四川祥城地產(chǎn)岳池縣20畝項(xiàng)目市場(chǎng)策略報(bào)告

1、四川祥城地產(chǎn)岳池縣20畝項(xiàng)目市場(chǎng)策略報(bào)告【全程策劃中心】認(rèn)清形勢(shì)！明確目的！ 425萬(wàn)/畝的土地 意味著什么！地價(jià)最高 成本增加價(jià)格開創(chuàng)歷史新高才能保證利潤(rùn)顛覆顛覆 岳池樓宇外觀視覺(jué)感引導(dǎo)引導(dǎo) 岳池社區(qū)生活新理念創(chuàng)新創(chuàng)新 岳池地產(chǎn)開發(fā)新思路策略報(bào)告的三個(gè)關(guān)鍵詞 Part 1 Part 1 岳池印象岳池印象因盛產(chǎn)水稻而享有“銀岳池”之美譽(yù)。岳池屬典型丘區(qū)平壩地形，素有“川東小平原”之稱。因此，水稻種植業(yè)發(fā)達(dá)，盛產(chǎn)大米，故享有“川東糧倉(cāng)”“銀岳池”等美譽(yù)，別稱“銀城”。中國(guó)曲藝之鄉(xiāng)岳池是西部十二省市中唯一的一個(gè)“中國(guó)曲藝之鄉(xiāng)”中國(guó)曲協(xié)主席劉蘭芳為岳池“中國(guó)曲藝之鄉(xiāng)”授牌 岳池享有“中國(guó)農(nóng)家樂(lè)之源”

2、的稱號(hào) 南宋末，偉大愛(ài)國(guó)詩(shī)人陸游來(lái)到岳池，為翔鳳山下旖旎的田園風(fēng)光所吸引，為多彩的農(nóng)家勞動(dòng)場(chǎng)面打動(dòng)，更為富足的農(nóng)家生活情景所陶醉，有感而發(fā)，揮筆成就千古名篇岳池農(nóng)家，其中名句“農(nóng)家農(nóng)家樂(lè)復(fù)樂(lè)，不比市朝爭(zhēng)奪惡”道出了岳池農(nóng)家文化勝景，成為今日風(fēng)靡全國(guó)的農(nóng)家樂(lè)旅游之源。 “中國(guó)農(nóng)家樂(lè)之源中國(guó)農(nóng)家樂(lè)之源”的來(lái)歷的來(lái)歷 湖廣填四川移民吼著高亢的川江號(hào)子來(lái)岳定居。先民們很好地吸收了湘粵文化和巴渝文化的精華，經(jīng)過(guò)幾千年的耕耘繁衍，形成獨(dú)特的岳池農(nóng)家文化。 2008年在“共建美麗四川叫響節(jié)日名片”大型網(wǎng)絡(luò)展評(píng)活動(dòng)中，岳池農(nóng)家文化旅游節(jié)脫穎而出，成功問(wèn)鼎“中國(guó)四川十大名節(jié)”。近代近代“農(nóng)家文化農(nóng)家文化”的形成

3、的形成農(nóng)家農(nóng)家樂(lè)復(fù)樂(lè)不比市朝爭(zhēng)奪惡 南宋陸游岳池農(nóng)家岳池米粉顧縣豆干翠湖文廟 Part 2 Part 2 城市概況城市概況地理區(qū)位地理區(qū)位圖 地理區(qū)位說(shuō)明岳池位于川東丘陵地區(qū)，渠江與嘉陵江匯合處的三角臺(tái)地，周邊與廣安市、華鎣市、武勝縣，南充市的高坪區(qū)接壤。岳池地處川東要道，是南充前往重慶的必經(jīng)之路，交通發(fā)達(dá)。縣城概況岳池縣幅員面積1457平方公里，轄22個(gè)鎮(zhèn)，21個(gè)鄉(xiāng)，1個(gè)管委會(huì)?？?cè)丝?19萬(wàn)?？h內(nèi)工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，資源開發(fā)緩慢，是典型的丘區(qū)農(nóng)業(yè)大縣、工業(yè)弱縣、經(jīng)濟(jì)窮縣。近年來(lái)，在縣委縣政府建設(shè)“丘區(qū)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、百色農(nóng)業(yè)大縣、農(nóng)家文化名縣、和諧發(fā)展新縣”戰(zhàn)略的有力推動(dòng)下，全縣的經(jīng)濟(jì)、文化建設(shè)步入了

