典當業(yè)務與融資貸款詳解

1、典當業(yè)務與融資貸款典當業(yè)務與融資貸款LOGO當今典當?shù)母拍钚再|(zhì)和作用典當業(yè)歷史沿革新中國典當業(yè)發(fā)展概況典當術(shù)語介紹1234典當業(yè)務當今典當業(yè)務類型介紹5LOGO一、一、新中國新中國典當業(yè)發(fā)展三個階段典當業(yè)發(fā)展三個階段二、新時期典當業(yè)發(fā)展情況分析二、新時期典當業(yè)發(fā)展情況分析三、未來典當業(yè)發(fā)展趨勢分析三、未來典當業(yè)發(fā)展趨勢分析 新中國典當?shù)陌l(fā)展狀況新中國典當?shù)陌l(fā)展狀況LOGO相同點：（1）都是以財產(chǎn)作押進行限期有償?shù)慕栀J行為，屬于金融業(yè)務；（2）都是社會融資體系的組成部分；（3）主要社會功能均為資金融通 ，救急解難。 現(xiàn)代典當行與傳統(tǒng)當鋪的聯(lián)系與區(qū)別現(xiàn)代典當行與傳統(tǒng)當鋪的聯(lián)系與區(qū)別：不同點：（1）

2、地位作用不同：現(xiàn)代典當是補充金融市場的地位，古代典當為剝削窮人的社會地位；（2）服務對象不同：現(xiàn)代典當以個體單位及中小企業(yè)為主，古代典當為個人為主；（3）經(jīng)營范圍不同：現(xiàn)代典當經(jīng)營范圍廣泛，古代典當為民品為主；（4）經(jīng)營性質(zhì)不同：（5）交易方式不同：現(xiàn)代典當交易方式有抵押質(zhì)押兩種；而古代典當多為質(zhì)押。LOGO一、典當?shù)母拍睿旱洌撼龅淙藢⑵渌械牟粍赢a(chǎn)轉(zhuǎn)移給承典人換取典金，在典期內(nèi)承典人有權(quán)使用該不動產(chǎn)，并且享受該不動產(chǎn)的收益權(quán)，典期到期后，出典人償還典金，出典人交還其不動產(chǎn)。（時間比較長，現(xiàn)在這種物權(quán)使用情況較少）當：當戶將其動產(chǎn)、財產(chǎn)權(quán)利作為當物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當物抵押給典當行，交付一

3、定比例費用，取得當金，并在約定期限內(nèi)支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。典當類型：（1）經(jīng)營型典當（2）消費型典當?shù)洚數(shù)母拍?、性質(zhì)和作用：典當?shù)母拍?、性質(zhì)和作用：LOGO二、典當?shù)奶攸c：1、小額性 2、短期性 3、便捷性（包括快捷性和靈活性）4、安全性5、規(guī)范性（指操作方面）LOGO1、當戶2、收當人3、當物4、當金5、交當6、收當7、當票8、當期典當術(shù)語介紹：典當術(shù)語介紹：9、折當率10、典當綜合費及費率11、贖當12、續(xù)當13、頂當14、抽當15、絕當16、出當LOGO 典當綜合費及費率 動產(chǎn)質(zhì)押典當?shù)脑戮C合費率不得超過當金的42。 如：汽車、貴金屬、電子產(chǎn)品等。 房地產(chǎn)抵押典當?shù)脑戮C

4、合費率不得超過當金的27。 財產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押典當?shù)脑戮C合費率不得超過當金的24。如：股票、存單、等。LOGO典當?shù)臉I(yè)務類型簡介：民品財產(chǎn)權(quán)利機動車房地產(chǎn)典當業(yè)務黃鉑金、數(shù)碼產(chǎn)品等有價值的物品股權(quán)、倉單、上市公司股票等有價值的財產(chǎn)權(quán)利1、未出售2、已出售1、房產(chǎn)2、地產(chǎn)LOGO2、業(yè)務運營、業(yè)務運營1、公司概況、公司概況中泰創(chuàng)展控股有限公司介紹中泰創(chuàng)展控股有限公司介紹LOGO 中泰創(chuàng)展控股有限公司是一家致力于投資控股中國典當專業(yè)投資機構(gòu)，成立于2008年12月，注冊資本2.65億元人民幣。 公司自成立以來，立足北京，面向全國，開拓創(chuàng)新，在全國各大中城市布局典當投資網(wǎng)絡，短短三年多時間，已在四個直轄市

