同策06日臨平合源項目商業(yè)定位報告

1、2010-01-06臨平合源項目商業(yè)定位報告臨平合源項目商業(yè)定位報告市場篇市場篇臨平整體商業(yè)市場分析臨平整體商業(yè)市場分析商業(yè)格局分析細分商圈研究臨平商圈發(fā)展趨勢商業(yè)業(yè)態(tài)分析寫字樓市場分析星光街商圈星光街商圈市中心北市中心北大街商圈大街商圈萊蒙商萊蒙商業(yè)中心業(yè)中心家樂福家樂福城南城南CBD臨平商業(yè)格局臨平商業(yè)格局臨平目前形成規(guī)模的商圈主要有：市中臨平目前形成規(guī)模的商圈主要有：市中心北大街商圈、萊蒙商業(yè)中心、家樂福、心北大街商圈、萊蒙商業(yè)中心、家樂福、星光街商圈、城南星光街商圈、城南CBD，形成一心多點，形成一心多點的商業(yè)格局。的商業(yè)格局。u北大街商業(yè)中心：商業(yè)網(wǎng)點密集，聚集臨平主要娛樂、休閑、購

2、物消費場所，如：中都廣場、銀泰利群店、大紅鷹、九曲營步行街等。u城東家樂福：是自沃爾瑪開業(yè)后，依托城南居住區(qū)，自成小型商業(yè)板塊，位置比較偏遠，但在本地人心目中也有一定地位。u城南CBD板塊：以寫字樓為主，是自雙鐵開建以來，快速崛起的版塊，因為有地鐵和高鐵的配套，屬于臨平未來發(fā)展的核心板塊，但是目前商業(yè)氣息不濃，有價無市，要形成有規(guī)模的商業(yè)中心需要一定時間。u城西萊蒙商業(yè)中心：隨著沃爾瑪?shù)娜腭v，也慢慢頗具規(guī)模，而且因其地理位置靠近市中心，所以也吸引了不少市中心客群。u城北星光街：隨著臨平的好去處。城北板塊的崛起，近幾年逐步形成的商業(yè)街，雖然無大型商業(yè)支撐，但業(yè)態(tài)齊全，是臨平人休閑娛樂的重要場所之

3、一.本案本案商業(yè)格局分析商業(yè)格局分析細分商圈研究細分商圈研究市中心北大街商圈市中心北大街商圈市中心北大街，老城區(qū)的商業(yè)板塊，目前已經(jīng)成型，發(fā)展成熟，人流量大，由多個中高檔商業(yè)集成，其中檔次較高的有中都購物中心，利群購物中心，并且有兩條繁華步行街組成。主力面積30-100方店鋪租金2.5-8元/天/平方米商業(yè)定位購物消費、生活消費、休閑娛樂消費群體臨平各區(qū)域人群大紅鷹超市大紅鷹超市世紀華聯(lián)世紀華聯(lián)利群購物中心（銀泰）利群購物中心（銀泰）中都購物中心中都購物中心中都步行街中都步行街九曲營路步行街九曲營路步行街臨平最早形成的商圈，功能俱全，業(yè)態(tài)繁多，輻射整個臨平城區(qū)，其臨平最早形成的商圈，功能俱全，

4、業(yè)態(tài)繁多，輻射整個臨平城區(qū)，其商業(yè)地位在臨平難以動搖商業(yè)地位在臨平難以動搖細分商圈研究細分商圈研究萊蒙商業(yè)中心萊蒙商業(yè)中心萊蒙商業(yè)中心萊蒙商業(yè)中心萊蒙商業(yè)中心，位于臨平城西，依托周邊居民生活消費形成的商業(yè)中心，雖然規(guī)模很小，但是因沃爾瑪?shù)娜腭v，其輻射能力非常強，大量吸納老城區(qū)居民生活消費。主力面積10-80方店鋪租金5-8元/天/平方米商業(yè)定位生活消費、休閑娛樂消費群體老城區(qū)居民臨平單體建筑面積最大、功能最強的商業(yè)項目，已經(jīng)是老城區(qū)居民生臨平單體建筑面積最大、功能最強的商業(yè)項目，已經(jīng)是老城區(qū)居民生活消費的首選活消費的首選細分商圈研究細分商圈研究家樂福家樂福家樂福，位于臨平城東，周邊有臨平職高和

5、臨平技校，還有多數(shù)高檔住宅小區(qū)，依托周邊居民生活消費形成的商業(yè)中心，離本醒目很近，規(guī)模比萊蒙商業(yè)中心較小，但其商業(yè)性質(zhì)和定位，基本和萊蒙商業(yè)中心一致。主力面積30-50方店鋪租金4-6元/天/平方米商業(yè)定位生活消費消費群體城東居民、學(xué)生家樂福家樂福中低檔大眾消費，一站式購物，運營狀況良好中低檔大眾消費，一站式購物，運營狀況良好本案本案細分商圈研究細分商圈研究星光街商圈星光街商圈隨著臨平城北的崛起，近幾年逐具規(guī)模的商業(yè)街道，整條街道自西向東貫穿臨平城北，以道路兩旁店鋪為主。雖然沒有大型商業(yè)支撐，但是業(yè)態(tài)繁多，基本涵蓋市場主流業(yè)態(tài)。主力面積50-200方店鋪租金1-3元/天/平方米商業(yè)定位休閑娛樂

