CBD寫字樓市場研究報告

1、1 / 77一、北京寫字樓市場研究1、市場綜述1.1主要市場北京甲級寫字樓主要分布在:中央商務區(qū)（CBD）、第三使館區(qū)（燕莎及機場輔路地區(qū)）、中關村地區(qū)、金融街地區(qū)和東長安街及朝外地區(qū) 等 六個次市場。圖2-1北 京 甲 級 寫字樓主要次市場分布圖中央商務區(qū)（CBD）:中央商務區(qū)及周邊地區(qū)是北京涉外商務 活動最集中的地區(qū)。也是北京國際水準甲級寫字樓最為集中的 區(qū)域。-現(xiàn) 有 供 應 : 甲 級寫 字 樓 為58.7萬 平 方M -未來供應:2004-2008年甲級寫字樓預計為500萬平方M左右 特 點 : 平 均 租 金 最 高 ； 空置率水平最低； 國際化程度最高、跨國公司最集中的區(qū)域，商務

2、環(huán) 境成熟； 區(qū) 域 基 礎 設 施和 配 套 設 施 完 善 ； 規(guī)劃中可供開發(fā)的地塊較多，土地儲備較豐富； 政府良好的推廣策略，使CBD對海外投資人產(chǎn)生了 更強的吸引力； 寫字樓品質(zhì)將進一步提升，具有國際甲級標準的寫字樓物業(yè)有 望增加。 東長安街地區(qū)：北京甲級寫字樓發(fā)展較為成熟的地區(qū)，北京最 早落成的甲級寫字樓國際大廈和亞洲最具實力的地產(chǎn)商開發(fā)的 東 方 廣 場 均 位 于 此 區(qū) 域 。CBD寫字樓市場研究報告2 / 77-現(xiàn) 有 供 應 ： 甲 級 寫 字 樓 為76.7萬 平 方M-未來供應：2003-2008年甲級寫字樓預計為45萬平方M特 點 ： 平 均 租 金 與 全 市 平

3、均 租 金 基 本 持 平 ； 受交通條件的限制，空置率水平高于CBD的水平； 客戶群主要是外資、中外合資企業(yè)及國內(nèi)知名企 業(yè)； 區(qū)域發(fā)展成熟； 可開發(fā)土地有限及受城市規(guī)劃限制，未來寫字樓供 應增長平穩(wěn)； 由于靠近天安門廣場和王府井商業(yè)街等城市中心， 該地區(qū)受到國內(nèi)外各知名地產(chǎn)商及大型企業(yè)和政府機構的關 注。 朝外地區(qū)：位于朝陽區(qū)，由于毗鄰使館區(qū)為跨國公司從事商務 活動提供了種種便利，因此，朝外商務區(qū)吸引了許多跨國公 司。豐聯(lián)廣場、人壽大廈是該區(qū)域代表性寫字樓。-現(xiàn) 有 供 應 ： 甲 級 寫 字 樓23萬 平 方M -未 來供 應：2003-2008年甲 級 寫字 樓 預 計 為5萬 平 方

4、M特點：平均租金略低于全市平均水平； 空置率水平較高； 區(qū)域發(fā)展成熟； 寫字樓 的整體 檔次 低于CBD和東長街 地區(qū)； 集中了一批外資及中外合資企業(yè)在此區(qū)域辦公； 因土地價格、未來可發(fā)展空間有限等原因，對具有實力的地產(chǎn) 開發(fā)商吸 引力不足。第三使館區(qū)：位于朝陽區(qū)，圍繞在機場高速路和東三環(huán)交匯處 的東南，是北京寫字樓發(fā)展較早的區(qū)域。京城中心、發(fā)展大 廈、燕莎中心、亮馬大廈、南銀大廈等均分布在此。這一區(qū)域 與CBD具有相同之處，是外商投資者和國外公司青睞的地區(qū)。-現(xiàn) 有 供 應 ： 甲 級 寫 字 樓 為51.5萬 平 方M-未來供應：2003-2008年甲級寫字樓預計為26萬平方M特 點 ：

5、區(qū) 域平 均 租 金 高 于 全 市 平 均 水 平 ； 因缺少地鐵交通的支持，空置率3 / 77水平相對高于CBD和 東 長 安 街 地 區(qū) ； 外資企業(yè)集中，大量日本公司集聚在發(fā)展大廈、幸 福大廈等物業(yè)內(nèi)辦公；區(qū)域發(fā)展成熟；擁有良好的生活環(huán)境， 是外籍人員生活居住相對集 中的區(qū)域； 寫字樓市場未來具有一定的發(fā)展空間。金融街地區(qū)：金融街地區(qū)西自西二環(huán)路、東臨太平橋大街、南 起復興門內(nèi)大街、北至阜成門內(nèi)大街，規(guī)劃用地103公頃，是 中國金融業(yè)最高管理機構及全國最具實力的金融機構的集聚中 心。-現(xiàn) 有 供 應 ： 甲 級 寫 字 樓33萬 平 方M-未來供應：2003-2008年甲級寫字樓預計為

6、46萬平方M特點：由于甲級寫字樓同乙級寫字樓競爭激烈，區(qū)域內(nèi)甲 級寫字樓平均租金低 于其他幾個區(qū)域，該區(qū)域甲級寫字樓供應有限，大部分為乙級 或 接 近甲 級 標 準 的 物 業(yè) ； 國內(nèi)金融業(yè)對該地區(qū)寫字樓的需求旺盛，因此空置率水平較低； 國內(nèi)金融業(yè)、電信業(yè)及其相關行業(yè)集中于此； 金融街一期已建設完成，二期處于規(guī)劃建設中，占地32萬平方M； 根據(jù)西城區(qū)政府對金融街的規(guī)劃發(fā)展目標，金融街 將力爭吸引國外金融機構的進駐，金融街的整體規(guī)劃及建設正不斷步入國際化，甲級寫字樓的數(shù)量有望提高中關村地區(qū)：根據(jù)中關村科技園的規(guī)劃，中關村核心區(qū)包括中4 / 77關村西區(qū)、中關村科學城、北大科技園、清華科技園，邊

7、緣地 區(qū)的重點工程有中關村軟件園、中關村生命科技園和上地信息產(chǎn)業(yè)基地。依據(jù)中關村科技園發(fā)展規(guī)劃，未來10年中關村科技 園的功能定位為具有國際競爭力的國家級科技創(chuàng)新示范基地。-現(xiàn) 有 供 應 ： 甲 級 寫 字 樓48萬 平 方M-未來供應：2003-2008年甲級寫字樓預計為77萬平方M特點：中關村現(xiàn)有甲級寫字樓整體品質(zhì)與東部存在差距， 由于甲級寫字樓數(shù)量有限，平均租金水平與全市租金水平持 平 ， 空 置 率 穩(wěn) 定 ； 高科技企業(yè)、成長型中小公司辦公聚集地區(qū)；正 處 于 全 面 建 設 階 段 ， 整 體 商 務 環(huán) 境 正 逐 步 改 善 ； 受銀行貸款對寫字樓的限制和區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)模特征等因

