樓宇管理制度

1、分發(fā)號：_XXXXXXXX 物業(yè)管理有限公司ZHEJIANG GREEN TOWN PRODUCTS MANAGEMENT CO.,LTD.樓宇管理制度編文件編號：GT-ZC-7.5.2GT-ZC-7.5.2制：質量管理部審核：批準：生 效日期：年 月日樓于驗收接管辦法1、GT-ZC-7.5.2-1物業(yè)驗收接管辦法2、GT-ZC-7.5.2-2業(yè)主領房規(guī)程GT-ZC-7.5.2-3業(yè)主檔案管理規(guī)范4、GT-ZC-7.5.2-45、GT-ZC-7.5.2-5裝飾裝修管理規(guī)范停電停水處理規(guī)程物業(yè)驗收接管辦法一、物業(yè)驗收接管小組的成立和要求1、由總經(jīng)理牽頭，組織各部門成立驗收接管小組，組長由總經(jīng)理委

2、任。2、驗收接管小組按專業(yè)設立土建組、機電組和資料組，按計劃開展接管驗 收工作。3、由領導小組組長編制物業(yè)接管組織計劃，負責整個工作過程的總策劃、總指導、總分工，各專業(yè)組組長負責接管驗收工程質量的把關。4、各專業(yè)小組按物業(yè)驗收標準驗收樓宇，確保物業(yè)的各項功能、指標符合 規(guī)定的要求。二、物業(yè)接管資料的準備 物業(yè)檢查驗收之前， 資料組應向開發(fā)建設單位、 工程施工單位、設計公司等 索要物業(yè)規(guī)劃圖、竣工總平面圖、單位建筑及結構竣工圖、竣工驗收證明、房地 產相對應權屬關系等技術資料， 并對所有圖片資料進行查詢， 為物業(yè)接管驗收提 供資料和數(shù)字依據(jù)。三、物業(yè)初次檢查驗收1、接管領導小組參與開發(fā)建設單位、工

3、程施工單位、設計公司等依照驗收 接管標準的有關規(guī)定，聯(lián)合組織現(xiàn)場檢查驗收工作。2、土建組、機電組負責對樓宇的主體結構、單元住宅、公共配套設施、供 水供電、管線、開關等工程土建、機電實施進行現(xiàn)場檢查驗收，并將現(xiàn)場檢查驗 收結果記錄在物業(yè)交接驗收表上。3、土建組、機電組在現(xiàn)場檢查的同時，應核實資料逐項查明，計量清楚。 當發(fā)現(xiàn)實際情況與資料不符時，應及時記錄并請相關單位的陪同檢查人員簽字，同時提請相關單位盡快查明原因。4、資料組負責對物業(yè)內道路交通標識、建筑物標識、配套設施標識、安全 警告標識和可變信息標識等進行現(xiàn)場檢查驗收， 確保標識規(guī)范， 并將現(xiàn)場檢查驗 收結果記錄在物業(yè)交接驗收表上。6、 驗收

4、結束后，接管領導小組組長在現(xiàn)場召開總結會，對驗收中存在的問 題進行歸納匯總， 并報委托方，以落實責任部門， 限期整改，直到達到規(guī)定要求。四、物業(yè)接管復驗1、物業(yè)接管復驗由土建、機電專業(yè)組人員會同建設單位、工程施工單位聯(lián) 合進行。2、土建組、機電組對初次驗收發(fā)現(xiàn)的問題進行復查，對尚未整改或整改不 徹底的部位進行跟蹤， 直至達到符合規(guī)定的要求和標準， 并記錄在 物業(yè)交接驗 收表上。五、小區(qū)及公共設施等驗收接管1、接管小組會同開發(fā)建設單位、工程施工單位等聯(lián)合進行接管交接。2、樓宇及公共設施等移交內容：A樓宇1各類房屋清單及各類鑰匙；2單位建筑、結構、水、電設備竣工圖；3住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；4

5、其他必要的技術資料。B公共設備（設施）及公共場地1共用設備（設施）及公共場地清單；2綠化竣工圖、室外竣工圖（含地下管網(wǎng)、道路、停車場等） ；3機電設備操作、維護說明書；4其他必要的技術資料。C標識1道路標識，可包括叉道口指路標識、禁停、禁鳴、限速、限重、限高、停 車等。2建筑標識，包括物業(yè)名稱標識、物業(yè)平面圖、樓幢編號、單元標識和住戶 門牌等。3配套設施標識，包括配電房標識、水泵房標識、健身娛樂場所標識、增壓 泵、循環(huán)泵、健身器、環(huán)衛(wèi)設施等物業(yè)配備設施標識。4警告標識，包括危險區(qū)警告標識、施工維修警告標識和禁止區(qū)標識等。5可變信息標識，包括告示欄等。3、資料、鑰匙的移交由資料組負責各類圖紙資料

