房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告(評審標(biāo)準(zhǔn)1)

1、1基于基于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評審標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評審標(biāo)準(zhǔn)的的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告專題講座專題講座房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 高炳華高炳華 華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 MBAMBA教育中心教育中心 教授教授 博士博士住建部房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專家委員會(huì)委員住建部房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專家委員會(huì)委員英國皇家特許測量師學(xué)會(huì)、香港產(chǎn)業(yè)測量師學(xué)會(huì)會(huì)員英國皇家特許測量師學(xué)會(huì)、香港產(chǎn)業(yè)測量師學(xué)會(huì)會(huì)員中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)資深會(huì)員中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)資深會(huì)員2基于基于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評審標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評審標(biāo)準(zhǔn)的的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告房地產(chǎn)估

2、價(jià)技術(shù)報(bào)告專題講座專題講座主要內(nèi)容主要內(nèi)容: :估價(jià)技術(shù)報(bào)告的構(gòu)成估價(jià)技術(shù)報(bào)告的構(gòu)成估價(jià)技術(shù)報(bào)告的評審標(biāo)準(zhǔn)和寫作要求估價(jià)技術(shù)報(bào)告的評審標(biāo)準(zhǔn)和寫作要求一、估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析一、估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析二、估價(jià)對象權(quán)益狀況描述與分析二、估價(jià)對象權(quán)益狀況描述與分析三、估價(jià)對象區(qū)域狀況描述與分析三、估價(jià)對象區(qū)域狀況描述與分析四、市場背景描述與分析四、市場背景描述與分析五、估價(jià)對象最高最佳利用分析五、估價(jià)對象最高最佳利用分析六、估價(jià)方法適用性分析六、估價(jià)方法適用性分析七、估價(jià)測算過程七、估價(jià)測算過程八、估價(jià)結(jié)果確定八、估價(jià)結(jié)果確定房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評審標(biāo)準(zhǔn)

3、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評審標(biāo)準(zhǔn)中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)3房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范( (一一) )個(gè)別因素分析個(gè)別因素分析( (二二) )區(qū)域因素分析區(qū)域因素分析( (三三) )市場背景分析市場背景分析( (四四) )最高最佳使用分析最高最佳使用分析( (五五) )估價(jià)方法選用估價(jià)方法選用( (六六) )估價(jià)測算過程估價(jià)測算過程( (七七) )估價(jià)結(jié)果確定估價(jià)結(jié)果確定房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告的構(gòu)成的構(gòu)成房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評審標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評審標(biāo)準(zhǔn)( (試行試行) ) ( (一一) )估價(jià)對象實(shí)物狀況描述

4、與分析估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析( (二二) )估價(jià)對象權(quán)益狀況描述與分析估價(jià)對象權(quán)益狀況描述與分析( (三三) )估價(jià)對象區(qū)域狀況描述與分析估價(jià)對象區(qū)域狀況描述與分析( (四四) )市場背景描述與分析市場背景描述與分析( (五五) )估價(jià)對象最高最佳利用分析估價(jià)對象最高最佳利用分析( (六六) )估價(jià)方法適用性分析估價(jià)方法適用性分析( (七七) )估價(jià)測算過程估價(jià)測算過程( (八八) )估價(jià)結(jié)果確定估價(jià)結(jié)果確定 4房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告評審標(biāo)準(zhǔn)和寫作要求房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告評審標(biāo)準(zhǔn)和寫作要求一、估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析一、估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析( (一一) “) “實(shí)物狀況描述與分析實(shí)物狀況

5、描述與分析”的評審項(xiàng)目和評審標(biāo)準(zhǔn)的評審項(xiàng)目和評審標(biāo)準(zhǔn)1.“1.“實(shí)物狀況描述與分析實(shí)物狀況描述與分析”評評審項(xiàng)目審項(xiàng)目 (1)(1)土地實(shí)物狀況描述與分析土地實(shí)物狀況描述與分析 (2)(2)建筑物實(shí)物狀況描述與分析建筑物實(shí)物狀況描述與分析 2.“2.“實(shí)物狀況描述與分析實(shí)物狀況描述與分析”評評審標(biāo)準(zhǔn)審標(biāo)準(zhǔn)n描述內(nèi)容完整，分析客觀，具有針對性。描述內(nèi)容完整，分析客觀，具有針對性。(3(3分分) )房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 ( (二二) “) “實(shí)物狀況描述與分析實(shí)物狀況描述與分析”的扣分項(xiàng)目分值及說明的扣分項(xiàng)目分值及說明1.“1.“土地實(shí)物狀況描述與分析土地實(shí)物狀況描述與分析”的

6、扣分項(xiàng)目分值及說明的扣分項(xiàng)目分值及說明 (1)(1)描述內(nèi)容包括：名稱、四至、面積、用途、形狀、地描述內(nèi)容包括：名稱、四至、面積、用途、形狀、地形地勢、開發(fā)程度等。每缺少一項(xiàng)，扣形地勢、開發(fā)程度等。每缺少一項(xiàng)，扣0.50.5分。分。 (2)(2)缺少分析的，扣缺少分析的，扣2 2分。分。 (3)(3)分析針對性不強(qiáng)的，扣分析針對性不強(qiáng)的，扣0.50.51 1分。分。 5一、估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析一、估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析2.“2.“建筑物實(shí)物狀況描述與分析建筑物實(shí)物狀況描述與分析”的扣分項(xiàng)目分值及說明的扣分項(xiàng)目分值及說明房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 (1)(1)描述內(nèi)容包括