8、素的影響 ， 寫 字 樓 銷 售 市 場 受 到 商 住 公 寓 的 沖 擊 ； 目前缺少具有經(jīng)驗的外資地產(chǎn)投資商的投資，中關村地區(qū)寫字 樓開發(fā)主要 依靠國內(nèi)開發(fā)商建設； 區(qū)域內(nèi)人才資源、政策環(huán)境及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，以及不斷改善的辦公 生活條件， 有望吸引外資企業(yè)及地產(chǎn)投資商的進入。 圖 表2-1北 京 甲 級 寫字 樓 各 區(qū) 域 次 市 場 市 場 表 現(xiàn) 一 覽 表 項 目 中央商務區(qū) 東長安街 朝外地區(qū) 金融街 第三使館 中關村 現(xiàn) 狀 供 給 （ 萬 平 方M）60.372.3 23 33 48.4 48未來供給20032008年（萬平方M）138 45 5 4626 77有 效 租 金（U

9、SD/平 方M/月） 33.0 29.7 27.5 23.15 30.0 28.2空 置 率 7.9% 16.7% 21.3% 11.3% 19.3% 14.5%售 價（USD/平方M） 20002650 1900 2100 1535注：以上數(shù)據(jù)按2002年5 / 77第四季度計算；租金和售價均為成效價 格：區(qū)域內(nèi)沒有可供銷售的甲級寫字樓，考慮了部分乙級寫字 樓：因區(qū)域內(nèi)沒有成交案例，為報價1.2寫 字 樓 的 分 類 在北京的寫字樓市場，具有投資潛力的寫字樓主要包括國際甲 級和國內(nèi)甲級寫字樓。國際甲級寫字樓與國際上的甲級寫字樓 標準相符，國內(nèi)甲級是按照本地市場現(xiàn)行標準劃分的。北京甲 級寫字樓

10、與國際甲級寫字樓有一些顯著的差距。如實用率較低 以及通常沒有墊高地板。由于寫字樓物業(yè)在不同地域市場存在差異，寫字樓的定級通常 是基于每個市場上建筑的相對質(zhì)量。采用下述標準對北京的寫 字樓進行分類:6 / 77圖 表2-2北 京 甲 級 寫 字 樓 分 類 標 準 一 覽 表 標 準 國 際 甲 級甲 級 地點 主要商務區(qū)極好的可接近性 主要的辦公區(qū)好的可接近性 開發(fā)商的背景 經(jīng)驗豐富并 且資金雄厚 沒有具 體的要求 總建 筑面 積 超 過50,000平方M超 過25,000平 方M服務配套設施 滿足日常生活的商店適合商務會餐的飯店賓館銀 行郵電局午間放松或娛樂設施其他如公園、運動設施和圖書館

11、至少有國際甲級寫字樓中所述服務配套設施的五種 高質(zhì)量的裝修 中央空調(diào)進口電梯網(wǎng)絡通信設施從墊高地板到懸 掛頂棚的凈高度不少于2.6M高檔次的國際化外裝修如大理石大 堂和玻璃幕墻實用率70 與國際甲級物業(yè)相同的特征高檔次 的內(nèi)外裝修 銷售/出租 僅用于出租，或者整層銷售 在銷售和出租上沒有限 制 智能化系統(tǒng) 樓宇自動化系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)：寬帶專線、衛(wèi)星接 收及數(shù)據(jù)傳送安防系統(tǒng)消防系統(tǒng)可供增加其它服務的預留空空 間（例如：專線數(shù)據(jù)、網(wǎng)絡會議等）安防系統(tǒng)消防系統(tǒng)綜合布線 系統(tǒng)：寬帶專線或市政線、衛(wèi)星接收 物業(yè)管理 由經(jīng)驗豐富的國際知名公司管理 由經(jīng)驗豐富的知名公 司管理2.1現(xiàn) 存 和 未 來 供 給

12、 北京的甲級寫字樓存量自1996年大幅度增長。截止到2003年 底 ， 甲 級 寫 字 樓 總 供 應 量 約 為360萬 平 方M。圖表2-3北京甲級寫字樓供給歷史表現(xiàn)及未來預測 （1990-2008年） 資料來源：仲量聯(lián)行19851995年，北京甲級寫字樓的供應量有限，平均年供應量供給分析7 / 77僅為3萬多平方M。19962001年年均供應量約43萬平方M。2002年北京甲級寫字樓市場供給有限。北京市具有國際標 準的甲級寫字樓數(shù)量更加有限，且主要集中在東部地區(qū)。如： 國際貿(mào)易中心二期、嘉里中心、盈科中心、華潤大廈、盛世大 廈等。 無論是中央商務區(qū)還是中關村以及金融街等區(qū)域，未來將新增

13、大量甲級寫字樓供應。預計2004-2008年北京的甲級寫字樓新 增供應量將達到402萬平方M,年均供給量67萬平方M。根據(jù)各區(qū)域規(guī)劃，中央商務區(qū)寫字樓的建筑面積將占總體規(guī)劃 建設規(guī)模的50，達到500萬平方M。中關村科技園區(qū)僅核心 區(qū)總建筑面積規(guī)模將達到150萬平方M,其中以寫字樓為主。 金融街二期的寫字樓供應將達到建筑面積64萬平方M。此外，在長安街沿線、東直門交通樞紐地區(qū)以及宣武區(qū)建設的國際傳 媒 大 道 等 地區(qū) ， 也 有 大 量 甲 級 寫 字 樓 開 發(fā) 工 程 。盡管計劃建設的寫字樓工程和建設規(guī)模可觀，但由于市場機制的自我調(diào)節(jié)和政府的政策控制，寫字樓的實際供應量會比計劃 的數(shù)量有

14、一定程度的減少2.2甲 級 寫 字 樓 供 給 特 征 按照國際上的最佳模式，甲級寫字樓投資不但依靠穩(wěn)定的租金 收益，也要獲得物業(yè)升值收益。這個戰(zhàn)略通常要求長期持有物 業(yè)，投資商在工程開發(fā)的早期具有較強的財務彈性。 國際甲級標準寫字樓的開發(fā)商通常具有豐富的房地產(chǎn)投資開發(fā) 經(jīng)驗。這些開發(fā)商或者是海外公司如來自香港、南韓、美國、 馬來西亞，或者是有海外經(jīng)營成功經(jīng)驗8 / 77的國內(nèi)企業(yè)如華潤。與 本地大陸開發(fā)商相比，他們能夠更好地理解高檔承租人的需求 和房地產(chǎn)運營規(guī)律，并且具有更雄厚的資金實力和融資渠道。2.3甲 級 寫 字 樓 的 市 場 表 現(xiàn) 北京甲級寫字樓市場自1995年出現(xiàn)下滑，空置率激