6、、購物消費消費群體 城北居民、老城區(qū)居民星光商業(yè)街星光商業(yè)街餐飲、酒吧，足浴，茶樓等休閑業(yè)態(tài)為主，但城北商業(yè)氣氛不濃厚餐飲、酒吧，足浴，茶樓等休閑業(yè)態(tài)為主，但城北商業(yè)氣氛不濃厚細分商圈研究細分商圈研究城南城南CBD項目所在板塊，位于臨平城南區(qū)域，正在快速崛起的CBD板塊，目前板塊內(nèi)并無規(guī)模性商業(yè)，主要以寫字樓為主，比如理想國際、八方杰作、發(fā)展大廈等，但空置率較高，有價無市，人流量少，要形成有規(guī)模的商業(yè)中心需要一定時間。但是隨著雙鐵時代的到來，將會對該區(qū)域商業(yè)帶來實質(zhì)性影響，將來將會是重點發(fā)展板塊。隨著雙鐵時代的到來，臨平正在迎來新一輪的發(fā)展契機，城南隨著雙鐵時代的到來，臨平正在迎來新一輪的發(fā)展

7、契機，城南CBD將會是未來商業(yè)發(fā)展的核心板塊將會是未來商業(yè)發(fā)展的核心板塊本案本案城南城南CBD隨著雙鐵時代的到來，地鐵的一端將連著杭州武林廣場，高鐵的另一端連著上海虹橋，杭州地鐵一號線余杭段內(nèi)將新增一站點，與臨平高鐵站邊對邊距離僅為56米，實現(xiàn)了高鐵與地鐵兩站之間的同地“零換乘”。杭州杭州20分鐘，上海分鐘，上海30分鐘，快捷的交通，將對臨平的分鐘，快捷的交通，將對臨平的商業(yè)起到關(guān)鍵性作用。商業(yè)起到關(guān)鍵性作用。地鐵地鐵1號線站口位于城南號線站口位于城南CBD，將來城南，將來城南CBD會是未來商業(yè)中心的核心。會是未來商業(yè)中心的核心。高鐵和地鐵的交匯點高鐵和地鐵的交匯點余杭高鐵站，余杭高鐵站，屆時

8、將會給臨平商業(yè)帶來實質(zhì)性變化屆時將會給臨平商業(yè)帶來實質(zhì)性變化城南城南CBD引領(lǐng)臨平新城走向國際化引領(lǐng)臨平新城走向國際化雙鐵時代雙鐵時代細分商圈研究細分商圈研究商戰(zhàn)無序，策劃先行商戰(zhàn)無序，策劃先行20132013房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！火爆促銷中震撼升級上市！火爆促銷中此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:

9、/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當(dāng)受騙！細分商圈研究細分商圈研究細分商圈研究結(jié)論：細分商圈研究結(jié)論：臨平目前主要商業(yè)中心在市中心北大街板塊，商業(yè)網(wǎng)點密集，商業(yè)結(jié)構(gòu)完善，相當(dāng)成熟，在臨平當(dāng)?shù)厝诵闹杏徐柟痰牡匚?。在臨平當(dāng)?shù)厝诵闹杏徐柟痰牡匚?。城南城南CBD，依托地鐵，將有大量高端人口導(dǎo)入，依托地鐵，將有大量高端人口導(dǎo)入，居民消費水平會有較大的提高，商業(yè)將獲得良好的發(fā)展機遇，但目前尚不成熟，還需要一定發(fā)商業(yè)將獲得良好的發(fā)展機遇，但目前尚不成熟，還需要一定發(fā)展時間；展時間；臨平商圈發(fā)展趨勢臨平商圈發(fā)展趨勢任何城市商業(yè)格局變化的驅(qū)動因素

10、主要有三個方面：人口因素、房地產(chǎn)開發(fā)、任何城市商業(yè)格局變化的驅(qū)動因素主要有三個方面：人口因素、房地產(chǎn)開發(fā)、交通系統(tǒng)建設(shè)。交通系統(tǒng)建設(shè)。人口規(guī)模增長、居民購買力的提高以及消費需求的變化是城市商業(yè)格局變化的內(nèi)在人口規(guī)模增長、居民購買力的提高以及消費需求的變化是城市商業(yè)格局變化的內(nèi)在驅(qū)動因素。驅(qū)動因素。房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、分布和價格是導(dǎo)致商業(yè)格局變化的重要因素。房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、分布和價格是導(dǎo)致商業(yè)格局變化的重要因素。交通和道路的格局決定了商業(yè)網(wǎng)點的分布狀態(tài)，對商業(yè)發(fā)展具有重大影響。交通和道路的格局決定了商業(yè)網(wǎng)點的分布狀態(tài)，對商業(yè)發(fā)展具有重大影響。臨平商圈發(fā)展趨勢臨平商圈發(fā)展趨勢臨平人口規(guī)模增長臨平人

