站西里休閑風(fēng)情商業(yè)街項目定位策劃提案(PPT_40頁)

1、來自資料搜索網(wǎng)() 海量資料下載 商業(yè)地產(chǎn)！對于多數(shù)開發(fā)商來說商業(yè)地產(chǎn)！對于多數(shù)開發(fā)商來說 ，一直是利潤的誘惑與，一直是利潤的誘惑與致命的風(fēng)險交織的領(lǐng)域。致命的風(fēng)險交織的領(lǐng)域。 對于成功者，出售物業(yè)的賺了個盆滿缽盈，保留物業(yè)的，對于成功者，出售物業(yè)的賺了個盆滿缽盈，保留物業(yè)的，就像種下一顆搖錢樹，只要過了市場培育期，巨大的利潤源源就像種下一顆搖錢樹，只要過了市場培育期，巨大的利潤源源不斷地涌來。不斷地涌來。 但對于操作不當(dāng)?shù)拈_發(fā)商來說，商業(yè)地產(chǎn)就像一場惡夢！但對于操作不當(dāng)?shù)拈_發(fā)商來說，商業(yè)地產(chǎn)就像一場惡夢！經(jīng)營舉步維艱，資金永久套牢，企業(yè)喪失了持續(xù)發(fā)展的能力。經(jīng)營舉步維艱，資金永久套牢，企業(yè)喪

2、失了持續(xù)發(fā)展的能力。 本司認(rèn)為：商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型地產(chǎn)，只有同時具備商業(yè)策劃與地產(chǎn)策劃能力的開發(fā)商或策劃顧問機構(gòu)才能確保商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成功。前前 言言 縱橫方略策劃顧問團隊骨干成員多從商業(yè)零售行業(yè)出身，縱橫方略策劃顧問團隊骨干成員多從商業(yè)零售行業(yè)出身，對商業(yè)經(jīng)營和地產(chǎn)開發(fā)都較為熟悉。對商業(yè)地產(chǎn)在后期經(jīng)營過對商業(yè)經(jīng)營和地產(chǎn)開發(fā)都較為熟悉。對商業(yè)地產(chǎn)在后期經(jīng)營過程中產(chǎn)生的弊端和問題有著切身的體會。程中產(chǎn)生的弊端和問題有著切身的體會。 針對貴司要求的商業(yè)街定位問題，我們將從認(rèn)識商業(yè)街、針對貴司要求的商業(yè)街定位問題，我們將從認(rèn)識商業(yè)街、本項目的本項目的SWOT分析、本項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位三方面來闡述我分

3、析、本項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位三方面來闡述我們對本項目的一些看法。關(guān)于項目的傳播、投資、執(zhí)行、銷售們對本項目的一些看法。關(guān)于項目的傳播、投資、執(zhí)行、銷售控制和項目運營的創(chuàng)意行銷方案不在本次提案范圍?？刂坪晚椖窟\營的創(chuàng)意行銷方案不在本次提案范圍。 同時，限于時間和缺乏必要的溝通，本提案不足之處還請同時，限于時間和缺乏必要的溝通，本提案不足之處還請貴司不吝斧正！貴司不吝斧正！ 前前 言言 站西里休閑風(fēng)情商業(yè)街項目定位策劃提案站西里休閑風(fēng)情商業(yè)街項目定位策劃提案一、認(rèn)識商業(yè)街1.11.1關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)街關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)街所謂商業(yè)地產(chǎn)就是為商業(yè)流通（包括服務(wù)性商業(yè)）搭建一個實體平臺。從功能特點來看，有

