抵押擔(dān)保相關(guān)規(guī)定

1、一、抵押擔(dān)保的相關(guān)規(guī)定（1）抵押范圍1. 動產(chǎn)抵押范圍：飛機、汽車、船舶（登記為類不動產(chǎn)）；企業(yè)的機器設(shè)備、農(nóng) 業(yè)用具、牲畜；企業(yè)的產(chǎn)品、原材料等2. 不動產(chǎn)抵押范圍 : 不動產(chǎn)抵押如土地、房屋、建筑物等。由于用益物權(quán)抵押與 不動產(chǎn)抵押有極大共性， 因此不動產(chǎn)抵押貸款當(dāng)包括不動產(chǎn)抵押貸款和用益物權(quán) 抵押貸款。（2）抵押權(quán)標(biāo)的的性質(zhì)1. 不動產(chǎn)；2. 不動產(chǎn)的用益物權(quán)。如土地使用權(quán)、典權(quán)等；3. 準(zhǔn)動產(chǎn)。主要指車輛、船舶、航空器等；4. 動產(chǎn)。（3）抵押登記相關(guān)規(guī)定1. 抵押合同是抵押權(quán)設(shè)立的原因， 但有抵押合同并不必然導(dǎo)致抵押權(quán)的設(shè)立， 需 要辦理抵押登記的， 必須到相關(guān)部門辦理抵押登記。 抵

2、押合同簽訂后， 只有經(jīng)抵 押物登記， 抵押權(quán)人才能取得抵押權(quán)。 當(dāng)事人未辦理抵押物登記的， 不得對抗第 三人。當(dāng)事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。辦理抵押物登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門提供下列文件或者其復(fù)印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有權(quán)或者使用權(quán)證書。2. 設(shè)立抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同（4）申辦抵押合同公證，應(yīng)當(dāng)提交的證明材料有： 辦理抵押合同公證，由抵押人所在地公證處受理。1. 當(dāng)事人的身份證件，法人資格證明，如法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明， 代理人還要提交本人身份證件等；2. 擔(dān)保債務(wù)的證明，如借款合同、還款協(xié)議等；3. 抵押物的權(quán)利證明，如房

3、地產(chǎn)權(quán)證等；4. 抵押合同文本；5. 公證人員要求提交的其他證明材料。（5）抵押合同1. 抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額；（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；（三）抵押物的名稱、 數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、 所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；（四）抵押擔(dān)保的范圍；（五）當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項。抵押合同不完全具備前款規(guī)定內(nèi)容的，可以補正。2. 抵押合同的效力抵押權(quán)是對債權(quán)的保障，當(dāng)債權(quán)無法實現(xiàn)時其才出現(xiàn)。 抵押合同具有從屬性， 當(dāng)主合同即債權(quán)合同無效時， 抵押合同也無效。 因此，簽訂抵押合同時需要明確 主合同的效力。（6）抵押清償順序同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的， 拍賣、變賣抵

4、押物所得的價款按照以下規(guī)定 清償：（一）抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的， 按照債權(quán)比例清償；（二）抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按照本條第（一）項 規(guī)定清償；未登記的，按照合同生效時間的先后順序清償，順序相同的，按照債 權(quán)比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償?！倍?、動產(chǎn)抵押登記辦法：1. 動產(chǎn)抵押權(quán)的生效 企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、 半成品、產(chǎn)品抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的縣級工商行政管理部門辦理登記。 記。 抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立 ；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 動產(chǎn)抵押登記可由抵押合同雙方當(dāng)

5、事人共同向動產(chǎn)抵押登記機關(guān)辦理 , 也可以委 當(dāng)事人辦理動產(chǎn)抵押登記 船舶、航空器和機動車等 抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立，未經(jīng)登記，不得對抗 善意第三人2. 當(dāng)事人辦理動產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向動產(chǎn)抵押登記機關(guān)提交下列文件：（一）經(jīng)抵押合同雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的動產(chǎn)抵押登記書；（二）抵押合同雙方當(dāng)事人主體資格證明或者自然人身份證明文件。委托代理人辦理動產(chǎn)抵押登記的，還應(yīng)提交代理人身份證明文件和授權(quán)委托書。 托代理人向動產(chǎn)抵押登記機關(guān)辦理。3. 動產(chǎn)抵押登記（1）需提交材料：辦理抵押登記， 由抵押合同雙方當(dāng)事人共同向登記機關(guān)提交 企業(yè)動產(chǎn)抵押物登記申請書，并提供下列文件或者其復(fù)印件：（一）主合同和抵