11、口規(guī)模增長近期：常住總?cè)丝谶_到近期：常住總?cè)丝谶_到65萬人，其中城鎮(zhèn)人口萬人，其中城鎮(zhèn)人口50萬人，城市化水平達到萬人，城市化水平達到77%；遠期：常住總?cè)丝谶_到遠期：常住總?cè)丝谶_到83萬人，其中城鎮(zhèn)人口萬人，其中城鎮(zhèn)人口74萬人，城市化水平達到萬人，城市化水平達到89%；購買力不斷提高購買力不斷提高到到2005年，余杭人均可支配收入達到年，余杭人均可支配收入達到16863元，消費支出元，消費支出12127元。元。2009年，人均可支配收入達年，人均可支配收入達26087元，消費支出元，消費支出17955元，達到全國先進水平。元，達到全國先進水平。居民富裕程度和購買力的提高，對商業(yè)格局的變化有

12、促進作用。居民富裕程度和購買力的提高，對商業(yè)格局的變化有促進作用。歷年余杭人均收入和消費支出情況歷年余杭人均收入和消費支出情況因素一：人口規(guī)模增長因素一：人口規(guī)模增長臨平商圈發(fā)展趨勢臨平商圈發(fā)展趨勢余杭商品房銷售面逐年增長，直到余杭商品房銷售面逐年增長，直到2009年，余杭區(qū)商品房銷售面積年，余杭區(qū)商品房銷售面積達到達到281.9萬平方米，未來大量人口導(dǎo)入。萬平方米，未來大量人口導(dǎo)入。因素二：房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模因素二：房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模臨平商圈發(fā)展趨勢臨平商圈發(fā)展趨勢區(qū)域交通的城鎮(zhèn)道路骨架總體上采用“環(huán)加方格網(wǎng)”的模式，在功能上形成組團間聯(lián)系與組團內(nèi)部聯(lián)系兩個層次，組團間快速通道主要由環(huán)路承擔(dān)，組

13、團內(nèi)部快速通道主要由方格網(wǎng)路承擔(dān)。路網(wǎng)局部壓縮呈“M”型，形成“兩環(huán)九橫七縱”的快速路和框架性主干路：“兩環(huán)”即東西大道、良祥路320國道與104國道連接線北緣路延伸?！熬艡M”即02省道、文一路延伸15省道、留祥路延伸、世紀大道延伸、320國道、01省道航海路、寧橋大道仁超路、臨丁路、喬賢路。“七縱”即良睦路、104國道、04省道、塘康路、09省道、荷禹大道、東連接線東湖路延伸。因素三：交通系統(tǒng)建設(shè)因素三：交通系統(tǒng)建設(shè)城市交通日益完善，整體城市交通日益完善，整體布局布局“兩環(huán)九橫七縱兩環(huán)九橫七縱”臨平商圈發(fā)展趨勢臨平商圈發(fā)展趨勢星光街商圈星光街商圈市中心北市中心北大街商圈大街商圈萊蒙商萊蒙商業(yè)

14、中心業(yè)中心家樂福家樂福城南城南CBD本案本案市中心北大街商圈市中心北大街商圈發(fā)展較早，商業(yè)形態(tài)固化，商業(yè)檔次逐漸落后發(fā)展較早，商業(yè)形態(tài)固化，商業(yè)檔次逐漸落后萊蒙商業(yè)中心萊蒙商業(yè)中心體量有限，周邊無發(fā)展空間體量有限，周邊無發(fā)展空間家樂福家樂福小型生活商業(yè)，無法滿足現(xiàn)代化消費需求小型生活商業(yè)，無法滿足現(xiàn)代化消費需求星光街商圈星光街商圈無大型商業(yè)支撐，城北人氣不足無大型商業(yè)支撐，城北人氣不足城南城南CBD隨著杭州東擴，為了承接杭州市輻射，臨平隨著杭州東擴，為了承接杭州市輻射，臨平整體向南發(fā)展，而地鐵的開發(fā)，無疑又拉近整體向南發(fā)展，而地鐵的開發(fā)，無疑又拉近了杭州和臨平的距離，依托地鐵興起的城南了杭州和

15、臨平的距離，依托地鐵興起的城南CBD板塊，將會是以后發(fā)展的重點，但目前板塊，將會是以后發(fā)展的重點，但目前商業(yè)氣氛還未形成，需要一定成長時間。商業(yè)氣氛還未形成，需要一定成長時間。三大因素驅(qū)動臨平商業(yè)快速發(fā)展，但是各大商圈可持續(xù)發(fā)展能力有限，唯獨城南三大因素驅(qū)動臨平商業(yè)快速發(fā)展，但是各大商圈可持續(xù)發(fā)展能力有限，唯獨城南CBDCBD脫穎而出，未來發(fā)展?jié)摿薮?，傳統(tǒng)市中心地位將受到挑戰(zhàn)。脫穎而出，未來發(fā)展?jié)摿薮?，傳統(tǒng)市中心地位將受到挑戰(zhàn)。VSVS臨平商圈發(fā)展趨勢臨平商圈發(fā)展趨勢臨平商圈發(fā)展趨勢結(jié)論：臨平商圈發(fā)展趨勢結(jié)論：交通的發(fā)展，特別是雙鐵的來臨，為臨平城南特別是雙鐵的來臨，為臨平城南CBD的發(fā)展

