主題公園開發(fā)模式及案例分析

1、 主題公園開發(fā)模式及主題公園開發(fā)模式及 案例分析案例分析主題公園的理論基礎(chǔ)主題公園的理論基礎(chǔ)PartOne主題公園的定義 概念概念特點(diǎn)特點(diǎn)以游樂為目標(biāo)的模擬景觀的呈現(xiàn) 最大特點(diǎn)就是賦予游樂形式以某種主題，圍繞既定主題來(lái)營(yíng)造游樂的內(nèi)容與形式。園內(nèi)所有的建筑色彩、造型、植被游樂項(xiàng)目等都為主題服務(wù)，共同構(gòu)成游客容易辨認(rèn)的特制和游園的線索。 人造旅游資源 著重與特別的構(gòu)想，圍繞著一個(gè)或幾個(gè)主題創(chuàng)造一系列有特別的環(huán)境和氣氛的項(xiàng)目吸引游客。主題公園的一個(gè)最基本特征創(chuàng)意性，具有啟示意義。 現(xiàn)代旅游業(yè)在旅游資源的開發(fā)過程中所孕育產(chǎn)生的新的旅游吸引物 自然資源和人文資源的一個(gè)或多個(gè)特定的主題，采用現(xiàn)代化的科學(xué)技

2、術(shù)和多層次空間活動(dòng)的設(shè)置方式，集諸多娛樂內(nèi)容、休閑要素和服務(wù)接待設(shè)施于一體的現(xiàn)代旅游目的地。主題公園的分類游樂型主題公園提供刺激的游樂設(shè)施和機(jī)動(dòng)游戲，為尋求刺激感覺的游客樂此不疲。如：蘇州樂園（蘇州）、錦江樂園（上海）、夢(mèng)幻水城（珠海）等。 情景模擬型主題公園各種影視城的主題公園、航天航空博物館的整體公園。如：三國(guó)水滸城（無(wú)錫）、浙江橫店影視基地（浙江東陽(yáng)）、上海科技館（上海）等。 觀光型主題公園濃縮了一些著名景觀或特色景觀，讓游客在短暫的時(shí)間欣賞最特色的景觀。如：錦繡中華、世界之窗（深圳）等。 主題型主題公園各式各樣的水族館和野生動(dòng)物公園。風(fēng)情體驗(yàn)型主題公園將不同的民族風(fēng)俗和民族色彩展現(xiàn)在游

3、客眼前。 按按旅旅游游體體驗(yàn)驗(yàn)類類型型分分類類按按功功能能和和用用途途分分類類微縮景觀類深圳錦繡中華、北京世界公園等 影視城類無(wú)錫三國(guó)城、唐城、水滸城等 活動(dòng)參與類蘇州樂園、深圳華僑城、歡樂谷等 藝術(shù)表演類深圳華僑城“中華民俗文化村”和“世界之窗”、北京民族園等 科幻探險(xiǎn)類江蘇常州的中華恐龍園等 主題公園在國(guó)內(nèi)的發(fā)展史中國(guó)現(xiàn)代意義上的主題公園是從1989年深圳錦繡中華開始的 全國(guó)性的主題公園建設(shè)熱潮，超過500家主題公園迅速發(fā)展又迅速倒閉90年代中期以后，主題公園倍受冷落，進(jìn)入“主題公園恐懼癥” 時(shí)期進(jìn)入21世紀(jì)，主題公園又如雨后竹筍，大型主題公園開創(chuàng)新局面 邁入快速發(fā)展的時(shí)代，同時(shí)國(guó)外品牌開

4、始入侵，面臨機(jī)遇和挑戰(zhàn)的時(shí)期 國(guó)內(nèi)主題公園的發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題國(guó)內(nèi)主題公園的發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題PartTwo目前我國(guó)的大型主題公園主要集中地：目前我國(guó)的大型主題公園主要集中地： 1、以廣州、深圳為主體的珠江三角洲 2、以上海、蘇州和無(wú)錫為代表的長(zhǎng)江三角洲以及環(huán)渤海地區(qū) 3、長(zhǎng)沙、武漢、成都、重慶等中西部地區(qū)城市 4、國(guó)內(nèi)其他各地新建及擬建的各類主題公園 據(jù)調(diào)查，全國(guó)2500個(gè)主題公園耗費(fèi)了1500億元投資，其中70%處于虧損狀態(tài)，僅有10%左右盈利。隨著國(guó)外品牌的入侵，很多主題公園已經(jīng)開始衰落，大量的固定資產(chǎn)閑置，主題公園何去何從已經(jīng)成為一個(gè)嚴(yán)峻的產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題。面對(duì)這個(gè)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)加劇的時(shí)代，中國(guó)

