萬(wàn)科及其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手1

1、房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析萬(wàn)科及其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手公司金融課程論文3郭紅霞 11703班 學(xué)號(hào)：1107534016摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民收入中占據(jù)著越來(lái)越重要的地位，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本承載。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自1979年形成至今，逐步發(fā)張壯大，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣程度快速上升。但隨著房地產(chǎn)的發(fā)展壯大，中國(guó)房?jī)r(jià)也越來(lái)越高，為此，中央政府出臺(tái)多項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控。進(jìn)入2012年，中央政府繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)手段，持續(xù)升級(jí)調(diào)控力度，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。本文以國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科公司、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)三家公司為行業(yè)代表，對(duì)2012年的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，以說(shuō)明房

2、地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀以及發(fā)展趨勢(shì)，以及龍頭萬(wàn)科在整個(gè)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)地位。關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)指標(biāo)；萬(wàn)科；保利；金地引言隨著我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加大和住房商品化等重大措施的實(shí)施，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了高速發(fā)展階段。目前,由于房?jī)r(jià)過(guò)高帶來(lái)很多社會(huì)負(fù)面的影響。國(guó)家發(fā)布了限購(gòu)令等措施抑制房?jī)r(jià),如果說(shuō)2010-2011年是房地產(chǎn)調(diào)控的第一階段，期間行業(yè)政策面持續(xù)收緊，市場(chǎng)交易量持續(xù)萎縮，一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)回調(diào)，而進(jìn)入2012年以來(lái)，調(diào)控進(jìn)入第二階段，由于前期調(diào)控成效基本得到了中央層面的肯定，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷給地方政府財(cái)政所帶來(lái)的巨大壓力，可以看到，地產(chǎn)行業(yè)基本在2012年之后出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)交易量逐漸恢復(fù)

3、，房地產(chǎn)企業(yè)壓力逐漸減輕，房?jī)r(jià)甚至穩(wěn)中回升。一、 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀“2012年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究”針對(duì)125家滬深上市房地產(chǎn)公司和35家大陸在港上市當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司。研究結(jié)果顯示：2011 年，房地產(chǎn)上市公司的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)出經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪?、股東回報(bào)穩(wěn)步提升、財(cái)富創(chuàng)造能力整體下降、資金面持續(xù)趨緊的態(tài)勢(shì)，同時(shí)上市公司在資本市場(chǎng)也處于較低的估值階段。2012 年1-5 月份，央行兩次降低存款準(zhǔn)備金率，同時(shí)房地產(chǎn)上市公司加大營(yíng)銷(xiāo)力度，提升項(xiàng)目去化率，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易有所回暖，但短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策依然不會(huì)放松。在TOP10排名中，萬(wàn)科仍居榜首，保利排名第三，金地排名第八。表1 中國(guó)房地產(chǎn)

4、上市公司TOP10排名12345678910公司萬(wàn)科恒大保利中海綠地龍湖綠城金地合生首開(kāi)近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)以下趨勢(shì)：1.經(jīng)營(yíng)狀況：收入與利潤(rùn)保持增長(zhǎng)，但業(yè)績(jī)?cè)鏊俪史啪彂B(tài)勢(shì)。（1）營(yíng)業(yè)收入增速放緩，業(yè)績(jī)分化更趨明顯；（2）凈利潤(rùn)額達(dá)歷史新高，但凈利潤(rùn)率下降，與毛利率走勢(shì)相背離。2.股東回報(bào)：實(shí)際回報(bào)穩(wěn)步提升，財(cái)富創(chuàng)造面臨挑戰(zhàn)。（1）凈資產(chǎn)收益率再度提高，有效保障股東收益水平；（2）資金成本快速上升，經(jīng)濟(jì)增加值普遍下滑。3.財(cái)務(wù)穩(wěn)健型：債務(wù)壓力持續(xù)加大，現(xiàn)金流困局待破解。（1）有效負(fù)債水平創(chuàng)新高，短期償債風(fēng)險(xiǎn)需警惕；（2）回款減緩導(dǎo)致資金更趨緊張，七成公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金“入不敷出”；（3）存貨規(guī)模

5、快速攀升，資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)加大。4.投資價(jià)值：估值水平仍處低估，龍頭上市公司價(jià)值凸顯。（1）房地產(chǎn)上市公司市值仍處低谷，上行空間可期；（2）房地產(chǎn)上市估值抑制或觸底回升。二、萬(wàn)科、保利、金地地產(chǎn)公司概況萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開(kāi)發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)，是目前中國(guó)最大的住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜。業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的近50個(gè)城市。保利房地產(chǎn)股份有限公司是中國(guó)保利集團(tuán)控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)上市公司，成立于1992年，