15、增，主要是 由于甲級寫字樓供應量的大幅增長，導致供應大于需求所至。1999年底，隨著網(wǎng)絡公司需求增長的強勢，市場境況得到改 善，空置率水平下降，最低達到8。2001年受北京甲級寫字 樓新增供給增加以及全球經(jīng)濟衰退等因素的影響，空置率水平 上升。2002年受海外投資商對中國市場的信心增加及新增供應 有限的影響，市場空置率持續(xù)下降，到第四季度北京甲級寫字樓的空置率為13.52。圖表2-4北京甲級寫字樓供應量和空置率歷史表現(xiàn)(1985-2002年)3、寫字樓需求分析3.1吸納量9 / 771999年以前，北京甲級寫字樓市場的年凈吸納量一直保持相對 平穩(wěn)的上升趨勢。1999年下半年到2000年上半年是

16、北京甲級寫 字樓凈吸納量增長的高峰期。主要原因是IT及相關公司的快速 發(fā)展，導致對甲級寫字樓需求量的大量增加，促使凈吸納量上 升，年凈吸納量達到69.5萬平方M。2001年，凈吸納量有所回 落。2002年甲級寫字樓市場吸納繼續(xù)回落， 凈吸納量為31.2萬 平方M,除受全球經(jīng)濟因素的影響，還與2002年北京甲級寫字樓新增供應量有限有關，在一定程度上限制了有效需求。1997-2003年，北京甲級寫字樓年均凈吸納量為40萬平方M圖 表2-5北 京 甲 級 寫 字 樓 市 場 年 凈 吸 納 量 一 覽 表年 度1997 1998 1999 2000 2001 2002年凈吸納量（平方M） 159,5

17、69277,033 552,553 695,434 415,346 312，000年 度2003 2004 20052006年凈 吸 納 量（平 方M）北京甲級寫字樓的需求未來仍將穩(wěn)步增長。通過利用仲量聯(lián)行 的市場需求分析模型，在綜合考慮了北京近十年的經(jīng)濟發(fā)展、 外商直接投資、產(chǎn)業(yè)結構以及國家宏觀經(jīng)濟因素對北京甲級寫 字樓需求的影響，同時根據(jù)北京市 “十五 ”規(guī)劃對北京市未來五 年經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結構的展望， 并考慮了加入WTO和主辦奧 運會對北京市經(jīng)濟的促進作用。預計在未來五年(20032007年)北京市甲級寫字樓新增總需求為300萬平方M，年凈吸納 量為50萬平10 / 77方M。對比未來年

18、均供應量67萬平方M，未來甲級寫字樓市場供大于求的狀況依然存在。圖表2-6北京甲級寫字樓市場年凈吸納量歷史表現(xiàn)和未來展望(1997-2008年)3.2需求來源北京甲級寫字樓的需求主要分為租賃需求和購買需求。租賃客 戶的90%是跨國公司，以外資公司、辦事機構或分公司的形式 存在，公司租用寫字樓的規(guī)模與其進駐中國或北京的業(yè)務及發(fā) 展計劃有關。 北京甲級寫字樓需求的主要特征表現(xiàn)為：IT業(yè)公司需求數(shù)量雖有所減少， 但需求總量仍然較強2000年需求旺盛的互聯(lián)網(wǎng)公司由于多種因素導致對辦公面積縮 減，或從租金較高的寫字樓搬遷至租金較低的寫字樓中辦公， 但這類公司主要為實力較弱的發(fā)展型公司。對于一些實力較強

19、的公司，例如世界500強的外資公司對辦公面積的需求仍然較 高。來自于跨國公司 高科技和傳 統(tǒng)行業(yè)的需求發(fā)展較為穩(wěn)健 跨國公司主要選擇東長安街、中央商務區(qū)（CBD）及周邊地 區(qū)。盡管受全球經(jīng)濟走低的影響，一些公司減少了原計劃租用 的辦公面積，但因其在北京不斷發(fā)展的計劃，這種需求仍會繼 續(xù)存在。 國 內(nèi) 公 司 需 求 增 加 國內(nèi)公司對甲級寫字樓的需求逐年增加，尤其是有實力的金 融、 證券和通訊公司。 國內(nèi)政府機構也表現(xiàn)出了較強的需求，預11 / 77示隨著國家機構改革的深入，政府機構租售寫字樓將是更加 市場化的行為。教育類企業(yè)、房地產(chǎn)公司和影視娛樂業(yè)的需求有一定的增加這三類公司對甲級寫字樓需求

20、的增加，主要由于它們在近期快 速發(fā)展決定的。購買甲級寫字樓的客戶以國內(nèi)公司和機構為主，主要集中在金 融、保險機構、電信業(yè)等行業(yè)，企業(yè)集團、國家機關、上市公 司和省政府駐京辦事處等實體形式，外國公司所占比例較少。 盡管近期甲級寫字樓需求主要來自于跨國公司、金融行業(yè)和高 新技術企業(yè)。隨著北京在軟件、微電子、醫(yī)藥等行業(yè)實施鼓勵 政策，預計未來這些行業(yè)對甲級寫字樓需求將會上升。隨著北 京房地產(chǎn)市場國際化程度的提高，中長期甲級寫字樓需求會有 大幅增長。3.3對 物 業(yè) 位 置 、 質(zhì) 量 和 設 計 的 需 求 位置北京的寫字樓需求者對區(qū)位的選擇根據(jù)行業(yè)的不同而有所側 重，其動因在于控制成本的前提下，最

21、大程度地接近生產(chǎn)資 料、人力資源或服務對象。例如：海淀區(qū)被軟件和信息技術行 業(yè)所青睞，朝陽區(qū)被跨國公司，尤其是500強公司以及相關的 本地業(yè)務機構所選擇， 西城區(qū)集中了本地金融和保險機構、 電 信業(yè)和政府機構，東城區(qū)主要被國內(nèi)大型企業(yè)、政府機構所占 據(jù)。物業(yè)外觀只要不損害公司形象，物業(yè)外觀并非十分重要；成本是主要考 慮因素。所有被訪者均偏好低維護成本的外裝修，例如那些長 期耐看的材料。過高建筑因使用率不高受歡迎程度較低。12 / 77樓層設計對于有中央或邊緣核心的正方形或長方形樓層有著強烈的偏 好。這些空間使用效率高，布局分割靈活。 對樓層面積的偏好，取決于承租人的類型和企業(yè)規(guī)模而各不相 同。

