15日服務(wù)式公寓高端產(chǎn)品解析

1、服務(wù)式公寓高端產(chǎn)品解析 服 務(wù) 式 公 寓產(chǎn) 品 解 析 二O一二年八月十五日46目 錄1、 服務(wù)式公寓的起源和發(fā)展2、 服務(wù)式公寓的定義及特點(diǎn)3、 服務(wù)式公寓與普通酒店的對(duì)比4、 服務(wù)式公寓在北京興起與發(fā)展5、 國(guó)際知名服務(wù)式公寓管理品牌簡(jiǎn)介六、長(zhǎng)三角主要城市服務(wù)型公寓代表項(xiàng)目一、服務(wù)式公寓的起源和發(fā)展服務(wù)式公寓最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)租給旅客供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門管理公司統(tǒng)一上門管，既有酒店的性質(zhì)，又有相當(dāng)于個(gè)人“臨時(shí)住宅”的特色。1976年第一批真正意義上的時(shí)權(quán)酒店在法國(guó)阿而卑斯山脈地區(qū)興起，并很快在歐洲其他地區(qū)流行了，這是服務(wù)式公寓的雛形。服務(wù)式公寓真正發(fā)揚(yáng)光大則是在紐約。紐約作

2、為國(guó)際大都市擁有巨大的人流量，也擁有很多商機(jī)，許多外來(lái)商務(wù)人士必須長(zhǎng)期住在這些城市，但是由于買房負(fù)擔(dān)太重，而酒店價(jià)錢比較貴而且沒(méi)有家的感覺(jué)，所以很多人選擇住在服務(wù)式公寓。因此，服務(wù)式公寓就這樣于1980年在紐約應(yīng)運(yùn)而生，并且成為一種潮流，也成為紐約大量開發(fā)商的主打項(xiàng)目。二、服務(wù)式公寓的定義及特點(diǎn)服務(wù)式公寓的本質(zhì)是酒店性質(zhì)的物業(yè)，但卻融合了酒店設(shè)施與家庭特色為一體，并提供低于酒店價(jià)格的中長(zhǎng)期住宿服務(wù)。由于普通的酒店不會(huì)提供洗衣機(jī)、廚具等居家必備的電器，因此居家特色是服務(wù)式公寓與酒店的最大區(qū)別之一。國(guó)際上，只有統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)且統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的公寓才稱之為服務(wù)式公寓；但在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，關(guān)于服務(wù)式公寓大家容易相混淆的

3、概念有“產(chǎn)權(quán)式酒店”和“酒店式公寓” ，這里先簡(jiǎn)單介紹一下這幾個(gè)概念的區(qū)別。產(chǎn)權(quán)式酒店由“時(shí)權(quán)酒店” 演變而來(lái)?！皶r(shí)權(quán)酒店”（TIME SHARE）是指由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。相對(duì)于“時(shí)權(quán)酒店”，產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店管理公司而獲取投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。相對(duì)于服務(wù)式公寓，產(chǎn)權(quán)式酒店更像是為投資者“量身定做”，產(chǎn)權(quán)式酒店在購(gòu)買時(shí)一般會(huì)簽訂一個(gè)十年以上返租協(xié)議，與客戶約定一個(gè)租賃期和投資收益率。目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)酒店的市場(chǎng)

4、定位主要是為各類商務(wù)旅游、旅游觀光和休閑度假旅游者提供住宿服務(wù)，是指分布在商務(wù)和旅游城市、旅游風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)的各類以投資經(jīng)營(yíng)為主要目的的旅游星級(jí)酒店。酒店式公寓的本質(zhì)是公寓，但是借鑒了酒店所宣導(dǎo)的裝修風(fēng)格和服務(wù)理念等形式。上個(gè)世紀(jì)九十年代，一群地產(chǎn)營(yíng)銷人為了推廣一個(gè)小戶型項(xiàng)目在提高銷售單價(jià)的策略上冥思苦想，如何將其推廣出去，需要什么樣的噱頭，什么樣的物業(yè)類型聽起來(lái)購(gòu)檔次，單身公寓還是白領(lǐng)公寓，最終決定借助于服務(wù)式公寓的理念而提出看“酒店式公寓”的概念。隨后“酒店式公寓”及其“變種”迅速推廣到國(guó)內(nèi)其他城市。嚴(yán)格的說(shuō)目前市場(chǎng)上幾乎絕大多數(shù)所謂的“酒店式公寓”均是為了配合宣傳推廣而提出的概念上的

