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文檔簡介
1、合同評審要點及風(fēng)險防控合同評審要點及風(fēng)險防控 主講人簡介 Content01020304合同評審的重要性合同評審的重要性施工企業(yè)會遇到哪些合同施工企業(yè)會遇到哪些合同施工企業(yè)合同評審主要參考依據(jù)施工企業(yè)合同評審主要參考依據(jù)合同評審步驟及要點合同評審步驟及要點合同評審的重要性合同是企業(yè)財富的基石合同是企業(yè)財富的基石合同風(fēng)險是企業(yè)的主要風(fēng)險合同風(fēng)險是企業(yè)的主要風(fēng)險守好企業(yè)從守住合同開始守好企業(yè)從守住合同開始案例兩則案例一:2006年福州某施工企業(yè)承接了福州某房地產(chǎn)公司旗下“君臨香格里項目”,2007年,福州華辰房地產(chǎn)的老板魏某被抓,其開發(fā)的項目出現(xiàn)資金告急,該施工企業(yè)立即停工,之后打打停停,工程直至
2、2008年10月24日全部竣工,原約定250天的工期,足足用了700多天才完工,實際工期比合同工期增加496天。該項目工程竣工驗收后,仍拖欠上千萬工程款。但這項目停工多次卻一次停工報告都沒打,我們接受委托后最擔(dān)心的是開發(fā)商會對施工企業(yè)提出反訴。我們對合同進行分析:根據(jù)合同第15.2條,拖欠工程進度款在展期10天后,承包方有權(quán)停工且工期順延。據(jù)該條,拖欠進度款工期順延無需簽證;根據(jù)鑒定報告及我方附表分析,可確認被告事實上拖欠巨額工程進度款,并致使項目資金嚴(yán)重不足,故應(yīng)相應(yīng)順延工期,僅該項順延天數(shù)即超過500天。最后法院支持了我們工期順延的主張,而且因為工期順延系由業(yè)主造成,從而支持我們索賠人工、
3、機械、項目部管理人員工資等損失600多萬元。案例二:2010年,某投資公司建辦公樓,李某系某投資公司董事長遠房親戚,聯(lián)系后同意由其承接工程,李某初次承接房建總承包工程,找上福州某一級建筑公司廈門分公司要求掛靠,廈門分公司同意掛靠,但簽訂合同未仔細審核。合同存在總價偏低,按定額下浮18%;風(fēng)險包干主材不可調(diào)整;墊資施工,付款條件差,違約責(zé)任重,工期每天三萬,工期賠償未約定上限等,履約保證金高等問題。最終掛靠人無能力繼續(xù)施工,工程暫停。工程款支付:1、本工程地下室土方全部完成后,先支付人民幣60萬元,地下室基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)驗收合格后,1#樓、2#樓的二層梁板混凝土澆筑完成后撥付合同總價款的22%,最終實際
4、施工人無能力繼續(xù)施工,工程停工。建設(shè)單位向施工企業(yè)提出索賠巨額工期違約金。兩個案例說明:簽好合同可以產(chǎn)生效益,未簽好合兩個案例說明:簽好合同可以產(chǎn)生效益,未簽好合同會產(chǎn)生巨額損失,嚴(yán)重者甚至導(dǎo)致企業(yè)倒閉。同會產(chǎn)生巨額損失,嚴(yán)重者甚至導(dǎo)致企業(yè)倒閉。施工企業(yè)合同評審主要參考依據(jù)一般法:一般法:民法通則合同法公司法民事訴訟法最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(一)、(二)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋 特別法特別法: :(結(jié)合合同特點而言(結(jié)合合同特點而言)如建設(shè)工程施工合同:建筑法建設(shè)工程質(zhì)量管理條例建設(shè)工程安全管理條例最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾
