拆遷過程中的陷阱分析

1、拆遷過程中的陷阱分析（二）評估報告根據(jù)城市房屋拆遷管理條例的規(guī)定，拆遷人對被拆遷人的補償方式主要有兩種，分別是貨幣補償和產權置換方式。對于采用貨幣補償?shù)姆绞降?，條例24條規(guī)定，應該根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。實踐中，被拆遷人都會收到一份房屋的評估報告，這似乎沒有什么可懷疑的，因為法律就是這樣規(guī)定的，應該不是什么陷阱。但評估報告是被拆遷人噩夢的開始，接受了評估報告就等于踏進了痛苦的深淵。為什么這樣說呢？我來細細分析。條例24條規(guī)定以房地產市場評估價格確定房產價格。由市場決定價格，這是非常合理客觀的，但問題就出在了“具體

2、辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定“上。以北京為例，拆遷中房屋評估的評估依據(jù)是北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）（京國土房管拆字20011234號），這個暫行規(guī)則是2001年制定的，此規(guī)定根據(jù)當時的情況將北京的土地根據(jù)地理位置劃分為十級，每一級有不同的基準地價和基準房價，同時具體規(guī)定了土地級別的范圍。如，一級土地為西單北大街西四南大街西四北大街地安門西大街地安門東大街張自忠路東四北 大街東四南大街東單北大街崇文門內大街崇文門西大街前門東大街前門西大街 宣武門東大街宣武門內大街西單北大街；這級別的基準地價為5300-6000  基準房價為1000。看到這個數(shù)據(jù)大家應該看出問題所

3、在了，這個標準是2001年，2001年到現(xiàn)在地價房價不知翻了幾番，還是按照這個標準評估是不合理的，但國家并未出臺新的標準，現(xiàn)在所有的拆遷評估都是沿用這個標準。所以，評估報告是拆遷中的大陷阱，當然這個陷阱是國家給咱老百姓挖的。拆遷人也知道這個標準嚴重過時，所以拆遷補償談判的空間是非常大的，這似乎很有利于被拆遷人，但另一方面，這同樣給了拆遷人很大的權力，給你補多少，完全由他們說的算，他們愿意給你補多少就是多少。上述情況就形成了一個詭異的現(xiàn)象拆遷人來買你的房屋，作為房主的你必須接受買主開出的價格，拆遷人叫嚷著：“就這個價錢，你買也在買，不買也在買，否則我就拆你的房子”，所以我經(jīng)常說的一句話就是：“社

4、會主義的拆遷就是國家機器保護下的強買強賣”。評估報告還有一個作用，就是在雙方達不成安置補償協(xié)議時，為拆遷人將來申請強行拆處拆遷房屋鋪路，也就是說，對房屋進行評估不是確定補償價格的需要，而是拆遷人申請強拆房屋的需要。這是件非?？膳碌氖虑?，因為一旦房屋被強拆，你就進入了最深最深的陷阱，并將終生不得陽光.批注:得出一個結論:在補償條件沒有談妥情況下,是萬萬不能評估的.    拆遷過程中的陷阱分析（三）行政裁決前的談話城市房屋拆遷管理條例第16條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。裁決

5、的流程是依據(jù)城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程（建住房（2003）252號）進行的。上述規(guī)程的第10條細化了做出裁決的程序，其規(guī)定在裁決前應該組織當事人調解，這就是行政裁決前談話程序的由來。根據(jù)上述規(guī)定房屋拆遷管理部門必須充分聽取當事人的意見，對當事人提出的事實、理由和證據(jù)進行復核，對當事人提出的合理要求應當采納。規(guī)定是好規(guī)定，看似是法律賦予了被拆遷人一次很好的申辯機會，可以在政府主管部門的參與下解決補償太少買不起房的問題，但根據(jù)我們辦理數(shù)百起拆遷案件的經(jīng)驗，這次談話僅僅是程序上的要求，根本不能解決實質性問題，因為評估報告的評估標準是合法的，政府當然要依法辦事了，不能違法答應超出法律規(guī)定的要求。所以