16、提供了必要的的發(fā)展提供了必要的優(yōu)勢條件。優(yōu)勢條件。臨平的市中心北大街商業(yè)中心發(fā)展成熟，但是商業(yè)固化，商業(yè)檔次逐漸落后。而萊蒙商業(yè)中心和家樂福只是生活商業(yè)區(qū)，未來的發(fā)展重點是臨平城南CBD。臨平傳統(tǒng)商業(yè)中心將受到挑戰(zhàn)。臨平傳統(tǒng)商業(yè)中心將受到挑戰(zhàn)。商業(yè)業(yè)態(tài)分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析零售業(yè)態(tài)現(xiàn)分為零售業(yè)態(tài)現(xiàn)分為17大類，臨平目前以超市、大型超市、百貨店、專賣大類，臨平目前以超市、大型超市、百貨店、專賣店為其主要零售業(yè)態(tài)，且多集中在市中心北大街。店為其主要零售業(yè)態(tài)，且多集中在市中心北大街。零售業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析子行業(yè) 行業(yè)現(xiàn)狀 小結(jié) 大型中餐 大型中餐在臨平發(fā)展迅速，已形成多個本地知名品牌，例

17、如花園食府、新開元，主要以公務(wù)、商務(wù)人群工作應(yīng)酬為主，目前分布在城市各區(qū)域內(nèi)，并形成了區(qū)域內(nèi)餐飲消費的中心 大型中餐市場發(fā)展相對成熟，且客群廣泛，在臨平入座率很高 休閑餐飲 休閑餐飲行業(yè)在臨平發(fā)展迅速，臨平人對這種休閑時尚的生活接受度高，目前主要有休閑小站，避風(fēng)港、拉夫瑞等，店面建筑，裝修都相對時尚，主要客群為年輕人 休閑餐飲，較為時尚，講究情調(diào)與品位，特別符合年輕家庭與商務(wù)洽談消費的要求 連鎖快餐 目前快餐行業(yè)在臨平發(fā)展相當(dāng)快，主要品牌有，國際品牌如麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等西式快餐，國內(nèi)連鎖品牌如永和豆?jié){、大娘水餃，江南小廚、一席地、九百碗等，目前經(jīng)營形勢為門店加外賣，國際品牌經(jīng)營狀況良好，

18、如肯得基，中式快餐經(jīng)營情況一般，門店較少 快餐有較強的聚客能力，且項目周邊年輕人口較多 快餐品牌能承受較高的租金，經(jīng)營方式靈活 對商業(yè)體建筑結(jié)構(gòu)要求簡單 咖啡屋 咖啡屋目前在臨平一般結(jié)合餐飲、主要有藍衫、迪歐、兩岸等大型知名品牌 咖啡屋注重商務(wù)與休閑，對提升項目的檔次有較強作用 西餐 目前在臨平出現(xiàn)的西餐有日式料理、韓國烤肉等，知名品牌西餐廳相對較為缺少，未來將會有很大的商業(yè)發(fā)展空間 西餐品類發(fā)展較慢，市場存有空白點西餐講究品位和環(huán)境，對提升商業(yè)整體檔次有較大作用 火鍋餐廳 火鍋餐廳以大眾消費為主，目前已出現(xiàn)全國知名連鎖品牌如小肥羊等，其他以四川和重慶的為主，但是火鍋餐廳在臨平經(jīng)營情況并不火爆

19、 火鍋餐廳消費相對較低，但是有季節(jié)性選擇消費 全國連鎖品牌較少 美食廣場 目前臨平無規(guī)模性美食廣場，最多也就是夜市街小販成群，飲食檔次非常低 市場上占有量少，競爭壓力小 強大的人流驅(qū)動力 餐飲業(yè)態(tài)餐飲業(yè)態(tài)目前臨平餐飲行業(yè)較為發(fā)達，主要分布在各大型商業(yè)周邊，目前臨平餐飲行業(yè)較為發(fā)達，主要分布在各大型商業(yè)周邊， 但是缺乏知名但是缺乏知名品牌的支撐，行業(yè)缺乏整合。品牌的支撐，行業(yè)缺乏整合。商戰(zhàn)無序，策劃先行商戰(zhàn)無序，策劃先行20132013房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！火爆促銷中震撼升級上市！火爆促銷中此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，

