國內商業(yè)地產成功開發(fā)模式研究和其借鑒意義

1、國內商業(yè)地產成功開發(fā)模式研究和其借鑒意義 第一篇第一篇 房地產市場房地產市場大環(huán)境大環(huán)境國內商業(yè)地產成功開發(fā)模式研究和其借鑒意義“二套房首付提高至六成二套房首付提高至六成”“貸款利率不低于基準利率的貸款利率不低于基準利率的倍倍”“不足五年轉讓全額征稅不足五年轉讓全額征稅”“已有兩套住房不能再買已有兩套住房不能再買”20112011年首輪房產調控政策出臺！年首輪房產調控政策出臺！根據新出的房產交易政策，以一套2007年購入、建筑面積100平方米、當時購入價150萬元、如今出讓價300萬元的二手房為例，營業(yè)稅從之前的萬萬元（300萬-150萬元）5.6%，調整為萬元萬元（300萬元5.6%），多繳

2、納萬元。20112011年年1 1月月2626日日國內商業(yè)地產成功開發(fā)模式研究和其借鑒意義北京住房公積金政策北京住房公積金政策北京住房公積金新規(guī)：二套高檔住宅停貸北京住房公積金新規(guī)：二套高檔住宅停貸實施日期：實施日期：20102010年年1111月月2929日日一、新受理的個人貸款業(yè)務的借款申請人屬于購買首套自住住房的，應一、新受理的個人貸款業(yè)務的借款申請人屬于購買首套自住住房的，應按照以下要求辦理：按照以下要求辦理： （一）房屋套型建筑面積在90平方米（含）以下的，首付款比例不得低于20%，即個人貸款額度不得超過房屋評估價值或實際購房款（以兩者中較低額為準）的80%。 （二）房屋套型建筑面積

3、在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%，即個人貸款額度不得超過房屋評估價值或實際購房款（以兩者中較低額為準）的70%。二、新受理的個人貸款業(yè)務的借款申請人屬于購買第二套住房的，應按照以下要求辦理：國內商業(yè)地產成功開發(fā)模式研究和其借鑒意義北京住房公積金政策北京住房公積金政策（一）所購房屋為第二套住房的個人貸款發(fā)放對象僅限于現有人均住房建筑面積低于北京市統(tǒng)計局最新公布的城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的繳存職工家庭。 北京市統(tǒng)計局公布的2009年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為平方米，即目前第二套住房的個人貸款發(fā)放對象僅限于現有人均住房建筑面積低于平方米（不含）的繳存職工家庭。繳存職工家庭現有人均住宅建筑

4、面積應根據繳存職工家庭現有住宅建筑面積及繳存職工家庭成員數量計算。繳存職工家庭成員包括：借款申請人、借款申請人配偶及未成年子女。（二）所購房屋為第二套住房的個人貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住住房，不得向購買第二套住房為公寓、別墅及其他高檔住宅的借款人發(fā)放個人貸款。（三）所購房屋為第二套住房的個人貸款利率為同期首套個人貸款利率的倍（四）所購房屋為第二套住房的個人貸款首付款比例不得低于50%，即個人貸款額度不得超過房屋評估價值或實際購房款（以兩者中較低額為準）的50%。國內商業(yè)地產成功開發(fā)模式研究和其借鑒意義北京住房公積金政策北京住房公積金政策三、對于借款申請人所購房屋屬于第三套及以上住

5、房的，停止受理其個三、對于借款申請人所購房屋屬于第三套及以上住房的，停止受理其個人貸款申請。人貸款申請。四、借款申請人提供虛假信息的，應依據相關規(guī)定，追究借款申請人責四、借款申請人提供虛假信息的，應依據相關規(guī)定，追究借款申請人責任，停止發(fā)放個人貸款，記入個人信用信息記錄。任，停止發(fā)放個人貸款，記入個人信用信息記錄。國內商業(yè)地產成功開發(fā)模式研究和其借鑒意義 公積金與商貸二套房政策調整前后對比公積金與商貸二套房政策調整前后對比以一戶三口之家購買二套房為例，按照新公布的人均平方米的人均居住面積標準，家庭首套房面積低于平方米的家庭才可以申請公積金購買第二套房，與商業(yè)貸款相比，借款人使用公積金貸款和商業(yè)

6、貸款首付比例均為50%，以80萬貸款額計算，借款人使用公積金貸款每月可節(jié)省月供元，節(jié)節(jié)省總利息元省總利息元。如果是家庭首套房面積高于平方米，公積金是不發(fā)放貸款的，在很大程度上限很大程度上限制了利用二套房貸款的投資投制了利用二套房貸款的投資投機型人群。機型人群。國內商業(yè)地產成功開發(fā)模式研究和其借鑒意義你對國家接連出臺的房產調控政策有什么看法，以 及未來市場情況？討論：國內商業(yè)地產成功開發(fā)模式研究和其借鑒意義I.I.面對嚴厲的國家調控政策，面對嚴厲的國家調控政策，單純做住宅的開發(fā)商發(fā)現單純做住宅的開發(fā)商發(fā)現原有的市場再也玩不轉了。原有的市場再也玩不轉了。II.II. 曾有人言：曾有人言：“過去十年

