濟南寫字樓分析課件

1、濟南寫字樓市場分析分布特征：集中于七大片區(qū)；緯二路板塊：緯二路、經(jīng)一路沿線區(qū)域經(jīng)十路版塊：經(jīng)十路沿線區(qū)域濼源大街板塊：東起歷山路，西至順河高架，南北向為濼源大街和泉城路的區(qū)域。山大路板塊：山大路片區(qū)以山大路為核心、南到經(jīng)十路、北到花園路、西到歷山路。 二環(huán)東路板塊：二環(huán)東路沿線區(qū)域高新區(qū)板塊：賢文莊路以東、工業(yè)南路以南、繞城高速以西、經(jīng)十東路以北的區(qū)域。奧體板塊：奧體板塊是以濟南奧體中心為圓點，2公里半徑所輻射的區(qū)域。發(fā)展趨勢：中心集聚到向外擴張； 濟南市辦公物業(yè)分布較為集中，城市核心寫字樓分布濼源大街沿線，伴隨城市東拓西進，逐漸向東向西延伸緯二路板塊濼源大街板塊山大路板塊東二環(huán)板塊高新區(qū)板塊

2、奧體文博板塊經(jīng)十路板塊隨著經(jīng)濟發(fā)展，大量中小型企業(yè)興起，傳統(tǒng)寫字樓面積有限，且無法滿足交通、停車等硬件要求，城市商務(wù)中心向外擴散效應(yīng)明顯，相應(yīng)出現(xiàn)了山大路板塊、東二環(huán)板塊以及高新、奧體片區(qū)板塊；現(xiàn)有寫字樓板塊格局板塊特點緯二路板塊濼源大街板塊高新區(qū)板塊二環(huán)東路板塊山大路板塊奧體板塊屬老商埠區(qū)，有悠久的商業(yè)歷史，寫字樓建筑年代較早，以企業(yè)自用寫字樓項目為主，寫字樓市場化程度較低。平均體量8.5萬平米，標準層面積1000-1200平米，主力面積區(qū)間為100-200平米。明珠國際商務(wù)港、財富自由港、山東商會大廈濟南寫字樓市場存在時間最長的區(qū)域，商務(wù)氛圍濃厚，只租不售項目居多，但交通擁擠、車位緊張。板

3、塊土地資源較稀缺，寫字樓規(guī)模一般較小，平均體量在5萬平米左右。中信廣場、永安大廈、豐利大廈、銀座晶都國際大廈區(qū)域商務(wù)氛圍濃厚，電子產(chǎn)品企業(yè)集中，寫字樓需求旺盛。區(qū)域人流量大，配套完善、車位緊張，交通擁堵。體量略大于濼源大街板塊，平均體量約6萬平米。少量寫字樓產(chǎn)品采取低樓層賣場，高樓層辦公的經(jīng)營模式。歷東商務(wù)大廈、正大時代廣場、銀座數(shù)碼廣場規(guī)劃中的商業(yè)商務(wù)政務(wù)區(qū)，寫字樓產(chǎn)品多體現(xiàn)高端品質(zhì)，無論在硬件配套還是交通條件上，均體現(xiàn)一定的優(yōu)越性。目前辦公氛圍還不夠濃厚，但可以預(yù)見將來發(fā)展?jié)摿κ志薮?，售價將超越各板塊位居首位。平均體量10萬平米，目前標準層面積為1100-1600平米。魯商國奧城、黃金時

4、代廣場聚集了大批高科技企業(yè)和創(chuàng)業(yè)人才，辦公氛圍良好，配套設(shè)施有待完善，寫字樓市場尚待發(fā)展成熟。板塊土地資源豐富，遠離市中心，寫字樓體量居于各板塊之首，平均17萬平米。標準層面積1000-3000平米，主力面積300平米。三慶世紀財富中心、IT總部基地、齊魯軟件園隨濟南城市規(guī)模擴大第二次跳躍式發(fā)展而興起，高端寫字樓產(chǎn)品較多，硬件設(shè)施齊全。商務(wù)氛圍很多濃厚，聚集眾多大型企業(yè)，寫字樓品質(zhì)有很大提升。土地資源相對豐富，樓盤平均體量9萬平米，主力面積在200平方米左右。東環(huán)國際廣場、發(fā)展大廈、中潤世紀廣場等。板塊名稱入駐企業(yè)經(jīng)七路板塊以大中型企業(yè)為主，金融企業(yè)較為集中經(jīng)十路板塊大中型企業(yè)為主、事業(yè)單位以

