房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)課程

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識篇目錄目錄2房屋建筑基本概念3房屋建筑常識4行業(yè)術(shù)語5房地產(chǎn)交易類型1房地產(chǎn)基本概念第一章第一章 ：房地產(chǎn)基本概念：房地產(chǎn)基本概念v區(qū)分房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)三者間的概念差別，并區(qū)分房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)三者間的概念差別，并明確三者間的聯(lián)系。明確三者間的聯(lián)系。房地產(chǎn)房地產(chǎn) :房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟(jì)土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動產(chǎn)。（如住宅、大廈、學(xué)校）學(xué)上也叫不動產(chǎn)。（如住宅、大廈、學(xué)校）地產(chǎn)：地產(chǎn)： 即指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人即指能夠為其權(quán)利人帶來收

2、益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。工作或生活需要的土地資產(chǎn)。 v 地產(chǎn)類型：地產(chǎn)類型： v居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。v工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護(hù)地帶等。v倉庫用地：指專門用來存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國家儲備倉庫、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉庫、市內(nèi)生活供應(yīng)服務(wù)倉庫、危險品倉庫等。v交通用地：指城市對外交通設(shè)施用地，包括鐵路、公路線路及相關(guān)的防護(hù)地帶等用地。v 地產(chǎn)類型：地產(chǎn)類型： v 市政用地：指用于建造各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、

3、廣場、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。v商業(yè)服務(wù)用地：指為整個城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務(wù)業(yè)的用地。包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。v公共綠化用地：指城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產(chǎn)。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。v教科文衛(wèi)設(shè)施用地：這類用地包括各類大、中、小學(xué)校，獨立用地的科學(xué)研究機(jī)構(gòu)、實驗站、體育活動場所、衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)等的地產(chǎn)。v港口碼頭用地：主要是貨運、客運碼頭、民用機(jī)場等用途的地產(chǎn)。v軍事用地：指提供為軍事活動服務(wù)的用地，屬特殊用地。v其它用地：不屬于以上項目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場、空地等。v 土地所有

4、權(quán)土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。v 土地所有權(quán)可分為土地所有權(quán)可分為：國有土地和集體土地兩類。v 國有土地國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。v 集體土地集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織。v 房產(chǎn)的分類房產(chǎn)的分類 v v 住宅建筑物：住宅建筑物：可細(xì)分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等。v 生產(chǎn)用房生產(chǎn)用房：指社會各類物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。包括工業(yè)、交通運輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動中

5、所使用的廠房、倉庫、實驗室等v 辦公用房：辦公用房：指政府行政部門、事業(yè)部門、社會團(tuán)體以及企業(yè)公司等處理日常事務(wù)和從事社會經(jīng)濟(jì)活動提供服務(wù)的房屋，亦稱寫字樓。v 其它樓宇：其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機(jī)構(gòu)用房、宗教用房等等。v 房產(chǎn)所有權(quán)的分類房產(chǎn)所有權(quán)的分類 v 占有權(quán)：占有權(quán)：對于房屋的實際持有和控制，它是使用財產(chǎn)的前提條件。 v 使用權(quán)：使用權(quán)：指按照財產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。 v 收益權(quán)：收益權(quán)：指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。 v 處分權(quán)：處分權(quán)：決定財產(chǎn)事實上和法律上存在形式和運動

6、方向的權(quán)能，只有財產(chǎn)的所有人才具有財產(chǎn)的處分權(quán)。 v 房地產(chǎn)市場的分類房地產(chǎn)市場的分類 v 是由房地產(chǎn)一級市場（俗稱土地市場）、房地產(chǎn)二級市場（俗稱樓盤開發(fā)）、房地產(chǎn)三級市場（俗稱二手房交易）組成的。以上三個級別的市場稱為房地產(chǎn)市場v （1）房地產(chǎn)一級市場）房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。v （2）房地產(chǎn)二級市場）房地產(chǎn)二級市場：是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。v （3）房地產(chǎn)三級市場）房地產(chǎn)三級市場：即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消

