物業(yè)管理收費服務

1、4/4/2022.1物業(yè)管理實務物業(yè)管理實務第五章第五章 物業(yè)管理收費服務物業(yè)管理收費服務 路虎林 教授物業(yè)管理理論與實務物業(yè)管理理論與實務4/4/2022.21物業(yè)服務費用的概念物業(yè)服務費用的概念物業(yè)服務費用的構成物業(yè)服務費用的構成物業(yè)服務費的成本或支出物業(yè)服務費的成本或支出物業(yè)服務費的計費方式物業(yè)服務費的計費方式物業(yè)服務費的收費原則物業(yè)服務費的收費原則物業(yè)服務費的定價形式物業(yè)服務費的定價形式物業(yè)服務費收費的程序物業(yè)服務費收費的程序物業(yè)服務費收費糾紛案例物業(yè)服務費收費糾紛案例第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)服務費用的收取物業(yè)服務費用的收取4/4/2022.31.物業(yè)服務費用的概念物業(yè)服務費用的概念 物業(yè)服

2、務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。費用。 -國家發(fā)展改革委、建設部物業(yè)服務收費管理辦法第二條4/4/2022.42.物業(yè)服務費用的構成物業(yè)服務費用的構成 1.1.包干制下物業(yè)服務費的構成：包干制下物業(yè)服務費的構成： 物業(yè)服務收費物業(yè)服務收費= =成本成本+ +稅費稅費+ +利潤利潤 2. 2.酬金制下物業(yè)服務費的構成：酬金制

3、下物業(yè)服務費的構成： 物業(yè)服務收費物業(yè)服務收費= =支出支出+ +酬金酬金4/4/2022.51.1.管理服務人員的工資社保和按規(guī)定提取的福利費等；管理服務人員的工資社保和按規(guī)定提取的福利費等；2.2.物業(yè)共用部位共用設施設備的日常運行維護費；物業(yè)共用部位共用設施設備的日常運行維護費；3.3.清潔衛(wèi)生費；清潔衛(wèi)生費；4.4.綠化養(yǎng)護費；綠化養(yǎng)護費；5.5.秩序維護費；秩序維護費；6.6.辦公費用；辦公費用；7.7.物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費；物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費；8.8.設施設備及公眾責任保險費用；設施設備及公眾責任保險費用；9.9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。3.3.物

4、業(yè)服務費用的成本或支出物業(yè)服務費用的成本或支出 4/4/2022.6 企業(yè)管理人員費用，指物業(yè)服務經(jīng)營者按規(guī)定發(fā)放給在企業(yè)管理人員費用，指物業(yè)服務經(jīng)營者按規(guī)定發(fā)放給在提供物業(yè)服務的建筑區(qū)劃從事經(jīng)營管理工作的人員工資及按提供物業(yè)服務的建筑區(qū)劃從事經(jīng)營管理工作的人員工資及按規(guī)定提取的福利費，繳納的各項社會保障費。規(guī)定提取的福利費，繳納的各項社會保障費。. .管理服務人員的費用管理服務人員的費用4/4/2022.7 物業(yè)共有部位、共有設施設備日常運行和維護費，指為物業(yè)共有部位、共有設施設備日常運行和維護費，指為保障建筑區(qū)劃內(nèi)共有部位、共有設施設備的正常使用和運行、保障建筑區(qū)劃內(nèi)共有部位、共有設施設備

5、的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需費用和相應專業(yè)人員的工資、福利、社會保障維護保養(yǎng)所需費用和相應專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。費等。 不包括保修期內(nèi)應由建設單位履行保修責任而支出的維不包括保修期內(nèi)應由建設單位履行保修責任而支出的維修費，應由建筑物及其附屬設施專項維修資金支出的維修、修費，應由建筑物及其附屬設施專項維修資金支出的維修、更新、改造費用。更新、改造費用。. .設施設備日常運行和維護費設施設備日常運行和維護費4/4/2022.8 綠化養(yǎng)護費，指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費綠化養(yǎng)護費，指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、農(nóng)藥化肥費、補苗費、綠化用水費、勞保用品費和相應專、農(nóng)藥化