4、新的發(fā)展階段?？h城發(fā)展?fàn)顩r90年代早期主要以東門方向發(fā)展；90年代中期主要以南門方向發(fā)展；90年代末主要沿九龍沿線方向發(fā)展；2000年至2008年逐步由九龍方向延伸至外灘方向發(fā)展；未來(lái)縣城發(fā)展向東，迎賓大道沿線成為今后幾年的焦點(diǎn)。90年代中期90年代早期90年代末期2000年至2008年未來(lái)發(fā)展區(qū)域縣城發(fā)展示意圖 縣城發(fā)展介紹迎賓大道沿線未來(lái)發(fā)展解析由于政府的大力支持、重視外灘沿線的發(fā)展，進(jìn)一步展現(xiàn)整個(gè)縣城的形象，投資1.35億元打造的“迎賓”大道 ，瀝青混凝土路面，雙向6車道，道路總寬60米，其中：機(jī)動(dòng)車道25米，兩旁各設(shè)綠化帶3米，非機(jī)動(dòng)車道5米，人行道（含人行道綠化）9.5米。 迎賓大道

5、文化會(huì)展中心：文化會(huì)展中心：用地規(guī)模為2.20956公頃。新城、商貿(mào)中心：新城、商貿(mào)中心：用地規(guī)模為19.30公頃?；▓@車業(yè)專區(qū)花園車業(yè)專區(qū): :以新建縣車管所為龍頭，在迎賓大道上段東部約2平方公里（一期約1平方公里）范圍，規(guī)劃建設(shè)車業(yè)專區(qū)，集中發(fā)展汽車、摩托車營(yíng)銷、倉(cāng)儲(chǔ)集散、物流運(yùn)輸、零配件供應(yīng)、裝飾美容、維修保養(yǎng)、售后服務(wù)等新興行業(yè)。行政中心：行政中心：用地規(guī)模為11.23公頃。迎賓大道 迎賓大道沿線設(shè)施建設(shè)占地近300畝的濕地公園 該公園位于縣城東北側(cè)的60M寬的翔鳳大道（高速公路連接線）旁，總用地面積為19.63公頃，約294.45畝，其中水域用地約5.08公頃，商業(yè)服務(wù)用地約5.8公

6、頃，文化娛樂(lè)設(shè)施用地約2公頃，綠化用地約6.75公頃。公園呈長(zhǎng)方形分布，東西380米，南北620米，麻柳河由北向南流經(jīng)公園。 岳池建設(shè)濕地公園，將極大增強(qiáng)城東新區(qū)魅力。增強(qiáng)城區(qū)生態(tài)功能，促進(jìn)新區(qū)開發(fā)建設(shè)。 Part 3 Part 3 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 岳池縣在2009年，GDP總值已突破80億元大關(guān)，全縣經(jīng)濟(jì)狀況一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比重由07年的32.2：31.5：36.3調(diào)整為09年的28.6:37.2:34.2，一、三產(chǎn)業(yè)分別下降3.6和2.1個(gè)百分點(diǎn)，二產(chǎn)業(yè)上升5.7個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。數(shù)據(jù)來(lái)源：岳池縣統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)源：岳

