城市軌道交通對(duì)周邊房地產(chǎn)的影響

1、城市軌道交通建設(shè)對(duì)其周邊地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值的影響2020 年 5 月 3 日城市軌道交通建設(shè)對(duì)周邊房地產(chǎn)價(jià)值的影響序言：交通體系對(duì)于城市的發(fā)展具有重要的影響作用，隨著近年來(lái)我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大、城市人口迅速增長(zhǎng)，城市交通的供需矛盾也 日益激烈，通過(guò)發(fā)展大容量的軌道交通來(lái)緩解公共交通擁堵情況，已經(jīng)成為解決城市交通供需矛盾的有效措施。針對(duì)軌道交通建設(shè)帶動(dòng)沿線住宅價(jià)格上升的現(xiàn)象 本文剖析了軌道交通對(duì)房產(chǎn)價(jià)格上漲的作用機(jī)理 ，并總結(jié)了空間、時(shí)間、房地產(chǎn) 類(lèi)型、票價(jià)、軌道交通運(yùn)能等因素對(duì)沿線城市住宅價(jià)格的影響規(guī)律。關(guān)鍵詞：軌道交通；房地產(chǎn)；價(jià)值1城市軌道交通概述城市軌道交通主要指：地鐵

2、、輕軌、單軌交通、有軌電車(chē)和市郊（郊區(qū)）列 車(chē)（通勤列車(chē)）等。城市軌道交通一方面能夠促進(jìn)城市土地集約化開(kāi)發(fā)利用，節(jié) 約城市土地，促進(jìn)周邊房地產(chǎn)價(jià)值的增值，引導(dǎo)和改善城市空間結(jié)構(gòu)，另一方面 能偶極大緩解城市交通壓力，節(jié)約市民出行時(shí)間，促進(jìn)城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的 協(xié)調(diào)發(fā)展。它作為快速交通出行方式，極大地改變了現(xiàn)代人的生活，其建設(shè)和運(yùn) 營(yíng)也對(duì)城市發(fā)展起到了促進(jìn)作用，帶來(lái)了巨大的間接經(jīng)濟(jì)效益，具有其他常規(guī)公 共交通無(wú)法替代的優(yōu)點(diǎn)。2城市軌道交通的優(yōu)勢(shì)分析1）城市軌道交通具有較強(qiáng)的運(yùn)力。由于城市軌道交通列車(chē)站點(diǎn)間行車(chē)時(shí)間短、 列車(chē)運(yùn)行速度高、列車(chē)編組數(shù)量 多等一系列的優(yōu)點(diǎn)，城市軌道交通的運(yùn)力較強(qiáng)，能夠在

3、相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)輸送較 大的客流，運(yùn)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)城市公交車(chē)的運(yùn)力。2 ）城市軌道交通的準(zhǔn)時(shí)性較強(qiáng)。由于城市軌道交通的列車(chē)是在專(zhuān)門(mén)的鐵軌上運(yùn)行， 這就能夠確保城市軌道交 通不會(huì)受到其他交通工具的干擾， 所以也不會(huì)像公交車(chē)一樣發(fā)生交通擁堵， 同時(shí) 也不會(huì)受到天氣條件的制約，所以城市軌道交通的準(zhǔn)時(shí)性較強(qiáng)。3）城市軌道交通有助于縮短乘客的出行時(shí)間。由于城市軌道交通列車(chē)的運(yùn)行速度較快，而且城市軌道交通一般需要單獨(dú)設(shè) 置站臺(tái)，乘客的上下車(chē)以及換乘十分便利，因而可以大幅度縮短乘客的出行時(shí)間。4 ）城市軌道交通行車(chē)安全舒適。而且現(xiàn)階段軌道交通信號(hào)控制技術(shù)十分成熟，因而相比公交系統(tǒng)而言城市軌道交通更加安全可靠。此

