XXX地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系課件

1、1龍湖地產(chǎn)運營管理體系2龍湖地產(chǎn)運營管理體系3第一部分龍湖集團運營體系簡介4集團運營體系5集團運營架構(gòu)6龍湖地產(chǎn)（重慶）項目運營組織架構(gòu)A項目項目總監(jiān)A項目發(fā)展經(jīng)理材料設(shè)備組總經(jīng)理PMO召集人（運營副總）發(fā)展部研發(fā)部營銷部工程部造價采購部景觀部裝飾裝修部B項目發(fā)展經(jīng)理B項目項目總監(jiān)A項目研發(fā)經(jīng)理B項目研發(fā)經(jīng)理A項目營銷經(jīng)理B項目營銷經(jīng)理A項目工程經(jīng)理B項目工程經(jīng)理A項目成本經(jīng)理B項目成本經(jīng)理A項目景觀專員A項目裝修專員B項目裝修專員招投標組預(yù)結(jié)算組策劃中心客戶中心簽約中心報建中心技術(shù)支持組配套支持組A項目景觀專員財務(wù)部A項目財務(wù)經(jīng)理B項目財務(wù)經(jīng)理會計中心資金中心稅政中心7PMO架構(gòu)8第二部分地

2、區(qū)公司運營決策及會議管理體系9地區(qū)公司會議管理體系地區(qū)公司會議管理體系地區(qū)公司會議管理體系運營會議體系運營會議體系非運營會議體系非運營會議體系10運營會議體系PMOPMO預(yù)案決策會預(yù)案決策會拿地前PMOPMO項目啟動會項目啟動會取得土地后15日內(nèi)階段成果審查會階段成果審查會項目階段成果審查PMO關(guān)鍵決策會關(guān)鍵決策會根據(jù)需要半年年度總結(jié)會半年年度總結(jié)會6月15日或12月15日12345PMOPMO月度運營會月度運營會每月頭3個工作日6項目周例會項目周例會每周五7現(xiàn)場會現(xiàn)場會根據(jù)需要811非運營會議體系辦公周例會辦公周例會每周一季度綜合指標回季度綜合指標回顧會顧會每季結(jié)束后15日內(nèi)跨部門研討會跨部

3、門研討會根據(jù)需要高層座談會高層座談會每季或不定期半年年度總結(jié)會半年年度總結(jié)會半年12345年度總結(jié)會年度總結(jié)會年度612會議要素13PMO預(yù)案決策會（運營）與會人員與會人員 參會人員：PMO成員 列席人員：經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理批準會議時間會議時間 會議時間：不定期，項目取得前；通常會持續(xù)3-6個工作小時會議內(nèi)容會議內(nèi)容 1、就發(fā)展、營銷、研發(fā)提供資料進行甄別討論，以確定其方案合理性、可行性； 2、找出關(guān)鍵計劃節(jié)點、決策點和重要敏感指標，討論如何提高項目競爭力和風(fēng)險控制水平； 3、對項目達成共識，對重要計劃節(jié)點、工作包和工作質(zhì)量做出承諾；會議目的會議目的 新項目的研討及決策14PMO項目啟動會（運營

4、）與會人員與會人員 參會人員：PMO成員、項目負責(zé)人、項目職能負責(zé)人（盡量） 列席人員：經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理批準會議時間會議時間 會議時間：項目取得后15個工作日內(nèi)；通常會持續(xù)12-24個工作小時會議內(nèi)容會議內(nèi)容 1、在項目獲得后對項目進行審視、推演； 2、對項目一二級計劃及目標成本預(yù)案進行梳理； 3、向項目負責(zé)人及項目職能負責(zé)人交底； 4、進一步達成共識，對計劃、成本以及相關(guān)工作包、工作質(zhì)量作出承諾，完成資源匹配。會議目的會議目的 盡快對項目進行推演和設(shè)定決策點、控制點； 作出項目第一次（也是最重要的）決策；15PMO階段成果審查會（運營）與會人員與會人員 參會人員：PMO成員（人力資源負責(zé)人可