7、池縣統(tǒng)計(jì)公報(bào)截止2009年岳池總?cè)丝诩s119.9萬(wàn)，其中常住人口約82.45萬(wàn), 城鎮(zhèn)化率可看出，預(yù)計(jì)07年就已突破20%，進(jìn)入加速發(fā)展階段。岳池人均GDP呈現(xiàn)平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)，08年已近萬(wàn)元，從近年的人均GDP數(shù)值看人民的生活水平得到大幅提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不斷增長(zhǎng)有力的促進(jìn)消費(fèi)。數(shù)據(jù)來(lái)源：岳池縣統(tǒng)計(jì)公報(bào)從圖表看，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資的比例似乎一直處于常態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)投資相對(duì)比例偏小，且始終處于低位運(yùn)行，未來(lái)發(fā)展空間較大。數(shù)據(jù)來(lái)源：岳池縣統(tǒng)計(jì)公報(bào)岳池縣宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)岳池縣宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)通過(guò)以上數(shù)據(jù)圖表可以看出岳池縣整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況：1. 國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行；2. 以二、三產(chǎn)業(yè)為主帶動(dòng)城市發(fā)

8、展；3. 突破萬(wàn)元的人均GDP和城鎮(zhèn)居民收入，使居民消費(fèi)能力持續(xù)走高；目前縱觀岳池縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展，整體處于上升階段且運(yùn)行良好，房?jī)r(jià)處于穩(wěn)步上升狀態(tài)；綜合各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，再結(jié)合城市區(qū)位優(yōu)勢(shì)所反映出的未來(lái)城市發(fā)展方向，岳池正在進(jìn)入快速發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資開發(fā)用地也將有規(guī)模的擴(kuò)張。岳池經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城市化水平的不斷提高，為岳池房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展提供了宏觀環(huán)境。 Part 4 Part 4 岳池縣城樓市分析岳池縣城樓市分析2010.10.20 央行加息，首套房貸七折利率成“過(guò)去時(shí)” 暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市將限定家庭購(gòu)房套數(shù)。房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市要限定居

9、民購(gòu)房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。2010.9.29 2010.6.4住建部、央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文 關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知，明確規(guī)定第二套住房的認(rèn)定情況，二套房的認(rèn)定在以家庭為單位的基礎(chǔ)上，執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。2010.4.15國(guó)務(wù)院發(fā)出國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知，指出商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。 2010年的房地產(chǎn)調(diào)控政策與以往是完全不同的，今年的調(diào)控是持久戰(zhàn)，中央政府的決心很明確。從中央媒體

10、宣傳到調(diào)控措施出臺(tái)，一直是保持連貫性、并逐步加碼。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門開始土地問(wèn)責(zé)，加快房產(chǎn)稅研究。在8、9月份的房市反彈后，立即出臺(tái)限購(gòu)令、增加首付和加息的組合拳。各地樓市迅速的清冷。但這些政策影響的主要是大中城市，對(duì)岳池的影響相對(duì)來(lái)說(shuō)可以忽略。溫家寶總理也明確強(qiáng)調(diào)是控制部分大中城市的房?jī)r(jià)上漲。近期政策影響面代表現(xiàn)階段好社區(qū)的已建樓盤濱江錦苑龍湖雅居盛世銘都外灘花園財(cái)富中心水晶城 02年到08年，甚至到現(xiàn)在，外灘花園一直是岳池人心中最滿意的多層小區(qū)。隨著土地資源的日漸稀缺，土地價(jià)格的不斷上漲，06年岳池誕生了第一座電梯樓“財(cái)富中心”，隨后“水晶城”電梯物業(yè)的開發(fā)，從前期的艱難銷售到現(xiàn)在成為岳池人認(rèn)

11、可的高檔住宅，電梯物業(yè)也被市場(chǎng)慢慢接受。代表現(xiàn)階段開發(fā)水平的待建項(xiàng)目津典時(shí)代 “津典時(shí)代”，占地50畝，從效果圖看，該小區(qū)注重了中庭景觀的打造，是岳池房地產(chǎn)開發(fā)水平的又一提升。代表最高開發(fā)理念的雙規(guī)項(xiàng)目德誠(chéng)巴黎花都 “德誠(chéng)巴黎花都”，占地200畝，47萬(wàn)方，歐洲新古典浪漫主義高層建筑。 4萬(wàn)生態(tài)園林景觀，三大主題園林、兩大中庭水景、6000休閑市政廣場(chǎng)，集養(yǎng)生、休閑、觀景、健身于一體。 2萬(wàn)方商業(yè)，業(yè)態(tài)涵蓋大型超市、金融網(wǎng)點(diǎn)、餐飲、日用百貨、醫(yī)療衛(wèi)生等。 2-3房、約78-122的主力戶型，帶可變空間、入戶花園、空中院館、飄窗等，戶型設(shè)計(jì)岳池領(lǐng)先！ 是岳池迄今規(guī)模最大的復(fù)合型社區(qū)，岳池首席歐洲