7、費市場的重新配置。v 什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？v 是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。v 什么是土地使用權(quán)？v 土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價后可以繼續(xù)使用v 什么是期房？v 期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)大產(chǎn)權(quán)證（完成初始登記）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)

8、簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。v 什么是現(xiàn)房？v 現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽現(xiàn)房買賣合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工驗收合格可以入住的房屋。v 、“五證”與“兩書”v 五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預(yù)售許可證；v 兩書：a住宅質(zhì)量保證書、b住宅使用說明書；v 房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時應(yīng)符合什么條件？v （1）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)

9、權(quán)利證書；v （2）取得建筑許可證和開工許可證；v （3）除付清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊會計師驗資；v （4）房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；v （5）土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。v 符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給商品房預(yù)售許可證。v v 向開發(fā)商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些？v 保險費抵押費契稅登記費印花稅工本費v 買賣契稅，按買價征收6%（地方補(bǔ)貼3%）v 典契稅率，按典價征收3%v 贈與契稅，按現(xiàn)值價格征收6%（地方補(bǔ)貼3%）v 房屋買賣合同印花稅為0.03%，交易印花稅為0.05%，房屋租賃

10、印花稅為0.1%。第二章第二章 ：房屋建筑常識：房屋建筑常識1，住宅平面分類，住宅平面分類平面平面復(fù)式復(fù)式躍式躍式其他其他錯層錯層平面平面一一 居居一居一居是指房型設(shè)計上有一間屋子用于居??；標(biāo)準(zhǔn)定位面積，公房3050平方米；商品房4080平方米二居二居 二居二居是指房型設(shè)計上有兩間屋子用于居住；標(biāo)準(zhǔn)定位面積，公房5070平方米；商品房80120平方米三居三居 三居三居是指房型設(shè)計上有三間屋子用于居住；標(biāo)準(zhǔn)定位面積，公房6090平方米；商品房120160平方米平面平面其他分類其他分類錯層錯層 錯層錯層是指房屋的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于高度不同的平面上。 其他其他一般指在上述三種類型基礎(chǔ)上的衍生。

11、例如：夾層（層高較低的錯層） 躍層式躍層式躍式躍式是指房屋占據(jù)兩個完整的樓層，并通過房屋內(nèi)部的樓梯上下 復(fù)式復(fù)式 復(fù)式復(fù)式是指房屋占據(jù)兩層，但上層空間不是一個完整的層高度不完整、空間不完整復(fù)式復(fù)式躍層躍層錯層錯層2，建筑結(jié)構(gòu)常識，建筑結(jié)構(gòu)常識建筑結(jié)構(gòu)特性構(gòu)成材料建筑結(jié)構(gòu)組成建筑結(jié)構(gòu)分類建筑結(jié)構(gòu)的特性建筑結(jié)構(gòu)的特性 建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)一般指指建筑物中由承重構(gòu)件組成的結(jié)構(gòu)體系。 結(jié)構(gòu)特性結(jié)構(gòu)特性結(jié)構(gòu)特性結(jié)構(gòu)特性一般指必須具備足夠的強(qiáng)度、剛度、穩(wěn)定性、耐久性和耐火性等。建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)成材料建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)成材料v 構(gòu)成材料：構(gòu)成材料：鋼筋、混凝土等?？梢杂梢环N材料構(gòu)成，也可以由兩種或多種材料