5、不參加）、項目負責(zé)人、項目職能負責(zé)人 列席人員：經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理批準會議時間會議時間 會議時間：按計劃擬定的時間召開；通常會持續(xù)1-2個工作小時會議內(nèi)容會議內(nèi)容 1、由項目負責(zé)人將階段性成果逐項向PMO成員展示； 2、與會成員對照上一階段的階段性成果系統(tǒng)分析討論其間的聯(lián)系、成果的質(zhì)量，揭示可能的瑕疵風(fēng)險以及提出改進意見；會議目的會議目的 對項目階段性成果進行審查；16PMO項目關(guān)鍵決策會（運營）與會人員與會人員 參會人員：PMO成員（人力資源負責(zé)人可不參加）、項目負責(zé)人、項目職能負責(zé)人 列席人員：經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理批準會議時間會議時間 會議時間：不定期；根據(jù)實際需要，但PMO召集人應(yīng)事先預(yù)告會議

6、內(nèi)容會議內(nèi)容 1、由項目負責(zé)人表述問題和遇到的決策困難； 2、與會人員討論對策； 3、達成共識或由地區(qū)公司總經(jīng)理最后裁定。會議目的會議目的 遇到項目周例會中第（3）和（4）情況時；17PMO項目月度運營會（運營）與會人員與會人員 參會人員：PMO成員（人力資源負責(zé)人可不參加）、項目負責(zé)人、項目職能負責(zé)人 列席人員：經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理批準會議時間會議時間 會議時間：每月最后3個工作日之前會議內(nèi)容會議內(nèi)容 1、由計財部和項目負責(zé)人展示項目在售價、現(xiàn)金流、成本等三個維度的變化引起的財務(wù)指標的變化； 2、對項目一二級計劃進行回顧； 3、與會人員圍繞變化的關(guān)鍵節(jié)點計劃進行分析，并找出原因和下一步改進對策；

7、 4、相應(yīng)職能負責(zé)人就改進措施和時間做出承諾。會議目的會議目的 以月為單位，對項目運營進行回顧；18PMO年度或半年運營總結(jié)會（運營）與會人員與會人員 參會人員：PMO成員（人力資源負責(zé)人可不參加）、項目負責(zé)人、項目職能負責(zé)人 列席人員：經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理批準會議時間會議時間 會議時間：半年或年末最后3個工作日之前會議內(nèi)容會議內(nèi)容 1、由計財部和項目負責(zé)人展示項目在售價、現(xiàn)金流、成本等三個維度的變化引起的財務(wù)指標的變化； 2、對項目一二級計劃進行回顧； 3、與會人員圍繞變化的關(guān)鍵節(jié)點計劃進行分析，并找出原因和下一步改進對策； 4、相應(yīng)職能負責(zé)人就改進措施和時間做出承諾。會議目的會議目的 以半年或

8、年度為單位，對項目運營進行回顧； 可與當(dāng)月的月度運營會合并召開；19項目周例會（運營）與會人員與會人員 參會人員：項目負責(zé)人+項目職能負責(zé)人；：項目負責(zé)人+項目職能負責(zé)人+某些職能負責(zé)人會議時間會議時間 會議時間：每周五定期召開（也可臨時增加召開，由項目負責(zé)人決定）；會議內(nèi)容會議內(nèi)容 、不影響集團關(guān)鍵節(jié)點，項目負責(zé)人和各項目職能負責(zé)人達成共識并得到承諾后，可直接調(diào)整計劃。 、不影響集團關(guān)鍵節(jié)點的完成，項目負責(zé)人和各項目職能負責(zé)人不能達成一致時，項目負責(zé)人可要求相關(guān)職能負責(zé)人參加并達成共識，會后可直接調(diào)整計劃； 、不影響集團關(guān)鍵節(jié)點的完成，項目負責(zé)人和各項目職能負責(zé)人、各職能負責(zé)人未能達成共識且

