2020——收藏資料2日大連旅順順海香堤島度營(yíng)銷推廣報(bào)告

1、20132013房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全免費(fèi)更新！免費(fèi)更新！咨詢聯(lián)系咨詢聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/策略導(dǎo)圖銷售目標(biāo)項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目當(dāng)前問(wèn)題項(xiàng)目推廣費(fèi)用項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略項(xiàng)目推廣計(jì)劃項(xiàng)目客戶分析項(xiàng)目工作計(jì)劃區(qū)域分析宏觀分析宏觀市場(chǎng)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定因素較大1、外部：歐洲債務(wù)危機(jī)2、國(guó)內(nèi)：國(guó)內(nèi)通貨膨脹；經(jīng)濟(jì)增速放緩策略導(dǎo)圖銷售目標(biāo)項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目當(dāng)前問(wèn)題項(xiàng)目推廣費(fèi)用項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略項(xiàng)目推廣計(jì)劃項(xiàng)目客戶分析項(xiàng)目工作計(jì)劃區(qū)域分析宏觀分析區(qū)域市場(chǎng)土地情況（放量增長(zhǎng)） 2011年旅順經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)共掛牌成交住宅土地 16宗，共成交土地面積為862979.56平

2、方米 建筑面積為1223691平方米。供求情況（供大于求） 供應(yīng)： 2011年旅順經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商品房供應(yīng)面 積82萬(wàn)平米，較2010的50萬(wàn)平米增加 32萬(wàn)平米。 需求： 2011年旅順經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商品房銷售面積 約43萬(wàn)平米，較2010年31萬(wàn)平米增加約 12萬(wàn)平米潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（增大） 花溪鎮(zhèn)：30萬(wàn)平米 香海金鼎：50萬(wàn)平米 天邦地產(chǎn)：10萬(wàn)平米 大名坊：30萬(wàn)平米小結(jié)經(jīng)過(guò)2010、2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，區(qū)域內(nèi)的土地放量、商品房供應(yīng)量均達(dá)到歷史的高點(diǎn)，由于區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)、配套、就業(yè)、人口增長(zhǎng)的相對(duì)滯后，使得區(qū)域內(nèi)的商品房的供大于求的局面沒(méi)有發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。策略導(dǎo)圖銷售目標(biāo)項(xiàng)目賣點(diǎn)分析

3、項(xiàng)目當(dāng)前問(wèn)題項(xiàng)目推廣費(fèi)用項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略項(xiàng)目推廣計(jì)劃項(xiàng)目客戶分析項(xiàng)目工作計(jì)劃區(qū)域分析宏觀分析項(xiàng)目核心賣點(diǎn)分析一1、項(xiàng)目為多層坡地海景洋房產(chǎn)品，由于土地的稀缺性，此類產(chǎn)品越來(lái)越少。2、灣德里、云錦臺(tái)、香海有多層，但都不能稱得上純粹的多層社區(qū)。3、與華發(fā)、保利相比建筑類型優(yōu)勢(shì)明顯純粹多層坡地洋房與西班牙建筑風(fēng)格的完美結(jié)合。順海順海華發(fā)華發(fā)香海香海1、華發(fā)的規(guī)劃中，充分發(fā)揮其南派園林的設(shè)計(jì)理念，在本區(qū)域打造首個(gè)具有大型水景資源大型高檔社區(qū)，成為區(qū)域高端的代表者無(wú)論是華發(fā)還是香海都有其對(duì)外展示區(qū)也即示范區(qū)，給外界一個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值傳遞點(diǎn)。2、順海項(xiàng)目在這一點(diǎn)需要下功夫，在2012年的5月份在展示區(qū)和外部景觀上有

4、所展示以便將多層坡地海景洋房的價(jià)值點(diǎn)展示出來(lái)。灣德里云錦臺(tái)世紀(jì)泊灣香堤島項(xiàng)目核心賣點(diǎn)分析二項(xiàng)目位于整個(gè)地塊最高點(diǎn)；緊鄰?fù)赓Q(mào)學(xué)院；部分房源可觀海；土羊高速延伸段從東側(cè)穿過(guò)直達(dá)202終點(diǎn)；大連-旅順新港的車站距離項(xiàng)目200米。項(xiàng)目位置、交通處于旅順開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)的核心位置區(qū)域板塊樓盤(pán)分布旅開(kāi)臨港工業(yè)園旅開(kāi)臨港工業(yè)園擴(kuò)容，加大招商擴(kuò)容，加大招商力度，對(duì)區(qū)域發(fā)力度，對(duì)區(qū)域發(fā)展有助推作用展有助推作用工業(yè)區(qū)樓盤(pán)的整體品質(zhì)較低旅游度假區(qū)區(qū)樓盤(pán)整體品質(zhì)較高工業(yè)區(qū)的在售未售項(xiàng)目多，密度較大，資源共享。華發(fā)新城保利香海連天順海云錦臺(tái)灣德里大名坊金鼎天邦花溪鎮(zhèn)月亮灣金廣202輕軌輕軌西部臨港工西部臨港工業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)旅游度假

5、區(qū)旅游度假區(qū)項(xiàng)目核心賣點(diǎn)分析三產(chǎn)品在戶型設(shè)計(jì)上以90平米以下的中小戶型為主，且戶型設(shè)計(jì)方正、通透能為大多數(shù)人接受。產(chǎn)品本身的優(yōu)勢(shì)明顯，能被大多數(shù)人所認(rèn)可。項(xiàng)目剩余產(chǎn)品構(gòu)成小二室一室大二室特殊產(chǎn)品產(chǎn)品同質(zhì)化項(xiàng)目名稱戶型 面積 套數(shù) 占比 華發(fā)新城 1-1-145.69/55 5814%2-2-179.13/124/89.27/99/10021250%3-2-2102.51/113.49/119/126 13331%躍層119/153 235%保利西海岸保利西海岸 1-1-155-6719818%2-2-186-11884879%3-2-2144-14912712% 中庚香海連天 2-2-170-

6、80358100%云錦臺(tái) 1-2-150-658633%2-2-170-9012348%上躍110-1904618%下躍50-7031%灣德里華府 雙南兩室63-7612633%南北兩室78-8825267%1、2室產(chǎn)品均是各家的主力產(chǎn)品，華發(fā)、保利的同類產(chǎn)品面積超過(guò)80米2、北區(qū)同類產(chǎn)品的同質(zhì)化程度要高的多，面積戶型更加接近華發(fā), 52.60%保利, 72.29%香海, 100%云錦臺(tái), 48.23%灣德里, 100%2.2.1在各項(xiàng)目的比例在各項(xiàng)目的比例華發(fā)保利香海云錦臺(tái)灣德里79-100米86-118米70-80米70-90米63-88米上線競(jìng)爭(zhēng)上線競(jìng)爭(zhēng)華發(fā)、保利華發(fā)、保利大兩室追求舒適

