城綜合體的開發(fā)思路淺析

1、城市綜合體的開發(fā)思路淺析以杭州創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地城市綜合體開發(fā)為例作者單位：杭州市工業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營投資集團(tuán)有限公司郭東曉杭州新天地集團(tuán)有限公司侯顯夫忽如一夜春風(fēng)來，被業(yè)內(nèi)人士稱為HOPSCA者C計(jì)yMall的城市綜合體，已經(jīng)成為了房地產(chǎn)行業(yè)最潮的術(shù)語之一?！坝谐鞘械牡胤骄陀谐鞘芯C合體”、“城市之間的競爭歸根到底是城市綜合體的競爭”，不少城市將城市綜合體作為提升城市核心競爭力、提升城市對(duì)外吸引力的重要抓手。所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并且各部分功能有機(jī)集成、相互融合的大型建筑群，簡言之，城市綜合體是“衣食住行、吃喝玩

2、樂洗洗睡”等功能的集合體。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近年來我國有超過60個(gè)城市已建成或正在建設(shè)城市綜合體項(xiàng)目，其中僅僅在杭州市，在長期規(guī)劃中就準(zhǔn)備建100個(gè)城市綜合體。盡管在規(guī)劃建設(shè)城市綜合體之前需要考慮市場需求、區(qū)位特點(diǎn)、交通規(guī)劃以及經(jīng)濟(jì)效益等綜合因素，我們這里重在討論在城市綜合體選址、建設(shè)規(guī)模等大前提確定的情況下，在實(shí)際的規(guī)劃建設(shè)過程中目前存在著“重規(guī)劃輕策劃、重單體輕整體、重商業(yè)輕環(huán)境、重人工輕自然”等“四重四輕”的現(xiàn)象，這種建設(shè)理念的存在已經(jīng)或即將造成開發(fā)以后物業(yè)閑置、整體景觀不佳、商業(yè)氣氛不濃等未能達(dá)到預(yù)期開發(fā)目標(biāo)的惡果：1、 重規(guī)劃輕策劃通過整體規(guī)劃可以使城市能夠有序發(fā)展，充分減少城市的臟亂差

3、、功能無序的現(xiàn)狀，因此，重視規(guī)劃這比以前城建時(shí)不做規(guī)劃、甚至不重視規(guī)劃無疑是一種巨大的進(jìn)步。但是在城市綜合體開發(fā)過程中，如果商業(yè)規(guī)劃不與商業(yè)策劃（包括業(yè)態(tài)類型、功能定位等因素）有效結(jié)合，不充分調(diào)研當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)需求、市民消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力等市場有效需求，單純?yōu)榱艘?guī)劃而規(guī)劃，這樣一廂情愿建造而成的綜合體盡管可能美輪美奐，但是最終可能造成無人問津、人氣不足、開發(fā)商破產(chǎn)倒閉的厄運(yùn)，造成社會(huì)資源的極大浪費(fèi)；2、 重單體輕整體不少開發(fā)主體很重視單體的外形設(shè)計(jì)，設(shè)置不惜巨資邀請(qǐng)國外大師進(jìn)行設(shè)計(jì)，但是不重視甚至忽視與周邊整體環(huán)境包括建筑風(fēng)格、天際線、交通流線、整1體建筑色彩等的協(xié)調(diào)匹配，盡管單體形象美觀大方，但

4、是整體效果卻不協(xié)調(diào)、不匹配，這同樣會(huì)對(duì)城市綜合體整體功能產(chǎn)生負(fù)面影響；3、 重商業(yè)輕環(huán)境誠然，城市綜合體的成功離不開營造成功的商業(yè)環(huán)境，以烘托商業(yè)氣氛，吸引人氣，但是，對(duì)整體環(huán)境包括綠化、景觀、小品等提升形象的公共環(huán)境以及地塊環(huán)境卻重視不夠、研究不足，由此造成整體環(huán)境欠佳、影響了客戶的購物消費(fèi)體驗(yàn)、吸引不了顧客，最終影響了商業(yè)環(huán)境的有效形成，降低項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益；4、 重人工輕自然當(dāng)今國內(nèi)的設(shè)計(jì)界存在著一種“過度設(shè)計(jì)”的傾向，在建設(shè)過程中，不少設(shè)計(jì)師過分注重設(shè)計(jì)一些例如人工音樂噴泉、下沉式廣場、大面積水泥混凝土廣場等無生命力、影響生態(tài)的人工建筑與人工景觀，不重視充分利用地形地貌、當(dāng)?shù)刈匀毁Y源例如