22、 考慮到采光和內(nèi)部分割等因素， 承租人通常不喜歡超大型 樓層 （5,000平 方M）。內(nèi)部樓梯并非受到一致認可。承租人通常想減少樓層間的交 通。而且內(nèi)部樓梯無論是在安裝上、恢復還是在租金上都很昂 貴。 自然光是評估核心筒體至窗戶的最佳距離時的關鍵因素，最大 距 離 一 般 不 超 過15M。2.652.75M的 凈 高 度 是 需 求 者 普 通 接 受 的 高 度 。 樓面荷載并不是一個重要的因素，尤其是許多銀行不再要求在 樓面設立保險庫。但在核心筒周圍增加樓面荷載有利于設立配 電室、存儲室、設備間等。 墊高地板安裝與公司控制成本策略和人員更換頻率等因素有 關。 中空玻璃是成熟建筑物的一個標

23、志。 具有靈活性是關鍵的因素，以適應不同商業(yè)活動和降低成本的 需要。比如，可以根據(jù)需要在樓層間改變電力供應，而不是整 個大樓采用一個平均值供電。 成熟的4管VAV系統(tǒng)通常能夠為用戶提供最佳舒適感受。 寬帶連接是甲級寫字樓必須具備的條件。 對重要的金融機構來說，兩路供電和兩套備用系統(tǒng)對保持業(yè)務 連續(xù)性和安全性至關重要。因此，金融機構傾向于租用安裝有 發(fā)電機和有額外豎井的寫字樓。 衛(wèi)星接收器（以及通路）的安裝可增加寫字樓對需求者吸引 力。4、租金和售價13 / 774.1寫 字 樓 租 金 北京甲級寫字樓市場租金在1995年達到頂峰，平均租金達到使 用面積每月每平方M80美金。隨后到1999年第三

24、季度持續(xù)下 降了近60。1999年第四季度租金止跌回升，中央商務區(qū)寫字 樓租金的上漲帶動了其它地區(qū)的租金水平的提升。 到2002年第四季度，北京整體市場甲級寫字樓的月租金為使用 面積每月每平方M29.6美金，租金較2001年有所下降。租金最 高的物業(yè)是位于CBD的國貿(mào)二期和嘉里中心，成交價格分別達 到使用面積每月每平方M49美金和42美金。由于市場可供選 擇出租的甲級寫字樓供給有限，因此業(yè)主在租金、免租期和其 它方面提供的優(yōu)惠條款也相對減少。4.2寫 字 樓 售 價甲級寫字樓的買家以國內(nèi)客戶為主。甲級寫字樓的平均售價為 每建筑面積平方M2300美元。寫字樓銷售因銀行提供的貸款有 限，在一定程度

25、上影響了寫字樓的銷售。市場可供銷售的寫字 樓數(shù)量有限，導致市場成交較少，加上成本因素的制約，售價 未出現(xiàn)大幅波動。圖表2-7北京甲級寫字樓租金和售價歷史表現(xiàn)（1992-2002年） 注：租金為凈使用租金，即寫字樓租金為考慮了免租期因素的 實際成交價格轉化為使用面積計算所得14 / 77圖表2-8北京甲級寫字樓的平均租金和售價一覽表 年）時間平均成交租金（USD/使用面積/月，不包含物業(yè)管理費）平均售價(USD/建筑平方M)1998年01月46.82,8001999年01月26.22,1892000年01月19.41,8952001年01月36.32,4002001年04月39.02,40020

26、01年07月36.22,3152001年10月34.62,2862002年01月33.72,3502002年04月32.02,3502002年07月31.32,3002003年05月29.62,3002004年05月30.42,3404.3租售活動目前北京甲級寫字樓的市場較為平穩(wěn)，平均初始投資回報率在1013之 間 。 投 資活動主要表現(xiàn)為：購買甲級寫字樓的買家主要以國內(nèi)公司和政府機構為主，并且集中在西部地區(qū)1998-200415 / 77一些國外投資公司和基金機構參與到北京甲級寫字樓投資中， 但在市場上缺乏可供出售的國際水平甲級寫字樓。4.4租 金 未 來 趨 勢 預 測應發(fā)展商要求對北京未

27、來甲級寫字樓的租金趨勢進行的預測。 此預測是根據(jù)北京甲級寫字樓未來空置率狀況，并結合租金與 空置率的歷史表現(xiàn)得出。圖表2-9租金和空置率歷史表現(xiàn) 圖表2-10未來甲級寫字樓空置 率走勢通過租金與空置率歷史表現(xiàn)圖可見：當空置率低于10%或高于30%時，租金水平呈現(xiàn)急速上漲和下降趨勢，當空置率水平介 于1030%之間時，租金水平相對集中在每月每方M使用面積3040美元之間。根據(jù)北京未來20032008年甲級寫字樓空置 率預測，空置率維持在1025%的范圍內(nèi)，由此推斷未來北京甲級寫字樓市場的平均租金在每月每平方M使用面積30-40美 元間波動。5、未來發(fā)展趨勢 北京甲級寫字樓未來發(fā)展趨勢主要表現(xiàn)如下

28、方面： 市16 / 77場競爭激烈未來由于中央商務區(qū)、中關村、金融街以及東直門、長安街沿 線等地區(qū)將有大量供應出現(xiàn)，工程及區(qū)域間的競爭較為激烈。銷售價格平穩(wěn)，租金水平呈現(xiàn)差異化 由于土地和建筑成本相對穩(wěn)定，寫字樓的銷售價格必然會維持 在一定的價位。租金水平則會因寫字樓的質(zhì)量和物業(yè)管理水平 的不同呈現(xiàn)差異化的趨勢。 寫字樓整體品質(zhì)提升，注重營造設施環(huán)境 對辦公環(huán)境要求的提高和工程間的競爭，使寫字樓整體環(huán)境的 營 造 和相 關 設 施 的 建 設 日 益 受 到 關 注 。 需求基礎穩(wěn)定，投資趨于活躍 中國經(jīng)濟的持續(xù)增長、中國加入WTO和主辦奧運會等的積極 因素的作用下，對甲級寫字樓需求將穩(wěn)步增長

29、。國內(nèi)外投資人 將日益 關注 寫 字 樓 的投 資 潛力， 投 資 活 動 趨 于 活 躍 。 二、中央商務區(qū)及CBD周邊地區(qū)甲級寫 字 樓市 場分析1、CBD總體規(guī)劃CBD地區(qū)位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)路與建國門外大街交匯的地 區(qū)，距東二環(huán)約2.3公里，東四環(huán)路約2.4公里；距首都機場24公里，南部京津唐高速路出入口約5.3公里。四至范圍為：北 起朝陽北路及朝陽路，南抵通惠河，東起西大望路，西至東大17 / 77橋 路 ， 規(guī) 劃 總 用 地 面 積 約4平 方 公 里 。 中央商務區(qū)內(nèi)現(xiàn)有工企業(yè)用地149公頃、居住用地84公頃、公 建用地55公頃、市政用地13公頃、教育科研用地14公頃、道1.