7、屬過去十年屬于住宅市場十年，未來十于住宅市場十年，未來十年則是屬于商業(yè)地產的十年則是屬于商業(yè)地產的十年年”。III.III.商業(yè)地產市場逐漸從少數商業(yè)地產市場逐漸從少數人的游戲演變?yōu)槿盒壑鹇谷说挠螒蜓葑優(yōu)槿盒壑鹇沟膲延^局面。的壯觀局面。 調控政策下的房地產市場調控政策下的房地產市場國內商業(yè)地產成功開發(fā)模式研究和其借鑒意義 縱觀2010年樓市，用喧鬧復雜多變來形容并不為過。數次調控的住宅開發(fā)市場，盡管并未出現應聲而落的“理想”局面，但在“調控已成常態(tài)”的氣氛影響下，眾多地產商開始醞釀轉型。 2010年商業(yè)地產成為地產大鱷角逐的區(qū)域，前有萬達、華潤、凱德，后有中糧、萬科、恒隆、寶龍，過去的一年里加

8、碼布局商業(yè)地產，成為了企業(yè)重構發(fā)展戰(zhàn)略的關注重點。近日國家統(tǒng)計局發(fā)布的房地產數據更是證實了商業(yè)地產市場的火速升溫：2010年全國商品房銷售額達萬億元，比上年增長18.3%。其中商業(yè)地產表現突出，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長31.2%和46.3%，遠遠高于住宅市場14.4%的增幅。調控政策下的房地產市場調控政策下的房地產市場國內商業(yè)地產成功開發(fā)模式研究和其借鑒意義討論：如果你是一個以住宅開發(fā)為主的房地產開發(fā)商面對當如果你是一個以住宅開發(fā)為主的房地產開發(fā)商面對當今的市場環(huán)境將何去何從？為什么？今的市場環(huán)境將何去何從？為什么？國內商業(yè)地產成功開發(fā)模式研究和其借鑒意義第二篇第二篇 商業(yè)地產開發(fā)模

9、商業(yè)地產開發(fā)模式式 林達集團董事長 李曉林北京萬科營銷總監(jiān)北京萬科營銷總監(jiān) 肖勁肖勁今典集團總裁今典集團總裁張寶全張寶全國內商業(yè)地產成功開發(fā)模式研究和其借鑒意義商業(yè)地產開發(fā)模式探討商業(yè)地產開發(fā)模式探討破解成功商業(yè)模式，成為進入商業(yè)地產的首門功課。于是我們看到華潤和中糧在華潤萬家、大悅城購物中心上的嘗試，看到首創(chuàng)與奧特萊斯的聯姻，甚至看到了綠城中心第一高樓在全國的開花，看到了萬通在“立體城市”上的不遺余力。城市綜合體的打造背后，是地產商多元化的努力和創(chuàng)新嘗試。那么，到底什么樣的開發(fā)模式才能才具競爭力？我想這個問題是每個開發(fā)商最為關心的問題，同樣也是我們作為商業(yè)地產投資顧問向開發(fā)商回答的首要問題吧

10、。國內商業(yè)地產成功開發(fā)模式研究和其借鑒意義縱觀目前國內獲得成功的商業(yè)地產項目，大致有四種開發(fā)模縱觀目前國內獲得成功的商業(yè)地產項目，大致有四種開發(fā)模式。式。第一種模式是不租不售。第一種模式是不租不售。開發(fā)商將四種權益集于一身，他開發(fā)完了不租不售，本身就是這四者權利的統(tǒng)一。（開發(fā)者、持有者、經營者、管理者）第二種模式是只租不售。第二種模式是只租不售。就是商業(yè)地產開發(fā)商對所有的商業(yè)物業(yè)只采取出租形式，并且租期較長。 。第三種是只售不租。第三種是只售不租。就是開發(fā)商將商業(yè)地產項目全部銷售，由所有者自行經營和管理。這種開發(fā)模式相對省力且風險較低，但與前幾種開發(fā)模式相比，則失去了更大收益前景的可能性，并且

11、商業(yè)經營不穩(wěn)定。第四種模式是又租又售，且租且售。第四種模式是又租又售，且租且售。商業(yè)地產開發(fā)者根據市場情況把商業(yè)物業(yè)分割銷售或租賃，為售而租，為租而售，租售結合。商業(yè)地產開發(fā)一般模式商業(yè)地產開發(fā)一般模式國內商業(yè)地產成功開發(fā)模式研究和其借鑒意義商業(yè)地產開發(fā)模式研究商業(yè)地產開發(fā)模式研究一、具有商業(yè)優(yōu)勢的企業(yè)以專業(yè)化的商業(yè)開發(fā)為中心，以商業(yè)價值最大一、具有商業(yè)優(yōu)勢的企業(yè)以專業(yè)化的商業(yè)開發(fā)為中心，以商業(yè)價值最大化或綜合效應最大化為目標，采取單獨開發(fā)、長期持有的方式。化或綜合效應最大化為目標，采取單獨開發(fā)、長期持有的方式。 單獨開發(fā)需要企業(yè)具備雄厚的資本實力，以承擔大量的開發(fā)資金和長線回收的壓力，同時，