6、2002年完成股份制改造，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力排名榜首。目前公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋35個(gè)城市的全國(guó)化戰(zhàn)略布局，業(yè)務(wù)拓展到包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)管理、銷(xiāo)售代理以及商業(yè)會(huì)展、酒店經(jīng)營(yíng)等相關(guān)行業(yè)。金地集團(tuán)初創(chuàng)于1988年，1993年開(kāi)始正式經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，2001年4月上交所上市。公司是中國(guó)建設(shè)系統(tǒng)企業(yè)信譽(yù)AAA單位、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)單位，連續(xù)七屆榮獲“藍(lán)籌地產(chǎn)”殊榮，還榮獲“2010中國(guó)最具價(jià)值地產(chǎn)上市企業(yè)”殊榮。目前，金地集團(tuán)已布局19個(gè)城市，形成以上海、深圳、北京為中心的華東、華南、華北的區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略格局。從上圖可以看出，在總市值排名中，萬(wàn)科在整個(gè)房

7、地產(chǎn)行業(yè)中高居榜首，依然是龍頭企業(yè)，保利排名第二，金地位居第四。三、萬(wàn)科及其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手財(cái)務(wù)分析（一）資產(chǎn)狀況及利潤(rùn)分析表2 2012年主要數(shù)據(jù)主要數(shù)據(jù)（白萬(wàn)）萬(wàn)科保利金地總資產(chǎn)378802251169102521總負(fù)債29666319638971524.5總權(quán)益82138.254779.530996.4營(yíng)業(yè)總收入10311668905.832863.4營(yíng)業(yè)總成本83023.255923.627553.9營(yíng)業(yè)利潤(rùn)21013.013393.65418.08凈利潤(rùn)15662.69978.64292.02從上表可以看出，萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)中，總資產(chǎn)、總負(fù)債、總所有者權(quán)益均大于保利和金地，位居榜首。201

8、2年，萬(wàn)科的總資產(chǎn)為378802百萬(wàn)元，比保利多127633百萬(wàn)，金地最少，歸屬于股東的權(quán)益為82138.2百萬(wàn)元，高于保利和金地。從利潤(rùn)數(shù)據(jù)中可以看出，萬(wàn)科2012年實(shí)現(xiàn)總營(yíng)業(yè)收入103116百萬(wàn)元，成本支出83023.2百萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)21013百萬(wàn)元，比保利多實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)7619.4百萬(wàn)元。萬(wàn)科全年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)15662.6百萬(wàn)元，保利實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)9978.6百萬(wàn)元，金地實(shí)現(xiàn)4292.02百萬(wàn)元，保利比金地多實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5686.58百萬(wàn)元。從以上數(shù)據(jù)可以明顯的看出，萬(wàn)科作為房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)不會(huì)動(dòng)搖。（二）償債能力分析償債能力決定企業(yè)的生存,關(guān)注企業(yè)財(cái)務(wù)狀況就需要關(guān)注償債能力,償債能力分短

9、期和長(zhǎng)期。表3 2012年主要償債能力數(shù)據(jù)償債能力（2012）萬(wàn)科保利金地流動(dòng)比率1.39621.73081.9706速動(dòng)比率0.41410.38070.5615現(xiàn)金比率20.12523.259441.4366資產(chǎn)負(fù)債率78.316378.190169.76581.短期償債能力分析。流動(dòng)比率、速動(dòng)比率以及現(xiàn)金比率都是反映企業(yè)短期償債能力的指標(biāo)。（1）流動(dòng)比率用來(lái)衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)在短期債務(wù)到期之前，可變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負(fù)債的能力。從上表可以看出，金地的流動(dòng)比率最高，而萬(wàn)科的流動(dòng)比率最低，說(shuō)明金地短期償還債務(wù)的能力高于萬(wàn)科，另一方面的原因是由于金地的負(fù)債水平低于萬(wàn)科，財(cái)務(wù)杠桿較小。（2）速動(dòng)比率是流