5、，二十多個省會城市建立了分支機構(gòu)。 目前9個職能部門，董事長辦公室、財務運營中心、人力行政中心、風險控制中心、業(yè)務管理部、兼并收購部、總工辦、上市辦、基金合作部。 目前共計41家業(yè)務部門，其中5家同業(yè)合作部；9家直營業(yè)務部、27家典當行。公司概況LOGO公司目前主要業(yè)務類型公司目前主要業(yè)務類型1、常規(guī)抵（質(zhì)）押類項目、常規(guī)抵（質(zhì)）押類項目2、股權(quán)投資類項目、股權(quán)投資類項目二、業(yè)務運營LOGO 1、常規(guī)類抵（質(zhì)）押項目、常規(guī)類抵（質(zhì)）押項目 房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務：房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務： 以客戶所有的權(quán)屬清晰、證照齊全、真實有效的房屋、在建工程、土地為抵押物，通過抵押登記的方式，通過典當行或者銀行委托

6、貸款的模式向客戶發(fā)放貸款。 倉單質(zhì)押融資業(yè)務：倉單質(zhì)押融資業(yè)務： 客戶將其持有的倉儲公司出具的倉單，以背書質(zhì)押的方式向我司進行融資借款。業(yè)務運營LOGO 動產(chǎn)質(zhì)押融資業(yè)務：動產(chǎn)質(zhì)押融資業(yè)務： 客戶將其具有所有權(quán)的易變現(xiàn)、易保存的動產(chǎn)以出質(zhì)的方式質(zhì)押給我司，我司通過引進第三方租賃倉儲場所形成我司對質(zhì)物的間接占有，同時該第三方對質(zhì)物進行監(jiān)管的融資模式。 過橋貸款業(yè)務：過橋貸款業(yè)務： 客戶取得貸款項目后，在還舊借新時，自身缺少部分資金還貸，由我司先行墊付還款，待新貸款發(fā)放后，歸還我司當金并支付息費的業(yè)務。所墊還過橋的放款主體包括銀行以及符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的其他主體。抵（質(zhì)）押物可以房地產(chǎn)、動產(chǎn)、股

7、權(quán)等。業(yè)務運營LOGO 2、股權(quán)投資類項目、股權(quán)投資類項目 我司通過設(shè)立房地產(chǎn)基金或者直接投資的形式，采取受讓合作方或合作方所持項目公司股權(quán)、增資入股、受讓特定債權(quán)等方式，成為項目公司股東并行使股東權(quán)利，與合作方共擔風險、共享收益的融資業(yè)務活動。 業(yè)務運營LOGO二、房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題二、房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風險及風險一、借貸類項目常見問題及相關(guān)風險一、借貸類項目常見問題及相關(guān)風險一、借貸類項目操作模式及相關(guān)風險LOGO借貸類項目常見問題及相關(guān)風險問題question （一）倉單質(zhì)押與動產(chǎn)質(zhì)押的區(qū)別以及應注意的問題（二）對項目評估應關(guān)注的事項（三）對于涉及拆遷及回遷的項目需

8、要關(guān)注的問題（四）僅對土地進行抵押的貸款項目中需注意的問題（五）還款來源的重要性及如何確定（六）對如擺帳類業(yè)務LOGO借貸類項目常見問題及相關(guān)風險（一）倉單質(zhì)押與動產(chǎn)質(zhì)押的區(qū)別以及應注意的問題1、概念、概念動產(chǎn)質(zhì)押：債務人或第三人將其動產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該動產(chǎn)作為債權(quán)的擔保，在債務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)依法拍賣、變賣該動產(chǎn)，并以其價款優(yōu)先受償。倉單質(zhì)押：是權(quán)利質(zhì)押的一種，是以倉單為標的物而成立的質(zhì)權(quán)。由保管人出具的，由出質(zhì)人將倉單背書交付質(zhì)權(quán)人占有，在債務人不能清償?shù)狡趥鶆諘r，可憑倉單向保管人請求提取倉儲物進行變價并優(yōu)先受償。LOGO借貸類項目常見問題及相關(guān)風險2、二者區(qū)別及應當關(guān)注的問

9、題、二者區(qū)別及應當關(guān)注的問題二者質(zhì)押物不同。二者關(guān)注的重點不同。倉單質(zhì)押更關(guān)注保管人的資質(zhì)，動產(chǎn)質(zhì)押則關(guān)注動產(chǎn)本身的價值。動產(chǎn)質(zhì)押應注意重復質(zhì)押的問題。LOGO借貸類項目常見問題及相關(guān)風險（二）對項目評估應關(guān)注的事項1.對于在建工程項目完工程度較差的，評估依據(jù)建議以成本重置法進行，對于已封頂在建工程且完工程度較好的，可以結(jié)合收益法綜合考慮評估價值,并且折當率不高于40%，折當后每平米單價應低于建筑安裝成本。2.對于一二線城市中已取得房產(chǎn)證的商業(yè)或?qū)懽謽琼椖浚椖课恢幂^好，位于城市中心或商業(yè)（商務）中心區(qū)域，周邊商業(yè)（商務）氣氛濃厚，折當率可適當放寬，原則上不能高于抵押物評估值百分之五十。3.對