30、1商務設施主要集中在東三環(huán)路和建國門外大街兩側，設置混合 區(qū)，強調(diào)多功能性，使商務中心區(qū)24小時都充滿活力。核心區(qū) 位于大北窯立交橋東北角，占地約30公頃。為了保證CBD有 序建設，成立了CBD土地儲備中心和土地開發(fā)公司。專家正在 對CBD地區(qū)進行論證，探討各階段建筑規(guī)模和投入市場的時 機。未來CBD內(nèi)的土地將以拍賣方式獲取。由于政府的參與，合理適當控制土地的投放，有利于保障已獲有土地的開發(fā)商的 利益。1.2空 間 形 態(tài) 規(guī) 劃 圖3-2北 京 中 央 商 務 區(qū) 建 筑 高 度規(guī) 劃 圖 根據(jù)用地功能的布局，商務辦公區(qū)集中于用地中部，沿三環(huán)路 與建國門外大街兩側布置，其外圍依次為混合功能區(qū)

31、和居住 區(qū)。開發(fā)強度和空間形態(tài)由中心向外圍依次遞減。超高層建筑 集中于三環(huán)路兩側布置，主體建筑路及其他用地84公頃。居住人口約5.4萬人。按近期、中期、長期三步實施建設，以金十字 ”區(qū)域及核心區(qū)開發(fā)為重點。圖3-1北中央商務區(qū)規(guī)劃圖總建筑面積規(guī)模控制在1000萬平方M，其中寫字樓約占50，公寓占25，商業(yè)、服務、文化、娛樂設施等占25。18 / 77的高度均在100M以上，標 志性建筑限制在250M。核心區(qū)將是一個超高層建筑較為集中的 區(qū)域，該區(qū)域的主要建筑將會成為整個CBD的地標性建筑。1.3綠 化 系 統(tǒng) 、 公 共 開 放 空 間 規(guī) 劃 公共綠化規(guī)劃用地面積共33.39公頃，占總用地面

32、積的11%， 主要由以下幾部分組成：四個主題公園以及環(huán)狀綠化系統(tǒng)、沿 街綠化帶和通惠河北側的濱河綠化帶等，形成多層次的開放空 間。 西北，西南，東北，東南四個區(qū)各規(guī)劃一個面積2.5公頃左右 的公園，形成具有不同主題的公園，四個公園之間有綠化帶和 步行道連接，穿越整個商務中心區(qū)，并與南側通惠河沿岸的濱 河綠化相連，組成商務中心區(qū)環(huán)狀的主要綠化系統(tǒng)。1.4交 通 規(guī) 劃-道 路 交 通CBD交通規(guī)劃，是在北京城市總體規(guī)劃、CBD發(fā)展規(guī)劃及整體 城市交通規(guī)劃基礎上編制的區(qū)域交通規(guī)劃。道路用地約為15519 / 77公頃占CBD總 用 地 面積 的39%。圖3-3北京中央商務區(qū)道路交通規(guī)劃圖宀完善道路

33、交通環(huán)境主要體現(xiàn)在：發(fā)展公共交通， 如增加公共道路，增加兩條地鐵，增加多個公共交通換乘站等解決靜態(tài)交通及停車問題，設置充足的停車位，如商務區(qū)規(guī)定綜合類公共建筑平均每1萬平方M的建筑面積至少設65個停車位等。加強現(xiàn)代化的交通管理。1.5交 通 規(guī)劃-軌道交通根據(jù)北京市軌道交通建設規(guī)劃，未來將有兩條地鐵線穿過CBD地區(qū)。其中地鐵十號線在太陽宮沿東北三環(huán)向南，將在2008年前完成。 地 鐵6號 線 沿 朝 陽 路 呈東西走向。圖3-4CBD地區(qū)軌道交通規(guī)劃示意圖圖3-5CBD地區(qū)軌道交通遠景規(guī)劃圖1.6人 行 系 統(tǒng) 與 地 下 空 間 利 用CBD規(guī)劃充分考慮了利用地下空間，并形成立體化交通系統(tǒng)，

34、 要求地下建筑、地下車庫盡可能連通，尤其是核心區(qū)的地下一 層互相連通，形成地下人行系統(tǒng)，以減輕地面交通壓力。20 / 77圖3-7 CBD地 區(qū) 軌 道 行 人 系 統(tǒng) 及 地 下 空 間 利 用 圖1.7基 礎 設 施CBD地區(qū)所有交通、綠化、網(wǎng)絡等市政基礎設施方面的建設均 由北京市政府進行投入，預計投資一百二十億元。1.8CBD物 業(yè) 市 場 狀 況CBD已建和擬保留工程34項，總建筑面積為309萬平方M， 其中寫字樓163.5萬平方M,住宅100.5萬平方M，其他45萬 平方M。預計未來寫字樓開發(fā)量為345萬平方M,公寓150萬平方M，其他為205萬 平方M。圖3-8北京中央商 務 區(qū)航

35、拍圖圖表3-1中央商務區(qū)及周邊地區(qū)已經(jīng)建設和擬保留工程一覽表 位置 工程名稱 主要功能 主體建筑高度/層數(shù) 建筑面積（萬平方M）占 地 面 積（公頃）西北區(qū) 京廣中 心 寫 字樓、酒店、公寓208M 16.33 2.14中國國際貿(mào)易中心 寫字樓、酒店、公寓會展、商業(yè)158M 51.95 12.36貴友大廈商業(yè)6層1.320.50建國飯店酒店9層3.021.11京倫飯店酒店12層4.030.93金橋大 廈寫字樓6層1.280.46嘉里 中 心 寫 字 樓、 酒店、公 寓、商業(yè)129M 22.30 3.0721 / 77漢威大廈寫字樓90M10.001.75住總大廈寫字樓16層4.200.65建華

36、置地一期寫字樓90M2.531.43國際城（世貿(mào)國際公寓、民源大廈）寫字樓90M 27.10 2.46機電汽配服務中心寫字樓3.940.83國安大廈酒店18層1.680.78數(shù)碼01公寓22層3.000.30小計152.6828.77西南區(qū)麗晶苑公寓24層3.100.40M陽大廈寫字 樓7層0.630.26華彬國際大廈寫字樓5.271.12小計9.001.78東 北區(qū)科倫大廈寫字樓12層2.690.40中服大廈寫字樓115M3.801.37中 國第一商城I期公寓、商業(yè)30層6.951.63和喬安可大廈寫字樓1.403.80全 國海關信息管理中心行政辦公26.002.74光華大廈寫字樓13層4.

