房地產(chǎn)形勢(shì)與趨勢(shì)

1、房地產(chǎn)形勢(shì)與趨勢(shì)聶梅生中華全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)我今天發(fā)言的題目是房地產(chǎn)形勢(shì)與趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)是一邊擔(dān)著投資，同時(shí)又擔(dān)著消費(fèi)。它的走向和它的變化無(wú)論是對(duì)投資板塊還是消費(fèi)板塊都會(huì)有很大的影響。中央也非常高度重視這個(gè)行業(yè)。我們回顧一下中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議當(dāng)中關(guān)于房地產(chǎn)的原話，第一段是保障房，保障房是放到重中之重。第二塊是堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。關(guān)于這句話，最近有很多的解讀和質(zhì)疑，什么叫合理，什么叫回歸？在不動(dòng)搖的前提之下，我想2012年中央是要給出什么叫合理房?jī)r(jià)，怎么樣叫回歸？在這之前很多研究人員，包括我在內(nèi)都在研究這個(gè)問(wèn)題，我們的這些意見也會(huì)反饋上去和中央最終的決策會(huì)給大

2、家一個(gè)合適的解釋。第三塊是加快普通商品房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給。這寫到非常重要的位置上去，這一段并不是和保障房在一起，是兩塊，雙軌制當(dāng)中的另外一軌，第一段是保障，這一塊是普通商品房的建設(shè)。擴(kuò)大有效供給，加快建設(shè)，相對(duì)來(lái)說(shuō)供給多了需求就得上去，供需才能平衡，供需平衡了，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能健康發(fā)展，如果我們光是加大供給，加快建設(shè)，需求仍然是像現(xiàn)在這樣，交易量急速下滑，陷入觀望的情緒，形成的是一個(gè)積壓房。在說(shuō)到這一點(diǎn)的時(shí)候，這里釋放一個(gè)非常積極的信號(hào)，在中低價(jià)位和中小戶型的普通商品房這塊交易量的恢復(fù)，從這一塊可以看出來(lái)既然是擴(kuò)大供給，當(dāng)然要恢復(fù)需求，恢復(fù)需求就是交易量要恢復(fù)。一、2009-2011年房地產(chǎn)總

3、體情況我們說(shuō)了半天房地產(chǎn)，到底這個(gè)情況這三年來(lái)是不是像我們傳媒講的這個(gè)情況呢？我從數(shù)據(jù)上看不出來(lái)，我們看一下到底2009年到2011年11月份整個(gè)房地產(chǎn)情況是怎么樣。從房地產(chǎn)投資來(lái)看，2009年是36000億，2010年是48000億，到現(xiàn)在為止還差一個(gè)月的的數(shù)據(jù)出來(lái)是55000億，今年的房地產(chǎn)投資大大高于去年的48000億，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)投資的拉動(dòng)，今年達(dá)到了歷史上的最高點(diǎn)，不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資下降對(duì)今年的GDP有什么影響？從銷售面積，大家都說(shuō)怎么樣，實(shí)際上2009年賣了9億平方米，去年賣了10億平方米，現(xiàn)在賣了9億平方米，12月份的數(shù)據(jù)還沒加進(jìn)去，再怎么著也能達(dá)到2009年的水平，比201

4、0年稍低一點(diǎn)，也沒有下滑30%、50%的交易量，看不出來(lái)急劇，這都是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)。今年的交易量還可以，怎么樣都能到9億，8.96億，肯定能達(dá)到9億，交易量肯定能達(dá)到9億多甚至10億。銷售額也沒有太大問(wèn)題，去年賣了55000億，現(xiàn)在賣了50000億，還有一個(gè)月，能少到哪去？平均房?jī)r(jià)是在漲，并不是在降。我們把這兩個(gè)一除，盡管國(guó)家統(tǒng)計(jì)局不公布全國(guó)的平均房?jī)r(jià)，把交易量和交易額一除就可以，包括商業(yè)地產(chǎn)在里面。2010年比2009年平均房?jī)r(jià)的漲幅是漲了7.2%,前11個(gè)月我們的平均房?jī)r(jià)這兩個(gè)數(shù)字一除是5400元，比去年的5000元又漲了6.7%,漲幅在回落，從7.2%至IJ6.7%。1至9月份是550

