2010上半年上海寫字樓市場(chǎng)研判分析

1、 房地產(chǎn)商域網(wǎng) - 海量房地產(chǎn)資料下載2010上半年上海寫字樓市場(chǎng)研判分析宏觀經(jīng)濟(jì)第一季度上海經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)人民幣3,810.63億元，比去年同期增長(zhǎng)15%。固定資產(chǎn)投資保持上漲趨勢(shì)，完成投資總額人民幣1,067.35億元，較去年同期上漲18.3%。第一季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)現(xiàn)人民幣420.91億元，與去年同期相比增長(zhǎng)29.5%，占固定資產(chǎn)投資額的39.4%。外商投資同樣也表現(xiàn)良好，截止至第一季度，實(shí)際利用外資金額為美金8.3億元，同比上漲5.5%。2010年1季度上海主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)值（1-3月）同比增長(zhǎng)生產(chǎn)總值3810.63億元15%固定資產(chǎn)投資1

2、067.35億元18.3%房地產(chǎn)開發(fā)投資420.91億元29.5%實(shí)際利用外資8.3億美元5.5%居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)102.1(數(shù)據(jù)來源:上海統(tǒng)計(jì)局)土地市場(chǎng)第一季度，寫字樓土地市場(chǎng)再次錄得價(jià)格新高。浦西市中心區(qū)域有兩幅土地拍賣成交：一幅是外灘8-1地塊，另外一幅是南京東路163地塊，這兩幅土地均位于黃浦區(qū)。外灘8-1地塊總建筑面積為37萬M2，規(guī)劃表明其中70%的面積須為商辦樓宇。該地塊被證大集團(tuán)以人民幣92.2億元的價(jià)格取得，刷新了上海土地市場(chǎng)的總價(jià)記錄。另一地塊南京東路163號(hào)地塊，早在2007年曾以人民幣44億元的價(jià)格出讓給南京蘇寧集團(tuán)，但在一年后蘇寧將土地退還給政府。今年2月，該地塊再

3、次掛牌拍賣，并由新黃浦集團(tuán)和上海新世界集團(tuán)以總價(jià)人民幣34.1億元的價(jià)格共同摘得，與3年前的出讓價(jià)格相比，價(jià)格下跌22%。該地塊占地13,709M2，毗鄰地鐵2號(hào)線和10號(hào)線，被認(rèn)為是近年來土地市場(chǎng)上位置最好的地塊之一。Table 1 表一供應(yīng)與需求第一季度上海市中心無甲級(jí)寫字樓新供應(yīng)，需求保持旺盛，市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。在浦東，盡管過去陸家嘴巨大的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)給該區(qū)域帶來不小招商壓力，但在上海建設(shè)“國(guó)際金融中心”的大力推動(dòng)下，該區(qū)域的寫字樓普遍受到企業(yè)歡迎。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至今已有超過132家跨國(guó)企業(yè)在浦東設(shè)立了區(qū)域總部。銀行和金融機(jī)構(gòu)仍構(gòu)成該區(qū)域?qū)懽謽堑闹饕鈶簦瑫r(shí)保險(xiǎn)公司的數(shù)量也在穩(wěn)步增加。四大會(huì)計(jì)

4、事務(wù)所之一普華永道在時(shí)代金融中心承租寫字樓面積約5,400平方米，交銀施羅德基金則租下了國(guó)際金融中心二期4,900平方米的面積。此外，陸家嘴甲級(jí)寫字樓的銷售情況在本季度也表現(xiàn)樂觀，浦江雙輝大廈與東亞銀行金融大廈都錄得數(shù)單整層成交，中國(guó)太平洋保險(xiǎn)公司更是在太平洋金融中心購下6層寫字樓樓面。在浦西，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)同樣活躍，南京西路與淮海路區(qū)域均現(xiàn)頻繁租賃活動(dòng)。位于南京西路的會(huì)德豐廣場(chǎng)再次將竣工時(shí)間延遲到今年第二季度。一季度更為優(yōu)惠的凈租金推進(jìn)了該項(xiàng)目的預(yù)租進(jìn)程，并由此拉高該物業(yè)的預(yù)出租率。盡管如此，由于靜安區(qū)將在未來幾個(gè)季度內(nèi)迎來可觀新供應(yīng)，項(xiàng)目招商仍有壓力。截止至第一季度，上海主要商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字

5、樓空置率較上季度進(jìn)一步下滑2.1個(gè)百分點(diǎn)至12%。2010年1季度上海甲級(jí)寫字樓主要市場(chǎng)指標(biāo)區(qū)域租金環(huán)比空置率環(huán)比黃浦7.4-1.4%11%-1.1%靜安9.6+9.4%10%-3.7%盧灣8.4+0.3%7%+0.5浦東7.4-3.9%21%+5.8%徐匯8.9+1.2%8%+1.3%長(zhǎng)寧6.1-7.8%14%-6.3%租金與售價(jià)旺盛的需求致使上海甲級(jí)寫字樓的租金自2008年金融危機(jī)后第一次出現(xiàn)上漲。本季度，平均租金達(dá)到每天每平方米人民幣8.1元，比上一季度上漲3.3%。盡管租金已經(jīng)有所增長(zhǎng)，但是與2008年的高峰期相比還是有20%的跌幅。各大商務(wù)區(qū)中靜安的租金水平仍為各區(qū)最高。在產(chǎn)權(quán)銷售市