7、：名稱、規(guī)模、用途、層數(shù)、建筑結(jié)描述內(nèi)容包括：名稱、規(guī)模、用途、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高、空間布局、建成構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高、空間布局、建成時(shí)間、使用及維護(hù)狀況、完損狀況等。每缺少一項(xiàng)，時(shí)間、使用及維護(hù)狀況、完損狀況等。每缺少一項(xiàng)，扣扣0.50.5分。分。(2)(2)缺少分析的，扣缺少分析的，扣2 2分。分。(3)(3)分析針對性不強(qiáng)的，扣分析針對性不強(qiáng)的，扣0.50.51 1分。分。 6一、估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析一、估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 ( (三三)“)“實(shí)物狀況描述與分析實(shí)物狀況描述與分析”的寫作要求的寫作要求1.“

8、1.“土地實(shí)物狀況描述土地實(shí)物狀況描述”的要求：的要求：完整、翔實(shí)、具體、完整、翔實(shí)、具體、不缺項(xiàng)、針對性強(qiáng)、表述規(guī)范。具體內(nèi)容包括：不缺項(xiàng)、針對性強(qiáng)、表述規(guī)范。具體內(nèi)容包括：(1)(1)土地的名稱、用途、級類別的描述；土地的名稱、用途、級類別的描述；(2)(2)土地的面積、四至、形狀狀況的描述；土地的面積、四至、形狀狀況的描述；(3)(3)土地的、地勢、地質(zhì)水文狀況的描述；土地的、地勢、地質(zhì)水文狀況的描述；(4)(4)土地平整程度、開發(fā)程度狀況的描述；土地平整程度、開發(fā)程度狀況的描述；(5)(5)土地的規(guī)劃限制條件等描述。土地的規(guī)劃限制條件等描述。72.“2.“土地實(shí)物狀況分析土地實(shí)物狀況分

9、析”的要求：的要求：客觀、透徹、具有針對客觀、透徹、具有針對性。具體內(nèi)容包括：性。具體內(nèi)容包括：(1)(1)土地面積、形狀不同對土地的利用及價(jià)值的影響分析；土地面積、形狀不同對土地的利用及價(jià)值的影響分析；(2)(2)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度不同對房地產(chǎn)價(jià)值的影響分析；基礎(chǔ)設(shè)施完備程度不同對房地產(chǎn)價(jià)值的影響分析；(3)(3)平整程度、地勢、地質(zhì)不同對房地產(chǎn)價(jià)值的影響分析；平整程度、地勢、地質(zhì)不同對房地產(chǎn)價(jià)值的影響分析；(4)(4)土地的可分割或合并對土地的利用及價(jià)值的影響分析；土地的可分割或合并對土地的利用及價(jià)值的影響分析；(5)(5)臨街狀況不同對土地的利用及價(jià)值的影響分析；臨街狀況不同對土地的利用及

10、價(jià)值的影響分析；(6)(6)不同用途估價(jià)對象對土地實(shí)物狀況利用的一般要求。不同用途估價(jià)對象對土地實(shí)物狀況利用的一般要求。一、估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析一、估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 83.“3.“建筑物實(shí)物狀況描述建筑物實(shí)物狀況描述”的要求：的要求：全面、翔實(shí)、具體、全面、翔實(shí)、具體、不缺項(xiàng)、針對性強(qiáng)、表述規(guī)范。具體內(nèi)容包括：不缺項(xiàng)、針對性強(qiáng)、表述規(guī)范。具體內(nèi)容包括：(1)(1)建筑物名稱、規(guī)模、用途、層數(shù)、層高、建成時(shí)間的描建筑物名稱、規(guī)模、用途、層數(shù)、層高、建成時(shí)間的描述；述；(2)(2)建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備( (水、電、氣等水、電、

11、氣等) )狀況的描述；狀況的描述；(3)(3)建筑物裝飾裝修狀況、檔次的描述；建筑物裝飾裝修狀況、檔次的描述；(4)(4)建筑物平面布置、空間布局、交通狀況、功能效果方面建筑物平面布置、空間布局、交通狀況、功能效果方面的描述；的描述；(5)(5)建筑物使用及維護(hù)狀況、完損狀況的描述；建筑物使用及維護(hù)狀況、完損狀況的描述；(6)(6)室外公共配套設(shè)施完備程度狀況等描述。室外公共配套設(shè)施完備程度狀況等描述。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 一、估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析一、估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析94.“4.“建筑物實(shí)物狀況分析建筑物實(shí)物狀況分析”的要求：的要求：全面、客觀、透徹、針對全

12、面、客觀、透徹、針對性強(qiáng)。具體內(nèi)容包括：性強(qiáng)。具體內(nèi)容包括：(1)(1)結(jié)構(gòu)類型不同對建筑物造價(jià)高低、利用效果及價(jià)值影響分析：結(jié)構(gòu)類型不同對建筑物造價(jià)高低、利用效果及價(jià)值影響分析：如結(jié)構(gòu)類型不同造價(jià)的關(guān)系，結(jié)構(gòu)不同其耐久性、可改造如結(jié)構(gòu)類型不同造價(jià)的關(guān)系，結(jié)構(gòu)不同其耐久性、可改造性與價(jià)值的關(guān)系；性與價(jià)值的關(guān)系；(2)(2)房屋設(shè)備檔次與性能不同對建筑物功能與價(jià)值的關(guān)系房屋設(shè)備檔次與性能不同對建筑物功能與價(jià)值的關(guān)系; ;(3)(3)平面形式與交通對建筑物的利用及價(jià)值影響分析；平面形式與交通對建筑物的利用及價(jià)值影響分析；(4)(4)不同裝飾裝修風(fēng)格、檔次利用及價(jià)值影響分析；不同裝飾裝修風(fēng)格、檔次利