5、0元，1至10月是5474元，這個(gè)數(shù)字在降，平均房?jī)r(jià)在降，在12月份還會(huì)降，可能會(huì)回到5100元或者5200元。我估計(jì)到年底跟去年的漲幅可能會(huì)在5%左右。必須跟大家交待清楚，目前的房地產(chǎn)是怎么樣的情況，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)就是這樣的情況。但是它在加快調(diào)整，調(diào)整的速度非常快。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)加快調(diào)整從投資來(lái)講，雖然1至11月有將近30%的增幅，但是看11月當(dāng)月一下子就下來(lái)了，11月當(dāng)月只有20%。我估計(jì)12月會(huì)在20%以下，明年一季度房地產(chǎn)投資的增幅有可能在百分之十幾。有的估計(jì)更加悲觀，總而言之會(huì)在20%以下，會(huì)低于固定資產(chǎn)投資的增幅。我們看看土地，其實(shí)土地降得比房?jī)r(jià)多，同比到11月份土地供應(yīng)量減少5

6、5%,價(jià)格同比下跌7%。房?jī)r(jià)上漲6.7%,土地價(jià)格下跌7%。看得出來(lái)土地是我們調(diào)控最敏感的因素，漲房?jī)r(jià)的時(shí)候形成地王，降房?jī)r(jià)的時(shí)候或者房地產(chǎn)市場(chǎng)不好的時(shí)候，首先降下來(lái)的是土地。因?yàn)橥恋乇确績(jī)r(jià)下降得多得多。市場(chǎng)的景氣指數(shù)，6個(gè)月連續(xù)下跌以后達(dá)到了不景氣區(qū)99.87,低于100就不景氣，顯現(xiàn)出市場(chǎng)在加快調(diào)整，整個(gè)加快調(diào)整的局面是這樣的。這里再回放一下交易量，這是去年的交易量，這是今年的交易量，我估計(jì)12月份怎么都不會(huì)出現(xiàn)翻番，像去年11月和12月翻番，其實(shí)就是因?yàn)檫@個(gè)翻番把房?jī)r(jià)頂上去，導(dǎo)致限購(gòu)、限價(jià)，因?yàn)槿ツ?2月份的數(shù)據(jù)太離譜。我說(shuō)這個(gè)數(shù)據(jù)劃上去是不是錯(cuò)了，結(jié)果真的是這樣。今年不會(huì)有這樣的情況，

7、可能還會(huì)有9000萬(wàn)平方米稍微下去一點(diǎn)。如果我們不看12月份和去年的全年交易量是差不多的，并不像媒體所說(shuō)的“金九泡湯，銀十沒戲”。銷售面積是這樣的情況。三、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資這個(gè)指數(shù)是景氣指數(shù)，有點(diǎn)像上證指數(shù)一樣。2010年是這樣的情況，2011年是急劇下降，現(xiàn)在一路下走，低于分界線100,低于100就是不景氣。這個(gè)相當(dāng)于什么樣的情況？相當(dāng)于在2008年的10月份的指數(shù)，為什么現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)有很多的說(shuō)法，一個(gè)是認(rèn)為在目前的調(diào)控出現(xiàn)市場(chǎng)積極的反映，逐漸達(dá)到調(diào)控目標(biāo)的時(shí)候，希望能夠走平，在100上下就可以了。這樣的話，平穩(wěn)就健康了。大部分人認(rèn)為未來(lái)是這樣的走勢(shì)。現(xiàn)在有不同的看法

8、，一種認(rèn)為在目前的點(diǎn)上，如果放松調(diào)控的話，會(huì)反彈，因?yàn)榉e壓一年的交易量或者很多剛性需求都沒有很好的釋放，一旦松這個(gè)剎車房?jī)r(jià)就會(huì)反復(fù)，調(diào)控就白調(diào)了。另外一種是當(dāng)心，現(xiàn)在并不穩(wěn)定，因?yàn)榉康禺a(chǎn)一旦下滑是止不住的，我們走過(guò)了一次了，當(dāng)時(shí)在這個(gè)點(diǎn)的時(shí)候，在2008年差不多10月份、9月份的時(shí)候，也有跟現(xiàn)在一樣的問(wèn)題，非常不幸的是沒有止住，一下子就下去了，使整個(gè)GDP帶動(dòng)得非常厲害，今年會(huì)不會(huì)形成這樣的一次，大家都非常焦慮的看這個(gè)問(wèn)題，最后沒有辦法就救市。大家都經(jīng)歷過(guò)這個(gè)過(guò)程，所以引起很多的熱議。這是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，這是房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)投資一旦下滑就是急劇下滑，會(huì)下滑到什么程度？一直到2009年2月投