6、場(chǎng)，一手寫字樓成交量環(huán)比上漲18%至132,651平方米。上海主要區(qū)域產(chǎn)權(quán)寫字樓的平均價(jià)格達(dá)到每平方米人民幣39,600元，在銷量上漲的支持之下，售價(jià)環(huán)比上升11.5%。投資市場(chǎng)第一季度，上海寫字樓整購市場(chǎng)錄得數(shù)宗成交。位于盧灣區(qū)太倉路的新茂大廈被CSI以人民幣23.8億的總價(jià)從SEB Immobilien手中購得，成交單價(jià)約為每平方米人民幣55,000元，按目前租金水平來看，毛投資回報(bào)率約為6.6%。新茂大廈在上海的房地產(chǎn)整購市場(chǎng)上一直是比較知名的項(xiàng)目。2005年1月，來自新加坡的房地產(chǎn)開發(fā)商凱德置地首次將新茂大廈以9,800萬美元出售給澳大利亞地產(chǎn)基金麥格理。收購后，麥格理對(duì)新茂大廈重新包

7、裝，將其英文名字改為Platinum Plaza。2006年12月，德國(guó)SEB Immobilien以2.5億美元的價(jià)格收購了新茂大廈。不料，3年后，該項(xiàng)目又被轉(zhuǎn)手于CSI。過往，外資基金傾向于購買爛尾物業(yè)或者在建工程，并且在持有3至5年后再次出售。但過去5年中，新茂大廈的頻繁轉(zhuǎn)手和其他一些交易案例則表明情勢(shì)在變，整購市場(chǎng)上出現(xiàn)了新趨勢(shì)。現(xiàn)在，考慮到成熟物業(yè)的前景比較明朗，風(fēng)險(xiǎn)也已降至最低，外資基金更喜歡購買成熟物業(yè)，而持有物業(yè)的時(shí)間也越來越短。高騰大廈就是另外一個(gè)在短期內(nèi)被頻繁轉(zhuǎn)手的物業(yè)案例。高騰大廈位于黃浦區(qū)福州路，在過去5年內(nèi)已被轉(zhuǎn)手兩次，而目前又意欲再度整棟出售。外資的頻繁轉(zhuǎn)手與中國(guó)政

8、府政策的不確定性有關(guān)。外資認(rèn)為投資中國(guó)市場(chǎng)最大的風(fēng)險(xiǎn)性可能來自政策變動(dòng)，未來市場(chǎng)的不確定性使他們縮短投資期限，只要回報(bào)合理就愿意出手物業(yè)。而這種短期炒賣行為勢(shì)必在一定程度上成為推高樓價(jià)的因素之一。2010年1季度上海寫字樓大宗租賃成交區(qū)域項(xiàng)目樓層面積租金浦東震旦大廈低區(qū)1248.877.5浦東國(guó)金中心低區(qū)2648.0浦東未來資產(chǎn)大廈高區(qū)3618.5盧灣世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)低區(qū)1479.217.0徐匯SOHO東海廣場(chǎng)高區(qū)2507.72010年1季度上海寫字樓大宗買賣成交區(qū)域項(xiàng)目樓層面積單價(jià)盧灣新茂大廈整棟4337450000黃浦亞洲大廈14F104539679靜安海銀國(guó)際大廈15F406.7842430

9、浦東高寶金融大廈36F1222.5759992徐匯匯鑫國(guó)際大廈18F501.7435432長(zhǎng)寧虹橋銀都5F213.835000普陀區(qū)主要寫字樓的現(xiàn)行租售價(jià)格項(xiàng)目海森國(guó)際悅達(dá)國(guó)際飛雕商務(wù)沙田大廈寶華大廈元茂金豪恒達(dá)大廈尚誠(chéng)國(guó)際租售價(jià)格售：2萬租：3售：2萬租：2.5-3售：2萬租：2.2售:2.1萬租：2售:3.3萬租：4.5售:2.2萬租：3售:1.9萬租：2.2售:3.3萬租:4元面積177110 -160150418310210718821081150120125130150(躍層)物管費(fèi)136.88.815.8221458車位費(fèi)7507008006001000700400400未來展望與

10、過去大部分新供應(yīng)集中在浦東的情況不同，2010年，浦東浦西的新供應(yīng)量基本持平。浦西將迎來另一個(gè)供應(yīng)高峰，靜安和黃浦都將有新項(xiàng)目落成，分別為會(huì)德豐廣場(chǎng)（靜安）、華敏帝豪（靜安）和恒基155項(xiàng)目（黃浦），這三個(gè)項(xiàng)目將為浦西區(qū)域帶來超過21萬平方米的新供應(yīng)。由于大量新供應(yīng)入市，可預(yù)見下季度浦西甲級(jí)寫字樓的空置率將會(huì)上漲，但整體租金應(yīng)會(huì)保持穩(wěn)定?？偨Y(jié)與預(yù)判 上海的市場(chǎng)指標(biāo)繼續(xù)呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的訊號(hào)。 第一季度，部分項(xiàng)目將竣工時(shí)間延后導(dǎo)致寫字樓樓面的供應(yīng)量減少，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)未見任何新供應(yīng)。 第一季度，甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)需求暢旺，空置率比上一季度下降2.1個(gè)百分點(diǎn)至12%。銀行和金融機(jī)構(gòu)仍構(gòu)成浦東陸家嘴寫字樓的主力租戶，而保險(xiǎn)公司的數(shù)量也有一定增加。在浦西，我們看到南京西路和淮海中路上的租賃活動(dòng)較為活躍。 在旺盛需求的帶動(dòng)下，甲級(jí)寫字樓的平均租金與上一季度相比，上漲3.3%至每天每平方米人民幣8.