5、噱頭，其本質(zhì)都是提供高檔物業(yè)服務(wù)的精裝小戶型住宅，提供的服務(wù)僅是普通住宅物業(yè)服務(wù)的升級(jí)而沒(méi)有達(dá)到真正服務(wù)式公寓的服務(wù)要求。因此“酒店式公寓”的實(shí)質(zhì)與“服務(wù)式公寓”存在著本質(zhì)的區(qū)別。因此我們下面所提到的服務(wù)式公寓的概念均是指國(guó)際定義上標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)式公寓，即統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)且統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的公寓。服務(wù)式公寓有如下特點(diǎn)：1、服務(wù)式公寓強(qiáng)調(diào)的仍然是擁有良好居家氛圍的居住功能，并且也會(huì)提供商務(wù)辦公功能，如會(huì)議室、會(huì)客間等。此外還會(huì)提供類似于小型兒童樂(lè)園等為攜帶孩子的顧客提供的貼心服務(wù)。2、服務(wù)式公寓是一種長(zhǎng)期居所（相對(duì)于酒店而言）的物業(yè)，也不需要大量的酒店服務(wù)人員一對(duì)一的進(jìn)行服務(wù)，相對(duì)于酒店而言，服務(wù)式公寓具有一定的價(jià)

6、格優(yōu)勢(shì)。3、服務(wù)式公寓必須有酒店一般完善的服務(wù)，在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上與酒店相同。三、服務(wù)式公寓與普通酒店的對(duì)比對(duì)比項(xiàng)目服務(wù)式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店酒店定位定位于需要酒店服務(wù)但又要求價(jià)格較低、租期較長(zhǎng)的客戶主要是為各類商務(wù)旅游、旅游觀光和休閑度假旅游者提供住宿服務(wù)短期住宿客戶產(chǎn)權(quán)單一產(chǎn)權(quán)非單一產(chǎn)權(quán)單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)性質(zhì)酒店多為酒店酒店物業(yè)管理物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理出租/出售不打散銷售先售后租（管理方統(tǒng)一出租）以經(jīng)營(yíng)為主，不租不售功能有廚房有廚房無(wú)廚房服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供酒店水準(zhǔn)服務(wù)與管理提供酒店水準(zhǔn)服務(wù)與管理全套酒店服務(wù)開發(fā)商利潤(rùn)資金回籠慢、升值空間大資金回籠快、升值空間大（但利潤(rùn)需要與業(yè)主分?jǐn)偅┵Y

7、金回籠慢、升值空間大 四、服務(wù)式公寓在北京興起與發(fā)展服務(wù)式公寓起步于90 年代初期，隨著北京國(guó)貿(mào)商圈的形成，出現(xiàn)了以國(guó)貿(mào)公寓、京廣中心公寓、麗都公寓等具有代表性的項(xiàng)目。該些項(xiàng)目擁有共同的特點(diǎn)，即早期服務(wù)式公寓是作為五星級(jí)酒店的配套來(lái)經(jīng)營(yíng)的。北京服務(wù)式公寓雛形是北京建國(guó)飯店在6-9層長(zhǎng)包房里增設(shè)廚房推出超出酒店客房概念的居所。當(dāng)時(shí)一經(jīng)推出立即被美國(guó)駐華大使館全部租用（當(dāng)時(shí)美國(guó)駐華大使館成立之初，使館區(qū)還在建造之中），成為外交官員公寓。􀂋 90 年代中期，北京外商直接投資（FDI）減緩，整個(gè)東南亞遭遇金融危機(jī)，使得主要客戶群為外企人員的服務(wù)式公寓的發(fā)展處于停滯階段。⣷

