(首佳)房地產(chǎn)抵押評(píng)估實(shí)務(wù)交流.

1、l聶燕軍聶燕軍l北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 lhttp:/l(010)58930818 58930821第一部分第一部分 抵押評(píng)估中非技術(shù)類問題處理抵押評(píng)估中非技術(shù)類問題處理（協(xié)調(diào)能力，與不同的人群進(jìn)行溝通交流）（協(xié)調(diào)能力，與不同的人群進(jìn)行溝通交流）第二部分第二部分 抵押評(píng)估中技術(shù)類問題處理抵押評(píng)估中技術(shù)類問題處理 一、評(píng)估原則一、評(píng)估原則 二、權(quán)益類問題處理二、權(quán)益類問題處理 三、不同類型的評(píng)估對(duì)象處理三、不同類型的評(píng)估對(duì)象處理科學(xué)科學(xué) + 藝術(shù)藝術(shù)技術(shù)技術(shù) + 協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)評(píng)估評(píng)估 與與 估價(jià)估價(jià)1、與財(cái)務(wù)人員交流、與財(cái)務(wù)人員交流2、與前期開發(fā)人員交流、與前期開發(fā)人員

2、交流3、與工程部人員交流、與工程部人員交流4、與董事長交流、與董事長交流5、續(xù)貸項(xiàng)目、續(xù)貸項(xiàng)目l關(guān)注點(diǎn)：貸款金額、評(píng)估金額關(guān)注點(diǎn)：貸款金額、評(píng)估金額（1 1）、了解貸款額）、了解貸款額 、與銀行協(xié)商的貸款比、與銀行協(xié)商的貸款比例、初步判斷需要抵押物的評(píng)估值、進(jìn)一步例、初步判斷需要抵押物的評(píng)估值、進(jìn)一步判斷委托方的要求是否合理。判斷委托方的要求是否合理。（2 2）、了解對(duì)銀行的認(rèn)識(shí)）、了解對(duì)銀行的認(rèn)識(shí) l（3 3）、了解工程款的支付）、了解工程款的支付l（4 4）、盡可能多地收集本項(xiàng)目的有關(guān)材料。）、盡可能多地收集本項(xiàng)目的有關(guān)材料。l（5 5）、初步結(jié)果出來后與委托方交流，）、初步結(jié)果出來后與委

3、托方交流， A A、審貸分離，、審貸分離，B B、周圍案例，、周圍案例，C C、實(shí)際成本。、實(shí)際成本。 (6)(6)、了解會(huì)計(jì)科目與評(píng)估價(jià)格的關(guān)系、了解會(huì)計(jì)科目與評(píng)估價(jià)格的關(guān)系l關(guān)注點(diǎn)：關(guān)注點(diǎn)：l1)1)、項(xiàng)目手續(xù)的合法性、項(xiàng)目手續(xù)的合法性l2)2)、批文批件間的關(guān)系、批文批件間的關(guān)系l3)3)、各種數(shù)據(jù)之間的關(guān)系，特別是、各種數(shù)據(jù)之間的關(guān)系，特別是規(guī)劃批準(zhǔn)建筑面積之間的關(guān)系。規(guī)劃批準(zhǔn)建筑面積之間的關(guān)系。l4)4)、前期投入成本，（征地拆遷費(fèi)、前期投入成本，（征地拆遷費(fèi)用，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，土地開發(fā)費(fèi)用用，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，土地開發(fā)費(fèi)用等）等）l關(guān)注點(diǎn)：關(guān)注點(diǎn)：lA、1）、了解造價(jià)方面的水平了解造價(jià)方

4、面的水平l 2)2) 、了解造價(jià)裝修、設(shè)備方面情況了解造價(jià)裝修、設(shè)備方面情況l B、1）、了解預(yù)售情況了解預(yù)售情況l 2 2） 、了解銷售價(jià)格與銷售情況了解銷售價(jià)格與銷售情況l 3 3）、 落實(shí)抵押物清單（重點(diǎn)）落實(shí)抵押物清單（重點(diǎn)）l關(guān)注點(diǎn)：關(guān)注點(diǎn)：l1)1)、抵押物價(jià)格（同財(cái)務(wù)人員）、抵押物價(jià)格（同財(cái)務(wù)人員）l2)2)、收益價(jià)格測算（土地性質(zhì)改變，前、收益價(jià)格測算（土地性質(zhì)改變，前提是用途合法）提是用途合法）l3)3)、有價(jià)無市（足夠長的時(shí)間，個(gè)案）有價(jià)無市（足夠長的時(shí)間，個(gè)案）l4)4)、貸款的目的與動(dòng)機(jī)：賣給銀行貸款的目的與動(dòng)機(jī)：賣給銀行l(wèi)關(guān)注點(diǎn)：上次評(píng)估和抵押情況關(guān)注點(diǎn)：上次評(píng)估和抵

