商業(yè)地產(chǎn)“Z模式”實(shí)例深度分析會(huì)(一)

1、商業(yè)地產(chǎn)“ Z 模式”實(shí)例深度分析會(huì)（一）2004 年 12 月 22 日下午，由中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)卓越服務(wù)機(jī)構(gòu)中海首佳商業(yè)設(shè)計(jì)公司主辦的 “商業(yè)地產(chǎn)“ Z 模式”實(shí)例深度分析會(huì)”暨中海首佳聯(lián)誼會(huì)在北京福建大廈隆重舉行。 新聞背景：“ Z 模式”2004 年是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)飛速發(fā)展的一年，商業(yè)地產(chǎn)的增速比同期全房地產(chǎn)行業(yè)的增速 平均高約 10個(gè)百分點(diǎn)， 但是 2004 年也是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷風(fēng)風(fēng)雨雨的一年， 出現(xiàn)了大量的項(xiàng)目 盲目開(kāi)發(fā)、停滯、流產(chǎn)、商鋪糾紛等問(wèn)題，有些項(xiàng)目甚至引發(fā)了影響當(dāng)?shù)匕捕ǖ纳鐣?huì)問(wèn)題。 這些問(wèn)題的產(chǎn)生很大程度上是由于地產(chǎn)商不懂商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)規(guī)律， 仍然沿襲傳統(tǒng)住宅 地產(chǎn)的模式進(jìn)行操

2、作所造成的。與此形成鮮明對(duì)比的是，運(yùn)用“ Z 模式”操作的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng) 目都有效地規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)，取得了良好的效果?！?Z 模式”全過(guò)程一體化專(zhuān)業(yè)協(xié)同服務(wù)模式，是市場(chǎng)需求催生的專(zhuān)為科學(xué)系統(tǒng)地 進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)提供多專(zhuān)業(yè)組合協(xié)同服務(wù)的系統(tǒng)工程全面解決方案。 它具有雙 重含義：“直通車(chē)”從前期項(xiàng)目定位到后期經(jīng)營(yíng)管理的全過(guò)程一體化服務(wù)，在商業(yè)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)由不同專(zhuān)家提供專(zhuān)業(yè)支持， 各個(gè)環(huán)節(jié)之間進(jìn)行有效的串聯(lián)、 銜接與配合， 形成系統(tǒng)的支持體系； 專(zhuān)業(yè)協(xié)同使不同業(yè)態(tài)的商業(yè)專(zhuān)家和不同專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)專(zhuān)家在系統(tǒng)體 系下協(xié)同工作，從而保證服務(wù)水平的專(zhuān)業(yè)化深度和對(duì)項(xiàng)目的整體把握。作為“Z 模式”一一全

3、程一體化專(zhuān)業(yè)協(xié)同服務(wù)模式的創(chuàng)立者，中海首佳商業(yè)設(shè)計(jì)公司成 立兩年來(lái)，成功地完成了 30 多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其中 10 萬(wàn) m2 以上的項(xiàng)目就有 12 項(xiàng)，創(chuàng)造了 在業(yè)內(nèi)首屈一指的業(yè)績(jī)，中海首佳“ Z 模式”國(guó)際化專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)也得到了業(yè)界的普遍贊譽(yù)。前 不久，中海首佳因此獲得了 2004年中國(guó)（廣州）國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì)評(píng)選的“十大卓越服 務(wù)機(jī)構(gòu)”獎(jiǎng)，也是這次獲獎(jiǎng)?wù)弋?dāng)中唯一推行商業(yè)咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑和室內(nèi)設(shè)計(jì)、招商和 經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)全程一體化專(zhuān)業(yè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)，其獨(dú)樹(shù)一幟的服務(wù)模式受到了廣泛關(guān)注?，F(xiàn)場(chǎng)速遞商業(yè)地產(chǎn)“ Z 模式”實(shí)例深度分析會(huì)圖文實(shí)錄主持人【主持人】各位尊敬的領(lǐng)導(dǎo)，各位來(lái)賓，先生們、女生們，大家

4、下午好！在大會(huì)開(kāi)始之前， 請(qǐng)?jiān)试S我榮幸地向大家介紹各位到場(chǎng)的嘉賓， 他們是中國(guó)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)、 中國(guó)商 業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長(zhǎng)荀培路先生； 秘書(shū)長(zhǎng)王永平先生； 中國(guó)海洋置業(yè)公司總經(jīng)理， 中海首佳董 事長(zhǎng)王永福先生； 北京市水產(chǎn)總公司副總經(jīng)理郭大民先生； 北京市商務(wù)局雷方處長(zhǎng)； 張瑾處 長(zhǎng)；北京市商業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)高波先生； 超市周刊主編高景遠(yuǎn)先生； 新地產(chǎn)副主編張文豪先 生；搜狐焦點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)總編鄒良東先生。還有主辦方副總經(jīng)理丁淑芳女士；王勝利先生； 副總 經(jīng)理王新豐先生； 還有中昆地產(chǎn)集團(tuán)謝勇總經(jīng)理， 西安利豐集團(tuán)高利副總經(jīng)理， 百化房地產(chǎn) 公司楊兆林先生；中關(guān)村商業(yè)代表雄亮先生?！局鞒秩恕?到

5、會(huì)的媒體有新華社北京分社、 首都建設(shè)報(bào)、 現(xiàn)代商報(bào)、 工商時(shí)報(bào)、 新地產(chǎn)雜志、 商業(yè)時(shí)代、中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)、北京現(xiàn)代商報(bào)、經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)、新京報(bào)、京華時(shí)報(bào)、晨報(bào)、北京青年報(bào)、北京時(shí)報(bào)以及中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)的諸位媒體朋友， 請(qǐng)大家以熱烈的掌聲歡迎諸位領(lǐng)導(dǎo)、 諸位 嘉賓和諸位朋友，在今天來(lái)到會(huì)場(chǎng)，大家共同探討中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題，謝謝大家！ 【主持人】下面我們邀請(qǐng)中海首佳商業(yè)設(shè)計(jì)公司總經(jīng)理徐毅先生宣布“ Z 模式”分析會(huì)正式 開(kāi)始，有請(qǐng)徐總?！拘煲恪拷裉旆浅８吲d能邀請(qǐng)到各位嘉賓、領(lǐng)導(dǎo)，來(lái)到我們“ Z 模式”研討會(huì)?！拘煲恪?剛才我們已經(jīng)介紹了到會(huì)的諸位嘉賓， 另外我還要介紹一下我們今天來(lái)的還有在京 的著名商業(yè)企業(yè)的

6、代表，我就不一一介紹?！拘煲恪恳?yàn)楸容^多，有華堂的代表，有翠微代表，有京克隆等等代表，我們希望通過(guò)這個(gè) 會(huì)給大家創(chuàng)造一個(gè)交流的機(jī)會(huì)， 能夠一起探討商業(yè)地產(chǎn)和我們商業(yè)企業(yè)， 以及我們專(zhuān)業(yè)服務(wù) 企業(yè)共同發(fā)展的問(wèn)題?！拘煲恪肯旅嫖蚁胧紫纫姓?qǐng)我們中海首佳董事長(zhǎng)，也是我們“ Z 模式”的奠基人王永福先 生給我們致開(kāi)幕詞，請(qǐng)大家歡迎。【王永?！?各位來(lái)賓，大家下午好！我首先代表中海首佳設(shè)計(jì)公司和中國(guó)海洋置業(yè)公司對(duì) 各位的光臨，表示感謝！【王永?！?我想我也不是致什么開(kāi)幕詞，我對(duì)今天下午的分析會(huì)做一個(gè)引子，大家才能了 解為什么突然冒出一個(gè)“ Z 模式”，怎么出來(lái)一個(gè)“ Z 模式”，我本身不講這個(gè)問(wèn)題，由專(zhuān)