7、性大兩室追求舒適性下線競(jìng)爭(zhēng)香海、云錦臺(tái)、灣德里面積小追求經(jīng)濟(jì)型項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為香海、云錦臺(tái)、灣德里63-73米，南北通透（剩余比22%）順海保利86-96米，雙南向香海69米，南北通透，明廳面對(duì)小高層同樣的2.2.1產(chǎn)品，香海的優(yōu)勢(shì)在于功能相同，贈(zèng)送面積相同，但香海是明廳，優(yōu)勢(shì)更明顯，且價(jià)格更低面對(duì)大高層同樣的2.2.1產(chǎn)品，順海的優(yōu)勢(shì)在于同樣的功能，同樣的贈(zèng)送面積，順海的面積更小，總款更低，更適合初次置業(yè)的產(chǎn)業(yè)工人順海81米，標(biāo)準(zhǔn)2.2.1（27.09%）香海80米，標(biāo)準(zhǔn)2.2.1云錦臺(tái)73米，經(jīng)濟(jì)型2.2.1華發(fā)100米，舒適性2 2.1保利110米，舒適性2.2.1香海的主力戶型與順

8、海的主力戶型無(wú)論在面積還是功能都相同，成為一級(jí)競(jìng)品，云錦、灣成為一級(jí)競(jìng)品，云錦、灣德里為二級(jí)競(jìng)品。德里為二級(jí)競(jìng)品。華發(fā)，保利在此戶型設(shè)計(jì)上最求舒適性，成為三級(jí)競(jìng)品項(xiàng)目核心價(jià)值分析四項(xiàng)目所處的坡地海景資源與西班牙風(fēng)格十分吻合。大連因海而使城市變得更具吸引力，同時(shí)海景又成為一種稀缺的資源，所以這是項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。但是由于船廠導(dǎo)致海景質(zhì)量大幅度降低！相比其他有海景的項(xiàng)目，沒(méi)有優(yōu)勢(shì)可言！坡地海景，得天獨(dú)厚1、內(nèi)部大型水景坡地園林2、外部南側(cè)老鐵山國(guó)家公園3、西側(cè)有開(kāi)發(fā)區(qū)唯一月亮灣浴場(chǎng)1、內(nèi)部坡地景觀、層次感強(qiáng)。 2、項(xiàng)目南側(cè)海景資源明顯3、項(xiàng)目東側(cè)有臺(tái)山公園香海香海香堤島灣德里華發(fā)華發(fā)上線：外部順海

9、海景具備上線：外部順海海景具備優(yōu)勢(shì)，但船廠弱化了這個(gè)優(yōu)勢(shì)，但船廠弱化了這個(gè)優(yōu)勢(shì)，南部的臺(tái)山公園。優(yōu)勢(shì)，南部的臺(tái)山公園。下線：內(nèi)景觀加大力度營(yíng)造，可以成為優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目核心賣點(diǎn)分析五項(xiàng)目整體規(guī)模較小，工程量少，施工進(jìn)度較快。1、順海外立面基本成型，門(mén)窗、單元門(mén)、入戶門(mén)完工，計(jì)劃10月交房。2、香海進(jìn)行主體施工，2013.1交房3、保利主體完工，2012.12交房4、華發(fā)主體完工，2012.12交房5、灣德里/云錦臺(tái)，主體完工，2012.12交房工程進(jìn)度相對(duì)較快 1、順海的交房時(shí)間比其他競(jìng)品項(xiàng)目早3-5個(gè)月，現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)。（落戶、降低成本、產(chǎn)品更直觀）2、項(xiàng)目的整體風(fēng)格在客戶心中已經(jīng)形成，但景觀方

10、面沒(méi)有整體彰顯。3、利用順海現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)，更容易進(jìn)行營(yíng)銷活動(dòng)，特別是老客戶。優(yōu)（1）建筑規(guī)劃（2）區(qū)域配套規(guī)模等級(jí)風(fēng)格等級(jí)外立面等級(jí)學(xué)校等級(jí)醫(yī)院等級(jí)交通等級(jí)順海7萬(wàn)良西班牙良文化石、深色涂料良順海（遠(yuǎn)）良（遠(yuǎn)）良等優(yōu)香海18萬(wàn)優(yōu)現(xiàn)代簡(jiǎn)約良談黃色涂料優(yōu)香海（近）優(yōu)（近）優(yōu)等優(yōu)（3）景觀（4）品牌、物業(yè)外部等級(jí)內(nèi)部等級(jí)示范區(qū)等級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)等級(jí)物業(yè)等級(jí)經(jīng)驗(yàn)等級(jí)順海海景、公園優(yōu)坡地景觀優(yōu)無(wú)良順海順海良順海良1良香海無(wú)良常規(guī)景觀良商業(yè)街、接待示范優(yōu)香海中庚優(yōu)中庚優(yōu)3優(yōu)（5）戶型面積區(qū)間等級(jí)功能布局等級(jí)贈(zèng)送面積等級(jí)順海46-135優(yōu)剛需、改善優(yōu)小良香海56-81良剛需良大優(yōu)華發(fā)在項(xiàng)目的規(guī)劃、景觀、品牌、物業(yè)成

11、為區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者；香海在經(jīng)驗(yàn)、配套上擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；優(yōu)優(yōu)劣劣香海連天二期為主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手平平項(xiàng)目核心價(jià)值梳理品牌物業(yè)區(qū)域配套戶型面積坡地海景 封閉小區(qū)，安全保障 品質(zhì)的保證（高端） 政府重點(diǎn)扶持區(qū)域，生活便利 寧?kù)o與繁華并舉（要求）l封閉小區(qū)，安全保障l品質(zhì)的保證（高端）項(xiàng)目定位以中低端客戶群為主，對(duì)生活有一定追求，對(duì)品質(zhì)有一定要求的居住社區(qū)l稀缺資源，浪漫生活l設(shè)置的保障（追求）策略導(dǎo)圖銷售目標(biāo)項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目當(dāng)前問(wèn)題項(xiàng)目推廣費(fèi)用項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略項(xiàng)目推廣計(jì)劃項(xiàng)目客戶分析項(xiàng)目工作計(jì)劃區(qū)域分析宏觀分析順海開(kāi)盤(pán)后成交客戶分析8月1日至12月共計(jì)成交62組客戶面積465665-68738190下躍數(shù)量1991

