上海浦東南匯商品住宅市場(chǎng)分析

1、2006-2010年上海浦東、南匯住宅市場(chǎng)分析1浦東商品住宅市場(chǎng)分析浦東商品住宅市場(chǎng)分析 2006-2010年，上海浦東商品住宅市場(chǎng)基本呈現(xiàn)出供大于求的狀態(tài)，歷年供求比均保持在1.90以上，最高達(dá)到4.16。 歷年成交波動(dòng)明顯，特別是在2008-2010年，兩年中間的成交面積差額在50%以上。 2006-2009年，浦東各年的新增供應(yīng)量基本保持穩(wěn)定，2010年，大幅縮減近50%。1.1 供求分析供求分析浦東商品住宅市場(chǎng)分析浦東商品住宅市場(chǎng)分析1.2 價(jià)格分析價(jià)格分析1 2006-2010年，上海浦東商品住宅均價(jià)保持持續(xù)上漲，各年漲幅均在10%以上，特別是2008-2010年，漲幅達(dá)到25%以上

2、，2010年，浦東商品住宅均價(jià)為21828元/平方米。 浦東商品公寓的價(jià)格波動(dòng)與總體均價(jià)波動(dòng)趨勢(shì)保持一致，近兩年漲幅略低于總體，2010年，公寓均價(jià)為16938元/平方米。 2007-2009年，浦東別墅的價(jià)格上漲幅度驚人，遠(yuǎn)高于商品住宅總體均價(jià)的上漲幅度。2010年，增速減緩至11%，均價(jià)為50760元/平方米。浦東商品住宅市場(chǎng)分析浦東商品住宅市場(chǎng)分析1.3 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析1 2006-2010年，浦東商品住宅市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)大致為中等戶型（120-150）減少，小戶型（120以下）和大戶型（150以上）比重增加。 從近兩年的數(shù)據(jù)來(lái)看，200平方米以上戶型占比上升顯著，120

3、平方米以下戶型在2008和2009年增加迅猛，但到2010年又有所降低，這與近兩年不斷出臺(tái)的各類房產(chǎn)政策有關(guān)。浦東商品住宅市場(chǎng)分析浦東商品住宅市場(chǎng)分析1.4 鎮(zhèn)域結(jié)構(gòu)分析鎮(zhèn)域結(jié)構(gòu)分析1 從各個(gè)鎮(zhèn)域的產(chǎn)品類型來(lái)說(shuō)，各個(gè)鎮(zhèn)差異較大。就幾個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)域而言，三林和北蔡主要以剛需和首次置業(yè)需求為主，房型基本在120平方米以下，客戶類型主要新上海人；陸家嘴以高端江景住宅為主，客戶主要來(lái)自上海本地和外地，私營(yíng)業(yè)主和企業(yè)高官占比重較大；張江內(nèi)部分化明顯，原先以低密度住宅為主，分布于龍東大道周邊，客戶以外地私營(yíng)業(yè)主和本地富豪為主，近兩年130-150平方米左右的公寓開(kāi)始增加，客戶以高收入白領(lǐng)階層為主；唐鎮(zhèn)最早以9

4、0平方米以下小戶型為主，客戶主要是在張江工作的白領(lǐng)，近兩年開(kāi)始有一些改善型需求在此置業(yè)，客戶有一些投資客、在張江工作的歸國(guó)華僑等浦東商品住宅市場(chǎng)分析浦東商品住宅市場(chǎng)分析1.4 客戶結(jié)構(gòu)分析客戶結(jié)構(gòu)分析12006-2010年，浦東常住人口和戶籍人口保持持續(xù)增長(zhǎng)的狀態(tài)，其中常住人口變動(dòng)幅度較大，戶籍人口基本保持每年增加3-4萬(wàn)人的速度。 常住人口數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于戶籍人口數(shù)，且差值有逐漸拉大的趨勢(shì)，說(shuō)明浦東的人口流入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人口流出。年份常住人口數(shù)戶籍人口數(shù)2006年285.3187.562007年305.35191.162008年305.7194.292009年312.84197.972010年398.

