住宅小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)章制度

1、銀JI市住宅小區(qū)物業(yè)治理方法第一章總則第一條為加強(qiáng)本市住宅小區(qū)的物業(yè)治理，明確業(yè)主、物業(yè)治理企業(yè)、開(kāi)始建設(shè)單位以及有關(guān)部門(mén)的權(quán)利與義務(wù)，保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用，為居民制造良好的居住環(huán)境，依照國(guó)家及自治區(qū)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本方法。第二條凡本市市區(qū)的新建住宅小區(qū)必須依照本方法實(shí)行物業(yè)治理。本方法實(shí)施前差不多驗(yàn)收交付使用的住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)依照本方法積極制造條件，逐步實(shí)行物業(yè)治理。第三條本方法所稱(chēng)物業(yè)是指房屋建筑、配套設(shè)施以及相關(guān)的公共設(shè)施。本方法所稱(chēng)業(yè)主，是指住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)所有權(quán)人，包括私有房產(chǎn)、公有房產(chǎn)、單位房產(chǎn)的房屋所有權(quán)人。本方法所稱(chēng)物業(yè)治理，是指業(yè)主托付物業(yè)治理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行日

2、常維護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng)，以及對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的綜合性服務(wù)。本方法所稱(chēng)物業(yè)治理企業(yè)，是指具備相應(yīng)資質(zhì)條件，經(jīng)工商行政治理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)，經(jīng)營(yíng)住宅小區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)的企業(yè)。1/25第四條住宅小區(qū)全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治治理。住宅小區(qū)的公共設(shè)施和配套設(shè)施，由全體業(yè)主、承租人和使用人共同使用與維護(hù)。第五條物業(yè)治理實(shí)行主管部門(mén)行業(yè)治理、業(yè)主自治與托付物業(yè)治理企業(yè)服務(wù)治理相結(jié)合的原則、逐步實(shí)現(xiàn)社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化服務(wù)經(jīng)營(yíng)型治理。第六條銀川市房產(chǎn)治理局是本市住宅小區(qū)物業(yè)治理的主管部門(mén)，負(fù)責(zé)對(duì)全市住宅小區(qū)物業(yè)治理的指導(dǎo)、監(jiān)督和行業(yè)治理工作。其要緊職責(zé)是：（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)治理法律、法規(guī)和規(guī)章；（二）

3、負(fù)責(zé)培育、開(kāi)發(fā)物業(yè)治理市場(chǎng)；（三）參與住宅小區(qū)的驗(yàn)收，指導(dǎo)、監(jiān)督住宅小區(qū)的移交工作；（四）負(fù)責(zé)物業(yè)治理企業(yè)的資質(zhì)治理；（五）對(duì)物業(yè)治理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和治理進(jìn)行監(jiān)督、檢查；2/25（六）負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督維修基金（維修儲(chǔ)備金）的治理和使用；（七）負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)治理工作人員進(jìn)行培訓(xùn)；（八）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)治理的考評(píng)工作。建委、規(guī)劃、環(huán)保、公安、工商、物價(jià)等部門(mén)按照各自的職責(zé)分工，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)的有關(guān)治理工作。住宅小區(qū)所在地派出所、居民委員會(huì)依照自己的職責(zé)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)治理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。第二章業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)第七條新建住宅小區(qū)交付使用且入住率達(dá)到50蛆上時(shí)，由市房產(chǎn)治理部門(mén)按以下程序，組織召開(kāi)

4、業(yè)主代表大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：（一）向全體業(yè)主發(fā)出召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)及推舉業(yè)主委員會(huì)候選人名單通告。（二）擬定業(yè)主委員會(huì)候選人名單，確定開(kāi)會(huì)時(shí)刻。（三）組織召開(kāi)第一次業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。3/25第八條業(yè)主代表大會(huì)由住宅小區(qū)的業(yè)主代表組成。業(yè)主代表以每棟樓為單位按住戶(hù)比例推選。業(yè)主代表大會(huì)必須有持過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主代表出席才能進(jìn)行。第九條業(yè)主代表大會(huì)能夠邀請(qǐng)住宅小區(qū)所在地派出所、居委會(huì)及相關(guān)部門(mén)的人員列席會(huì)議。第十條業(yè)主代表大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)如集，每年召開(kāi)一次。業(yè)主代表大會(huì)召開(kāi)7日前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議日期及內(nèi)容告知業(yè)主。業(yè)主代表大會(huì)閉會(huì)期間，經(jīng)30減上業(yè)主代表提議，能夠

5、召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主代表大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在接到該項(xiàng)提議后15日內(nèi)召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主代表大會(huì)。第十一條業(yè)主代表大會(huì)形成的決定，必須由出席會(huì)議的業(yè)主代表所投票數(shù)的過(guò)半數(shù)通過(guò)方有效。業(yè)主代表大會(huì)的決定不得與法律、法規(guī)、匯款單及相關(guān)政策抵觸。第十二條業(yè)主代表大會(huì)行使下列是權(quán)力：（一）選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)的組成人員；（二）聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；4/25（三）聽(tīng)取物業(yè)治理企業(yè)的工作報(bào)告;（四）批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)的決定；（五）制定、修改業(yè)主公約及住宅區(qū)物業(yè)治理方法；（六）改變和撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；（七）批準(zhǔn)或修改業(yè)主委員會(huì)章程；（八）批準(zhǔn)物業(yè)治理的其他重大事項(xiàng)。第十三條業(yè)主委員會(huì)由