37、471.08首都經(jīng)濟貿(mào)易大 學 教育3.775.53中央工藝美院教育3.312.98呼 家樓新苑1#樓寫字樓12層2.770.3022 / 77呼 家樓新苑2#,3#樓 住 宅20層5.530.8323 / 77溫特萊酒店酒店1.620.42陽光100公寓35層12.753.79住 邦2000I期寫字樓20層10小計75.0624.87東 南 區(qū) 航 華 科 貿(mào)中 心 寫 字 樓 、公 寓129M 29.04 4.34三 立大廈寫字樓27層11.701.87艾M克 大廈寫字樓22層3.811.11現(xiàn) 代 城寫 字樓、公寓37層19.205.33建外SOHO寫字樓、公寓28層354小計70.47

38、14.552、寫字樓供給分析2.1歷史供應1985年北京建成了第一座涉外高檔寫字樓：國際大廈。1989年 隨著“中國國際貿(mào)易中心 ”和“京廣中心 ”的落成，使得CBD區(qū)甲 級寫字樓的供應量有了大幅度的提高，年供應量超過10萬平方M。隨后的幾年里，燕莎商圈、機場輔路等周邊區(qū)域陸續(xù)有一 些甲級寫字樓投入市場。而CBD區(qū)則未有新的甲級寫字樓供 應。在九十年代后期，CBD區(qū)甲級寫字樓供應出現(xiàn)了第二次高 峰。 截至到2003年CBD甲乙級寫字樓累計總供應量約為93萬平方M，其中甲級58.7萬平方M。未來20022004年CBD甲級寫 字樓供給呈現(xiàn)短缺態(tài)勢，這與CBD區(qū)域內(nèi)的多數(shù)物業(yè)工程在初 期大量建設公

39、寓有24 / 77關，預計到2006年以后CBD的甲級寫字樓 供給將再一次出現(xiàn)高峰。圖表3-2 CBD地區(qū)甲級寫字樓供應歷史表現(xiàn)及未來趨勢（1996年-2007年 ）1999年2003年CBD甲級寫字樓在建工程有8個，總建筑面 積為44萬平方M。2000年CBD及周邊地區(qū)在建寫字樓工程均 未達到甲級標準，只有為滿足中小公司需要的SOHO概念的寫 字樓：現(xiàn)代城和數(shù)碼01。2001和2002年只有兩個寫字樓在建 工 程 ， 分 別 為 北 京 財 富中 心 和 建 外SOHO工 程 。CBD竣工的寫字樓工程在19992003年期間共計4個，總建筑 面積為40.9萬平方M。由此可見CBD地區(qū)在過去四

40、年甲級寫 字樓物業(yè)數(shù)量供應有限，僅為國貿(mào)二期、華彬大廈、京匯中心、住邦2000I、建 外SOHO第 一大道。圖 表3-3 19992003年CBD寫字樓在建工程表工程 名稱位 置寫字樓面積（M2）發(fā)展商京 匯中心大北窯39000航華科貿(mào)中心有限公司華彬大廈建外 大街53000華彬集團1999年小、計92000*現(xiàn)代城大北窯40000中鴻天房地產(chǎn)公司*數(shù)碼01光 華路32000北 京國江房地產(chǎn)公司2000年 小 計72000北京財富中心I大北窯90000北京香江興利房地產(chǎn)公司2001年小計90000*建外SOHO大北窯86000紅石公司25 / 772002年小計86000富邦大廈雙井39000

41、德嘉置業(yè)有限公司嘉都大廈光華路300002003年 小 計 富 頓 中 心 勁 松 橋20000昆 泰 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限公 司 住邦2000 II慈云寺72000住邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 世 紀 財 富 中心光 華 路150000香 港 世 源昆 泰 國 際 中 心朝 外 大 外60000昆 泰 集 團百富國際大廈 東大橋78000恒富廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 注: *從寫字樓檔次劃分上述三工程非甲級寫字樓,但位置與銷 售 具 有 代 表 性,作 為 研究 對 象 圖 表3-4 19992004年CBD寫 字 樓 竣 工 工 程 表 工 程名 稱 位 置 建 筑 面 積 （M2） 發(fā) 展

42、 商 國 貿(mào) 二 期 建 外 大 街77000國 際 貿(mào) 易 中 心 有 限 公 司1999年總計77000華彬大廈建外大街53000華彬集團2000年總計53000京匯大廈大北窯39000航 華科貿(mào)中心有限公司2001年總計39000*現(xiàn) 代 城 大 北 窯40000中 鴻 天 房 地 產(chǎn) 公 司2002年總計40000華 騰 大 廈 勁 松 橋40000北 化 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司2003年總 計185000住邦2000I慈云寺橋72000住邦房地產(chǎn)開發(fā)公司 建 外SOHO大 北 窯90000 SOHO中 國 富 頓 中 心 勁 松 橋20000昆 泰26 / 77房 地 產(chǎn)

43、 開 發(fā) 有 限 公 司 雨 霖 中 心 東 三 環(huán) 京 廣 橋 西30000 2004年 總 計140000新華聯(lián)大廈 紅領巾橋40000新華 聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財 富 中 心I東三環(huán)京廣橋90000香江國際遠洋商務中心慈云寺橋10000中遠地產(chǎn)2.2未來供應中央商務區(qū)整體規(guī)劃已經(jīng)獲得北京市政府批準。根據(jù)CBD地區(qū)待建工程及實際狀況，到2007年，CBD將有224萬平方M的 寫字樓供應推出，但由于工程前期規(guī)劃、融資、建設等因素， 預 測 未 來 三 年 在 建量 和 完 工 量 會 低 于 計 劃 的 數(shù) 量 。 圖3-9 CBD地 區(qū) 主 要 待建 擬 建 工 程 分 布 圖27 / 7

44、7圖 表3-5 CBD區(qū) 域 內(nèi) 寫 字 樓 工程名稱 發(fā)展商 位置 寫字樓建筑面積（平方 戀 日 國 際 華 野 投資 管 理 公 司 大 北 陽 光100（P2） 銀 信 光華 光 華待建工程表M） 預計完工期窯4400 2003.06路20000 200428 / 77財 富 中 心 （P1） 香 江 國 際關東店90000 2005世 紀 財 富 中 心 香 港 世 源 光 華 路150000 2006央 視 大 廈 中 央 電 視 臺 東三環(huán)180000 2006建 外SOHO（PI） 紅 石 公 司大北窯86000 2006國 貿(mào) 三 期 國 貿(mào) 物 業(yè) 光華路95000 2006

45、銀泰 世貿(mào)中心 中國銀泰 投資集團大北窯147000 2006北 京 電 視 臺 北 京 電 視 臺 建 國 路165000 2006世 紀 城 市 城 建 集 團 關東店178000 2007萬 通 中 心 萬 通 集 團 關東店130000 2006京 澳 中 心 恒 基 地 產(chǎn) 關東店25000 2006百 富 國 際 大 廈 百 富 地 產(chǎn) 東大 橋60000 2004.12尚都國際華遠地產(chǎn)、SOHO中國東大橋130000 2006SOHO尚 都SOHO中 國 關東店125000 2007萬 達 廣 場 大 連 萬 達 集 團建 國 路84000 2007財 富 中 心 （P2） 香