5、主題公園的發(fā)展面臨著機(jī)遇與挑戰(zhàn)。 國(guó)內(nèi)主題公園的發(fā)展現(xiàn)狀 例如，僅在上海就有錦江樂園、上海森林公園、浦東世紀(jì)公園、夢(mèng)幻樂園，以及南上海水上樂園、南華水上樂園、夏威夷水上樂園以及新開園的上海歡樂谷等大大小小近40個(gè)主題公園，其中絕大部分公園都存在產(chǎn)品雷同、個(gè)性缺乏等問題，從而造成了同一市場(chǎng)范圍內(nèi)各主題公園之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。 一盈利模式單一化一盈利模式單一化提供初級(jí)體驗(yàn)（經(jīng)歷）的機(jī)會(huì)出讓，比如：出售門票；提供有助于豐富體驗(yàn)（經(jīng)歷）的相關(guān)服務(wù)以及相應(yīng)的服務(wù)體驗(yàn)本身，比如：提供餐飲，住宿服務(wù)；出讓圍繞旅游者（潛在旅游者）的消費(fèi)能力所帶來(lái)的可能的收益機(jī)會(huì)，比如：旅游區(qū)內(nèi)的招商、景區(qū)節(jié)慶活動(dòng)商業(yè)贊助；獲取資

6、本投入后在旅游項(xiàng)目所在地溢價(jià)收益的其它商業(yè)開發(fā)，比如景區(qū)，旅游目的地的房地產(chǎn)開發(fā)；出讓、出售具備知識(shí)產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)的商品，比如：玩具、旅游工藝品、紀(jì)念品等；提供保證旅游景點(diǎn)景區(qū)內(nèi)居民可以市場(chǎng)化的公共服務(wù)，比如：供水，供電等。國(guó)內(nèi)主題公園發(fā)展所遇問題 目前國(guó)內(nèi)的多數(shù)主題公園存在盈利模式單一的問題，有很多主題公園幾乎只有門票收益一種盈利方式來(lái)架構(gòu)其盈利模式。這樣來(lái)看主題公園產(chǎn)業(yè)的衰退就并不奇怪了。二跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，缺乏自己特色二跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，缺乏自己特色與國(guó)外成功的主題公園相比，目前國(guó)內(nèi)的多數(shù)主題公園，仍然停留在抄襲、模仿國(guó)外主題公園階段。1.沒有去開發(fā)自己的游戲產(chǎn)品與娛樂項(xiàng)目，一成不變地去照搬國(guó)外模式，

7、仿照國(guó)外游樂設(shè)施，缺乏創(chuàng)新變革。國(guó)內(nèi)主題公園發(fā)展所遇問題 導(dǎo)致市場(chǎng)認(rèn)可度低，難以形成規(guī)模性的經(jīng)濟(jì)效益。 三國(guó)內(nèi)主題公園缺少專業(yè)的策劃團(tuán)隊(duì)三國(guó)內(nèi)主題公園缺少專業(yè)的策劃團(tuán)隊(duì)很少有自己的專業(yè)化策劃團(tuán)隊(duì)。游樂項(xiàng)目長(zhǎng)年一成不變，缺乏新鮮感，游客重游率低。一味走西化路線，本土文化不夠鮮明。國(guó)內(nèi)主題公園發(fā)展所遇問題 要留住游客，樂園除了要定期更新游樂設(shè)施、增加游樂項(xiàng)目外，也要增加與游客之間的互動(dòng)。在園內(nèi)融入更多的中國(guó)元素，增加本土文化的主題。如果能以民族風(fēng)情和本地文化為賣點(diǎn)，打造出一個(gè)有中國(guó)特色的主題公園，更容易引起游客的共鳴。四國(guó)內(nèi)主題公園缺乏自己獨(dú)特的旅游文化資源四國(guó)內(nèi)主題公園缺乏自己獨(dú)特的旅游文化資源

8、經(jīng)營(yíng)模式?jīng)]有文化資源或者通過文化來(lái)設(shè)計(jì)、提供游客愿意購(gòu)買的旅游產(chǎn)品(體驗(yàn))，從而實(shí)現(xiàn)盈利的方式和手段不足是其致命缺陷。1.文化主題的濫用，沒有統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)方式，缺乏鮮明特色，從而導(dǎo)致消費(fèi)者觀賞性較差，投資者經(jīng)營(yíng)慘淡。國(guó)內(nèi)主題公園發(fā)展所遇問題主題公園其實(shí)就是文化企業(yè)。從國(guó)內(nèi)外主題公園成功的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)可以得出：獨(dú)特的旅游文化是主題公園成功發(fā)展的核心和靈魂。主題公園首先是一種文化企業(yè)，其次才是旅游企業(yè)，主題公園所提供的產(chǎn)品是一種以旅游方式被消費(fèi)的文化產(chǎn)品。 國(guó)內(nèi)主題公園與國(guó)外主題公園對(duì)比分析表國(guó)內(nèi)主題公園與國(guó)外主題公園對(duì)比分析表國(guó)內(nèi)與國(guó)外主題公園的對(duì)比 主要問題主要問題國(guó)內(nèi)情況國(guó)內(nèi)情況國(guó)外情況國(guó)外情況盲