4、零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)，休閑等。既可以是單一功能經(jīng)營，也可是多種功能復(fù)合經(jīng)營。 商業(yè)地產(chǎn)零售 餐飲 服務(wù)休閑 娛樂 批發(fā)流通性商業(yè)服務(wù)性商業(yè)1.21.2商業(yè)地產(chǎn)定位分類商業(yè)地產(chǎn)定位分類在分類上，有按行業(yè)劃分、消費行為劃分、建筑形式劃分、市場范圍劃分、規(guī)模劃分等多種分類形式。但就今天我們所討論的項目來說，就是按照業(yè)態(tài)分類，商業(yè)地產(chǎn)中的商業(yè)街模式。商 業(yè)（步行)街流通型商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)購物中心未來最具前景的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)商 業(yè)（步行)街1.311.31商業(yè)街的構(gòu)成商業(yè)街的構(gòu)成 商業(yè)（步行）街是一種室內(nèi)外相結(jié)合的購物空間。由一條城市主 干輔道，輔之以廣場、街巷，形成一個相對固定區(qū)域。商

5、業(yè)街 具有商品貿(mào)易、旅游、休閑、文化四大功能。1.32商業(yè)街發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)街發(fā)展現(xiàn)狀（1）、發(fā)展簡況： 2004年根據(jù)中國商業(yè)街工作委員會的統(tǒng)計，全國商業(yè)街超過了3000條，總長度超過了1800公里，商業(yè)街越建越長，規(guī)模越建越大，有的市提出要建百條商業(yè)街的宏偉構(gòu)想。據(jù)其預(yù)測，在三到五年之內(nèi)，商業(yè)街將伴隨商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，我國的商業(yè)街的總數(shù)將會突破5000條。 北京王府井上海南京路1.32商業(yè)街發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)街發(fā)展現(xiàn)狀（1）、發(fā)展簡況： 2004年根據(jù)中國商業(yè)街工作委員會的統(tǒng)計，全國商業(yè)街超過了3000條，總長度超過了1800公里，商業(yè)街越建越長，規(guī)模越建越大，有的市提出要建百條商業(yè)街的宏偉構(gòu)想。

6、據(jù)其預(yù)測，在三到五年之內(nèi)，商業(yè)街將伴隨商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，我國的商業(yè)街的總數(shù)將會突破5000條。 長沙黃興街沈陽中街1.33商業(yè)街發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)街發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)街發(fā)展簡況： 2004年根據(jù)中國商業(yè)街工作委員會的統(tǒng)計，全國商業(yè)街超過了3000條，總長度超過了1800公里，商業(yè)街越建越長，規(guī)模越建越大，有的市提出要建百條商業(yè)街的宏偉構(gòu)想。據(jù)其預(yù)測，在三到五年之內(nèi)，商業(yè)街將伴隨商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，我國的商業(yè)街的總數(shù)將會突破5000條。 蘇州觀前街烏魯木齊中山路1.33商業(yè)街發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)街發(fā)展現(xiàn)狀 中國十大商業(yè)街概況中國十大商業(yè)街概況1.33商業(yè)街發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)街發(fā)展現(xiàn)狀 中國十大商業(yè)街概況中國十大商業(yè)街概

7、況1.4商業(yè)街發(fā)展趨勢商業(yè)街發(fā)展趨勢規(guī)劃分布更加普及化規(guī)劃分布更加普及化商業(yè)競爭更加白熱化商業(yè)競爭更加白熱化 開發(fā)運營更加專業(yè)化開發(fā)運營更加專業(yè)化經(jīng)營業(yè)態(tài)趨向主題化經(jīng)營業(yè)態(tài)趨向主題化 主題商業(yè)地產(chǎn)、特色商業(yè)地產(chǎn)即特色商業(yè)街是商業(yè)街未來發(fā)展的趨勢，通常是以經(jīng)營內(nèi)容所表現(xiàn)出來的風(fēng)格效果來界定。 1.5特色休閑商業(yè)街特色休閑商業(yè)街(上海上海) 靜安區(qū)靜安區(qū)吳江路休閑小吃街吳江路休閑小吃街 以休閑、小吃、娛樂為主要特色 靜安區(qū)靜安區(qū)華山路歐美風(fēng)情街華山路歐美風(fēng)情街 以酒吧、咖啡、旅游特色酒吧、咖啡、旅游特色見長見長 1.5特色休閑商業(yè)街特色休閑商業(yè)街(上海上海) 長寧區(qū)長寧區(qū)新華路影視文化街新華路影視