7、業(yè) 部門(mén)的同志來(lái)講。做這個(gè)引子為了說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題， 我想簡(jiǎn)單介紹一下我個(gè)人的經(jīng)歷， 從這開(kāi) 始說(shuō)起?！就跤栏！?我是在北京從事商業(yè)工作到今年應(yīng)該說(shuō)是 36 年了，在這 36 年當(dāng)中在北京二商 局工作 15年，在北京燕莎集團(tuán)工作 8 年半， 2002 年成立中海置業(yè)公司，又在這工作了將近 3 年的時(shí)間，在這 30多年的時(shí)間里面，經(jīng)歷了中國(guó)的商業(yè)從傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn) 變，特別是近十年來(lái)， 我認(rèn)為是我們中國(guó)商業(yè)發(fā)生本質(zhì)變化的十年。 在我回憶當(dāng)中我很清楚 地記得， 一個(gè)國(guó)家的商業(yè)好與壞， 是一個(gè)國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)很重要的一個(gè)反映， 做好商業(yè)工作需 要很多的條件， 但是其中一個(gè)很重要的條件就是離不開(kāi)商業(yè)

8、地產(chǎn)， 更離不開(kāi)商業(yè)設(shè)計(jì)， 特別 離不開(kāi)商業(yè)環(huán)境。 應(yīng)該說(shuō)北京市從重視購(gòu)物環(huán)境是從亞運(yùn)會(huì)之前那一年開(kāi)始的，那時(shí)候我正在二商局工作， 北京市第一家做商業(yè)環(huán)境的改造如果大家記得的話是西單菜市場(chǎng)， 當(dāng)時(shí)西單 菜市場(chǎng)進(jìn)行改造以后，當(dāng)年的銷(xiāo)售額我記得增長(zhǎng)是70，以后每年都增長(zhǎng) 30以上，后來(lái)我們推廣這個(gè)經(jīng)驗(yàn)， 在甘家口商場(chǎng)等等所有大商場(chǎng)都進(jìn)行新一輪改造， 使得副食品環(huán)境得到 了很大的變化?！就跤栏！?93 年我到燕莎工作以后，由經(jīng)營(yíng)副食品工作為主到經(jīng)營(yíng)百貨為主，在這 8 年多 的時(shí)間里，使我感覺(jué)要想做好百貨商業(yè)，商業(yè)設(shè)計(jì)是不可缺少的。因?yàn)樯虡I(yè)我有兩點(diǎn)體會(huì)， 就是一個(gè)好的商業(yè)是各種知識(shí)的綜合體， 它涉及到

9、建筑學(xué)、美學(xué)、 商品學(xué)、心理學(xué)以至于光 學(xué)，把這些知識(shí)都融合為一體，才成為有特點(diǎn)的一個(gè)百貨商店。我們?cè)S多人到國(guó)外去參觀， 他為什么個(gè)性非常鮮明？很重要第一感覺(jué)是它的外觀和里面的環(huán)境的設(shè)計(jì)， 這是一個(gè)很重要 的方面。 第二就是一個(gè)成熟商業(yè)社會(huì)要運(yùn)轉(zhuǎn)好必須具備兩個(gè)條件， 一個(gè)就是要有商業(yè)的運(yùn)營(yíng) 商，像燕莎這樣直接從事商業(yè)金融的， 再有就是要有大量商業(yè)服務(wù)商的出現(xiàn)。 商業(yè)服務(wù)商的 出現(xiàn)會(huì)促使整個(gè)商業(yè)水平的提高， 而我覺(jué)得我們國(guó)家現(xiàn)在缺乏的就是大量的商業(yè)服務(wù)商的出 現(xiàn)，一個(gè)百貨商場(chǎng)從選址、到設(shè)計(jì)、到選購(gòu)等等都是由他完成的?！就跤栏！?所以在這樣一種思想的指導(dǎo)之下， 2002 年中海置業(yè)公司成立，我們確

10、立了中海 發(fā)展目標(biāo)其中就是商業(yè)地產(chǎn)。 要進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)就要有一個(gè)全套的服務(wù)， 不僅是給人家建設(shè)或 者是介紹， 很重要就是從設(shè)計(jì)開(kāi)始。 因此中海首佳設(shè)計(jì)公司的出現(xiàn)就是在這樣一種背景下出 現(xiàn)的。 2004 年 4 月份我們?nèi)ト毡?，?dāng)時(shí)跟郭局長(zhǎng)一起去進(jìn)行談判，2002 年 12 月 22 日正式成立了中海首佳設(shè)計(jì)公司， 當(dāng)時(shí)合作的， 應(yīng)該說(shuō)是資源很好的組合， 有國(guó)外跟我們有長(zhǎng)期合 作的， 在日本商業(yè)設(shè)計(jì)的前十位的富士高這家公司， 這是我們公司的合作者， 再一個(gè)就是北 京水產(chǎn)公司， 再一家就是原來(lái)我們一家民營(yíng)企業(yè)， 北京一家民營(yíng)企業(yè)丹路士設(shè)計(jì)公司， 所以 這個(gè)股份的構(gòu)成是國(guó)有、民營(yíng)、 外資都有，而且是各

11、種力量重新組合。 在將近兩年的運(yùn)作里 面，在商業(yè)設(shè)計(jì)的市場(chǎng)里面跟許多客戶打交道， 應(yīng)該說(shuō)基本上贏得了市場(chǎng)， 但是在下一步如 何發(fā)展的問(wèn)題上， 根據(jù)這兩年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)， 他們進(jìn)一步總結(jié)出就是今天下午講的 “ Z 模式”?！就跤栏！?我說(shuō)“ Z 模式”大白話就是商業(yè)設(shè)計(jì)全過(guò)程的服務(wù)，從一個(gè)項(xiàng)目的前期咨詢開(kāi) 始到初步設(shè)計(jì)， 到商品的布局， 到室內(nèi)外環(huán)境的設(shè)計(jì)等等， 下一步要逐漸才能幫助地產(chǎn)商招 商，實(shí)行一套全程的服務(wù)， 這可能是為咱們商業(yè)地產(chǎn)商服務(wù)， 也是為商業(yè)服務(wù)的一個(gè)很重要 的思想。為了做到這一點(diǎn)，從我們整個(gè)公司來(lái)講， 也按照這個(gè)模式在全力組合，我們有商業(yè) 地產(chǎn)這一塊， 我們現(xiàn)在也在發(fā)展一些拾遺

12、補(bǔ)缺的商業(yè)。 現(xiàn)在集中起來(lái)我們做了兩個(gè)項(xiàng)目， 一 個(gè)就是適應(yīng)北京市場(chǎng)上的汽車(chē)需求， 北京汽車(chē)售后市場(chǎng)大家都知道非常亂， 市政府要求整頓 這一塊市場(chǎng)，適應(yīng)這一塊我們和日本成立了一家公司，1 月 28 日第一個(gè)店就在學(xué)院路開(kāi)張，按照主任所說(shuō)的就是一個(gè)行業(yè)里面要樹(shù)立一個(gè)樣板， 以后汽車(chē)售后市場(chǎng)怎么樣發(fā)展， 就按照 這樣一個(gè)模式去發(fā)展。 再就是我們現(xiàn)在正在積極努力爭(zhēng)取在日本最紅火的一種商業(yè)業(yè)態(tài)， 人 氣指數(shù)僅次于日本迪斯尼樂(lè)觀， 一天開(kāi)一家店， 這種店鋪把經(jīng)營(yíng)小商品適用超市加百貨這種 方式結(jié)合經(jīng)營(yíng)小商品，不再像我們國(guó)內(nèi)都是按攤做小商品，經(jīng)營(yíng)非常好，現(xiàn)在已經(jīng)有 3000 多家店。【王永?！?如果我們把這

