基于價(jià)值工程理論的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理研究

1、基于價(jià)值工程理論的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理研究摘要：基于價(jià)值工程理論，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的生命周期為脈絡(luò)，闡述了在不同階段，價(jià)值 工程在項(xiàng)目管理中的應(yīng)用。關(guān)鍵詞：價(jià)值工程（VE） 房地產(chǎn) 項(xiàng)目管理 On the Project Manage for Developing of Real EstateBased on Value Engineering Theory Key words:value engineering（VE）；real estate；project management Abstract:Based on value engineering,this a

2、rticle elaborate on application of value engineering in project management indifferent phase of of real estate project life cycle.0引言 價(jià)值工程（VE）是二戰(zhàn)以后發(fā)展起來(lái)的一種技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析技術(shù)，這種方法非常實(shí)用有效。利用VE，可以節(jié)約能源，降低產(chǎn)品成本，從而為企業(yè)、社會(huì)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益。目前，VE已廣泛應(yīng)用于產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生產(chǎn)和使用、作業(yè)程序、工作方法和管理規(guī)程的改進(jìn)等方面。我國(guó)1978年引入VE。經(jīng)過(guò)不懈努力，VE在我國(guó)迅速展開(kāi)，從制造業(yè)到社會(huì)生產(chǎn)和管理

3、的許多方面，都取得了很大的進(jìn)步。但VE在與房地產(chǎn)項(xiàng)目中運(yùn)用并不十分廣泛。目前房地產(chǎn)新政實(shí)施以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨風(fēng)險(xiǎn)增大、經(jīng)濟(jì)效益下滑的窘境。因此，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定制論文企業(yè)，有必要應(yīng)用VE的研究成果，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)管理，以提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值，同時(shí)提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的生命周期 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的管理，應(yīng)是站在投資主體的立場(chǎng)針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合性的管理。主要通過(guò)一定的組織形式，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的生命周期內(nèi)按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制，以保證項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的生命周期主要包括以下幾個(gè)階段：項(xiàng)目策劃和可行

4、性研究階段；項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工階段；項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)階段；項(xiàng)目后期管理階段等。在每一個(gè)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都應(yīng)該利用VE理論，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)管理。2 VE在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用 2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃和可行性研究階段2.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃階段主要的工作有項(xiàng)目構(gòu)思與計(jì)劃、市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)細(xì)分與確定目標(biāo)市場(chǎng)、項(xiàng)目定位及評(píng)價(jià)修正等，其中市場(chǎng)調(diào)查，市場(chǎng)細(xì)分與確定目標(biāo)市場(chǎng)，項(xiàng)目定位及評(píng)價(jià)修正是策劃的具體實(shí)施工作。市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容包括：房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查、市場(chǎng)需求調(diào)查、市場(chǎng)供給調(diào)查、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)查、項(xiàng)目自身調(diào)查等等。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，可以獲取社會(huì)成員或項(xiàng)目未來(lái)用戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的價(jià)

5、值要求和功能評(píng)價(jià)；可以應(yīng)用價(jià)值分析找出參考項(xiàng)目特點(diǎn)和不足，各種營(yíng)銷(xiāo)手段的執(zhí)行情況和效果等，為確定正確的投資方向和價(jià)格策略、宣傳推廣策略、開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售計(jì)劃打好基礎(chǔ)。市場(chǎng)細(xì)分根據(jù)地理、人口、心理、市場(chǎng)、購(gòu)買(mǎi)行為、行業(yè)、規(guī)模等因素進(jìn)行，將某一產(chǎn)品整體市場(chǎng)分類(lèi)為若干消費(fèi)者群市場(chǎng)，這樣可以得到若干個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。市場(chǎng)細(xì)分后，可以根據(jù)VE原理，依據(jù)細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模、發(fā)展?jié)摿?、吸引力、開(kāi)發(fā)企業(yè)的目標(biāo)與能力等因素，進(jìn)行細(xì)分市場(chǎng)評(píng)估與選擇，最后確定目標(biāo)市場(chǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位主要包括目標(biāo)市場(chǎng)定位、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位、項(xiàng)目形象定位、項(xiàng)目推廣定位。在這些定位過(guò)程中，都可以用到VE原理進(jìn)行優(yōu)化。例如，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位過(guò)程中，可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行