5、河道、綠化、原有建筑因地制宜營造一些自然生態(tài)環(huán)境，搞得大部分建筑千篇一律、千城一面，失去了特色。針對(duì)以上“四重四輕”現(xiàn)象，為了避免建成以后造成物業(yè)閑置、無法達(dá)成預(yù)期開發(fā)效果，城市綜合體開發(fā)需要向“商業(yè)策劃與商業(yè)規(guī)劃結(jié)合”、“商業(yè)規(guī)劃與設(shè)計(jì)結(jié)合”、“商業(yè)與環(huán)境結(jié)合”、“人工與自然結(jié)合”四個(gè)結(jié)合轉(zhuǎn)變：1、 商業(yè)策劃與商業(yè)規(guī)劃結(jié)合城市綜合體與住宅、純粹商業(yè)大樓不同，具有建筑體量大、物業(yè)類型多、建設(shè)周期長、對(duì)提升城市形象與競爭力作用巨大等特點(diǎn)，為了達(dá)成項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與生態(tài)效益三者的共贏，綜合體開發(fā)應(yīng)遵循“兩個(gè)結(jié)合”的設(shè)計(jì)思路即“商業(yè)策劃與商業(yè)規(guī)劃結(jié)合、商業(yè)規(guī)劃與單體建筑設(shè)計(jì)結(jié)合”以及“先策劃

6、后規(guī)劃、先規(guī)劃后設(shè)計(jì)”，避免單純?yōu)榱艘?guī)劃而規(guī)劃、單純追求單體建筑設(shè)計(jì)不顧經(jīng)濟(jì)效益、商業(yè)策劃、整體規(guī)劃的弊端：商業(yè)規(guī)劃，是綜合體內(nèi)商業(yè)商務(wù)系統(tǒng)的發(fā)展目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)方式包括空間與平面的整體部署過程。規(guī)劃經(jīng)政府相關(guān)部門審批后，是進(jìn)行商業(yè)開發(fā)、建設(shè)的法律依據(jù)。規(guī)劃要求從系統(tǒng)的全局和整體出發(fā)，著眼于規(guī)劃對(duì)象的綜合整體優(yōu)化，從發(fā)展和立體的視角來考慮和處理問題；商業(yè)策劃，是依托創(chuàng)造性思維，確定包括酒店、商務(wù)辦公、餐飲、休閑娛樂、購物等各類業(yè)態(tài)類型與結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)各類業(yè)態(tài)的優(yōu)化組合與科學(xué)搭配，從而達(dá)到項(xiàng)目整體收益與土地價(jià)值最大化。商業(yè)策劃與商業(yè)規(guī)劃必須有機(jī)結(jié)合，策劃為規(guī)劃方向提供依據(jù)，規(guī)劃設(shè)計(jì)的硬性指標(biāo)要求也為商業(yè)策

7、劃提供限制性條件，只有符合市場定位、項(xiàng)目定位與開發(fā)目標(biāo)的規(guī)劃才是好的規(guī)劃。新天地綜合體的建設(shè)過程充分體現(xiàn)了“策劃與規(guī)劃結(jié)合”、“先策劃后規(guī)劃”的設(shè)計(jì)思路。新天地于2008年4月份邀請(qǐng)戴德梁行進(jìn)行項(xiàng)目發(fā)展策略研究，確定了新天地綜合體的開發(fā)目標(biāo)、整體定位、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與類型、業(yè)態(tài)分布以及開發(fā)策略與開發(fā)時(shí)序；以此為前提，進(jìn)行了項(xiàng)目的整體商業(yè)規(guī)劃包括建設(shè)指標(biāo)、規(guī)劃紅線、公建項(xiàng)目以及景觀綠化等進(jìn)行優(yōu)化與調(diào)整，并確定了劃分19個(gè)地塊進(jìn)行開發(fā)，充分體現(xiàn)策劃與規(guī)劃的互動(dòng)融合；2、 規(guī)劃與設(shè)計(jì)結(jié)合如前所述，城市綜合體是由各類單體建筑(包括酒店、購物中心、辦公樓、步行街有時(shí)還包括住宅等)、綠化、道路、景觀等共同組成的