13、些都做成以后，我們不僅為這些客戶進(jìn)行設(shè)計(jì)，我們有條件還可 以把這些商業(yè)引到設(shè)計(jì)項(xiàng)目里面去， 更好為商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行服務(wù)， 這也就是我們首佳公司重要 的愿望，這也是我今天的引子。講了這個(gè)以后大家會(huì)對(duì)我們推出的“ Z 模式”有概念性的理 解，具體由專(zhuān)家做出解釋。謝謝大家！ 【主持人】感謝王總的精采致辭，接下來(lái)有請(qǐng)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟荀培路理事長(zhǎng)致辭?！拒髋嗦贰扛魑活I(lǐng)導(dǎo)，各位專(zhuān)家，各位嘉賓，新聞界的朋友們，下午好！十分高興應(yīng)邀出席 中海首佳設(shè)計(jì)公司商業(yè)地產(chǎn)“ Z 模式”實(shí)例深度分析會(huì)和成立兩周年的聯(lián)誼會(huì)，我首先代表 中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)聯(lián)合會(huì)和中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟對(duì)中海首佳設(shè)計(jì)公司成立兩周年， 并在兩 年里面取得的

14、驕人成績(jī)表示熱烈祝賀！ 這兩年我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是非?？斓?， 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā) 展依據(jù)和基礎(chǔ)我們認(rèn)為一是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，二是經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶動(dòng)了城市舊城改造， 建設(shè)新城和小城鎮(zhèn)的建設(shè)，因?yàn)檫@些都需要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的配套和商業(yè)設(shè)施的配套。荀培路】 三是商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，傳統(tǒng)的商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)提升，也需要我們商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。我曾經(jīng)到過(guò)沈陽(yáng)， 沈陽(yáng)的局長(zhǎng)告訴我說(shuō)去年社會(huì)商品銷(xiāo)售總額是 720 億，三分之二是傳統(tǒng)業(yè) 態(tài)產(chǎn)生的，所以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)提升是非常大的。 四是住宅商品化的政策出臺(tái)和經(jīng)營(yíng)層次理念的深 入，不僅是商業(yè)地產(chǎn)的重要開(kāi)發(fā)形式也是城市景觀重要的組成部分。 不到南京路就等于沒(méi)有 到上海， 不到王府井就等于沒(méi)有到北京這個(gè)

15、印象已經(jīng)深入人心， 加上商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加上商鋪 投資盈利的事實(shí)， 應(yīng)該說(shuō)是盈利的， 這些因素促使了住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為以后引發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)熱?！拒髋嗦贰?在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮當(dāng)中， 由于商業(yè)開(kāi)發(fā)商大多都是從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商過(guò)來(lái)的， 因此 許多地產(chǎn)商沒(méi)有看到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住宅開(kāi)發(fā)的差別， 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)和商業(yè)開(kāi)發(fā)不符合當(dāng)?shù)?發(fā)展，而商業(yè)地今年產(chǎn)的復(fù)合性要求商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資商、經(jīng)營(yíng)商、物業(yè)管理商結(jié)合起來(lái)， 現(xiàn)實(shí)中很不規(guī)范， 這些因素引發(fā)了諸多商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題， 包括社會(huì)問(wèn)題。 在全國(guó)中海首佳商業(yè) 設(shè)計(jì)公司率先成立，并引進(jìn)了國(guó)外先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，成功的完成了 30 多個(gè)商業(yè)項(xiàng) 目。其中 10 萬(wàn)平方米以上的

16、項(xiàng)目有 12 項(xiàng)，這些業(yè)績(jī)?cè)谛袠I(yè)內(nèi)應(yīng)該是首屈一指的， 難能可貴 的是中海首佳在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中， 探索出一套全過(guò)程一體化專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)模式， 就是 剛才王總所說(shuō)的“ Z 模式”?！拒髋嗦贰繎?yīng)該講，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要“ Z 模式”，一個(gè)行業(yè)和市場(chǎng)的成熟有眾多的 標(biāo)志， 其中一個(gè)標(biāo)志就是中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是否全面、 細(xì)分和達(dá)到一定的水準(zhǔn)。 反映在市場(chǎng)行業(yè) 上，就看這個(gè)市場(chǎng)和行業(yè)能否做到細(xì)分和高度的合作，所以我對(duì) “ Z 模式” 也是非常關(guān)注的。所以我也希望中海首佳在今后工作中不斷完善“ Z 模式”，使“ Z 模式”引領(lǐng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的中介服務(wù)方向?！拒髋嗦贰扛魑活I(lǐng)導(dǎo)、專(zhuān)家、嘉賓，

17、目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，在我國(guó)許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城 市每年不但有大量的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和新增商品上市， 而且有數(shù)量可觀的商鋪， 由于國(guó)內(nèi) 商用房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有得到很好的發(fā)育，缺乏像居住類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)那樣有專(zhuān)業(yè)的交易市場(chǎng)， 投資市場(chǎng)、 投資機(jī)構(gòu)和金融服務(wù)機(jī)構(gòu)， 沒(méi)有配套的評(píng)價(jià)體系和經(jīng)濟(jì)服務(wù)中介機(jī)構(gòu)以及出售租 賃商鋪的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)， 缺乏較為成熟的商用地產(chǎn)商用理論和政策保護(hù)體系， 相對(duì)居住類(lèi)房地產(chǎn) 市場(chǎng)而言， 這是一塊需要我們認(rèn)真研究和引導(dǎo)的市場(chǎng)。 遵照我們協(xié)會(huì)的章程， 我們協(xié)會(huì)將致 力于為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、 經(jīng)營(yíng)商和代理商、商務(wù)投資者服務(wù)， 培育商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)， 關(guān)注 和解決商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等方面出現(xiàn)的

18、新情況和新問(wèn)題， 在商務(wù)部的指導(dǎo)下進(jìn)行商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建 設(shè)管理，為達(dá)到訂單式的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)而努力。荀培路】我十分感謝中海首佳的“ Z 模式”，也謝謝大家！主持人】 謝謝荀培路理事長(zhǎng)。 下面有請(qǐng)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平先生為中海首佳總經(jīng)理 徐毅頒發(fā)“專(zhuān)家委員”聘書(shū)，有請(qǐng)兩位?！局鞒秩恕课覀兘酉聛?lái)一項(xiàng)內(nèi)容是這一場(chǎng)論壇的一個(gè)重頭戲，要請(qǐng)徐毅總經(jīng)理就“ Z 模式” 做一個(gè)主題報(bào)告，下面有請(qǐng)徐總。【徐毅】各位領(lǐng)導(dǎo)、 各位來(lái)賓， 大家下午好！ 首先我代表中海首佳商業(yè)設(shè)計(jì)公司全體團(tuán)隊(duì)成 員向各位的到來(lái)， 表示熱烈的歡迎。 記得兩年前的今天， 我們中海首佳商業(yè)設(shè)計(jì)公司在昆侖 飯店舉辦了我們成立酒會(huì)， 當(dāng)時(shí)也是一

19、個(gè)雪天， 當(dāng)時(shí)商委的主任在致辭的時(shí)候曾經(jīng)說(shuō)過(guò)中海 首佳商業(yè)設(shè)計(jì)公司的成立， 標(biāo)志著我們商業(yè)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)細(xì)分的時(shí)代來(lái)臨， 當(dāng)時(shí)聽(tīng)這句話的時(shí) 候，我覺(jué)得我體會(huì)了是兩個(gè)含義：一個(gè)就是中海首佳這個(gè)公司的成立， 對(duì)于我們本身商業(yè)服 務(wù)細(xì)分這個(gè)事來(lái)講， 它是第一家成立的公司，它具有一個(gè)特別的意義， 這意味著我們商業(yè)競(jìng) 爭(zhēng)已經(jīng)到了一個(gè)非常激烈的地步?！拘煲恪克蟾?xì)專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)來(lái)幫助這個(gè)行業(yè)發(fā)展；另外一層含義我也深深體會(huì)到， 業(yè)界包括各界政府的領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我們公司成立的關(guān)注， 它代表著什么？代表著我們自己肩上還扛 著社會(huì)的責(zé)任， 不光要把公司做好， 企業(yè)效益要做好， 而且我們要對(duì)這個(gè)行業(yè)的推動(dòng)負(fù)有社 會(huì)責(zé)任，我