9、資下降到20%左右，然后刺激政策救市以后，一上以后比固定資產(chǎn)投資高得多。今年的上半年一開始的時(shí)候，它也還是高于固定資產(chǎn)投資這一塊，現(xiàn)在開始下降，現(xiàn)在還有30%。這一條黑線是減掉保障房，今年之所以能夠保持平穩(wěn)的形勢(shì)，仍然高于固定資產(chǎn)投資是15個(gè)百分點(diǎn)的原因是因?yàn)橛?000萬(wàn)套的保障房，拉動(dòng)1.3萬(wàn)億這樣的投資。為什么到11月份這個(gè)數(shù)字到了20%,11月份當(dāng)月只有20%,因?yàn)楸Ｕ戏客顺?，多年底投資差不多了，上半年買地，到年底基本上是退出。明年的保障房是700萬(wàn)套，700萬(wàn)套說(shuō)明它的投資不會(huì)使房地產(chǎn)投資的增幅上升，會(huì)往下轉(zhuǎn)，1000萬(wàn)套是投1.3萬(wàn)億，700萬(wàn)套投資不到這么多，所以從房地產(chǎn)總投資來(lái)講

10、，不但不能使房地產(chǎn)投資上升，明年保障房的下降還會(huì)使房地產(chǎn)投資下降。因?yàn)槲覀兪前赐鹊脑龇?。商品房毫無(wú)疑問(wèn)在目前的情況是在直線下垂，如果商品房上不去，保障房又小投，明年整個(gè)房地產(chǎn)投資肯定會(huì)低于固定資產(chǎn)投資，這是一個(gè)比較大的問(wèn)題。四、影響房?jī)r(jià)的當(dāng)期因素一一資產(chǎn)價(jià)格上升取向分析我們?cè)倏匆幌略趺磥?lái)看房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)，今天并不是我們房地產(chǎn)業(yè)界的比較多，房地產(chǎn)不等于是住房，這不是一個(gè)概念。住房的事情確實(shí)有保障這一塊，有商品這一塊，在任何一個(gè)國(guó)家政府都要管保障這一塊，不能把房地產(chǎn)等同于住房。房地產(chǎn)包括更多的業(yè)態(tài)，比如我們所有的城市當(dāng)中的一些商業(yè)、寫字樓、賓館和旅游地產(chǎn)等等，這全都屬于房地產(chǎn)。房地產(chǎn)在國(guó)外，在國(guó)

11、際上屬于什么產(chǎn)業(yè)？屬于類金融類的產(chǎn)業(yè)，或者準(zhǔn)金融類的產(chǎn)業(yè)，跟資產(chǎn)價(jià)格有天然的不可分割的關(guān)系。我們從消費(fèi)的角度來(lái)講，說(shuō)的是住房這一部分，如果從房地產(chǎn)來(lái)講，這里講的房地產(chǎn)一定和資產(chǎn)價(jià)格劇烈的波動(dòng)，一定是最緊密的是金融和貨幣政策。尤其是2010年的房?jī)r(jià)大漲和我們當(dāng)時(shí)的貨幣政策的寬松是有關(guān)系的。2006年的上證指數(shù)是到了6000點(diǎn)，上面這個(gè)是房地產(chǎn)的景氣指數(shù)，一般來(lái)說(shuō)都會(huì)比資本市場(chǎng)放大，即使是在2007年這一輪，流動(dòng)性非常強(qiáng)的時(shí)候也比它高得多。但是下降的時(shí)候速度又比資本市場(chǎng)要多，因?yàn)槭菍儆跍?zhǔn)金融類的產(chǎn)業(yè)。我們看這一次救市以后，一下子把房地產(chǎn)救到這兒，這一輪股市也上來(lái)一些，但是他們倆波動(dòng)的走勢(shì)是一樣的，