6、肥費、補苗費、綠化用水費、勞保用品費和相應專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。不包括開發(fā)建設單位業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。不包括開發(fā)建設單位支付的綠化種植費和前期維護費。支付的綠化種植費和前期維護費。. .綠化養(yǎng)護費綠化養(yǎng)護費4/4/2022.9 環(huán)境衛(wèi)生維護費，指建筑區(qū)劃內(nèi)共有部位環(huán)境衛(wèi)生經(jīng)常環(huán)境衛(wèi)生維護費，指建筑區(qū)劃內(nèi)共有部位環(huán)境衛(wèi)生經(jīng)常性保潔所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管性保潔所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用和相應專業(yè)人員的工道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用和相應專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。資、福利、社會保

7、障費等。. .環(huán)境衛(wèi)生維護費環(huán)境衛(wèi)生維護費4/4/2022.10 秩序維護費，指維護建筑區(qū)域內(nèi)秩序所需的器材裝備費、秩序維護費，指維護建筑區(qū)域內(nèi)秩序所需的器材裝備費、秩序維護人員人身保險費、由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費和秩序維護人員人身保險費、由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費和相應專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。相應專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。. .秩序維護費秩序維護費4/4/2022.11 辦公費，指物業(yè)服務企業(yè)為維護建筑區(qū)劃正常的物業(yè)服辦公費，指物業(yè)服務企業(yè)為維護建筑區(qū)劃正常的物業(yè)服務活動所需的辦公用品費、交通費、水電費、取暖費、通訊務活動所需的辦公用品費、交通費、水電費、取暖費、通訊

8、費、書報費及其它費用。費、書報費及其它費用。. .辦公費辦公費4/4/2022.12 物業(yè)共有部位、共有設施設備及公眾責任保險費用，指物業(yè)共有部位、共有設施設備及公眾責任保險費用，指物業(yè)服務企業(yè)購買物業(yè)共有部位、共有設施設備及公眾責任物業(yè)服務企業(yè)購買物業(yè)共有部位、共有設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務企業(yè)與保險公司簽訂的保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。保險單和所交納的保險費為準。. .設施設備公眾責任保險設施設備公眾責任保險4/4/2022.13 固定資產(chǎn)折舊費，指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務固固定資產(chǎn)折舊費，指按規(guī)定折舊方法計提

9、的物業(yè)服務固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務固定資產(chǎn)指在建筑區(qū)劃內(nèi)，由定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務固定資產(chǎn)指在建筑區(qū)劃內(nèi)，由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的使用年限在一物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的使用年限在一年以上的資產(chǎn)，包括交通工具、通訊設備、辦公設備、工具年以上的資產(chǎn)，包括交通工具、通訊設備、辦公設備、工具維修設備及其他設備等。維修設備及其他設備等。. .固定資產(chǎn)折舊費固定資產(chǎn)折舊費4/4/2022.14 經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用，指按規(guī)定程序，經(jīng)業(yè)主或經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用，指按規(guī)定程序，經(jīng)業(yè)主或業(yè)主大會同意由物業(yè)服務費開支的費用。業(yè)主大會同意由物業(yè)服務費開支的費用。. .

10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用經(jīng)業(yè)主同意的其它費用4/4/2022.15 某物業(yè)項目建筑面積某物業(yè)項目建筑面積2929萬平方米，可收物業(yè)服務費用面萬平方米，可收物業(yè)服務費用面積積2626萬平米。該項目投標做了一個物業(yè)費的核算，總共包括萬平米。該項目投標做了一個物業(yè)費的核算，總共包括以下項目：以下項目： 1. 1.人員工工資獎金及福利包括人員工工資獎金及福利包括 . .分管此項目的副總經(jīng)理工資分管此項目的副總經(jīng)理工資 . .項目經(jīng)理工資項目經(jīng)理工資 . .項目員工年終績效獎金項目員工年終績效獎金 2.2.補充養(yǎng)老金補充養(yǎng)老金 3.3.公共區(qū)域維修保養(yǎng)費用公共區(qū)域維修保養(yǎng)費用4/4/2022.16 4.4.