6、，談話調解和房屋進行評估的作用是一樣的，只是強拆前的前奏罷了。經(jīng)驗告訴我們，通過談話根本無法解決實質性問題，你得到的補償不會得到任何提高。大家要相信一句話，經(jīng)驗是人生唯一的指路明燈。   當然，在這個階段怎樣取得對你有利的境況呢，就是要阻止談話程序進行及行政裁決書的下發(fā)，這是我們參加談話程序的唯一目的。當然這不是說缺席談話程序，這樣就等于放棄了阻止談話程序的一個很好的機會。阻止了行政裁決的程序，拆遷人就無法進行下面的強制拆遷的進行，強制拆遷是懸在了每一個被拆遷人頭上的一把刀。我們曾經(jīng)多次成功地阻止裁決程序的進行，致使強制拆遷的程序無法進行，為當事人爭取了談判的時間及機會，最

7、終為當事人獲得最大的利益。拆遷過程中的陷阱分析（三）行政裁決前的談話城市房屋拆遷管理條例第16條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。裁決的流程是依據(jù)城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程（建住房（2003）252號）進行的。上述規(guī)程的第10條細化了做出裁決的程序，其規(guī)定在裁決前應該組織當事人調解，這就是行政裁決前談話程序的由來。根據(jù)上述規(guī)定房屋拆遷管理部門必須充分聽取當事人的意見，對當事人提出的事實、理由和證據(jù)進行復核，對當事人提出的合理要求應當采納。規(guī)定是好規(guī)定，看似是法律賦予了被拆遷人一次很好的申辯機會，可以在政府主管部門

8、的參與下解決補償太少買不起房的問題，但根據(jù)我們辦理數(shù)百起拆遷案件的經(jīng)驗，這次談話僅僅是程序上的要求，根本不能解決實質性問題，因為評估報告的評估標準是合法的，政府當然要依法辦事了，不能違法答應超出法律規(guī)定的要求。所以，談話調解和房屋進行評估的作用是一樣的，只是強拆前的前奏罷了。經(jīng)驗告訴我們，通過談話根本無法解決實質性問題，你得到的補償不會得到任何提高。大家要相信一句話，經(jīng)驗是人生唯一的指路明燈。   當然，在這個階段怎樣取得對你有利的境況呢，就是要阻止談話程序進行及行政裁決書的下發(fā)，這是我們參加談話程序的唯一目的。當然這不是說缺席談話程序，這樣就等于放棄了阻止談話程序的一個很

9、好的機會。阻止了行政裁決的程序，拆遷人就無法進行下面的強制拆遷的進行，強制拆遷是懸在了每一個被拆遷人頭上的一把刀。我們曾經(jīng)多次成功地阻止裁決程序的進行，致使強制拆遷的程序無法進行，為當事人爭取了談判的時間及機會，最終為當事人獲得最大的利益。拆遷過程中的陷阱分析（三）行政裁決前的談話城市房屋拆遷管理條例第16條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。裁決的流程是依據(jù)城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程（建住房（2003）252號）進行的。上述規(guī)程的第10條細化了做出裁決的程序，其規(guī)定在裁決前應該組織當事人調解，這就是行政裁決前談話

10、程序的由來。根據(jù)上述規(guī)定房屋拆遷管理部門必須充分聽取當事人的意見，對當事人提出的事實、理由和證據(jù)進行復核，對當事人提出的合理要求應當采納。規(guī)定是好規(guī)定，看似是法律賦予了被拆遷人一次很好的申辯機會，可以在政府主管部門的參與下解決補償太少買不起房的問題，但根據(jù)我們辦理數(shù)百起拆遷案件的經(jīng)驗，這次談話僅僅是程序上的要求，根本不能解決實質性問題，因為評估報告的評估標準是合法的，政府當然要依法辦事了，不能違法答應超出法律規(guī)定的要求。所以，談話調解和房屋進行評估的作用是一樣的，只是強拆前的前奏罷了。經(jīng)驗告訴我們，通過談話根本無法解決實質性問題，你得到的補償不會得到任何提高。大家要相信一句話，經(jīng)驗是人生唯一的