6、價(jià)值分析，對(duì)每一個(gè)特定容積率的產(chǎn)品方案進(jìn)行優(yōu)化；也可以對(duì)住宅小區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行結(jié)構(gòu)分析、定制論文裝修分析、供暖分析、景觀分析、附加價(jià)值分析等；也可以對(duì)辦公樓中辦公自動(dòng)化設(shè)備,以及相關(guān)的管線(xiàn)、布局、設(shè)備工作時(shí)對(duì)環(huán)境的影響進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，從而提高產(chǎn)品價(jià)值。1Value Engineering No.5,2009價(jià)值工程2009年第5期2.1.2可行性研究階段可行性研究是投資前期核心工作，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中運(yùn)用VE能夠使資源得到合理有效利用，使項(xiàng)目更好地滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者及社會(huì)要求。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，可以運(yùn)用VE基本原理和方法，對(duì)項(xiàng)目的資源開(kāi)發(fā)條件，對(duì)資源開(kāi)發(fā)利用的可能性、合理性和可

7、靠性進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，從而為確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案和建設(shè)規(guī)模提供依據(jù)，進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)和優(yōu)選；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的方案，可以從配套設(shè)施性能、環(huán)境協(xié)調(diào)性、居住適用性、科技智能性、美學(xué)性能和經(jīng)濟(jì)性等方面選擇可使住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的設(shè)計(jì)方案；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資方案，從資金來(lái)源，融資結(jié)構(gòu)，融資成本，融資風(fēng)險(xiǎn)等方面選擇可使項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的融資方案。2在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)中，可運(yùn)用VE基本原理和方法，對(duì)項(xiàng)目可行性研究中各個(gè)方案進(jìn)行定性和定量分析（主要是綜合效益和費(fèi)用確定及社會(huì)影響分析），對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行判斷。2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)積極參與設(shè)計(jì)方案擬定，參與設(shè)計(jì)過(guò)程，改變目前許

8、多開(kāi)發(fā)公司將設(shè)計(jì)任務(wù)交給設(shè)計(jì)院就完事的狀況。這樣，才能從開(kāi)發(fā)企業(yè)角度、提高建筑物價(jià)值角度考慮設(shè)計(jì)方案合理性和經(jīng)濟(jì)性。而控制項(xiàng)目成本關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)上的浪費(fèi)是最大的浪費(fèi)，設(shè)計(jì)上的節(jié)約是最大的節(jié)約。工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)是從初步設(shè)想到逐步成熟的過(guò)程,分為方案設(shè)計(jì)階段、初步設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。在不同階段，VE活動(dòng)對(duì)象和側(cè)重點(diǎn)有所不同。方案設(shè)計(jì)階段，主要確定建筑物形式、控制尺寸及總體布置方案。在此階段可以應(yīng)用VE進(jìn)行設(shè)計(jì)方案比選，主要采用設(shè)計(jì)招標(biāo)及設(shè)計(jì)方案競(jìng)標(biāo)來(lái)實(shí)現(xiàn)。運(yùn)用VE進(jìn)行方案評(píng)標(biāo)時(shí)，必須在設(shè)計(jì)招標(biāo)文件中予以明確相應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)；不同工程項(xiàng)目其評(píng)價(jià)指標(biāo)有所不同。一般，指標(biāo)設(shè)定包括適用性方面的平面

9、布局、采光通風(fēng)等；美觀方面的立面效果、內(nèi)外裝修、與周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào)等；環(huán)境方面的綠化、景觀、噪聲等。最關(guān)鍵、最困難的工作是如何合理設(shè)定評(píng)價(jià)指標(biāo)。初步設(shè)計(jì)階段，主要考慮設(shè)計(jì)是否滿(mǎn)足使用者要求和工程項(xiàng)目功能要求。此階段應(yīng)用VE，進(jìn)行方案創(chuàng)造，然后優(yōu)選以求價(jià)值最大化方案。方案創(chuàng)造時(shí)應(yīng)進(jìn)行功能分析，要正確識(shí)別方案功能，確保必要功能，消除不必要功能和過(guò)剩功能。如果并不是客戶(hù)需要的商品房必要功能，可以考慮減少這些不必要功能，降低成本。在方案優(yōu)選時(shí)，應(yīng)選擇價(jià)值系數(shù)最大的方案。施工圖設(shè)計(jì)階段，主要對(duì)使用者的要求及工程項(xiàng)目的功能要求量化，因此在施工圖設(shè)計(jì)階段應(yīng)用VE主要是對(duì)細(xì)部建筑方案優(yōu)選和材料優(yōu)選。例如，地?zé)崾焦?/p>

10、暖和外掛式散熱器的選擇。通過(guò)應(yīng)用VE，發(fā)現(xiàn)采用地?zé)崾焦┡啾韧鈷焓缴崞麟m造價(jià)有所提高，但增加了室內(nèi)實(shí)際可利用面積，減少了裝修成本，提高了房屋售價(jià)，還成為銷(xiāo)售的亮點(diǎn)，所以可選擇地?zé)崾焦┡?。這一階段可做的工作很多。2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段應(yīng)用VE，主要是施工方案的選擇。同一項(xiàng)目建設(shè)可以有多種施工方案，通過(guò)VE技術(shù)對(duì)各種施工方案進(jìn)行技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上對(duì)比分析，如分析施工要藝、作業(yè)方法、機(jī)械設(shè)備等，能夠選擇出工程成本較低、綜合效果好的方案。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段，許多物料可以通過(guò)保證必要功能、降低費(fèi)用來(lái)提高價(jià)值。降低費(fèi)用途徑主要有兩方面，一是加強(qiáng)管理，合理利用資源，減少浪費(fèi)