6、的核對接收，填寫物業(yè)交接驗收表，并根 據(jù)文件控制程序要求予以分類編號，列出清單后，由相關責任部門保存。在 核對中對發(fā)現(xiàn)缺少和不符的情況，應及時與相關單位聯(lián)絡補充修正。物業(yè)接管小組組織對樓宇的單位住宅、 停車場、機電設備房、值班室等門 鎖鑰匙進行核對，準確無誤后，正式接收鑰匙，并填寫鑰匙交接記錄 ，由建 設單位、施工單位、物業(yè)接管單位負責人簽字后，三方各執(zhí)一份。六、對新竣工的物業(yè)，由驗收接管領導小組與委托方和開發(fā)建設單位就建筑 物保修事宜進行協(xié)商，明確維修責任和保修期限。七、由總經(jīng)理任命管理處主任，并組建管理處。由管理處主任對已接管的物 業(yè)實施專業(yè)化的物業(yè)管理。業(yè)主領房規(guī)程一、領房前準備1、小區(qū)

7、管理處應在業(yè)主（住戶）領房前將所有資料準備齊全，具體見交 房資料清單。2、管理處要確保對業(yè)主（住戶）提供一條龍服務，為住戶節(jié)省時間，保證 辦理領房手續(xù)簡便。二、領房過程1、管理處憑業(yè)主所持的入伙通知書和入伙及應繳費用一表、身份證或其他有效身份證明等資料發(fā)放交房資料清單 。2、2、管理處相關人員與開發(fā)公司銷售人員一起陪同業(yè)主到現(xiàn)場看房、驗房。在驗房過程中如發(fā)現(xiàn)因防護不善造成的房屋質量問題，由管理處相關 人員在業(yè)主領房驗收交接表上做好登記，并與業(yè)主約定時間及時維修；如因 房屋本身原因造成質量問題，由開發(fā)公司銷售部陪同人員與業(yè)主協(xié)商處理。3、驗房中，業(yè)主需對本戶水表、電表底數(shù)進行確認，如無異議，則在

8、業(yè)主領 房驗收交接表（一式三份）上簽字認可，管理處、房產公司銷售部、領房業(yè)主 各執(zhí)一份。4、業(yè)主按規(guī)定在業(yè)主公約上簽字認可，并填寫好業(yè)主基本情況登記表 ，如需裝修的還應填好裝修申請表 ，繳納相關費用，所有填好 的各種資料交管理處驗收，作為建立業(yè)主檔案的原始資料妥善保存。5、業(yè)主按規(guī)定預繳物業(yè)管理費、電視收視費等費用，由管理處開具相應的發(fā) 票或收據(jù)。6、完成上述手續(xù)后，管理處按業(yè)主領房交接驗收表上填寫的數(shù)量，向業(yè) 主交付住宅鑰匙，并由業(yè)主簽收。7、 業(yè)主領房后， 管理處應及時做好 業(yè)主入住登記臺帳 ，并將相關入伙資料 整理存入業(yè)主檔案。8、交房時提交業(yè)主的有關資料名稱，僅就內容而言，具體資料名稱

9、可據(jù)不同 開發(fā)建設單位而定。內容見下列“清單” 。交房資料清單3、序號交房資料名稱1住戶手冊包括：業(yè)主公約裝修管理規(guī)定業(yè)主（住戶）家居安全須知安全用電、用水管理規(guī)定2平面圖或施工竣工圖（一份）3入伙通知書4入伙及應交費用一覽表5裝修申請表（一式一份）6商品房購銷合同7業(yè)主領房驗收父接表（一式二份）8業(yè)主基本情況登記表業(yè)主檔案管理規(guī)范1、 管理處管理員負責作好業(yè)主、租戶或其他使用人員的基本情況登記工作。并填寫 業(yè)主基本情況登記表2、管理處每一年對住戶情況進行一次核對。3、小區(qū)業(yè)主的檔案主要有“入伙通知書” 、“入伙及應繳費用一覽表” 、“業(yè) 主公約”、“商品房購銷合同” 、“業(yè)主（住戶）基本情況

10、登記表” 、“單體竣工圖” 及“裝修申請表”等。4、業(yè)主（住戶）的檔案由管理處保管，未經(jīng)主任許可，任何人不得借閱、 查詢。裝飾裝修管理規(guī)范為加強物業(yè)管理服務，維護業(yè)主（住戶）的合法權益，保障房屋結構和人 身安全，根據(jù)杭州市家庭居室裝飾裝修管理規(guī)定等文件規(guī)定，制訂本管理制 度。小區(qū)物業(yè)管理處可以“裝修須知”形式告知廣大業(yè)主（住戶）和裝修單位：一、申請裝修程序1、凡不涉及結構改動的簡單房屋裝修，業(yè)主（住戶）可直接到小區(qū)物業(yè)管 理處登記備案。2、涉及結構改動的房屋裝修， 住戶應先到當?shù)胤课莅踩b定所進行房屋安全鑒定。經(jīng)鑒定核準，取得安全鑒定表后，業(yè)主（住戶）再到當?shù)胤慨a監(jiān)察大隊 （站）申請裝修許可證