9、目開發(fā)、重復(fù)開發(fā)、無(wú)序開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重國(guó)內(nèi)20年間，增加了2500個(gè)主題公園美國(guó)50年，增加了30個(gè)主題公園主題公園規(guī)模與區(qū)域有效客源不匹配人均主題到訪率不足0.25，人均消費(fèi)不足12美元人均主題到訪率0.8，人均消費(fèi)46美元主題特色不足、粗制濫造，吸引力不足重復(fù)模仿太多，人工痕跡太多有專業(yè)創(chuàng)新研究團(tuán)隊(duì)，申請(qǐng)專利多參與性游樂項(xiàng)目過少，重游率較低顧客停留時(shí)間大約24小時(shí)顧客停留時(shí)間612小時(shí)持續(xù)創(chuàng)新不足，市場(chǎng)影響力逐漸降低大部分美元后續(xù)投資每年新內(nèi)容的投資占全年總收入4%5%人才不足，經(jīng)營(yíng)管理模式落后有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的管理人才少員工工資占45%60%，以高薪留住專業(yè)性人才收入結(jié)構(gòu)單一、衍生產(chǎn)品不足國(guó)內(nèi)80

10、%來(lái)自門票收入，其他商品經(jīng)營(yíng)只占20%國(guó)外門票收入只占20%30%，其他經(jīng)營(yíng)收入占大多數(shù)營(yíng)銷方式落后、品牌創(chuàng)造不足國(guó)內(nèi)有知名度的主題樂園數(shù)量少，經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷模式落后國(guó)外市場(chǎng)開發(fā)費(fèi)用占總經(jīng)營(yíng)成本的9%15%國(guó)內(nèi)主題公園未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)國(guó)內(nèi)主題公園未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)PartThree1、經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)盈利模式、經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)盈利模式 將門票調(diào)整為彈性制。將門票調(diào)整為彈性制。根據(jù)市場(chǎng)的需求和變化，采取節(jié)日票價(jià)和平日票價(jià)、日間票價(jià)和夜間票價(jià)，并且對(duì)成人、兒童、老年人、殘疾人制定不同票價(jià)，還可將本次門票作為下次的優(yōu)惠券，這樣不僅可以適應(yīng)各層次消費(fèi)者的需求，并且在非節(jié)假日獲得更多的收益，還可以提高本地市場(chǎng)的重游率。 定期更新娛

11、樂設(shè)施。定期更新娛樂設(shè)施。使主題內(nèi)容不斷更新，具有長(zhǎng)久的生命力，使其成了一座“永遠(yuǎn)建不完的迪斯尼”。只有這樣才能使主題公園亮點(diǎn)不斷，克服游客的審美疲勞和體驗(yàn)疲倦，使其永葆青春和生命力。 實(shí)現(xiàn)員工、游客的交流和互動(dòng)。實(shí)現(xiàn)員工、游客的交流和互動(dòng)。以公園的項(xiàng)目感應(yīng)度、員工的服務(wù)滿意度、游客的娛樂體驗(yàn)度為基本動(dòng)力，要求每一位員工扮演多種角色，不但能給游客帶來(lái)歡樂，也能為游客解決任何問題。同時(shí)，員工的多技能可以實(shí)現(xiàn)崗位的最少化，成本的最低化、效率的最優(yōu)化。 一、經(jīng)營(yíng)盈利的模式轉(zhuǎn)變 核心核心是從經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)上謀求主題公園利潤(rùn)的增長(zhǎng)，它主要是指主題公園采取傳統(tǒng)的以門票為主要收入，在游樂項(xiàng)目不斷更新和提升的基礎(chǔ)上

12、，實(shí)施更為人性化、個(gè)性化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)品的高品質(zhì)和游客的高滿意度，最終實(shí)現(xiàn)主題公園盈利的模式。 經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)盈利模式強(qiáng)調(diào)利用三個(gè)平臺(tái)三個(gè)平臺(tái)內(nèi)部調(diào)整平臺(tái)、相關(guān)企業(yè)協(xié)作平臺(tái)、游客溝通平臺(tái)，通過更新游樂設(shè)施，餐飲企業(yè)進(jìn)駐主題公園，從而在旅游產(chǎn)品的新奇性、服務(wù)的專業(yè)性和人性化、操作的信息化等方面形成優(yōu)勢(shì)，獲得利潤(rùn)。 2、物業(yè)增值盈利模式、物業(yè)增值盈利模式 通過科學(xué)的考察和市場(chǎng)調(diào)查，準(zhǔn)確地選擇具有很大升值空間但目前還處于冷區(qū)或是溫區(qū)的方式實(shí)現(xiàn)主題公園物業(yè)的增值盈利。 通過自身的吸引力形成旅游流，利用人氣帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域，帶來(lái)的大量人流帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐奈锪鳌⑿畔⒘?、資金流和商品流的運(yùn)轉(zhuǎn)，使區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更具活力、競(jìng)