11、指路明燈。   當然，在這個階段怎樣取得對你有利的境況呢，就是要阻止談話程序進行及行政裁決書的下發(fā)，這是我們參加談話程序的唯一目的。當然這不是說缺席談話程序，這樣就等于放棄了阻止談話程序的一個很好的機會。阻止了行政裁決的程序，拆遷人就無法進行下面的強制拆遷的進行，強制拆遷是懸在了每一個被拆遷人頭上的一把刀。我們曾經(jīng)多次成功地阻止裁決程序的進行，致使強制拆遷的程序無法進行，為當事人爭取了談判的時間及機會，最終為當事人獲得最大的利益。拆遷中的陷阱分析（四）行政裁決書   通過上篇分析，大家知道根據(jù)城市房屋拆遷管理條例第16條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、

12、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，可以由房屋拆遷管理部門裁決。實踐中，裁決的申請人一般是拆遷人一方，當然在我們承辦的案件中，被拆遷人也主動提起裁決申請的，但那是有特定目的的，并不是為了確定被拆遷人能夠得到多少補償。   接上篇的分析，房管部門做完調解工作后，在法定的期限內就會出房屋拆遷補償行政裁決書了，裁決書的內容一般包括搬遷期限、補償方式、補償標準以及搬遷過渡方式、過渡期限等。當然，裁決最核心的是補償數(shù)額，100%是評估報告上的那串可憐巴巴的數(shù)字。裁決書是拆遷談判中的分水嶺，是非常重要的一個環(huán)節(jié)，裁決書沒有下發(fā)，談判應該還在上游，還有很多的主動權，裁

13、決書一旦下發(fā)，被拆遷人的談判地位就處于下游了，將裁決書比喻稱拆遷的萬惡之源，是一點不過分的。   裁決書一旦下發(fā)，距離被強制拆遷又邁進了一大步，當然下了裁決書，房屋不一定被強拆，但如果房屋被強拆，一定會有這個裁決書。裁決書的下發(fā)，就是評估報告上的那幾個數(shù)字得到了行政主管部門的認可，可以堂而皇之登大雅之堂了。拆遷實踐中，裁決書下發(fā)后，拆遷人會繼續(xù)找被拆遷人協(xié)商補償問題，補償也許會比原來的高一點，拆遷公司的人在這是會給被拆遷人灌輸這種思想“現(xiàn)在和我達成協(xié)議，你會得到50萬，但如果等到被強拆，你只能得到評估報告上的那個數(shù)”。這時大部分的被拆遷人因為頂不住壓力就妥協(xié)搬走了，撐下來的

14、也就是一小部分，而這部分人應該可以被成為“釘子戶”了，當然，一個項目的釘子戶是很少的。裁決書的危害不止如此，拆遷許可證的訴訟或者復議對被拆遷人來說是非常重要的，它很多時候將起到改變命運的作用，是被拆遷人的護身符。但根據(jù)現(xiàn)在北京各個法院和復議機關掌握的原則，一旦進入了裁決程序，拆遷許可證的訴訟復議就不能立案了，這對被拆遷人來說無疑是缺少了防御敵人的尚方寶劍。裁決書的危害大家都清楚了，為了不使自己面臨被強拆的境地，阻止裁決書的下發(fā)是重中之重，是否能夠成功的阻止裁決程序的終止，是關系到被拆遷人生死攸關的大問題，阻止裁決的方法是有的，但越早越好文字顯示大小選擇：【 大 中 小 】 拆遷過程中的陷阱分析

