷”是重要炒作主題。 房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈是十分豐富的，不僅能夠拉動相關的百余個產(chǎn)業(yè)，也受拉動于其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，隨著新市政府進駐該區(qū)域，地鐵二號線將于今年開始運行，新火車北客站投入運行，都會給該區(qū)域近年來的的