13、用及價(jià)值影響分析；(5)(5)維護(hù)使用狀況（結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備）現(xiàn)狀分析；維護(hù)使用狀況（結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備）現(xiàn)狀分析；(6)(6)物質(zhì)折舊分析要與結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備實(shí)際狀況、壽命、價(jià)值物質(zhì)折舊分析要與結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備實(shí)際狀況、壽命、價(jià)值比重緊密結(jié)合；比重緊密結(jié)合；(7)(7)要進(jìn)行功能折舊分析的嘗試；要進(jìn)行功能折舊分析的嘗試；(8)(8)進(jìn)行必要的外部性分析。進(jìn)行必要的外部性分析。一、估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析一、估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 10( (一一)“)“權(quán)益狀況描述與分析權(quán)益狀況描述與分析”評審標(biāo)準(zhǔn)評審標(biāo)準(zhǔn)n描述內(nèi)容完整，分析客觀，具有針對性。描述內(nèi)

14、容完整，分析客觀，具有針對性。(3(3分分) )( (二二)“)“權(quán)益狀況描述與分析權(quán)益狀況描述與分析”的扣分項(xiàng)目分值及說明的扣分項(xiàng)目分值及說明(1)(1)土地權(quán)益狀況描述內(nèi)容包括：土地所有權(quán)狀況、土地使用權(quán)土地權(quán)益狀況描述內(nèi)容包括：土地所有權(quán)狀況、土地使用權(quán)狀況、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況、土地使用管制、其他特殊情況等。狀況、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況、土地使用管制、其他特殊情況等。每缺少一項(xiàng)，扣每缺少一項(xiàng)，扣0.50.5分。分。(2)(2)建筑物權(quán)益狀況描述內(nèi)容包括：房屋所有權(quán)狀況、他項(xiàng)權(quán)利建筑物權(quán)益狀況描述內(nèi)容包括：房屋所有權(quán)狀況、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況、出租或者占用情況、其他特殊情況等。每缺少一設(shè)立情況、出租或

15、者占用情況、其他特殊情況等。每缺少一項(xiàng)，扣項(xiàng)，扣0.50.5分。分。(3)(3)在建工程權(quán)益狀況描述內(nèi)容包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建在建工程權(quán)益狀況描述內(nèi)容包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等的取得情況。設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等的取得情況。(4)(4)缺少分析的，扣缺少分析的，扣2 2分。分。(5)(5)分析針對性不強(qiáng)的，扣分析針對性不強(qiáng)的，扣0.50.51 1分。分。 房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 二、估價(jià)對象權(quán)益狀況描述與分析二、估價(jià)對象權(quán)益狀況描述與分析11( (三三) “) “估價(jià)對象權(quán)益狀況分析估價(jià)對象權(quán)益狀況分析”的寫作要求的

16、寫作要求1.“1.“估價(jià)對象權(quán)益狀況分析估價(jià)對象權(quán)益狀況分析”的總體要求：的總體要求：(1)(1)結(jié)合法律與法規(guī)、規(guī)劃、合同等，分析估價(jià)對象使用的結(jié)合法律與法規(guī)、規(guī)劃、合同等，分析估價(jià)對象使用的合法性；合法性；(2)(2)結(jié)合估價(jià)對象法定用途、使用年限進(jìn)行價(jià)值影響分析；結(jié)合估價(jià)對象法定用途、使用年限進(jìn)行價(jià)值影響分析；(3)(3)權(quán)益狀況不同時(shí)，估價(jià)方法運(yùn)用中的分析；權(quán)益狀況不同時(shí)，估價(jià)方法運(yùn)用中的分析；(4)(4)估價(jià)目的不同（如抵押估價(jià)），權(quán)益狀況對估價(jià)結(jié)果的估價(jià)目的不同（如抵押估價(jià)），權(quán)益狀況對估價(jià)結(jié)果的影響分析。影響分析。二、估價(jià)對象權(quán)益狀況描述與分析二、估價(jià)對象權(quán)益狀況描述與分析房地產(chǎn)

17、估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 122.“2.“土地權(quán)益狀況分析土地權(quán)益狀況分析”的具體內(nèi)容包括：的具體內(nèi)容包括：(1)(1)土地所有權(quán)狀況價(jià)值影響分析；土地所有權(quán)狀況價(jià)值影響分析；(2)(2)土地使用權(quán)狀況價(jià)值影響分析；土地使用權(quán)狀況價(jià)值影響分析；(3)(3)土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況價(jià)值影響分析；土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況價(jià)值影響分析；(4)(4)土地使用管制的價(jià)值影響分析；土地使用管制的價(jià)值影響分析；(5)(5)其他特殊情況的價(jià)值影響分析；其他特殊情況的價(jià)值影響分析；3.“3.“建筑物權(quán)益狀況分析建筑物權(quán)益狀況分析”的具體內(nèi)容包括：的具體內(nèi)容包括：(1)(1)房屋所有權(quán)狀況價(jià)值影響分析；房屋所有

18、權(quán)狀況價(jià)值影響分析；(2)(2)他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況價(jià)值影響分析；他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況價(jià)值影響分析；(3)(3)出租、占用情況及其他特殊情況對價(jià)值的影響分析。出租、占用情況及其他特殊情況對價(jià)值的影響分析。二、估價(jià)對象權(quán)益狀況描述與分析二、估價(jià)對象權(quán)益狀況描述與分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 13( (一一)“)“區(qū)位狀況描述與分析區(qū)位狀況描述與分析”評審標(biāo)準(zhǔn)評審標(biāo)準(zhǔn)n描述內(nèi)容完整，分析客觀，具有針對性。描述內(nèi)容完整，分析客觀，具有針對性。(3(3分分) )( (二二)“)“區(qū)位狀況描述與分析區(qū)位狀況描述與分析”的扣分項(xiàng)目分值及說明的扣分項(xiàng)目分值及說明(1)(1)位置狀況描述內(nèi)容包括：坐落