6、押合同；（二）有關(guān)動產(chǎn)抵押物的所有權(quán)或者使用權(quán)證書；（三）有關(guān)動產(chǎn)抵押物存放狀況材料；（四）抵押合同雙方當(dāng)事人的營業(yè)執(zhí)照；（五）雙方代理人身份和權(quán)限證明文件；（六）需要提供的其他資料。（2）企業(yè)動產(chǎn)抵押物登記申請書應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：（一）抵押人和抵押權(quán)人的名稱（姓名）、地址、法定代表人和代理人的姓名、 性別、住所；（二）申請抵押登記的原因；（三）抵押物的名稱、數(shù)量、品牌、型號規(guī)格、號碼、出廠日期、使用年限、價 值、存放地等；（四）抵押物的所有權(quán)或者使用權(quán)；（五）被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額；（六）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；（七）抵押擔(dān)保的范圍；（八）登記機關(guān)；（九）申請人；（十）申請日期。4. 企業(yè)動

7、產(chǎn)抵押登記事項 : 企業(yè)動產(chǎn)抵押登記的主要事項包括：抵押人，抵押權(quán)人，抵押合同，抵押物的名 稱、數(shù)量和價格，抵押擔(dān)保的范圍，被擔(dān)保的主債權(quán)的種類和數(shù)額，債務(wù)人履行 債務(wù)的期限。5. 受理抵押物登記的機關(guān)對抵押物登記申請應(yīng)審查內(nèi)容 : 登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)在受理登記申請后 5日內(nèi)，依照國家法律、 法規(guī)的規(guī)定，審查下列 內(nèi)容：（一）提交的文件是否齊備；（二）抵押合同條款是否齊備；（三）用作抵押的動產(chǎn)是否重復(fù)登記；（四）抵押物是否屬于我國擔(dān)保法禁止抵押的動產(chǎn)；（五）抵押期限是否在動產(chǎn)抵押物權(quán)限期限或者使用年限內(nèi)。6. 需辦理動產(chǎn)抵押物登記證的變更登記的情況 : 當(dāng)事人變更被擔(dān)保的主債權(quán)種類、 數(shù)額或者抵押擔(dān)

8、保的范圍， 雙方應(yīng)于作出變更 決定之日起 7 日內(nèi)，持變更協(xié)議、原企業(yè)動產(chǎn)抵押物登記證和其他有關(guān)證明 材料，向原登記機關(guān)申請辦理變更登記。7. 需辦理動產(chǎn)抵押物的續(xù)期登記的情況 : 當(dāng)事人延長債務(wù)人履行債務(wù)期限的， 應(yīng)當(dāng)在到期日之前的 1 個月內(nèi)，持延長債務(wù) 人履行債務(wù)期限的協(xié)議、原企業(yè)動產(chǎn)抵押物登記證和其他有關(guān)證明文件，向 原登記機關(guān)申請辦理續(xù)期登記。8. 需辦理動產(chǎn)抵押的注銷登記的情況： 一是當(dāng)事人提前解除抵押合同的，應(yīng)當(dāng)自解除抵押合同的協(xié)議簽字蓋章后 7 日 內(nèi)，持解除抵押合同的協(xié)議和原企業(yè)動產(chǎn)抵押物登記證，向原登記機關(guān)辦理 注銷登記； 二是合同履行完畢或者抵押物滅失之日起 7 日內(nèi)，持