10、于土地抵押除應關(guān)注企業(yè)的評估價值,當?shù)赝恋啬壳暗某山粌r格外,還需要對土地當時的取得成本、違約成本等進行綜合考慮。LOGO借貸類項目常見問題及相關(guān)風險（三）對于涉及拆遷及回遷的項目需要關(guān)注的問題 抵押項目中如果涉及回遷的話，必須去房產(chǎn)局落實抵押物是否涉及回遷房產(chǎn)，如涉及上述房產(chǎn)，則可能導致將回遷房產(chǎn)進行抵押擔保，最后出現(xiàn)訴訟風險將導致整個抵押物不能夠處置的風險。對于涉及拆遷的項目,拆遷問題沒有解決前,該類項目不建議操作。LOGO借貸類項目常見問題及相關(guān)風險（四）僅對土地進行抵押的貸款項目中需注意的問題.對于取得土地在規(guī)定時間內(nèi)未開發(fā)的項目，應了解該土地是否已經(jīng)納入政府閑置土地公示中，該土地是否需

11、要交納違約金等影響土地正常開發(fā)的因素，對于長期未開發(fā)土地應謹慎選擇，排除地塊由于閑置被收回等法律風險。.對于僅對土地抵押的項目，原則上不同意對抵押土地進行開發(fā)建設(shè)。LOGO借貸類項目常見問題及相關(guān)風險如必須進行開發(fā)，則需要對相關(guān)事項進行核實：如必須進行開發(fā)，則需要對相關(guān)事項進行核實：需要了解當?shù)厥欠窨梢宰芳釉诮üこ痰盅杭爱數(shù)卦诮üこ痰盅旱南嚓P(guān)政策,如果無法追加在建工程抵押,則新增建筑物不屬抵押范圍,對將來抵押物的處置造成一定困難。抵押土地上的在建工程如進行銷售，則對銷售行為我方將無法控制,會造成抵押物價值的降低,應增加控制該項目公司證照、印鑒等方式，并限制銷售回款的流出，最好能與借款人協(xié)商用相

12、應銷售回款償還我司借款。LOGO借貸類項目常見問題及相關(guān)風險（六）對如擺帳類業(yè)務，應認真核實交易背景的真實性，避免由于合作方主觀惡意，對我司資金安全造成危害。 二、房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風險LOGO房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風險問題question （一）我司對該類項目的基本要求（二）對項目合作方的選擇（三）對擬投資項目的選擇（四）對項目合作方自有投入部分的認定（五）對投資項目未來銷售預測的方法（六）項目公司或有負債的查證方式LOGO房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風險1.資金配比比例不低于1:1。2.融資年化收益率原則不低于30%。3.我司通過投資占項目公司股權(quán)比例大于95%以上。

13、4.項目本身的要求：項目所在地最低應為較發(fā)達的二三線城市。開發(fā)項目以住宅為主，商業(yè)面積不超過總建筑面積30%。（一）我司對該類項目的基本要求LOGO房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風險5.項目公司管理人員具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。6.公司以及高級管理人員有良好的誠信記錄。LOGO房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風險1.對資質(zhì)及開發(fā)經(jīng)驗的要求：對資質(zhì)及開發(fā)經(jīng)驗的要求：具備房地產(chǎn)開發(fā)（三級）資質(zhì)以上。豐富開發(fā)經(jīng)驗，累計獨立開發(fā)面積不得少于30萬平方米。A.判斷合作方是否有能力開發(fā)該項目，避免因開發(fā)經(jīng)驗不足而導致項目失敗的風險。B.判斷合作方是否具備為本項目公司追加投入的資金實力，如合作方運作項目能力強

14、，則在其前期項目開發(fā)中會積累大量的資金，有利于幫助我們判斷其對本項目投入是否為自有資金投入，從而規(guī)避第三方借款投入的債務風險。（二）對項目合作方的選擇LOGO房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風險2、對項目合作方誠信的要求：、對項目合作方誠信的要求： 被執(zhí)行人信息網(wǎng)查詢企業(yè)涉訴案件情況。 實際操作中，常常出現(xiàn)盡職調(diào)查,查詢了被執(zhí)行人信息網(wǎng)時無涉訴案件，但上報項目時或放款前夕出現(xiàn)涉訴案件，因此提醒各典當行和業(yè)務部門要隨時查詢。 向我方提供的與項目有關(guān)的核心資料應為真實、全面（此項需要重點關(guān)注）。通過征信系統(tǒng)查詢企業(yè)是否存在不良征信記錄。是否涉及做假賬，或存在幾套賬的情況。是否涉及惡意逃稅行為等。LO