5、紛案件適用法律問題的解釋最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋施工企業(yè)常遇到的合同外部合同內(nèi)部承包合同分公司承包經(jīng)營合同勞動合同內(nèi)部管理合同建設(shè)工程施工合同(項目總承包合同、EPC施工合同、建筑工程施工合同)建筑材料采購合同工程設(shè)備采購與安裝合同大型設(shè)備融資租賃合同機械設(shè)備租賃合同(如塔式起重機租賃合同)、與建機一體化企業(yè)的合同(如天馬華僑,稅費)專業(yè)工程分包合同(如施工電梯安裝承包合同)勞務(wù)分包合同準(zhǔn)備階段綜合審查實質(zhì)審查形式審查合同評審步驟及要點合同評審步驟及要點 溝通:溝通:了解合同背景、交易目的等;參照:參照:找出相關(guān)國家頒行示范文本或公司標(biāo)準(zhǔn)文本參考找法:找法:找出與
6、所審合同相關(guān)的法律、法規(guī)、司法解釋準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段合同評審步驟及要點v合同名稱、編號;合同名稱是否與內(nèi)容相符;編號是否符合公司要求;v企業(yè)名稱、印章是否相符;企業(yè)名稱前后是否一致;合同印章是否有公章或合同章;涉及多頁文本的合同,應(yīng)加蓋騎縫章,合同中蓋章是否齊全(如2013版合同協(xié)議書第六條要求,專用合同條款及其附件須經(jīng)合同當(dāng)事人簽字或蓋章)。v合同文本上無實際內(nèi)容的,應(yīng)注明“此頁無補充”或“以下無正文”等說明。v是否需經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)方生效。v簽訂日期是否真實合理,簽訂日期前后是否一致。v合同簽訂地。關(guān)于合同簽訂地與實際簽訂地不一致時如何處理?v合同的份數(shù)。v合同的附件有無遺漏。(營業(yè)執(zhí)照、
7、身份證、授權(quán)委托書等)合同附件為復(fù)印件時,須加注“與原件核對無誤”字樣并由雙方簽字蓋章。 合同法解釋合同法解釋 第四條第四條采用書面形式訂立合同,合同約定的簽訂地與實際簽字或者蓋章地點不符的,人民法院應(yīng)當(dāng)認定約定的簽訂地為合同簽訂地;合同沒有約定簽訂地,雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章不在同一地點的,人民法院應(yīng)當(dāng)認定最后簽字或者蓋章的地點為合同簽訂地。審查要點:審查要點:形式審查形式審查合同評審步驟及要點評評 審審 案案 例例合同評審步驟及要點實質(zhì)審查實質(zhì)審查合同評審步驟及要點合同主體民事行為能力審查:合同主體民事行為能力審查:審查要求:審查要求:具備完全民事行為能力1. 對方是自然人:應(yīng)注意審查收集其
8、身份證、聯(lián)系方式、通訊地址、聯(lián)系電話等信息,如是代理人應(yīng)提供授權(quán)委托書(必要時需公證)。提示:加上通知條款。2. 對方是法人或其它組織:應(yīng)審查其營業(yè)執(zhí)照等基本文件,相關(guān)資質(zhì)或經(jīng)營許可證,核實有關(guān)證照、資質(zhì)證書等的真實性。保留營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、資質(zhì)證書等復(fù)印件并加蓋公章,授權(quán)委托書要留原件一份。 主體相關(guān)法律問題及處理:主體相關(guān)法律問題及處理:1. 法人營業(yè)執(zhí)照被注銷或吊銷的處理;二者的區(qū)別及對合同效力的影響。2. 對方是企業(yè)下屬機構(gòu)或分支機構(gòu)簽約之法律問題。建議提供授權(quán)委托書。合同評審步驟及要點對簽約人合格性審查:對簽約人合格性審查:簽約人應(yīng)是法定代表人或代理人v 如是代理人應(yīng)注意審查授權(quán)