12、浪漫城邦！二手房市場(chǎng)門庭若市 信息重疊 猶豫觀望小結(jié)從目前的縣城樓盤環(huán)境、品質(zhì)等綜合來(lái)看，成熟樓盤“水晶城”，從外部環(huán)境、外立面到小區(qū)內(nèi)園林環(huán)境、綠化植被，代表了岳池現(xiàn)有樓盤的高水準(zhǔn)；雙規(guī)項(xiàng)目“德誠(chéng)巴黎花都”從項(xiàng)目大小、項(xiàng)目風(fēng)格、園林景觀、戶型產(chǎn)品”等，都代表了岳池最高的開發(fā)理念。但因項(xiàng)目土地問(wèn)題，未能成功。該項(xiàng)目于5月9日正式開放亮相，從亮相期的情況了解，該項(xiàng)目火熱，市場(chǎng)接受度較高，從而證明洋氣的外立面很受歡迎，市場(chǎng)渴望實(shí)用的可變空間產(chǎn)品、渴望好項(xiàng)目。目前岳池基本無(wú)房可售，更有捂盤的項(xiàng)目，結(jié)合二手房市場(chǎng)門庭若市，信息重疊的情況看，證明市場(chǎng)需求旺盛，而供應(yīng)不足。德誠(chéng)巴黎花都 水晶城 Part

13、5 Part 5 項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析地塊SWOT分析S優(yōu)勢(shì)：教育 交通緊鄰岳池教育最好的城東實(shí)現(xiàn)小學(xué)；地處岳池縣城的門戶大道迎賓大道，未來(lái)的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域；地勢(shì)平坦，易于規(guī)劃、打造。W劣勢(shì)：相對(duì)較偏 人氣欠缺所在區(qū)域目前生活配套較為有限，在生活的便利性上有一定限制；地段位置目前較偏，周邊無(wú)大型的商場(chǎng)和超市；周邊尚未形成成熟的商圈，需要一段時(shí)間來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)培育；周邊樓盤的銷售可能會(huì)對(duì)目標(biāo)客戶群體造成一定的分流。O機(jī)會(huì)：未來(lái)熱點(diǎn)區(qū)域 市場(chǎng)供需失衡 產(chǎn)品易于領(lǐng)先屬于未來(lái)政府打造的焦點(diǎn)區(qū)位岳池縣城樓盤嚴(yán)重同質(zhì)化，檔次較低，本項(xiàng)目在產(chǎn)品打造上易于做到領(lǐng)先；目前岳池商品房供不應(yīng)求，將給項(xiàng)目提供良

14、好的銷售環(huán)境；迎賓大道沿線的開發(fā)將帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將有力的提升區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力；T威脅：面市與發(fā)售的時(shí)間控制425萬(wàn)/畝的土地拍出后，市場(chǎng)出現(xiàn)了捂盤，待本案面市后，發(fā)售前的時(shí)間空檔，市場(chǎng)出現(xiàn)集中放盤，消化部分客戶，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控的不確定性，可能延長(zhǎng)銷售周期；項(xiàng)目SWOT優(yōu)勢(shì)發(fā)揮與劣勢(shì)規(guī)避方法優(yōu)勢(shì)發(fā)揮通過(guò)提升區(qū)域價(jià)值擴(kuò)大產(chǎn)品價(jià)值。宣傳推廣中應(yīng)將未來(lái)區(qū)位優(yōu)勢(shì)作為項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)予以強(qiáng)調(diào)。劣勢(shì)彌補(bǔ)前期接待中心設(shè)置在商業(yè)街，項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)先建好一部分的樣板段，讓客戶對(duì)項(xiàng)目有直觀的信心，或加大對(duì)會(huì)所的包裝投入。機(jī)會(huì)利用突出區(qū)域的城市發(fā)展現(xiàn)狀和前景，提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值；采用先進(jìn)、有特色的開發(fā)理念和獨(dú)特的生活