11、工程保修費用工程保修費用 5. 5.管理區(qū)域保潔材料費用管理區(qū)域保潔材料費用 6. 6.管理區(qū)域裝修垃圾清運費用管理區(qū)域裝修垃圾清運費用 7. 7.公共秩序維護費用公共秩序維護費用 8. 8.項目履約金項目履約金 9. 9.公共部位公共設施公眾責任保險費用公共部位公共設施公眾責任保險費用 10.10.固定資產(chǎn)折舊費固定資產(chǎn)折舊費 11. 11.對社會的愛心捐贈對社會的愛心捐贈 問題：以上費用哪些不能計入物業(yè)管理支出費用？問題：以上費用哪些不能計入物業(yè)管理支出費用？4/4/2022.17 依據(jù)依據(jù)物業(yè)服務收費管理辦法物業(yè)服務收費管理辦法有關條款規(guī)定，本案例有關條款規(guī)定，本案例中不應計入物業(yè)管理成

12、本的費用有：中不應計入物業(yè)管理成本的費用有：1.1.獎金（顯然也包括項目員工年終績效獎金）不應計入物業(yè)獎金（顯然也包括項目員工年終績效獎金）不應計入物業(yè)管理成本，而是應根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟效益，管理成本，而是應根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟效益，從盈利中提?。粡挠刑崛?；2.2.分管此項目的副總經(jīng)理工資，不屬于本項目管理服務人員分管此項目的副總經(jīng)理工資，不屬于本項目管理服務人員的工資，因此也不應計入物業(yè)管理成本；的工資，因此也不應計入物業(yè)管理成本；4/4/2022.183.3.工程保修費用、項目履約金均為房地產(chǎn)開發(fā)建設單位向施工程保修費用、項目履約金均為房地產(chǎn)開發(fā)建設單位向施工單位

13、收取的費用，與物業(yè)管理服務無關，不應計入物業(yè)管工單位收取的費用，與物業(yè)管理服務無關，不應計入物業(yè)管理成本；理成本；4.4.管理區(qū)域內(nèi)裝修垃圾清運費用是由裝修工程所產(chǎn)生的垃圾管理區(qū)域內(nèi)裝修垃圾清運費用是由裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的管理和清運費用，該費用在裝修期間向裝修人單獨收取，的管理和清運費用，該費用在裝修期間向裝修人單獨收取，也不應計入物業(yè)管理成本；也不應計入物業(yè)管理成本；5 5對社會的愛心捐贈系物業(yè)服務企業(yè)自己的行為，與物業(yè)對社會的愛心捐贈系物業(yè)服務企業(yè)自己的行為，與物業(yè)管理服務無關，不應計入物業(yè)管理成本。管理服務無關，不應計入物業(yè)管理成本。4/4/2022.19 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包

14、干制或者酬金制等業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。形式約定物業(yè)服務費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均

15、由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。4.4.物業(yè)服務費用的計費方式物業(yè)服務費用的計費方式 4/4/2022.20 某物業(yè)可收費面積某物業(yè)可收費面積1010萬，物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)測算得萬，物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)測算得出各項費用如下：各類管理服務人員的工資、社保等出各項費用如下：各類管理服務人員的工資、社保等6060萬；共用部位、共用設施設備的運行維護費用萬；共用部位、共用設施設備的運行維護費用3030萬；清萬；清潔衛(wèi)生費用潔衛(wèi)生費用1515萬；綠化養(yǎng)護費萬；綠化養(yǎng)護費1212萬；公共秩序維護費萬；公共秩序維護費1212萬；辦公費萬；辦公費6 6萬元；萬元； 固定資產(chǎn)折舊固定資

16、產(chǎn)折舊2525萬元；物業(yè)共用部萬元；物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費位、共用設施設備及公眾責任保險費2 2萬元；業(yè)主委員會萬元；業(yè)主委員會辦公費、社區(qū)文化活動費等其它費用辦公費、社區(qū)文化活動費等其它費用8 8萬元。問：萬元。問：1.1.采用酬金制約定物業(yè)管理酬金比例為采用酬金制約定物業(yè)管理酬金比例為15%15%，則該項目單，則該項目單位物業(yè)管理服務費為（位物業(yè)管理服務費為（ ）元）元/ / 月。月。A.1.43 B.1.64 C.1.68 D.1.82A.1.43 B.1.64 C.1.68 D.1.824/4/2022.21在酬金制中：在酬金制中：物業(yè)服務收費物業(yè)服務收費= =支出