12、641215成交客戶需求面積統(tǒng)計(jì)分析成交客戶需求面積統(tǒng)計(jì)分析戶式面積需求主要集中在三個(gè)面積，46，65，81。小面積走量快，40-60，60-80，80以上面積區(qū)間段需求呈遞減趨勢(shì)。02468101214161820465665-68738190下躍成交客戶需求面積統(tǒng)計(jì)分析成交客戶需求面積統(tǒng)計(jì)分析29%14%24%6%18%1%8%成交客戶需求面積統(tǒng)計(jì)分析成交客戶需求面積統(tǒng)計(jì)分析465665-68738190下躍47%23%14%2%14%成交客戶居住區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析成交客戶居住區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析大連旅順旅開(kāi)長(zhǎng)興島外地區(qū)域大連旅順旅開(kāi)長(zhǎng)興島外地?cái)?shù)量2914919成交客戶居住、工作區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析成交客戶居住

13、、工作區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析成交客戶以大連市內(nèi)為主約占1/2旅順地區(qū)占比約37%18%24%47%11%成交客戶工作區(qū)域的統(tǒng)計(jì)分析成交客戶工作區(qū)域的統(tǒng)計(jì)分析旅順旅順開(kāi)發(fā)區(qū)大連市區(qū)外地工作區(qū)域旅順旅順開(kāi)發(fā)區(qū)大連市區(qū)外地?cái)?shù)量111529758%31%3%4%4%成交客戶置業(yè)目的統(tǒng)計(jì)分析成交客戶置業(yè)目的統(tǒng)計(jì)分析自住投資養(yǎng)老渡假落戶置業(yè)目的自住投資養(yǎng)老渡假落戶數(shù)量4021233成交客戶置業(yè)目的統(tǒng)計(jì)分析成交客戶置業(yè)目的統(tǒng)計(jì)分析順海目前的客戶以剛需為主與下線競(jìng)品同質(zhì)化嚴(yán)重項(xiàng)目區(qū)域自住投資養(yǎng)老度假其它華發(fā)新城華發(fā)新城大連：60%，l遼寧?。ǔ筮B）：10%，吉林、黑龍江：25%，外地其他：5%40%35%10%10%

14、5%保利西海保利西海岸岸大連市區(qū)50%，旅順當(dāng)?shù)?0%，旅開(kāi)產(chǎn)業(yè)15%，外地哈爾濱、長(zhǎng)春15% 50%30%10%10%中庚香海中庚香海連天連天旅順及旅順開(kāi)發(fā)區(qū)40%，大連30%，東三省20%，其他10%70%15%10%5%云錦臺(tái)云錦臺(tái)旅順及旅順開(kāi)發(fā)區(qū)45%，大連38%，東三省9%，其他8%88%12%灣德里華灣德里華府府旅順開(kāi)發(fā)區(qū)（主要以周邊企業(yè)為主）：60%，大連市內(nèi)：30%，外地：10%80%10%10%上線產(chǎn)品：在投資、養(yǎng)老、度假上優(yōu)勢(shì)較為明顯。下線產(chǎn)品：自住的比例明顯較大，中庚品牌效應(yīng)，客戶忠誠(chéng)度較高，投資比例在下線中較高。香海、云錦臺(tái)、灣德里自住客戶中旅順開(kāi)發(fā)區(qū)地緣客戶比例高，主

15、要對(duì)產(chǎn)品和價(jià)格的敏感度高，對(duì)于普通產(chǎn)業(yè)工人比較能接受，但區(qū)域內(nèi)剛需客戶瓜分嚴(yán)重，外部客戶需積極拓展。地緣客戶、市內(nèi)擠出客戶為基本客戶，但對(duì)價(jià)格敏感，不可過(guò)分依賴，養(yǎng)老客戶、投資客戶屬需深挖客戶，高端客戶較難進(jìn)入地緣客戶地緣客戶市內(nèi)擠出客群市內(nèi)擠出客群市內(nèi)養(yǎng)老客群市內(nèi)養(yǎng)老客群市內(nèi)投資客群市內(nèi)投資客群高端客群高端客群來(lái)連定居客群來(lái)連定居客群此類客戶對(duì)價(jià)格十分敏感，面前市場(chǎng)處于劣勢(shì)，此類客戶數(shù)量在減少。華發(fā)、保利對(duì)于此類客戶的優(yōu)勢(shì)明顯，事業(yè)單位、企業(yè)退休的高管、對(duì)生活品質(zhì)有一定要求下線：香海、云錦臺(tái)、灣德里上線：華發(fā)、保利周邊企業(yè)的高管、有一定積蓄的優(yōu)質(zhì)企業(yè)員工此類客戶處于觀望期，但不是沒(méi)有機(jī)會(huì)，市

16、內(nèi)動(dòng)遷養(yǎng)老、投資客戶，中短期投資客群，投資資金有限的客群，均可以挖掘都有機(jī)會(huì)，口碑相傳項(xiàng)目核心客戶總結(jié)上線：市內(nèi)養(yǎng)老客戶、高端投資客戶優(yōu)勢(shì)明顯。下線：地緣客戶、剛需客戶面對(duì)性價(jià)比高的香海的分流，面對(duì)灣德里的搶奪?？蛻糍Y源方面,上壓下擠，空間變窄。走出去，有必要華發(fā)、保利香海、云錦臺(tái)、灣德里策略導(dǎo)圖銷售目標(biāo)項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目當(dāng)前問(wèn)題項(xiàng)目推廣費(fèi)用項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略項(xiàng)目推廣計(jì)劃項(xiàng)目客戶分析項(xiàng)目工作計(jì)劃區(qū)域分析宏觀分析終極銷售任務(wù)上半年，能夠維持工程正常所需資金來(lái)源，三季度完成銷售突破。整體銷售率90%產(chǎn)品以中小戶型為主，躍層產(chǎn)品占比過(guò)大 34.13%34.51%29.87%銷售任務(wù)階段指標(biāo)時(shí)間時(shí)間階段消化率

17、階段消化率產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型階段銷售套數(shù)階段銷售套數(shù)銷售單價(jià)銷售單價(jià)銷售面積銷售面積銷售額銷售額銷售回款銷售回款第一階段（第一階段（2 2、3 3月）月）10.8%10.8%住宅住宅5151650065002787278743660000436600003492800034928000第二階段第二階段(4(4、5 5、6 6、7 7月月) )42.5%42.5%住宅住宅2002006500650017122171221092900001092900008743200087432000公建公建第三階段第三階段（8 8、9 9、1010）34%34%住宅住宅160160650065001369813

18、69887430000874300006994400069944000公建公建1010車庫(kù)車庫(kù)100100第四階段（第四階段（1111、1212）12.7%12.7%住宅住宅6060650065005137513732790000327900002623200026232000公建公建5 5車庫(kù)車庫(kù)9797合計(jì)合計(jì) 4714714032240322257380000257380000205904000205904000策略導(dǎo)圖銷售目標(biāo)項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目當(dāng)前問(wèn)題項(xiàng)目推廣費(fèi)用項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略項(xiàng)目推廣計(jì)劃項(xiàng)目客戶分析項(xiàng)目工作計(jì)劃區(qū)域分析宏觀分析當(dāng)前問(wèn)題一調(diào)控周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)需求被進(jìn)一步壓制，價(jià)格下行成為共識(shí)