11、，從而降低費(fèi)用；二是尋求費(fèi)用低的、能滿(mǎn)足功能的替代物料。例如，以前工程施工中所有用水均用市政自來(lái)水，通過(guò)VE分析，除職工飲用、洗浴用水必須用市政自來(lái)水外，其余不少作業(yè)可以利用其它水來(lái)代替，節(jié)約大量水資源。再如，設(shè)計(jì)中管道保溫層的保護(hù)層做法是保溫層外纏兩道玻璃絲布，再刷兩道防火漆；經(jīng)過(guò)VE分析，找到一種防火塑料布，完全具備防火和隔絕空氣的功能，經(jīng)兩遍纏裹非常密實(shí)，可以替代原來(lái)的玻璃絲布-防火漆做法，節(jié)約了大量資金。32.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)階段一次成功的交易是消費(fèi)者獲得滿(mǎn)意，企業(yè)獲得利益，雙方都認(rèn)為取得了滿(mǎn)意的價(jià)值。如果在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程采取一定方法來(lái)選擇和影響消費(fèi)者主觀功能及控制成本，會(huì)更好地提高雙方

12、滿(mǎn)意度，促進(jìn)交易完成。因此，在營(yíng)銷(xiāo)階段要結(jié)合消費(fèi)者的判別特點(diǎn)，用定制論文VE原理來(lái)制定、優(yōu)化各項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)策略。例如，在促銷(xiāo)和分銷(xiāo)策略中，可以采用強(qiáng)化消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的感知，以很小成本更大地影響消費(fèi)者的消費(fèi)觀念，達(dá)到良好的銷(xiāo)售效果?，F(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)觀念已經(jīng)滲透到企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)各環(huán)節(jié)，成為涉及多因素復(fù)雜的系統(tǒng)工程。在營(yíng)銷(xiāo)階段，運(yùn)用VE原理進(jìn)行全公司、各部門(mén)的整體優(yōu)化組合，可 以改進(jìn)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的相關(guān)組織部門(mén)提高工作效率。通過(guò)各部門(mén)對(duì)整個(gè)公司的功能權(quán)重系數(shù)與各個(gè)部門(mén)在公司運(yùn)營(yíng)中所耗費(fèi)公司成本相比，得到各部門(mén)在整個(gè)公司中的價(jià)值系數(shù)，可以確定出各部門(mén)在公司內(nèi)部具體貢獻(xiàn)的效率。而貢獻(xiàn)效率低的部門(mén)很有可能存在浪費(fèi)資源的現(xiàn)象，經(jīng)

13、營(yíng)者就可以適當(dāng)考慮將部分資源轉(zhuǎn)移到那些具有更高效率的部門(mén)，達(dá)到公司內(nèi)部資源的合理配置，提高辦事效率，實(shí)現(xiàn)公司利益最大化目標(biāo)。42.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后期管理階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后期管理主要有：竣工驗(yàn)收，后評(píng)價(jià)和物業(yè)管理。運(yùn)用VE，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后期管理主要在于合理確定維修方案，以減少維修費(fèi)用。在確定維修方案中，不能求保險(xiǎn)而忽略維修成本。例如，對(duì)于那種“材料越新越好，材料越貴越好，維修范圍越大越好，防水層數(shù)越多越好”的做法，要堅(jiān)決摒棄；否則會(huì)導(dǎo)致維修費(fèi)用非常高。要運(yùn)用VE理論，進(jìn)行維修方案功能分析，可靠地實(shí)現(xiàn)必要的功能，去掉多余的、重復(fù)或過(guò)剩的功能。3結(jié)束語(yǔ) 價(jià)值工程是一種非常好的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的工具和方法，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理全過(guò)程都可以發(fā)揮巨大的作用。運(yùn)用價(jià)值工程進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，可以提高房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的整體價(jià)值，使產(chǎn)品具有較強(qiáng)的市場(chǎng)適應(yīng)性，從而提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的效益。特別是房地產(chǎn)行業(yè)基本處于勞動(dòng)密集型階段，技術(shù)改進(jìn)空間很大，因此在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)用價(jià)值工程必將產(chǎn)生巨大的效果，這在建設(shè)節(jié)約型社會(huì)