6、3到15名委員組成，每屆任期三年。第十四條業(yè)主委員由業(yè)主代表大會(huì)在業(yè)主代表中選舉產(chǎn)生。委員一般為兼職，能夠連選連任。下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員：（一）軀體及精神狀況不適宜履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)的；（二）喪失業(yè)主資格的；（三）有違法犯罪行為的；（四）經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)罷免的。5/25第十五條業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任、副主任秘書(shū)長(zhǎng)。主任、副主任、秘書(shū)長(zhǎng)在業(yè)主委員會(huì)委員中選舉產(chǎn)生，弁報(bào)市房產(chǎn)治理部門(mén)備案。秘書(shū)長(zhǎng)專(zhuān)職，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)。第十六條業(yè)主委員會(huì)依照工作需要定期召開(kāi)會(huì)議，會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任召集，會(huì)議討論決定問(wèn)題執(zhí)行少數(shù)和服從多數(shù)的原則。第十七條業(yè)主委員會(huì)享有下列職權(quán)：（一）召集和主

7、持業(yè)主代表大會(huì)；（二）起草業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約；（三）選聘物業(yè)治理企業(yè)，簽訂物業(yè)治理合同；（四）監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)治理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行；（五）審議物業(yè)治理企業(yè)制定的年度治理打算和為住宅小區(qū)治理服務(wù)的重大措施；（六）協(xié)助物業(yè)治理企業(yè)進(jìn)行治理工作。6/25第十八條業(yè)主委員會(huì)章程必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)2/3委員同意，弁經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)批準(zhǔn)。業(yè)主委員會(huì)章程的內(nèi)容不得與法律、法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)政策抵觸。第十九條業(yè)主委員會(huì)在成立后15日內(nèi)持下列文件到市房產(chǎn)治理局辦理登記備案：（一）業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書(shū)；（二）業(yè)主委員會(huì)組成人員名單；（三）業(yè)主委員會(huì)章程。第三章物業(yè)治理企業(yè)第二十條物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步實(shí)現(xiàn)

8、與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位分工設(shè)立，分業(yè)經(jīng)營(yíng)。第二十一條物業(yè)治理企業(yè)享有國(guó)家以第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。第二十二條設(shè)立物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)資質(zhì)，弁向工商行政治理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。物業(yè)治理企業(yè)在領(lǐng)取7/25營(yíng)業(yè)執(zhí)照的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向物價(jià)治理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)取收費(fèi)許可證。第二十三條申領(lǐng)物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定報(bào)批。未取得物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的，不得從事物業(yè)治理活動(dòng)。第二十條物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)實(shí)行年審制度.o物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)當(dāng)于第年的二月十日前，填寫(xiě)物業(yè)治理企業(yè)年審報(bào)告，持物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)向市房產(chǎn)治理部門(mén)申請(qǐng)年審。第二十五條物業(yè)治理企業(yè)依照住宅區(qū)物業(yè)治理合同對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)治理。物業(yè)治理合同應(yīng)當(dāng)

9、包括以下內(nèi)容：（一）治理服務(wù)的區(qū)域和具體事項(xiàng)；（二）治理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（三）治理服務(wù)權(quán)限；（四）治理服務(wù)期限；（五）治理服務(wù)費(fèi)用；（六）監(jiān)督檢查物業(yè)治理服務(wù)的時(shí)刻和方式；（七）違約責(zé)任和合同爭(zhēng)議的解決方式；（八）雙方約定的其他權(quán)利、義務(wù)。第二十第二十六條業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)物業(yè)治理合同簽定之日起30日內(nèi)報(bào)市房產(chǎn)治理部門(mén)備案8/25七條物業(yè)治理企業(yè)的權(quán)利：（一）依據(jù)物業(yè)治理合同和有關(guān)規(guī)定，對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)治理弁按財(cái)政物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)收取治理服務(wù)費(fèi)；（二）制止違反住宅區(qū)物業(yè)治理規(guī)定的行為；（三）選聘專(zhuān)營(yíng)企業(yè)承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)；（四）要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助治理；（五）從事與物業(yè)治理有關(guān)的其他

10、多種經(jīng)營(yíng)及有償服務(wù)活動(dòng)；（六）對(duì)違反合同的約定不交納各種費(fèi)用的業(yè)主，可采取必要的限制性措施。第二十八條物業(yè)治理企業(yè)的義務(wù)：（一）依據(jù)物業(yè)治理合同，對(duì)托付治理的房屋及相關(guān)公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、修繕、更新；（二）承擔(dān)住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、保潔、防火、綠化及其他便民服務(wù)工作；（三）擬定住宅小區(qū)重大物業(yè)治理措施提交業(yè)主委員會(huì)審議決定；（四）同意行業(yè)治理及街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督。第二十九條物業(yè)治理企業(yè)必須嚴(yán)格履行物業(yè)治理合同，按下列要求做好服務(wù)工作：（一）實(shí)施業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)治理服務(wù)年度打算時(shí)，必須執(zhí)行國(guó)家和自治區(qū)規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；（二）將住宅的公共部位、公用設(shè)備和公共設(shè)施的使用維護(hù)方法、要求、注意事項(xiàng)局面告知業(yè)主;（三）經(jīng)常對(duì)物業(yè)治理區(qū)域9/25進(jìn)行巡視、檢查，定期對(duì)住宅的公用部位、公用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù)；（四）發(fā)覺(jué)住宅的公用部位、公有設(shè)備和公共設(shè)施損壞時(shí)，立即采取愛(ài)護(hù)措施，弁按合同約定進(jìn)行維修；（五）接到物業(yè)治理?yè)p害報(bào)修時(shí)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修和處理；（六）做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；（七）定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)治理工作情況及物業(yè)治理費(fèi)用的收支帳目，同意審核，改進(jìn)和完善治理服務(wù)工作。第三十條物業(yè)治理企