9、未能得到承諾后，職能負責(zé)人應(yīng)在會后當(dāng)日（最遲不超過第二天）召開專題會議討論，并達成共識，否則上報地區(qū)公司總經(jīng)理裁決，或由地區(qū)公司總經(jīng)理安排上PMO會議決策。 、項目負責(zé)人預(yù)測到如影響集團關(guān)鍵節(jié)點，立即上報地區(qū)公司PMO召集人，評判是否立即召開PMO會議決定。會議目的會議目的 每周在四個項目職能負責(zé)人之間自行回顧并做出判斷、決策；20現(xiàn)場會關(guān)鍵樣板點評會與會人員與會人員 召集人：項目負責(zé)人 參會人員：項目負責(zé)人、項目職能負責(zé)人、公司相關(guān)職能負責(zé)人（運營、研發(fā)、營銷、工程、造價、客戶）。其中大堂及公共空間樣板和景觀樣板需召集物業(yè)經(jīng)理參加。會議時間會議時間 建筑外立面樣板、單元大堂及標準層公共空間精

10、裝修樣板、精裝房樣板、別墅組團景觀樣板會議內(nèi)容會議內(nèi)容 、檢查及確定效果標準（外觀效果、空間效果） 、檢查及確定配置標準（材料品牌、材質(zhì)品質(zhì)、苗木質(zhì)量） 、檢查現(xiàn)場實際與銷售承諾是否一致（針對銷售時對于檔次、品牌、苗木品種等的宣傳） 、檢查及確定質(zhì)量標準（施工工藝、施工質(zhì)量） 在產(chǎn)品大面積實施前進行現(xiàn)場樣板點評，以確保其大面積實施的效果會議目的會議目的21現(xiàn)場會關(guān)鍵效果點評會會議時間會議時間 景觀效果、售樓處樣板房精裝修效果 在產(chǎn)品最終呈現(xiàn)前進行現(xiàn)場點評，以確保其最終效果會議目的會議目的與會人員與會人員 召集人：項目負責(zé)人或PMO召集人 參會人員：項目負責(zé)人、項目職能負責(zé)人、公司相關(guān)職能負責(zé)人

11、（運營、研發(fā)、營銷、工程、造價、客戶）。其中景觀效果需召集物業(yè)經(jīng)理參加。會議內(nèi)容會議內(nèi)容景觀效果點評 、點評硬景材質(zhì)、小品位置和體量、施工工藝 、點評喬木檔次和質(zhì)量、栽植位置；點評灌木搭配；點評綠量。 、點評堆土造型、高差（擋墻）處理、及空間感受。售樓處樣板房精裝修效果點評 、點評空間、布局、造型、配色 、處理使用功能與展示效果的矛盾 、點評家具及配飾效果 、點評施工質(zhì)量22關(guān)鍵環(huán)節(jié)現(xiàn)場會現(xiàn)場進度會會議時間會議時間 體驗區(qū)搶工階段、業(yè)主開放日或交房沖刺階段 當(dāng)項目關(guān)鍵進度遇到困難時，集中公司資源幫助項目解決問題會議目的會議目的與會人員與會人員 召集人：項目負責(zé)人或PMO召集人 參會人員：項目負

12、責(zé)人、項目職能負責(zé)人、公司相關(guān)職能負責(zé)人（運營、工程、造價采購、客戶）、主要施工單位和供應(yīng)商負責(zé)人。其中交房進度會需召集物業(yè)經(jīng)理參加。會議內(nèi)容會議內(nèi)容 、協(xié)調(diào)勞動力資源可進行跨項目資源調(diào)配。 、協(xié)調(diào)材料供應(yīng)問題。 、協(xié)調(diào)工程資金問題，可突破資金計劃調(diào)撥應(yīng)急資金促進進度。 、協(xié)調(diào)各部門的配合工作（主要是營銷、客戶、物業(yè)）23第三部分PMO管理體系24項目進度計劃管理體系25計劃框架26計劃體系集團關(guān)鍵節(jié)點集團關(guān)鍵節(jié)點釋義釋義項目一級計劃項目一級計劃項目二級計劃項目二級計劃項目三級計劃項目三級計劃集團對項目的管集團對項目的管控節(jié)點控節(jié)點公司對項目的管公司對項目的管控節(jié)點控節(jié)點部門對項目管控部門對項