15、（五）政府強制拆遷接上篇，城市房屋拆遷管理條例不是說像我這樣的律師唧唧歪歪發(fā)表幾篇文章能夠廢止或者改變的，還是告訴大家點實在的東西比較實際，給大家談談強制拆遷的法律規(guī)定吧。城市房屋拆遷管理條例第16條第2款及城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程第17條都規(guī)定了人民法院強拆，當然兩者程序是不同的。首先說說政府強拆。城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程第18條規(guī)定，房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前，應當邀請有關管理部門、拆遷當事人代表及其具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據(jù)、程序、補償安置標準的測算依據(jù)等內容，進行聽證。這就是所謂的強拆聽證會。作為代理律師參加過數(shù)次聽證會，感覺就是“一場游戲一場夢”，像

16、導演的一場話劇。最具諷刺意味的是所謂的社會公信力代表，社會公信力代表一般都有拆遷項目的居委會及一兩名人大代表組成。整個聽證會過程，公信力代表一般都是不發(fā)言的，最多也就是在即將結束的時候說幾句冠冕堂皇的話，什么“為了建設和諧社會“、”政府很關心老百姓的生活了”，諸如此類罷了。聽證會，就是拆遷人利用國家強制力將強拆這把鋒利的刀架在了被拆遷戶的脖子上，然后召集一幫人叫嚷著，“簽不簽、走不走，再不走，就刀下頭落了”。當然在行刑之前，為了表示人性化及民主，給個機會吃點好的，念叨念叨遺言什么的。聽證會和裁決前的談話作用是一樣的，就是通過強大的國家機器給被拆遷人加壓，逼迫其答應條件搬遷，如果被拆遷人不就范，

17、就進行下面的程序，向政府申請強制拆遷令，動用政府力量將房子強拆。我是經(jīng)歷過一次強拆場面的，真是終生難忘。配著警棍、武裝帶的武警、西裝革履的政府工作人員、纏著紅袖箍的居委會人員，扛著攝影機的公證處人員、兇神惡煞的拆遷公司的人忙碌著、叫喊著，當然少不了一臉憤憤又無奈的被拆遷人。我永遠都不會忘記被拆遷人的老父親拉著我的手，老淚縱橫的說：“李律師呀，你說我這一大家人怎么辦呀，這幾十萬，我們怎么能夠買的起房”。遮風避雨了一輩子的房屋瞬間成為廢墟，強拆的人伴著彌漫數(shù)里的塵土離開，當然還不忘彈掉西服上、皮鞋上的塵土。拆遷公司的人對了圍觀的群眾大叫：“都回去想想吧，盡快和我來簽協(xié)議，否則，這就是下場”。強拆前

18、的聽證會，不能解決被拆遷人的補償問題，在聽證會反復念叨困難、買不起房、補償不合理等問題是沒有絲毫用處的，真正的殺手锏是阻止聽證會的召開，并且要毫不留情。被拆遷人如果要爭取一個比較好的補償，應該在前期也就是裁決書下發(fā)前開始行動，采用合法合理的技術手段阻止強拆程序的進程，拆遷的相關法律法規(guī)還是賦予了被拆遷戶一些權利的。成功阻止強拆程序，是拆遷中的“免死牌”，大家一定記住了，我可是將我吃飯的東東都交代給大家了。拆遷過程中的陷阱分析（六）人民法院強制拆遷程序    再說說人民法院強拆程序。申請人民法院強拆適用的是最高人民法院關于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋。上述解釋的第88條規(guī)定：行政機關申請人民法院強制執(zhí)行其具體行政行為，應當自被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起180日內提出。根據(jù)行政訴訟法的規(guī)定，具體行政行為的法定起訴期限為3個月，也就是說被拆遷人如果在收到裁決書的3個月內不提起訴訟，從屆滿之日起的180日內，拆遷人就可以申請法院強制拆除房屋了。這樣握住強制拆遷這把刀的不是政府，而是人民法院了。上述司法解釋的93條還規(guī)定：人民法院受理行政機關申請執(zhí)行其具體行政行為的案件后，應當在30日內由行政審判庭組成合議庭對具體行政行為的合法性進行審查，并就是否準予強制執(zhí)行作出裁定；需要