企業(yè)的成長與管理

1、組織、流程、管控組織、流程、管控房地產(chǎn)企業(yè)的成長與管理一、中海地產(chǎn)的成長一、中海地產(chǎn)的成長1、銷售額1、銷售額28.6339.3840.6659.480.48130.181800501001502002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007年金額（億）1、銷售額2、投資支出2、投資支出28.4536.170.9974.86126.81960501001502002502001 2002 2003 2004 2005 2006 2007年金額（億）2、投資支出3、新項目投資3、新增項目投資53.83101.54176.08107.7130531005010015020

2、02503003502001200220032004200520062007年金額（億）3、新增項目投資4、凈資產(chǎn)4、凈資產(chǎn)30.729.4936.4640.8666.84120.25168.50501001502002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007年金額（億）4、凈資產(chǎn)中海地產(chǎn)的成長中海地產(chǎn)的成長5、利潤5、利潤1.883.775.48.5613.8723.82605101520253020012002 200320042005 20062007年金額（億）5、利潤6 6、產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)布局項目：2000年68項目-2007年60個項目杭州南京深圳廣州成都

3、長春珠海中山佛山寧波沈陽大連青島西安蘇州二、組織的變更總經(jīng)理人事部財務部地產(chǎn)部行政部工程部合約部秘書項目總經(jīng)理工程部合約部設計部地產(chǎn)部人事部行政部財務部工程項目 地產(chǎn)項目物業(yè)部助理總經(jīng)理助理總經(jīng)理副總經(jīng)理行政公關部公司董事長公司總經(jīng)理副總經(jīng)理總會計師設計總監(jiān)助理總經(jīng)理助理總經(jīng)理助理總經(jīng)理人力資源部財務部設計管理部投資策劃部經(jīng)營銷售部客戶服務中心* 項目發(fā)展部工程開發(fā)部合約管理部物資管理部中海物業(yè)管理公司* 項目發(fā)展部* 項目發(fā)展部副總經(jīng)理副總經(jīng)理*公司管理架構示意圖經(jīng)營銷售部財務資金部財務組財務組財務組公司總經(jīng)理副總經(jīng)理設計總監(jiān)副總經(jīng)理總會計師經(jīng)營銷售部營銷組營銷組營銷組*項目發(fā)展部*項目發(fā)展

4、部*項目發(fā)展部工程開發(fā)部工程組工程組工程組設計管理部設計組設計組設計組物資管理部物資組物資組物資組合約管理部合約組合約組合約組*公司項目發(fā)展部運作流程圖項目經(jīng)理項目副經(jīng)理項目助理經(jīng)理電氣工程師水暖工程師土建裝飾工程師主任工程師土建裝飾工程師設計管理部營銷策劃部合約管理部發(fā)展管理部裝飾監(jiān)工（臨時）裝飾監(jiān)工（臨時）裝飾監(jiān)工（臨時）土建監(jiān)工（臨時）土建監(jiān)工（臨時）項目裝飾開始后增設裝飾工 程師3-4名結構施工階段增設到粗裝飾完成主管建筑師營銷策劃主管合約主管配套主管專業(yè)建筑師營銷策劃師工料測量師配套工程師項目文員兼檔案員*公司項目發(fā)展部組織架構注：1矩陣結構的動作矩陣中的*組人員有兩個上司：他們所屬

5、職能部門的經(jīng)理和他們所工作的項目經(jīng)理。即項目對于作為其項目小組成員的職能人員的職能人員也擁有職權。一般地，項目經(jīng)理擁有對項目小組成員行使有關項目目標達成的權利；職能經(jīng)理（部門經(jīng)理）擁有該等人員的晉升、式薪建議和年度評價等決策的責權。2矩陣結構可以兼收職能部門化和產(chǎn)品部門化（項目化）的優(yōu)點，而避免各自的缺點。矩陣結構的優(yōu)點矩陣結構的優(yōu)點：促進一系列復雜而獨立的項目取得協(xié)調(diào)，同時又保留將職能專家組合一起所具有的經(jīng)濟性。矩陣結構的缺點矩陣結構的缺點：造成一定的混亂，并隱藏著權利斗爭的傾向。當放棄了統(tǒng)一指揮原則，也就是在相當程度上增加了組織的模糊?；靵y存在于誰匯報工作方面，這種混亂和模糊性反過來培植了