19、、方位、與重要場所（設(shè)施）位置狀況描述內(nèi)容包括：坐落、方位、與重要場所（設(shè)施）的距離、臨街（路）狀況、朝向、樓層等，每缺少一項(xiàng)，扣的距離、臨街（路）狀況、朝向、樓層等，每缺少一項(xiàng)，扣0.50.5分。分。(2)(2)交通狀況描述內(nèi)容包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通狀況描述內(nèi)容包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等，每缺少一項(xiàng)，扣交通管制情況、停車方便程度等，每缺少一項(xiàng)，扣0.50.5分。分。(3)(3)環(huán)境狀況描述內(nèi)容包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀環(huán)境狀況描述內(nèi)容包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀 等，每等，每缺少一項(xiàng)，扣缺少一項(xiàng)，扣0.50.5分。分。(4)(4)

20、外部配套設(shè)施狀況描述內(nèi)容包括：基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，外部配套設(shè)施狀況描述內(nèi)容包括：基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，每缺少一項(xiàng)，扣每缺少一項(xiàng)，扣0.50.5分。分。(5)(5)未分析區(qū)位狀況優(yōu)劣的，扣未分析區(qū)位狀況優(yōu)劣的，扣1 1分。分。 (6)(6)分析針對性不強(qiáng)的，扣分析針對性不強(qiáng)的，扣1 1分。分。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 三、估價(jià)對象區(qū)位狀況描述與分析三、估價(jià)對象區(qū)位狀況描述與分析14( (三三)“)“區(qū)位狀況描述與分析區(qū)位狀況描述與分析”的寫作要求的寫作要求1.“1.“估價(jià)對象區(qū)位狀況分析估價(jià)對象區(qū)位狀況分析”的總體要求：的總體要求：全面、客觀、全面、客觀、透徹、針對性強(qiáng)。具

21、體內(nèi)容包括：透徹、針對性強(qiáng)。具體內(nèi)容包括：(1)(1)區(qū)位狀況各因素的分析均應(yīng)有針對性；區(qū)位狀況各因素的分析均應(yīng)有針對性；(2)(2)區(qū)位分析要為估價(jià)方法測算做出必要的數(shù)據(jù)判斷；區(qū)位分析要為估價(jià)方法測算做出必要的數(shù)據(jù)判斷；(3)(3)區(qū)位未來變化趨勢的分析：如經(jīng)濟(jì)地理位置的變化、區(qū)位未來變化趨勢的分析：如經(jīng)濟(jì)地理位置的變化、城鄉(xiāng)規(guī)劃對估價(jià)對象位置的影響、周邊建設(shè)與改造對城鄉(xiāng)規(guī)劃對估價(jià)對象位置的影響、周邊建設(shè)與改造對估價(jià)對象位置的影響；估價(jià)對象位置的影響；(4)(4)區(qū)位狀況分析要與估價(jià)對象外部性分析加以區(qū)別。區(qū)位狀況分析要與估價(jià)對象外部性分析加以區(qū)別。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育

22、三、估價(jià)對象區(qū)位狀況描述與分析三、估價(jià)對象區(qū)位狀況描述與分析152.“2.“估價(jià)對象區(qū)位狀況分析估價(jià)對象區(qū)位狀況分析”的具體內(nèi)容包括：的具體內(nèi)容包括：(1)(1)位置狀況中坐落、方位、距離、朝向、樓層不同的價(jià)值位置狀況中坐落、方位、距離、朝向、樓層不同的價(jià)值影響分析；，影響分析；， (2)(2)不同用途房地產(chǎn)交通狀況對價(jià)值的影響分析；不同用途房地產(chǎn)交通狀況對價(jià)值的影響分析；(3)(3)周圍環(huán)境中自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀對價(jià)值的影響分周圍環(huán)境中自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀對價(jià)值的影響分析；析；(4)(4)外部配套設(shè)施中基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施狀況對價(jià)值的外部配套設(shè)施中基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施狀況對價(jià)值的

23、影響分析；影響分析；(5)(5)區(qū)位狀況的優(yōu)勢和劣勢分析。優(yōu)勢：優(yōu)于其他區(qū)域的因區(qū)位狀況的優(yōu)勢和劣勢分析。優(yōu)勢：優(yōu)于其他區(qū)域的因素，如教育、生態(tài)、地區(qū)文化特色等。素，如教育、生態(tài)、地區(qū)文化特色等。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 三、估價(jià)對象區(qū)位狀況描述與分析三、估價(jià)對象區(qū)位狀況描述與分析16四、市場背景描述與分析四、市場背景描述與分析（一）（一）“市場背景描述與分析市場背景描述與分析”的評審標(biāo)準(zhǔn)的評審標(biāo)準(zhǔn)n描述內(nèi)容完整，分析客觀，定性和定量相結(jié)合，具有針描述內(nèi)容完整，分析客觀，定性和定量相結(jié)合，具有針對性。（對性。（3 3分）分）（二）（二）“市場背景描述與分析市場背景描述與分析”的