20、再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當(dāng)受騙！商業(yè)業(yè)態(tài)分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析臨平休閑娛樂業(yè)主要以俱樂部、酒吧、臨平休閑娛樂業(yè)主要以俱樂部、酒吧、KTV和洗浴為主，行業(yè)分和洗浴為主，行業(yè)分布較廣，主要集中在市中心以北。布較廣，主要集中在市中心以北。休閑娛樂業(yè)態(tài)休閑娛樂業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析市中心北大街商圈市中心

21、北大街商圈利群購物中心（銀泰）利群購物中心（銀泰）銀 泰 百 貨層數(shù)業(yè)態(tài)品牌1F化妝品，黃金珠寶、煙草、手表、服裝、快餐OLAY、AUPRES、紀梵希、利群、LACOSTE、麥當(dāng)勞2F女裝、女鞋、女包、內(nèi)衣、飾品法瀾詩諾、BELLE、LESAUNDA、敦奴、HERSTOPY、FIRSTVIEW3F男裝、男鞋、男包、男士用雜品金利來、巴貝、保羅、雷迪波爾、曼哈頓4F家電、日用品、童玩、體育用品、數(shù)碼產(chǎn)品區(qū)位：杭州市余杭區(qū)東湖街道北大街132號建筑面積：建筑面積：12000平方米平方米層數(shù)：層數(shù)：4F商鋪面積：商鋪面積：50-100平方米平方米租金：租金：5-7元元/天天/平方米平方米入組率：入組

22、率：100%簡介：是余杭區(qū)及周邊地區(qū)廣大消費者的主要購物休閑場所。以化妝品、流行服飾為主要經(jīng)營范圍，同時還引進了麥當(dāng)勞、寶寶貝貝兒童攝影、電玩游戲城等綜合配套服務(wù)設(shè)施，是集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的綜合性百貨商場，基本滿足消費者“一站式”的購物需要。典型商業(yè)典型商業(yè)市中心北大街商圈市中心北大街商圈中都購物中心、中都商業(yè)步行街中都購物中心、中都商業(yè)步行街中都購物廣場層數(shù)業(yè)態(tài)品牌1F服裝、金器、手表、化妝品BELLE、TATA、伊納芙、九牧王、雅戈爾、皮森、KFC2F購物中心、健身中心華聯(lián)吉買盛、新華書店、一兆韋德健身中心3F吉買盛商場（家電、日用品、百貨）市面一、二線家電品牌4F寫字樓5F寫

23、字樓6F中都廣場管理處步行街二層商鋪為主服裝、禮品、速食店貴人鳥、達芙妮、愛登堡、新巴黎、紅磨坊、阿迪達斯區(qū)位：余杭臨平北大街與東大街交匯處建筑面積：建筑面積：110000平方米平方米層數(shù)：層數(shù)：6F（地下停車場）（地下停車場）商鋪面積：商鋪面積：50-100平方米平方米租金：租金：4-7元元/天天/平方米平方米入組率：入組率：95%簡介：中都廣場集大型精品購物中心、商業(yè)步行街、酒店式公寓（6層以上）、智能化寫字樓、食品城等于一體的綜合性大型建筑群，項目于2003年全面竣工,作為杭州臨平的城市改造工程,中都廣場憑借其優(yōu)越的地理位置、龐大的規(guī)模、恢弘的氣勢成為杭州臨平的主要建筑物之一。商業(yè)業(yè)態(tài)分

24、析商業(yè)業(yè)態(tài)分析典型商業(yè)典型商業(yè)市中心北大街商圈市中心北大街商圈九曲營路步行街九曲營路步行街區(qū)位：杭州市余杭區(qū)東湖街道北大街132號類型：沿街商鋪類型：沿街商鋪商鋪面積：商鋪面積：30-100平方米平方米租金：租金：2.7-4.5元元/天天/平方米平方米入組率：入組率：95%簡介：臨平九曲營路步行街,北大街至保健路,建設(shè)時間早，人流量大，街區(qū)內(nèi)以中低檔次服裝、鞋類、日用品等商業(yè)為主，因為低價格，高品質(zhì)，深受當(dāng)?shù)鼐用裣矏邸Ｍ瑫r街道內(nèi)還有酒吧、電玩游藝廳、網(wǎng)吧、臺球房等娛樂設(shè)施配套。是專供居民和游客步行觀光、購物和休閑的城市特色商業(yè)街區(qū)。商業(yè)業(yè)態(tài)分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析典型商業(yè)典型商業(yè)萊蒙商業(yè)中心萊蒙商業(yè)中

25、心萊 蒙 商 業(yè) 中 心層數(shù)業(yè)態(tài)品牌1F商場（服裝、珠寶、手表、眼鏡專營店）、餐飲ROSHT、JACKJONES、ZIPPO、屈臣氏、雅戈爾、西尼亞、太陽鳥、老鳳祥、KFC2F商場（服裝、鞋類、飾品、手機、日用百貨）沃爾瑪、特步、布森哲、森馬、稻草人、保羅、李寧、美特斯邦威、貴人鳥、真維斯3F商場（日用品、家電）沃爾瑪（市面一、二線家電品牌）4F娛樂城加州電影城、電玩游藝廳、金仕堡健身中心、金麥KTV 區(qū)位：臨平城西迎賓路與藕花洲大街交匯處的黃金地段建筑面積：建筑面積：50000平方米平方米層數(shù)：層數(shù)：4F（地下停車場）（地下停車場）租金：租金：6-8元元/平方米平方米商鋪面積：商鋪面積：10