13、爭(zhēng)力和生命力。從而為酒店、景觀房產(chǎn)的建造提供了必要的前提條件。 通過旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)性，將生地變成旅游熟地和旺地，引起主題公園附近的地價(jià)升值，再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)增值盈利模式是目前大型集團(tuán)采取的主要方式。 一、經(jīng)營(yíng)盈利的模式轉(zhuǎn)變案例： 華僑城于上世紀(jì)80年代末開始在深圳灣開發(fā)主題公園，先后投資18億元建設(shè)了錦繡中華、中國(guó)民俗文化村、世界之窗、歡樂谷4個(gè)頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽(yù)度的旅游城，帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)的大幅升值。在此基礎(chǔ)上，華僑城憑借低廉的土地儲(chǔ)備成本優(yōu)勢(shì)進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，現(xiàn)已建成1個(gè)工業(yè)區(qū)以及13個(gè)住宅小區(qū)300多幢樓宇，建成華僑城中學(xué)、小學(xué)、幼兒園

14、、國(guó)際幼教中心、華僑城醫(yī)院、體育活動(dòng)中心、美術(shù)館和華夏藝術(shù)中心以及四星級(jí)深圳灣大酒店、海景酒店和多幢商業(yè)服務(wù)樓、停車場(chǎng)等配套設(shè)施，獲得了高額的投資回報(bào)。從動(dòng)工建設(shè)到現(xiàn)在，華僑城的前期投資已悉數(shù)收回，而房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。 3、品牌延伸盈利模式、品牌延伸盈利模式品牌塑造階段：品牌塑造階段：首先在品牌的塑造上投入大量的成本，具體包括：品牌定位、品牌創(chuàng)意以及品牌形象塑造三大部分內(nèi)容。通過品牌定位明確品牌的個(gè)性與發(fā)展方向；通過品牌創(chuàng)意設(shè)計(jì)有特色的、理想的品牌名稱和標(biāo)志；通過品牌形象塑造將良好的品牌信息傳播給游客，強(qiáng)化游客對(duì)旅游品牌的正面認(rèn)知和評(píng)價(jià)。 品牌擴(kuò)張階段：品牌擴(kuò)張階段：在成

15、功塑造品牌后，為使該品牌不斷發(fā)展壯大，相應(yīng)采取的品牌延伸發(fā)展戰(zhàn)略，該戰(zhàn)略的核心是對(duì)成熟的品牌資源充分的開發(fā)利用，使品牌的生命不斷延長(zhǎng)，品牌的價(jià)值不斷擴(kuò)大。目前主題公園取得成功后，再將其品牌延伸到相關(guān)產(chǎn)業(yè)。品牌維護(hù)階段：品牌維護(hù)階段：當(dāng)主題公園的品牌進(jìn)入成熟期后，其所關(guān)注的重點(diǎn)是確保所擁有的品牌優(yōu)勢(shì)不被削弱，這時(shí)主題公園要善于分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，采取有效的應(yīng)對(duì)措施。該戰(zhàn)略的實(shí)施應(yīng)注意自身品牌的保護(hù)（包括：注冊(cè)、防偽、維權(quán)等）以及品牌內(nèi)容的創(chuàng)新等方面，從而實(shí)現(xiàn)主題公園品牌的全面盈利。 一、經(jīng)營(yíng)盈利的模式轉(zhuǎn)變4、客源共享盈利模式、客源共享盈利模式 首先，根據(jù)自身的目標(biāo)顧客群，然后鎖定、選擇擁有相同或相似目

16、標(biāo)顧客群的餐廳、酒店、出租車、商鋪，以及其他景點(diǎn)和娛樂場(chǎng)所，并邀請(qǐng)他們加入聯(lián)合發(fā)展的聯(lián)盟。 接著，從應(yīng)邀的企業(yè)中選擇同行業(yè)中聲譽(yù)、客源較好的企業(yè)，進(jìn)行利益的合理分配，商談打折和優(yōu)惠的合適數(shù)目和幅度。 最后，實(shí)現(xiàn)會(huì)員卡制度，穩(wěn)定客源。會(huì)員制，是主題公園及聯(lián)盟商家為游客讓一定的利，但這個(gè)“利”是作為一種長(zhǎng)期行為，為會(huì)員“保存”起來(lái)的。消費(fèi)的次數(shù)越多，“利”越大。通過提供成員企業(yè)的優(yōu)惠打折方式，為會(huì)員提供了更多的增值服務(wù)，吸引了大量回頭客。 一、經(jīng)營(yíng)盈利的模式轉(zhuǎn)變 該模式是指主題公園通過聯(lián)合其他餐廳、酒店、商鋪以及其他景點(diǎn)和娛樂場(chǎng)所，將食、住、行、游、購(gòu)、娛六大要素開發(fā)形成完整體系，通過憑票打折的形