5、押情況l1)1)、了解上次貸款額了解上次貸款額l2)2)、了解抵押物清單是否發(fā)生了變化了解抵押物清單是否發(fā)生了變化, ,即評(píng)估對(duì)象的狀態(tài)與現(xiàn)在有無變化，即評(píng)估對(duì)象的狀態(tài)與現(xiàn)在有無變化，特別是在建工程是否有新的投入和進(jìn)特別是在建工程是否有新的投入和進(jìn)展，預(yù)售項(xiàng)目是否有新的預(yù)售登記。展，預(yù)售項(xiàng)目是否有新的預(yù)售登記。l3)3)、了解評(píng)估時(shí)間了解評(píng)估時(shí)間l4)4)、了解評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估價(jià)格、了解評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估價(jià)格 1、與信貸員及支行行長交流、與信貸員及支行行長交流2、與審貸部門交流、與審貸部門交流3、與資產(chǎn)保全部門交流、與資產(chǎn)保全部門交流4、與資產(chǎn)管理公司交流、與資產(chǎn)管理公司交流l關(guān)注點(diǎn)：關(guān)注點(diǎn)：l1)

6、、對(duì)企業(yè)的認(rèn)識(shí)（誰求誰，壟斷還是服務(wù)）對(duì)企業(yè)的認(rèn)識(shí)（誰求誰，壟斷還是服務(wù)）l2)、競爭對(duì)手有多少（需要評(píng)估機(jī)構(gòu)如何配合）競爭對(duì)手有多少（需要評(píng)估機(jī)構(gòu)如何配合）l3)、對(duì)抵押登記需求（誰來做，是否需要代理）對(duì)抵押登記需求（誰來做，是否需要代理）l4)、對(duì)政策和市場的把握，提供更多的咨詢性對(duì)政策和市場的把握，提供更多的咨詢性意見意見l5)、續(xù)貸、轉(zhuǎn)貸項(xiàng)目（上次抵押的情況）續(xù)貸、轉(zhuǎn)貸項(xiàng)目（上次抵押的情況）l6)6)、對(duì)評(píng)估價(jià)格的看法、對(duì)評(píng)估價(jià)格的看法l7)7)、對(duì)墊資施工、地價(jià)款、征地拆遷費(fèi)的提示、對(duì)墊資施工、地價(jià)款、征地拆遷費(fèi)的提示l關(guān)注點(diǎn)：在于風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)注點(diǎn)：在于風(fēng)險(xiǎn)控制l1)1)、是否高估是否

7、高估l2)2)、虛假報(bào)告（假報(bào)告，多溝通）虛假報(bào)告（假報(bào)告，多溝通）l3)3)、提示性語言（評(píng)估與估價(jià)）提示性語言（評(píng)估與估價(jià)）l4)4)、權(quán)屬不清或存在瑕疵（另文專門說）權(quán)屬不清或存在瑕疵（另文專門說）l5)5)、拍賣價(jià)格拍賣價(jià)格l6)6)、變現(xiàn)性變現(xiàn)性l7)7)、國家的信貸政策，土地供應(yīng)政策、市國家的信貸政策，土地供應(yīng)政策、市場變化趨勢場變化趨勢 l關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)（1 1） ：對(duì)抵押物的處置：對(duì)抵押物的處置l1)1)、能否繼續(xù)保值（如商業(yè)銀行項(xiàng)目，能否繼續(xù)保值（如商業(yè)銀行項(xiàng)目，舊的戶型，貶值，抓緊變現(xiàn)）舊的戶型，貶值，抓緊變現(xiàn)）l2)2)、變現(xiàn)性變現(xiàn)性l3)3)、處置的中間費(fèi)用處置的中間費(fèi)用