26、-60入組率：入組率：100%簡介：萊蒙商業(yè)中心總投資1.8億元人民幣，是香港萊蒙鵬源集團、英國斯卡伯集團與美國沃爾瑪三大國際巨頭聯(lián)合打造的第二代定單地產(chǎn)商業(yè)。其中主力店沃爾瑪購物廣場近20000方。萊蒙商業(yè)中心是臨平迄今單體建筑面積最大、功能最強的商業(yè)項目，已成為集大型超市、時尚購物、休閑娛樂及特色餐飲于一體的現(xiàn)代化商業(yè)中心。商業(yè)業(yè)態(tài)分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析典型商業(yè)典型商業(yè)家樂福家樂福家 樂 福層數(shù)業(yè)態(tài)品牌1F商場（服裝、床上用品專營店）、餐飲、酒店萬達奴、SEPTWPLVES、NJSMASO、摩奧、達芙妮、KFC、永和、港信酒店2F商場（食品、日用百貨）家樂福3F商場（家電、百貨）家樂福4F娛樂廣

27、場新世界娛樂城（影院、KTV、餐飲）、可樂網(wǎng)吧5-7F會所馨浪會所（桑拿、棋牌）區(qū)位：政法街與體育路交匯口 （原鳳儀家園凈菜市場址）建筑面積：建筑面積：16000余平方米余平方米層數(shù)：層數(shù)：7F（地下停車場）（地下停車場）商鋪面積：商鋪面積：30-50租金：租金： 4-6 4-6元元/ /天天/ /平方米平方米入組率：入組率：100%100%簡介：家樂福臨平項目座落于臨平副城政法街與體育路交匯口（原鳳儀家園凈菜市場址），總投資1.5億，建筑面積16000余平方米，是集大型超市、時尚購物、休閑娛樂、特色餐飲于一體的大型商業(yè)中心。商業(yè)業(yè)態(tài)分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析典型商業(yè)典型商業(yè)星光商業(yè)街星光商業(yè)街商業(yè)業(yè)態(tài)

28、業(yè)態(tài)非常豐富，基本包含市場主流業(yè)態(tài)，但是主力業(yè)態(tài)為餐飲、茶樓、棋牌、足浴、廣告服務(wù)等商業(yè)層數(shù)1-3層店鋪面積兩層合計50-200方，部分多間打通店鋪租金1-3元/平方米/天 入租率90%客群流量一般商業(yè)業(yè)態(tài)分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析典型商業(yè)典型商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析家樂福家樂福九曲營步行街九曲營步行街萊蒙（沃爾瑪）萊蒙（沃爾瑪）利群（銀泰百貨）利群（銀泰百貨）中都廣場中都廣場高檔高檔中檔中檔低低 檔檔中高檔中高檔星光商業(yè)街星光商業(yè)街各商業(yè)檔次對比各商業(yè)檔次對比臨平商業(yè)主要以中高檔次為主，相對較高端的利群購物中心和中都購物中臨平商業(yè)主要以中高檔次為主，相對較高端的利群購物中心和中都購物中心都分布在市

29、中心心都分布在市中心老商業(yè)項目以日用百貨為主流，仍然處于基礎(chǔ)地位；餐飲、休閑、娛樂總老商業(yè)項目以日用百貨為主流，仍然處于基礎(chǔ)地位；餐飲、休閑、娛樂總體比例沒有超過體比例沒有超過30%，而較新的幾個商業(yè)項目（萊蒙、家樂福）的餐飲、，而較新的幾個商業(yè)項目（萊蒙、家樂福）的餐飲、娛樂、休閑項目的比重明顯加大，星光商業(yè)街更是以休閑為主力業(yè)態(tài)，為娛樂、休閑項目的比重明顯加大，星光商業(yè)街更是以休閑為主力業(yè)態(tài)，為商圈吸引更多人氣。商圈吸引更多人氣。新商業(yè)項目新商業(yè)項目老商業(yè)項目老商業(yè)項目商業(yè)業(yè)態(tài)分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析結(jié)論：商業(yè)業(yè)態(tài)分析結(jié)論：臨平零售業(yè)競爭激烈，沃爾瑪、家樂福、中

