天津工業(yè)地產(chǎn)簡介與分析

1、天津工業(yè)地產(chǎn)簡介與分析天津工業(yè)現(xiàn)狀n天津工業(yè)地產(chǎn)市場情況n天津工業(yè)物業(yè)的發(fā)展模式n天津工業(yè)產(chǎn)品情況n天津工業(yè)地產(chǎn)市場情況l市場供應(yīng) 天津市目前擁有4個國家級工業(yè)區(qū)和27個省級及省級以下工業(yè)園區(qū)?？偣I(yè)園區(qū)規(guī)劃面積近400平方公里。國家級園區(qū)l天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)l天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)及西區(qū)l天津港保稅區(qū)l天津出口加工區(qū)省級及省級以下園區(qū)l天津空港加工區(qū)l天津市大港經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)l天津市東麗經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)l天津市海洋石化科技園區(qū)l天津市軍糧城產(chǎn)業(yè)園區(qū)l天津市武清經(jīng)濟開發(fā)區(qū)l天津市津南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)l天津市大王古經(jīng)濟開發(fā)區(qū)l天津市八里臺工業(yè)園區(qū)l天津市福源經(jīng)濟開發(fā)區(qū)l天津市鑫達電子工業(yè)園區(qū)l天津市天寶

2、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)l天津市西青經(jīng)濟開發(fā)區(qū)l天津市京津新城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)l天津微電子工業(yè)區(qū)l天津市寧河經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)l天津市中北工業(yè)園區(qū)l天津市潘莊工業(yè)園區(qū)l天津市北辰經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)l天津市靜海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)l天津市雙口工業(yè)園區(qū)l天津市子牙環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)l天津市海洋石油工業(yè)園區(qū)l天津市薊縣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)l天津化學(xué)工業(yè)區(qū)l天津逸仙科學(xué)工業(yè)區(qū)l天津市茶淀工業(yè)園區(qū)天津工業(yè)園區(qū)分布圖天津工業(yè)園區(qū)分布圖如圖上所示，天津的工業(yè)有這樣幾個特點：1、從地域分布上看，各區(qū)縣都至少有一個省級開發(fā)區(qū)，而東麗、西青、津南和武清都有3個省級及省級以下開發(fā)區(qū)，是工業(yè)及工業(yè)園區(qū)相對繁榮的區(qū)域。2、從工業(yè)園區(qū)的級別上看，90% 國家

3、級開發(fā)區(qū)主要集中在濱海新區(qū)而90% 的省級開發(fā)區(qū)集中在市區(qū)周邊。3、從成立時間上看，有幾個高峰期，91-92年為一個高峰期，建立了一個國家級，4個省級，成立地點為市區(qū)周），96年為一個高峰期，泰達經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)開辟了3個子區(qū)，分別坐落于武清、漢沽、西青三個開發(fā)區(qū)內(nèi)，03年為一個高峰區(qū)，共開辟了一個國家級，3個省級開發(fā)區(qū)。 隨著城市工業(yè)的聚集效應(yīng)逐漸形成，天津工業(yè)地產(chǎn)客戶主要集中在電子、機械制造、汽車配件、化工等行業(yè)。目前，電子產(chǎn)業(yè)、汽車及配件、化工、機械制造業(yè)還有近期崛起的航空業(yè)與物流業(yè)，已經(jīng)成為天津工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。與工業(yè)發(fā)展相適應(yīng)，各類專業(yè)開發(fā)區(qū)域相繼建成，如泰達微電子工業(yè)園、化學(xué)工業(yè)區(qū)，空港

4、的航空城等。高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)相繼興起，依托市區(qū)內(nèi)教育科技優(yōu)勢形成新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化基地，也促進了研發(fā)廠房地產(chǎn)的發(fā)展。 l市場需求n天津工業(yè)物業(yè)的發(fā)展模式天津工業(yè)物業(yè)的發(fā)展模式l政府引導(dǎo)型模式l自主開發(fā)模式 l上述兩者相結(jié)合的開發(fā)模式 l內(nèi)外資合資開發(fā)模式 l帶租約收購模式 n天津工業(yè)物業(yè)情況天津工業(yè)物業(yè)情況n優(yōu)勢：國家的政策支持 ，雄厚的工業(yè)基礎(chǔ) ，得天獨厚的地理位置，便捷的自然交通區(qū)位、高水平的職業(yè)教育和人才素質(zhì)，就上述條件而言天津有相對較低的土地與租金價格。n劣勢：就工業(yè)物業(yè)來說，標(biāo)準(zhǔn)廠房的設(shè)計單一，設(shè)計水平低，土地使用率低，產(chǎn)品設(shè)計單調(diào) ，很難找到能夠滿足特殊產(chǎn)業(yè)的廠房。 天津工業(yè)天津工業(yè)20