5、及行業(yè)大型企業(yè)較為集中緯二路板塊以中小型企業(yè)為主山大路板塊科技型企業(yè)較多東二環(huán)板塊中小型企業(yè)較多經(jīng)十路板塊國有大中型企業(yè)、行業(yè)內(nèi)的大型企業(yè)高新區(qū)板塊中小型高新企業(yè)為主、部分大型國企入住各版塊入駐企業(yè)市場供應(yīng)量內(nèi)容綜述： 10月份，寫字樓市場無新增供應(yīng)，在沒有優(yōu)質(zhì)房源上市的情況下，市場反應(yīng)冷淡，觀望氛圍濃厚。本月成交量僅0.41萬平方米，達歷史最低值；整體均價為13714元/，價格走勢保持平穩(wěn)。 10月，寫字樓市場供應(yīng)量為3.88萬，同比下降76.8%，環(huán)比下降26.1%。本月寫字樓市場無新增供應(yīng)，受整體房地產(chǎn)市場環(huán)境不景氣影響，部分項目推遲入市時間，同時在售項目多處于尾盤階段，市場整體供應(yīng)相對

6、不足。 10月，經(jīng)十路板塊為寫字樓市場供應(yīng)主力，供應(yīng)量為2.03萬，占總供應(yīng)的47.4%；其次為高新區(qū)板塊，供應(yīng)量為1.85萬，占總供應(yīng)的43.3%；再次為濼源大街板塊，供應(yīng)量為0.28萬，占總供應(yīng)的6.5%；其他零星分部的寫字樓供應(yīng)較少，為0.12萬，占總供應(yīng)的 2.8%；其余各板塊均無市場供應(yīng)。 目前寫字樓市場在售項目較少，僅四個板塊有房源供應(yīng)，且分布極不均衡；未來隨奧體板塊及山大路板塊等大量潛在項目入市后，整體供應(yīng)格局將發(fā)生較大變化。市場供應(yīng)量10月，寫字樓市場共成交0.41萬，同比下降78.1%，環(huán)比下降57.7%。本月寫字樓市場成交慘淡，達兩年來歷史最低水平，在調(diào)控政策日見成效，整體

7、貨幣持續(xù)收緊環(huán)境下，客戶購買能力及投資熱情均受限，市場觀望氛圍空前濃厚。市場成交量市場成交量10月，經(jīng)十路板塊成交量位居首位，共成交0.21萬，占總成交的51.5%；其次為高新區(qū)板塊，共成交0.16萬，占總成交的39.7%；再次為濼源大街板塊，成交量為0.03萬，占總成交的6.3%；其他零星分布的寫字樓成交較少，僅為0.01萬，占總成交的2.5%；其余板塊無成交。從具體板塊來看，市場成交主要集中在房源供應(yīng)相對充裕的項目。10月，寫字樓市場整體均價為13714元/，同比上升13.4%，環(huán)比上升0.2%。從整體市場來看，寫字樓價格走勢平穩(wěn)；從具體情況來看，本月在售項目均價無變化，由于萬達廣場售罄，

8、退出監(jiān)測樣本，使得市場整體均價出現(xiàn)微幅變動。市場成交均價代表項目分布項目名稱開發(fā)商總建面平面布局銷售價格單層面積層高萬達廣場萬達置業(yè)15萬方1棟32層12400元/2000方3.7米天業(yè)國際山東天業(yè)恒基約3萬方1棟14層13100元/2000方3.4米中鐵匯展國際中鐵十局19萬左右8棟18-24層9400元/700-900方3-3.5米魯商國奧城魯商置業(yè)20萬4棟/1#19層2#26層3#36層4#42層18700元/1500方左右3.6米銀座中心濟南銀座置業(yè)7.9萬方2棟/東塔37層，西塔38層13000元/1000/1400方左右3.6米華強廣場華強置業(yè)6萬1棟33層1900方3.9米黃金

9、時代廣場黃金地產(chǎn)17萬5棟25層1000-13003.9米啟德國際金融中心啟德置業(yè)50萬5棟，主樓高278米1300-1450主樓4.2其余3.9代表項目概況項目名稱外立面入口大堂智能化電梯空調(diào)物業(yè)等級萬達廣場玻璃幕墻8米5A級8部中央空調(diào)甲級天業(yè)國際玻璃幕墻5.4米部分智能4部中央空調(diào)甲級中鐵匯展國際玻璃幕墻9.6米部分智能3部中央空調(diào)戶式空調(diào)甲級魯商國奧城玻璃幕墻5.4米大堂5A級、生態(tài)技術(shù)6部空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)甲級銀座中心濟南玻璃幕墻9米大堂5A級7部中央空調(diào)甲級華強廣場玻璃幕墻185A級10中央空調(diào)甲級黃金時代廣場玻璃石材雙大堂10.8米5A級6部中央空調(diào)甲級啟德國際金融中心玻璃幕墻超5A中