24、扣分項(xiàng)目分值及說明的扣分項(xiàng)目分值及說明 (1)(1)描述內(nèi)容包括：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和相關(guān)政策簡況、當(dāng)?shù)胤棵枋鰞?nèi)容包括：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和相關(guān)政策簡況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體狀況、當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場狀況，每缺少地產(chǎn)市場總體狀況、當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場狀況，每缺少一項(xiàng)，扣一項(xiàng)，扣1 1分。分。(2)(2)缺少分析或者分析結(jié)論與描述不符的，扣缺少分析或者分析結(jié)論與描述不符的，扣2 2分。分。(3)(3)分析針對性不強(qiáng)，如分析結(jié)論不能為估價(jià)測算及估價(jià)參分析針對性不強(qiáng)，如分析結(jié)論不能為估價(jià)測算及估價(jià)參數(shù)取值提供支持的，扣數(shù)取值提供支持的，扣1 1分。分。 房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 17四、市場背景描述與

25、分析四、市場背景描述與分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 ( (三三)“)“市場背景描述與分析市場背景描述與分析”的寫作要求的寫作要求1.“1.“房地產(chǎn)市場背景描述房地產(chǎn)市場背景描述”的寫作要求的寫作要求(1)(1)宏觀房地產(chǎn)市場、當(dāng)?shù)卣w房地產(chǎn)市場及相關(guān)影響因素宏觀房地產(chǎn)市場、當(dāng)?shù)卣w房地產(chǎn)市場及相關(guān)影響因素的描述要簡明、準(zhǔn)確；的描述要簡明、準(zhǔn)確；(2)(2)本地本類房地產(chǎn)及細(xì)分的房地產(chǎn)市場的過去、現(xiàn)在和未本地本類房地產(chǎn)及細(xì)分的房地產(chǎn)市場的過去、現(xiàn)在和未來狀況描述要具體、明確；來狀況描述要具體、明確；(3)(3)國家及本地宏觀經(jīng)濟(jì)政策因素描述要抓住重點(diǎn)，與當(dāng)?shù)貒壹氨镜睾暧^經(jīng)濟(jì)政策

26、因素描述要抓住重點(diǎn)，與當(dāng)?shù)厍闆r結(jié)合緊密；情況結(jié)合緊密；(4)(4)要利用文字、數(shù)據(jù)、圖表說明房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、存在要利用文字、數(shù)據(jù)、圖表說明房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、存在問題、原因與走勢。問題、原因與走勢。18四、市場背景描述與分析四、市場背景描述與分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 2.“2.“國家和本地房地產(chǎn)市場宏觀分析國家和本地房地產(chǎn)市場宏觀分析”的寫作要求的寫作要求(1)(1)國家和本地房地產(chǎn)市場宏觀分析中要以供需規(guī)模是國家和本地房地產(chǎn)市場宏觀分析中要以供需規(guī)模是否基本均衡、供給結(jié)構(gòu)是否基本合理、價(jià)格是否基否基本均衡、供給結(jié)構(gòu)是否基本合理、價(jià)格是否基本穩(wěn)定為主線進(jìn)行本穩(wěn)定為主線進(jìn)行;

27、 ;(2)(2)國家和本地房地產(chǎn)市場宏觀分析中有關(guān)房地產(chǎn)市場國家和本地房地產(chǎn)市場宏觀分析中有關(guān)房地產(chǎn)市場分析、相關(guān)參數(shù)取值、估價(jià)參數(shù)取值要有客觀具體分析、相關(guān)參數(shù)取值、估價(jià)參數(shù)取值要有客觀具體的市場數(shù)據(jù)作為支撐。的市場數(shù)據(jù)作為支撐。 19n以住宅為例：以住宅為例：(1)(1)全國全國1 1年來住房價(jià)格的變化狀況：年來住房價(jià)格的變化狀況：包括新建商品住宅市包括新建商品住宅市場價(jià)格、二手房住宅價(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格的同比價(jià)格場價(jià)格、二手房住宅價(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格的同比價(jià)格指數(shù)或者環(huán)比價(jià)格指數(shù)；指數(shù)或者環(huán)比價(jià)格指數(shù)；(2)(2)影響全國住房價(jià)格變化的相關(guān)因素：影響全國住房價(jià)格變化的相關(guān)因素：全國全國G

28、DPGDP增長、房增長、房地產(chǎn)投資狀況、住宅投資狀況、全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑地產(chǎn)投資狀況、住宅投資狀況、全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積；住宅面積總供給與總需求、宏觀政策影響、全國面積；住宅面積總供給與總需求、宏觀政策影響、全國人均可支配收入水平、住房竣工量、住房銷售量、保障人均可支配收入水平、住房竣工量、住房銷售量、保障房建設(shè)情況、住房空置率等；房建設(shè)情況、住房空置率等；。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 四、市場背景描述與分析四、市場背景描述與分析20四、市場背景描述與分析四、市場背景描述與分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 (3)(3)當(dāng)?shù)禺?dāng)?shù)? 1年來住房價(jià)格的變化狀況：年來住

29、房價(jià)格的變化狀況：包括新建商品住宅價(jià)包括新建商品住宅價(jià)格、二手房價(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)的同比價(jià)格指數(shù)或環(huán)比格、二手房價(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)的同比價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格指數(shù)；價(jià)格指數(shù)；(4)(4)影響當(dāng)?shù)刈》績r(jià)格變化的相關(guān)因素：影響當(dāng)?shù)刈》績r(jià)格變化的相關(guān)因素：當(dāng)?shù)禺?dāng)?shù)谿DPGDP增長、重增長、重大發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地大發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)投資完成狀況、住宅完成投資狀況、當(dāng)?shù)厝司≌óa(chǎn)投資完成狀況、住宅完成投資狀況、當(dāng)?shù)厝司≌ㄖ娣e；當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)政策影響、當(dāng)?shù)厝司芍涫杖胨?、筑面積；當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)政策影響、當(dāng)?shù)厝司芍涫杖胨健⑴f房拆遷改造、全年住宅竣工