30、都、利群大型龍頭企業(yè)，吸納沃爾瑪、家樂福、中都、利群大型龍頭企業(yè)，吸納城市大量消費需求。城市大量消費需求。餐飲行業(yè)發(fā)展較快，但是分布零散，而且品種相對稀少，但是分布零散，而且品種相對稀少，缺少高檔品牌餐飲店。休閑娛樂基本屬于市場主流娛樂業(yè)態(tài)，總體形勢單一，檔次不高。有一定總體形勢單一，檔次不高。有一定發(fā)展空間。發(fā)展空間。臨平整體商業(yè)檔次不高，但是近幾年發(fā)展的商業(yè)項目，已經(jīng)由單一的百貨業(yè)態(tài)，逐漸向集休閑、娛樂、餐飲于一體的多元化商業(yè)發(fā)展。逐漸向集休閑、娛樂、餐飲于一體的多元化商業(yè)發(fā)展。寫字樓市場分析寫字樓市場分析2 23 34 45 56 61 17 7一號線世紀大道站（臨平站）傳統(tǒng)市中心寫字樓

31、城南CBD本項目編號編號名稱名稱總體量總體量租金租金/ / /天天 售價售價/ /元元/ /銷售率銷售率 入住率入住率1中都廣場1100001.5-1.7100%90%2華都大廈120001.3-1.6100%100%3美亞大廈390001.4-1.81350080%60%4八方.杰座470501.5-1.81200090%40%5理想國際558781.7-2.01400070%30%6臨平新天地150001.5100%70%7南苑發(fā)展 大廈130001.51300095%60%u臨平寫字樓主要分布在市中心和城南CBD板塊，城南CBD板塊起步發(fā)展較晚，盛業(yè)氣氛不濃厚，整體入住率不高。u臨平寫字

32、樓租金水平整體在1.3-1.8元/天/平方米。臨平寫字樓主要集中在地鐵站周圍臨平寫字樓主要集中在地鐵站周圍CBD中心，但目前寫字樓銷售速中心，但目前寫字樓銷售速度緩慢，入住率低度緩慢，入住率低寫字樓市場分析寫字樓市場分析個案分析個案分析理想國際大廈理想國際大廈理想國際大廈位于臨平中央商務(wù)區(qū)時代廣場城市綜合體，南大街、世紀大道交叉口，緊鄰杭州地鐵1號線余杭段臨平站，交通便利；周圍家樂福南苑店、銀行、酒店、余杭圖書館、建設(shè)中的時代廣場商業(yè)中心、規(guī)劃中的地鐵地下商業(yè)步行街等各項配套設(shè)施完善。作為臨平首席5A甲級寫字樓，理想國際大廈外立面精選加拿大進口大理石材，采用玻璃和花崗巖梁柱相結(jié)合的幕墻裝飾，極

33、具現(xiàn)代感；挺拔向上、簡潔靈動的設(shè)計風(fēng)格體現(xiàn)了一種向更高理想飛翔的理念。近1000平方米的豪華精裝修商務(wù)大堂挑高約10米，并重金聘請意大利著名設(shè)計師主持內(nèi)飾設(shè)計，顯得大氣磅礴。開發(fā)商：理想四維地產(chǎn)集團有限公司 物業(yè)管理：杭州理想四維物業(yè)管理有限公司建筑形態(tài)：高層（建筑高度：100；標(biāo)準層層高：4米）產(chǎn)品類型：甲級寫字樓總建面55878標(biāo)準層面積：1,800建筑容積率：5.3日租金1.7-2.0 元/平方米 裝修狀況全裝修配套功能辦公、會議、餐飲、娛樂銷售價格13000-16000/平方米建筑年份2008年商戰(zhàn)無序，策劃先行商戰(zhàn)無序，策劃先行20132013房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼

34、升級上市！火爆促銷中震撼升級上市！火爆促銷中此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當(dāng)受騙！寫字樓市場分析寫字樓市場分析個案分析個案分析美亞大廈美亞大廈美亞大廈項目由新加坡美亞集團投資，其下屬獨資外企杭州美亞房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)。項目地

35、處臨平世紀大道和迎賓路交匯處，地處臨平新城的政務(wù)中心、商業(yè)中心和文化中心。大廈總建筑面積38000多平方米，由4層商業(yè)裙房和20層甲級寫字樓組成。同時，美亞大廈周邊商務(wù)配套齊全，美亞大廈周邊的規(guī)劃定位為臨平真正意義上的CBD，目前數(shù)十萬平米建筑面積規(guī)模的寫字樓正在規(guī)劃建設(shè)、逐步形成。附近的余杭大廈擁有國際會議中心、城市花園酒店，富邦國際酒店也即將交付使用。周邊的時代廣場商業(yè)中心、易初蓮花大型超市及購物廣場、450米地鐵地下商業(yè)步行街、沃爾瑪商業(yè)中心的聯(lián)動開發(fā)，將使該區(qū)域成為未來臨平的核心商業(yè)區(qū)。人民廣場、圖書館、博物館、體育館、水景公園以及周邊的高檔社區(qū)，大大提升了該地段的文化價值。更為得天獨