9、委托書,如世紀(jì)嘉源項目鋼材購銷合同。v 對方代理人授權(quán)委托書不明確或不真實的風(fēng)險;我方簽約人是代理人時,授權(quán)委托書約定不明時的風(fēng)險;v 注意簽字蓋章的真實性;(我國更看重印章的效力,關(guān)于合同公章的真實性問題的防范(要到工商部門查驗),重要文件建議法定代表人面簽); 討論:1、項目部負責(zé)人及相關(guān)人員對外簽署合同構(gòu)成表見代理的風(fēng)險;合同評審步驟及要點合同評審步驟及要點合同主要條款審查合同主要條款審查哪些條款要重點審查:哪些條款要重點審查:法律風(fēng)險點條款、商務(wù)條款審查原則:審查原則:真實性、合法性、準(zhǔn)確性、公平性(條款的平衡性)、可操作性法律風(fēng)險點條款:法律風(fēng)險點條款: 1. 當(dāng)事人條款 2. 標(biāo)的
10、條款 3. 質(zhì)量條款 4. 數(shù)量條款 5. 價款條款6. 履行期限、地點和方式7. 違約責(zé)任條款8. 合同解除條款9. 擔(dān)保條款10.生效條款11.合同組成及解釋順序12.爭議解決方式條款等合同評審步驟及要點當(dāng)事人條款審查要點:當(dāng)事人條款審查要點:指合同正文中關(guān)于當(dāng)事人及第三方的陳述。當(dāng)事人條款如約定不明,易產(chǎn)生糾紛。審查要點:審查要點:合同主體名稱或姓名一定要寫全稱,企業(yè)法人的名稱要與營業(yè)執(zhí)照和公章一致,自然人的姓名要與其身份證一致。法人或自然人的住所地一定要填寫準(zhǔn)確,保證能夠正常的送達。其他聯(lián)系方式包括電話、傳真、郵箱、法定代表人或代理人的聯(lián)系方式均應(yīng)準(zhǔn)確填寫。合同如涉及第三方履行行為,更
11、要引起重視。合同的履約代表及權(quán)限要明確。(施工合同對履約代表的權(quán)限要明確,案例)合同評審步驟及要點標(biāo)的條款審查要點標(biāo)的條款審查要點合同的標(biāo)的有物、權(quán)利、行為、智力成果等。標(biāo)的如違法可能會導(dǎo)致合同無效。審查要點:審查要點:1、如果是標(biāo)的物的給付,應(yīng)明確該標(biāo)的物的權(quán)屬狀態(tài)。2、應(yīng)使用標(biāo)的的正式名稱,而且在首次提到時要使用全稱。3、對標(biāo)的進行描述時,必須明確、具體、詳盡。4、保證合同標(biāo)的物的合法性。(施工合同標(biāo)的,如未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,會導(dǎo)致合同無效)合同評審步驟及要點質(zhì)量條款審查要點質(zhì)量條款審查要點質(zhì)量條款是衡量當(dāng)事人是否按照合同履行的客觀標(biāo)準(zhǔn),也是索賠重要依據(jù)。審查要點:審查要點:1、應(yīng)明
12、確所需求的產(chǎn)品或服務(wù)應(yīng)當(dāng)達到的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),作出明確的描述。2、應(yīng)當(dāng)約定質(zhì)量驗收的時間、地點、方式以及提出質(zhì)量異議的期限等,3、如果需要委托第三方質(zhì)量認定的,還應(yīng)約定有資質(zhì)的檢驗機構(gòu)的名稱及費用承擔(dān)。(特別注意買賣合同中關(guān)于質(zhì)量檢驗及異議期的約定)合同評審步驟及要點數(shù)量條款審查要點數(shù)量條款審查要點數(shù)量條款約定不當(dāng),極容易引發(fā)爭議,造成不必要的損失。審查要點:審查要點:在簽訂合同時,產(chǎn)品的數(shù)量應(yīng)當(dāng)注意采用國家標(biāo)準(zhǔn)的計量單位。合同中涉及的數(shù)量必須清楚、準(zhǔn)確。如果是以產(chǎn)品以外的勞務(wù)給付為標(biāo)的,應(yīng)當(dāng)對提供勞務(wù)的范圍作出明確的約定。合同評審步驟及要點價款或報酬條款審查要點價款或報酬條款審查要點價款或報酬條款
