廣西北海項(xiàng)目最終前期定位分析

1、最終定位分析最終定位分析北海項(xiàng)目北海項(xiàng)目目錄目錄n簡(jiǎn)要客戶分析n戶型競(jìng)爭(zhēng)分析n價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)分析n二次定位分析簡(jiǎn)要客戶分析簡(jiǎn)要客戶分析簡(jiǎn)要客戶分析簡(jiǎn)要客戶分析調(diào)研信息匯總調(diào)研信息匯總簡(jiǎn)要客戶分析簡(jiǎn)要客戶分析調(diào)研信息匯總調(diào)研信息匯總?cè)魧ⅰ耙桓亩庇?jì)為兩房，“二改三”計(jì)為三房，“三改四”計(jì)為四房，則得出最終比例如上圖所示；簡(jiǎn)要客戶分析簡(jiǎn)要客戶分析客戶需求信息匯總客戶需求信息匯總簡(jiǎn)要客戶分析簡(jiǎn)要客戶分析最低最低(緊湊型緊湊型)需求匯總需求匯總簡(jiǎn)要客戶分析簡(jiǎn)要客戶分析舒適型需求匯總舒適型需求匯總簡(jiǎn)要客戶分析簡(jiǎn)要客戶分析客戶群體定位分析客戶群體定位分析根據(jù)客戶調(diào)研分析，得出以下結(jié)論根據(jù)客戶調(diào)研分析，得出以下結(jié)

2、論簡(jiǎn)要客戶分析簡(jiǎn)要客戶分析客戶需求定位分析客戶需求定位分析根據(jù)客戶調(diào)研分析，得出以下結(jié)論根據(jù)客戶調(diào)研分析，得出以下結(jié)論舒適型可做到多大空間？舒適型可做到多大空間？緊湊型可做到多大空間？緊湊型可做到多大空間？戶型競(jìng)爭(zhēng)分析戶型競(jìng)爭(zhēng)分析戶型競(jìng)爭(zhēng)分析戶型競(jìng)爭(zhēng)分析一房一房月光寶盒20一房779-33.66一房779-34.2一房戶型競(jìng)爭(zhēng)分析戶型競(jìng)爭(zhēng)分析一房一房月光寶盒20一房779-55.06一房戶型競(jìng)爭(zhēng)分析戶型競(jìng)爭(zhēng)分析一房一房戶型競(jìng)爭(zhēng)分析戶型競(jìng)爭(zhēng)分析一房一房n臥室：臥室：根據(jù)對(duì)比，除 “月光寶盒”外,“財(cái)富779 ” 的三個(gè)一房戶型，就當(dāng)前設(shè)計(jì)，均能滿足客戶的最低需求，并能同時(shí)滿足客戶的舒適性需求；n

3、客廳：客廳：兩個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，均能夠滿足客戶的需求，且“月光寶盒”的設(shè)計(jì)，實(shí)用性更強(qiáng)；n整體設(shè)計(jì)：整體設(shè)計(jì)：兩個(gè)項(xiàng)目均能夠滿足居住的基本功能（客、臥、餐），其中，“月光寶盒”的戶型設(shè)計(jì)，更加緊湊，其3.3米的戶型開間，更多的減少了浪費(fèi)空間，而“779”的戶型設(shè)計(jì)，雖有較為舒適的3.6-4.05米的戶型開間，但相對(duì)于實(shí)用性為主的一房戶型，同時(shí)也帶來了較多的浪費(fèi)空間；n客戶調(diào)研對(duì)比：客戶調(diào)研對(duì)比：根據(jù)對(duì)客戶的調(diào)研，單純追求實(shí)用性為上的純投資客戶，可就“月光寶盒”的現(xiàn)有戶型進(jìn)行銷售，同時(shí)通過相應(yīng)的空間調(diào)整，可提升提升戶型的合理性；而對(duì)于追求舒適性為上的居住型客戶，可對(duì)“月光寶盒”的戶型進(jìn)行適當(dāng)改造，略