8、l4)4)、處置方式：變賣、拍賣、打包等。處置方式：變賣、拍賣、打包等。l關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)（2 2） ：抵債物的處置：抵債物的處置l1)1)、 權(quán)屬合法權(quán)屬合法l2)2)、能否正常過戶能否正常過戶l3)3)、抵債物的價(jià)格抵債物的價(jià)格l4)4)、中間費(fèi)用中間費(fèi)用l關(guān)注點(diǎn)：關(guān)注點(diǎn)：l1)、資產(chǎn)、資產(chǎn)處置方案處置方案l2)2)、變現(xiàn)價(jià)格、變現(xiàn)價(jià)格1、與開展對(duì)公業(yè)務(wù)的擔(dān)保公司交流：、與開展對(duì)公業(yè)務(wù)的擔(dān)保公司交流： 反擔(dān)保反擔(dān)保2、與開展對(duì)私業(yè)務(wù)的擔(dān)保公司交流：、與開展對(duì)私業(yè)務(wù)的擔(dān)保公司交流： 階段性擔(dān)保階段性擔(dān)保1、了解對(duì)評(píng)估方法（市場法、成本法、收益、了解對(duì)評(píng)估方法（市場法、成本法、收益 法）的認(rèn)可程度

9、法）的認(rèn)可程度2、了解對(duì)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式的要求、了解對(duì)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式的要求3、了解審貸程序及權(quán)限、了解審貸程序及權(quán)限4、了解是否對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)推薦、指定、了解是否對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)推薦、指定5、對(duì)房地產(chǎn)信貸政策的態(tài)度（謹(jǐn)慎、積極）對(duì)房地產(chǎn)信貸政策的態(tài)度（謹(jǐn)慎、積極） 1、了解房地管理部門對(duì)抵押登記的要求、了解房地管理部門對(duì)抵押登記的要求2、辦理地價(jià)款核實(shí)、預(yù)售登記查詢的要求、辦理地價(jià)款核實(shí)、預(yù)售登記查詢的要求3、了解對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理要求、了解對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理要求（1）從業(yè)備案、合作從業(yè)備案、合作（2）北京情況）北京情況1、自建房抵押時(shí)（、自建房抵押時(shí)（實(shí)際成本、合法用途、性質(zhì)實(shí)際成本、合法用途、性質(zhì)

10、) )2、購買房抵押時(shí)（購買合同、關(guān)聯(lián)交易）、購買房抵押時(shí)（購買合同、關(guān)聯(lián)交易）3、擔(dān)保轉(zhuǎn)抵押時(shí)（擔(dān)保額度、抵押物置換）、擔(dān)保轉(zhuǎn)抵押時(shí)（擔(dān)保額度、抵押物置換）4、國有企業(yè)申請(qǐng)貸款時(shí)、國有企業(yè)申請(qǐng)貸款時(shí) 1 1、維護(hù)行業(yè)形象、維護(hù)行業(yè)形象 2 2、委婉有理有據(jù)地向客戶解釋、委婉有理有據(jù)地向客戶解釋 （1 1）、有無重復(fù)計(jì)算的有無重復(fù)計(jì)算的 （2 2）、明顯不切實(shí)際的）、明顯不切實(shí)際的 （3 3）、評(píng)估依據(jù)不足的評(píng)估依據(jù)不足的 （4 4）、其他不一致方面）、其他不一致方面 3 3、同步進(jìn)行評(píng)估、同步進(jìn)行評(píng)估1、希望評(píng)估價(jià)格低、希望評(píng)估價(jià)格低2、評(píng)估拍賣底價(jià)、評(píng)估拍賣底價(jià)（1 1）、拍賣市場價(jià)格（拍

11、賣底價(jià)、成交價(jià)）、拍賣市場價(jià)格（拍賣底價(jià)、成交價(jià)）（2 2）、二手房買賣價(jià)格）、二手房買賣價(jià)格（3 3）、拍賣成功的概率）、拍賣成功的概率1、合法原則、合法原則2、最高最佳使用原則（當(dāng)合法用途和實(shí)際用、最高最佳使用原則（當(dāng)合法用途和實(shí)際用途不一致時(shí)）途不一致時(shí)）3、替代原則（確定市場取得成本、售價(jià)時(shí)）、替代原則（確定市場取得成本、售價(jià)時(shí)）4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（確定預(yù)期收益時(shí)）、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（確定預(yù)期收益時(shí)）5、保守原則、保守原則1、位置不符，、位置不符，2、房地不合一，、房地不合一，3、假證，、假證，4、既預(yù)售又抵押，、既預(yù)售又抵押，5、產(chǎn)權(quán)人發(fā)生了變化，、產(chǎn)權(quán)人發(fā)生了變化，6、變更了規(guī)劃，、變更