12、構(gòu)成。建筑結(jié)構(gòu)的組成建筑結(jié)構(gòu)的組成v 建筑結(jié)構(gòu)組成：建筑結(jié)構(gòu)組成：基礎(chǔ)、柱、梁、板、墻等。 建筑結(jié)構(gòu)的分類建筑結(jié)構(gòu)的分類備注：備注：一般4層以下有磚木結(jié)構(gòu)的房屋，比較少見。47層一般為磚混高層多為框架木木結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)磚磚混混結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)鋼土鋼土筋結(jié)筋結(jié)混構(gòu)混構(gòu)凝凝鋼鋼結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)鋼土鋼土與結(jié)與結(jié)混構(gòu)混構(gòu)凝凝鋼土鋼土管結(jié)管結(jié)混構(gòu)混構(gòu)凝凝如何判別承重墻如何判別承重墻材質(zhì)材質(zhì) 一般標(biāo)準(zhǔn)磚的墻是承重墻，加氣磚的是非承重墻。厚度厚度一般150mm厚的隔墻是非承重墻，如衛(wèi)生間，廚房出現(xiàn)較多（37墻為承重墻）房屋檔次房屋檔次一般的中低檔的住宅樓、別墅都是磚混結(jié)構(gòu)的。高檔的都是框架結(jié)構(gòu)的多。 承重墻承重墻一般地講，磚混結(jié)

13、構(gòu)的房屋所有墻體都是承重墻；框架結(jié)構(gòu)的房屋內(nèi)部的墻體一般都不是承重墻。結(jié)合區(qū)分結(jié)合區(qū)分一般墻與梁間緊密結(jié)合的是承重墻；采用的斜排磚的方法的是非承重墻。框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)主要是靠板-次梁-主梁-柱-基礎(chǔ)-地基，這樣的方式傳遞荷載，墻不承重。磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)墻體是承受荷載的。3，基本知識常識，基本知識常識樓層描述樓層描述 多層建筑（7層以下含6層，房屋所在層3層，簡寫3/6） 小高層建筑（811層，配電梯） 高層建筑（11層以上） 超高層建筑（100米以上）優(yōu)優(yōu)樓房中多層樓有“金三銀四”的說法，即六層樓三層最佳，四層次之。劣劣高層樓中層次較高的價位也較高，但二手房中頂樓除外。朝向知識朝向知識多層多層

14、 多層樓朝向多為南北正向或東西側(cè)向 高層板樓高層板樓高層板樓與多層樓的朝向相似 高層塔樓高層塔樓高層塔樓多為四角，其朝向多為東南、西南、東北、西北及各種斜向 朝向朝向以主臥室窗戶所對應(yīng)的方向為準(zhǔn)朝向與通透朝向與通透客廳 臥室 廚衛(wèi)衛(wèi)生間能直接采光、通風(fēng)即可（西向除外）廚房一般來說不選北向為宜防止由于朝向不好外面風(fēng)壓太大，引起油煙的倒灌一般以朝南為最佳，其他朝向的優(yōu)劣順序大致為東南、東、西南、北、西。以主臥室朝向好或多數(shù)臥室朝向好為評判標(biāo)準(zhǔn)。臥室以南向為佳，不要靠外墻。臥室朝向為東南、東、東北也可，最好不選朝西的臥室。面積知識面積知識占地面積占地面積建筑物基底及其功能需要占用的面積，也叫紅線面積

15、使用面積使用面積是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的直接供住戶生活的凈使用面積，俗稱地磚面積；公攤面積公攤面積指建筑物的樓梯、電梯井、外墻、公共門廳、走道、設(shè)備間、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e建筑面積建筑面積指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。套內(nèi)面積套內(nèi)面積套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積不等于地毯面積。公攤面積公攤面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括：分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括： 大堂、公共大廳、走廊、過道、共廁、電梯前庭、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防通

16、道、水泵、水箱、冷凍機(jī)房、配電室、煤氣調(diào)壓室、空調(diào)房、電梯工休息室、警衛(wèi)室、衛(wèi)星接收等。不記入的公攤面積：不記入的公攤面積： 倉庫、車庫、供暖鍋爐房、人防地下室、物管用房、警衛(wèi)室第三章第三章 房屋建筑基本概念房屋建筑基本概念土地交易出讓年限土地交易出讓年限70年居住用地50年教科文衛(wèi)體育用地（商?。?0年工業(yè)用地商業(yè)、旅游、娛樂40年基礎(chǔ)基礎(chǔ)v 容積率容積率: :項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值, 反映土地利用程度、使用強(qiáng)度 及其經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo);容積率 = 建筑總面積用地面積 別墅：1; 低層住宅：1-2; 高層住宅：3; 普通住宅與非普通住宅的區(qū)別（容積率低于1.0為非普