19、。調(diào)控政策延續(xù)，市場(chǎng)處于逆市政策會(huì)導(dǎo)致區(qū)域客群構(gòu)成偏剛性，舒適性和改善型以及投資需求相對(duì)萎縮；政策會(huì)導(dǎo)致區(qū)域客群構(gòu)成偏剛性，舒適性和改善型以及投資需求相對(duì)萎縮；城市拆遷改造形成強(qiáng)制性住宅需求客群；城市拆遷改造形成強(qiáng)制性住宅需求客群；區(qū)域格局和產(chǎn)業(yè)對(duì)項(xiàng)目有長(zhǎng)期的支撐，但是短期政策影響更明顯！區(qū)域格局和產(chǎn)業(yè)對(duì)項(xiàng)目有長(zhǎng)期的支撐，但是短期政策影響更明顯！明年至少上半年市場(chǎng)預(yù)判不容樂(lè)觀，需要有充分的面對(duì)逆勢(shì)的心態(tài)！明年至少上半年市場(chǎng)預(yù)判不容樂(lè)觀，需要有充分的面對(duì)逆勢(shì)的心態(tài)！目前房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格（2011年），在目前的宏觀市場(chǎng)下，對(duì)價(jià)格沒(méi)有支撐，預(yù)計(jì)到2012年10月之后，價(jià)格可能達(dá)到2011年的水平，時(shí)

20、間也可能更長(zhǎng)。當(dāng)前問(wèn)題二銷售沒(méi)有實(shí)質(zhì)性突破，主動(dòng)性差，面對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)不夠積極。面對(duì)調(diào)控應(yīng)對(duì)不足區(qū)域項(xiàng)目-促銷暗中降價(jià)300-500元保利 12月銷售2套一次性：9.75；貸款：9.85華發(fā) 連續(xù)兩個(gè)月沒(méi)有銷售開(kāi)盤(pán)：小高；6200下降5400，多層由7000下降為6200香海連天 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷售約100套當(dāng)前問(wèn)題三項(xiàng)目從進(jìn)入市場(chǎng)開(kāi)始一直以西班牙風(fēng)格為賣點(diǎn)，目前項(xiàng)目工程進(jìn)度已經(jīng)過(guò)半，西班牙風(fēng)格中的奔放浪漫沒(méi)有有效的傳遞。感知價(jià)值較低缺少對(duì)西班牙建筑風(fēng)格的感知點(diǎn)示范展示項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)西班牙建筑風(fēng)格：熱情、奔放不失典雅很容易讓人產(chǎn)生聯(lián)想，而這種風(fēng)格的展示通常是由展示中心和展示區(qū)來(lái)加以展現(xiàn)。目前，項(xiàng)目在這方面的展

21、示較弱。當(dāng)前問(wèn)題四小范圍內(nèi)，項(xiàng)目多而集中，外部客戶被多個(gè)項(xiàng)目攔截圍攻面對(duì)截留圍搶 -重要路段宣傳攔截順達(dá)街濱港路順樂(lè)街華發(fā)新城保利西海岸香海連天香堤島灣德里云錦臺(tái)高端客戶遭截留剛需客戶遭圍搶當(dāng)前的問(wèn)題梳理 政策調(diào)控 需求壓制 價(jià)格下行 反應(yīng)滯后 促銷較少 同質(zhì)化嚴(yán)重 競(jìng)爭(zhēng)激烈 細(xì)節(jié)不突出 價(jià)值沒(méi)展現(xiàn)政策面對(duì)調(diào)控應(yīng)對(duì)不足客戶爭(zhēng)搶價(jià)值傳遞策略導(dǎo)圖銷售目標(biāo)項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目當(dāng)前問(wèn)題項(xiàng)目推廣費(fèi)用項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略項(xiàng)目推廣計(jì)劃項(xiàng)目客戶分析項(xiàng)目工作計(jì)劃區(qū)域分析宏觀分析完成項(xiàng)目90%的銷售任務(wù)，順海地產(chǎn)品牌建設(shè)分產(chǎn)品分客群分區(qū)段分時(shí)段營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略五項(xiàng)策略逆勢(shì)和僵局之下的策略選擇逆勢(shì)和僵局之下的策略選擇分產(chǎn)品營(yíng)銷

22、，田忌賽馬，積累熱勢(shì)渠道延伸，逼近目標(biāo)客群，規(guī)避攔截和圍堵老客戶營(yíng)銷，客戶帶動(dòng)客戶，拓展客戶資源不同季度靈活運(yùn)用價(jià)格手段，突破僵局活動(dòng)營(yíng)銷，利用活動(dòng)定向拓展客群，提升意向，市內(nèi)動(dòng)遷客戶和廠區(qū)搬遷客戶項(xiàng)目產(chǎn)品、賣點(diǎn)和客群市場(chǎng)趨勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)壓力2012年階段營(yíng)銷安排1月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月劣質(zhì)房源促銷期（73拐角）針對(duì)動(dòng)遷客戶促銷期（5#、10#、16#）優(yōu)質(zhì)房源主推期（7#、8#、）銷售收尾期73平米裝修標(biāo)準(zhǔn)確定，周邊推廣，73平米客戶拓展，網(wǎng)站信息更換。情人節(jié)、植樹(shù)節(jié)的活動(dòng)營(yíng)銷。動(dòng)遷客群的媒體宣傳，（展會(huì)前一期報(bào)廣，前后配合報(bào)廣夾頁(yè)）；春季參加

23、房展會(huì)；外展開(kāi)始巡展，短信密集針對(duì)發(fā)送。海景房的加推信息推廣（報(bào)廣結(jié)合），針對(duì)交通網(wǎng)絡(luò)對(duì)外地客群進(jìn)行定向推廣，新學(xué)校網(wǎng)站信息發(fā)布，針對(duì)周邊大學(xué)開(kāi)學(xué)，更換廣告信息。交房流程確定，老帶新活動(dòng)的信息的傳達(dá)。51套100套160套60套營(yíng)銷關(guān)鍵工作旅游人群，青年剛需（12#、13）周邊圍擋廣告信息更換，針對(duì)本區(qū)域大學(xué)畢業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)，網(wǎng)絡(luò)信息傳達(dá)，短信傳達(dá)100套營(yíng)銷對(duì)象營(yíng)銷任務(wù)兩個(gè)維度：針對(duì)不同人，針對(duì)不同房源，不同的主題，小批量，多頻次，靈活應(yīng)變市場(chǎng)；階段優(yōu)惠不兼得，但延續(xù)。春節(jié)后，針對(duì)老客戶，老帶新，獎(jiǎng)勵(lì)雙方取暖費(fèi)。2月3月4月5月6月7月采取靈活的價(jià)格優(yōu)惠，促進(jìn)銷售，打開(kāi)銷售局面，逐漸恢復(fù)銷售勢(shì)