11、。申請裝修許可證時需提供以下資料：（1）房屋安全鑒定表；（2）身份證、購房合同復印件；（3）房屋平面圖復印件，有條件的住戶可另提供裝修設計平面圖；（4）具有承接住宅裝修工程資格的企業(yè)的建筑企業(yè)證書或住宅裝修 企業(yè)資質證書復印件，但須加蓋公章；（5）裝修施工人員的住宅裝修工上崗證復印件；（6）住戶與裝修隊簽訂的裝修協(xié)議或合同復印件；（7）裝修行為如涉及房屋公有部位或共用部位，應出具公有人或共用人同 意的證明。3、裝修許可證申請人必須是產權人或其委托人 （出具產權人委托書） ，申請 內容必須用黑色或藍色鋼筆填寫。4、住戶在取得裝修許可證后，可到小區(qū)物業(yè)管理處辦理登記手續(xù)，并提供 以下資料：（1）裝

12、修公司營業(yè)執(zhí)照和資質證書復印件（加蓋公章） ；（2）裝修人員上崗證和身份證復印件；（3）裝修合同復印件；（4）室內裝修平面布置圖；（5）需變動的結構管線詳圖（包括電路、上水、墻體結構等） ；（6）結構、管線變動說明及處理方案。、裝修管理規(guī)定1、業(yè)主（住戶）在裝修前應會同裝修單位與小區(qū)物業(yè)管理處簽訂裝修管 理責任確認書（見附件1）。2、業(yè)主（住戶）應對住宅情況進行檢查，填寫裝修進場前檢查表 （見附 件2）。上述手續(xù)完備后， 小區(qū)物業(yè)管理處將對裝修戶發(fā)放 “裝修進場證”（見附件3）標明該裝修過程的合法性。3、業(yè)主（住戶）應對所聘請的裝修公司施工人員的行為負責，并督促其遵 守裝修管理規(guī)定。4、業(yè)主（

13、住戶）在房屋裝修完工后，應及時通知小區(qū)物業(yè)管理處派人進行 現(xiàn)場驗收。5、業(yè)主（住戶）或裝修公司及施工人員的財物、材料等，須自行妥善保管，如有失少，責任自負。6、裝修公司須按規(guī)定到小區(qū)保安隊為施工人員辦理出入證。7、裝修期間，裝修公司必須為裝修住宅配備滅火器（每戶1只，100平方以上每戶配2只，每只4公斤）。8、裝修期間，裝修公司必須在衛(wèi)生間安裝簡易座便器，以保持室內整潔和 環(huán)境衛(wèi)生。9、施工人員出入園區(qū)須配戴出入證，自覺接受檢查，無證或衣衫不整者， 不得入內。進出小區(qū)一律憑物業(yè)管理公司制發(fā)的出入證。10、每戶留宿施工人員不超過2人，并須辦理暫住證。 施工人員不準在園區(qū) 內隨意游蕩、喧嘩，不準進

14、入網(wǎng)球場、游泳池等休閑場所。11、嚴禁施工人員使用電爐，嚴禁在裝修時使用明火。12、嚴禁高空拋物，防止施工不慎造成門窗玻璃墜落，傷及路人。13、運送材料、家具、工具的車輛卸貨完畢后立即開走，車輛停放不準影響、工交通。14、裝修材料原則上只進不出，進場時間為8：3016：00。如確有多余材 料需運出， 必須出具住戶親筆書寫的證明及出場材料清單， 經(jīng)保安員核實后才可 出場。15、嚴禁在裝修過的公共區(qū)域拖拉物品， 不得占用公共走道和其它共用部位（包括堆放材料、工具，攪拌黃沙、水泥等）16、建筑垃圾須袋裝并防止?jié)B漏，堆放在小區(qū)物業(yè)管理處指定的場地。17、裝修時間為8；0020：00，不得影響其他住戶的