6、權利斗爭的種子。因此職能經(jīng)理和項目經(jīng)理之間的關系通常并不是由規(guī)則和程序確定的，而是經(jīng)由兩者相互協(xié)商，而這就容易產(chǎn)生權利斗爭和溝通協(xié)調(diào)不足，造成混亂。3公司目前的組織結構是從職能型向矩陣結構過渡。職能型結構的優(yōu)點職能型結構的優(yōu)點：它能將職能專家組合在一起，可以減少所需人員，并促進專業(yè)化資源在各產(chǎn)品或項目間共享共用。其缺點燭難以協(xié)調(diào)各職能專家的活動，以便按時、按預算完成任務。產(chǎn)品部門化（項目化）的優(yōu)點：產(chǎn)品部門化（項目化）的優(yōu)點：促進職能專家的協(xié)調(diào)，以便按時、按預算目標完成任務，并明確各職能活動對特定產(chǎn)品或項目的責任。其缺點：導致重復配置的高成本，且沒有人對專家技能的長遠開發(fā)負責，即只負責使用人員

7、完成本產(chǎn)品或項目的目標。即中海地產(chǎn)總部、區(qū)域事業(yè)部和地區(qū)公司，相應的組織架構見圖：董事會公司管理層人力資源部深圳地區(qū)行政公關部發(fā)展管理部物資采購部營銷策劃中心規(guī)劃設計中心投資發(fā)展部財務資金部審計部廣州地區(qū)中山地區(qū)佛山地區(qū)上海地區(qū)南京地區(qū)蘇州地區(qū)北京地區(qū)長春地區(qū)沈陽地區(qū)營銷策劃中心成都地區(qū)西安地區(qū)寧波地區(qū)杭州地區(qū)天津地區(qū)大連地區(qū)青島地區(qū)重慶地區(qū)支援性人員董事局總載設計營銷策劃投資發(fā)展工程技術合約管理物資采購法律人力資源及公關研究發(fā)展部客戶服務財務資銷售策略性高層技術性策援人員執(zhí)行委員會總載后援人員生產(chǎn)副總裁市場副總裁項目發(fā)展經(jīng)理（中間管理階層）（中間管理階層）項目副經(jīng)理工程經(jīng)理（動作軸心）（動作

8、軸心）管工現(xiàn)場工程師現(xiàn)場建筑師現(xiàn)場Q.s 現(xiàn)場銷售主管技術系支援系 組織圖表的幾種形式：垂直式、水平式（扁平化）、功能分類法、市場劃分法（產(chǎn)品地域）事業(yè)部制，型格架構（矩陣式架構、強矩陣弱矩陣）Mintybevg劃分有五種協(xié)調(diào)措施：簡單式機械法治式專業(yè)法治式區(qū)域制度專職移體三、房地產(chǎn)企業(yè)管理流程投資管理程序投資管理程序投資發(fā)展部對項目進行評估，經(jīng)公司總理審定后，報投資決策委員會審議項目經(jīng)營單位編制可靠性研究報告投資發(fā)展部審批是否立項項目經(jīng)營單位編寫項目建議，申請立項投資決策委員會全面評估項目，形成投資決議項目經(jīng)營單位擬定項目投資合同（協(xié)議），上報投資發(fā)展部投資發(fā)展部、財務資金部審議項目投資合同

9、（協(xié)議），提出修改意見，報公司總經(jīng)理審批項目經(jīng)營單位簽訂項目投資合同（協(xié)議）填寫立項審批表填寫可研報告卡片和可研報告審批表投資發(fā)展部提出評估意見投資評審會議紀要填寫投資合同審批表項目經(jīng)營單位按公司有關規(guī)章制度經(jīng)營管理項目項目經(jīng)營單位對項目實施過程中出項重大變化做出及時報告投資發(fā)展部、財務資金部核實變化、評審對策、經(jīng)公司總經(jīng)理審定，報投資決策委員會投資決策委員會做出應對策略決議填寫預警報告審批表項目經(jīng)營單位實施應對策略應對策略決議框內(nèi)為程序性執(zhí)行步驟框內(nèi)為程序性執(zhí)行過程產(chǎn)生的記錄設計管理程序密度分析管理程序概念設計管理程序規(guī)劃設計管理程序戶型平面設計管理程序立面設計管理程序裝修設計管理程序結構方