8、15; 自2000 年起，北京申奧成功，北京經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，F(xiàn)DI 增幅迅速，北京服務(wù)式公寓也開始急劇增多。 2006 年后，受奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的影響，服務(wù)式公寓的供應(yīng)及市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)而向上，新的服務(wù)式公寓陸續(xù)出現(xiàn)在新的商圈，例如：中關(guān)村商圈、金融街商圈等。 北京服務(wù)式公寓最集中的區(qū)域依次是CBD、燕莎、東直門區(qū)域、中關(guān)村商圈和金融街商圈；使館區(qū)的分布與服務(wù)式公寓的分布的高度重合反映出外籍人員是北京服務(wù)式公寓的主力客戶。 北京服務(wù)式公寓代表項(xiàng)目簡(jiǎn)介：五、國(guó)際知名服務(wù)式公寓管理品牌簡(jiǎn)介 截止2010年年底，幾乎所有的國(guó)際服務(wù)式公寓管理集團(tuán)均已進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地。目前北京市場(chǎng)上服務(wù)式公寓的國(guó)際品牌主要為雅

9、詩(shī)閣集團(tuán)（The Ascott Group）、萬(wàn)豪國(guó)際酒店集團(tuán)（Marriott）、輝盛國(guó)際管理有限公司（Frasers Hospitality）；此外專注于豪華、精品服務(wù)式公寓的莎瑪酒店管理公司（Shama Luxe），融匯中西品味精萃，成為服務(wù)式公寓的新典范。下面就簡(jiǎn)單介紹一下這幾家國(guó)際知名服務(wù)式公寓品牌。 1、雅詩(shī)閣集團(tuán) 雅詩(shī)閣集團(tuán)，凱德置地旗下成員，是全球最大的國(guó)際服務(wù)公寓業(yè)主運(yùn)營(yíng)商，在亞太地區(qū)，歐洲和海灣地區(qū)擁有近25000服務(wù)公寓經(jīng)營(yíng)單位，此外大約7000單位的服務(wù)公寓計(jì)劃正在制定中。􀂋作為雅詩(shī)閣集團(tuán)的子公司，雅詩(shī)閣國(guó)際在中國(guó)擁有26個(gè)物業(yè)，約6,600套服務(wù)公寓

10、單位，分布在北京、重慶、大連、廣州、上海、沈陽(yáng)、深圳、蘇州、天津、武漢、西安和香港12個(gè)城市里。􀂋雅詩(shī)閣國(guó)際負(fù)責(zé)管理雅詩(shī)閣集團(tuán)旗下的三大品牌，即雅詩(shī)閣、盛捷以及馨樂(lè)庭。集團(tuán)目前在全球22個(gè)國(guó)家的67個(gè)城市中擁有服務(wù)公寓，其中15個(gè)城市的物業(yè)仍在建造與發(fā)展中。2、萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán) 萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)是在全球具領(lǐng)導(dǎo)地位的酒店管理企業(yè)，在全球66個(gè)國(guó)家及地區(qū)，已經(jīng)擁有超過(guò)3,200家酒店。萬(wàn)豪旗下共有包括萬(wàn)豪酒店及度假酒店、JW萬(wàn)豪酒店及度假酒店、萬(wàn)豪行政公寓在內(nèi)的13個(gè)品牌。 萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)于1989年在香港開設(shè)擁有602間客房的香港JW萬(wàn)豪酒店，這是萬(wàn)豪在亞太地區(qū)的第一家酒店。萬(wàn)豪國(guó)際在中

11、國(guó)和香港通過(guò)JW 萬(wàn)豪酒店及度假酒店（豪華酒店）、萬(wàn)豪酒店及度假酒店、萬(wàn)麗酒店及度假酒店、新世界酒店（優(yōu)質(zhì)酒店）、萬(wàn)怡酒店（中高價(jià)酒店）和萬(wàn)豪行政公寓（長(zhǎng)租酒店）等6個(gè)品牌管理著22家酒店，提供超過(guò)8,789間客房。萬(wàn)豪國(guó)際還通過(guò)華美達(dá)國(guó)際酒店及度假酒店這個(gè)品牌在中國(guó)管理著11家酒店、提供3,175間客房 。3、輝盛國(guó)際輝盛國(guó)際管理有限公司成立于1998年，乃星獅地產(chǎn)有限公司的餐宿服務(wù)業(yè)務(wù)的分支；而星獅地產(chǎn)有限公司則是星獅集團(tuán)的全資附屬公司。輝盛國(guó)際管理有限公司是一家全球性的酒店式服務(wù)公寓管理公司，在曼谷、北京、格拉斯哥、河內(nèi)、倫敦、馬尼拉、南京、巴黎、首爾、深圳、新加坡、悉尼和東京等地提供國(guó)