15、主張鑄造項(xiàng)目的鮮明形象與核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；整合城市高端消費(fèi)人群，提升項(xiàng)目的品質(zhì)檔次。威脅規(guī)避采用可行性強(qiáng)有力的營(yíng)銷策略，面市時(shí)一定要做到保密性、集中性、突發(fā)性、高調(diào)，不讓市場(chǎng)有反應(yīng)的機(jī)會(huì)。SWOT反映的重點(diǎn)地處重點(diǎn)小學(xué)，地塊位置符合城市發(fā)展的方向；在全城產(chǎn)品同質(zhì)化下，借助外腦的輔助產(chǎn)品打造易于領(lǐng)先；供需失衡的市場(chǎng)提供了良好的銷售環(huán)境；相對(duì)偏遠(yuǎn)，人氣欠缺的現(xiàn)狀，政策打擊面的不斷加碼，加上面市與發(fā)售的時(shí)間空檔有利于市場(chǎng)供應(yīng)放量，這些因素都將考驗(yàn)營(yíng)銷的操盤水平。 Part 6 Part 6 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位定位核心思路占位突破創(chuàng)造岳池歷史高房?jī)r(jià) 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化原因很簡(jiǎn)單：425萬(wàn)/畝的

16、土地，要么創(chuàng)造歷史，要么成為笑料！尋找占位突破點(diǎn)岳池縣城樓盤嚴(yán)重同質(zhì)化，基本無(wú)風(fēng)格、品質(zhì)可言。我們要做的就是異域風(fēng)情樓盤真正的品質(zhì)樓盤為什么做異國(guó)風(fēng)情？在市調(diào)過(guò)程中我們發(fā)現(xiàn)：必須超越現(xiàn)狀，才能領(lǐng)先市場(chǎng)。異國(guó)風(fēng)情，就是利用差異化形象實(shí)現(xiàn)超越市場(chǎng)的戰(zhàn)略目標(biāo)。異國(guó)風(fēng)情，就是把世界各國(guó)的建筑文化、景觀文化，有選擇的借鑒應(yīng)用到項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，形成一種具有人文品味的、景觀化的生活方式。未來(lái)的岳池，就是現(xiàn)在的南充。南充全市鋪天蓋地的異國(guó)風(fēng)情樓盤，不是偶然。異國(guó)風(fēng)情是中國(guó)大小城市地產(chǎn)項(xiàng)目形象的一個(gè)捷徑，是差異化的必然途徑。要做異國(guó)風(fēng)情要做異國(guó)風(fēng)情 首先了解有那些風(fēng)格流派首先了解有那些風(fēng)格流派中式風(fēng)格：古典、

17、對(duì)稱、天人合一、一步一景、小橋流水、曲徑通幽房地產(chǎn)界幾大主流的風(fēng)格東南亞風(fēng)格：熱帶/亞熱帶生態(tài)、海派、度假、生態(tài)休閑地中海風(fēng)格：鄉(xiāng)村田園、歷史感、熱烈明快、追求造型泛歐陸風(fēng)格：古希臘建筑、英式田園風(fēng)格、法式皇家、意大利臺(tái)地式園林、中世紀(jì)哥特式風(fēng)格、洛可可風(fēng)格、浪漫的巴洛克等。加州風(fēng)格：海派、度假、中世紀(jì)西班牙特點(diǎn)法國(guó)風(fēng)格：皇家建筑文化，高貴浪漫、典雅大氣、首創(chuàng)廣場(chǎng)噴泉式的園林組合、雕塑小品幾何式布局。風(fēng)格風(fēng)格主要特點(diǎn)主要特點(diǎn)適合度適合度東南亞海派、度假、生態(tài)休閑采用做園林風(fēng)格較多地中海鄉(xiāng)村田園、熱烈明快、適合多層建筑中式古典對(duì)稱、一步一景、曲徑通幽文化認(rèn)同感泛歐陸多國(guó)都注重園林植物造型，空間感