46、江 國 際關東店191000 2007光 華 國 際 中 房 集 團 五 礦 集 團光華路150000 2007首 創(chuàng) 地 產(chǎn)首 創(chuàng) 地 產(chǎn)呼 家樓440000 2006以 太 廣 場 以 太 房 地 產(chǎn) 公 司光華路110000 2007中 環(huán) 廣 場 中 環(huán) 廣 場 公 司 大 北 窯待 定2007怡禾房地光華路莎大道產(chǎn)公司溫70000200529 / 77住 邦2000住 邦 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 慈 云 寺72000 2006東區(qū)國際 總 計250.24萬 圖表3-5所列的寫字樓中包括了自用、甲級和乙級等不同類別 的寫字樓。自用類工程有中央電視臺、北京電視臺。甲、乙級 寫字樓的供應因多數(shù)

47、工程尚處于前期規(guī)劃階段，則難以準確計 算，而且盡管各工程的建設目標是甲級寫字樓，但因開發(fā)商對 甲級寫字樓的標準理解各不相同，預計仍會出現(xiàn)部分投入市場 的寫字樓物業(yè)不能達到甲級標準。初步推算未達到甲級標準的 物業(yè)占總供應量的27%。則未來20042007年CBD內(nèi)甲級寫 字 樓 的 新 增供 應 量 為250萬 平 方M。 圖表3-6 CBD地區(qū)寫字樓分類供應圖（單位：萬平方M） 如圖表3-6所示，根據(jù)地段接近性、可視性和地理特征，將CBD地區(qū)細分為五個區(qū)，即：CBD核心區(qū)、三環(huán)路沿線、長安 街沿線、東區(qū)和西區(qū)。根據(jù)統(tǒng)計，新增供應量主要集中在西區(qū) 和三環(huán)路沿線。本工程位于CBD的西區(qū)，其競爭將主

48、要來自未 來待開發(fā)物業(yè)。本工程競爭物業(yè)對比分析選取了與本工程臨近和與本工程存在 競爭關系的物業(yè)。圖3-10 CBD地區(qū)市場細分區(qū)域分布圖 圖表3-7 CBD地區(qū)寫字藍 堡 國 際 中 心 建 華望 路45000 2004.05金 地 國 際 中 心 （P2）金地集團建 國 路59000200630 / 77圖表3-8本工程首要競爭物業(yè)表工程名稱寫字樓建筑面積(M2)完工期 工程的優(yōu)勢工程的不足對本工程的競爭影響金地國際中心59000 2006位于長安街,標志性突出；靠近地鐵 站，需求比例高。國際知名SOM設計，工程國際化特征明顯。 發(fā)展商為知名地產(chǎn)公司，各類技術人員齊備且專業(yè)性強 未有建 設高

49、檔寫字樓的經(jīng)驗 與本工程開發(fā)時期相近。工程在地段、銷 售及尋找投資合作方面對本工程威脅較大。 溫莎大道70000 2005其公寓部分已開盤，寫字樓如緊隨其后， 其銷售時機較好 開發(fā)商知名度相對較低 以銷售為主且已進入銷售準備階段，具有時機優(yōu)勢 財富中心口期120000 2006工程緊臨東三環(huán)，具有地段優(yōu)勢。 工程的方案設計品質(zhì)較高。開發(fā)商具有開發(fā)高檔寫字樓的經(jīng)驗 寫字樓體量較大，成本及占用資金較多，不利于銷售；整體工 程規(guī)模較大，存在影響工程不能按計劃完成的因素 一期寫字樓 計劃 本 年1月 開 盤， 對本 工 程 前 期 銷 售 工 作 造 成威 協(xié) 世紀財富中心150000 2005靠近國

50、貿(mào)和嘉里，有利于吸引與國 貿(mào)和嘉里有業(yè)務往來的公司 發(fā)展商實力不足，工程進度出現(xiàn)問 題 如與本工程同期開發(fā)和銷售，有在價格和銷售方式方面存在 競爭 世紀城市178000 2006發(fā)展商為知名地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，與政府關 系緊密，建造經(jīng)驗豐富；工程方案設計具有國際性，寫字樓標 志性明顯 開發(fā)成本較高，缺乏開發(fā)高檔物業(yè)經(jīng)驗 同一地段在交 通方面優(yōu)勢高于本工程 京澳中心250000 2006緊臨東三環(huán)，具有開發(fā)高檔物業(yè)的經(jīng)驗 開發(fā)商內(nèi)部及與政府協(xié)調(diào)性相對較弱 與本工程的開發(fā)進度相 似 ， 且 發(fā) 展 商 具 備 開 發(fā)供應分布分析31 / 77高 檔 寫 字 樓 的 實 力 及 經(jīng) 驗 萬通中心13000

51、0 2006緊臨朝外大街，具有高檔物業(yè)的開發(fā)經(jīng) 驗 工程價格成本高，交通擁堵 總部基地概念，與工程概念有一 定的相同性 華貿(mào)中心光華國際120000 2007開發(fā)商資金實力較強，融資經(jīng)驗豐富，工程規(guī)模不大，開發(fā)周期短，易于操作 開發(fā)商缺乏寫字樓工程開發(fā)經(jīng)驗 在銷售市場及銷售時機方面有可能對本工程產(chǎn)生競爭 萬達廣場 藍堡國際中心 以太廣場110000 2007工程開發(fā)規(guī)模不大，易于操作 開發(fā)商缺少知名度 在銷售市場及銷售時機方面有可能對本工程產(chǎn)生競爭 住邦2000n120000 2005公寓工程的寫字樓，貸款年限長、價 格比優(yōu)勢明顯 公寓工程寫字樓后期的政策規(guī)范不明朗在n期銷售市場及銷售時機方面

52、直接性的與本工程產(chǎn)生強烈的競爭 遠洋商務樓100002004公寓立項商務物業(yè)，貸款年限長，價格 比優(yōu)勢明顯 公寓工程寫字樓后期的政策規(guī)范不明朗 推廣時期不 同，銷售時期于年底結束，不會與本工程產(chǎn)生強烈的競爭對本工程有直接競爭關系的物業(yè)總供應量為102.7萬平方M。 工程推向市場的時間、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)時間、開發(fā)品質(zhì)和地段 等將是決定工程競爭力的主要因素。為了提高本工程競爭力， 除地段因素無法改變外，可以通過控制開發(fā)進度、提高設計品 質(zhì)、保證建設質(zhì)量和推廣策略等方面提高工程競爭力。CBD區(qū) 甲級寫字樓供應將在2006年后出現(xiàn)較大增長，市場競爭將更為 激32 / 77烈，提早開發(fā)，提早入市對降低競爭