4、外， 由于城市軌道交通的列車(chē)運(yùn)行平穩(wěn)、進(jìn)出站服務(wù)設(shè)施齊全，因此出行的舒適度較高。5）城市軌道交通能夠充分利用城市空間。由于城市軌道交通大多采用地下或者是高架的形式來(lái)架設(shè)軌道，因而能夠充分的利用城市的地上以及地下空間，對(duì)于城市空間規(guī)劃的影響較小，有利于實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃發(fā)展的協(xié)調(diào)可持續(xù)。6 ）城市軌道交通能夠有效的改善城市生態(tài)環(huán)境。城市軌道交通由于一般采用電氣牽引的方式，不僅不會(huì)像公共汽車(chē)一樣產(chǎn)生廢氣污染，因而有助于提高城市的空氣質(zhì)量。此外， 由于城市軌道交通可以有效的環(huán)節(jié)城市擁堵?tīng)顩r，因而有利于改善城市交通狀況，減輕大堵車(chē)情況造成的汽車(chē)尾氣污染，因而有助于改善城市生態(tài)環(huán)境。3 城市軌道交通的劣勢(shì)分析

5、城市軌道交通在擁有顯而易見(jiàn)的優(yōu)勢(shì)的同時(shí)也受到建設(shè)資金大，運(yùn)營(yíng)成本高等劣勢(shì)的制約，城市軌道交通是一個(gè)城市較大型的基礎(chǔ)設(shè)施，是資本密集型產(chǎn)業(yè)。其資金的來(lái)源主要是政府財(cái)政投資，政府為此所承擔(dān)的債務(wù)沉重。如此巨額的資金， 如果僅靠政府承擔(dān)，是難以實(shí)現(xiàn)的。許多城市的軌道交通建設(shè)由于資金短缺，進(jìn)程緩慢甚至擱置計(jì)劃。同時(shí)城市軌道交通的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比其他交通工具高，靠售票的收入支付全部管理費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，短期內(nèi)無(wú)法回收全部投資。除了香港和日本等少數(shù)地方的地鐵能夠盈利外，世界上絕大部分軌道交通的運(yùn)營(yíng)都是虧損的，我國(guó)軌道交通的運(yùn)營(yíng)也是如此。可見(jiàn)， 圍繞我國(guó)各大城市地鐵建設(shè)的關(guān)鍵問(wèn)題不是認(rèn)識(shí)問(wèn)題，也不是技術(shù)問(wèn)題，而是資金

6、問(wèn)題，資金問(wèn)題是制約城市軌道交通發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題。4 軌道交通對(duì)其周邊房地產(chǎn)價(jià)值影響因素分析4.1 空間因素軌道沿線區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值全面提升。整體來(lái)說(shuō)，軌道交通的建設(shè)產(chǎn)生了 “一線帶活一片”的效應(yīng)，使得沿線區(qū)域的房地產(chǎn)升值。軌道交通線路走到哪里，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就會(huì)熱起來(lái)，大量住宅小區(qū)聚集在軌道交通沿線，形成密集的帶狀中心，由于這個(gè)帶狀區(qū)域內(nèi)可達(dá)性較高，所以房地產(chǎn)的價(jià)值高于周邊距離軌道交通較遠(yuǎn)的同類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)值；同時(shí)，因?yàn)槌鞘熊壍澜煌ㄒ话銜?huì)穿越高密度的舊城區(qū)， 它 的建設(shè)能調(diào)整舊城區(qū)的土地利用結(jié)構(gòu)， 促進(jìn)舊城更新，改善舊城區(qū)環(huán)境，所以使 得這些區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值上升。1 ）樓盤(pán)距軌道交通站點(diǎn)的距離。軌道交

7、通對(duì)房地產(chǎn)的影響主要表現(xiàn)為各站 點(diǎn)一定范圍內(nèi)樓房?jī)r(jià)格的上漲，這種上漲的幅度與樓房距站點(diǎn)的距離十分密切， 其中以步行十分鐘之內(nèi)就能到達(dá)軌道交通站點(diǎn)的樓盤(pán)價(jià)格上漲幅度最大。就具體的軌道交通站點(diǎn)而言，其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響范圍是以車(chē)站為中心，半徑為 O2.2km左右的圓周區(qū)域。在這個(gè)圓周區(qū)域內(nèi)，樓盤(pán)價(jià)格隨著距軌道交通站點(diǎn)距 離的增加而呈快速下降之勢(shì)。2）樓盤(pán)的自身區(qū)位。軌道交通對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格的提升同時(shí)也受區(qū)位條件 的影響，不同區(qū)位的房地產(chǎn)受軌道交通影響的敏感度是不同的。由于距市中心較 遠(yuǎn)或開(kāi)發(fā)滯后的地段，因軌道交通的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，使得這些地段到達(dá)市中心等重 要節(jié)點(diǎn)的時(shí)間大為縮短。相反，城市中心區(qū)域的軌