17、式，實(shí)現(xiàn)客源的共享。 主題公園的客源共享盈利模式是分散經(jīng)營(yíng)上的整體協(xié)調(diào)。 我國(guó)有著五千年的世界文明，文化深厚、自然多彩。各種歷史傳統(tǒng)、地域風(fēng)情，著名人物、神話傳說(shuō)、文學(xué)遺產(chǎn)、宗教故事以及各地的自然風(fēng)光、地質(zhì)奇貌、植物觀賞，可謂主題豐富。把我國(guó)的傳統(tǒng)文化同現(xiàn)代旅游相結(jié)合，同主題公園相結(jié)合。通過主題公園這一大眾化的休閑方式來(lái)作為傳承我國(guó)傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代文化的載體，通過這個(gè)載體來(lái)體現(xiàn)社會(huì)的內(nèi)涵和和文明的進(jìn)步，使旅游與文化都得到應(yīng)有的發(fā)展與發(fā)揚(yáng)。 充分運(yùn)用我國(guó)豐富的文化資源作為依托來(lái)加快我國(guó)主題公園的發(fā)展，這是主題公園發(fā)展新的契機(jī)和轉(zhuǎn)折，也是我國(guó)今后主題公園發(fā)展的一大優(yōu)勢(shì)。二 、 發(fā)展中國(guó)特色的主題公園

18、大力發(fā)展衍生品經(jīng)濟(jì)，引導(dǎo)消費(fèi)，刺激消費(fèi)。以旅游帶動(dòng)地產(chǎn)，“周邊地產(chǎn)比旅游更賺錢”。建立連鎖效應(yīng)，整合一切可整合的資源，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。建立自身品牌，確保自身的可持續(xù)發(fā)展。三、保持健康、穩(wěn)定、快速的發(fā)展 一是以中國(guó)的歷史文化為主題，這是我們的優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)項(xiàng)，也是外國(guó)人最喜歡的 ；二是休閑度假型的主題公園；三是集知識(shí)性、趣味性和參與性為一體，表現(xiàn)科技的主題公園也將大放異彩。 我國(guó)主題公園未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì) 世界各地的主題公園發(fā)展表明，大規(guī)模、高投入是其特點(diǎn)，且多分布于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。中國(guó)的主題樂園發(fā)展，由于受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，出現(xiàn)了規(guī)模不大，投資不高的類型，但是缺乏長(zhǎng)期市場(chǎng)發(fā)展。中國(guó)較成功的主題公園以華僑城為代表

19、，通過不斷擴(kuò)大規(guī)模，增加投入，不斷創(chuàng)新使其得長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)，基本接近于世界水平。國(guó)內(nèi)主題公園的成功案例分析國(guó)內(nèi)主題公園的成功案例分析PartFour中國(guó)成功主題公園案例：華僑城產(chǎn)品產(chǎn)品以旅游+文化+地產(chǎn)的復(fù)合產(chǎn)品，由深圳向全國(guó)輻射、拓展 總資產(chǎn)總資產(chǎn)接近300億 A股市值股市值 445.85億（截止2009年9月） 員工人數(shù)員工人數(shù) 4823人 特點(diǎn)特點(diǎn)與城市開發(fā)相結(jié)合，產(chǎn)品定位與城區(qū)規(guī)劃相結(jié)合，多種業(yè)態(tài)并舉，大面積拿地，整體規(guī)劃，走規(guī)?；_發(fā)道路，單一區(qū)域滾動(dòng)開發(fā)，逐步挖掘跨區(qū)域價(jià)值。 華僑城發(fā)展第一階段：地產(chǎn)與旅游的平衡發(fā)展（華僑城發(fā)展第一階段：地產(chǎn)與旅游的平衡發(fā)展（1986年年-1993年）年

20、） 初階段發(fā)展特點(diǎn)：初階段發(fā)展特點(diǎn)：旅游資源開發(fā)引爆區(qū)域發(fā)展，旅游帶動(dòng)地產(chǎn)，使其成為區(qū)域開發(fā)現(xiàn)金來(lái)源，逐步實(shí)現(xiàn)旅游與地產(chǎn)平衡發(fā)展。華僑城初期主題公園項(xiàng)目概況華僑城初期主題公園項(xiàng)目概況一、經(jīng)營(yíng)盈利的模式轉(zhuǎn)變中國(guó)成功主題公園案例：華僑城旅游設(shè)施旅游設(shè)施占地規(guī)模占地規(guī)模景點(diǎn)數(shù)量景點(diǎn)數(shù)量開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間投資投資門票門票經(jīng)濟(jì)效益經(jīng)濟(jì)效益錦繡中華30公頃82個(gè)景點(diǎn)1989年1億70元十年中營(yíng)業(yè)總額達(dá)17億之多，創(chuàng)利6個(gè)多億，總資產(chǎn)3個(gè)多億；兩景區(qū)分別在開業(yè)一年和一年多的時(shí)間內(nèi)收回全部投資，共接待海內(nèi)外游客四千多萬(wàn)人次。民俗文化村20公頃內(nèi)含21個(gè)民族的24個(gè)村寨1991年1.1億90元華僑城初期地產(chǎn)與主題