4、微提高戶型面積，以達(dá)到舒適性的需求；戶型競(jìng)爭(zhēng)分析戶型競(jìng)爭(zhēng)分析一房一房(實(shí)用型改造實(shí)用型改造)n去掉陽臺(tái)隔墻，使臥室開間達(dá)到3.3米；n去掉餐廳，同時(shí)將衛(wèi)生間隔墻向右移動(dòng)約0.4米，放大客廳空間；n將沙發(fā)及電視墻向右移動(dòng)，至現(xiàn)有餐廳位置；n將現(xiàn)有衣柜旋轉(zhuǎn)90，挪至現(xiàn)有沙發(fā)左側(cè)、距離床約0.6米位置；n床頭柜功能則可利用飄窗來承擔(dān)；n通過空間調(diào)整，戶型面積可保持不變，同時(shí)實(shí)用性更加增強(qiáng)；戶型競(jìng)爭(zhēng)分析戶型競(jìng)爭(zhēng)分析一房一房(舒適型改造，單間變一房舒適型改造，單間變一房)n戶型開間：戶型開間：由3.3米擴(kuò)展為4.2米；n衛(wèi)生間：衛(wèi)生間：寬度由1.9米壓縮至1.6米，長(zhǎng)度由1.55米擴(kuò)展為2.2米；n客廳

5、：客廳：進(jìn)深由3米，壓縮為2.7米；n臥室：臥室：去掉飄窗，并向外延伸，形成3.2米2.5米院館；n陽臺(tái)：陽臺(tái)：向外延伸1米，形成1米2.5米陽臺(tái)；功能區(qū)功能區(qū)原戶型原戶型改良后改良后開間開間3.34.2總進(jìn)深總進(jìn)深6.56.8衛(wèi)生間衛(wèi)生間1.9*1.551.6*2.2客廳客廳3.3*34.2*2.7臥室臥室2.3*1.53.2*2.5陽臺(tái)陽臺(tái)1*1.51*2.5套內(nèi)套內(nèi)2023.31建面建面2530贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積25.25實(shí)得套內(nèi)實(shí)得套內(nèi)2228.56實(shí)得建面實(shí)得建面2735.25贈(zèng)送率贈(zèng)送率10%22.5%戶型競(jìng)爭(zhēng)分析戶型競(jìng)爭(zhēng)分析兩房?jī)煞?含一改二含一改二)月光寶盒43兩房月光寶盒45兩

6、房戶型競(jìng)爭(zhēng)分析戶型競(jìng)爭(zhēng)分析兩房?jī)煞?含一改二含一改二)779-55兩房北海名座-53兩房戶型競(jìng)爭(zhēng)分析戶型競(jìng)爭(zhēng)分析兩房?jī)煞?含一改二含一改二)戶型競(jìng)爭(zhēng)分析戶型競(jìng)爭(zhēng)分析兩房?jī)煞?含一改二含一改二)n主臥：主臥：根據(jù)對(duì)比，“月光寶盒43”戶型通過飄窗設(shè)計(jì)，可解決客戶的最低及舒適性尺寸需求；“月光寶盒45”戶型則附帶了5.67的書房，且隔墻非剪力墻，實(shí)現(xiàn)“兩房”戶型中的超豪華主臥；“779”及“北海名座”的主臥，也可實(shí)現(xiàn)客戶需求，但舒適性明顯弱于“月光寶盒45”戶型，與“月光寶盒43”戶型相當(dāng)；n次臥：次臥：該功能空間非客戶重點(diǎn)關(guān)注空間，“月光寶盒43”戶型通過封閉式陽臺(tái)的贈(zèng)送，可滿足客戶的最低需求；