13、是有償合同的必備條款。審查要點:審查要點:v 應(yīng)根據(jù)合同標(biāo)的的不同性質(zhì),明確規(guī)定價款或報酬的計算方法、貨幣種類、結(jié)算方式和結(jié)算程序、支付的時間、支付節(jié)點和方式等。v 價款或報酬條款應(yīng)公平合理,符合國家有關(guān)價格管理規(guī)定。v 同一合同中的價款或報酬應(yīng)該分別用大小寫表示。v 確規(guī)定單價和價格總額以及由于履行合同所產(chǎn)生的其他費用由誰承擔(dān)。 v 價款或報酬的支付期限應(yīng)約定明確到具體日期或無爭議節(jié)點。合同評審步驟及要點履行期限、地點和方式條款審查要點履行期限、地點和方式條款審查要點履行的期限、地點和方式是確定合同當(dāng)事人是否適當(dāng)、完全履行合同的依據(jù)。如果約定不明,可能造成履行困難,甚至履行不能而終止合同。審
14、查要點:審查要點:v在合同中寫明具體的履行起止日期,避免因履行期限不明確而產(chǎn)生糾紛。v在合同中明確約定履行的具體地點。v合同中明確約定適當(dāng)?shù)穆男蟹绞?。注意買賣合同中風(fēng)險轉(zhuǎn)移條款及默示條款合同評審步驟及要點違約責(zé)任條款審查要點違約責(zé)任條款審查要點沒有約定違約責(zé)任或約定過重不合理,將可能造成損失。審查要點:審查要點:v合同應(yīng)規(guī)定相對方違約責(zé)任條款。v擇適用的違約責(zé)任的承擔(dān)形式。v違約責(zé)任應(yīng)該和義務(wù)相適應(yīng)。v當(dāng)事人應(yīng)在合同中約定違約致?lián)p的賠償方法以及賠償范圍等,約定損失賠償額的計算方法或損失賠償額。v同約定違約金時,違約金約定數(shù)額不宜過高。如設(shè)定我方違約責(zé)任,注意設(shè)定違約責(zé)任限額。*違約金過高過低的
15、判斷和調(diào)整問題。合同評審步驟及要點約定解除權(quán)條款審查要點約定解除權(quán)條款審查要點當(dāng)事人對解除權(quán)條款約定不明時,當(dāng)事人可能對一方是否享有解除權(quán)產(chǎn)生爭議審查要點:審查要點:v 應(yīng)將解除合同所需滿足的條件、解除權(quán)行使的期限、方式等都明確詳盡的約定在合同文本中。v 滿足解除權(quán)條件的情況下,單方宣布解除合同必須履行通知程序。v 約定解除的異議期的設(shè)定。合同評審步驟及要點爭議解決方式條款審查要點爭議解決方式條款審查要點沒有約定或者約定不明的,將按照法律規(guī)定確定管轄法院。如約定不利,產(chǎn)生糾紛將難以保護合法權(quán)益。 審查要點:審查要點:訴訟或者仲裁只能擇其一。視情況選擇。如選擇訴訟方式,依照法律規(guī)定訴訟管轄可選擇
16、被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地人民法院管轄,我方應(yīng)依法遵循對己方有利的原則選擇管轄法院。如果約定仲裁方式,要有明確請求仲裁的意思表示,仲裁的事項屬于仲裁的受理范圍,注意仲裁機構(gòu)的名稱、地點應(yīng)準(zhǔn)確無誤。合同評審步驟及要點評 案 案 例合同評審步驟及要點擔(dān)保條款審查要點擔(dān)保條款審查要點擔(dān)保的方式:保證、抵押、質(zhì)押、留置、定金可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險:擔(dān)保條款約定不明時,將按照法定方式處理,將會加大擔(dān)保人的責(zé)任負擔(dān)。 審查要點:審查要點: 原則不對外提供擔(dān)保。 擇合適的擔(dān)保方式。 擔(dān)保期限、擔(dān)保范圍的審查。合同評審步驟及要點合同生效條款審查要點合同生效條款審查要點審查要點審查