13、目管控節(jié)點節(jié)點小組及個人計劃小組及個人計劃模板模板集團定義的集團定義的10個個關(guān)鍵節(jié)點關(guān)鍵節(jié)點集團定義指導(dǎo)模集團定義指導(dǎo)模板，地區(qū)公司實板，地區(qū)公司實際運用中微調(diào)。際運用中微調(diào)。地區(qū)公司定義指地區(qū)公司定義指導(dǎo)模板導(dǎo)模板部門或小組定義部門或小組定義統(tǒng)一模板統(tǒng)一模板編制及調(diào)整編制及調(diào)整人人項目負責(zé)人項目負責(zé)人項目負責(zé)人項目負責(zé)人項目職能負責(zé)人項目職能負責(zé)人小組及個人小組及個人責(zé)任人責(zé)任人地區(qū)公司總經(jīng)理地區(qū)公司總經(jīng)理部門職能負責(zé)人部門職能負責(zé)人項目職能負責(zé)人項目職能負責(zé)人項目職能負責(zé)人項目職能負責(zé)人及個人及個人執(zhí)行人執(zhí)行人項目職能負責(zé)人項目職能負責(zé)人項目職能負責(zé)人項目職能負責(zé)人項目職能負責(zé)人項目職能

14、負責(zé)人個人個人評價人評價人項目負責(zé)人及下項目負責(zé)人及下游游項目負責(zé)人及下項目負責(zé)人及下游游項目負責(zé)人及下項目負責(zé)人及下游游部門職能負責(zé)人部門職能負責(zé)人及項目負責(zé)人及項目負責(zé)人檢查及上報檢查及上報地區(qū)公司計劃運地區(qū)公司計劃運營專員營專員項目負責(zé)人和部項目負責(zé)人和部門職能負責(zé)人門職能負責(zé)人項目負責(zé)人及部項目負責(zé)人及部門職能負責(zé)人門職能負責(zé)人部門職能負責(zé)人部門職能負責(zé)人及項目負責(zé)人及項目負責(zé)人27計劃編制流程28計劃反饋及調(diào)整流程29集團管控關(guān)鍵節(jié)點集團管控關(guān)鍵節(jié)點1) 取得國土使用權(quán)證2) 取得用地規(guī)劃許可證3) 項目啟動會成果提交4) 取得工程規(guī)劃許可證5) 取得施工許可證6) 項目首次開盤7)

15、 項目累計凈現(xiàn)金值為正值8) 項目基礎(chǔ)開工9) 竣工備案10) 交房其中以下重大關(guān)鍵節(jié)點延后需要集團總經(jīng)理審批：1) 項目啟動會成果提交2) 項目首次開盤3) 竣工備案30項目開發(fā)總計劃項目開發(fā)總計劃工程總計劃分解工程總計劃分解售樓處建設(shè)計劃售樓處建設(shè)計劃總、分包進場計劃總、分包進場計劃報批報建計劃報批報建計劃采購計劃采購計劃材料封樣確認計劃材料封樣確認計劃設(shè)計計劃設(shè)計計劃施工招標計劃施工招標計劃樣板間建設(shè)計劃樣板間建設(shè)計劃市政景觀建設(shè)計劃市政景觀建設(shè)計劃項目二級計劃工程施工總計劃工程施工總計劃驗收計劃驗收計劃項目一級計劃工程施工計劃體系工程施工計劃體系工程施工計劃體系 計劃級次計劃級次計劃名

16、稱計劃名稱編制責(zé)任人編制責(zé)任人編制參與人編制參與人編制時間編制時間二級計劃二級計劃工程施工總進度控制計劃工程施工總進度控制計劃 甲方項目工程經(jīng)理甲方項目工程經(jīng)理甲方工程師甲方工程師項目啟動會后項目啟動會后總包單位進場前總包單位進場前工程材料設(shè)備需求總計劃工程材料設(shè)備需求總計劃甲方項目工程經(jīng)理甲方項目工程經(jīng)理甲方工程師甲方工程師初步設(shè)計完成后初步設(shè)計完成后工程配合總計劃工程配合總計劃（二次深化設(shè)計、施工招投標、（二次深化設(shè)計、施工招投標、材料選型封樣）材料選型封樣）甲方項目工程經(jīng)理甲方項目工程經(jīng)理甲方工程師甲方工程師項目啟動會后項目啟動會后總包單位進場前總包單位進場前工程施工總進度計劃工程施工總