17、支出+ +酬金酬金= =（工資社保等（工資社保等6060萬萬+ +設施設備費設施設備費3030萬萬+ +清潔費清潔費1515萬萬+ + 綠化費綠化費1212萬萬+ +秩序維護費秩序維護費1212萬萬+ +辦公費辦公費6 6萬元萬元+ + 固定固定 資產(chǎn)折舊資產(chǎn)折舊2525萬元萬元+ +保險費保險費2 2萬元萬元+ +業(yè)主委員會費業(yè)主委員會費8 8萬萬 元）元）+170+170萬萬15%15%=195.5=195.5萬萬該項目物管費該項目物管費=195.5=195.5萬萬1010萬平方米萬平方米1212個月個月=1.62=1.62元元/ /平方米平方米4/4/2022.222.2.若采用包干制，

18、預計該項目的法定稅費和利潤合計為若采用包干制，預計該項目的法定稅費和利潤合計為2020萬元，則該項目單位物業(yè)管理服務費為（萬元，則該項目單位物業(yè)管理服務費為（ ）元）元/ / 月。月。A.1.43 B.1.60 C.1.64 D.1.68A.1.43 B.1.60 C.1.64 D.1.684/4/2022.231.1.物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)稅及附加：物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)稅及附加：物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)稅物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)稅= =項目總收入項目總收入營業(yè)稅稅率營業(yè)稅稅率 注：物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)稅稅率：注：物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)稅稅率：5.65%5.65%2.2.物業(yè)服務企業(yè)的理利潤：物業(yè)服務企業(yè)的理利潤：物

19、業(yè)服務企業(yè)的利潤物業(yè)服務企業(yè)的利潤= =項目總成本項目總成本利潤率利潤率 注：在住宅物業(yè)管理中：注：在住宅物業(yè)管理中： 物業(yè)服務企業(yè)的利潤率：物業(yè)服務企業(yè)的利潤率：8%-15%8%-15%5.5.物業(yè)服務費用的營業(yè)稅和利潤物業(yè)服務費用的營業(yè)稅和利潤 4/4/2022.24 某物業(yè)項目建筑面積某物業(yè)項目建筑面積2929萬平方米，可收物業(yè)服務費用面萬平方米，可收物業(yè)服務費用面積積2626萬平米，計劃成本萬平米，計劃成本542542萬元，設營業(yè)稅及附加為萬元，設營業(yè)稅及附加為5.5%5.5%，項目成本利潤率為項目成本利潤率為8%8%，問：，問： . .成本利潤成本利潤 . .稅金稅金 . .物業(yè)服務

20、費總額物業(yè)服務費總額 . .物業(yè)費單價，列出公式并計算。物業(yè)費單價，列出公式并計算。4/4/2022.25答：答：1 1利潤利潤= =成本成本項目平均成本利潤率項目平均成本利潤率B=542B=5428%=43.368%=43.36（萬元）（萬元）即利潤為即利潤為43.3643.36萬元；萬元；4/4/2022.262 2稅金稅金= =營業(yè)額營業(yè)額營業(yè)稅及附加的總稅率營業(yè)稅及附加的總稅率= =（成本（成本+ +利潤）利潤）營業(yè)稅及附加的總稅率營業(yè)稅及附加的總稅率= =（542+43.36542+43.36）5.5%=32.205.5%=32.20（萬元）（萬元）即稅金為即稅金為32.2032.2

21、0萬元；萬元；3 3物業(yè)服務費總額物業(yè)服務費總額= =成本成本+ +利潤利潤+ +稅金稅金=542+43.36+32.20= 617.56=542+43.36+32.20= 617.56（萬元）（萬元）即物業(yè)服務費總額為即物業(yè)服務費總額為617.56617.56萬元；萬元；4/4/2022.274.4.物業(yè)費單價物業(yè)費單價= =物業(yè)服務費總額物業(yè)服務費總額/ /（可收物業(yè)服務費用面積（可收物業(yè)服務費用面積1212個月）個月）=6175600/26000012=1.98=6175600/26000012=1.98（元（元/ /平方米平方米月）月）即物業(yè)費單價為即物業(yè)費單價為1.981.98元元/