7、“月光寶盒45”戶型同樣通過封閉式陽臺(tái)的贈(zèng)送，實(shí)現(xiàn)了次臥的功能，但1.5米進(jìn)深，則嚴(yán)重影響了居??；“779”及“北海名座”的次臥，同樣滿足了客戶的最低需求，同時(shí)具備了一定的舒適性；n客廳：客廳：“月光寶盒”戶型的開間，均距離客戶需求有一定差距，但相對(duì)的減少了大開間所帶來的空間浪費(fèi)，實(shí)用性較強(qiáng)；“779”及“北海名座”的客廳開間滿足了客戶的需求；n整體設(shè)計(jì)：整體設(shè)計(jì)：“月光寶盒”戶型設(shè)計(jì)，更偏重于臥室的舒適與整體的實(shí)用，且基本無浪費(fèi)空間；“779”及“北海名座”的戶型設(shè)計(jì)實(shí)用性偏低，但舒適性較高，不過，相對(duì)應(yīng)的是，空間略大，總價(jià)相對(duì)偏高，性價(jià)比略低；n客戶需求對(duì)比：客戶需求對(duì)比：“779”及“北

8、海名座”在空間尺寸上，滿足了客戶的需求，但“779” 戶型面積偏大，性價(jià)比極低，可不做參考；而“北海名座”戶型整體較為平衡，若適當(dāng)壓縮餐廳及客廳面積，將整體戶型面積壓縮至50左右，則可滿足以居住型為主的客戶需求；“月光寶盒45”戶型功能齊全，通過一定的空間平衡，則可使各個(gè)功能分區(qū)具備更好的實(shí)用性，可滿足以投資型為主的客戶需求；同時(shí)，“月光寶盒45”戶型通過改造，可獲得相對(duì)于“北海名座”戶型更好的舒適度，將能更好的迎合客戶需求；戶型競(jìng)爭(zhēng)分析戶型競(jìng)爭(zhēng)分析實(shí)用型兩房實(shí)用型兩房(含一改二含一改二)n封閉陽臺(tái)：封閉陽臺(tái)：進(jìn)深由1.5米，擴(kuò)展至2.5米，形成2.9米2.5米空間；n經(jīng)改造，戶型面積將增大1

9、.5(建面1.9)，舒適度與實(shí)用性進(jìn)一步增強(qiáng)；功能區(qū)功能區(qū)原戶型原戶型改良后改良后次臥次臥2.9*1.52.9*2.5套內(nèi)套內(nèi)4546.5建面建面5859.9贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積5.526.97實(shí)得套內(nèi)實(shí)得套內(nèi)50.5253.47實(shí)得建面實(shí)得建面63.5266.87贈(zèng)送率贈(zèng)送率12.27%15%月光寶盒45兩房戶型競(jìng)爭(zhēng)分析戶型競(jìng)爭(zhēng)分析舒適型兩房舒適型兩房(含一改二含一改二)月光寶盒45兩房n封閉陽臺(tái)：封閉陽臺(tái)：進(jìn)深由1.5米，擴(kuò)展至2.5米，形成2.9米2.5米空間；n客廳：客廳：開間由3.2米，擴(kuò)展至4.2米；n經(jīng)改造后，戶型面積將增大7.95(建面10.19),但更具舒適度;功能區(qū)功能區(qū)原戶型

10、原戶型改良后改良后次臥次臥2.9*1.52.9*2.5客廳開間客廳開間3.24.2套內(nèi)套內(nèi)4552.95建面建面5868.19贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積5.526.97實(shí)得套內(nèi)實(shí)得套內(nèi)50.5259.92實(shí)得建面實(shí)得建面63.5275.16贈(zèng)送率贈(zèng)送率12.27%13.16%戶型競(jìng)爭(zhēng)分析戶型競(jìng)爭(zhēng)分析三房三房(含二改三含二改三)月光寶盒60二改三北海名座65.52二改三戶型競(jìng)爭(zhēng)分析戶型競(jìng)爭(zhēng)分析三房三房(含二改三含二改三)月光寶盒64三房北海名座70三房戶型競(jìng)爭(zhēng)分析戶型競(jìng)爭(zhēng)分析三房三房(含二改三含二改三)戶型競(jìng)爭(zhēng)分析戶型競(jìng)爭(zhēng)分析兩房?jī)煞?含一改二含一改二)n主臥：主臥：根據(jù)對(duì)比，“月光寶盒”戶型無法滿足客戶