17、進度計劃施工方項目經(jīng)理施工方項目經(jīng)理施工方技術(shù)負責(zé)人施工方技術(shù)負責(zé)人施工方專業(yè)工長施工方專業(yè)工長施工圖會審?fù)瓿珊笫┕D會審?fù)瓿珊?515日內(nèi)日內(nèi)三級計劃三級計劃甲方項目部月度工作計劃及配甲方項目部月度工作計劃及配合計劃合計劃甲方項目工程經(jīng)理甲方項目工程經(jīng)理甲方工程師甲方工程師每月每月2828日前日前甲方工程師月度工作計劃甲方工程師月度工作計劃甲方工程師甲方工程師每月每月2828日前日前施工方月度進度計劃施工方月度進度計劃施工方項目經(jīng)理施工方項目經(jīng)理施工方技術(shù)負責(zé)人施工方技術(shù)負責(zé)人施工方專業(yè)工長施工方專業(yè)工長每月每月2828日前日前月度材料設(shè)備供應(yīng)計劃月度材料設(shè)備供應(yīng)計劃施工方項目經(jīng)理施工方項目

18、經(jīng)理施工方技術(shù)負責(zé)人施工方技術(shù)負責(zé)人施工方材料員施工方材料員每月每月2828日前日前甲方工程師周工作計劃甲方工程師周工作計劃甲方工程師甲方工程師甲方工程項目部周會甲方工程項目部周會前一天前一天施工周計劃（施工周報）施工周計劃（施工周報）施工方項目經(jīng)理施工方項目經(jīng)理施工方技術(shù)負責(zé)人施工方技術(shù)負責(zé)人施工方專業(yè)工長施工方專業(yè)工長工地周例會前一天工地周例會前一天3233343536OA計劃管理系統(tǒng)平臺1 1、可以通過引用模板或已有相似項目實現(xiàn)計劃的在線快速編制；、可以通過引用模板或已有相似項目實現(xiàn)計劃的在線快速編制；2 2、方便、快捷的查看所有需要的最新項目計劃信息；、方便、快捷的查看所有需要的最新項

19、目計劃信息；3 3、待辦、提醒督促計劃的按時完成；、待辦、提醒督促計劃的按時完成；4 4、計劃信息反饋、評價的快速和簡捷；、計劃信息反饋、評價的快速和簡捷；5 5、生成各類所需計劃管理報表；、生成各類所需計劃管理報表；6 6、個人計劃與項目計劃緊密結(jié)合、階段性成果與計劃的緊密結(jié)合、個人計劃與項目計劃緊密結(jié)合、階段性成果與計劃的緊密結(jié)合；37OA項目計劃管理l編制與調(diào)整編制與調(diào)整由項目負責(zé)人操作該板塊；由項目負責(zé)人操作該板塊；操作方法與目前在用操作方法與目前在用PROJECTPROJECT管理軟件相似，但沒管理軟件相似，但沒有其好用；有其好用；l執(zhí)行與反饋執(zhí)行與反饋按項目按項目按部門按部門l統(tǒng)計分析統(tǒng)計分析各種達成率的自動計算各種達成率的自動計算3839項目階段性成果管理體系40階段性成果目的階段性成果階段性成果目的目的明確項目信息流的管理，每階段成果完成后向項目成員發(fā)出可進入下一階段的明確信號 對階段性成果的完成質(zhì)量，由公司PMO、下游項目職能負責(zé)人、項目負責(zé)人進行評價 項目運營知識的積累和共享 4142階段性成果管理流程43啟動會邏輯圖44經(jīng)濟指標回顧l