18、需特別注重細(xì)節(jié)加州海派、度假、源自中世紀(jì)西班牙風(fēng)情適合多層建筑法國(guó)皇家建筑文化認(rèn)可度較高易于打造風(fēng)格對(duì)比智森觀點(diǎn)本案應(yīng)打造成法國(guó)文化社區(qū) 法國(guó)形象浪漫之都皇家文化 法國(guó)元素香水 美食咖啡波爾圖的紅酒凱旋門艾菲爾鐵塔盧浮宮香榭麗舍感受法國(guó)風(fēng)情埃菲爾鐵塔巴黎凱旋門香榭麗舍大街羅浮宮法國(guó)文化的典型代表皇家文化 凱旋文化 標(biāo)志：凱旋歸來(lái)凱旋門 位于法國(guó)巴黎著名的香榭麗舍大街的戴高樂(lè)廣場(chǎng)中央。是法國(guó)皇帝拿破侖波拿巴為紀(jì)念?yuàn)W斯特利茨戰(zhàn)爭(zhēng)的勝利而建立，1806年8月15日奠基，1836年7月29日落成。項(xiàng)目的異國(guó)風(fēng)情就是：法國(guó)皇家！采用法國(guó)皇家文化來(lái)定位我們的項(xiàng)目，可以引用全世界知名度極高的凱旋門來(lái)提升本項(xiàng)

19、目高端形象，讓凱旋文化、法國(guó)文化，在一夜之間覆蓋岳池大街小巷！紅酒/美食/香水/等文化元素，可以將項(xiàng)目打造成岳池最具有文化品味的高檔小區(qū)，凱旋門/香榭麗舍/噴泉廣場(chǎng)等建筑元素，可以將項(xiàng)目點(diǎn)綴成岳池最高端的形象樓盤。如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化走精品高端化路線是保證項(xiàng)目賣高價(jià)的必須條件產(chǎn)品適度的超越市場(chǎng)以樹立項(xiàng)目品質(zhì)成熟的市場(chǎng)營(yíng)銷操作能力保證項(xiàng)目順利建立起高端形象項(xiàng)目定位岳池首席法式風(fēng)情名門社區(qū)產(chǎn)品打造演繹建筑風(fēng)格：新古典歐陸高層建筑，以震撼性的建筑外觀，打造國(guó)際化都市的視覺(jué)效果。首層采用架空處理，視線通透，使小盤不小；園林風(fēng)格：小盤園林講究精致，不易形成大面積景觀效果，因此，本案園林打造建議采用東南亞風(fēng)

20、格，以富有層次的的植物搭配打造高低錯(cuò)落的園林視覺(jué)效果；戶型特點(diǎn)：以7085兩房、90120三房為主；打造少量親子（子母）戶型，創(chuàng)造岳池首個(gè)特色戶型；注重可變空間戶型的開發(fā)，與室外景觀形成最大的互動(dòng)，大范圍營(yíng)造“景觀房、陽(yáng)光餐廳、花園露臺(tái)、飄窗、明廚明衛(wèi)、多功能房、景觀臥室”等。建筑外立面參考園林景觀參考景觀小品參考小區(qū)入口參考架空層處理參考入戶大堂參考細(xì)節(jié)處理參考可變空間戶型示意親情（子母）戶型示意 Part 7 Part 7 客戶定位客戶定位客戶構(gòu)成細(xì)分及特征分析訪問(wèn)客戶：向麗訪問(wèn)客戶：向麗客戶年齡：客戶年齡：3636歲歲客戶職業(yè)：生意人（自營(yíng)老板）客戶職業(yè)：生意人（自營(yíng)老板）特征描述：收入