30、量、住房銷售量、住宅在舊房拆遷改造、全年住宅竣工量、住房銷售量、住宅在建規(guī)模、保障房建設(shè)情況，外地人購房數(shù)量、均價(jià)、占建規(guī)模、保障房建設(shè)情況，外地人購房數(shù)量、均價(jià)、占當(dāng)?shù)刈≌N售比例，住房空置率等。當(dāng)?shù)刈≌N售比例，住房空置率等。213.“3.“本地本類房地產(chǎn)狀況描述與分析本地本類房地產(chǎn)狀況描述與分析( (過去、現(xiàn)在和未來過去、現(xiàn)在和未來)”)”的寫作要求的寫作要求n本地本類房地產(chǎn)的細(xì)分市場狀況，是市場分析的重點(diǎn)，應(yīng)本地本類房地產(chǎn)的細(xì)分市場狀況，是市場分析的重點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)利用權(quán)威性數(shù)據(jù)和準(zhǔn)確的文字進(jìn)行描述。當(dāng)利用權(quán)威性數(shù)據(jù)和準(zhǔn)確的文字進(jìn)行描述。n以普通商品住宅為例：以普通商品住宅為例：(1)(1)

31、本地本類房地產(chǎn)市場價(jià)格描述。本地本類房地產(chǎn)市場價(jià)格描述。新建普通住宅不同月、新建普通住宅不同月、季、年均價(jià)，同比價(jià)格指數(shù)、環(huán)比價(jià)格指數(shù)，不同行政區(qū)季、年均價(jià)，同比價(jià)格指數(shù)、環(huán)比價(jià)格指數(shù)，不同行政區(qū)域普通住宅價(jià)格情況與變化狀況，估價(jià)對象所在區(qū)片普通域普通住宅價(jià)格情況與變化狀況，估價(jià)對象所在區(qū)片普通住宅價(jià)格變化狀況、熱點(diǎn)樓盤價(jià)格變化狀況，其他類型住住宅價(jià)格變化狀況、熱點(diǎn)樓盤價(jià)格變化狀況，其他類型住宅價(jià)格變化等；二手房價(jià)格變化、住房出租價(jià)格變化、租宅價(jià)格變化等；二手房價(jià)格變化、住房出租價(jià)格變化、租售價(jià)格之間關(guān)系等；售價(jià)格之間關(guān)系等；房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 四、市場背景描述與分析四、

32、市場背景描述與分析22四、市場背景描述與分析四、市場背景描述與分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 (2)(2)本地本類住宅市場供給分析。本地本類住宅市場供給分析。本地本類房地產(chǎn)近期住宅用本地本類房地產(chǎn)近期住宅用地土地供應(yīng)情況，本地本類房屋本年度施工面積、本年度地土地供應(yīng)情況，本地本類房屋本年度施工面積、本年度開工面積、本年度竣工面積、空置面積，應(yīng)有圖表與具體開工面積、本年度竣工面積、空置面積，應(yīng)有圖表與具體數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)。 (3)(3)本類房地產(chǎn)市場需求分析。本類房地產(chǎn)市場需求分析。所在城市人均居住水平的提高所在城市人均居住水平的提高增加的需求；住房投資增加的需求；收入水平的提高增加增加

33、的需求；住房投資增加的需求；收入水平的提高增加的需求；城市化水平快速發(fā)展增加的需求；拆遷房屋增加的需求；城市化水平快速發(fā)展增加的需求；拆遷房屋增加的被動(dòng)需求；舊危房淘汰增加的需求；年輕人結(jié)婚增加的的被動(dòng)需求；舊危房淘汰增加的需求；年輕人結(jié)婚增加的需求；外地人購房增加的需求；存量住宅轉(zhuǎn)換其他用途房需求；外地人購房增加的需求；存量住宅轉(zhuǎn)換其他用途房屋增加的需求；住宅成套率的提高形成的需求等。屋增加的需求；住宅成套率的提高形成的需求等。(4)(4)住房空置情況。住房空置情況。住宅空置的類型、住宅空置率分析。住宅空置的類型、住宅空置率分析。23房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 四、市場背景描述

34、與分析四、市場背景描述與分析4.4.國家及本地社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策因素描述與分析國家及本地社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策因素描述與分析(1)(1)重大發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整或重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目重大發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整或重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)等對房價(jià)的影響。如：新設(shè)立經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅建設(shè)等對房價(jià)的影響。如：新設(shè)立經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、貿(mào)易區(qū)、高新園區(qū)、新興工業(yè)區(qū)；新建高鐵快線、跨區(qū)、貿(mào)易區(qū)、高新園區(qū)、新興工業(yè)區(qū)；新建高鐵快線、跨海遂道、跨?；蚩缃髽?、地鐵、高速路等；海遂道、跨?；蚩缃髽颉⒌罔F、高速路等；(2)(2)金融政策對房價(jià)影響：如貨幣政策調(diào)整、利率變化等；金融政策對房價(jià)影響：如貨幣政

35、策調(diào)整、利率變化等；(3)(3)稅收政策對房價(jià)影響：如營業(yè)稅、所得稅、契稅變化對稅收政策對房價(jià)影響：如營業(yè)稅、所得稅、契稅變化對銷售量、價(jià)格的影響；銷售量、價(jià)格的影響；(4)(4)土地政策對房價(jià)影響：一次性土地面積的限制、地價(jià)款土地政策對房價(jià)影響：一次性土地面積的限制、地價(jià)款的限制、土地開發(fā)利用期限的限制等；的限制、土地開發(fā)利用期限的限制等；(5)(5)住房保障政策變化對房價(jià)的影響。住房保障政策變化對房價(jià)的影響。 24房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 四、市場背景描述與分析四、市場背景描述與分析5.5.未來變化趨勢分析未來變化趨勢分析(1)(1)市場供給與需求的未來變化趨勢分析；市場供