24、頭！優(yōu)惠度幅逐漸縮減關(guān)鍵動(dòng)作一：價(jià)格手段靈活運(yùn)用 1、針對(duì)73平米拐角房，改變功能，實(shí)現(xiàn)兩室功能，做精裝修贈(zèng)送，裝修標(biāo)準(zhǔn)800元/米，不要裝修，裝修款打8折，從單價(jià)中減。2、其余產(chǎn)品執(zhí)行團(tuán)購(gòu)價(jià)9.7折，一次性優(yōu)惠100元/米，貸款優(yōu)惠50元/米。1、針對(duì)80平米的戶型，做精裝修贈(zèng)送，裝修標(biāo)準(zhǔn)800元/米，不要裝修，裝修款打7折，從單價(jià)中減。2、其余產(chǎn)品執(zhí)行一次性優(yōu)惠300元/米，貸款優(yōu)惠200元/米。1、針對(duì)周邊畢業(yè)的學(xué)生和周邊企業(yè)的年輕人推出“青年置業(yè)計(jì)劃”，推出首付1成的置業(yè)計(jì)劃，一次性200，貸款50元優(yōu)惠。送精裝修1萬(wàn)首付送稅費(fèi)（首套）兩個(gè)維度：針對(duì)不同人，針對(duì)不同房源，不同的主題，小

25、批量，多頻次，靈活應(yīng)變市場(chǎng)；階段優(yōu)惠不兼得，但延續(xù)。8月9月10月11月12月采取靈活的價(jià)格優(yōu)惠，促進(jìn)銷售，打開(kāi)銷售局面，逐漸恢復(fù)銷售勢(shì)頭！優(yōu)惠度幅逐漸縮減關(guān)鍵動(dòng)作一：價(jià)格手段靈活運(yùn)用 1、臨近交房，此階段購(gòu)房客戶均贈(zèng)送全套的家電產(chǎn)品（液晶電視4000元，電冰箱3000元，洗衣機(jī)2000元，熱水器2000元，空調(diào)2000元），不要家電總房款折10000；一次性200元，貸款100元1、交房后購(gòu)房客戶，享受一次性優(yōu)惠200元，貸款100元優(yōu)惠，購(gòu)房即送全年物業(yè)費(fèi)。送全套家電送物業(yè)費(fèi)客戶的積累和挖掘才是營(yíng)銷的根本，而主動(dòng)出擊是面對(duì)逆勢(shì)的根本策略，也是要規(guī)避區(qū)域攔截的策略。重點(diǎn)區(qū)域是高新區(qū)到項(xiàng)目沿線

26、、軟件園和高新區(qū)白領(lǐng)高速成長(zhǎng)區(qū)、動(dòng)遷人口密集區(qū)域。 主要手段 分展：動(dòng)遷人員密集區(qū)，人流密集區(qū)設(shè)置分展場(chǎng)，攔截和吸納客流，理想地點(diǎn)西安路、桃源 臨時(shí)擺展：在商業(yè)中心，周六周日，客流密集期，擺展和小型活動(dòng)結(jié)合，擴(kuò)大影響，吸納客群。 定向團(tuán)購(gòu)：針對(duì)周邊企業(yè)事業(yè)單位學(xué)校，定向團(tuán)購(gòu)； 圈層群體活動(dòng)：針對(duì)登山俱樂(lè)部、車友會(huì)、各類商業(yè)單位vip會(huì)員和奧通既有外地客群組織的定向客戶挖掘活動(dòng)。 沿線宣傳：進(jìn)入旅順南路的部分路段，要有項(xiàng)目信息 周邊重點(diǎn)路段：牙戶嘴、怡康大酒店、香海連天售樓處到項(xiàng)目售樓處的沿線 二手中介：利用二手中介的渠道進(jìn)行定向客戶拓展 旅行社：旅游季節(jié)利用旅行社拓展外地客戶關(guān)鍵動(dòng)作二：渠道延

27、伸，逼近目標(biāo)客群，規(guī)避攔截和圍堵人氣=熱場(chǎng)，高頻度專場(chǎng)邀約，“無(wú)縫營(yíng)銷”區(qū)域發(fā)展?jié)摿I(yè)人員講解，發(fā)展?jié)摿ψ匀画h(huán)境登山，溫泉體驗(yàn)之旅建筑工藝細(xì)節(jié)建筑施工、供應(yīng)單位對(duì)建筑材料功能探討準(zhǔn)業(yè)主活動(dòng)家具置換，人文關(guān)懷裝修建議專業(yè)裝修公司，對(duì)特殊產(chǎn)品提高專業(yè)建議關(guān)鍵動(dòng)作三：活動(dòng)營(yíng)銷，定向拓展客群，提升意向，重點(diǎn)在外阜客戶及改善性需求客戶2012年順海營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案1、產(chǎn)品促銷期恢復(fù)營(yíng)銷氛圍，打開(kāi)滯銷僵局時(shí)間2012年1月-3月底目的點(diǎn)燃銷售熱情，復(fù)活項(xiàng)目銷售的勢(shì)頭，逐漸突破僵局，并提高客戶認(rèn)知度目標(biāo)消化34套73平米 拐角房策略利用春節(jié)親情集中釋放期間，以老客戶營(yíng)銷為先導(dǎo)，并實(shí)施的推出區(qū)域內(nèi)首家精裝產(chǎn)

28、品。主題送裝修，5700元/平米起賣點(diǎn)優(yōu)質(zhì)戶型送精裝主要工作推廣：戶外廣告：1、怡康大酒店2塊；水師營(yíng)2塊；中庚售樓處門(mén)前1塊；牙戶嘴十字路口1塊（傳達(dá)送精裝修的信息）2月10日前做完2、燈桿旗54根（香海售樓處至中遠(yuǎn)船務(wù)）2月29日前完成。短信：30萬(wàn)條（已有客戶五千，定向25萬(wàn)）2月5、6、7日分3批次每批次10萬(wàn)條網(wǎng)絡(luò)：業(yè)主論壇信息發(fā)布；項(xiàng)目微博信息發(fā)布銷售：培訓(xùn)：針對(duì)精裝修產(chǎn)品，對(duì)銷售人員進(jìn)行裝修標(biāo)準(zhǔn)和73平米的戶型講解培訓(xùn)電話回訪：目前手中所有未成交客戶電話回訪一遍（主要針對(duì)73平米戶型送精裝修）活動(dòng)：2.14 情人節(jié)：活動(dòng)主題：給心愛(ài)的人置一個(gè)家；針對(duì)客群：針對(duì)周邊工廠的剛需客戶；