36、厚的優(yōu)勢是根據(jù)杭州地鐵1號線的建設(shè)規(guī)劃，世紀大道站將在美亞大廈設(shè)置兩個出口。 開發(fā)商：杭州美亞房地產(chǎn)公司開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：建筑形態(tài)：高層（24層）產(chǎn)品類型：準甲級寫字樓總建面：38000標(biāo)準層面積：1,300裝修狀況：毛坯日租金：1.4-1.8元/平方米 銷售價格：單價12000-15000元/平方米配套功能辦公、銀行入駐率65%建筑年份：2007年寫字樓市場分析寫字樓市場分析個案分析個案分析美亞大廈美亞大廈位置：位于南大街與世紀大道交界處，距臨平汽車南站和杭州地鐵一號線臨平站點約300米 項目情況：項目分為A、B兩座樓，A座總高10層，B座總高8層，A、 B兩座樓一、二層均為商鋪，A座

37、3-10層為寫字樓，B座3-8層為寫字樓。 裝修：本項目是由區(qū)政府規(guī)劃，外立面統(tǒng)一是低調(diào)的銀灰色調(diào)，幕墻以石材、鋁板、LOW-E中空玻璃為主，內(nèi)裝修采用暖色調(diào)五星級酒店裝修標(biāo)準，原裝進口三菱VRV中央空調(diào)，屬目前臨平裝修檔次最高的寫字樓。 本項目作為臨平CBD時代廣場的中心建筑，規(guī)劃為政府辦公中心、行政服務(wù)中心，環(huán)抱時代廣場15000平米中心景觀，共享近8500方內(nèi)院景觀及400余米的沿河休閑街，著力打造生態(tài)辦公，為企業(yè)營造一個便捷、舒適、健康的辦公場所。開發(fā)商：杭州八方安迪信實業(yè)有限公司物業(yè)管理：杭州理想四維物業(yè)管理有限公司建筑層高：A座10層、B座8層產(chǎn)品類型：寫字樓總建面：47050標(biāo)準

38、層面積：2,000以上建筑容積率：4.8日租金：A座1.8元/以下；B座1.5元/以下 裝修狀況：毛坯配套功能：辦公、商場、餐飲、娛樂入駐率：20%建筑年份：2008年商業(yè)業(yè)態(tài)分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析寫字樓市場分析結(jié)論：寫字樓市場分析結(jié)論：臨平寫字樓供應(yīng)主要集中在城南主要集中在城南CBD核心區(qū)；核心區(qū)；臨平甲級寫字樓供應(yīng)量少，市場表現(xiàn)較一般，銷售率與入住率較低；市場表現(xiàn)較一般，銷售率與入住率較低；傳統(tǒng)城市商業(yè)中心受到挑戰(zhàn)，新城市中心逐步形成，但尚需較長時間發(fā)展；商業(yè)格局商業(yè)格局商業(yè)業(yè)態(tài)眾多，但是缺乏知名品牌支撐，商業(yè)亟待整合；雖然臨平商業(yè)格局呈現(xiàn)多點發(fā)展，但是缺乏強調(diào)生活感的時尚消費場所；國際大品牌零

39、售企業(yè)進駐，零售市場競爭激烈；商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)臨平寫字樓市場處于供大于求的狀態(tài)，寫字樓售價不高，租金較低，入住率較低；寫字樓市場寫字樓市場商業(yè)市場研究總結(jié)商業(yè)市場研究總結(jié)定位篇定位篇項目整體國際化的定位項目整體國際化的定位臨平國際地標(biāo)建筑臨平國際地標(biāo)建筑項目整體定位：項目整體定位：準確的商業(yè)定位，是在符合項目整體定位的前提準確的商業(yè)定位，是在符合項目整體定位的前提下下,充分展現(xiàn)商業(yè)部分的個性特征充分展現(xiàn)商業(yè)部分的個性特征,進行鮮明的市進行鮮明的市場信息傳遞場信息傳遞.城市缺乏強調(diào)生活感的時尚個性消費場所；缺乏知名品牌支撐的眾多商業(yè)業(yè)態(tài)亟待整合；市場面市場面本板塊生活氛圍濃厚；特色個性商業(yè)缺失；

40、板塊面板塊面項目整體定位高端，在業(yè)態(tài)選擇上要匹配；商業(yè)體量不足2萬方,難以以規(guī)模面形成影響力.要選擇具號召力品牌.業(yè)態(tài)相對集中。整體定位要考慮品牌入駐可能性和后期的經(jīng)營.項目面項目面定位關(guān)鍵詞定位關(guān)鍵詞都市化都市化時尚性時尚性個性化個性化品牌號召品牌號召商業(yè)概念定位商業(yè)概念定位具有時尚感、個性化的具有時尚感、個性化的目的性消費場所目的性消費場所考慮商業(yè)定位應(yīng)符合項目整體形象，并服務(wù)于項目營銷需要考慮商業(yè)定位應(yīng)符合項目整體形象，并服務(wù)于項目營銷需要和后期入駐業(yè)主生活配套：和后期入駐業(yè)主生活配套：商戰(zhàn)無序，策劃先行商戰(zhàn)無序，策劃先行20132013房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！火爆促銷中震撼升級上市！火爆促銷中此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假