8、集商業(yè)商務(wù)于一體的綜合物理空間，商業(yè)規(guī)劃是從整體出發(fā)，通過城市空間的分析與設(shè)計(jì)，協(xié)調(diào)各區(qū)域空間的相互關(guān)系；而建筑設(shè)計(jì)則從局部出發(fā)，解決單體建筑立面、外觀、建筑限高、建筑層數(shù)以及內(nèi)部設(shè)計(jì)等問題。因此，兩者必須有機(jī)結(jié)合，一方面，商業(yè)規(guī)劃是基礎(chǔ)與前提，任何單體建筑必須服從于整體規(guī)劃，以達(dá)到整體最優(yōu)；另一方面，建筑設(shè)計(jì)是商業(yè)規(guī)劃的延續(xù)與深化，單體建筑設(shè)計(jì)的美觀、協(xié)調(diào)直接關(guān)系到商業(yè)規(guī)劃目標(biāo)的達(dá)成。新天地城市綜合體在城市設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了系統(tǒng)的商業(yè)策劃，又用商業(yè)策劃調(diào)整與優(yōu)化商業(yè)規(guī)劃；為了落實(shí)商業(yè)規(guī)劃，又全面導(dǎo)入整體概念設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)規(guī)劃進(jìn)行深化與優(yōu)化。經(jīng)過確定的商業(yè)規(guī)劃是建筑設(shè)計(jì)的依據(jù)，在此基礎(chǔ)上著手

9、工業(yè)遺存核心區(qū)、商住地塊、橋梁、景觀水系等單項(xiàng)建筑設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)了“商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)結(jié)合”的原則?？傊?，新天地城市綜合體的建設(shè)過程，完全遵循了現(xiàn)代城市綜合體的開發(fā)規(guī)律，充分體現(xiàn)了“商業(yè)策劃與商業(yè)規(guī)劃”、“商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)”的有機(jī)結(jié)合以及“先策劃后規(guī)劃、先規(guī)劃后設(shè)計(jì)”的開發(fā)思路，努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益、社會(huì)效益以及生態(tài)效益的共贏。商業(yè)與環(huán)境、人工與自然結(jié)合城市綜合體的確需要企業(yè)效益與投資回報(bào)，但是還需要統(tǒng)籌考慮商業(yè)設(shè)施與整體環(huán)境的互動(dòng)，以優(yōu)美環(huán)境來吸引人氣、提升商業(yè)價(jià)值；優(yōu)美的商業(yè)環(huán)境是社會(huì)環(huán)境、人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和生態(tài)環(huán)境的綜合體現(xiàn)，現(xiàn)代商業(yè)環(huán)境主張以“人”為中心，需要將商業(yè)與環(huán)境有機(jī)結(jié)合，既要

10、滿足人們的物質(zhì)要求，還要滿足人們的精神需求。商業(yè)物業(yè)是人居環(huán)境中將物質(zhì)文明和精神文明有機(jī)結(jié)合的載體，商業(yè)本身是人居環(huán)境非常關(guān)鍵的構(gòu)成要素，沒有基本商業(yè)的支持，人們的生活質(zhì)量就將會(huì)下降。但是，不恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)開發(fā)同樣會(huì)損害我們的生活質(zhì)量，人居環(huán)境中的商業(yè)，最終都要以促進(jìn)人的全面發(fā)展為目的，具出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)是努力提高物質(zhì)生活和精神生活水平。國內(nèi)外幾乎所有成功的城市綜合體無不重視營造優(yōu)美的、人性化、自然生態(tài)的整體環(huán)境，重視“商業(yè)與環(huán)境、人工與自然”的有機(jī)結(jié)合：例如日本的六本木，集中了各種方式的都市綠化和有利的地理位置，種植了68000棵樹，建筑物內(nèi)和樓頂設(shè)計(jì)了多處花園，集商業(yè)、娛樂設(shè)施于一身。在45米高