8、文化街 以寧靜幽雅的歐陸風(fēng)情以寧靜幽雅的歐陸風(fēng)情花園馬路著稱花園馬路著稱 閔行區(qū)閔行區(qū) 江川路江川路中華香樟一條街中華香樟一條街 以綠化、休閑為主題以綠化、休閑為主題 1.5特色休閑商業(yè)街特色休閑商業(yè)街(上海上海) 嘉定區(qū)嘉定區(qū)新城路生態(tài)景觀街新城路生態(tài)景觀街 以植物多樣化、配以雕塑以植物多樣化、配以雕塑燈光為主要特色燈光為主要特色 黃浦區(qū)豫園黃浦區(qū)豫園方浜路上海老街方浜路上海老街 以中國古代建筑揚名以中國古代建筑揚名 1.5其它城市的一些商業(yè)街其它城市的一些商業(yè)街北京怡景園的國際風(fēng)情街（東歐服裝街）廣州星河灣的夏威夷風(fēng)情商業(yè)街深圳萬科城的西班牙風(fēng)情街常州奧林匹克花園的澳洲風(fēng)情商業(yè)街重慶東方港

9、灣花園的英倫風(fēng)情街廣州雅居樂花園的歐洲風(fēng)情商業(yè)街廣州保利香檳花園的法式風(fēng)情街 站西里休閑風(fēng)情商業(yè)街項目定位策劃提案站西里休閑風(fēng)情商業(yè)街項目定位策劃提案二、本項目分析2.1 本項目位置描述本項目位置描述 宗地位于原站西里地區(qū)，南臨鐵路南站火車道，北鄰正在建設(shè)的渤海明珠社區(qū)，隔渤海明珠為秦皇島城市主干道河北大街，西臨紅旗路地道橋口，東臨四道橋路口，再往東為秦皇島商圈。現(xiàn)地上附著物已全部拆除。 2.2 本項目宗地照片本項目宗地照片2.3 本項目本項目SWOT分析分析 優(yōu)勢(Strength)劣勢(Weakness) 秦皇島地產(chǎn)整體形勢較好，有相當(dāng)?shù)耐顿Y市場。 與城市主干線河北大街并行 從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)

10、角度適合定位為商業(yè)街。 翰升地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢 700米長商業(yè)街作為秦皇島這樣的城市等級，顯得過長，體量過大。 商業(yè)街過長，在消防與客流聚散功能上都存在一定問題 。 東西過長，南北封閉，沒有輔助街巷，不便聚集人氣。偏離城市商圈，在定位上自然過窄。機會(Opportunity)風(fēng)險(Threat)2.3 本項目本項目SWOT分析分析秦皇島從城市發(fā)展的角度需要一條商業(yè)街。 港務(wù)局搬遷已通過政府規(guī)劃，未來這一區(qū)域升值空間很大。 前期定位要準(zhǔn)確。 后期的商業(yè)管理經(jīng)營。渤海明珠項目 站西里休閑風(fēng)情商業(yè)街項目定位策劃提案站西里休閑風(fēng)情商業(yè)街項目定位策劃提案三、站西里項目定位3.1 本項目定位本項目定位 定位：

11、一條以時尚文化為主題，以新生活方式作為文化內(nèi)涵的特色（非專業(yè)）休閑風(fēng)情商業(yè)街 。3.1 本項目定位概念詮釋本項目定位概念詮釋LIVINGMALL（全生活廣場）概念（全生活廣場）概念 起源于臺北，指溫情的環(huán)境加商業(yè)娛樂。起源于臺北，指溫情的環(huán)境加商業(yè)娛樂。 商業(yè)地產(chǎn)的定位和住宅不同，住宅是消費品，滿足引導(dǎo)客戶的需求就可以。而商業(yè)是一種投資。商業(yè)地產(chǎn)的主旨是“經(jīng)營創(chuàng)造價值”，沒有經(jīng)營，就是一座死不動產(chǎn)，不能產(chǎn)生效益。經(jīng)營的本身有很多種元素，如：位置、客流、體量、業(yè)態(tài)、消費群、企業(yè)品牌、商品結(jié)構(gòu)、價格體系、服務(wù)質(zhì)量、營銷手段等，其中重要的就是客流，因此了解項目本身及周邊現(xiàn)狀及未來發(fā)展是我們定位的根本