21、公園項(xiàng)目華僑城初期地產(chǎn)與主題公園項(xiàng)目華僑城初期地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格表華僑城初期地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格表一、經(jīng)營(yíng)盈利的模式轉(zhuǎn)變中國(guó)成功主題公園案例：華僑城項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間占地面積（公頃）建筑面積（萬(wàn)）資金平衡東方花園1986年11.26地產(chǎn)收益錦繡中華1989年30樂園投資海景花園1990年2.910.2地產(chǎn)收益民俗文化村1991年20樂園投資時(shí)間時(shí)間羅湖房?jī)r(jià)羅湖房?jī)r(jià)福田房?jī)r(jià)福田房?jī)r(jià)南山房?jī)r(jià)南山房?jī)r(jià)華僑城房?jī)r(jià)華僑城房?jī)r(jià)售價(jià)（港幣）增長(zhǎng)率售價(jià)增長(zhǎng)率售價(jià)增長(zhǎng)率售價(jià)增長(zhǎng)率19883063.8-3078-2300-2015-19893937.928.53390426.84270017.39249518.86199049482

22、5.65489825.46310014.8126656.811991668035.00653933.50413233.296165131.411992769215.15723110.58600045.12755622.52 小 結(jié) 華僑城初期，房地產(chǎn)收益與旅游投資基本持平，旅游開始產(chǎn)生一部分收益。整體第一階段房地產(chǎn)與旅游達(dá)到平衡發(fā)展，且資金產(chǎn)生小部分盈余，區(qū)域克服陌生，價(jià)格平臺(tái)明顯提升。一、經(jīng)營(yíng)盈利的模式轉(zhuǎn)變中國(guó)成功主題公園案例：華僑城華僑城第二階段：旅游對(duì)地產(chǎn)的價(jià)值提升（華僑城第二階段：旅游對(duì)地產(chǎn)的價(jià)值提升（1993年年-2004年）年） 第二階段特點(diǎn)：第二階段特點(diǎn)：華僑城旅游項(xiàng)目成為區(qū)域開

23、發(fā)穩(wěn)定現(xiàn)金流，對(duì)地產(chǎn)開發(fā)有明顯的促進(jìn)作用，地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)高回報(bào)。華僑城第二階段主題公園項(xiàng)目概況華僑城第二階段主題公園項(xiàng)目概況一、經(jīng)營(yíng)盈利的模式轉(zhuǎn)變中國(guó)成功主題公園案例：華僑城旅游設(shè)施旅游設(shè)施占地規(guī)模占地規(guī)模景點(diǎn)數(shù)量景點(diǎn)數(shù)量開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間投資投資門票門票經(jīng)濟(jì)效益經(jīng)濟(jì)效益世界之窗48萬(wàn)平方米景區(qū)分為世界廣場(chǎng)、亞洲區(qū)、大洋州區(qū)、歐洲區(qū)、非洲區(qū)、美洲區(qū)、現(xiàn)代科技娛樂區(qū)、世界雕塑園、國(guó)際街九大景區(qū),內(nèi)建有118個(gè)景點(diǎn)1994年6月18日6.5億元120元開業(yè)至2002年底，共接待游客2300多萬(wàn)人次，營(yíng)業(yè)收入28億元。利潤(rùn)總額連續(xù)三年超1億元?dú)g樂谷一期17萬(wàn)平方米二期18萬(wàn)平方米一期共分8大景區(qū)，西班牙

24、廣場(chǎng)、卡通城、冒險(xiǎn)山、歡樂島、金礦鎮(zhèn)、香格里拉森林、颶風(fēng)灣、陽(yáng)光水岸、瑪雅水公園等，可容納4萬(wàn)人一期1998年10月1日二期2001年5月一二期各投資4億元120元2002年，歡樂谷全年入園人數(shù)達(dá)230萬(wàn)人次，2003年3月底已接待695萬(wàn)人次。華僑城第二階段地產(chǎn)與主題公園項(xiàng)目華僑城第二階段地產(chǎn)與主題公園項(xiàng)目華僑城第二階段地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格表華僑城第二階段地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格表一、經(jīng)營(yíng)盈利的模式轉(zhuǎn)變中國(guó)成功主題公園案例：華僑城項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間開發(fā)時(shí)間占地面積（公頃）占地面積（公頃）建筑面積（萬(wàn)）建筑面積（萬(wàn)）資金平衡資金平衡湖濱花園1993-19940.972地產(chǎn)收益桂花苑1993-19942.56.7地產(chǎn)