10、央空調(diào)甲級代表項目概況項目名稱項目位置建筑面積（萬平米）樓體類型戶型車位數(shù)量（個）車位價格（元/月/個）樓宇配套社區(qū)配套租金（元/平米/天）物管費（元/月/）（）二環(huán)東路板塊東環(huán)國際廣場二環(huán)東路3966號15A/B座29層C/D座26層130300700售15萬/個，租220三菱中央空調(diào)；3部三菱電梯商務(wù)會所；數(shù)碼會議室；空中花園、酒店1.6-2.02.96楓潤商務(wù)大廈工業(yè)南路110號3921層80200300150元/月集中供暖；智能化管理商務(wù)中心；底層商鋪1.92.9嘉恒商務(wù)中心華龍路口526層高層150170地上63個，地下110個租地上100元/月，地下150元/個/月6部奧蒂斯電梯；

11、有線寬帶四星級酒店標準1.32三威大廈華龍路1110號529層130-260出售：15-20萬/個大廳設(shè)有三部高速電梯商務(wù)會所；數(shù)碼會議室；1.53.5東方麗景大廈百 花 小 區(qū)北門口261.21.2發(fā)展大廈歷 城 華 龍路西口2.720110-260五部日立電梯2（含物業(yè)費）高新區(qū)板塊三慶世紀財富中心國際會展中心對面204棟12層小高層45800隨便停放不收費不帶空調(diào)暖氣，3部電梯；大堂5.6米歌舞廳；健身房；酒店12.5環(huán)保科技園正豐路中段1012棟6層整層定制1010個不收費中央空調(diào)；三菱電梯34部創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心11.6齊魯軟件園高新管委會對面142020060個不收費寬帶、4部電梯餐飲、

12、銀行1含物業(yè)費各版塊項目信息經(jīng)十路板塊項目名稱項目位置建筑面積（萬平米）樓體類型戶型車位數(shù)量（個）車位價格（元/月/個）樓宇配套社區(qū)配套租金（元/平米/天）物管費（元/月/）（）三慶匯文軒經(jīng)十路65號3.59東25層；西20層1302002003.5/平米/月中央空調(diào)；4部LG電梯室外健身設(shè)施1.81.2元第一大道經(jīng)十路38號3.124層高層802004部迅達電梯；大金中央空調(diào)商務(wù)酒店；咖啡吧；大型會議室3.5-43.3元名士杰座經(jīng)十路與漿水泉路交匯處南21840-10003部高速電梯2層商業(yè)、風(fēng)情商業(yè)街23.5中潤世紀廣場燕山立交橋東3416層80200按1:1.5配比售12-20萬/個4部

13、高速電梯靠近窯頭路，銀座購物、銀座家居3.44.15各版塊項目信息山大路板塊項目名稱項目位置建筑面積（萬平米）樓體類型戶型車位數(shù)量（個）車位價格（元/月/個）樓宇配套社區(qū)配套租金（元/平米/天）物管費（元/月/）（）數(shù)碼港大廈山大路47號4.612層LOFT188平米；辦公80120平米300130寬帶、可視對講、2部電梯；中央空調(diào)咖啡廳、健身房24銀座數(shù)碼廣場解放路43號7.3主樓23層；裙樓6層150200地下兩層240個2元/天/個6部迅達電梯；中央空調(diào)；5A會所；銀行；會議室2.36.5海蔚廣場花園路101號2025層90120地下600；地上20080寬帶；市政集中供暖；中央空調(diào)底層

14、商鋪21.5歷東商務(wù)大廈解放路112號2.820層100120200售5萬/個寬帶；中央空調(diào)；5部電梯#VALUE!24二建融基大廈花園路1168號325120-1703部電梯，商住兩用公寓建設(shè)銀行、商業(yè)、餐飲等1.32.2正大時代廣場解放路與歷山東路交匯處3.42030-1502001.54各版塊項目信息緯二路板塊項目名稱項目位置建筑面積（萬平米）樓體類型戶型車位數(shù)量（個）車位價格（元/月/個）樓宇配套社區(qū)配套租金（元/平米/天）物管費（元/月/）（）匯鑫國際商務(wù)大廈緯二路北端216層60100200100中央空調(diào)；集中供暖；施耐德電梯4部餐飲；娛樂1.32.3山東商會大廈緯二路830100