20、感覺(jué)到肩上的擔(dān)子很重。 這個(gè)公司能不能做好，這個(gè)企業(yè)能不能做好， 對(duì)于我來(lái) 講是面臨一個(gè)很大的考驗(yàn)。 非常慶幸地是， 經(jīng)過(guò)我們的努力， 也經(jīng)過(guò)在座商業(yè)地產(chǎn)荀會(huì)長(zhǎng)的 支持，在座各位朋友大力支持和幫助，我們這家公司成長(zhǎng)非常好， 前不久在 2004 年（廣州） 國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì)上，我們榮獲了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)“十大卓越服務(wù)機(jī)構(gòu)” ，對(duì)于一個(gè)成立僅 僅兩年時(shí)間的公司來(lái)講，我想獲得這樣一個(gè)榮譽(yù)是非常不容易的?！拘煲恪?當(dāng)時(shí)也有一個(gè)記者問(wèn)過(guò)我們說(shuō)中海首佳商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司聽(tīng)說(shuō)不多， 為什么得這個(gè) 獎(jiǎng)？我說(shuō)我們公司在成立的時(shí)候沒(méi)有太宣傳， 所以在業(yè)界知道的人也不是太多， 但是為什么 沒(méi)有宣傳？因?yàn)橄裎覀兏皇扛咧晔?/p>

21、會(huì)社在日本是排前十位的商業(yè)設(shè)計(jì)公司，在日本做了很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目， 商業(yè)業(yè)態(tài)項(xiàng)目， 已經(jīng)做了 2 萬(wàn)多平方米， 這是非常值得宣傳的事， 但是為什 么沒(méi)有做？我想正式向社會(huì)推出、 宣傳， 應(yīng)該在中國(guó)本土真正做出業(yè)績(jī)的那一天， 今天我們 中海首佳公司成立了兩周年，在兩年之內(nèi)，我們操作了各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目30 幾項(xiàng)，其中十萬(wàn)平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目我們做了 12 項(xiàng)，我想就商業(yè)地產(chǎn)短短兩年發(fā)展過(guò)程來(lái)看，專(zhuān)業(yè)的 服務(wù)機(jī)構(gòu)成功操作這么多項(xiàng)目， 尤其是這么大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目， 我想在國(guó)內(nèi)也是不多見(jiàn)的， 從我們業(yè)績(jī)和能力來(lái)看也是實(shí)至名歸?！拘煲恪?另外我們雖然成立了兩年公司， 但是我們是高起點(diǎn)的公司， 我們主要的技

22、術(shù)資源方 它在日本已經(jīng)有 50 年的歷史，它有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)設(shè)計(jì)師100 余位，這對(duì)于我們中海首佳公司來(lái)講本身就是一個(gè)高起點(diǎn)的支持， 再有就是像美國(guó)設(shè)計(jì)師， 像中方團(tuán)隊(duì)人員都是具有 豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)， 在大型的商業(yè)企業(yè)里面， 在國(guó)際的商業(yè)企業(yè)里面當(dāng)過(guò)總經(jīng)理、 副總經(jīng)理這 一層次的人， 他們都知道商業(yè)地產(chǎn)怎么回事， 商業(yè)地產(chǎn)操作是怎么回事。 所以從我們剛開(kāi)始 出生，中海首佳呱呱落地那一天就有優(yōu)勢(shì)， 我們是高起點(diǎn)的公司。 另外我們是專(zhuān)業(yè)化的公司， 在獲獎(jiǎng)的單位里面我們是唯一一家只做商業(yè)地產(chǎn)公司，住宅、寫(xiě)字樓我們不做?！拘煲恪课覀冇X(jué)得我們要做一件事要把這件事做精， 而且商業(yè)地產(chǎn)一定要從商業(yè)角度去入手

23、， 這是我們這家公司跟別的公司一個(gè)很重要的區(qū)別。 現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司基本上都是從 原來(lái)做房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)，房地產(chǎn)的策劃公司、經(jīng)紀(jì)公司、設(shè)計(jì)公司， 商業(yè)地產(chǎn)興起來(lái)他們 也開(kāi)始做商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)， 但是可以講對(duì)于商業(yè)的理解來(lái)講， 我想我們這家公司會(huì)有比較 大的優(yōu)勢(shì)。 因?yàn)閺奈覀兘ㄖ覀兊慕M織，我們的人員來(lái)講就是遵循商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律，在對(duì)商 業(yè)的了解基礎(chǔ)上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)做服務(wù)， 這是我們公司的主要區(qū)別。 所以我們?cè)趶V州獲得這個(gè)獎(jiǎng)， 這兩點(diǎn)是非常關(guān)鍵的一點(diǎn)。【徐毅】 回過(guò)頭來(lái)講， 其中總結(jié)我前面所說(shuō)的這一段， 實(shí)際上我們做事依賴為商業(yè)地產(chǎn)商提 供服務(wù)的就是我們的“ Z 模式”，叫全程一體化專(zhuān)業(yè)協(xié)同服務(wù)

24、模式，下面我向各位詳細(xì)匯報(bào) 一下我們“ Z 模式”的情況。【徐毅】 我想從三個(gè)方面來(lái)講， 首先我想談一談我們現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一些問(wèn)題， 通 過(guò)對(duì)問(wèn)題的理解引出我們?yōu)槭裁匆小?Z 模式” ,“Z 模式”實(shí)際上是為了解決實(shí)際問(wèn)題而創(chuàng) 造的；第二點(diǎn)我會(huì)說(shuō)一下我們“ Z 模式”專(zhuān)業(yè)協(xié)同服務(wù)模式整體的結(jié)構(gòu)和新思想、理念；第 三點(diǎn)我講一下如何實(shí)現(xiàn)我們?nèi)桃惑w化專(zhuān)業(yè)協(xié)同服務(wù)?！拘煲恪?首先談一下在整個(gè)行業(yè)當(dāng)中看到商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)常出現(xiàn)的幾個(gè)比較困擾的問(wèn)題。我跟很多房地產(chǎn)老板在接觸的時(shí)候， 他們都會(huì)談到一些非常困擾的問(wèn)題，比如說(shuō)有令人震撼的建筑卻難以實(shí)現(xiàn)理想的招商。就是我建筑設(shè)計(jì)做得非常漂亮，請(qǐng)國(guó)外著名建筑

25、設(shè)計(jì)所做的設(shè)計(jì)， 但是招商沒(méi)有得到理想的效果， 我們投入很大，業(yè)界炒得也很熱，但是招商不行， 這是為什么？我們也講到這個(gè)問(wèn)題， 我跟他們探討的時(shí)候也講到， 我說(shuō)關(guān)鍵在于你還在把操作住宅放 在寫(xiě)字樓這個(gè)模式帶到操作商業(yè)地產(chǎn)上來(lái)， 我們操作商業(yè)地產(chǎn)很重要的原則就是不能先考慮 建筑， 而應(yīng)該先考慮商業(yè)，首先要從商業(yè)經(jīng)營(yíng)入手，進(jìn)行定位再考慮建筑，建筑才是適用商業(yè)地產(chǎn)的建筑， 光做得好看沒(méi)有用， 要先做好承載商業(yè)的功能， 如果這個(gè)建筑不能承載商業(yè) 功能，做得再漂亮商業(yè)也不會(huì)來(lái)，這是經(jīng)常碰到的一個(gè)問(wèn)題?！拘煲恪康诙?， 有很多房地產(chǎn)商跟我說(shuō)， 我們前期也做了大量的調(diào)研工作， 我們調(diào)研報(bào)告拿 出來(lái)非常厚，但是