29、活動(dòng)形式：被邀約的客戶要進(jìn)入73平米的樣板間銷售員進(jìn)行產(chǎn)品講解，完后贈(zèng)送電影票1張（共100張），信息發(fā)布方式：電話回訪邀約，網(wǎng)絡(luò)發(fā)布3.12植樹(shù)節(jié)： 活動(dòng)主題：綠色、健康、成長(zhǎng)；針對(duì)客群：周邊熱衷于積極健康生活的年輕人；活動(dòng)形式：在項(xiàng)目地固定位置植樹(shù)（20棵）并認(rèn)養(yǎng)，活動(dòng)前銷售人員對(duì)73平米拐角房講解；信息發(fā)布方式：電話回訪邀約，網(wǎng)絡(luò)發(fā)布1、產(chǎn)品促銷期恢復(fù)營(yíng)銷氛圍，打開(kāi)滯銷僵局時(shí)間2012年1月-3月底目的點(diǎn)燃銷售熱情，復(fù)活項(xiàng)目銷售的勢(shì)頭，逐漸突破僵局，并提高客戶認(rèn)知度目標(biāo)消化34套73平米 拐角房及16套14#80平米戶型策略利用春節(jié)親情集中釋放期間，以老客戶營(yíng)銷為先導(dǎo)，并實(shí)施的推出區(qū)域內(nèi)

30、首家精裝產(chǎn)品和特價(jià)產(chǎn)品。主題送裝修，5700元/平米起賣點(diǎn)優(yōu)質(zhì)戶型送精裝主要工作物料：73平米拐角房的戶型圖（要求：一室二廳變二室一廳；裝修標(biāo)準(zhǔn)），數(shù)量2000張73平米拐角房易拉寶（要求；送裝修，5700元/平米起），數(shù)量3張工程：5#1單元、7#1單元、8#1單元、14#、16#1單元需要搭建扶梯（便于客戶進(jìn)入房間），其中7#1單元需要馬上解決項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入現(xiàn)房階段，單元門(mén)和入戶門(mén)鑰匙需要與銷售交接便于客戶看房在項(xiàng)目?jī)?nèi)準(zhǔn)備一小塊空地，用于臨時(shí)植樹(shù)用地時(shí)間2012年4月初-5月（80平米和上下躍集中推廣推出）目的以資源相對(duì)較好的80平米和下躍產(chǎn)品來(lái)對(duì)接市內(nèi)動(dòng)遷客戶，帶動(dòng)項(xiàng)目熱銷目標(biāo)5#、10#

31、、15#房源（80平米為主）100套策略此階段大連市內(nèi)集中動(dòng)遷，現(xiàn)房實(shí)景，解析躍層產(chǎn)品的賣點(diǎn)，大眾傳播造勢(shì)，小眾傳播精確溝通拓展客戶，針對(duì)市內(nèi)動(dòng)遷客戶著急購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的心態(tài)，進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)推銷主題賣點(diǎn)現(xiàn)房實(shí)景、躍層，面積小，贈(zèng)送花園主要工作推廣：報(bào)廣：展會(huì)前信息傳達(dá)（4月10日）；晚報(bào)：針對(duì)四月初市內(nèi)動(dòng)遷客戶以傳達(dá)多層海景洋房推售信息和產(chǎn)品賣 點(diǎn)信息為主，解析產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)；版面：地產(chǎn)整版夾報(bào)：展會(huì)前4月5日和展會(huì)后4月19日兩次夾報(bào)；晚報(bào);針對(duì)市內(nèi)動(dòng)遷客戶傳達(dá)80平米和下躍花園產(chǎn)品信息為 主；夾報(bào)區(qū)域；興工街（1萬(wàn)份）、桃源街（8千份）、青云街（1萬(wàn)份）、太原街（1萬(wàn)份）、高新園 區(qū)（1萬(wàn)份）戶外廣告：1

32、、怡康大酒店2塊；水師營(yíng)2塊；中庚售樓處門(mén)前1塊；牙戶嘴十字路口1塊（傳達(dá)現(xiàn)房實(shí)景、躍 層贈(zèng)送花園）4月1日前做完2、燈桿旗54根（香海售樓處至中遠(yuǎn)船務(wù)）4月1日前完成。短信：4月份20萬(wàn)條（4月1、2日分兩批次每批次10萬(wàn)條）傳達(dá)信息多層花園洋房，下躍花園，送裝修動(dòng)遷 首選；5月份20萬(wàn)條（5月1、2日分兩批次每批次10萬(wàn)條）現(xiàn)房海景洋房，80平米標(biāo)準(zhǔn)兩室產(chǎn)品。網(wǎng)絡(luò)：滾動(dòng)信息，市內(nèi)動(dòng)遷客戶，（動(dòng)遷首選多層），時(shí)間2個(gè)月展場(chǎng)：房展會(huì)：春季房展會(huì)（4.12-4.16）；展位面積;50-80平米；項(xiàng)目賣點(diǎn)突出：對(duì)市內(nèi)動(dòng)遷客戶多層現(xiàn)房海景送 花園；禮品：來(lái)看房客戶送價(jià)值20元豆油一桶（每天30桶）；

33、人員：派單人員10人/天*4天外展場(chǎng)：桃源（4月1日-4月7日）；南石道街樂(lè)購(gòu)（4月8日-4月11日）春柳友誼商城（4月17日-4月23日）， 外展場(chǎng)同時(shí)配備看房車。2、動(dòng)遷客群主推期優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品突破市場(chǎng)僵局時(shí)間2012年4月初-5月（80平米和上下躍集中推廣推出）目的以資源相對(duì)較好的80平米和下躍產(chǎn)品來(lái)對(duì)接市內(nèi)動(dòng)遷客戶，帶動(dòng)項(xiàng)目熱銷目標(biāo)5#、10#、15#房源（80平米為主）100套策略此階段大連市內(nèi)集中動(dòng)遷，現(xiàn)房實(shí)景，解析躍層產(chǎn)品的賣點(diǎn)，大眾傳播造勢(shì)，小眾傳播精確溝通拓展客戶，針對(duì)市內(nèi)動(dòng)遷客戶著急購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的心態(tài)，進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)推銷主題賣點(diǎn)現(xiàn)房實(shí)景、躍層，面積小，贈(zèng)送花園主要工作活動(dòng)： 踏青節(jié)：4月7