11、的建筑物上方、建成了1300平米的空中花園(RoofGarden),被四季花木包圍著的水田、菜園，果實(shí)累累，充分展示著農(nóng)村風(fēng)情的空間和風(fēng)景；為了營造自然的生態(tài)環(huán)境，2007年特地從茨城縣友部町穴聲運(yùn)來泥縱、青蛙，放入水田，并放養(yǎng)成功，由此做成了模擬的小自然環(huán)境。商業(yè)與環(huán)境和諧互動(dòng)，人們可以輕松愉悅的心態(tài)在人性化的商業(yè)環(huán)境中娛樂、休閑、購物，使這里成了令游人留戀往返的購物天堂。上海的石庫門建筑一一上海新天地位于上海市盧灣區(qū)，居淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間，處于“市中心的中心”，占地約3萬平方米，建筑面積約6萬平方米。1990年代末，上海市經(jīng)濟(jì)起飛，多個(gè)舊社區(qū)都被遷拆重建，重建上海新天地所在

12、社區(qū)時(shí)，設(shè)計(jì)師將這種富有上海建筑特色的元素基本上予以保留，另一方面融入新的建筑主題意念。經(jīng)過精心的裝潢、設(shè)計(jì)和社區(qū)整體規(guī)劃下，小至樹木高低、大至商鋪排列和獨(dú)特設(shè)計(jì)，凝造了一種極高雅的格調(diào)，吸引了從明星、藝術(shù)家到企業(yè)家來此開設(shè)精品店、高檔飲食餐廳、休閑場所等。上海新天地在營造商業(yè)環(huán)境的同時(shí)，也注重營造優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，上海新天地旁邊開辟了太平橋公園綠地和人工湖，綠地占地四萬四千平方米，位于整個(gè)太平橋項(xiàng)目的中央地帶。園內(nèi)種植高大喬木，興建低坡景觀，提供休憩空間。園中心興建了上海市中心最大的人工湖，占地一萬二千平方米。湖的中央建有大型噴泉，湖泊東西兩端點(diǎn)綴著兩個(gè)小島，名為“玉蘭島”和“合歡島”。人工湖

13、四周綠地高低起伏，栽種了各種喬木和灌木。綠地北側(cè)新辟一條長一千二百米的湖濱路，沿人工湖劃出了一條優(yōu)美的曲線，與湖西新天地廣場的石庫門海派建筑連成一體，成為市中心一處獨(dú)特的新景觀。但是在營造環(huán)境時(shí)，現(xiàn)在不少建筑師將環(huán)境理解成了人工環(huán)境，毫無創(chuàng)意的音樂噴泉、廣場充斥了每一個(gè)綜合體，這種人工環(huán)境夏天太熱、冬天太冷，建筑成本高、維護(hù)成本高，又容易形成夏天的熱島效應(yīng)；而對(duì)種植樹木、苗木、花草等營造自然環(huán)境反而有意無意被忽視了，注重人工、注重現(xiàn)代似乎成了現(xiàn)代建筑包括城市綜合體建設(shè)的通?。灰虼藨?yīng)該多借鑒學(xué)習(xí)國外強(qiáng)調(diào)營造自然生態(tài)環(huán)境的設(shè)計(jì)理念，多種植各類本地灌木、喬木以及適當(dāng)種植果樹，以改善小氣候、降低碳的排

14、放、提高生態(tài)多樣化；盡量避免建造成本與運(yùn)維成本高、不自然、不環(huán)保的噴泉與廣場等人工景觀，這些理念應(yīng)該成為今后綜合體景觀設(shè)計(jì)的方向，以倡導(dǎo)和諧自然的生活工作方式。新天地城市綜合體充分遵循生態(tài)、綠色、環(huán)保的現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)理念，在整體生態(tài)景觀的營造上，充分利用了原有的水系、樹木綠化，在濱水回廊的兩側(cè)，進(jìn)行緩坡處理，種植親水性的高大樹木、灌木、花卉，適當(dāng)種植點(diǎn)果樹，一方面可以形成樹木蔥蘢、鮮花盛開、彩蝶紛飛的意境；另一方面還在河水中種植些睡蓮、荷花、水生美人蕉、水蔥、欠實(shí)、萍蓬草等當(dāng)?shù)厮参?，與緩坡上的植物結(jié)合可以有效凈化水質(zhì)、保護(hù)生態(tài)；在綜合體綠化植物的選擇上，均選擇利于生長的當(dāng)?shù)刂脖唬纬蓡棠?、?/p>