12、現(xiàn)在股市到了2100點(diǎn)，樓市也在下降，波動(dòng)的趨勢(shì)也是一樣，這塊被說(shuō)成是房地產(chǎn)泡沫。這一次資本市場(chǎng)始終上不去，房地產(chǎn)市場(chǎng)上得特別快。總的來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)價(jià)格上升的趨向和波動(dòng)的趨勢(shì)是一致的。分析房地產(chǎn)不能忽略我們的貨幣政策和金融政策和資產(chǎn)價(jià)格的漲落。尤其是在銀行存在負(fù)利率的情況下，一般來(lái)說(shuō)是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。因?yàn)殄X越存越少，大家會(huì)把錢拿出來(lái)放到股市或者樓市，非常遺憾的是股市大家看得非常淡，全投到樓市，這一波跟我們放了4萬(wàn)億的貸款有關(guān)系。五、評(píng)判房地產(chǎn)調(diào)控效果的依據(jù)我們下面看看房地產(chǎn)調(diào)控的效果的依據(jù)。明年還是要和國(guó)際大背景相關(guān)，現(xiàn)在的情況很復(fù)雜，美債和歐債都會(huì)影響我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的政策，增加它的不確定性，所以有了

13、適時(shí)和適度來(lái)進(jìn)行調(diào)整。明年最最重要的房地產(chǎn)政策放在第一位是保障房，保障房還沒有到明年就從1000萬(wàn)套BI到700萬(wàn)套，這不是微調(diào)，如果下調(diào)30%的保障房量，絕對(duì)不能叫微調(diào)，這是大調(diào)，下降30%,而且提出加大供給，普遍商品房的供給，這就暗示著要恢復(fù)。不能把這個(gè)事情看死，我們不要自己跟自己把這個(gè)事情變成非常僵硬的，有很多的不確定性。房?jī)r(jià)不能脫離中國(guó)的基本面，我待會(huì)會(huì)講中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面。明年調(diào)控不能脫離貨幣政策，要看明年的貨幣政策緊到什么程度，穩(wěn)健到什么程度，積極到什么程度，包括財(cái)政政策。還取決于房地產(chǎn)投資走勢(shì)，如果房地產(chǎn)投資像2008年那樣直接跳到2%的增長(zhǎng)，那么會(huì)怎么樣？房地產(chǎn)投資今年是沒問(wèn)題的

14、，今年比去年漲得多，今年是55000億，在明年保障房不能大幅度投資的情況下會(huì)怎么樣。我覺得很大程度上取決于保障房的完成進(jìn)度。我們希望保障房能夠穩(wěn)定市場(chǎng)和穩(wěn)定投資，希望保障房能夠達(dá)到平衡，中央的政策特別對(duì)，一手是調(diào)控商品房，一手是抓起保障房，形成雙軌制，這兩個(gè)牯轆最好是一起轉(zhuǎn)，起碼有一個(gè)是成功的，我們應(yīng)該把保障房做好。六、我國(guó)歷次房地產(chǎn)調(diào)控的效果下面說(shuō)一下它和經(jīng)濟(jì)基本面的關(guān)系。我們回顧一下歷次房地產(chǎn)調(diào)控的效果，我們房地產(chǎn)十年是十調(diào)，年年調(diào)，這是從2000年開始一直到今年的數(shù)據(jù)。上下的箭頭是調(diào)控的方向，因?yàn)閬喼藿鹑谖C(jī)以后對(duì)房地產(chǎn)有一次拉動(dòng)，就是98年和99年以后，房改是積極的拉動(dòng)和向上的。第二次

15、向上是2009年初和2008年底的刺激政策。中間這一條線是上上下下調(diào)控之下的房?jī)r(jià)同比，全國(guó)的房?jī)r(jià)同比增幅。最上面一條是我們的GDP,最下面的一條是CPI。最近我收到日本的經(jīng)濟(jì)學(xué)家給我發(fā)很長(zhǎng)的一封信，說(shuō)日本對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)分析是錯(cuò)誤的。他們認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫一定會(huì)破裂，我說(shuō)不會(huì)，我說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)不可能讓你走到完整的經(jīng)濟(jì)周期，像日本房地產(chǎn)泡沫破滅之后，逝去的十年。怎么到那時(shí)候就開始調(diào)控了，年年調(diào)控，實(shí)際上2000年到現(xiàn)在，如果再往看前就是十年十控，正是由于這樣上上下下的調(diào)控，讓房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)擠在天花板和地板之間，現(xiàn)在頂?shù)竭@兒馬上就調(diào)控，這也是我們社會(huì)主義的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中政府起著非常重要的作用。如果說(shuō)回歸