12、需要企業(yè)具備很強的商業(yè)運營經驗，以專業(yè)能力承擔項目從選址、規(guī)劃、策劃、招商、運營管理的一切風險。 根據觀察和分析，目前采取單獨開發(fā)，并且運營良好的商業(yè)項目主要有兩種類型：I.I.擁有較強的商業(yè)資源和商業(yè)整合能力，以商業(yè)為資源和優(yōu)勢，進行擁有較強的商業(yè)資源和商業(yè)整合能力，以商業(yè)為資源和優(yōu)勢，進行“商業(yè)商業(yè)地產地產”復合開發(fā)，尋求整體項目最大化。復合開發(fā)，尋求整體項目最大化。如華潤以打造都市綜合體“萬象城“為優(yōu)勢，以此帶動其二期的大批住宅項目，實現綜合收益最大；香港瑞安集團以先期商業(yè)項目“新天地”為優(yōu)勢，使其周邊的翠湖天地等多批住宅項目獲得了巨額升值回報。II.II. 專門從事商業(yè)地產開發(fā)，形成了

13、專業(yè)化的開發(fā)運營能力，這樣的房地產開專門從事商業(yè)地產開發(fā)，形成了專業(yè)化的開發(fā)運營能力，這樣的房地產開發(fā)企業(yè)較少發(fā)企業(yè)較少。如萬達等。國內商業(yè)地產成功開發(fā)模式研究和其借鑒意義二、更多的開發(fā)商對于商業(yè)地產，開始從注重單純的開發(fā)、運營、持有，二、更多的開發(fā)商對于商業(yè)地產，開始從注重單純的開發(fā)、運營、持有，轉移到注重股權設計，以實現項目的快速增值與套現。轉移到注重股權設計，以實現項目的快速增值與套現。 我們分析有以下原因：商業(yè)地產開發(fā)模式研究商業(yè)地產開發(fā)模式研究I.隨著企業(yè)規(guī)模的擴大規(guī)模的擴大，積累的商業(yè)資產較大，而開發(fā)商的主要精力和專業(yè)能力集中在開發(fā)環(huán)節(jié)，招商、運營的經驗相對不足，導致很多項目的租賃

14、、出售情況并不樂觀；II. 二是緊縮的政策緊縮的政策下，企業(yè)資金壓力大，而投資大、回收慢的商業(yè)項目積聚了一定的風險；III. 三是國內緊縮，外資涌入的宏觀背景國內緊縮，外資涌入的宏觀背景下，境外資本和具有商業(yè)運作能力的資金對國內的優(yōu)質商業(yè)物業(yè)態(tài)度積極，它們具備資金優(yōu)勢，有的在商業(yè)項目運營上又具有專業(yè)化優(yōu)勢，同時它們有增值、套現的成熟方式和資產產品。（如新加坡凱德置地已擁有70余家內地商業(yè)物業(yè)的部分股權，而計劃短期內再獲取40余家零售物業(yè)的股權）國內商業(yè)地產成功開發(fā)模式研究和其借鑒意義三、國內企業(yè)對商業(yè)地產股權合作的幾種方式三、國內企業(yè)對商業(yè)地產股權合作的幾種方式商業(yè)地產開發(fā)模式研究商業(yè)地產開發(fā)

15、模式研究I.I.由集團層面合作，引入合作者持有集團部分股份，或者由集團引由集團層面合作，引入合作者持有集團部分股份，或者由集團引入合作者，由合作者分別入股旗下多個商業(yè)地產項目的開發(fā)、運入合作者，由合作者分別入股旗下多個商業(yè)地產項目的開發(fā)、運營。營。II.II. 在具體項目層面，由開發(fā)商針對某些體量大、投資高的項目引入在具體項目層面，由開發(fā)商針對某些體量大、投資高的項目引入資本，合作開發(fā)。資本，合作開發(fā)。III.III.項目公司按照規(guī)劃的業(yè)態(tài)，再細分為若干小項目公司，分別與相項目公司按照規(guī)劃的業(yè)態(tài)，再細分為若干小項目公司，分別與相對應的意向商家合資開發(fā)，降低資金壓力和運營風險。對應的意向商家合資開發(fā)，降低資金壓力和運營風險。國內商業(yè)地產成功開發(fā)模式研究和其借鑒意義典型項目萬象城華潤以打造都市綜合體華潤以打造都市綜合體“萬象城萬象城“為優(yōu)勢，以此帶動為優(yōu)勢，以此帶動其二期的大批住宅項目，實現綜合收益最大；其二期的大批住宅項目，實現綜合收益最大；國內商業(yè)地產成功開發(fā)模式研究和其借鑒意義典型項目典型項目新天地新天地香港瑞安集團以先期商業(yè)項目香港瑞安集團以先期商業(yè)項目“新天地新天地”為優(yōu)勢，為優(yōu)勢，使其周邊的翠湖天地等多批住宅項目獲得了巨額升使其周邊的翠湖