36、給與需求的未來變化趨勢分析；(2)(2)居民收入未來變化趨勢分析；居民收入未來變化趨勢分析；(3)(3)投資與消費(fèi)理念變化趨勢分析；投資與消費(fèi)理念變化趨勢分析；(4)(4)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)變化對房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析；房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)變化對房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析；(5)(5)未來社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)市場的影響分析。未來社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)市場的影響分析。25( (一一)“)“最高最佳利用分析最高最佳利用分析”的評審標(biāo)準(zhǔn)的評審標(biāo)準(zhǔn)n分析內(nèi)容完整，具有針對性，結(jié)論正確。（分析內(nèi)容完整，具有針對性，結(jié)論正確。（3 3分）分） ( (二二)“)“最高最佳利用分析最高最佳利用分析”的扣分項(xiàng)目分值及說明的扣分

37、項(xiàng)目分值及說明(1)(1)分析內(nèi)容包括：合法性、技術(shù)可能性、經(jīng)濟(jì)可行性、最分析內(nèi)容包括：合法性、技術(shù)可能性、經(jīng)濟(jì)可行性、最高最佳利用方式。每缺少一項(xiàng)，扣高最佳利用方式。每缺少一項(xiàng)，扣1 1分。分。(2)(2)分析針對性不強(qiáng)的，扣分析針對性不強(qiáng)的，扣1 12 2分。分。(3)(3)分析結(jié)論錯(cuò)誤的，扣分析結(jié)論錯(cuò)誤的，扣3 3分。分。 房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析26五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 ( (三三)“)“最高最佳利用分析最高最佳利用分析”的寫作要求的寫作要求1.1.合法性分析合法性分析

38、(1)(1)合法性分析的內(nèi)容合法性分析的內(nèi)容n估價(jià)對象的最高最佳利用在法律法規(guī)、產(chǎn)權(quán)、城市估價(jià)對象的最高最佳利用在法律法規(guī)、產(chǎn)權(quán)、城市規(guī)劃、合同約定等方面的合法性。規(guī)劃、合同約定等方面的合法性。(2)(2)合法性分析方法與思路合法性分析方法與思路n合法性要求下用途、年限、規(guī)模的正常使用方式；合法性要求下用途、年限、規(guī)模的正常使用方式；n合法性前提下最高最佳利用的潛力與可能性；合法性前提下最高最佳利用的潛力與可能性；n合法性范圍內(nèi)可爭取的最高最佳利用方式與程度。合法性范圍內(nèi)可爭取的最高最佳利用方式與程度。27五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 2.2

39、.技術(shù)可能性分析技術(shù)可能性分析(1)(1)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案合理性分析規(guī)劃設(shè)計(jì)方案合理性分析n要求依據(jù)規(guī)劃文件和控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行分析。具體要求依據(jù)規(guī)劃文件和控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行分析。具體包括：包括： 房屋按用途與總平面布置的合理性；房屋按用途與總平面布置的合理性； 紅線區(qū)域內(nèi)道路交通與綠化安排，主要出入口；紅線區(qū)域內(nèi)道路交通與綠化安排，主要出入口； 建筑群與公用設(shè)施的合理組合；建筑群與公用設(shè)施的合理組合； 整體風(fēng)格：造型、色澤、線條、體量、質(zhì)地等；整體風(fēng)格：造型、色澤、線條、體量、質(zhì)地等； 區(qū)域內(nèi)建筑與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性。區(qū)域內(nèi)建筑與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性。28五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析2.2

40、.技術(shù)可能性分析（續(xù)技術(shù)可能性分析（續(xù)1 1）(2)(2)房屋結(jié)構(gòu)體系的安全性分析房屋結(jié)構(gòu)體系的安全性分析結(jié)構(gòu)型式的選用；結(jié)構(gòu)型式的選用；鋼筋混凝土現(xiàn)澆與預(yù)制的區(qū)別；鋼筋混凝土現(xiàn)澆與預(yù)制的區(qū)別；(3)(3)建筑平面設(shè)計(jì)的適用性分析建筑平面設(shè)計(jì)的適用性分析不同用途建筑物的平面布局、平面尺寸的合理性；不同用途建筑物的平面布局、平面尺寸的合理性；有些功能的房屋所在樓層的合理性；有些功能的房屋所在樓層的合理性；商業(yè)零售項(xiàng)目在很大程度上取決于業(yè)態(tài)、位置、規(guī)模等安排；商業(yè)零售項(xiàng)目在很大程度上取決于業(yè)態(tài)、位置、規(guī)模等安排；工業(yè)項(xiàng)目在很大程度上取決于工藝流程、原材料與產(chǎn)品的專業(yè)工業(yè)項(xiàng)目在很大程度上取決于工藝流

41、程、原材料與產(chǎn)品的專業(yè)運(yùn)輸、企業(yè)間協(xié)作；運(yùn)輸、企業(yè)間協(xié)作；各類房屋室內(nèi)平面的交通合理性，如人流組織、物流安排，要各類房屋室內(nèi)平面的交通合理性，如人流組織、物流安排，要按最不利狀況考慮。按最不利狀況考慮。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 292.2.技術(shù)可能性分析（續(xù)技術(shù)可能性分析（續(xù)2 2）( (4)4)建筑立面設(shè)計(jì)建筑立面設(shè)計(jì)n房屋用途性質(zhì)決定建筑物的色調(diào)、風(fēng)格與審美要求。房屋用途性質(zhì)決定建筑物的色調(diào)、風(fēng)格與審美要求。(5)(5)建材與設(shè)備的選用建材與設(shè)備的選用滿足功能要求；滿足功能要求；技術(shù)要求：滿足安全、適用、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)保不污技術(shù)要求：滿足安全、適用、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)保不污染、