34、日踏青節(jié)；針對(duì)客戶外展、短信積累的市內(nèi)動(dòng)遷養(yǎng)老客戶；人數(shù)50人；活動(dòng)主 旨通過(guò)現(xiàn)場(chǎng) 對(duì)80平米及躍層產(chǎn)品的講解加深客戶對(duì)此類產(chǎn)品的意向度。 采摘節(jié)：4月21日草莓采摘，針對(duì)客戶外展及展會(huì)等登記客戶；人數(shù)50人；現(xiàn)場(chǎng)講解加深客戶對(duì)80平米及躍 層產(chǎn)品的意向。 勞動(dòng)節(jié)：5月1日勞動(dòng)節(jié)農(nóng)家樂(lè)；針對(duì)機(jī)車廠和周邊工廠的工人；人數(shù)80人；主推房源46-65平米小戶型。 母親節(jié)：5月13日母親節(jié)，針對(duì)周邊大學(xué)學(xué)生；人數(shù)5000人；將項(xiàng)目信息以明信片的形式郵寄至學(xué)生家中； 易拉寶2個(gè)（活動(dòng)內(nèi)容解讀）；明信片5000份。銷售：培訓(xùn)：針對(duì)下躍產(chǎn)品的產(chǎn)品解讀培訓(xùn)派單：4月3日-4月4日針對(duì)機(jī)車廠和動(dòng)遷區(qū)域的定點(diǎn)派單

35、，派單量10000份（機(jī)車廠3000，桃源3000，青云 街2000，太原街2000）2、動(dòng)遷客群主推期優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品突破市場(chǎng)僵局時(shí)間2012年4月初-5月（80平米和上下躍集中推廣推出）目的以資源相對(duì)較好的80平米和下躍產(chǎn)品來(lái)對(duì)接市內(nèi)動(dòng)遷客戶，帶動(dòng)項(xiàng)目熱銷目標(biāo)5#、10#、15#房源（80平米為主）100套策略此階段大連市內(nèi)集中動(dòng)遷，現(xiàn)房實(shí)景，解析躍層產(chǎn)品的賣點(diǎn)，大眾傳播造勢(shì)，小眾傳播精確溝通拓展客戶，針對(duì)市內(nèi)動(dòng)遷客戶著急購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的心態(tài)，進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)推銷主題賣點(diǎn)現(xiàn)房實(shí)景、躍層，面積小，贈(zèng)送花園主要工作物料： 1、 針對(duì)動(dòng)遷客戶的產(chǎn)品單頁(yè)15000份，80平米和下躍產(chǎn)品（產(chǎn)品的稀缺性，多層、海景、現(xiàn)房）

36、 2、 易拉寶共4個(gè)，80平米和下躍產(chǎn)品（突出此產(chǎn)品動(dòng)遷專供）2個(gè)，母親節(jié)活動(dòng)信息公示2個(gè) 3、明信片5000個(gè)，產(chǎn)品價(jià)值解讀，信封5000個(gè) 工程： 1、8#樓樣板間完成下躍與一層的步梯工程，外部花園綠化工程 2、能夠保證所有在售樓棟能正常進(jìn)出。 2、動(dòng)遷客群主推期優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品突破市場(chǎng)僵局時(shí)間2012年6月初-7月（小高層）目的以73平米以下戶型和上下躍市場(chǎng)，帶動(dòng)項(xiàng)目銷售熱勢(shì)目標(biāo)消化73平米以下的小戶型產(chǎn)品100套策略以順海此階段的現(xiàn)房實(shí)景為主要賣點(diǎn)，解析躍層產(chǎn)品的賣點(diǎn)，大眾傳播造勢(shì)，小眾傳播精確溝通拓展客戶，活動(dòng)營(yíng)銷提升，主要針對(duì)周邊的學(xué)生和周邊青年人主題賣點(diǎn)面積小，落戶，青年置業(yè)計(jì)劃主要工作

37、推廣：戶外廣告：怡康大酒店2塊；水師營(yíng)2塊；中庚售樓處門(mén)前1塊；牙戶嘴十字路口1塊（ 青年置業(yè)計(jì)劃，首付1萬(wàn) ，幫您圓夢(mèng)）4月1日前做完2、燈桿旗54根（香海售樓 處至中遠(yuǎn)船 務(wù)）6月1日前完成。夾報(bào)：6月5日、7日高新園區(qū)、軟件園區(qū)域夾報(bào)1萬(wàn)份；6月19日、21日高新園夾報(bào)1萬(wàn)份（針 對(duì)本區(qū) 域內(nèi)的白領(lǐng)，告知青年置業(yè)計(jì)劃）短信：6月份20萬(wàn)條（6月1、2日分兩批次每批次10萬(wàn)條）傳達(dá)信息看海小戶型，青年置業(yè)首 選；7月份20萬(wàn)條（7月1、2日分兩批次每批次10萬(wàn)條）展場(chǎng)：分展場(chǎng)：6月1日-7日黑石礁新瑪特、6月8日-14日五一廣場(chǎng)3、現(xiàn)房實(shí)景主推期優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品突破市場(chǎng)僵局時(shí)間2012年6月初-7

38、月（小高層）目的以73平米以下戶型和上下躍市場(chǎng)，帶動(dòng)項(xiàng)目銷售熱勢(shì)目標(biāo)消化73平米以下的小戶型產(chǎn)品100套策略以順海此階段的現(xiàn)房實(shí)景為主要賣點(diǎn)，解析躍層產(chǎn)品的賣點(diǎn)，大眾傳播造勢(shì)，小眾傳播精確溝通拓展客戶，活動(dòng)營(yíng)銷提升，主要針對(duì)周邊的學(xué)生和周邊青年人主題賣點(diǎn)面積小，落戶，青年置業(yè)計(jì)劃主要工作活動(dòng)： 6月1日兒童節(jié)：旅順開(kāi)發(fā)區(qū)中心幼兒園的家長(zhǎng)（周邊工廠工人，孩子將來(lái)落戶上學(xué)），主推戶型總房款在 30-35萬(wàn)元的小戶型為主，邀約人數(shù)30人，售樓處涂 鴉DIY， 6月23日端午節(jié)：針對(duì)市內(nèi)外展客戶，集中回訪邀約，在售樓處包粽子，主推房源下躍產(chǎn)品和80平米的戶型 為主，邀約人數(shù)30人，活動(dòng)前一個(gè)禮拜在市內(nèi)

