第9章 土地增值稅

1、第九章 土地增值稅本章學習目標了解土地增值稅的概念與作用。了解土地增值稅的概念與作用。 掌握土地增值稅法律制度的主要內容，能確定納稅人、掌握土地增值稅法律制度的主要內容，能確定納稅人、征稅范圍，選擇適用稅率。征稅范圍，選擇適用稅率。熟悉土地增值稅計稅原理，能計算土地增值稅應納稅額。熟悉土地增值稅計稅原理，能計算土地增值稅應納稅額。熟悉土地增值稅征收管理法律規(guī)定，能確定納稅義務發(fā)熟悉土地增值稅征收管理法律規(guī)定，能確定納稅義務發(fā)生時間，選擇納稅地點，完成稅款繳納任務。生時間，選擇納稅地點，完成稅款繳納任務。能向企業(yè)員工宣傳土地增值稅法規(guī)政策，并共同進行稅能向企業(yè)員工宣傳土地增值稅法規(guī)政策，并共同進

2、行稅收籌劃。收籌劃。能與稅務部門溝通，以獲得他們對稅收優(yōu)惠的支持。能與稅務部門溝通，以獲得他們對稅收優(yōu)惠的支持。第一節(jié) 土地增值稅概述第二節(jié) 土地增值稅納稅人與征稅對象單位是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織個人是指個體經營者和其他個人二、征收對象確定二、征收對象確定國有國有標準標準產權轉產權轉讓標準讓標準征稅征稅對象對象取得取得收入收入標準標準國有標準是指轉讓的土地使用權必須為國家所有。產權轉讓標準是指土地使用權、地上建筑物及其附著物的產權必須發(fā)生轉讓取得收入標準是指征收土地增值稅的行為必須取得轉讓收入第三節(jié) 土地增值稅稅額計算一、稅率選擇一、稅率選擇級級 次次增值增值

3、額占扣除項目額占扣除項目金額的比例金額的比例稅率稅率（% %）速算速算扣除系數（扣除系數（% %）1 150%50%（含）以下（含）以下3030 0 02 250%50%100%100%（含）（含）4040 5 53 3100%100%200%200%（含）（含）505015154 4200%200%以上以上60603535二、二、稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。的，應就其

4、全部增值額按規(guī)定計稅。（2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土）因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。地增值稅。（3）個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，）個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿經向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或年或5年以上的，免年以上的，免征土地增值稅；居住滿征土地增值稅；居住滿3年未滿年未滿5年的，減半征收土地增年的，減半征收土地增值稅；居住未滿值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定征收土地增值稅。年的，按規(guī)定征收土地增值稅。（4）個人之間互換自有居住用房的，經當地稅務機關核）個人之間互換自有居住用房的，經當

5、地稅務機關核實，免征土地增值稅。實，免征土地增值稅。（5）以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以）以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到被投資、聯(lián)營企業(yè)的，暫免征土地增值稅；房地產轉讓到被投資、聯(lián)營企業(yè)的，暫免征土地增值稅；投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應計征土地增投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應計征土地增值稅。值稅。（6）對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成）對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉后按

6、比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應計征土地增值稅。讓的，應計征土地增值稅。三、稅額計算三、稅額計算2扣除項目金額的確定包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家有關規(guī)定繳納的相關費用。納稅人開發(fā)土地和新建房屋及配套設施實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費等。這些成本允許憑合法有效憑證予以扣除。與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用2扣除項目金額的確定允許扣除的開發(fā)費用=分攤的利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）5%以內2扣除項目金額的確定允許扣除的開發(fā)費用=（取得土地使用

7、權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）10%以內2扣除項目金額的確定允許扣除的印花稅是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。因為房地產開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅已列入管理費用，印花稅不再單獨計算扣除。房地產開發(fā)企業(yè)以外的其他納稅人在計算土地增值稅時，允許扣除在轉讓房地產環(huán)節(jié)繳納的印花稅。2扣除項目金額的確定其他扣除項目金額=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）20%【案例分析9-2】 某房地產開發(fā)公司出售一棟新建的寫字樓，收入總額為15 000萬元。開發(fā)該寫字樓有關支出資料如下：取得土地使用權支付的地價款及各項費用1 000萬元；房地產開發(fā)成本3 000萬元；財務費用中的利息支出為500萬元（可按轉讓項