21、較穩(wěn)定，希望改善目前居住環(huán)境，提升生活品質(zhì)。特征描述：收入較穩(wěn)定，希望改善目前居住環(huán)境，提升生活品質(zhì)。購(gòu)房目的：改善居住條件。購(gòu)房目的：改善居住條件。購(gòu)房區(qū)位：外灘片區(qū)。購(gòu)房區(qū)位：外灘片區(qū)。購(gòu)房心理：對(duì)小區(qū)景觀、配套、交通等方面考慮得也較多，有攀比消費(fèi)的特點(diǎn)，價(jià)格次要。購(gòu)房心理：對(duì)小區(qū)景觀、配套、交通等方面考慮得也較多，有攀比消費(fèi)的特點(diǎn)，價(jià)格次要。購(gòu)房需求：主要考慮的戶型面積在購(gòu)房需求：主要考慮的戶型面積在100-120100-120之間。之間。購(gòu)買能力：強(qiáng)?？梢猿惺艿目偡?jī)r(jià)在購(gòu)買能力：強(qiáng)。可以承受的總房?jī)r(jià)在4040萬(wàn)元以上。萬(wàn)元以上。訪問(wèn)客戶：張茂訪問(wèn)客戶：張茂客戶年齡：客戶年齡：26歲歲客

22、戶職業(yè)：承包工程（小老板）客戶職業(yè)：承包工程（小老板）特征描述：收入較穩(wěn)定，希望改善目前居住環(huán)境。特征描述：收入較穩(wěn)定，希望改善目前居住環(huán)境。購(gòu)房目的：有一定的經(jīng)濟(jì)收入，和父母住在一起不方便，想獨(dú)自擁有一套住房。購(gòu)房目的：有一定的經(jīng)濟(jì)收入，和父母住在一起不方便，想獨(dú)自擁有一套住房。購(gòu)房區(qū)位：外灘片區(qū)。購(gòu)房區(qū)位：外灘片區(qū)。購(gòu)房心理：價(jià)格首選，其次看品質(zhì)和交通。購(gòu)房心理：價(jià)格首選，其次看品質(zhì)和交通。購(gòu)房需求：需求戶型面積在購(gòu)房需求：需求戶型面積在80-90左右的兩房。左右的兩房。購(gòu)買能力：一般。通常承受的總房?jī)r(jià)在購(gòu)買能力：一般。通常承受的總房?jī)r(jià)在35萬(wàn)元左右。萬(wàn)元左右。訪問(wèn)客戶：王旭輝訪問(wèn)客戶：王

23、旭輝客戶年齡：客戶年齡：38歲歲客戶職業(yè)：公務(wù)員客戶職業(yè)：公務(wù)員特征描述：二次置業(yè)，事業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為穩(wěn)定，熟悉區(qū)內(nèi)各個(gè)區(qū)域的發(fā)展前景和政策走向，特征描述：二次置業(yè)，事業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為穩(wěn)定，熟悉區(qū)內(nèi)各個(gè)區(qū)域的發(fā)展前景和政策走向，對(duì)投資項(xiàng)目的收益前景非常了解。對(duì)投資項(xiàng)目的收益前景非常了解。購(gòu)房目的：改善居住購(gòu)房目的：改善居住+投資。投資。購(gòu)房區(qū)位：外灘片區(qū)。購(gòu)房區(qū)位：外灘片區(qū)。購(gòu)房心理：首選項(xiàng)目品質(zhì)，對(duì)小區(qū)環(huán)境和外部環(huán)境要求比較高。購(gòu)房心理：首選項(xiàng)目品質(zhì)，對(duì)小區(qū)環(huán)境和外部環(huán)境要求比較高。購(gòu)房需求：通常需求戶型面積在購(gòu)房需求：通常需求戶型面積在120以上。以上。購(gòu)買能力：很強(qiáng)。通常能接受的