9、履行或者滅失憑 證和原企業(yè)動產(chǎn)抵押物登記證，向原登記機關(guān)辦理注銷登記。三、不動產(chǎn)抵押登記不動產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記， 抵押權(quán)自登記時設(shè)立 。抵押權(quán)人簽訂了 抵押合同，合同即使生效，若未經(jīng)抵押物登記，抵押權(quán)人不能取得抵押權(quán)；合同 簽訂后，只有經(jīng)抵押物登記，抵押權(quán)人才能取得抵押權(quán)。（1）根據(jù)規(guī)定，需要進(jìn)行不動產(chǎn)抵押登記的財產(chǎn)為：1）建筑物和其他土地附著物；2）建設(shè)用地使用權(quán)；3）以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；4）正在建造的建筑物。（2）不動產(chǎn)抵押合同的簽訂 不動產(chǎn)抵押合同的簽訂要經(jīng)過審查、 估價等程序。抵押物的審查可分為三個方面： 抵押人主體資格審查、抵押物權(quán)屬審

10、查、抵押物的價值審查1. 不動產(chǎn)抵押登記機構(gòu)辦理抵押物登記的部門如下：（ 一 ） 以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的， 為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部 門;（ 二） 以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn)） 、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的， 為縣級以上地方 人民政府規(guī)定的部門（房地產(chǎn)抵押登記、在建工程抵押登記 - 房管局） ;（ 三 ） 以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門 ;（ 四 ） 以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門 ;（ 五 ） 以企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)抵押的，為財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門。以依法取得的國有土地上的房屋抵押的， 該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同 時抵押。以出讓方式取得

11、的國有土地使用權(quán)抵押的， 應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同 時抵押。2. 房地產(chǎn)抵押登記（1）房地產(chǎn)抵押登記所需資料 根據(jù)房屋登記辦法，申請抵押權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： 登記申請書； 申請人的身份證明； 房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；4 抵押合同；5 主債權(quán)合同；6 其他必要材料。登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)對申請人的申請進(jìn)行審查， 審查的內(nèi)容主要包括： 抵押物是否符合 準(zhǔn)許進(jìn)入抵押交易市場的條件； 抵押人提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明文件與權(quán)屬檔案記 錄內(nèi)容是否相符， 查對權(quán)屬證書的真?zhèn)蔚龋?并由審核人簽字在案。 對符合登記條 件的應(yīng)在法定期限內(nèi)核準(zhǔn)登記記入登記簿并頒發(fā)他項權(quán)利證書。（2）辦理流程：1. 提交材料

12、；2. 房屋交易大廳受理材料；3. 十個工作日領(lǐng)證。（3）房地產(chǎn)抵押登記基本程序如下：1抵押登記申請辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機關(guān)提交下列文件：1）房地產(chǎn)抵押登記申請書；2）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；3）抵押合同；4）國有土地使用證、房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)證；5) 可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；6) 可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；7) 登記機關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。2受理申請 審查申請人所提交的文件是否真實、齊備，申請文件不符合規(guī)定的，不予受理； 申請文件符合規(guī)定的， 則予受理， 給該申請編號并給回執(zhí)， 回執(zhí)注明所收取的文 件、受理日期和編號。3審核1) 登記機關(guān)從房

13、地產(chǎn)登記冊查明申請轉(zhuǎn)移登記的房地產(chǎn)權(quán)利狀況， 如有下列情形 之一的，駁回轉(zhuǎn)移登記申請：A. 權(quán)屬來源的性質(zhì)是限制抵押(包括福利房、微利房，行政劃撥土地、減免地價 土地) 而未取得有關(guān)部門同意的；B. 根據(jù)城市規(guī)劃，政府決定收回土地使用權(quán)的；C. 司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；D. 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；E. 權(quán)屬有爭議的；F. 法律、法規(guī)或市、區(qū)政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。 駁回登記申請，應(yīng)自受理申請之日起在規(guī)定時間內(nèi)書面通知申請人。(2) 從房地產(chǎn)登記冊或電腦記錄中查明申請抵押登記的房地產(chǎn)的權(quán)利狀況后，審 查下列文件是否真實、齊全和有效：A. 身