25、收益世界之窗199448樂園投資中旅廣場(chǎng)1996-19971.612.9地產(chǎn)收益歡樂谷1998-200135樂園投資波托菲諾2001-200280108地產(chǎn)收益發(fā)展階段發(fā)展階段1996-19972000-2004代表樓盤代表樓盤中旅廣場(chǎng)波托菲諾、純水岸住區(qū)形象住區(qū)形象華僑城產(chǎn)業(yè)配套高尚人文價(jià)格變化價(jià)格變化80009000-15000小 結(jié) 華僑城第二階段前期房地產(chǎn)收益與主題公園投資仍然保持資金平衡，但是旅游盈利開始增多，其實(shí)區(qū)域價(jià)值已經(jīng)呈現(xiàn)；第二階段后期，房地產(chǎn)收益實(shí)現(xiàn)資金高額回報(bào)。中國(guó)成功主題公園案例：華僑城華僑城第三階段：區(qū)域關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)初步形成，明確導(dǎo)入文化元素成為區(qū)域華僑城第三階段：區(qū)域關(guān)

26、聯(lián)產(chǎn)業(yè)初步形成，明確導(dǎo)入文化元素成為區(qū)域開發(fā)新的盈利點(diǎn)（開發(fā)新的盈利點(diǎn)（2004年年-2006年）年） 華僑城第三階段特點(diǎn)：華僑城第三階段特點(diǎn)：良好的資源環(huán)境以及產(chǎn)業(yè)孵化范圍吸引創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在華僑城內(nèi)聚集，成為區(qū)域開發(fā)新的盈利點(diǎn)。2004年起，深圳華僑城集團(tuán)、華僑地產(chǎn)以LOFT為啟動(dòng)，促進(jìn)華僑城東部工業(yè)區(qū)的廠房建筑向以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的新空間形式轉(zhuǎn)換，2006年5月19日，華僑城創(chuàng)意文化園在華僑城LOFT正式掛牌，由此奠定了其在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略地位。 華僑城創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園入駐機(jī)構(gòu)華僑城創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園入駐機(jī)構(gòu)中國(guó)成功主題公園案例：華僑城華僑城第四階段：深化深圳基地，布局全國(guó)重點(diǎn)城市，建設(shè)華僑城第四階段：深

27、化深圳基地，布局全國(guó)重點(diǎn)城市，建設(shè)21世紀(jì)中國(guó)世紀(jì)中國(guó)可持續(xù)的人文示范城區(qū)（可持續(xù)的人文示范城區(qū)（2006年年-至今）至今） 華僑城第四階段特點(diǎn)：華僑城第四階段特點(diǎn)：形成“以旅游地產(chǎn)為特色的綜合開發(fā)與經(jīng)營(yíng)“模式的“1+3”戰(zhàn)略版圖布局。確定華僑城地產(chǎn)“強(qiáng)化中國(guó)旅游地產(chǎn)第一品牌的優(yōu)勢(shì)，打造中國(guó)一流地產(chǎn)品牌”的戰(zhàn)略目標(biāo)。中國(guó)成功主題公園案例：華僑城華僑城模式衍生出的三種具體開發(fā)模式華僑城模式衍生出的三種具體開發(fā)模式華僑城經(jīng)驗(yàn)：華僑城經(jīng)驗(yàn)：企業(yè)發(fā)展與城區(qū)發(fā)展緊密結(jié)合，聯(lián)動(dòng)發(fā)展；以先進(jìn)、統(tǒng)一和可持續(xù)的規(guī)劃作為城區(qū)發(fā)展指引；成片綜合開發(fā)的規(guī)劃建設(shè)模式與統(tǒng)一大社區(qū)的管理模式；強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧共融，營(yíng)造豐

28、富的公共空間；突出“人文”特色，以文化建設(shè)豐富城區(qū)內(nèi)涵。中國(guó)成功主題公園案例：華僑城華僑城模式特點(diǎn)，也是華僑城模式核心競(jìng)爭(zhēng)力之所在：華僑城模式特點(diǎn)，也是華僑城模式核心競(jìng)爭(zhēng)力之所在：旅游開道先行。旅游開道先行。華僑城模式奉行先旅游，后房地產(chǎn)的開發(fā)路徑，它通過先行發(fā)展旅游業(yè)，顯著帶動(dòng)周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)和配套設(shè)施的發(fā)展，極大地改善區(qū)域內(nèi)自然、人文、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，從而有效提升土地和房地產(chǎn)的價(jià)值?？梢哉f(shuō)，旅游業(yè)開道先行對(duì)于這一模式的成功起到了極為關(guān)鍵和決定性的作用。大規(guī)模成片綜合開發(fā)。大規(guī)模成片綜合開發(fā)。華僑城模式是“旅游+房地產(chǎn)”的經(jīng)營(yíng)模式，它是以資源整合為核心，崇尚旅游功能與居住、商務(wù)功能混合布局，強(qiáng)調(diào)住宅、