12、際金質(zhì)的住宅服務(wù)。輝盛國(guó)際是新加坡第二大服務(wù)式公寓品牌運(yùn)營(yíng)商，并正在繼續(xù)向國(guó)際主要城市擴(kuò)展其服務(wù)式公寓。􀂋輝盛國(guó)際管理有限公司能提供三個(gè)不同品牌的服務(wù)，包括輝盛閣(Fraser Suites )、輝盛坊(Fraser Place)和輝盛庭(Fraser Residence )。4、奧克伍德 (Oakwood) 奧克伍德成立于1960年，是世界上領(lǐng)先的服務(wù)式公寓管理品牌之一，集團(tuán)目前在全球擁有超過(guò)25000套服務(wù)式公寓。奧克伍德在亞太區(qū)有三大品牌，分別為 豪景、華庭和雅居。在這里長(zhǎng)居或短住，既能享受到國(guó)際酒店品質(zhì)的安全與舒適，也能沉浸于有如在家里無(wú)限隱秘和自在的氛圍中。作為奧克

13、伍德全球的一部分，奧克伍德亞太為不同國(guó)家的商務(wù)和休閑旅行者帶來(lái)了亞洲最好的服務(wù)公寓，這些國(guó)家包括中國(guó)、印度、印尼、日本、韓國(guó)、菲律賓和泰國(guó)。另外23處資產(chǎn)正在計(jì)劃中，并將于2013年內(nèi)在亞太地區(qū)的主要城市開業(yè)。 目前奧克伍德在杭州教工路擁有一家酒店，由166 套設(shè)計(jì)優(yōu)雅、裝飾溫馨、可供長(zhǎng)短期居住的公寓組成。5、莎瑪 莎瑪(Shama)1996年創(chuàng)立于香港。2001年，Shama (莎瑪) 品牌正式成立，在香港各主要商業(yè)及住宅地段，推出精品服務(wù)式公寓，自此成為香港市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。􀂋 2007年初， Shama (莎瑪) 首次邁進(jìn)中國(guó)市場(chǎng)，在上海新天地開設(shè)Shama Luxe (莎

14、瑪Luxe)，不僅是Shama (莎瑪)第一個(gè)沖出香港的發(fā)展項(xiàng)目，更是旗下高檔次子品牌Shama Luxe (莎瑪Luxe) 首度登場(chǎng)的杰作。􀂋 截至目前，Shama (莎瑪) 服務(wù)式公寓項(xiàng)目已有12個(gè)，Shama (莎瑪)將會(huì)繼續(xù)拓展香港及中國(guó)市場(chǎng)的步伐，按照公司的發(fā)展藍(lán)圖，Shama (莎瑪) 將計(jì)劃在亞洲其他各主要城市發(fā)展項(xiàng)目。隨著人才不斷加入，網(wǎng)絡(luò)不斷擴(kuò)展，再加上得到摩根士丹利和基匯資本大力注資支持，預(yù)計(jì)到2013年，Shama (莎瑪) 將于亞洲區(qū)內(nèi)擁有不少于40個(gè)公寓項(xiàng)目。6、 長(zhǎng)三角主要城市服務(wù)型公寓代表項(xiàng)目1、上海雅詩(shī)閣淮海路服務(wù)公寓概覽： 上海雅詩(shī)閣淮海路服

15、務(wù)公寓地理位于上海市盧灣區(qū)淮海中路282號(hào)。位置優(yōu)越，交通方便。單房式、一房式與雙兩房式房型都有設(shè)備齊全的廚房、家庭娛樂(lè)系統(tǒng)以及現(xiàn)代風(fēng)格的家具。 酒店開業(yè)時(shí)間2010年5月，樓高38層，客房總數(shù)306間(套)。原名上海香港廣場(chǎng)酒店服務(wù)式公寓。主要服務(wù)與配套：· 配備齊全的廚房· 家庭娛樂(lè)系統(tǒng)· 支持國(guó)際直撥長(zhǎng)途(IDD)和語(yǔ)音留言的電話· 洗衣烘干一體機(jī)*· 商務(wù)中心服務(wù)*· 會(huì)議室*· 速遞服務(wù)*· 秘書服務(wù)*· 室內(nèi)溫水泳池· 設(shè)施齊全的健身房· 體操房· 網(wǎng)球場(chǎng)*