14、份證明；B. 房地產(chǎn)證或其他房地產(chǎn)權(quán)利證書；C. 抵押登記申請書是否按要求填寫；D. 抵押合同書是否符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。 經(jīng)審核符合規(guī)定的予以核準(zhǔn)登記，并通知抵押當(dāng)事人。4. 登記(1) 對核準(zhǔn)抵押登記的，在房地產(chǎn)權(quán)利證書上加蓋抵押專用章，并在房地產(chǎn)登記 冊上作抵押記錄。 抵押記錄應(yīng)包括抵押人， 抵押權(quán)人， 抵押物名稱、 面積、價值、 抵押金額和抵押期限等內(nèi)容。(2) 預(yù)購的房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)在買賣合同書上加蓋抵押專用章。5. 收費發(fā)證(1) 登記費的收取標(biāo)準(zhǔn)按國家或地方的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。(2) 將已加蓋房地產(chǎn)抵押專用章的房地產(chǎn)權(quán)利證書在規(guī)定時間內(nèi)退回抵押當(dāng)事人 (由抵押當(dāng)事人憑回執(zhí)、身份證

15、明及交費憑證領(lǐng)取 )。6. 立卷歸檔 按規(guī)定建立土地和房地產(chǎn)登記的檔案。3. 在建工程抵押登記( 1)申報材料：1) 房屋他項權(quán)證調(diào)查表，房屋他項權(quán)利權(quán)申請表2) 法人身份證、營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證3) 抵押擔(dān)保合同、借款合同或最高額抵押合同4) 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、 已辦理預(yù)售的提交預(yù)售備案總表及預(yù)售許可證5）評估報告（或由抵押權(quán)人與抵押人簽訂的房地產(chǎn)價值商議定書）6）施工進(jìn)度與已投入工程的資金表7）計委批文及登記機關(guān)認(rèn)為必須的相關(guān)文件（2）辦理程序產(chǎn)權(quán)人申請登記 - 查詢檔案 - 詢問并受理 - 初審 - 復(fù)審 - 打證繕證 - 記載于登

16、記簿 - 收費發(fā)證（3）辦理期限受理之日起 5-10 個工作日（4）在建工程抵押條件1. 在建工程的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金。2. 在建工程占用范圍內(nèi)的土地，已經(jīng)繳納全部的土地出讓金并取得土地使用權(quán)。3. 在建工程已取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證， 正在建造的在建工程須有建設(shè)工程施工許可證。（5）在建工程抵押可能存在的風(fēng)險1. 合法性風(fēng)險 在建工程抵押貸款的借款人只能為抵押人， 貸款人只能是金融機構(gòu) （一般是 銀行），貸款用途只能是為在建工程繼續(xù)建筑資金2. 價值確定風(fēng)險 在建工程抵押權(quán)的范圍僅限于設(shè)定抵押時已經(jīng)建成并登記的在建工程和在 建工程占用范圍內(nèi)相應(yīng)比例

17、的土地使用權(quán)而不包括繼續(xù)新增的層數(shù)和占用范圍 內(nèi)的土地使用權(quán)。3. 合同風(fēng)險 抵押合同應(yīng)記載的內(nèi)容： 土地證建設(shè)用地規(guī)劃許可證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證 的編號；已繳納的土地使用權(quán)出讓金或需繳納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額 已投入在建工程的工程款 ; 施工進(jìn)度及工程竣工日期 ; 已完成的工作量和工程量。 如果用一般的抵押合同，很可能導(dǎo)致在建工程抵押合同無效。4. 在建工程抵押權(quán)與建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)沖突的風(fēng)險 根據(jù)合同法 及該解釋，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先 受償權(quán)，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)很可能“有名無實”。5. 劃撥土地上在建工程抵押的風(fēng)險 由于在建工程的抵押包含其所占范圍內(nèi)的土地使

18、用權(quán)， 因此如果土地為劃撥 用地，根據(jù)法律規(guī)定， 一是以劃撥土地上的在建工程抵押必須經(jīng)具有審批權(quán)限的 人民政府或土地行政管理部門批準(zhǔn)，否則抵押無效 ; 二是拍賣劃撥的國有土地使 用權(quán)所得的價款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出金的款額后 （ 一般不 低于標(biāo)定地價的 40%），抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。因此，劃撥土地上在建工程抵 押很可能面臨未經(jīng)批準(zhǔn)而抵押無效或?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)時價值所剩無幾。6、房地產(chǎn)開發(fā)形成的在建工程抵押權(quán)與商品房預(yù)售沖突的風(fēng)險 盡管法律明文規(guī)定 “抵押期間， 抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的， 應(yīng)當(dāng)通 知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況 ; 抵押人未通知抵押權(quán)人或者未 告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！?，但通過訴訟程序解決這