12、。從競爭市場分析，現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)，也是必須參考的因素。3.2 本項目定位分析本項目定位分析特色：特色（非專業(yè)）商業(yè)街色彩，輔之少量的綜合配套服務(wù)。特色：特色（非專業(yè)）商業(yè)街色彩，輔之少量的綜合配套服務(wù)。 秦皇島作為三線城市，與經(jīng)營成功的中國十大著名商業(yè)街對比而言秦皇島作為三線城市，與經(jīng)營成功的中國十大著名商業(yè)街對比而言 一條一條700米長的商業(yè)街，單一的主題經(jīng)營是很難保障充足的客源。米長的商業(yè)街，單一的主題經(jīng)營是很難保障充足的客源。 本項目所在位置偏離主要街道及主要商圈，難以聚集常規(guī)消費客流，本項目所在位置偏離主要街道及主要商圈，難以聚集常規(guī)消費客流， 定位普通消費群體顯然不足以支撐后期經(jīng)營。定

13、位普通消費群體顯然不足以支撐后期經(jīng)營。 考慮本項目的定位，必須立足突出特色，針對特定消費群體，實現(xiàn)考慮本項目的定位，必須立足突出特色，針對特定消費群體，實現(xiàn) 綜合服務(wù)，自成體系。綜合服務(wù)，自成體系。定位解讀定位解讀1：3.2 本項目定位分析本項目定位分析以時尚文化為主題，以新生活方式作為文化內(nèi)涵的特色以時尚文化為主題，以新生活方式作為文化內(nèi)涵的特色 隨著人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，休閑商業(yè)正在成為各個商業(yè)房地隨著人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，休閑商業(yè)正在成為各個商業(yè)房地 產(chǎn)開發(fā)的熱點，這是人們從基本的物質(zhì)生活需求逐漸轉(zhuǎn)到對精神生活產(chǎn)開發(fā)的熱點，這是人們從基本的物質(zhì)生活需求逐漸轉(zhuǎn)到對精神生活 需求

14、的必然結(jié)果。需求的必然結(jié)果。 本項目的商業(yè)體量相對較大，普通客流難以支撐經(jīng)營，只有定位中本項目的商業(yè)體量相對較大，普通客流難以支撐經(jīng)營，只有定位中 高端消費。時尚文化主題，新興休閑生活方式是必然的定位選擇。高端消費。時尚文化主題，新興休閑生活方式是必然的定位選擇。 中高檔餐飲雖然是一種不錯的選擇，但輔路交通有很大限制。直接影中高檔餐飲雖然是一種不錯的選擇，但輔路交通有很大限制。直接影 響客流狀況，不利于后期經(jīng)營。響客流狀況，不利于后期經(jīng)營。定位解讀定位解讀2：3.2 本項目定位分析本項目定位分析機會：秦皇島目前還沒有一條真正意義上的休閑商業(yè)街機會：秦皇島目前還沒有一條真正意義上的休閑商業(yè)街 秦