10、動(dòng)資產(chǎn)扣除存貨之后除以流動(dòng)負(fù)債，基于房地產(chǎn)業(yè)的特殊情況，一般在建工程和存貨較大，所以速動(dòng)比率更能反映公司的短期償債能力。12年，萬(wàn)科的速動(dòng)比率在這三個(gè)公司的居中，保利的速動(dòng)比率最低，說(shuō)明公司存貨與在建工程較多，短期償債能力較弱，金地的速動(dòng)比率最高，其償債能力較強(qiáng)。（3）現(xiàn)金比率是流動(dòng)資產(chǎn)扣除存貨和應(yīng)收賬款，完全反映了公司的現(xiàn)金流量。從以上3個(gè)數(shù)據(jù)全都反映出金地的短期償債能力最強(qiáng)。2.長(zhǎng)期償債能力。長(zhǎng)期償債能力表明企業(yè)對(duì)債務(wù)的承擔(dān)能力和償還債務(wù)的保障能力，是反映企業(yè)財(cái)物安全和穩(wěn)定程度的重要指標(biāo)，資產(chǎn)負(fù)債率是反映公司長(zhǎng)期償債能力的主要指標(biāo)。從上表可以看出，萬(wàn)科和保利的資產(chǎn)負(fù)債率相差不大，但萬(wàn)科略高

11、于保利，金地的資產(chǎn)負(fù)債率最低，以上數(shù)據(jù)說(shuō)明，萬(wàn)科的長(zhǎng)期償債能力最強(qiáng)，金地最弱。但不管其數(shù)據(jù)如何，都高于其行業(yè)平均水平。（三）營(yíng)運(yùn)能力分析營(yíng)運(yùn)能力反映了公司對(duì)資產(chǎn)利用的效率,即用多少的資產(chǎn)來(lái)獲得多少的收益,下面主要以短期營(yíng)運(yùn)能力來(lái)衡量萬(wàn)科、保利、金地利用其資產(chǎn)賺取利潤(rùn)的能力。表4 2012年?duì)I運(yùn)能力數(shù)據(jù)營(yíng)運(yùn)能力（2012）萬(wàn)科保利金地應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率60.632346.90778764.8988應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天5.93747.67460.0411存貨周轉(zhuǎn)率0.28230.25730.3327存貨周轉(zhuǎn)天1275.23911399.1451082.0559流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.31950.31970.352

12、8流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天1126.76061126.05571020.4082流動(dòng)資產(chǎn)是房地產(chǎn)上市企業(yè)短期內(nèi)可以調(diào)動(dòng)的資產(chǎn) ，變現(xiàn)比較快，周轉(zhuǎn)迅速。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是房地產(chǎn)上市公司流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)，能夠有效評(píng)價(jià)流動(dòng)資產(chǎn)的綜合利用效率。存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的細(xì)化。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率反映應(yīng)收轉(zhuǎn)款能否及時(shí)收回的能力，存貨周轉(zhuǎn)率反映存貨的周轉(zhuǎn)速度。從上表可以看出，萬(wàn)科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率最大，周轉(zhuǎn)天數(shù)最小，應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力最強(qiáng)，金地最?。欢鸬氐拇尕浿苻D(zhuǎn)率最大，周轉(zhuǎn)天數(shù)最小，存貨周轉(zhuǎn)速度最快，萬(wàn)科居中，保利的存貨周轉(zhuǎn)速度最慢，在之前的分析中，金地的速動(dòng)比率最高，可能因其存貨較少，這

13、也是其存貨周轉(zhuǎn)率較高的原因?？傮w來(lái)看，三家公司的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，金地的周轉(zhuǎn)率最大，流動(dòng)資金變現(xiàn)能力最強(qiáng)，而萬(wàn)科的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率最小，周轉(zhuǎn)天數(shù)最長(zhǎng)，變現(xiàn)能力最弱，這和其資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系。萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)較大，資產(chǎn)比金地多很多，應(yīng)收賬款和存貨也其他兩家公司多，所以導(dǎo)致其流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較兩外兩家低，但如論如何，其償債能力都高于行業(yè)平均能力。（四）盈利能力分析盈利是公司得以生存和發(fā)展的動(dòng)力,是投資者選擇投資目標(biāo)的原因,是債權(quán)人回收債權(quán)獲取利息的保證。表5 2012年盈利指標(biāo)數(shù)據(jù)盈利能力（2012）萬(wàn)科保利金地行業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率19.66%19.86%14.39%9.8%凈利率12.17%12.24%1