15、GO房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風險1.選擇項目應以住宅項目為主。2.項目所在地經(jīng)濟應比較發(fā)達、房地產(chǎn)交易較為活躍、剛性需求較高，對于土地供應量或住宅存量過大的區(qū)域應予堅決回避。3.可以適當參與商業(yè)或?qū)懽謽堑任飿I(yè)形態(tài)：應位于大中型城市的中心地段或商業(yè)商務集中區(qū)域。合作方應具備豐富開發(fā)此類房產(chǎn)的經(jīng)驗。此類項目不易把握，應慎重參與。 （三）對擬投資項目的選擇LOGO房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風險4.對于承接其他金融機構(gòu)（信托公司）的房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目應關(guān)注的問題：此類項目一般為承接信托公司的項目，由于信托公司的性質(zhì)決定了其無法辦理展期，只能進行兌付。應對項目公司的財務狀況進行詳細調(diào)查，并與

16、相關(guān)信托公司約定權(quán)利義務的承擔。應避免承接在信托到期不能兌付系由于項目在開發(fā)過程中發(fā)生瑕疵導致項目無法繼續(xù)開發(fā)的項目。應對在與我司合作的期間內(nèi)，合作方有無利潤作出客觀分析評價。 LOGO房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風險(四）對項目合作方自有投入部分的認定1.1.可以記入的項目：可以記入的項目：可控制的前期項目的尾盤。應按實際投入的成本計算，而不能因系現(xiàn)房按銷售價格計算。LOGO房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風險現(xiàn)開發(fā)項目的實際已投入成本：包含土地成本、實際的工程投入、相關(guān)的費用支出。對于實際工程款的支付存在不確定性時，應按照實際發(fā)生的工程量來確定工程款的支付金額。采用此方法主要是規(guī)避開發(fā)商通

17、過主承包商倒賬以增加已支出工程款的金額來滿足我司自資金配比的要求，也可以通過詢問施工方來確定工程款的支付情況。已經(jīng)取得但不在本期間開發(fā)土地的成本：對于分期開發(fā)的項目，已經(jīng)取得的土地，但不在本期開發(fā)的地塊成本可以計入項目公司投入資金配比金額中。LOGO房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風險2 2應扣除的項目：應扣除的項目：非股東借款的對外債務：信托本金和未付息費、銀行借款、民間借貸等在我司介入期間需要償還的債務。LOGO房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風險3.3.不應計入的項目：不應計入的項目：不可控的資產(chǎn)，如已經(jīng)抵押的或以物抵債的資產(chǎn)。已經(jīng)支出的各種息費（銀行貸款利息、信托利息、民間借貸息費等）。L

18、OGO房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風險特別注意：項目公司股東借款的風險問題：特別注意：項目公司股東借款的風險問題：我司目前接觸的項目，在資金來源上很多是由注冊資本金和股東借款組成，對于股東借款是否為自有資金投入，在核實方面存在較大難度，目前我司資金介入期間采用風控措施主要為：讓股東階段性放棄債權(quán)，但此方式涉及危害股東的債權(quán)人的合法權(quán)益，從而產(chǎn)生代位追償權(quán)的問題，上述問題可以通過讓股東與項目公司簽訂借款協(xié)議，將借款期限超過我司資金的介入期間等方式來解決。LOGO房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風險（五）對投資項目未來銷售預測的方法：1.參考前期銷售進度和價格。2.參考周邊類似樓盤的銷售進度和價格。3.結(jié)合本項目的品質(zhì)以及開發(fā)商的實力，以當?shù)鼗蚩杀葏^(qū)域市場以往年度其他可比項目的整體銷售收入作為本項目未來銷售預測的參考。LOGO房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風險（六）項目公司或有負債的查證方式1.與公司管理層的溝通。2.與公司律師或律師事務所的溝通。3.查詢與銀行之間的往來函件：票據(jù)貼現(xiàn)、背書及其他擔保信息。4.查詢稅務結(jié)算報告是否存在稅務爭議；查詢稅務局網(wǎng)站是否存在欠稅信息。5.查詢股東會記錄，確定是否存在未決訴訟、仲裁、擔保以及對未來事項或協(xié)議的財務承諾等。6.查詢企業(yè)相關(guān)支出：如律師費、賠償費、滯納金、