15、皇島的臨街商業(yè)特點是不集中秦皇島的臨街商業(yè)特點是不集中 ，目前還沒有一條真正意義上的休，目前還沒有一條真正意義上的休 閑商業(yè)街閑商業(yè)街 。 秦皇島的休閑場所基本為散點式布局，中低檔次的歌舞、休閑、娛秦皇島的休閑場所基本為散點式布局，中低檔次的歌舞、休閑、娛 樂也沒有扎堆形成規(guī)模。樂也沒有扎堆形成規(guī)模。 一條集合商品休閑、娛樂、餐飲文化，具有相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)步行街，一條集合商品休閑、娛樂、餐飲文化，具有相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)步行街， 在秦皇島還屬于市場空白。在秦皇島還屬于市場空白。 定位解讀定位解讀3：3.3 本項目客戶定位本項目客戶定位A、周邊高層消費居民、周邊高層消費居民B、白領(lǐng)休閑一組、白領(lǐng)休閑一組

16、C、朋友娛樂、朋友娛樂D、外國、外地旅游團、外國、外地旅游團E、政務(wù)、商務(wù)客人、政務(wù)、商務(wù)客人F、城市有閑一族、城市有閑一族G、開發(fā)區(qū)、燕大學(xué)區(qū)、開發(fā)區(qū)、燕大學(xué)區(qū)外籍人士外籍人士客戶定位：城市中高端客戶群體客戶定位：城市中高端客戶群體3.4 本項功能定位本項功能定位 周邊有渤海明珠、興隆里等住周邊有渤海明珠、興隆里等住宅小區(qū)，東臨以鑫園廣場、蘇宅小區(qū)，東臨以鑫園廣場、蘇寧電器、供銷大廈、華聯(lián)商廈寧電器、供銷大廈、華聯(lián)商廈等圍合體的商圈，北鄰城市主等圍合體的商圈，北鄰城市主干線河北大街，交通便捷，屬干線河北大街，交通便捷，屬城市城市“后街后街”位置。為城市中位置。為城市中高端消費人群、游客、商務(wù)

17、休高端消費人群、游客、商務(wù)休閑客人，提供一個城市中的世閑客人，提供一個城市中的世外桃源。雖周邊地處鬧市，但外桃源。雖周邊地處鬧市，但卻可以鬧中取靜，頤養(yǎng)身心。卻可以鬧中取靜，頤養(yǎng)身心。 功能定位：集人文、休閑、娛樂、餐飲、藝術(shù)為一體 休閑娛樂酒吧、咖啡屋、茶座練歌城 KTV足浴、洗浴中心美容美發(fā)特色餐飲風(fēng)味小吃迪吧舞廳網(wǎng)吧專賣店販?zhǔn)鄣杲∩韸蕵?.5 本項目結(jié)構(gòu)定位本項目結(jié)構(gòu)定位 原則上，先確定經(jīng)營項目，再進行規(guī)劃、施工，使建筑最大限度滿足原則上，先確定經(jīng)營項目，再進行規(guī)劃、施工，使建筑最大限度滿足經(jīng)營需求。經(jīng)營需求。 沿街商鋪，高度錯落有致二三層結(jié)構(gòu)，局部四層。小型商業(yè)廣場沿街商鋪，高度錯落有

18、致二三層結(jié)構(gòu)，局部四層。小型商業(yè)廣場. 同時考慮居家式商鋪設(shè)計。同時考慮居家式商鋪設(shè)計。 LOFT功能結(jié)構(gòu)。功能結(jié)構(gòu)。 半地下結(jié)構(gòu)，露臺結(jié)構(gòu)，退臺結(jié)構(gòu)，過街平臺結(jié)構(gòu)，局部天棚結(jié)構(gòu)。半地下結(jié)構(gòu)，露臺結(jié)構(gòu)，退臺結(jié)構(gòu)，過街平臺結(jié)構(gòu)，局部天棚結(jié)構(gòu)。 店鋪招牌、路牌、人行道路、小品、照明及休閑設(shè)施配置。店鋪招牌、路牌、人行道路、小品、照明及休閑設(shè)施配置。 停車場。前期為聚集人氣，可以讓車輛進入。形成氛圍后改為步行街，停車場。前期為聚集人氣，可以讓車輛進入。形成氛圍后改為步行街，街內(nèi)停車場可作為露天餐飲區(qū)、演藝區(qū)。街內(nèi)停車場可作為露天餐飲區(qū)、演藝區(qū)。建筑的結(jié)構(gòu)定位必須在商業(yè)街功能定位確立之后，根據(jù)經(jīng)營、業(yè)