53、風險，搶占市場份額尤 為重要。33 / 77寫字樓的成功主要取決于：地理位置、硬件設施、物業(yè)管理、 開發(fā)商背景和推廣時機等因素。對本工程周邊較成功的寫字樓 工程優(yōu)劣勢的分析，為本工程寫字樓的開發(fā)提供了很好的借鑒 作用。層面積用于出售或大面積出租的寫字樓的層面積較大，一般在2500平 方M以上。主要原因是可提高整層購買或整層租賃客戶的使用 效率，便于銷售或整層出租。 如：盈科大廈、鵬潤大廈、豐聯(lián) 廣場等。 僅用于出租的寫字樓，層面積在2000平方M左右。其主要特 點是便于分割，面積較小可使每個租戶有較好的采光。如：國 貿(mào)中心、盛福大廈、華潤大廈等。-凈高由于租戶以跨國公司為主，針對這類客戶的需求

54、，該地區(qū)寫字 樓的室內(nèi)凈高比其它地區(qū)的寫字樓要高一些，一般在2.6M以 上。但隨著客戶要求的不斷提高，新建寫字樓凈高應不低于2.7M。化水平 該地區(qū)寫字樓無論在通訊設施和樓宇管理上，都達到了北京寫 字樓的最高水平。一些物業(yè)還預留了可拓展的空間設備要樓宇設備的優(yōu)劣直接影響大廈出租和銷售?？鐕緦τ趯懽謽堑挠布O施要求較高，如：為電腦機房提供備用電機；能夠 提供充足新風2.3物業(yè)檔次及體現(xiàn)形式34 / 77量的空調(diào)設施；充足數(shù)量的電梯和等候時間短 等。該地區(qū)寫字樓的樓宇設備整體水平較高，有些已經(jīng)達到了 國際水平裝修標辦公區(qū)域裝修業(yè)主一般提供統(tǒng)一的天花吊頂，其它由租戶自行 安排。原因在租戶行業(yè)不同

55、，自行裝修可體現(xiàn)自身特色。同時 統(tǒng)一的天花吊頂可使大廈形象不會遭到破壞車該地區(qū)寫字樓提供的停車位普遍較少，與租戶的需求存在較大 差距，許多物業(yè)不同程度的存在來訪車輛停車困難的問題。主 要原因是該地區(qū)土地開發(fā)成本較高，可用于地上和地下停車場 的面積有限，造成停車位相對緊張的局面物業(yè)管物業(yè)管理優(yōu)劣對于寫字樓的出租有直接影響。該地區(qū)寫字樓物 業(yè)管理主要有兩種形式：一種是業(yè)主自己管理，這種形式一般 是業(yè)主有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)和管理經(jīng)驗，租戶對其比較信任。 如：國貿(mào)中心、嘉里中心、盈科中心等。另一種形式是聘請國 際知名的物業(yè)管理公司。通過這些公司國際化的物業(yè)管理模式 和較高的知名度提升大廈的品質(zhì)，如：盛福

56、大廈、華潤大廈 等。 圖 表3-9 CBD及 周 邊 地 區(qū) 主 要 寫 字 樓 情 況 一 覽 表 物業(yè)名稱 盈科中心 京廣商務樓 國貿(mào)中心II期 嘉里中心 盛福大廈外 觀形象非常好一般非 常好非 常 好 非常好到 機場的交通一 般 一般好好非 常 好35 / 77物 業(yè)周圍的交通一般一般好一般一般本 地員工的交通好好非常好一般一般服務設施好好非常好非常好好周 圍酒店情 況 好好非 常好非 常 好 非常 好平均樓 層面積（建筑面積平方M/層) 2,41 6 1,800 2,300110029 001,700電 梯狀況好一般非常好非常 好 非常 好空調(diào)類型 風機盤管,四管 風機盤管,兩管 變頻

57、式,四管 風機盤管,四管風機盤管,四管室內(nèi)凈高(M)2.72.42.62.7 2.52.8入住時間1999年1997年9月1999年10月1998年10月1999年3月36 / 77物業(yè)名稱 華潤大廈 豐聯(lián)廣場 京匯大廈 鵬潤大廈 現(xiàn)代盛世大廈外 觀 形 象 非常好非常好好好好到 機場的交通好一般好非常好非常 好物 業(yè)周圍的交通好一般好一般一般本地員工的交通非常好非常好非常好一般好服務設施好好好好好周 圍酒店情況好較 差好非常好非常 好平均樓層面積（建筑面積平方M/層）1,700 2800-5500 3000 54002550電梯狀況非常好好好好好空調(diào)類型變頻式,四管 風機盤管,四管風機盤管,

58、四管風機盤管,四管風機盤管和變頻式四管室內(nèi)凈高(M)2.62.42.62.62.67入住時間1999年4月1997年2001年2000年8月2000年3、租賃市場分析租金走勢從1995年三季度開始，CBD內(nèi)的寫字樓的租金和售價從巔峰 水平一直下降到1999年底的低谷，租金下降了77。如圖表3-10所示，租金從1 999年年底下滑速度變慢，2000年初租金強 勁反彈，平均上漲40-50，2001年底租金成交價略有下降，到2002年第四季度CBD寫字樓成交租金為按使用面積計算 為USD33/月/平 方M37 / 77圖 表3-10 CBD甲 級 寫 字 樓 租 金 走 勢 歷 史 表 現(xiàn)通過CBD

59、甲級寫字樓租金與整體市場的對比可看出，CBD的 租金高于整體市場10%左右，近一段時間這一差距更為明顯。 由此可見CBD由于具有穩(wěn)定的市場需求，租金表現(xiàn)和空置率狀 況均優(yōu)于其它次市場。租賃價量關系圖表3-11 19992003年CBD及CBD周邊區(qū)域市場租金及吸納量對照表CBD 1999年2000年2001年2002年 存 量 （ 平 方M）392，000 445,000 587,000 587,000凈 吸 納 量 （ 平 方M）33,840 134,830106,030 3,480空 置 率254.429.488.9成 交 價 格（USD/平 方M/每 月） 18.4 41.25 35.5

60、4 32.18 CBD周38 / 77邊 區(qū) 域1999年2000年2001年2002年 存 量 （ 平 方M）829,6561,055,056 1,184,056 1,224,056凈 吸 納 量（ 平 方M）132,572 225,802201,121 69,521空 置 率255.51815 成 交 價 格（USD/平 方M/每 月） 17.7 37.9 34.12 31.1注：CBD周邊區(qū)域包括了東二環(huán)至東三環(huán)地區(qū)、亮馬河地區(qū)和CBD。 由于CBD在19992003年的新增供給量有限，出現(xiàn)2003年幾 乎沒有空余面積可供需求者選擇的局面，無法體現(xiàn)市場的實際 需求量。因此選取了東二環(huán)、東