17、通住宅）朝向知識朝向知識建筑密度建筑密度項目用地范圍內(nèi)各種建、構(gòu)筑物占地面積總和占總用地面積的比例。也可以是建筑物基底總面積用地面積,反映建筑用地范圍內(nèi)的空地率和建筑物的密集程度 綠地率綠地率是指項目綠化用地總面積占用地面積的比例。層高層高住宅高度以“層”為單位計算，是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，目前，一般住宅層高在2.8米左右，不得低于2.5米?；A(chǔ)知識基礎(chǔ)知識凈高凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 進(jìn)深進(jìn)深住宅的進(jìn)深就是指住宅的實際長度，指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度，進(jìn)深大的住宅可以有效的節(jié)約用地。開間開間指

18、一間房屋內(nèi)一面墻皮之間到另一面墻皮之間的實際距離，住宅開間一般為3.3、3.6、4.2米，較小的開間范圍，可縮短樓板的層間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震性;第四章第四章 ：行業(yè)術(shù)語：行業(yè)術(shù)語住宅性質(zhì)住宅性質(zhì)普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅是指各區(qū)指導(dǎo)價以下且小于144平方米（市場上需求量最大），容積率高于1.0公寓公寓 公寓公寓是指商品房24小時電梯、保安，24小時管道熱水;別墅別墅 別墅別墅是指獨棟、聯(lián)排、疊拼建筑;裝修分類裝修分類毛坯毛坯 毛坯毛坯是指水泥地，白墻一般用于住宅 簡裝修簡裝修簡裝修簡裝修是指地磚、白墻一般用于住宅及商住兩用項目 精裝修精裝修精裝修精裝修是指木地板，包

19、門、包窗住宅及酒店式公寓基本生活設(shè)施基本生活設(shè)施雙氣雙氣一般指暖氣、燃?xì)猓ㄌ烊粴饣蛎簹猓┤R全齊 全齊全齊一般指常用家電（電視、冰箱、洗衣機(jī)）和家具（床、衣柜、沙發(fā)、電視柜、整體櫥柜）第五章，房地產(chǎn)交易類型第五章，房地產(chǎn)交易類型房屋分類房屋分類經(jīng)適房經(jīng)適房經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房是指政府為照顧普通收入職工建造的微利商品房（利潤為3%以下）.二手房二手房二手房二手房一般是指經(jīng)過一次交易之后再上市交易的房屋。房改房房改房房改房房改房是指經(jīng)過房改辦批準(zhǔn)購買的房屋.商品房商品房商品房商品房是指開發(fā)商開發(fā)的以商品價出售的房屋，含成本和利潤兩部分.二手房概念二手房概念已購商品房獲準(zhǔn)上市交易的已購公房已購經(jīng)適房二手房是指由市國土資源和房屋管理局頒發(fā)所有權(quán)有效證件，業(yè)主擁有完全處置權(quán)的房屋。私產(chǎn)房二手房概念詳解二手房概念詳解v 私產(chǎn)房私產(chǎn)房私產(chǎn)房又稱為私產(chǎn)住宅、私房，是由個人或家庭購買、建造的住宅，唯一一種可以做銀行貸款的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋.v 已購商品房已購商品房購買經(jīng)批準(zhǔn)用于市場出售而建造的房屋稱為商品房v 獲準(zhǔn)上市交易的已購公房獲準(zhǔn)上市交易的已購公房指城鎮(zhèn)職工按照有關(guān)住房改革政策的規(guī)定，按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價（含標(biāo)準(zhǔn)價優(yōu)惠辦法）購買的公有住房；v 已購經(jīng)適房已購經(jīng)適房指按政府規(guī)定的指導(dǎo)價格購買的經(jīng)濟(jì)適用住房，包括城鎮(zhèn)職工按照高于有國家及政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定