22、 /平方米平方米月。月。 4/4/2022.28 某物業(yè)管理項目采用包干制，可收費面積某物業(yè)管理項目采用包干制，可收費面積1818萬平方米，萬平方米，物業(yè)管理服務費每月每平方米物業(yè)管理服務費每月每平方米2.102.10元，年終核算各項管理服元，年終核算各項管理服務成本共計務成本共計400400萬元，萬元， 若營業(yè)稅及附加為若營業(yè)稅及附加為5.5%5.5%。 問：問：. .當物業(yè)管理服務費收繳率為當物業(yè)管理服務費收繳率為90%90%，物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)的利潤總額是多少？的利潤總額是多少？ . .當物業(yè)管理服務費收繳率為多少時，物業(yè)服務當物業(yè)管理服務費收繳率為多少時，物業(yè)服務企業(yè)盈虧平衡？

23、企業(yè)盈虧平衡？4/4/2022.29. .物業(yè)服務總收入物業(yè)服務總收入=180000=1800002.12.11212個月個月90%90% =4082400=4082400元元 營業(yè)稅及附加營業(yè)稅及附加=4082400=40824005.5%=2245325.5%=224532元元 利潤總額利潤總額= =物業(yè)服務總收入物業(yè)服務總收入- -成本成本- -營業(yè)稅及附加營業(yè)稅及附加 =4082400-4000000-224532=4082400-4000000-224532 =-142132 =-142132元元4/4/2022.30. .設當收繳率為設當收繳率為x x時，物業(yè)服務企業(yè)盈虧平衡：時，

24、物業(yè)服務企業(yè)盈虧平衡： 利潤利潤= =物業(yè)服務企業(yè)收入物業(yè)服務企業(yè)收入- -成本成本- -營業(yè)稅及附加營業(yè)稅及附加 0=2.10=2.11800001800001212X-4000000-X-4000000- 2.1 2.11800001800001212X X5.5%5.5% 0=2.1 0=2.11800001800001212X X（1-5.5%1-5.5%）-4000000-4000000 X=93.3% X=93.3%4/4/2022.31 物業(yè)服務收費管理辦法物業(yè)服務收費管理辦法： 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適

25、應的原則。相適應的原則。 四川省物業(yè)管理條例四川省物業(yè)管理條例： 物業(yè)服務收費標準應當遵循合理、公平、公開、質(zhì)價相物業(yè)服務收費標準應當遵循合理、公平、公開、質(zhì)價相符的原則，由合同雙方當事人予以約定。符的原則，由合同雙方當事人予以約定。6.6.物業(yè)服務費用的收費原則物業(yè)服務費用的收費原則 4/4/2022.32 前期物業(yè)服務和保障性住房物業(yè)服務收費標準由縣級地前期物業(yè)服務和保障性住房物業(yè)服務收費標準由縣級地方人民政府價格行政主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)方人民政府價格行政主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當?shù)貙嶋H情況制定政府指導價，并定期公布。當?shù)貙嶋H情況制定政府指導價，并定期公布。 同一物

26、業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同一物業(yè)類型、同一物業(yè)服務內(nèi)容同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同一物業(yè)類型、同一物業(yè)服務內(nèi)容和標準的，物業(yè)服務收費應當執(zhí)行同一價格標準。和標準的，物業(yè)服務收費應當執(zhí)行同一價格標準。 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布物業(yè)物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布物業(yè)服務項目及其收費標準。服務項目及其收費標準。4/4/2022.33 物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。7.7.物業(yè)服務費用的定價形式物業(yè)服務費用的定價形式 4/4/2022.34 物業(yè)服務收費實行政府指導價的，有定

27、價權限的人民政物業(yè)服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理府價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。4/4

28、/2022.35 物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務內(nèi)容、服務碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。4/4/2022.36項目類型項目類型計費方式計費方式使用價格形式使用價格形式住宅小區(qū)包干制政府指導價住宅小區(qū)酬金制市場調(diào)節(jié)價別墅非住宅包干制市場調(diào)節(jié)價別墅非住宅酬金制市場調(diào)節(jié)價4/4/2022.37物業(yè)服務等級物業(yè)服務等級基準價（元基準價（元月月/ /平方米）平方米） 浮動幅度浮動幅度有