16、83; 閱覽室· 醫(yī)療服務(wù)（預(yù)約）*· 日用品采購(gòu)服務(wù)*· 帶獨(dú)立控制恒溫器的中央空調(diào)· 保姆服務(wù)· 室內(nèi)電子保險(xiǎn)箱 * 此為收費(fèi)項(xiàng)目配備齊全的廚房:o 內(nèi)嵌式電磁爐（只提供給部分住戶）o 電磁爐和抽油煙機(jī)o 電熱水壺o 玻璃器皿、碗碟、餐具和其它用具o 微波爐o 冰箱o 飯鍋（根據(jù)要求提供）家庭娛樂(lè)系統(tǒng)配備：o DVD 機(jī)o 音響系統(tǒng)o 裝有衛(wèi)星和有線電視頻道的液晶電視機(jī)o 蒸汽燙斗和燙衣板會(huì)議設(shè)施：位于七樓及八樓的多功能廳，適合舉行商務(wù)會(huì)議，展覽會(huì)，雞尾酒會(huì)，招待會(huì)及其他私人宴會(huì)。其中八樓之多功能廳更能同時(shí)容納多達(dá)120人的會(huì)議。各式各樣之

17、會(huì)議設(shè)施均一應(yīng)俱全，迎合客人的不同需要。 一至二號(hào)廳 50人 三至四號(hào)廳 50人 一至四號(hào)廳120人 五號(hào)廳50人: 六號(hào)廳 50人戶型圖圖片：2、 杭州奧克伍德國(guó)際酒店 位于教工路28號(hào)，公寓共9層，由166 套設(shè)計(jì)優(yōu)雅、裝飾溫馨、可供長(zhǎng)短期居住的公寓組成。分為單人公寓、單套間、雙套間及三套間等幾種房型，大小從44平方米到138平方米不等，根據(jù)客人不同的需要，可以提供高級(jí)、豪華、尊爵三種不同類型的公寓房間。配套：餐廳與酒吧：餐廳共有46個(gè)座位，歐式典雅風(fēng)格裝潢，提供包括亞洲與中國(guó)菜在內(nèi)的各式國(guó)際風(fēng)味美食，供應(yīng)各式自助餐及散點(diǎn)菜單。酒吧提供各類葡萄酒、洋酒、雞尾酒、咖啡、茶等飲料以及各類點(diǎn)心、

18、小食。商務(wù)中心：位于奧克伍德國(guó)際酒店公寓三樓。商務(wù)中心設(shè)備設(shè)施完善，可提供專業(yè)的秘書、傳真、復(fù)印及英特網(wǎng)服務(wù)，內(nèi)設(shè)兩個(gè)小型會(huì)議室，可分別容納10-15人。室內(nèi)泳池：太陽(yáng)能恒溫游泳池，8米*25米規(guī)模，室內(nèi)頂部帶天窗，采用太陽(yáng)能燃?xì)忮仩t的加熱方式 。健身中心：擁有當(dāng)今最先進(jìn)的專業(yè)健身儀器。會(huì)員可享用健身中心桑拿、更衣柜、淋浴等各項(xiàng)設(shè)施。酒店公寓設(shè)施及服務(wù)：- 西式全套廚房設(shè)備- 房間配備洗衣機(jī)和烘干機(jī)- 電視、DVD 及多頻道數(shù)字電視- 獨(dú)立控制空調(diào)/暖氣- Oakleaf 餐廳及酒吧，并提供客房送餐服務(wù)- 健身設(shè)施及室內(nèi)恒溫游泳池- WIFI 無(wú)線網(wǎng)絡(luò)覆蓋所有公共場(chǎng)所- 24 小時(shí)前臺(tái)接待與禮賓服務(wù)- 酒店公寓內(nèi)設(shè)的餐廳提供世界各地及中國(guó)美食- Genensis 商務(wù)中心及小型會(huì)議服務(wù)- 郵包快遞- 洗衣/干洗服務(wù)- 豪華轎車及出租車安排- 鄰近酒店公寓的零售商店與銀行酒店公寓特別服務(wù)：提供 24 小時(shí)賓客服務(wù)，處理所有問(wèn)題，此外還包