15、正常休息。18、為保持小區(qū)原有的統(tǒng)一風格， 住宅的陽臺均不得封閉， 頂層露臺不得安 裝雨棚，所有門窗部位均不得安裝防盜門窗（籠） ，陽臺外和窗外均不得安裝曬 衣架。19、業(yè)主（住戶）應當確保管理處的維修人員能方便地檢查、維修通過住戶 室內的共用設施，保持消防設備完好、安全通道暢通，所有維修活門、渠道蓋不 得封死，不得在門前、蓋上堆放物品，以免影響維修。20、煤氣管、煤氣表不得埋入墻體，設有煤氣管和煤氣表的櫥柜，柜門應設 百葉，以保持良好通風。21、除預留的空調室外機部位外， 未經(jīng)小區(qū)物業(yè)管理處同意不得在其它外墻 面安裝室外機。 若預留位不夠使用， 可向管理處提出申請， 經(jīng)小區(qū)物業(yè)管理處審 批同

16、意后，按要求將室外機安裝在指定位置，使用的空調架必須經(jīng)過防銹處理，以免日久鐵銹污染墻面。樓宇墻體如無空調專用孔， 可在安裝時向小區(qū)物業(yè)管理 處提出申請，由小區(qū)管理處統(tǒng)一負責打孔， 并復原外墻面， 打孔費用由業(yè)主承擔， 嚴禁擅自使用普通鉆頭或其它工具打孔， 以免造成墻面破損。 空調冷凝水必須排 放到統(tǒng)一排放管或地漏，排水軟管應予以固定。22、室內開關箱不得移位， 不得擅自改變進戶總線， 所有電線改路必須采用 護套管，不得直埋護套線。 各電氣回路所負擔的電器總容量不能超過此回路的限 定容量。23、不得從有線電視接收系統(tǒng)中私自接線。24、不得更改下水道位置， 特別是衛(wèi)生間必須按原設計的位置布置， 嚴

17、禁抬 高地坪，更改原設計。25、不得堵塞、切割、更換任何共用設施，如下水道、喉管、暗渠等。裝修 時應將所有排水管道及地漏暫時封閉， 以免垃圾堵塞， 否則一切因裝修施工不慎 所造成的管道堵塞均由業(yè)主（住戶）和裝修施工單位負責。26、衛(wèi)生間、廚房吊頂時須留出檢查孔，以便管道維修。27、室內如需加分隔墻，只可使用輕質材料，以確保安全（小區(qū)物業(yè)管理處 可事先將住宅結構、可承受最大荷載告知業(yè)主）。28、裝修工程完畢后，施工單位須清理干凈施工現(xiàn)場，到管理處交回出入證， 結清各項費用，辦理離場手續(xù)。三、電梯公寓裝修管理辦法另定。四、違章處罰1、 小區(qū)物業(yè)管理處應對室內的施工情況進行監(jiān)督檢查，將檢查情況填入裝

18、修登記檢查表，有權制止一切由強烈噪音、強烈震動、強烈氣味引起其他住戶投 訴的工程，并將協(xié)助政府部門對違章人予以罰款、責令整改、停工等處理。2、 對未獲施工許可證和小區(qū)物業(yè)管理處同意先行施工，或超越許可證和小區(qū)物業(yè)管理處許可范圍擅自施工者，小區(qū)物業(yè)管理處將報請當?shù)乇O(jiān)察部門給予處罰，并責成責任人將所有違章施工部位給予復原。3、住戶及裝修公司的裝修行為影響了房屋的整體結構或共用設施設備的正常使用，妨礙了其他住戶的生活，責任人應按照管理處的整改通知要求， 按期完 成改建或復原工作，并承擔一切有關費用。4、施工人員如違反裝修管理規(guī)定，將受到相應處罰，并承擔一切后果。五、其他業(yè)主（住戶）在與裝修公司簽訂裝

19、修合同時， 一定要明確裝修公司的保修責 任、保修范圍和保修期限，并預留一定數(shù)額的保證金，以保障自身權益。附件1裝修管理責任確認書（1）本公司已經(jīng)詳盡閱讀了 “_ 小區(qū)房屋裝修須知”，已明確本公司在此次裝修中應盡的義務和必須遵守的規(guī)定。為確保裝修順利進行，本公司作如 下承諾：一、 嚴格執(zhí)行“ _ 小區(qū)房屋裝修須知”中所有規(guī)定；二、為裝修業(yè)主當好參謀，對不合理要求予以拒絕；三、監(jiān)督本公司職工自覺遵守小區(qū)物業(yè)管理處有關民工的管理規(guī)定；自覺繳納有關費用；同意接受一切因不服從管理，違反有關規(guī)定而引起的處罰；四、保質保量，按期完工；五、 本公司同意在進場裝修前向業(yè)主支付 _ 元文明施工保證金，保證金由物業(yè)管理處代保管，待裝修結束后，經(jīng)裝修業(yè)主同意再收回，且繳納每戶裝 修垃圾清理費_元；六、遵守派出所有關規(guī)定，為在小區(qū)內工作的裝修員工辦理出入證， 繳納每 證兩元的工本費和三元的管理費