8、目計算分攤并提供金融機構證明）；轉讓環(huán)節(jié)繳納的有關稅費共計650萬元。該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產開發(fā)費用計算扣除比例為5%。計算該寫字樓項目繳納土地增值稅計稅依據的金額。【案例分析9-2】 分析：（1）轉讓房地產取得收入金額=15 000（萬元）（2）取得土地使用權所支付的金額=1 000（萬元）房地產開發(fā)成本=3 000（萬元）房地產開發(fā)費用=500+（1 000+3 000）5%=700（萬元）與轉讓房地產有關的稅金及附加=650（萬元）其他扣除項目金額=（1 000+3 000）20%=800（萬元）法定允許扣除項目金額合計=1 000+3 000+700+650+800=6 15

9、0（萬元）（3）繳納土地增值稅的計稅依據為增值額=1 5000-6 150=8 850（萬元）（2）轉讓舊房及建筑物扣除項目金額的確定?！景咐治?-3】分析：轉讓房地產取得收入金額=500（萬元）允許扣除項目金額=40+40070%+27.75+2=349.75萬元繳納土地增值稅的計稅依據為增值額=500349.75=150.25（萬元）某生產企業(yè)轉讓一棟舊廠房，取得轉讓收入500萬元，繳納了與轉讓房地產有關的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加合計27.75萬元；該廠房原值200萬元，經房地產評估機構評定的重置成本為400萬元，成新度折扣率為7成；支付的地價款和相關費用合計40萬元，

10、能提供單獨支付地價款的憑據；支付評估費用2萬元。計算該企業(yè)轉讓廠房的土地增值稅計稅依據金額?？鄢椖啃陆ǚ康禺a存量房地產非房地產企業(yè)房地產企業(yè)舊房及建筑物土地使用權取得土地使用權所支付的金額房地產開發(fā)成本房地產開發(fā)費用與轉讓房地產有關的稅金其他扣除項目（即加計扣除）舊房及建筑物的評估價格計算增值額計算增值額增值額增值額=轉讓房地產的收入總額轉讓房地產的收入總額-扣除項目金額扣除項目金額計算增值率計算增值率增值率增值率=增值額扣除項目金額增值額扣除項目金額100%計算應納稅額計算應納稅額應納稅額應納稅額=（每級距的土地增值額適用稅率）（每級距的土地增值額適用稅率）（二）稅額計算【案例分析9-4】

11、某房地產開發(fā)公司銷售居民住宅，取得轉讓收入2 000萬元；按規(guī)定繳納營業(yè)稅100萬元，城市維護建設稅7萬元，教育費附加3萬元；為取得該片住宅地的土地使用權支付地價款和有關費用200萬元；投入開發(fā)成本為750萬元；支付銀行存款利息費用為10.6萬元（不能按轉讓房地產項目計算分攤），其他房地產開發(fā)費用為50萬元。該公司所在地人民政府規(guī)定房地產開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。計算該公司上述項目應納土地增值稅稅額?！景咐治?-4】分析：開發(fā)費用60.6萬元，未超過前兩項成本之和的10%（即95萬元），可據實扣除?？鄢椖拷痤~20075060.6（10073）(200750)20%1 310.6（萬元

12、）增值額2 0001310.6689.4（萬元）增值率689.41 310.6100%52.6%，適用稅率為40%，速算扣除率為5%應納稅額689.440%-1 310.65%210.23（萬元）第四節(jié) 土地增值稅稅款繳納一、納稅義務發(fā)生時間一、納稅義務發(fā)生時間二、納稅期限二、納稅期限土地增值稅的納稅人應在轉讓房土地增值稅的納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的地產合同簽訂后的7日內，到房日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。稅申報。內容結構知識點：土地增值稅 土地增值稅征稅對象能力點：納稅人認定 征稅對象確定 稅率選擇 稅額計算 稅款繳納重點：納稅人認定 征稅對

13、象確定 稅率選擇 應納稅額計算 納稅義務發(fā)生時間確定 納稅期限確定 納稅地點確定難點：征稅對象確定 計稅依據確定 應納稅額計算復習思考題1怎樣認定土地增值稅的納稅人？2確定土地增值稅的征稅對象應具備哪些條件。3如何確定土地增值稅的計稅依據？怎樣計算土地增值稅應納稅額？4土地增值稅有哪些稅收優(yōu)惠政策？5我國現(xiàn)行稅法對土地增值稅的納稅義務發(fā)生時間、納稅期限和納稅地點是怎樣規(guī)定的？單項選擇題1下列各項目中，不屬于土地增值稅納稅人的是（ ）。A出租廠房的某工業(yè)企業(yè)B轉讓辦公樓的某國家機關C轉讓國有土地使用權的某高等學校D銷售自建商品房的某外資房地產開發(fā)公司2根據土地增值稅法律制度規(guī)定，下列各項中，應征