19、態(tài)、規(guī)模、風(fēng)格等要求進行設(shè)計，甚至部分建筑結(jié)構(gòu)可根據(jù)特殊需求進行定制設(shè)計。3.6 商業(yè)街符號示例商業(yè)街符號示例3.6 商業(yè)街符號示例商業(yè)街符號示例3.6 商業(yè)街符號示例商業(yè)街符號示例3.7 本項目物業(yè)經(jīng)營定位本項目物業(yè)經(jīng)營定位單鋪式自營，統(tǒng)一物業(yè)管理，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一形象策劃單鋪式自營，統(tǒng)一物業(yè)管理，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一形象策劃招商內(nèi)容：招商內(nèi)容：KTV包房（中檔小規(guī)模）、量販?zhǔn)桨浚ㄖ袡n小規(guī)模）、量販?zhǔn)終TV、迪士高、大眾舞廳、迪士高、大眾舞廳、演藝、洗浴、足療、保健按摩、美容美發(fā)、健身房、酒吧、茶樓、咖啡屋、演藝、洗浴、足療、保健按摩、美容美發(fā)、健身房、酒吧、茶樓、咖啡屋、西餅屋、韓式燒烤、日本鐵

20、板燒、俄羅斯烤肉、巴西烤肉、畫廊、音像商西餅屋、韓式燒烤、日本鐵板燒、俄羅斯烤肉、巴西烤肉、畫廊、音像商店、花店、時尚禮品、冷飲店、西餐店、便利超市、洗車行等等。店、花店、時尚禮品、冷飲店、西餐店、便利超市、洗車行等等。(客流分析客流分析)動感街區(qū)動感街區(qū) 時尚領(lǐng)地時尚領(lǐng)地 娛樂先鋒娛樂先鋒 財富！真理！掌握在少數(shù)人手中財富！真理！掌握在少數(shù)人手中 4.1 其他建議其他建議 關(guān)于盈利模式（略述）關(guān)于盈利模式（略述）純銷售模式 純租賃模式 租售結(jié)合模式 售后返租 先租后售分割式銷售 拍賣銷售 整體出租 分層或分片出租、分散出租、分層（片）與分散出租結(jié)合 具體的盈利模式設(shè)計在這里就不做詳細陳述，需

21、隨著項目合作的進展，結(jié)合項目情況再做進一步具體分析。 4.2 其他建議其他建議 關(guān)于招商銷售推廣關(guān)于招商銷售推廣 （略述）（略述） 具體的招商推廣策略在這里就不做詳細陳述，需隨著項目合作的進展，結(jié)合項目情況再做進一步具體分析。形象包裝價格策略戶型分割 媒體整合 廣告策略 推盤策略 促銷活動策劃 公益活動策劃 后期經(jīng)營模式 物業(yè)管理優(yōu)勢 招商宣傳主題 4.2 其他建議其他建議 以上是從站西里商業(yè)街所處位置、客源組成角度分析來定位。從以上是從站西里商業(yè)街所處位置、客源組成角度分析來定位。從大型的商業(yè)地產(chǎn)運作角度來講，政府的介入也是商業(yè)街成功的必要條大型的商業(yè)地產(chǎn)運作角度來講，政府的介入也是商業(yè)街成功的必要條件（如稅收、工商管理費用）。件（如稅收、工商管理費用）。 在秦皇島目前還有兩個專業(yè)市場雖然目前經(jīng)營狀況良好，但環(huán)境在秦皇島目前還有兩個專業(yè)市場雖然目前經(jīng)營狀況良好，但環(huán)境和硬件水平、地理位置并不能適合城市長遠發(fā)展。和硬件水平、地理位置并不能適合城市長遠發(fā)展。 一個是洋洋花卉市場、一個是洋洋花卉市場、 一個