12、了規(guī)劃，7、土地證與房產(chǎn)證互相不、土地證與房產(chǎn)證互相不對(duì)應(yīng)，對(duì)應(yīng)， 8、面積發(fā)生變化，、面積發(fā)生變化，9、不同用途面積分?jǐn)?、分割，、不同用途面積分?jǐn)偂⒎指睿?0、違規(guī)發(fā)證，、違規(guī)發(fā)證，11、越權(quán)發(fā)證，、越權(quán)發(fā)證，12、拆遷還建房，、拆遷還建房，13、實(shí)際用途發(fā)生變化，、實(shí)際用途發(fā)生變化，14、房屋出租、房屋出租l舉例：位置、四至不符舉例：位置、四至不符l措施建議：嚴(yán)格現(xiàn)場核對(duì)。措施建議：嚴(yán)格現(xiàn)場核對(duì)。 l舉例：舉例： 房屋土地用途不合一房屋土地用途不合一l措施建議措施建議：l（1 1）、）、嚴(yán)格現(xiàn)場核對(duì)嚴(yán)格現(xiàn)場核對(duì)l（2 2）、核對(duì)權(quán)屬證書記載用途和實(shí)際用途。）、核對(duì)權(quán)屬證書記載用途和實(shí)際用途

13、。 l（3）、）、用途以土地證為主用途以土地證為主 舉例：舉例： 未入內(nèi)登記，權(quán)屬證書復(fù)印件未蓋章。未入內(nèi)登記，權(quán)屬證書復(fù)印件未蓋章。l措施建議措施建議：l（1 1）、）、嚴(yán)格現(xiàn)場核對(duì)嚴(yán)格現(xiàn)場核對(duì)l（2 2）、核對(duì)原件）、核對(duì)原件l（3 3）、現(xiàn)場拍照）、現(xiàn)場拍照l舉例：同步預(yù)售同步抵押舉例：同步預(yù)售同步抵押l措施建議措施建議：l（1 1）、）、預(yù)售清單預(yù)售清單l（2 2）、抵押物清單）、抵押物清單 舉例舉例：改制、合并：改制、合并( (不規(guī)范的土地證，在備不規(guī)范的土地證，在備注頁注明，權(quán)屬變更為注頁注明，權(quán)屬變更為* * *有限公司，年月有限公司，年月日，劃撥目錄前后日，劃撥目錄前后) )l

14、措施建議：措施建議：l（1 1）、判斷主體是否發(fā)生實(shí)質(zhì)性的改變，）、判斷主體是否發(fā)生實(shí)質(zhì)性的改變，這種變化是否是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。這種變化是否是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。l（2 2）、提供主體間的關(guān)系演變證明文件。）、提供主體間的關(guān)系演變證明文件。l舉例：工程規(guī)劃許可證發(fā)生變更，超規(guī)劃面積、少舉例：工程規(guī)劃許可證發(fā)生變更，超規(guī)劃面積、少于出讓合同面積、用途發(fā)生了改變。于出讓合同面積、用途發(fā)生了改變。l措施建議：措施建議：l（1 1）、核對(duì)出讓合同面積和工程規(guī)劃許可證面積，）、核對(duì)出讓合同面積和工程規(guī)劃許可證面積，核實(shí)超面積部分是否補(bǔ)辦了出讓手續(xù)或簽訂了土地核實(shí)超面積部分是否補(bǔ)辦了出讓手續(xù)或簽訂了土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議。