29、電梯無電梯一級1.751.1520二級1.350.8520三級1.000.5520四級0.600.35+204/4/2022.388.8.物業(yè)服務費用的收費程序物業(yè)服務費用的收費程序 向業(yè)主送發(fā)交費通知書向業(yè)主送發(fā)交費通知書業(yè)主未交費業(yè)主未交費發(fā)出催款通知單發(fā)出催款通知單再次發(fā)出催款通知單再次發(fā)出催款通知單發(fā)出最后催款通知單發(fā)出最后催款通知單發(fā)送律師函發(fā)送律師函提起訴訟提起訴訟業(yè)主交費業(yè)主交費收費開票收費開票4/4/2022.391.1.收費部門將于每月收費部門將于每月1515日起向各業(yè)戶發(fā)出下月日起向各業(yè)戶發(fā)出下月管理費付款管理費付款通知書通知書，詳列應交款明細，規(guī)定業(yè)主須在收到，詳列應交款

30、明細，規(guī)定業(yè)主須在收到付款通知付款通知書書一個月內(nèi)繳納下月的管理費。一個月內(nèi)繳納下月的管理費。 2. 2. 每月的每月的1 1日起，收費部門對尚未交納本月應付款的業(yè)主發(fā)日起，收費部門對尚未交納本月應付款的業(yè)主發(fā)出出催款通知書催款通知書，列明欠款明細項目，通知其在收到，列明欠款明細項目，通知其在收到催催款通知書款通知書7 7日內(nèi)繳清欠款。日內(nèi)繳清欠款。催款通知書催款通知書列明如未按規(guī)列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日33滯納金的滯納金的提示。提示。 4/4/2022.403.3.催款通知書催款通知書發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，物業(yè)公發(fā)出

31、后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，物業(yè)公司將于第司將于第8 8日起發(fā)出日起發(fā)出最后繳款通知書最后繳款通知書，通知其必須于收，通知其必須于收到到最后繳款通知書最后繳款通知書5 5日內(nèi)繳清，并對所欠款項收取每日日內(nèi)繳清，并對所欠款項收取每日33的滯納金的滯納金( (從當月欠款的第一天起算從當月欠款的第一天起算) )。 4.4.在在最后繳款通知書最后繳款通知書發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，物業(yè)發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，物業(yè)公司將按公司將按管理規(guī)約管理規(guī)約物業(yè)管理合同物業(yè)管理合同規(guī)定做出其它追討規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。行動，及對欠款者提出法律訴訟。 注：注：付款通知書付款通知書、催款通知書催

32、款通知書及及最后繳款通知書最后繳款通知書 均由財務部負責編制，統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。均由財務部負責編制，統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。4/4/2022.41 位于某市人民路的位于某市人民路的H H花園小區(qū)，于花園小區(qū)，于20052005年年6 6月經(jīng)綜合驗收月經(jīng)綜合驗收合格后，交付業(yè)主使用。該小區(qū)共有樓房合格后，交付業(yè)主使用。該小區(qū)共有樓房 21 21 棟，擁有業(yè)主棟，擁有業(yè)主780780戶，戶，20062006年年10 10 月，入住業(yè)主超過月，入住業(yè)主超過8080，在有關單位指導，在有關單位指導下，按照規(guī)定該小區(qū)成立了業(yè)主委員會。隨后，業(yè)主委員會下，按照規(guī)定該小區(qū)成立了業(yè)主委員會。隨后，業(yè)主委員會代表全體

33、業(yè)主與甲物業(yè)服務公司簽訂了代表全體業(yè)主與甲物業(yè)服務公司簽訂了物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同，委托甲物業(yè)公司對該小區(qū)進行物業(yè)管理。但是，該小區(qū)一些委托甲物業(yè)公司對該小區(qū)進行物業(yè)管理。但是，該小區(qū)一些業(yè)主以業(yè)主以物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同中物管費較高，自己并未簽署中物管費較高，自己并未簽署物物業(yè)服務合同業(yè)服務合同為由，從一開始就拒絕繳納物業(yè)管理費。為由，從一開始就拒絕繳納物業(yè)管理費。9.9.物業(yè)服務費收費糾紛案例物業(yè)服務費收費糾紛案例 4/4/2022.42案例分析案例分析 該小區(qū)部分業(yè)主以自己未簽署該小區(qū)部分業(yè)主以自己未簽署物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同的理由的理由拒繳物管費理由是不成立的。拒繳物管費理由是不