26、拿在手里感覺(jué)像“雞肋” ，叫食之無(wú)味，棄之可惜。你說(shuō)沒(méi)東西，這里面 厚厚的也挺多， 市場(chǎng)的分析、經(jīng)濟(jì)的分析有大量的數(shù)據(jù)非常多，但是細(xì)細(xì)一琢磨，說(shuō)我怎么去操作我這個(gè)項(xiàng)目， 我這個(gè)項(xiàng)目怎么做， 可操作性的東西這個(gè)報(bào)告里面沒(méi)有， 他也不知道拿 這個(gè)報(bào)告以后怎么往下做。 所以感覺(jué)很迷盲， 這個(gè)時(shí)候你說(shuō)我們這個(gè)方法也對(duì)了， 我們前期 做了大量的調(diào)研， 但是為什么出現(xiàn)這種情況， 其實(shí)還是剛才講的專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事。 我講 我們現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)，一定是先從商業(yè)性入手?！拘煲恪楷F(xiàn)在做調(diào)研有兩類(lèi)，出現(xiàn)兩類(lèi)情況， 一類(lèi)就是一些純粹的策劃公司在做， 他們會(huì)從 什么角度來(lái)做， 他們會(huì)制造一些概念， 然后制造一些廣告效應(yīng)

27、， 地產(chǎn)是沒(méi)有經(jīng)過(guò)對(duì)商業(yè)深入 研究的基礎(chǔ)上來(lái)做， 順著這條線我們找了很多的支持?jǐn)?shù)據(jù)堆積的報(bào)告， 這個(gè)人是不懂得商業(yè) 的人來(lái)做， 他是純粹從地產(chǎn)的角度， 地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的角度來(lái)做這個(gè)報(bào)告； 第二是懂得商業(yè)的人來(lái) 做報(bào)告， 他們從商業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)說(shuō)這個(gè)地方我們商業(yè)應(yīng)該怎么弄，但是這些人往往是不懂得設(shè)計(jì)的， 所以他在做這個(gè)報(bào)告的時(shí)候， 可能對(duì)于后面的設(shè)計(jì)，真正的操作會(huì)產(chǎn)生脫節(jié)。我 感覺(jué)到很多設(shè)計(jì)公司在向地產(chǎn)商提出來(lái)你給我們出說(shuō)明我們到底怎么去弄，這不可能形成一個(gè)很好的溝通，互相講的語(yǔ)言都聽(tīng)不懂，所以這就感覺(jué)像“雞肋”?！拘煲恪康谌?， 營(yíng)銷(xiāo)策劃把項(xiàng)目炒得炙手可熱，開(kāi)發(fā)商卻仍然惴惴不安。為什么惴惴不安？ 項(xiàng)目

28、炒得炙手可熱， 但是為什么卻惴惴不安。 現(xiàn)在很多做商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商， 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià) 格比住宅的價(jià)格高，做一筆賣(mài)了以后就走，實(shí)際上走不了，這些投資商拿血汗錢(qián)投資以后， 他得不到相應(yīng)的回報(bào)，肯定是不干的，肯定就出現(xiàn)靜坐、 鬧事等等各個(gè)方面的事出來(lái)， 政府 說(shuō)你影響我社會(huì)安定， 你肯定要解決這個(gè)問(wèn)題。 所以抱有這種心理的開(kāi)發(fā)商， 肯定最后是不 能心安的，光靠營(yíng)銷(xiāo)策劃把項(xiàng)目炒熱是不夠的， 確確實(shí)實(shí)這個(gè)項(xiàng)目最后是不是消費(fèi)者認(rèn)可的， 是不是在商業(yè)經(jīng)營(yíng)上有可持續(xù)發(fā)展能力的這是很重要的，所以經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)這種情況。【徐毅】第四，就是只租不售還是租售結(jié)合， 還是全部賣(mài)掉？這個(gè)問(wèn)題大家現(xiàn)在爭(zhēng)得比較多， 但是大家比較形

29、成共識(shí)就是只租不售是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值也是通過(guò)在經(jīng)營(yíng)當(dāng)中成功， 消費(fèi)者認(rèn)可使得租金不斷地上漲實(shí)現(xiàn)很好的回報(bào)， 這個(gè)回報(bào)有可能是很可觀的。廣州比較早的幾家做商業(yè)地產(chǎn)的，做 Shoppingmall 比較成功的，租金比 8 年前的租金翻了 100 倍，這就是商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。他們?nèi)慷际浅鲎獾模运麄兡玫搅烁哳~的回報(bào)率。所 以我想只租不售這確實(shí)是比較理想的模式，但是現(xiàn)在很多的開(kāi)發(fā)商，由于自身項(xiàng)目的原則， 資金、實(shí)力等等各個(gè)方面的原因，他一算帳說(shuō)我不可能不賣(mài)，他說(shuō)有沒(méi)有一種方法能夠賣(mài)， 很顯然全部賣(mài)掉不可能， 賣(mài)掉以后業(yè)主做什么你經(jīng)常管不了， 這樣整體商業(yè)設(shè)施的定位， 包 括前期做的

30、整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)是把握不住的，所以全部賣(mài)掉做商業(yè)模式是不太好的?！拘煲恪孔馐劢Y(jié)合可以考慮，因?yàn)槲覀冏鰹榉?wù)商，從理論上是只租不售是最理想的境界， 但是很多的項(xiàng)目做不到，又必須做商業(yè)地產(chǎn)怎么辦？就要站在他的角度解決他的實(shí)際問(wèn)題， 所以必須要有一套方法幫助他解決租售結(jié)合的問(wèn)題， 所以我們?cè)诓僮鬟^(guò)程當(dāng)中我們有一套方 法，我們的答案是可以做到租售結(jié)合，但是在操作手法上、方式上，一定要建立在商業(yè)經(jīng)營(yíng) 可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上。 這樣能解決下面的問(wèn)題， 就是如何實(shí)現(xiàn)資金平衡， 如何得到投資回報(bào)， 我們把帳算清楚了，我想是可以操作的。【徐毅】第五，請(qǐng)了眾多的專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位卻仍然感覺(jué)一團(tuán)漿糊。他們認(rèn)為我們是很專(zhuān)業(yè)的， 我

31、們專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事， 我們有專(zhuān)業(yè)的咨詢隊(duì)伍， 有專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃隊(duì)伍， 我們有專(zhuān)業(yè)的 設(shè)計(jì)單位， 我們有專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理人員， 我們都請(qǐng)，這個(gè)項(xiàng)目一定會(huì)操作好。但是最后發(fā)現(xiàn) 這些專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位來(lái)了以后，對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目還是有一點(diǎn)亂， 這就是專(zhuān)業(yè)協(xié)同的問(wèn)題， 也是我 們“Z 模式”當(dāng)中一個(gè)非常核心的問(wèn)題，就是我們光有各個(gè)環(huán)節(jié)的專(zhuān)業(yè)化是不夠的。各個(gè)專(zhuān) 業(yè)的協(xié)同服務(wù)這項(xiàng)技術(shù)的應(yīng)用是非常重要的，在商業(yè)地產(chǎn)里面是非常重要的一項(xiàng)技術(shù)?！拘煲恪?所以分析剛才講的直接原因， 但是再往下分析一下， 我們發(fā)現(xiàn)在于地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目如 果不能形成明確的系統(tǒng)工程的整體架構(gòu)肯定會(huì)出現(xiàn)上述的問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，