15、出讓合同補(bǔ)充協(xié)議。l（2）、）、 核對(duì)出讓合同和地價(jià)款發(fā)票。核對(duì)出讓合同和地價(jià)款發(fā)票。 l（3）、）、按新的規(guī)劃面積。按新的規(guī)劃面積。l（4 4）、按新的規(guī)劃用途，前提補(bǔ)簽合同。）、按新的規(guī)劃用途，前提補(bǔ)簽合同。 舉例：房屋壓紅線，案例舉例：房屋壓紅線，案例l措施建議：措施建議：l（1 1）、嚴(yán)格核對(duì)現(xiàn)場，嚴(yán)格核對(duì)土地證附）、嚴(yán)格核對(duì)現(xiàn)場，嚴(yán)格核對(duì)土地證附圖和房產(chǎn)證附圖。圖和房產(chǎn)證附圖。l（2）、用多個(gè)土地證的面積，按建筑面積）、用多個(gè)土地證的面積，按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，抵押時(shí)多個(gè)土地證同時(shí)抵押，進(jìn)行分?jǐn)?，抵押時(shí)多個(gè)土地證同時(shí)抵押，同時(shí)進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)進(jìn)行評(píng)估。 舉例：房屋拆遷、土地切割、增建了建

16、筑舉例：房屋拆遷、土地切割、增建了建筑物、土地證中含代征地面積物、土地證中含代征地面積l措施建議：嚴(yán)格現(xiàn)場實(shí)物和權(quán)屬證書附圖措施建議：嚴(yán)格現(xiàn)場實(shí)物和權(quán)屬證書附圖和附表核對(duì)，在報(bào)告中提示。和附表核對(duì)，在報(bào)告中提示。l1 1） 已拆除的房屋要扣除。已拆除的房屋要扣除。l2 2）已經(jīng)分割的土地面積，要有測繪面積已經(jīng)分割的土地面積，要有測繪面積數(shù)據(jù)，如果已經(jīng)分割給外單位，還需出具數(shù)據(jù)，如果已經(jīng)分割給外單位，還需出具權(quán)屬確權(quán)證明文件。權(quán)屬確權(quán)證明文件。l3 3） 土地證中含代征地面積，也要扣除。土地證中含代征地面積，也要扣除。l4 4） 地上增建了建筑物，要提供規(guī)劃批準(zhǔn)地上增建了建筑物，要提供規(guī)劃批準(zhǔn)文

17、件。文件。l舉例：舉例：l措施建議：措施建議：l（1 1）實(shí)地有明確的界限能夠劃分出）實(shí)地有明確的界限能夠劃分出來，分割測繪。來，分割測繪。l（2 2）按建筑面積分?jǐn)?。）按建筑面積分?jǐn)?。l舉例：未辦理出讓舉例：未辦理出讓l措施建議：類似于劃撥地上的房措施建議：類似于劃撥地上的房產(chǎn)，有房產(chǎn)證，無土地證，扣除產(chǎn)，有房產(chǎn)證，無土地證，扣除需補(bǔ)交的土地出讓金。需補(bǔ)交的土地出讓金。l舉例：證號(hào)相連舉例：證號(hào)相連 、開天窗、土地、開天窗、土地證無年限（出讓）證無年限（出讓）l措施建議：提示性語言。措施建議：提示性語言。l舉例：如住宅變辦公舉例：如住宅變辦公l措施建議：合法原則，以土地證用措施建議：合法原則

18、，以土地證用途為主。途為主。l舉例：舉例：l措施建議：措施建議：1 1）、裝修費(fèi)用的處理，如）、裝修費(fèi)用的處理，如果裝修費(fèi)用是承租人負(fù)擔(dān)，評(píng)估價(jià)值果裝修費(fèi)用是承租人負(fù)擔(dān)，評(píng)估價(jià)值中不含裝修費(fèi)用。中不含裝修費(fèi)用。l2 2）長期租約）長期租約l3 3）、租約期內(nèi)的租金處理。按合法原）、租約期內(nèi)的租金處理。按合法原則，只要租約是雙方真實(shí)意思的表示，則，只要租約是雙方真實(shí)意思的表示，租約受法律保護(hù)，租約期內(nèi)的租金按租約受法律保護(hù)，租約期內(nèi)的租金按租約租金計(jì)算，租約期外的租金按市租約租金計(jì)算，租約期外的租金按市場租金計(jì)算。評(píng)估價(jià)值是有他項(xiàng)權(quán)利場租金計(jì)算。評(píng)估價(jià)值是有他項(xiàng)權(quán)利限制的評(píng)估價(jià)值。限制的評(píng)估價(jià)值