5、06200720062007年走勢分析年走勢分析 n投資密度n土地價格n租金價格n投資密度、土地價格、租金價格整體分析n 投資密度名稱06年一季度06年二季度06年三季度06年四季度至今天津港保稅區(qū)2500RMB/4000 RMB/4000 RMB/4000 RMB/空港物流加工區(qū)及空港國際物流區(qū)3000 RMB/4000 RMB/4200 RMB/4200 RMB/天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)及西區(qū)3500 RMB/4200 RMB/4200 RMB/4200 RMB/西青經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)1500 RMB/1700 RMB/2000 RMB/2000 RMB/津南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)2000 RMB/2000

6、 RMB/2200 RMB/2200 RMB/如上表所示，從一季度到第二季度，天津港保稅區(qū)投資密度漲幅達60%，空港物流加工區(qū)漲幅達33%，天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)漲幅20%，投資密度反映的是土地利用率的高低，投資密度越大，土地的含金量就越大，而投資密度的提高也對入住企業(yè)的資質(zhì)提出了更高的要求。這一變化將促使天津的工業(yè)地產(chǎn)單位產(chǎn)值更高，土地收益更大。n 土地價格國務(wù)院發(fā)布了國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知（國發(fā) 2006 31 號，以下簡稱通知），根據(jù)通知中要求，建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度和提高新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納標(biāo)準(zhǔn)。全國的工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)已于12月27日出臺，新增建設(shè)用地土

7、地有償使用費于2007年1月1日提升一倍，這兩條規(guī)定，都會使工業(yè)用地的實際出讓價格受到比較大的沖擊。名稱最低出讓地價新增建設(shè)用地土地有償使用費和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)、南開區(qū)480元/平方米80元/平方米塘沽區(qū)384元/平方米64元/平方米津南區(qū)、西青區(qū)336元/平方米56元/平方米東麗區(qū)、大港區(qū)、北辰區(qū)、漢沽區(qū)288元/平方米48元/平方米武清區(qū)252元/平方米42元/平方米寶坻區(qū)、薊縣、靜海204元/平方米34元/平方米寧河縣168元/平方米28元/平方米n 租金價格名稱06年一季度06年二季度06年三季度06年四季度至今天津港保稅區(qū)0.8-1.20.8-1.40.8-1.4

8、0.8-1.4空港物流加工區(qū)及空港國際物流區(qū)0.9-1.10.9-1.30.9-1.30.9-1.3天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)及西區(qū)0.7-0.850.7-0.910.7-0.910.7-0.91西青經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)0.45-0.550.45-0.550.45-0.550.45-0.65津南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)0.4-0.50.4-0.50.4-0.50.4-0.5單位：平方米/天n 投資密度、土地價格、租金價格整體分析 國家政策的頒布，遏制了招商引資中競相壓低地價的惡性競爭行為，抑制了工業(yè)用地低成本過度擴張；投資密度的增加，體現(xiàn)了工業(yè)用地的稀缺，鋼材價格的提升（工業(yè)廠房主要建筑材料），直接造成了建筑成本的提升，這些都導(dǎo)致了天津工業(yè)用地價格和廠房建筑成本的攀升，但這里強調(diào)的是：天津工業(yè)物業(yè)近一年時間時間里，租金水平并沒有想象中隨土地和建筑成本的提升而提升，只有部分新出臺物業(yè)（技術(shù)含量高，設(shè)施齊全，建筑材料過硬）的對整體租金有所拉升（如普洛斯在開發(fā)區(qū)所建的物流庫租金為0.91/平方米/天，西青開發(fā)區(qū)新建標(biāo)準(zhǔn)廠房租金為0.65/平方米/天），這就是目前天津工業(yè)的問題所在，天津目前的