32、必須要采用系統(tǒng)工程的整體規(guī)劃分步實(shí)施， 概括起來(lái)就是三句話， 第一句話是 要建立一個(gè)體系， 科學(xué)有序的方法， 主要核心是總體思路大概要做什么項(xiàng)目有一個(gè)基本的想 法，接下來(lái)我們要對(duì)這個(gè)想法進(jìn)行一些論證， 這個(gè)過(guò)程當(dāng)中我們首先要做的是專(zhuān)業(yè)調(diào)查， 而 不是泛泛從統(tǒng)計(jì)局的報(bào)表、各項(xiàng)的報(bào)表上摘錄很多的數(shù)據(jù)往那一堆就是調(diào)查了， 不是那么回 事，而是針對(duì)這個(gè)項(xiàng)目做專(zhuān)業(yè)的調(diào)查分析， 做綜合分析， 做綜合分析的基礎(chǔ)上對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn) 行主題定位。 根據(jù)主題定位做業(yè)種業(yè)態(tài)的組合， 業(yè)種業(yè)態(tài)組合其中很重要就是每一種業(yè)態(tài)規(guī) 模的預(yù)算，然后我們會(huì)進(jìn)行主力招商，確定主力招商再進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，室內(nèi)外環(huán)境設(shè)計(jì)， 體現(xiàn)整個(gè)商業(yè)形象

33、。招商設(shè)計(jì)、施工互動(dòng)這樣一個(gè)過(guò)程，這是一個(gè)比較科學(xué)有序的方法?！拘煲恪苛硗饩褪莾蓚€(gè)角度，首先要從商業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)入手，首先必須研究商業(yè)，就是我 這個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目做什么樣的商業(yè)， 將來(lái)是什么樣商業(yè)經(jīng)營(yíng)的方向， 從這個(gè)基礎(chǔ)上再?gòu)牡禺a(chǎn)開(kāi)發(fā) 角度來(lái)考慮，這是我們所說(shuō)的要把握兩個(gè)角度?！拘煲恪?第三要控制六個(gè)環(huán)節(jié)： 第一是細(xì)致專(zhuān)業(yè)的調(diào)查分析， 為什么這么說(shuō)？現(xiàn)在很多調(diào)查 是很粗的， 我們大家都知道統(tǒng)計(jì)局很多的數(shù)據(jù)都是不準(zhǔn)的， 包括在網(wǎng)上采集的數(shù)據(jù)都是不準(zhǔn) 的，我們商業(yè)項(xiàng)目一定要分析透了， 如果只用那些數(shù)據(jù)， 或者是只用那些反映宏觀數(shù)據(jù)，很 難得出一個(gè)具體的分析結(jié)果。甚至我們做競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，周邊商業(yè)的情況，

34、要把品牌、營(yíng) 業(yè)的效益， 甚至要分析到他的品類(lèi)所產(chǎn)生的效益都分析透了， 才能形成我做一個(gè) Shoppingmall 還是做什么， 你必須要非常專(zhuān)業(yè)去做前期的調(diào)查。 在這個(gè)基礎(chǔ)上我們說(shuō)要準(zhǔn)確 精細(xì)的進(jìn)行商業(yè)定位和商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)。 商業(yè)定位非常重要， 對(duì)于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如果定位 不準(zhǔn)后患無(wú)窮。 我們有了前面細(xì)致專(zhuān)業(yè)的調(diào)查分析基礎(chǔ)， 結(jié)合專(zhuān)業(yè)公司的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)， 我想我 們能夠在商業(yè)定位的把握上能夠做得比較準(zhǔn)確， 然后我們做商業(yè)規(guī)劃的時(shí)候做到比較細(xì)致精細(xì)，包括客戶路線的安排， 互相之間的銜接， 才能做得非常到位細(xì)致， 反映商業(yè)地產(chǎn)的主題?！拘煲恪?在商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)以后我們提出來(lái)實(shí)用和創(chuàng)意兼具的建筑設(shè)計(jì)，

35、首先我們把實(shí)用擺在 第一位，因?yàn)樯虡I(yè)設(shè)施首先要好用， 如果說(shuō)你所請(qǐng)的這些商家，要做的業(yè)種業(yè)態(tài)， 你的商業(yè) 設(shè)施不能滿足他的條件肯定不來(lái)， 對(duì)于你的招商是致命的。 這個(gè)問(wèn)題是非常突出的問(wèn)題， 就 是很多房地產(chǎn)首先做的是建筑設(shè)計(jì)， 怎么漂亮怎么做， 各個(gè)都要做地標(biāo)式的建筑， 但是他們 往往忽略了一點(diǎn)這個(gè)建筑實(shí)用不實(shí)用， 花了很大的代價(jià)做地標(biāo)建筑， 你將來(lái)要請(qǐng)的商家來(lái)不 了，做不了。比如說(shuō)我們要做一個(gè)Shoppingmall ， Shoppingmall 分析以后比如說(shuō)要做一個(gè)建 材的專(zhuān)業(yè)店，建材專(zhuān)業(yè)店有它自己的要求，很多像歐貝德、百安居這種大店可能要求層高 8 米等等，我們先做設(shè)計(jì)， 我們經(jīng)常碰到

36、問(wèn)題就是層高、承重都不能滿足要求，有一些商業(yè)設(shè) 施層高也考慮稍微高一點(diǎn)， 6.5，承重基本上 500 公斤，找這些商家談判，這個(gè)位置很好， 我們對(duì)這個(gè)位置很感興趣，但是一看建筑設(shè)計(jì)就心涼了， 進(jìn)不去， 滿足不了經(jīng)營(yíng)條件， 設(shè)不 了店?！拘煲恪?確實(shí)有這么漂亮的建筑吸引客戶的眼球， 商家進(jìn)不來(lái)也是做不出來(lái)的， 所以我們把 實(shí)用放在第一位， 但是作為商業(yè)設(shè)施還是盡量要有獨(dú)特的創(chuàng)意， 這也是從商業(yè)角度來(lái)講， 我 們叫要體現(xiàn)它的商業(yè)吸引力和商業(yè)魅力， 用這種建筑設(shè)計(jì)、 建筑藝術(shù)的語(yǔ)言來(lái)表現(xiàn)， 這兩個(gè) 方面都是很重要的?！拘煲恪?第三在這個(gè)基礎(chǔ)上我們想要確定符合主題定位的招商，尤其是主題招商。 最終不能

37、實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模。 要追求是那個(gè)， 商鋪品牌才會(huì)趨之若鶩， 這個(gè)品質(zhì)環(huán)節(jié)是非常重要的。 我們針對(duì)上面所說(shuō)的就是總結(jié)出在前面提出的五大問(wèn)題，就是今天要推出來(lái)“ Z 模式”全程 服務(wù)。解決問(wèn)題的項(xiàng)目關(guān)鍵在于兩個(gè)，一個(gè)是系統(tǒng)性，一個(gè)是專(zhuān)業(yè)協(xié)同，為這個(gè)創(chuàng)新的“ Z 模式”?！癦 模式”是結(jié)合了國(guó)外成熟的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀而創(chuàng)立 的專(zhuān)業(yè)服務(wù)模式，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，將開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者的利益和需求通 過(guò)商業(yè)規(guī)劃、建筑及環(huán)境設(shè)計(jì)、招商和經(jīng)營(yíng)管理等一系列專(zhuān)業(yè)化的流程與服務(wù)的有機(jī)融合， 來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)增長(zhǎng)收益。因此“ “Z 模式”是市場(chǎng)催生的專(zhuān)為科學(xué)系統(tǒng)地進(jìn)行商業(yè)地 產(chǎn)項(xiàng)

38、目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)提供多專(zhuān)業(yè)組合協(xié)同服務(wù)的系統(tǒng)工程全面解決方案。【徐毅】下面我具體介紹一下“ Z 模式”的情況。 “Z 模式”的核心我講到三點(diǎn)，第一是建 立整體考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的系統(tǒng)工程體系； 第二是把握兩個(gè)角度， 把商業(yè)經(jīng)營(yíng)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 兩個(gè)角度綜合考慮，首先從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度入手， 充分分析立地條件和市場(chǎng)環(huán)境， 準(zhǔn)確定位目 標(biāo)客戶和商業(yè)規(guī)模， 在此基礎(chǔ)上再?gòu)牡禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)角度， 結(jié)合開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目實(shí)際條件， 確定開(kāi)發(fā) 模式和節(jié)奏，然后綜合考慮確定營(yíng)銷(xiāo)模式、運(yùn)營(yíng)模式等等。另外就是控制六個(gè)環(huán)節(jié)，調(diào)查分 析、商業(yè)定位和商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、招商、租售方式、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，“ Z 模式”的核心就是這三個(gè)方面?！拘煲?/p>