8、道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就 并不明顯。這主要是由于市中心區(qū)位條件優(yōu)越，交通設(shè)施完善，交通方式的選擇余 地大從而抵消了部分“地鐵效應(yīng)"；另一方面，城市中心區(qū)一般以商業(yè)和服務(wù)為重， 其提升房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素很多，軌道交通所占的權(quán)重就相應(yīng)地降低了。如果合理步行區(qū)到車(chē)站的可達(dá)性低， 則會(huì)降低軌道交通所提高的可達(dá)性， 從 而影響合理步行區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)升值效應(yīng)。 一般來(lái)說(shuō)，在軌道交通沿線，隨著到市中 心距離的增加，房地產(chǎn)價(jià)值呈遞減趨勢(shì)；但在實(shí)際中，這種趨勢(shì)會(huì)因?yàn)閰^(qū)位條件 差異等因素發(fā)生異變。因此，可達(dá)性水平越高、區(qū)位優(yōu)勢(shì)越強(qiáng)的區(qū)域，其軌道交通 站點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響力越??；而相對(duì)可達(dá)性較低、遠(yuǎn)離市

9、中心的區(qū)域，軌道交 通站點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就越大。3）軌道交通的路線布局。軌道交通線路位置的不同，對(duì)周邊房?jī)r(jià)的影響也 存在差異。一般來(lái)說(shuō)，將城市中心、CBD4區(qū)、城市副中心、大型公建設(shè)施這些 吸引大量人流的節(jié)點(diǎn)與大型居住區(qū)聯(lián)系的路線 ，對(duì)沿線房?jī)r(jià)的提升作用比較明顯 相反則較弱。4.2 時(shí)間因素隨著時(shí)間的推移，軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響會(huì)減弱。因?yàn)殡S著交通設(shè)施在城市眾多區(qū)域中的陸續(xù)投入， 可達(dá)性將在城市交通網(wǎng)絡(luò) 中普及，造成可達(dá)性的相對(duì)價(jià)值就降低了，而軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響又是 通過(guò)可達(dá)性來(lái)改變的，因此軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響就減弱了。另一方面，軌道交通對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)值的影響具有超前性和

10、當(dāng)期性。靠近城市軌道交通的地段中，往往是車(chē)未通樓就先熱賣(mài)起來(lái)。軌道交通建成以后房地產(chǎn) 升值則主要依賴(lài)于區(qū)域房地產(chǎn)的整體提升。4.3 房地產(chǎn)類(lèi)型因素不同類(lèi)型房地產(chǎn)要求不同的地段位置，其選址具有不同要求。商業(yè)用地的區(qū)位選擇遵循利潤(rùn)最大化原則，需要重點(diǎn)考慮人流量、商業(yè)聚集 效應(yīng)的影響，因此商業(yè)用地一般在處于市中心區(qū)域的軌道交通站點(diǎn)區(qū)域，或在城市外圍區(qū)車(chē)站的步行合理區(qū)內(nèi)，因?yàn)檫@些區(qū)域人流量大、經(jīng)濟(jì)聚集程度高，商業(yè) 企業(yè)因此才能獲得超過(guò)最低門(mén)檻的高收益從而得以生存。站點(diǎn)區(qū)域的辦公樓則容 易出租，從而有效地降低空置率。所以，從理論上講，軌道交通步行合理區(qū)對(duì)商 辦房地產(chǎn)價(jià)值的影響大于對(duì)住宅價(jià)值的影響。但對(duì)多