29、商業(yè)、酒店、辦公、旅游觀光、休閑娛樂、文化會(huì)展等諸多產(chǎn)業(yè)的良性互動(dòng)。這意味著在華僑城模式下，其項(xiàng)目必然是大規(guī)模成片綜合開發(fā)項(xiàng)目。旅游和房地產(chǎn)良性互動(dòng)。旅游和房地產(chǎn)良性互動(dòng)。華僑城模式先由旅游起步，旅游帶靚環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)促進(jìn)旅游及公司全面發(fā)展。旅游業(yè)的開發(fā)和發(fā)展?fàn)I造出良好的社區(qū)環(huán)境和品牌，進(jìn)而有效提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體價(jià)值，同時(shí)旅游業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供一定支持；另一方面，房地產(chǎn)快速盈利的特性又有利于促進(jìn)旅游業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展和擴(kuò)張，從而形成旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相得益彰、良性互動(dòng)之態(tài)勢(shì)。1.1.超前科學(xué)規(guī)劃。超前科學(xué)規(guī)劃。華僑城模式秉承“在花園中建城市”的開發(fā)理念，并在全國(guó)開發(fā)區(qū)中

30、率先倡導(dǎo)“規(guī)劃就是財(cái)富”的現(xiàn)代發(fā)展觀，注重生態(tài)人文環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施的配套，堅(jiān)持以人為本的超前科學(xué)規(guī)劃，堅(jiān)持先規(guī)劃后建景區(qū)和住宅的方針。 中國(guó)成功主題公園案例：華僑城特點(diǎn)一：不斷擴(kuò)大規(guī)模、追加投資特點(diǎn)一：不斷擴(kuò)大規(guī)模、追加投資 歡樂谷每年投入3-5千萬(wàn)資金用于改造和興建項(xiàng)目。歡樂谷有明確的園區(qū)改造計(jì)劃，每隔三年推出一組新的投資在5千萬(wàn)元以上的大型娛樂項(xiàng)目，每隔兩年推出一組中型娛樂項(xiàng)目（投資在1千萬(wàn)-5千萬(wàn)之間），每年一組新的小型娛樂項(xiàng)目。特點(diǎn)二：多元化收益（門票、餐飲、購(gòu)物）特點(diǎn)二：多元化收益（門票、餐飲、購(gòu)物） 2006年游客量293萬(wàn)人次，2007年游客量323萬(wàn)人次，受金融危機(jī)影響2008年

31、游客量318萬(wàn)人次僅次于2007年。2008年經(jīng)營(yíng)收入超過4億元，略低于2007年。重游率達(dá)到41%。樂園分布各色餐廳和場(chǎng)所，如：面點(diǎn)王、肯德基、星巴克咖啡、雪糕點(diǎn)及各色紀(jì)念品商店。門票收入、餐飲收入和購(gòu)物收入分別占總收入的53%、12%和35%。華僑城深圳歡樂谷主題公園分析 深圳歡樂谷于1998年10月1日正式營(yíng)業(yè)，在8年期間共分三期建設(shè)，共分為九大主題區(qū)，西班牙廣場(chǎng)、卡通城、冒險(xiǎn)山、歡樂島、金礦鎮(zhèn)、香格里拉森林、颶風(fēng)灣、陽(yáng)光水岸、瑪雅水公園。全園有大小項(xiàng)目100多個(gè)，是國(guó)內(nèi)數(shù)量最多，設(shè)施科技含量最高也是最為先進(jìn)的主題樂園。附：主題公園設(shè)備設(shè)施 以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)主題公園為例（大型設(shè)備13個(gè)、小型設(shè)備50個(gè)），設(shè)備投資約為2億元，其中大型設(shè)備約為1.95億元，小型設(shè)備約為500萬(wàn)元。現(xiàn)場(chǎng)大型設(shè)備管理人員每班48人，每天2班；現(xiàn)場(chǎng)小型設(shè)備管理人員15人，每天2班，現(xiàn)場(chǎng)管理人員共126人。指標(biāo)設(shè)備名稱十環(huán)過山車占地100畝規(guī)格Intamina公司設(shè)計(jì)，規(guī)定人數(shù)28人，90度垂直俯沖，軌道最高8米。價(jià)格一億維護(hù)國(guó)外每年12次維護(hù)指標(biāo)設(shè)備名稱摩托過山車占地3000規(guī)格額定乘員10人，軌道長(zhǎng)度1200米，軌道最高18米價(jià)格5000萬(wàn)維護(hù)國(guó)外每年12