39、】 “Z 模式”模式核心理念，我總結(jié)了幾條，第一“ Z 模式”提倡的理念是整體考慮、 分步實(shí)施， 專(zhuān)業(yè)協(xié)同。有的開(kāi)發(fā)商也考慮了每一個(gè)環(huán)節(jié)的專(zhuān)業(yè)性、 專(zhuān)業(yè)化， 但是對(duì)于項(xiàng)目的 整體考慮不夠，這個(gè)項(xiàng)目一定要先從項(xiàng)目整體的發(fā)展來(lái)考慮， 制定分步實(shí)施的結(jié)構(gòu)； 第二就 是專(zhuān)業(yè)調(diào)查分析的基礎(chǔ)上確定項(xiàng)目定位， 而不是拍腦袋， 前一段我到安徽蚌埠去看一個(gè)項(xiàng)目， 請(qǐng)我們?nèi)?，市長(zhǎng)、書(shū)記都出面，然后蚌埠市這么一個(gè)地方要建55 萬(wàn)平方米的大型城市商業(yè)中心，這種定位覺(jué)得我們建起來(lái)就是整個(gè)安徽省的商業(yè)中心了，我們是跨區(qū)域的商業(yè)中心， 我覺(jué)得這個(gè)地面非常切入實(shí)際，你現(xiàn)在整個(gè)蚌埠市人口是80 萬(wàn)，80 萬(wàn)不可能承載，把安徽

40、省作為一個(gè)跨越省份的商業(yè)中心不是你吹出來(lái)的，而是你有沒(méi)有這樣的條件成為這樣的中 心，這是很重要的，從經(jīng)營(yíng)的角度能不能達(dá)到這樣的效果，這不是炒作就可以行的，所以確 定項(xiàng)目一定要科學(xué)， 對(duì)項(xiàng)目要有一個(gè)很客觀的分析。到底我是什么地方，我能做多大， 我服 務(wù)的客群是什么，這非常重要?！拘煲恪康谌c(diǎn)就是我們先進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃，后進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)， 如果先建筑設(shè)計(jì)，前面講到會(huì) 出現(xiàn)很多的問(wèn)題， 必須在前期商業(yè)策劃做好， 然后再做商業(yè)建設(shè)， 這樣才會(huì)保證后期不會(huì)出 現(xiàn)大返工的情況。【徐毅】第四點(diǎn)就是招商在前， 建設(shè)在后。這樣做就不會(huì)出現(xiàn)后期再花幾十萬(wàn)的問(wèn)題。 另外 先考慮商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)， 后考慮地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)。 另外就是在

41、保障整體經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上， 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際 考慮租售比例和方式， 最后就是著眼可持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的長(zhǎng)期回報(bào)。 一定要有長(zhǎng)期的回報(bào)， 有 這樣的打算才能把商業(yè)地產(chǎn)做好?！拘煲恪俊癦 模式”我們講就是兩個(gè)含義， “Z 模式”全程叫做全過(guò)程一體化專(zhuān)業(yè)協(xié)同服務(wù)模式，代表雙重含義：一個(gè)是直通車(chē)，從前期項(xiàng)目定位到后期經(jīng)營(yíng)管理的全過(guò)程一體化服務(wù)， 前期幾個(gè)環(huán)節(jié)都提到， 在商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)由不同專(zhuān)家提供專(zhuān)業(yè)支持，各個(gè)環(huán)節(jié)之間進(jìn)行有效的串聯(lián)、銜接與配合，形成系統(tǒng)的支持體系，就是系統(tǒng)工程的概念。第二個(gè)Z就是專(zhuān)業(yè)協(xié)同， 使不同業(yè)態(tài)的商業(yè)專(zhuān)家和不同專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)專(zhuān)家在系統(tǒng)體系下協(xié)同工作，從而保證服務(wù)水平的專(zhuān)業(yè)化深度和對(duì)項(xiàng)

42、目的整體把握。 剛才前面講到整個(gè)項(xiàng)目都堆在一塊亂成一 鍋粥，大家沒(méi)有一個(gè)很好的方法來(lái)操作，所以專(zhuān)業(yè)協(xié)同非常重要?！拘煲恪繉?zhuān)業(yè)協(xié)同我們分為六個(gè)階段，大致的步驟就是先做商業(yè)調(diào)查，再做定位分析， 然后做商業(yè)規(guī)劃，然后做商業(yè)建筑機(jī)裝飾設(shè)計(jì)，招商及商業(yè)管理，還有后期很多的服務(wù)。怎么來(lái)實(shí)現(xiàn)？是不是把各個(gè)專(zhuān)業(yè)的人配齊了就能實(shí)現(xiàn)？不是這么回事。 第一就是項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的專(zhuān) 業(yè)化運(yùn)作，這是一個(gè)基礎(chǔ)，就是在商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)由不同專(zhuān)家提供專(zhuān)業(yè)支持， 各個(gè)環(huán)節(jié)之漸進(jìn)性有效的串聯(lián)、 銜接與配合， 是綜合的、 系統(tǒng)的支持體系， 從而保證服務(wù)水 平的專(zhuān)業(yè)化深度和對(duì)項(xiàng)目的整體把握。 例如商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的運(yùn)作， 專(zhuān)業(yè)

43、化的公司應(yīng)該根 據(jù)綜合的針對(duì)性調(diào)查分析和最終經(jīng)營(yíng)的可實(shí)際操作性，從商業(yè)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)入， 結(jié)合開(kāi)發(fā)商實(shí)際狀況的進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃。 它至少包裹通過(guò)以上上下要素分析達(dá)到商業(yè)規(guī)劃要素，比如說(shuō)調(diào)查分析消費(fèi)者分析、投資者分析、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、招商資源分析、區(qū)域商圈分析等等推到規(guī)劃 設(shè)計(jì)，主題概念、業(yè)態(tài)業(yè)種組合、商業(yè)規(guī)模推算、功能分區(qū)區(qū)域分布，樓層布局及客貨動(dòng)線 等規(guī)劃等，盡量消除到前期運(yùn)作經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)?！拘煲恪康诙c(diǎn)要有專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)與專(zhuān)業(yè)協(xié)同，要綜合的，系統(tǒng)的支持體系中的專(zhuān)業(yè)商業(yè)團(tuán)隊(duì)。 我們總結(jié)不同業(yè)態(tài)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)家， 比如說(shuō)零售有百貨、 專(zhuān)業(yè)店、超市等， 還有餐飲、 娛樂(lè)， 甚至有文華的。比如說(shuō)我們做前門(mén)商業(yè)項(xiàng)目，

44、 中關(guān)村商業(yè)項(xiàng)目， 我們這兩個(gè)項(xiàng)目跟文化結(jié)合 非常緊， 提出的是做文化商業(yè)的概念， 跟項(xiàng)目本身自身的條件和背景有很深的關(guān)系， 所以我 們講有可能出現(xiàn)文化的商業(yè)里面的專(zhuān)家。 另外還有不同專(zhuān)業(yè)的商業(yè)設(shè)計(jì)專(zhuān)家， 有商業(yè)從業(yè)經(jīng) 驗(yàn)的規(guī)劃師、 建筑師、環(huán)境裝飾設(shè)計(jì)師和平面設(shè)計(jì)師等等。 怎么結(jié)合到一塊靠專(zhuān)業(yè)協(xié)同技術(shù)， 一方面就是核心團(tuán)隊(duì)成員的綜合能力， 舉一個(gè)例子比如說(shuō)我們中海首佳， 我們所謂的設(shè)計(jì)師 山本先生，從事商業(yè)行業(yè) 40 多年，本身又是建筑師，又是商業(yè)設(shè)計(jì)師，室內(nèi)設(shè)計(jì)師，商業(yè) 設(shè)施師，還是商業(yè)咨詢師，這樣講不是太清楚，我舉一個(gè)例子。【徐毅】我們有一次一起到盤(pán)錦去看一個(gè)項(xiàng)目，我們這個(gè)項(xiàng)目也正在做，