5、232006-2010年上海浦東人口變動(dòng)情況年上海浦東人口變動(dòng)情況注注：2009和2010年數(shù)據(jù)為浦東新區(qū)總數(shù)減去原南匯區(qū)數(shù)量的估計(jì)值所得，2010年的總量數(shù)據(jù)為第六次人口普查數(shù)據(jù)，與前幾年的統(tǒng)計(jì)口徑不一，2010年的戶籍人口數(shù)缺失。 人口變動(dòng)情況人口變動(dòng)情況 人口變動(dòng)原因人口變動(dòng)原因 客戶結(jié)構(gòu)客戶結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展：集聚了先進(jìn)制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、貿(mào)易業(yè)等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)要素，是吸引外來(lái)人口的最重要因素。 交通改善：主要是軌道交通的建設(shè)，擴(kuò)大區(qū)域的居住版圖，增加人口密度。 剛性需求：浦東外來(lái)人口數(shù)較多，也因此帶來(lái)了大量的剛性需求，主要是工作在浦東的新上海人，有一定購(gòu)買(mǎi)力，購(gòu)房房型一般在12

6、0平方米以下。 改善型和投資需求：從浦東商品住宅的成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中可見(jiàn)，大面積房型增勢(shì)顯著，且總量在所有房型中比例超過(guò)50%，表明改善型和投資需求旺盛，本部分需求由本地富裕階層和外來(lái)投資客戶為主。2南匯商品住宅市場(chǎng)歷年供求情況南匯商品住宅市場(chǎng)歷年供求情況 2006-2010年，上海南匯商品住宅市場(chǎng)保持供大于求的狀態(tài)，歷年供求比在2.0以上，最高達(dá)到3.8。 2009年是南匯商品住宅成交最旺盛的一年，總成交量達(dá)到365.0萬(wàn)平方米，較2008年大幅上漲105%，但2010年又回落至203.0萬(wàn)平方米。 歷年新增供應(yīng)量波動(dòng)明顯，供應(yīng)總量除2010年外均保持增加，2009年的去化效果明顯，市場(chǎng)總供應(yīng)量

7、大幅減少。2.1 供求分析供求分析2南匯商品住宅市場(chǎng)歷年供求情況南匯商品住宅市場(chǎng)歷年供求情況 2006-2010年，南匯商品住宅均價(jià)總體保持上漲趨勢(shì)，2006-2008年價(jià)格變動(dòng)不大，2009年和2010年，上漲明顯，兩年間均價(jià)從4909元/平方米上升至8543元/平方米。 南匯公寓價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)和總體均價(jià)保持一致，但增速略低，2010年公寓均價(jià)為6552元/平方米。 2009年和2010年，南匯別墅價(jià)格上漲迅猛，年均上漲幅度高于30%，至2010年，別墅均價(jià)為26094元/平方米，與公寓價(jià)差進(jìn)一步拉大。2.2 價(jià)格分析價(jià)格分析2南匯商品住宅市場(chǎng)歷年供求情況南匯商品住宅市場(chǎng)歷年供求情況 2008年以前，除周浦和康橋外，南匯其它區(qū)域的商品住宅市場(chǎng)主要以本地客戶為主，向外輻射和吸引能力較弱，而周浦和康橋由于承接浦東，因此有一定溢出效應(yīng)，這兩個(gè)區(qū)域也是南匯商品住宅市場(chǎng)發(fā)展最早的區(qū)域。 2008年以后，由于南匯并入浦東新區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及軌道交通的規(guī)劃建設(shè)等影響，逐漸開(kāi)始有新上海人或在浦東工作的人把南匯作為一個(gè)置業(yè)的選擇區(qū)域。此時(shí)，浦東的房?jī)r(jià)已經(jīng)高企，且供應(yīng)結(jié)構(gòu)上大戶型漸漸成