39、外展累計(jì)客戶。 7月1日大學(xué)生畢業(yè)晚會(huì):即將畢業(yè)的大學(xué)生，活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處前，活動(dòng)形式：文藝演出，人數(shù)300人 7月7日海邊垂釣比賽：針對(duì)高新園區(qū)和周邊企業(yè)的工人，主推房源小面積為主，邀約人數(shù)50人，活動(dòng)前一 個(gè)禮拜在高新園區(qū)和周邊工廠派單。本次活動(dòng)需要配合活動(dòng)海報(bào)及漁具。銷售：6月20日-6月21日、7月1日-7月6日市內(nèi)機(jī)車廠和高新園區(qū)派單物料：針對(duì)青年置業(yè)計(jì)劃需要設(shè)計(jì)符合年輕人閱讀心理的宣傳單頁(yè)（2萬(wàn)份）能夠展現(xiàn)項(xiàng)目特質(zhì)的文化T恤衫（500件）印有項(xiàng)目信息的太陽(yáng)帽（200頂）普通釣具（60根）工程：6月中旬需要完成8#樓及售樓處的對(duì)外展示區(qū)3、現(xiàn)房實(shí)景主推期優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品突破市場(chǎng)僵局4、優(yōu)質(zhì)房

40、源主銷期市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，優(yōu)質(zhì)房源銷售時(shí)間2012年8月-10月目的海景、景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯的產(chǎn)品（7#、8#、10#）目標(biāo)消化優(yōu)質(zhì)房源160套策略優(yōu)質(zhì)房源的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，強(qiáng)奪區(qū)域內(nèi)高端客戶群體及外來(lái)客戶群體主題賣點(diǎn)現(xiàn)房實(shí)景，坡地海景，優(yōu)質(zhì)戶型主要工作推廣：報(bào)廣：8月1日，大連晚報(bào)1/2版，景觀樓王推售信息（8月1日建軍節(jié)，凡是軍人購(gòu)房總房款立減 5000元），10月上旬，秋季房交會(huì)前，晚報(bào)地產(chǎn)整版，即買(mǎi)即住交房信息告知（秋季展位號(hào)）戶外廣告：8、9月份，怡康大酒店2塊；水師營(yíng)2塊；中庚售樓處門(mén)前1塊；牙戶嘴十字路口1塊（景觀 樓王加推，海景現(xiàn)房呈現(xiàn)）8月1日前做完。10月份，怡康大酒店2塊；水師營(yíng)2塊

41、；中庚售樓處 門(mén)前1塊；牙戶嘴十字路口1塊（交房在即，即買(mǎi)即?。?0月1日前做完。夾報(bào)：房展會(huì)前后兩個(gè)禮拜兩次夾報(bào)，數(shù)量20萬(wàn)份，每次10萬(wàn)份；區(qū)域，沙河口、中山、西崗；內(nèi)容，（景 觀展現(xiàn)，樓王加推）短信：項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)景階段，將項(xiàng)目的景觀資源以彩信的方式進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的傳達(dá)。8-10月每個(gè)月短信20 萬(wàn)條展場(chǎng)：展會(huì)：秋季房展會(huì)（10月中旬）；展位面積;60-80平米；項(xiàng)目賣點(diǎn)突出：現(xiàn)房即買(mǎi)即住，景 觀樓王推出；禮品：來(lái)看房客戶送價(jià)值10元老鐵山門(mén)票一張；人員：派單人員10人/天 *4天外展場(chǎng)：8月4日、5日五一廣場(chǎng)華聯(lián)超市、8月11日、12日春柳友誼商場(chǎng)、8月18、19日中南路新瑪 特（以上外展配合

42、活動(dòng)來(lái)做，送老鐵山門(mén)票10元/張，共計(jì)300張）；9月1日-7日桃源外展4、優(yōu)質(zhì)房源主銷期市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，優(yōu)質(zhì)房源銷售時(shí)間2012年8月-10月目的海景、景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯的產(chǎn)品（7#、8#、10#）目標(biāo)消化優(yōu)質(zhì)房源160套策略優(yōu)質(zhì)房源的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，強(qiáng)奪區(qū)域內(nèi)高端客戶群體及外來(lái)客戶群體主題賣點(diǎn)現(xiàn)房實(shí)景，坡地海景，優(yōu)質(zhì)戶型主要工作活動(dòng)：7月底8月初，奧通異地客戶大連海濱生活體驗(yàn)系列活動(dòng)。8月4日：海邊自助美食節(jié)（感受海邊愜意生活）；針對(duì)市內(nèi)投資、養(yǎng)老客戶；渠道報(bào)廣、短信10萬(wàn) 條、外 展；人數(shù)50人，主推7#、8#樓。8月11日：主題園林景觀體驗(yàn)活動(dòng)，（現(xiàn)房實(shí)景體驗(yàn)提升客戶意向）；針對(duì)市內(nèi)外地投資、養(yǎng)

43、老、度 假客戶；渠道短信10萬(wàn)條、外展、派單、老客戶回訪；人數(shù)100人，主推7#、8#樓。8月19日：小家電拍賣，(意向客戶集中邀約必定)；前期意向客戶、外展客戶、派單客戶；人數(shù)30人， 主推7#、8#樓9月8日：農(nóng)家樂(lè)活動(dòng)（與9月10日教師節(jié)結(jié)合），市內(nèi)投資養(yǎng)老客戶（短信配合10萬(wàn)條、派單、外 展、意向客戶）；人數(shù)50人，主推7#8#樓9月22日：老鐵山蘋(píng)果采摘節(jié)，市內(nèi)外地投資養(yǎng)老客戶（短信配合10萬(wàn)條、外展、老客戶），人數(shù) 50人9月29日：中秋月餅制作，意向客戶、部分老客戶（短信10萬(wàn)條），人數(shù)30人。10月23日：重陽(yáng)節(jié)，展會(huì)客戶（短信10萬(wàn)條），人數(shù)50人。10月31日：交房活動(dòng)，交

44、房送鯉魚(yú)（布藝800條），短信20萬(wàn)條（即買(mǎi)即?。╀N售：9月11日-14日、9月24日-26日市內(nèi)派單（西安路、和平廣場(chǎng)、高新園、桃源、）7#、8#號(hào)樓產(chǎn)品價(jià)值培訓(xùn)交房流程培訓(xùn)4、優(yōu)質(zhì)房源主銷期市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，優(yōu)質(zhì)房源銷售時(shí)間2012年8月-10月目的海景、景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯的產(chǎn)品（7#、8#、10#）目標(biāo)消化優(yōu)質(zhì)房源160套策略優(yōu)質(zhì)房源的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，強(qiáng)奪區(qū)域內(nèi)高端客戶群體及外來(lái)客戶群體主題賣點(diǎn)現(xiàn)房實(shí)景，坡地海景，優(yōu)質(zhì)戶型主要工作物料：交房通知函（800份），郵寄至客戶手中7#、8#樓宣傳單頁(yè)（10000份），產(chǎn)品賣點(diǎn)的解讀每次活動(dòng)易拉寶一個(gè)（8個(gè)），告知活動(dòng)信息交房禮品（布藝鯉魚(yú)800份），回饋老業(yè)主工程：9月份小區(qū)內(nèi)部景觀全部呈現(xiàn)物業(yè)：物業(yè)公司投