24、總房?jī)r(jià)在購(gòu)買能力：很強(qiáng)。通常能接受的總房?jī)r(jià)在45-50萬(wàn)元左右。萬(wàn)元左右。訪問(wèn)客戶：李偉訪問(wèn)客戶：李偉客戶年齡：客戶年齡：42歲歲客戶職業(yè)：務(wù)農(nóng)客戶職業(yè)：務(wù)農(nóng)特征描述：多年的勞作累存有一定的積蓄，希望在城擁有自己的物業(yè)。此人為首次置業(yè)。特征描述：多年的勞作累存有一定的積蓄，希望在城擁有自己的物業(yè)。此人為首次置業(yè)。購(gòu)房目的：入城購(gòu)房目的：入城+改善居住改善居住+方便子女就學(xué)。方便子女就學(xué)。購(gòu)房區(qū)位：無(wú)所謂。購(gòu)房區(qū)位：無(wú)所謂。購(gòu)房心理：價(jià)格首選，其次考慮周邊生活、教育配套等是否齊全。購(gòu)房心理：價(jià)格首選，其次考慮周邊生活、教育配套等是否齊全。購(gòu)房需求：只要有三個(gè)房間就可以（面積大約購(gòu)房需求：只要有三

25、個(gè)房間就可以（面積大約100平米左右）。平米左右）。購(gòu)買能力：較弱。通常承受的總房?jī)r(jià)在購(gòu)買能力：較弱。通常承受的總房?jī)r(jià)在30萬(wàn)元。萬(wàn)元。訪問(wèn)客戶：楊甄平訪問(wèn)客戶：楊甄平客戶年齡：客戶年齡：46歲歲客戶職業(yè)：教師客戶職業(yè)：教師特征描述：事業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)都較為穩(wěn)定，為二次置業(yè)。特征描述：事業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)都較為穩(wěn)定，為二次置業(yè)。購(gòu)房目的：一直住在學(xué)校的教師公寓，房子過(guò)于陳舊，想改善居住環(huán)境購(gòu)房目的：一直住在學(xué)校的教師公寓，房子過(guò)于陳舊，想改善居住環(huán)境購(gòu)房區(qū)位：外灘片區(qū)。購(gòu)房區(qū)位：外灘片區(qū)。購(gòu)房心理：主要看品質(zhì)，對(duì)小區(qū)的環(huán)境和配備設(shè)施要求較高，只要小區(qū)好價(jià)格都好說(shuō)。購(gòu)房心理：主要看品質(zhì)，對(duì)小區(qū)的環(huán)

26、境和配備設(shè)施要求較高，只要小區(qū)好價(jià)格都好說(shuō)。購(gòu)房需求：需求戶型面積在購(gòu)房需求：需求戶型面積在85左右的兩房。左右的兩房。購(gòu)買能力：較強(qiáng)。可以承受的總房?jī)r(jià)在購(gòu)買能力：較強(qiáng)?？梢猿惺艿目偡?jī)r(jià)在38萬(wàn)元。萬(wàn)元。訪問(wèn)客戶：張婷訪問(wèn)客戶：張婷客戶年齡：客戶年齡：27歲歲客戶職業(yè)：在外謀職客戶職業(yè)：在外謀職特征描述：長(zhǎng)期在外打拼，有一定的經(jīng)濟(jì)條件，希望在家鄉(xiāng)擁有一套房子；此人為首次置業(yè)。特征描述：長(zhǎng)期在外打拼，有一定的經(jīng)濟(jì)條件，希望在家鄉(xiāng)擁有一套房子；此人為首次置業(yè)。購(gòu)房目的：為父母改善生活居住環(huán)境，以后回家探親也方便。購(gòu)房目的：為父母改善生活居住環(huán)境，以后回家探親也方便。購(gòu)房區(qū)位：外灘片區(qū)和九龍片區(qū)。購(gòu)房區(qū)位：外灘片區(qū)和九龍片區(qū)。購(gòu)房心理：價(jià)格首選，其次對(duì)交通和周邊生活配套設(shè)施考慮較多。購(gòu)房心理：價(jià)格首選，其次對(duì)交通和周邊生活配套設(shè)施考慮較多。購(gòu)房需求：主要考慮購(gòu)房需求：主要考慮100左右的三房。左右的三房。購(gòu)買能力：一般。通常承受的總房?jī)r(jià)在購(gòu)買能力：一般。通常承受的總房?jī)r(jià)在35-4