15、木、花卉、草坪相間多層次豐富的綠化結(jié)構(gòu)，以有效降低綜合體的熱島效應(yīng)、水體污染、噪音污染等，營造良好的生態(tài)環(huán)境，成為鬧中取靜、融情于景，融景于商的生態(tài)型的新型城市綜合體。為了有效降低城市綜合體的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、縮短開發(fā)周期、降低開發(fā)成本，整合各類專業(yè)開發(fā)公司的資源，城市綜合體還需要考慮自行開發(fā)與合作開發(fā)的有機(jī)結(jié)合：四、自行開發(fā)與合作開發(fā)結(jié)合充分降低市場風(fēng)險(xiǎn)為了確保如期達(dá)到開發(fā)目標(biāo)，利用社會(huì)分工充分整合資源、集聚要素，新天地綜合體采用自行開發(fā)與合作開發(fā)相結(jié)合的開發(fā)模式：（一）自行開發(fā)自行開發(fā)的主要目的是達(dá)到“啟動(dòng)項(xiàng)目、集聚人氣、提升形象、體現(xiàn)特色”的要求，通過自行開發(fā)提升項(xiàng)目形象和土地價(jià)值。自行開發(fā)的范

16、圍包括公建基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)遺存核心區(qū)及部分滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目。新天地城市綜合體總投資超過100億元，建設(shè)期加上商業(yè)培養(yǎng)期超過10年,也就是說，本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的性質(zhì)決定了投資巨大、回收期長等特點(diǎn)，如果全部自行開發(fā)，顯然資金無法平衡，因此，對(duì)一些專業(yè)物業(yè)不能僅僅著眼于自行開發(fā)這種方式，還需要引進(jìn)合適的戰(zhàn)略合作伙伴進(jìn)行合作開發(fā)。（二）合作開發(fā)作為業(yè)態(tài)類型復(fù)雜、開發(fā)體量巨大的新天地城市綜合體，開發(fā)商不可能面面俱到地掌握所有物業(yè)（例如星級(jí)酒店、百貨大樓、購物中心等）的開發(fā)運(yùn)管規(guī)律，為了有效達(dá)成開發(fā)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值，根據(jù)整體商業(yè)策劃與商業(yè)規(guī)劃的要求，選擇一些業(yè)界著名、經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)廠商合作開發(fā)

17、就成了必然選擇，否則盲目地自行開發(fā)只會(huì)造成物業(yè)閑置與浪費(fèi)。合作開發(fā)本著“先定位招商，后投資建設(shè)”的訂單式開發(fā)理念，重點(diǎn)引進(jìn)符合業(yè)態(tài)定位、實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，實(shí)際上這是個(gè)招商選資的過程。合作開發(fā)的范圍包括大型超市、星級(jí)酒店、百貨大樓等專業(yè)性強(qiáng)的物業(yè)。總之，自行開發(fā)與合作開發(fā)這兩種方式是互為補(bǔ)充、相輔相成的。一方面自行開發(fā)是前提與基礎(chǔ)，通過公建項(xiàng)目、工業(yè)遺存核心區(qū)以及部分公寓的開發(fā)，既可以有效地提升項(xiàng)目形象、促進(jìn)合作開發(fā)；同時(shí)也可以體現(xiàn)開發(fā)商的意志、達(dá)成開發(fā)目標(biāo)；另一方面合作開發(fā)可以充分利用專業(yè)公司的資金、人才團(tuán)隊(duì)以及成功的開發(fā)運(yùn)管經(jīng)驗(yàn)，確保特殊物業(yè)的成功開發(fā)。合作開發(fā)具體采用三種方式：一是通過不同地塊項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)地塊招商；二是根據(jù)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓以評(píng)估后公開掛牌競價(jià)的