11、需求，空間過于狹窄，主臥部分功能無法同時(shí)滿足；“北海名座”戶型則通過飄窗的合理運(yùn)用，使整個(gè)主臥擁有較強(qiáng)的舒適性；n次臥：次臥：該功能空間非客戶重點(diǎn)關(guān)注空間，“月光寶盒”戶型可滿足客戶最低尺寸需求；“北海名座”戶型同樣可滿足客戶最低尺寸需求，且更具舒適度；n客廳：客廳：“月光寶盒”戶型通過壓縮客廳空間來節(jié)約面積，但使得客廳舒適度被降低；“北海名座”戶型則迎合了客戶需求；n整體設(shè)計(jì)：整體設(shè)計(jì)：“月光寶盒”戶型設(shè)計(jì)，具備一定性價(jià)比，但舒適度明顯不足；“北海名座”戶型，特別是其89.47戶型，實(shí)用性與舒適性兼?zhèn)?，只是由于總價(jià)較高，而使得性價(jià)比下降，銷售略顯緩慢；n客戶需求對(duì)比：客戶需求對(duì)比：“北海名座

12、”在空間尺寸上，滿足了客戶的需求，特別是其89.47戶型，但通過空間調(diào)整，可使面積與總價(jià)降低，同時(shí)提升其性價(jià)比；考慮到三房戶型，主要針對(duì)純自住型客戶，其要求有更大的空間，故可根據(jù)該戶型，進(jìn)行調(diào)整；戶型競(jìng)爭(zhēng)分析戶型競(jìng)爭(zhēng)分析三房三房(含二改三含二改三)北海名座70三房n可將原設(shè)計(jì)中，主臥部分設(shè)置為院館，可使戶型套內(nèi)面積減少為65左右；n同時(shí)，將原主臥衛(wèi)生間，劃入次臥，保留原始戶型的雙衛(wèi)設(shè)計(jì)；功能區(qū)功能區(qū)原戶型原戶型改良后改良后套內(nèi)套內(nèi)7065建面建面89.4783贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積7.54512.545實(shí)得套內(nèi)實(shí)得套內(nèi)77.54577.545實(shí)得建面實(shí)得建面97.01595.545贈(zèng)送率贈(zèng)送率13.

13、67%20%戶型競(jìng)爭(zhēng)分析戶型競(jìng)爭(zhēng)分析小結(jié)小結(jié)根據(jù)對(duì)關(guān)鍵戶型的對(duì)比分析，可得出我們可做的具備空間競(jìng)爭(zhēng)力的戶型實(shí)得面積區(qū)間根據(jù)對(duì)關(guān)鍵戶型的對(duì)比分析，可得出我們可做的具備空間競(jìng)爭(zhēng)力的戶型實(shí)得面積區(qū)間n減少空間浪費(fèi)，減少過道及使用率不高的面積，在保證舒適性及實(shí)用性的前提下，提升戶型的整體使用率；n多利用贈(zèng)送空間，擴(kuò)大戶型使用空間，提高戶型性價(jià)比；在擁有了在擁有了具有競(jìng)爭(zhēng)力的空間格局之后具有競(jìng)爭(zhēng)力的空間格局之后我們可以我們可以將價(jià)格做到什么樣的水平將價(jià)格做到什么樣的水平才真正具備極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力呢才真正具備極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力呢?價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)分析價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)分析n一房戶型：一房戶型：直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手最低總價(jià)約為52.5萬；n兩

14、房戶型：兩房戶型：直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手最低總價(jià)約為47.9萬；n三房戶型：三房戶型：直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手最低總價(jià)約為51.9萬；價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)分析價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格n通過價(jià)格控制，可實(shí)現(xiàn)在北海的強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)分析價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)分析價(jià)格控制價(jià)格控制二次定位分析二次定位分析二次定位分析二次定位分析客戶群定位客戶群定位二次定位分析二次定位分析戶型配比戶型配比根據(jù)對(duì)關(guān)鍵戶型的對(duì)比分析，對(duì)戶型配比進(jìn)行調(diào)整分析，得出以下結(jié)論根據(jù)對(duì)關(guān)鍵戶型的對(duì)比分析，對(duì)戶型配比進(jìn)行調(diào)整分析，得出以下結(jié)論二次定位分析二次定位分析價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比(總表總表)二次定位分析二次定位分析價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比(分表分表)一房戶型