14、0.30%毛利率36.56%36.19%32.05%36.4%每股收益（元）1.141.180.760.4凈資產(chǎn)收益率是立足于股東的角度來(lái)考核企業(yè)獲利能力和投資回報(bào)能力的重要指標(biāo)。 通過(guò)分析凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)，一方面可以得知企業(yè)的投資效益狀況，另一方面可以了解企業(yè)管理水平的高低。12年萬(wàn)科和保利的凈資產(chǎn)收益率相差不多，但均比金地高，但同時(shí)也都高于其行業(yè)平均，反映了萬(wàn)科和保利的盈利能力較強(qiáng)，股東回報(bào)率較高，企業(yè)的收益狀況較好，雖然金地較前兩個(gè)企業(yè)的資產(chǎn)收益率較低，但在整個(gè)行業(yè)中，也處于較高的水平，企業(yè)也獲得不錯(cuò)的收益和股東回報(bào)。同時(shí)，萬(wàn)科和保利的每股收益相差不幾，對(duì)投資者而言，更傾向于萬(wàn)科和保利。

15、凈利率體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)最基本的獲利能力，沒(méi)有足夠大的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)就無(wú)法形成企業(yè)的最終利潤(rùn)。通過(guò)對(duì)該指標(biāo)的分析，能夠充分反映出企業(yè)成本控制、費(fèi)用管理、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)、經(jīng)營(yíng)策略等方面的成績(jī)與不足，可以通過(guò)它反映出企業(yè)銷(xiāo)售，管理和成本費(fèi)用控制等方面的綜合效果。從上表可以看出保利和萬(wàn)科的凈利率相差不多，金地較差，萬(wàn)科和保利在12年獲得較多的利潤(rùn)，同時(shí)其成本控制和費(fèi)用管理等都較金地良好。用杜邦分析法對(duì)三家公司的凈資產(chǎn)收益率做更詳盡的分析：表6 杜邦分析法杜邦分析法凈利潤(rùn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)凈資產(chǎn)收益率萬(wàn)科15.1893%30.55%4.54519.66%保利14.4815%30.89%4.54519.86%金地

16、13.0602%34.05%3.33314.39%杜邦分析法是針對(duì)凈資產(chǎn)收益率，將其劃分為多項(xiàng)指標(biāo)，來(lái)分析其影響因素，是因?yàn)槭裁丛驅(qū)е缕鋬糍Y產(chǎn)收益率上漲或是下降。通過(guò)上表的分析，萬(wàn)科和保利的權(quán)益乘數(shù)一樣大，保利的凈資產(chǎn)收益率略高于萬(wàn)科是由于其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較大。金地的凈資產(chǎn)收益率周轉(zhuǎn)率受其凈利潤(rùn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)，其中權(quán)益乘數(shù)較小，但其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較高，導(dǎo)致其產(chǎn)生的原因還是由于其資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)較小。（五）成長(zhǎng)能力分析表7 2012年成長(zhǎng)能力數(shù)據(jù)成長(zhǎng)能力（%）萬(wàn)科保利金地主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率43.650546.495137.3972凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率35.026935.446314.733凈資產(chǎn)增

17、長(zhǎng)率21.089730.227718.5705總資產(chǎn)增長(zhǎng)率27.883528.794813.2827從表格中可以看出，12年三家公司都進(jìn)行了資產(chǎn)擴(kuò)張，但萬(wàn)科和保利總資產(chǎn)增長(zhǎng)率相差不多，進(jìn)行了大規(guī)模擴(kuò)張，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率也相差不多，三家企業(yè)在12年均不同程度的擴(kuò)張及壯大，但金地作為全國(guó)前10企業(yè)，還不及龍頭萬(wàn)科和保利。從上圖可以看出，萬(wàn)科的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入居榜首，保利第二，金地第四。四、總結(jié)通過(guò)以上的分析，毋庸置疑，萬(wàn)科是全國(guó)最大房地產(chǎn)公司，成長(zhǎng)性和盈利性都很好且穩(wěn)定，擁有穩(wěn)步的發(fā)展策略和穩(wěn)健的銷(xiāo)售政策，依賴(lài)于龐大的土地儲(chǔ)備、資產(chǎn)、負(fù)債及所有者權(quán)益，依靠薄利多銷(xiāo)，盈利很穩(wěn)定。保利12年的盈利性和銷(xiāo)售狀況也處于較優(yōu)越的水平，和萬(wàn)科不相上下，但還不足以觸動(dòng)龍頭企業(yè)萬(wàn)科。金地的各方面指標(biāo)雖不及萬(wàn)科和金地，但其盈利性和成長(zhǎng)能力也是逐年攀升，躍居全國(guó)第八。行業(yè)前景仍然是不錯(cuò)的，畢竟中國(guó)房地產(chǎn)這個(gè)國(guó)內(nèi)居民最大的消費(fèi)市場(chǎng)，