16、，這次講的是回歸，回歸就是回到以前的某個(gè)點(diǎn)，如果從這個(gè)角度來(lái)理解回歸的話，就應(yīng)該壓在中間，不能超過(guò)GDP的增速，這條線也可以劃成人均可支配收入的，可能更貼切一些，但是有些人說(shuō)因?yàn)榻衲甑姆績(jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，各個(gè)地方政府出來(lái)的就是不超過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，是用GDP作為天花板的，這也對(duì)，人均可支配收入比GDP有時(shí)候高一點(diǎn)，有時(shí)候低一點(diǎn)，差一個(gè)百分點(diǎn)左右。低也不可能低于CPI,因?yàn)槿绻陀贑PI以后，尤其是現(xiàn)在特別容易出現(xiàn)負(fù)利率，大家絕對(duì)取錢出來(lái)買房，如果低于CPI和PPI以后，這個(gè)行業(yè)就是虧損。CPI是生活品消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，PPI是生產(chǎn)品的消費(fèi)，如果房地產(chǎn)這兩個(gè)都要，發(fā)展的時(shí)候是都要的，不可能低于這個(gè)，如果低于這個(gè)

17、，這個(gè)行業(yè)難以為繼。如果實(shí)事求是按十年的規(guī)律來(lái)講，應(yīng)該在這之間，或者是由于去年漲得太高，現(xiàn)在應(yīng)該略低于CPI指數(shù)，這樣就合適。今年的調(diào)控是取得了非常大的成績(jī)，從1月份黃顏色的是上漲的城市的數(shù)字，從67個(gè)減到了5個(gè)，到11月。藍(lán)色的是持平的，不漲也不跌的城市，到最后也是這個(gè)藍(lán)色的部分?jǐn)U大。下面這個(gè)淺藍(lán)色是下降的城市。最后從3個(gè)漲到49。12月份的數(shù)據(jù)出來(lái)以后，不是49,可能會(huì)更多一些。今年到最后很可能是70個(gè)城市當(dāng)中，這樣的數(shù)字，大家從這里可以看到大概是零增長(zhǎng)。大家最關(guān)注的十個(gè)城市，列入前十名，地方政府最害怕進(jìn)入這個(gè)名單，就是嚴(yán)控的。8月份環(huán)比開始跌，但是同比漲幅還很多。9月份環(huán)比也還是跌得很多

18、，下降得很多。同比還都是正的。10月份的同比還是在漲的，沒有出現(xiàn)負(fù)值，環(huán)比基本上是負(fù)的。我們看11月份，2011年11月的十大城市住宅同比的指數(shù)大幅回調(diào)，這是2010年和2009年比房?jī)r(jià)漲了30多、40多，這是天津、北京，我把這個(gè)數(shù)平均一下，2010年比2009年房?jī)r(jià)的同比漲幅是29.36%,漲了30%。這個(gè)不調(diào)控行嗎？肯定不行。30%的漲幅，這十大城市就是這樣，是一定要調(diào)控，漲得比GDP高得多。現(xiàn)在11月份比2011年和2010年的同比到了這樣的數(shù)字，它的平均數(shù)是2.22%,而且出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的房?jī)r(jià)下降，一個(gè)是杭州，一個(gè)是重慶。杭州去年是漲了43.8%,今年是負(fù)的0.28%,重慶去年漲了32.8

19、%,今年是負(fù)的0.57%,北京還是在正的。我估計(jì)到12月份下降的城市還會(huì)多。對(duì)于嚴(yán)控的這樣一些，限購(gòu)、限貸最嚴(yán)的全國(guó)人民關(guān)注的十個(gè)城市，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)在CPI之下。但是我覺得并不是說(shuō)就不對(duì)，因?yàn)檫@兩年看，降幅達(dá)到27.14%,因?yàn)榉康禺a(chǎn)的周期是三年，去年漲了30%,今年還有2%,加在一起還有1%的漲幅，還是非常高的。房地產(chǎn)的調(diào)控還是有余地的。去年漲得太沒譜，今年就算是回零，還有15%,仍然比GDP高得多得多。明年這十大城市房?jī)r(jià)的漲幅，從兩年來(lái)看，最后應(yīng)該回到GDP和CPI之間，就是一個(gè)比較平衡點(diǎn)。但是需要多少時(shí)間，我認(rèn)為不能急調(diào)，你看我們當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)急降和投資急降的時(shí)候，把所有的政策全上去了，把房