15、：一房戶型：本案與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，將擁有極大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，不僅單價(jià)更低，同時(shí)，總價(jià)更是僅有對(duì)方的1/3；兩房戶型：兩房戶型：本案與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同面積價(jià)格更低，同時(shí)擁有更優(yōu)的性價(jià)比；三房戶型：三房戶型：本案與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同面積價(jià)格更低，且舒適度更強(qiáng)；二次定位分析二次定位分析戶型參考戶型參考(緊湊型一房緊湊型一房)n去掉陽臺(tái)隔墻，使臥室開間達(dá)到3.3米；n去掉餐廳，同時(shí)將衛(wèi)生間隔墻向右移動(dòng)約0.4米，放大客廳空間；n將沙發(fā)及電視墻向右移動(dòng)，至現(xiàn)有餐廳位置；n將現(xiàn)有衣柜旋轉(zhuǎn)90，挪至現(xiàn)有沙發(fā)左側(cè)、距離床約0.6米位置；n床頭柜功能則可利用飄窗來承擔(dān)；n通過空間

16、調(diào)整，戶型面積可保持不變，同時(shí)實(shí)用性更加增強(qiáng)；二次定位分析二次定位分析戶型參考戶型參考(舒適型一房舒適型一房/單間變一房單間變一房)n戶型開間：戶型開間：由3.3米擴(kuò)展為4.2米；n衛(wèi)生間：衛(wèi)生間：寬度由1.9米壓縮至1.6米，長(zhǎng)度由1.55米擴(kuò)展為2.2米；n客廳：客廳：進(jìn)深由3米，壓縮為2.7米；n臥室：臥室：去掉飄窗，并向外延伸，形成3.2米2.5米院館；n陽臺(tái)：陽臺(tái)：向外延伸1米，形成1米2.5米陽臺(tái)；功能區(qū)功能區(qū)原戶型原戶型改良后改良后開間開間3.34.2總進(jìn)深總進(jìn)深6.56.8衛(wèi)生間衛(wèi)生間1.9*1.551.6*2.2客廳客廳3.3*34.2*2.7臥室臥室2.3*1.53.2*2

17、.5陽臺(tái)陽臺(tái)1*1.51*2.5套內(nèi)套內(nèi)2023.31建面建面2530贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積25.25實(shí)得套內(nèi)實(shí)得套內(nèi)2228.56實(shí)得建面實(shí)得建面2735.25贈(zèng)送率贈(zèng)送率10%22.5%二次定位分析二次定位分析戶型參考戶型參考(實(shí)用型兩房實(shí)用型兩房)n封閉陽臺(tái)：封閉陽臺(tái)：進(jìn)深由1.5米，擴(kuò)展至2.5米，形成2.9米2.5米空間；n經(jīng)改造，戶型面積將增大1.5(建面1.9)，舒適度與實(shí)用性進(jìn)一步增強(qiáng)；功能區(qū)功能區(qū)原戶型原戶型改良后改良后次臥次臥2.9*1.52.9*2.5套內(nèi)套內(nèi)4546.5建面建面5859.9贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積5.526.97實(shí)得套內(nèi)實(shí)得套內(nèi)50.5253.47實(shí)得建面實(shí)得建面63.5266.87贈(zèng)送率贈(zèng)送率12.27%15%二次定位分析二次定位分析戶型參考戶型參考(舒適型兩房舒適型兩房)n封閉陽臺(tái)：封閉陽臺(tái)：進(jìn)深由1.5米，擴(kuò)展至2.5米，形成2.9米2.5米空間；n客廳：客廳：開間由3.2米，擴(kuò)展至4.2米；n經(jīng)改造后，戶型面積將增大7.95(建面10.19),但更具舒適度;功能區(qū)功能區(qū)原戶型原戶型改良后改良后次臥次臥2.9*1.52.9*2.5客廳開間客廳開間3.24.2套內(nèi)套內(nèi)4552.95建面建面586