15、-3004部高速電梯，中港空調(diào)銀行、商業(yè)、餐飲等4.5匯寶大廈經(jīng)五路12號4.628300-2000中央空調(diào)，4部高速電梯地下四層為酒店1.7財富自由港經(jīng)五路小緯二路66號1.81828-11002部高速電梯，中港空調(diào)一二層為裙樓1.72.6泉景恒昌大廈經(jīng)四路288號3.6526層高層7098地下一層14萬（產(chǎn)權(quán)）地下二層11萬4部高速電梯，中央空調(diào)餐飲、商業(yè)1.52明珠國際商務(wù)港經(jīng)一緯三路948層58165，自由分割300多個2006部三菱電梯；約克、格力中央空調(diào)；12米挑空大堂咖啡吧；餐廳；會議廳；健身房；商務(wù)會館；酒店；直升機停機坪1.23各版塊項目信息經(jīng)七路板塊項目名稱項目位置建筑面積

16、（萬平米）樓體類型戶型車位數(shù)量（個）車位價格（元/月/個）樓宇配套社區(qū)配套租金（元/平米/天）物管費（元/月/）（）三慶匯文軒經(jīng)十路65號3.59東25層；西20層1302002003.5/平米/月中央空調(diào)；4部LG電梯室外健身設(shè)施1.81.2元第一大道經(jīng)十路38號3.124層高層802004部迅達電梯；大金中央空調(diào)商務(wù)酒店；咖啡吧；大型會議室3.5-43.3元名士杰座經(jīng)十路與漿水泉路交匯處南21840-10003部高速電梯2層商業(yè)、風(fēng)情商業(yè)街23.5中潤世紀廣場燕山立交橋東3416層80200按1:1.5配比售12-20萬/個4部高速電梯靠近窯頭路，銀座購物、銀座家居3.44.15數(shù)碼港大廈

17、山大路47號4.612層LOFT188平米；辦公80120平米300130寬帶、可視對講、2部電梯；中央空調(diào)咖啡廳、健身房24銀座數(shù)碼廣場解放路43號7.3主樓23層；裙樓6層150200地下兩層240個2元/天/個6部迅達電梯；中央空調(diào)；5A會所；銀行；會議室2.36.5海蔚廣場花園路101號2025層90120地下600；地上20080寬帶；市政集中供暖；中央空調(diào)底層商鋪21.5各版塊項目信息經(jīng)七路板塊項目名稱項目位置建筑面積（萬平米）樓體類型戶型車位數(shù)量（個）車位價格（元/月/個）樓宇配套社區(qū)配套租金（元/平米/天）物管費（元/月/）（）歷東商務(wù)大廈解放路112號2.820層100120

18、200售5萬/個寬帶；中央空調(diào)；5部電梯#VALUE!24二建融基大廈花園路1168號325120-1703部電梯，商住兩用公寓建設(shè)銀行、商業(yè)、餐飲等1.32.2正大時代廣場解放路與歷山東路交匯處3.42030-1502001.54匯鑫國際商務(wù)大廈緯二路北端216層60100200100中央空調(diào)；集中供暖；施耐德電梯4部餐飲；娛樂1.32.3匯寶大廈經(jīng)五路12號4.628300-2000中央空調(diào)，4部高速電梯地下四層為酒店1.7財富自由港經(jīng)五路小緯二路66號1.81828-11002部高速電梯，中港空調(diào)一二層為裙樓1.72.6泉景恒昌大廈經(jīng)四路288號3.6526層高層7098地下一層14萬（

19、產(chǎn)權(quán)）地下二層11萬4部高速電梯，中央空調(diào)餐飲、商業(yè)1.52各版塊項目信息經(jīng)七路板塊項目名稱項目位置建筑面積（萬平米）樓體類型戶型車位數(shù)量（個）車位價格（元/月/個）樓宇配套社區(qū)配套租金（元/平米/天）物管費（元/月/）（）明珠國際商務(wù)港經(jīng)一緯三路948層58165，自由分割300多個2006部三菱電梯；約克、格力中央空調(diào)；12米挑空大堂咖啡吧；餐廳；會議廳；健身房；商務(wù)會館；酒店；直升機停機坪1.23中信廣場濼源大街150號4.512層小高層170200地下150個；地上90個地上免費；地下300中央空調(diào)；六部奧迪斯電梯職工餐廳、銀行、洗衣房、美容院、郵局44中銀大廈濼源大街22號4.336層超高層40200100個左右300中央空調(diào)；五部電梯；大堂挑空10余米銀行、會議室4.52銀座索菲特濼源大街67號156層超高層100200個左右150200中央空調(diào)；三部富士達電梯；大堂高4米，與索菲特大酒店相連餐廳、酒樓、會議室、健身房、咖啡廳4.5只交水電費各版塊項目信息經(jīng)七路板塊項目名稱項目位置建筑面積（萬平米）樓體類型戶型車位數(shù)量（個）車位價格（元/月/個）樓宇配套社區(qū)配套租