34、成立的。最高人民法院關于審理物業(yè)最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋明確指出明確指出“建建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。由提出抗辯的，人民法院不予支持。”4/4/2022.43 某單位在某大廈擁有兩套物業(yè)，某單位在某大廈擁

35、有兩套物業(yè)，20062006年年底該辦事處一年年底該辦事處一輛轎車在大廈停車場丟失，雙方協(xié)商理賠無果。自輛轎車在大廈停車場丟失，雙方協(xié)商理賠無果。自2007 2007 年年1 1月起，該單位以物業(yè)服務公司管理疏漏為由停交管理費及水月起，該單位以物業(yè)服務公司管理疏漏為由停交管理費及水電費。至電費。至20082008年年1212月，共拖欠物管費月，共拖欠物管費104056.32 104056.32 元，水電費元，水電費人民幣人民幣129745.25129745.25元。元。2009 2009 年，該大廈的物業(yè)服務公司將該年，該大廈的物業(yè)服務公司將該單位告上了法庭。單位告上了法庭。4/4/2022.

36、44法院審理意見法院審理意見 法院一審認為：該單位作為物業(yè)管理公司的住戶，應按法院一審認為：該單位作為物業(yè)管理公司的住戶，應按規(guī)定依時向物業(yè)管理部門繳納物業(yè)管理費、水電費，其長期規(guī)定依時向物業(yè)管理部門繳納物業(yè)管理費、水電費，其長期拖欠款項的行為理應承擔民事責任，該單位辯稱的其并非無拖欠款項的行為理應承擔民事責任，該單位辯稱的其并非無故不交納物管費的事實與理由是不同的另類法律關系，與本故不交納物管費的事實與理由是不同的另類法律關系，與本案無關。最后判決該單位應付給物業(yè)公司上述費用，并追加案無關。最后判決該單位應付給物業(yè)公司上述費用，并追加每日每日 33的管理費滯納金。的管理費滯納金。 被告不服上

37、述。被告不服上述。 二審法院的判決與一審判決基本一致，只是改判該單位二審法院的判決與一審判決基本一致，只是改判該單位不必支付拖欠的物業(yè)管理費得滯納金。不必支付拖欠的物業(yè)管理費得滯納金。 4/4/2022.45 高女士在某小區(qū)購買了一套高女士在某小區(qū)購買了一套4 4居室住宅。開發(fā)商居室住宅。開發(fā)商20062006年年1 1月交房后，高女士即將該房租給了來昆做生意的林先生，并月交房后，高女士即將該房租給了來昆做生意的林先生，并約定由林先生負責物業(yè)費的交納，對于這一約定，高女士也約定由林先生負責物業(yè)費的交納，對于這一約定，高女士也及時書面告知了物業(yè)服務公司，物業(yè)服務公司人員當時也表及時書面告知了物業(yè)

38、服務公司，物業(yè)服務公司人員當時也表示了認可。然而，就在林先生退租后兩個月，高女士突然接示了認可。然而，就在林先生退租后兩個月，高女士突然接到物業(yè)服務公司的催繳通知，要求高女士結清林先生承租期到物業(yè)服務公司的催繳通知，要求高女士結清林先生承租期間所欠交的物業(yè)費三千多元。高女士認為，既然當時自己與間所欠交的物業(yè)費三千多元。高女士認為，既然當時自己與林先生約定該筆費用由林先生承擔，并且物業(yè)服務公司也認林先生約定該筆費用由林先生承擔，并且物業(yè)服務公司也認可該約定，那么，物業(yè)服務公司就應該要求林先生償還，而可該約定，那么，物業(yè)服務公司就應該要求林先生償還，而不是向自己催交。對此，高女士是否有權拒絕交納該筆欠交不是向自己催交。對此，高女士是否有權拒絕交納該筆欠交的物業(yè)費。的物業(yè)費。4/4/2022.46 房東應負連帶責任。根據(jù)房東應負連帶責任。根據(jù)最高人民法院關于審理物業(yè)最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第七條之規(guī)定：第七條之規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主