14、土地增值稅的是（ ）。A土地使用權人將土地使用權出租給某養(yǎng)老院B土地使用權人通過希望工程基金會將土地使用權贈與學校C房產所有人將房屋產權有償轉讓給他人D房產所有人將房屋產權無償贈送給女兒3我國現(xiàn)行土地增值稅的稅率采用的是（ ）。A四級超額累進稅率B五級超額累進稅率C五級超率累進稅率D四級超率累進稅率4 依據土地增值稅法律制度規(guī)定，納稅人申報辦理土地增值稅納稅的時間是（ ）。A簽訂房地產建筑合同之日起30日內B向有關部門辦理過戶手續(xù)之日起7日內C自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內D簽訂房地產轉讓合同且收回款項之日起10日內5土地增值稅的納稅人轉讓的房地產坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應（ ）主管稅務

15、機關申報納稅。A分別向房地產所在地各方的B向房地產坐落地的上一級C向事先選擇房地產坐落地某一方的D先向機構所在地人民政府繳納，再向房地產坐落地上一級多項選擇題1轉讓國土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的（ ），都是土地增值稅的納稅義務人。A學校B外籍個人C國有企業(yè)D稅務機關2下列項目中，不征或免征土地增值稅的有（ ）。A抵押期滿以國有土地使用權清償到期債務B以收取出讓金方式出讓國有土地使用權C個人之間交換自有居住用房地產D房地產的重新評估增值3下列項目中，構成計算企業(yè)轉讓舊房時土地增值稅扣除項目的有（ ）。A房屋及建筑物的原值B能提供已支付的憑據的，取得土地使用權支付的地價款和按國家

16、統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用C房屋及建筑物的評估價格D轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金4房地產開發(fā)企業(yè)在計算土地增值稅時，允許從收入中扣減的與轉讓房地產有關的稅金有（ ）。A.營業(yè)稅B城市維護建設稅C教育費附加D印花稅5下列表述符合土地增值稅納稅地點規(guī)定的有（ ）。A我國公民轉讓境外的房產，在其居住地申報納稅人B外籍人員轉讓其在我國境內的房產，在房產所在地申報納稅C企業(yè)轉讓其位于乙地的廠房，應在乙地申報納稅D居住地在我國甲地的公民轉讓坐落在乙地的房產，在乙地辦理過戶手續(xù)，應在乙地申報納稅判斷題1土地增值稅以轉讓房地產的增值額為計稅依據。（ ）2建造高檔公寓出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免征土地增值稅

17、。（ ）3計算土地增值稅扣除項目金額時，不得扣除超過貸款期限的利息部分和加罰的利息。 （ ）4因城市實施規(guī)劃的需要搬遷由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。 （ ）5法人轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營地不一致的，在機構所在地或經營所在地的稅務機關申報納稅。（ ）單項計算題1某公司銷售一棟已經使用過的辦公樓，取得收入300萬元。該辦公樓原值480萬元，已提折舊300萬元。經房地產評估機構評估，該辦公樓的重置成本價為800萬元，成新率為五成，銷售時繳納相關稅費30萬元。則該公司銷售該辦公樓應繳納的土地增值稅為（ ）萬元。A51B21C30D602某房地產開發(fā)公司銷售其新建的商品房一棟

18、，支付與商品房相關的土地使用權費及開發(fā)成本合計為3 000萬元，銷售商品房繳納的有關稅金539萬元（不含印花稅），該公司不能按房地產項目計算分攤銀行借款利息。則該公司計算土地增值稅扣除項目金額合計為（ ）萬元。A3 000B3 300C3 889D4 4393某企業(yè)開發(fā)房地產取得土地使用權支付1 000萬元；房地產開發(fā)成本6 000萬元；向金融機構借入資金利息支出400萬元（能提供貸款證明），其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元。該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產開發(fā)費用扣除比例為5%。則該企業(yè)允許扣除的房地產開發(fā)費用為（ ）萬元。A650B750C400D350綜合分析題1某國有企業(yè)2010年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付8 000萬元價款。2013年11月，該企業(yè)將辦公樓轉讓，取得收入10 000萬元，簽訂產權轉移書據。辦公樓經稅務機關認定的重置成本價為12 000萬元，成新率為70%。計