17、要點: :1、明確合同的具體生效時間或生效條件。2、律規(guī)定必須辦理審批或登記手續(xù)方能生效的合同應(yīng)及時辦理備案、登記手續(xù)。合同解釋及優(yōu)先順序條款審查要點合同解釋及優(yōu)先順序條款審查要點審查要點:審查要點:1、合同的組成、2、如前后約定有沖突時的適用與優(yōu)先順序。如補充協(xié)議。合同評審步驟及要點綜合審查綜合審查1、是否重要條款遺漏2、是否有合同陷阱3、合同的效力審查4、從證據(jù)視角確定哪些資料需歸檔合同評審步驟及要點審查合同效力、合同條款效力常見問題:審查合同效力、合同條款效力常見問題:(1)存在合同法第52條規(guī)定的5種導(dǎo)致合同無效的情形; 一方以欺詐、脅迫的手段訂立的合同,損害國家利益的; 惡意串通,損
18、害國家、集體或者第三人利益的;合法形式掩蓋非法目的的;損害社會公共利益的;違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的。(2)需要依法辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的或約定辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)后合同才生效的,未跟蹤了解合同是否向有關(guān)機關(guān)辦理批準(zhǔn)或登記備案。(3)約定的生效條件、期限,注意生效條件的成就。注意區(qū)別關(guān)于法律行政法規(guī)中管理性規(guī)范和效力性規(guī)范,只有違反注意區(qū)別關(guān)于法律行政法規(guī)中管理性規(guī)范和效力性規(guī)范,只有違反效力性規(guī)范才可能導(dǎo)致合同無效的法律后果。效力性規(guī)范才可能導(dǎo)致合同無效的法律后果。合同評審步驟及要點 哪些哪些合同證據(jù)合同證據(jù)需收集、需收集、保存保存(一)(一) 證明當(dāng)事人訴訟主體資格的證據(jù):證明當(dāng)事人訴訟
19、主體資格的證據(jù):1、當(dāng)事人為自然人的,應(yīng)提交身份證明資料,如身份證、戶口簿、暫住證等,聯(lián)系地址,聯(lián)系電話,電子郵件;2、當(dāng)事人為法人或其他經(jīng)濟組織的,應(yīng)提供主體登記資料,如工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商登記機構(gòu)出具的工商注冊資料、企業(yè)資質(zhì)證書、法定代表人身份證明、授權(quán)代理人身份證明等; 3、當(dāng)事人在訴爭的法律事實發(fā)生后曾有名稱變更或分立、合并的,應(yīng)提交變更登記資料。4、授權(quán)委托書原件(二)證明合同關(guān)系成立的證據(jù):(二)證明合同關(guān)系成立的證據(jù):1、合同文本及補充協(xié)議; 2、訂貨單,租賃憑證等可證明合同關(guān)系成立的其它文件; 3、證明要約、承諾生效的信函、數(shù)據(jù)電文(包括電傳、傳真、電子郵件等); 4、證明口
20、頭合同成立和生效的證據(jù),如證人證言、實際履行憑證等; 5、證明擔(dān)保合同關(guān)系的保證合同、抵押合同、質(zhì)押合同、定金合同或交付定金的憑證、保函等。(三)證明合同履行情況的證據(jù):(三)證明合同履行情況的證據(jù): 1、交、收貨憑證:交貨單、送貨單、提貨單、收貨單、入庫單、倉單、運單等; 2、貨款收支憑證:收據(jù)、銀行付款憑證、發(fā)票、銀行票據(jù)等; 3、證明拖欠款的證據(jù);中間結(jié)算、最終結(jié)算、工程量清單、造價結(jié)算書、欠條、還款計劃、還款承諾、能證明欠貨款事實的信函等; 4、購銷合同中收貨方提出質(zhì)量異議的信函、證人證言、有關(guān)單位的證明、檢驗報告、客戶投訴、退貨和索償?shù)淖C據(jù);5、合同約定向第三人履行或第三人履行的,則提交第三人關(guān)于合同履行情況的證明
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