19、。（1）、無市場案例特點(diǎn)的把握）、無市場案例特點(diǎn)的把握（2）、不同工程進(jìn)度的把握）、不同工程進(jìn)度的把握（3）、）、是否竣工驗(yàn)收是否竣工驗(yàn)收（4）、是否規(guī)劃驗(yàn)收）、是否規(guī)劃驗(yàn)收（5）、地價(jià)款是否已經(jīng)交清）、地價(jià)款是否已經(jīng)交清 （6）、）、是否取得房產(chǎn)證是否取得房產(chǎn)證 （7）、工程款問題，提示語。）、工程款問題，提示語。 （8）、設(shè)備款問題，提示語。）、設(shè)備款問題，提示語。 （9 9）、不確定性的把握，提示）、不確定性的把握，提示語語 （10）、預(yù)售登記，聯(lián)建協(xié)議）、預(yù)售登記，聯(lián)建協(xié)議l（11）、主體不一致時(shí)）、主體不一致時(shí)l（12）、部分抵押時(shí)的處理，嚴(yán)）、部分抵押時(shí)的處理，嚴(yán)格按照規(guī)劃批準(zhǔn)的面

20、積進(jìn)行土地格按照規(guī)劃批準(zhǔn)的面積進(jìn)行土地面積分?jǐn)?，不能完全按照?shí)際測面積分?jǐn)偅荒芡耆凑諏?shí)際測量的建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。量的建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂（13）、評(píng)估方法的應(yīng)用：成本）、評(píng)估方法的應(yīng)用：成本法、假設(shè)開發(fā)法法、假設(shè)開發(fā)法2、單純空地的抵押、單純空地的抵押3、商品房抵押、商品房抵押4、經(jīng)濟(jì)適用房抵押、經(jīng)濟(jì)適用房抵押5、二手房抵押、二手房抵押6、分割和分?jǐn)偟盅旱盅?、分割和分?jǐn)偟盅旱盅?、共有房地產(chǎn)抵押、共有房地產(chǎn)抵押8、地下建筑抵押、地下建筑抵押9、劃撥地上房產(chǎn)抵押、劃撥地上房產(chǎn)抵押l（1 1）、明確地價(jià)款是否交清。）、明確地價(jià)款是否交清。l（2 2）、明確征地拆遷安置情況，征）、明確征地拆遷安

21、置情況，征地未完成的應(yīng)扣除征地費(fèi)；未拆遷完地未完成的應(yīng)扣除征地費(fèi)；未拆遷完的用地抵押價(jià)值應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)的用地抵押價(jià)值應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)（部分未完成）；（部分未完成）；（3 3）、注意紅線外市政策基礎(chǔ)設(shè)施）、注意紅線外市政策基礎(chǔ)設(shè)施條件和紅線內(nèi)市政條件，城市新區(qū)市條件和紅線內(nèi)市政條件，城市新區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施條件不好的用地抵押價(jià)值政基礎(chǔ)設(shè)施條件不好的用地抵押價(jià)值應(yīng)扣除市政配套費(fèi)用；應(yīng)扣除市政配套費(fèi)用；l（4 4）、明確場地平整情況。）、明確場地平整情況。l有的項(xiàng)目地面標(biāo)高過高或過低，應(yīng)有的項(xiàng)目地面標(biāo)高過高或過低，應(yīng)明確標(biāo)的物狀況及價(jià)格定義（場地明確標(biāo)的物狀況及價(jià)格定義（場地平整），如需開山炸石或回填，此平整），如需開山炸石或回填，此項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)予以注意等。項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)予以注意等。 （5 5）、注意出讓年限）、注意出讓年限l（6）、是否是閑置地，權(quán)益上受）、是否是閑置地，權(quán)益上受影響（按法律規(guī)定，出讓土地閑置影響（按法律規(guī)定，出讓土地閑置二年，政府有權(quán)無償收回）。二年，政府有權(quán)無償收回）。 l舉例：舉例：高檔物業(yè)，利潤率較高高檔物業(yè)，利潤率較高 l措施建議：掌握商品房市場價(jià)格。措施建議：掌握商品房市場價(jià)格。l（1 1）、）、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，價(jià)格減損的幅抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，價(jià)格減損的幅度大度大 l（2 2）、受酒