20、價(jià)頂上去了，上去了以后就調(diào)不下了，費(fèi)了多大的勁，還是這么個(gè)數(shù)，還是調(diào)不下來(lái)，出現(xiàn)很多的后遺癥。因?yàn)楫?dāng)時(shí)把房?jī)r(jià)刺激得太高。如果讓它又下去，同樣會(huì)有一些并發(fā)癥。我覺得既不能急往上拉，又不能往下打，最后最容易形成就業(yè)的問(wèn)題。還不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的農(nóng)民工在施工工地的就業(yè)，不是這個(gè)問(wèn)題，是上下游企業(yè)的問(wèn)題，上下游企業(yè)一蕭條，鋼鐵、冶金，包括汽車、家電，如果受到影響以后，這部分就業(yè)是一個(gè)問(wèn)題了。所以不能急降，應(yīng)逐步回到平穩(wěn)區(qū)間。下面是關(guān)于房地產(chǎn)資金鏈緊張，再緊張也緊不過(guò)2008年，因?yàn)槿ツ陹炅隋X。去年十個(gè)城市平均是30%的漲，如果沒有積累錢，是自己企業(yè)沒搞好，今年大的房企是沒有問(wèn)題的，去年積累了很多資

21、金。去年買了高價(jià)地現(xiàn)在最難受，去年沒有搶到地王的企業(yè)，現(xiàn)在不買地，土地市場(chǎng)急劇蕭條，不開工也不竣工，千萬(wàn)別欠農(nóng)民工的工資，把農(nóng)民工的工資還了，然后關(guān)張，這是他們主要的做法。我覺得銀行的風(fēng)險(xiǎn)不像劉主席從撥備的角度來(lái)講，主要是抵押品的貶值，現(xiàn)在土地價(jià)格已經(jīng)下來(lái)了，交易量下了50%,土地價(jià)格負(fù)的7%已經(jīng)出來(lái)了，抵押的都是土地，土地價(jià)格貶值以后，在這兒IMF的報(bào)告我非常同意，我們現(xiàn)在是20%,有35%到45%的貸款是有房地產(chǎn)抵押品。一便宜以后，削弱貸款的價(jià)值。另外是上下游，他們的抵押，房?jī)r(jià)的回調(diào)，他們的貸款也出問(wèn)題，它也關(guān)張了，欠銀行的債呢？企業(yè)我們所謂的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的企業(yè)貸也還不上。地區(qū)政府的融資平臺(tái)2

22、9%來(lái)自于土地，土地一貶值，確實(shí)財(cái)務(wù)到年底是急劇緊張。七、關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)改革的建議將來(lái)改革這個(gè)行業(yè)我一直呼吁要重新定位，既然三架馬車轉(zhuǎn)向內(nèi)需和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，它的定位不要定位到投資拉動(dòng)，當(dāng)中非常重要的火車頭，應(yīng)該放在承載的作用，從投資拉動(dòng)轉(zhuǎn)向?qū)?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。因?yàn)榘l(fā)展什么產(chǎn)業(yè)都應(yīng)該有房地產(chǎn)，并且和其他的新興產(chǎn)業(yè)能夠共生。這一點(diǎn)美國(guó)做得比較好。美國(guó)的硅谷不是房地產(chǎn)起來(lái)的，硅谷的房地產(chǎn)是因?yàn)镮T產(chǎn)業(yè)起來(lái)的，最近奧巴馬在搞新能源谷，房地產(chǎn)都起來(lái)了。去那么多人得有房地產(chǎn)，是起著承載的作用。如果知識(shí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，支持新興產(chǎn)業(yè)就承載這個(gè)，它和新興產(chǎn)業(yè)能夠共生。關(guān)于土地，70年的土地使用權(quán)其實(shí)是1991年的令，它不是法，如果70年土地使用權(quán)不改的話，不可能又收土地受讓金又收房產(chǎn)稅，又收費(fèi)又收稅。這個(gè)事情還沒有征求民意，現(xiàn)在有房子的人都會(huì)有意見的。不可能在買房子的時(shí)候，把70年的租金一次性收了，然后每年還收房產(chǎn)稅。地根和銀根深度綁定，因?yàn)?010年的土地抵押貸款已經(jīng)達(dá)到3萬(wàn)多億，這是國(guó)土