45、盤(pán)錦要建一個(gè) Shoppingmall ，在盤(pán)錦市中心的位置，在盤(pán)錦做一個(gè)最好的新農(nóng)百貨商場(chǎng)，考察這個(gè)商場(chǎng)轉(zhuǎn) 了一圈就跟開(kāi)發(fā)商的老總說(shuō)，說(shuō)我看了一下新農(nóng)百貨做得挺好，你剛才也介紹了， 3 萬(wàn)多平 方米的面積， 1 年做 7 個(gè)億效益非常好，但是我看了以后我覺(jué)得 60的營(yíng)業(yè)額， 60的收入 是從一層、 二層產(chǎn)生的， 當(dāng)時(shí)非常驚訝， 說(shuō)你是設(shè)計(jì)師怎么把經(jīng)營(yíng)看得非常透，我說(shuō)花一年 的時(shí)間才把這個(gè)看得清楚，調(diào)查結(jié)果就是55至60的營(yíng)業(yè)額是從一層、二層產(chǎn)生的。他們非常驚訝， 說(shuō)你們是設(shè)計(jì)師把經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)看得這么透， 本身就有很豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)， 如果核 心成員里面沒(méi)有綜合的能力， 你也很難在專(zhuān)業(yè)協(xié)同這個(gè)團(tuán)隊(duì)里

46、面做事情， 我們其他幾個(gè)核心 人員都有綜合能力。 另外就是我們有一套很完整的體系， 保證我們針對(duì)這個(gè)項(xiàng)目能組織最強(qiáng) 的團(tuán)隊(duì)，而且中間的銜接是無(wú)縫的， 不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題的，這是兩個(gè)非常重要的，就是有專(zhuān)業(yè)協(xié) 同的技術(shù)。【徐毅】 第三我覺(jué)得就是資源整合能力。 剛才王總也講到建公司的時(shí)候?yàn)槭裁催x擇富士高作 為我們的合作伙伴， 就是我們公司做這件事就要有我們的技術(shù)資源， 富士高在日本是排前十 位的設(shè)計(jì)公司， 它的業(yè)務(wù)鏈條除了我們做的以外甚至連商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)和配套也是做的， 商 業(yè)工程他也做， 他做得更全。比如說(shuō)自動(dòng)販賣(mài)機(jī)， 在日本做煙的販賣(mài)機(jī)，富士高的設(shè)備在日 本排前三名， 所以技術(shù)資源是非常豐富的。 我們

47、選擇它首先就是這個(gè)公司要做這件事， 一定 要保證我們技術(shù)資源、技術(shù)力量是充足的，要有一個(gè)高起點(diǎn)?！拘煲恪?另外就是我們中方的管理層， 管理人員也都有在美日參加工作的背景， 我們有麥德 隆的，家樂(lè)福的， 還有賽特的， 都是有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)， 這樣保證我們的團(tuán)隊(duì)在做資源的時(shí)候， 每一個(gè)人都有豐富的資源。比如說(shuō)品牌資源、 信息資源、 這個(gè)行業(yè)的人脈資源，他們手里有 很多合作的資源。這個(gè)團(tuán)隊(duì)綜合起來(lái)就有非常豐富的資源，保證既有我們技術(shù)又有高起點(diǎn)， 在本土化的過(guò)程中又駕輕就熟操作項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目提供前瞻性可操作性的基礎(chǔ)?！拘煲恪繉?shí)際上我最重要介紹的就是中海首佳做的專(zhuān)業(yè)“ Z 模式”團(tuán)隊(duì)。山本先生有豐富的 經(jīng)驗(yàn)

48、；越村興弘是我們首席咨詢師也多次在我們行業(yè)做了很多的項(xiàng)目，也給我們商業(yè)規(guī)劃提 了很多的寶貴意見(jiàn)。首先商業(yè)建筑師正木直弘， 在日本做了很多的項(xiàng)目， 在中國(guó)也做了很多 的項(xiàng)目。比如說(shuō)三宅計(jì)生做了 20多項(xiàng)項(xiàng)目，包括大型購(gòu)物中心、百貨店、大型超市等規(guī)劃 及設(shè)計(jì)項(xiàng)目， 在日本做了 30 多個(gè)項(xiàng)目，有非常強(qiáng)的綜合能力。 我們商業(yè)規(guī)劃師 James Heinritz ， James Heinritz 也是長(zhǎng)期從事商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)規(guī)劃的工作，曾經(jīng)在美國(guó)擔(dān)任賓州城市 規(guī)劃師，同時(shí)也經(jīng)營(yíng)過(guò)本身的商業(yè)店鋪，在我們很多Shoppingmall 的項(xiàng)目當(dāng)中都參與規(guī)劃 和建筑咨詢的工作，對(duì)中國(guó)也是非常了解，大家有興

49、趣可以跟他聊一聊?！拘煲恪苛硗馕覀兘ㄖ?Pardo Lio Vittorio ，我們都叫他老帕，是非常創(chuàng)有新意的建筑師。 既要商業(yè)上實(shí)用又要保證創(chuàng)意， 他做的項(xiàng)目創(chuàng)意非常好。 所以我們有這樣一個(gè)外籍的團(tuán)隊(duì)作 為我們國(guó)際化的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)基礎(chǔ)， 另外我們中方人員也都是多年從事商業(yè)方面經(jīng)營(yíng)的工作， 至 少都有 10 年商業(yè)操作實(shí)際經(jīng)驗(yàn)。正是由于有這樣的團(tuán)隊(duì)，才保證我們中海首佳能夠去操作 和創(chuàng)造我們“ Z 模式”。【徐毅】所以我說(shuō)中海首佳是為實(shí)施“ Z 模式”全程一體化專(zhuān)業(yè)協(xié)同服務(wù)，而構(gòu)件的國(guó)際化 專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)。作為細(xì)分服務(wù)的商業(yè)服務(wù)商， 中海首佳以專(zhuān)業(yè)商業(yè)咨詢顧問(wèn)的身份站在開(kāi)發(fā)商立 場(chǎng)，從商業(yè)規(guī)律審視整個(gè)

50、項(xiàng)目運(yùn)作， 充分考慮項(xiàng)目未來(lái)投資回報(bào)的可行性和可操作性， 策劃、 整合國(guó)際合國(guó)內(nèi)優(yōu)良資源、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、拉長(zhǎng)價(jià)格鏈條，擴(kuò)大利潤(rùn)空間，對(duì)項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃，分期實(shí)施，制定符合商業(yè)規(guī)律商業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案。 中海首佳成立兩年已承接三十余項(xiàng)商業(yè)咨詢、 規(guī)劃、設(shè)計(jì)項(xiàng)目，其中 10 萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目有 12 項(xiàng)，“ Z 模式”服務(wù)取得了業(yè)界的廣泛 認(rèn)同，有大型購(gòu)物中心、復(fù)合商業(yè)中心，也有大型商業(yè)街區(qū)，比如說(shuō)隆福寺、前門(mén)、昆明之 心等改造；另外商業(yè)街的項(xiàng)目，還有百貨店、超市、商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)物流中心、都市集 市等等，我們操作了各種規(guī)模，各種業(yè)態(tài)的項(xiàng)目 30 余項(xiàng)，這些項(xiàng)目運(yùn)用“ Z 模式”都是非 常成功的?！拘煲恪?我也衷心希望我們這個(gè)模式， 這個(gè)團(tuán)隊(duì)能夠在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)界能夠起到我們應(yīng)該起 到