11、數(shù)工業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，相對(duì)勞動(dòng)力、資本和其他投入成本，運(yùn)輸成本是微 小的（除糧食、木料、金屬?gòu)U料等產(chǎn)品，它們的價(jià)值含量低，但運(yùn)輸成本相對(duì)較 高），并且工業(yè)企業(yè)一般依靠鐵路、公路來(lái)進(jìn)行原材料和產(chǎn)品的運(yùn)輸，因?yàn)檫@樣 的運(yùn)輸方式，特別是公路運(yùn)輸方式能實(shí)現(xiàn)方便的門(mén)到門(mén)的運(yùn)輸。所以，相對(duì)住宅、商業(yè)用途房地產(chǎn)，軌道交通對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的影響較小。從產(chǎn)業(yè)布局角度看，國(guó)外研究表明，軌道交通對(duì)城市居住用地或商業(yè)用地開(kāi) 發(fā)的吸引最明顯，而對(duì)公建用地開(kāi)發(fā)的作用不明顯。 因?yàn)楣I(yè)，特別是重工業(yè)會(huì) 降低臨近的住宅、商辦用途房地產(chǎn)的價(jià)值，所以在住宅和商辦樓聚集的區(qū)域， 軌 道交通對(duì)工業(yè)用地的排斥最明顯； 并且從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，軌道交

12、通附近的工業(yè)用地往 往是房地產(chǎn)再開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。4.4 票價(jià)因素軌道交通的票價(jià)在一定程度上影響“地鐵房"的上漲空間，尤其是對(duì)距市中心 較遠(yuǎn)的地鐵沿線樓房,因?yàn)樵诘罔F沿線特別是集中在地鐵兩極購(gòu)房的消費(fèi)者,大 部分屬于資金實(shí)力有限的購(gòu)房者，出行費(fèi)用及方便程度同樣是他們重點(diǎn)考慮的問(wèn) 題。過(guò)去幾年，地鐵活躍了這些區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)，提高了周?chē)牡貎r(jià)和房?jī)r(jià)，但 在交通出行的經(jīng)濟(jì)杠桿作用下，地鐵票價(jià)的上漲已經(jīng)和這些購(gòu)房者的初衷背離。對(duì)購(gòu)買(mǎi)地鐵兩級(jí)房產(chǎn)的居民而言，“近地鐵”不僅意味著出行的便利，還意味著高 額的交通費(fèi)用。4.5 軌道交通的運(yùn)能因素在軌道交通出行需求滿足的前提下，軌道交通路線的運(yùn)能越大

13、，對(duì)沿線房?jī)r(jià) 的帶動(dòng)作用就越明顯；軌道交通路線運(yùn)營(yíng)的擁擠程度越高，對(duì)沿線房?jī)r(jià)的帶動(dòng)作 用就要相對(duì)降低。班次延誤造成的時(shí)間浪費(fèi)，出行舒適度的降低等等，都將增加市民乘坐軌道 交通的隱性成本，在一定程度上也影響了 “地鐵房”的價(jià)格波動(dòng)。5總結(jié)根據(jù)以上五種影響因素總結(jié)軌道交通對(duì)其周邊房地產(chǎn)價(jià)值的影響：1、因?yàn)榭蛇_(dá)性的提高，軌道交通對(duì)其延伸區(qū)域的房地產(chǎn)和站點(diǎn)周邊房地產(chǎn) 的價(jià)值具有提升作用；2 、隨著到市中心或車(chē)站站點(diǎn)距離的增加，軌道交通鄰近區(qū)域房地產(chǎn)的增值 幅度會(huì)降低；但地面方式軌道交通因?yàn)樵胍舻炔焕蛩貢?huì)對(duì)臨近房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生 負(fù)面影響，因?yàn)橥钦嬗绊懻贾鲗?dǎo)地位，所以整體影響還是增加房地產(chǎn)價(jià)值；3、軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響是超前發(fā)生的，并且隨著時(shí)間推移和區(qū)域 交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響程度將逐漸減弱；4、軌道交通對(duì)商業(yè)和住宅用途房地產(chǎn)