10、案設計管理程序設計管理流程圖設計評審標準表格有關說明設計單位管理工程程序設計合同及設計費用管理程序設計圖紙管理程序設計變更工作程序施工現(xiàn)場設計協(xié)調(diào)與效果控制程序設計管理程序序號1密度分析概念規(guī)劃創(chuàng)意稿方案稿實施稿設計師考察規(guī)劃設計招標規(guī)劃設計投標方案評審規(guī)劃設計中標方案優(yōu)化規(guī)劃設計中標方案定稿4戶型設計戶型平面定稿設計委托或招標方案評選優(yōu)化定稿設計委托或招標方案評選優(yōu)化定稿裝修項目設計委托或招標方案評選優(yōu)化定稿階段概念設計規(guī)劃設計立面設計環(huán)境設計裝修設計23567項目建筑師設計管理程序項目設計管理設計單位、合同、費用管理各部門協(xié)調(diào)管理設計圖紙管理工藝的推廣及應用新材料、新技術、新專題研究設計階

11、段設計管理施工階段設計管理設計單位管理設計合同及設計費用管理合約項目 物資銷售前期策劃建筑設計管理環(huán)境設計管理裝修設計管理機械設備管理結構設計管理初步設計及施工圖設計管理設計成本控制體系現(xiàn)場跟進變更管理銷售配合竣工驗收設計后評估規(guī)劃設計戶型立面營銷管理程序經(jīng)營銷售部組織架構與工作職責營銷計劃的制訂一年度營銷計劃書 項目定位管理營銷策劃管理 項目營銷推廣策劃 項目銷售過程控制市場調(diào)研與營銷研究日常銷售管理廣告宣傳管理辦法宣傳物料制作管理市場策劃銷售代理公司管理辦法委托律師服務管理辦法銷售現(xiàn)場管理辦法項目電子檔案庫的建立與管理租憑管理辦法售后服務管理辦法委托中間服務管理辦法銀行按揭擔保回購擔保辦法

12、品牌營銷管理中海會運作管理物資管理程序供應商名冊管理工作程序裝飾性材料、設備招標采購工作程序機電設備招標采購工作程序議標采購和零星采購工作程序采購合同管理工作程序物資管理部歸檔文件清單工程物資管理辦法物資管理標準表式合約管理程序合約管理部組織架構與工作職責分判商管理工作程序招標分判工作程序合約管理工作程序工程簽證管理辦法合約管理部資料管理辦法合約管理標準表式分判商登記表分判商考核意見表（1）分判商考核意見表（2）認可分判商名冊開標書分包工程定標記錄合同分發(fā)登記表合約交底記錄分判工程付款證書結算書工程簽證單變更、增加工程造價申請單變更、增加工程造價審核單工程聯(lián)系單客戶服務管理程序客戶服務中心組織

13、架構與工作職責客戶投訴處理與回訪工作程序客戶服務熱線管理工作程序合同檔案管理工作規(guī)定收樓入伙工作程序煤氣開戶工作程序商品房測繪工作程序辦理商品房房地產(chǎn)權證工作程序商品房確權（大確權）工作程序房屋面積差收退管理辦法處理工程質(zhì)量問題投訴工作管理程序客戶服務中心管理表式四、企業(yè)成長的平衡與管理大公司運作與管理精細化的平衡大公司運作與管理精細化的平衡流程化運作與公司效率的平衡流程化運作與公司效率的平衡產(chǎn)品創(chuàng)新（個性化）與規(guī)模經(jīng)營的平衡產(chǎn)品創(chuàng)新（個性化）與規(guī)模經(jīng)營的平衡制度化建設與官僚主義的平衡制度化建設與官僚主義的平衡企業(yè)增長與人力資源匹配的平衡企業(yè)增長與人力資源匹配的平衡激勵機制與公司業(yè)績的平衡激勵機制與公司業(yè)績的平衡公司品牌的推廣與公司產(chǎn)品的平衡公