42、耐久等。染、耐久等。保溫隔熱效果要求。保溫隔熱效果要求。 (6)(6)施工適用技術(shù)施工適用技術(shù)n依據(jù)國家、地方規(guī)定進(jìn)行規(guī)范施工技術(shù)和流程。依據(jù)國家、地方規(guī)定進(jìn)行規(guī)范施工技術(shù)和流程。五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 303.3.估價(jià)對象利用前提分析估價(jià)對象利用前提分析n估價(jià)對象利用前提一般分為四種情況進(jìn)行分析。估價(jià)對象利用前提一般分為四種情況進(jìn)行分析。(1)(1)保持現(xiàn)狀前提保持現(xiàn)狀前提n保持現(xiàn)狀前提的基本判斷保持現(xiàn)狀前提的基本判斷：估價(jià)中經(jīng)分析認(rèn)為估價(jià)：估價(jià)中經(jīng)分析認(rèn)為估價(jià)對象仍保持現(xiàn)狀、繼續(xù)按目前狀況利用的情形。即：對象仍保持現(xiàn)狀、繼續(xù)按目前狀

43、況利用的情形。即：估價(jià)對象不改變用途、不擴(kuò)大規(guī)模、不裝修、不改估價(jià)對象不改變用途、不擴(kuò)大規(guī)模、不裝修、不改造，按現(xiàn)有狀況繼續(xù)使用。造，按現(xiàn)有狀況繼續(xù)使用。n保持現(xiàn)狀前提的價(jià)值量判斷：保持現(xiàn)狀前提的價(jià)值量判斷：房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值推推倒重建時(shí)的新建房地產(chǎn)價(jià)值現(xiàn)有建筑物拆除費(fèi)用倒重建時(shí)的新建房地產(chǎn)價(jià)值現(xiàn)有建筑物拆除費(fèi)用建造新建筑物費(fèi)用建造期間經(jīng)濟(jì)損失建造新建筑物費(fèi)用建造期間經(jīng)濟(jì)損失五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 31五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析n保持現(xiàn)狀利用前提與房地產(chǎn)的基本類型保持現(xiàn)狀利用前提與房地產(chǎn)的基本類型：新投入使用的房

44、地產(chǎn)。由于是新方案、新設(shè)計(jì)、新投入使用的房地產(chǎn)。由于是新方案、新設(shè)計(jì)、新施工、新裝修，往往功能齊全、室內(nèi)外環(huán)境新施工、新裝修，往往功能齊全、室內(nèi)外環(huán)境好，而應(yīng)按保持現(xiàn)狀使用為前提；好，而應(yīng)按保持現(xiàn)狀使用為前提；雖已使用多年但在近期又重新裝修的房地產(chǎn)。雖已使用多年但在近期又重新裝修的房地產(chǎn)。裝修后能達(dá)到甚至超過原設(shè)計(jì)的效果。裝修后能達(dá)到甚至超過原設(shè)計(jì)的效果。雖已使用多年，但實(shí)踐證明現(xiàn)狀用途與使用方雖已使用多年，但實(shí)踐證明現(xiàn)狀用途與使用方式為最有利使用，因此，應(yīng)按估價(jià)對象保持現(xiàn)式為最有利使用，因此，應(yīng)按估價(jià)對象保持現(xiàn)狀使用為前提。如老字號(hào)店、品牌店等。狀使用為前提。如老字號(hào)店、品牌店等。房地產(chǎn)估價(jià)

45、師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 32五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析n保持現(xiàn)狀利用前提的技術(shù)可行性分析保持現(xiàn)狀利用前提的技術(shù)可行性分析規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的合理性。如：用途與總平面布置的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的合理性。如：用途與總平面布置的合理性；紅線區(qū)域內(nèi)道路交通與綠化安排除；建筑合理性；紅線區(qū)域內(nèi)道路交通與綠化安排除；建筑群與公用設(shè)施合理組合；整體風(fēng)格群與公用設(shè)施合理組合；整體風(fēng)格( (人文、生態(tài)、景人文、生態(tài)、景觀觀) )等。等。房屋結(jié)構(gòu)體系的安全性。根據(jù)用途、安全、耐久性房屋結(jié)構(gòu)體系的安全性。根據(jù)用途、安全、耐久性選擇結(jié)構(gòu)型式；根據(jù)重要程度選擇結(jié)構(gòu)型式；結(jié)合選擇結(jié)構(gòu)型式；根據(jù)重要程度選擇結(jié)構(gòu)型式

46、；結(jié)合層數(shù)、高度、跨度、空間尺寸選擇結(jié)構(gòu)型式；按抗層數(shù)、高度、跨度、空間尺寸選擇結(jié)構(gòu)型式；按抗震性能要求選擇結(jié)構(gòu)型式。震性能要求選擇結(jié)構(gòu)型式。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 33五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析建筑平面設(shè)計(jì)的適用性。建筑物功能與平面布置的關(guān)建筑平面設(shè)計(jì)的適用性。建筑物功能與平面布置的關(guān)系系( (如平面交通、各類房間安排、潔污分區(qū)等如平面交通、各類房間安排、潔污分區(qū)等) )；不同；不同用途、檔次、面積、層數(shù)的房屋的平面布置；商業(yè)零用途、檔次、面積、層數(shù)的房屋的平面布置；商業(yè)零售項(xiàng)目在很大程度上取決于業(yè)態(tài)分布位置、規(guī)模和人售項(xiàng)目在很大程度上取決于業(yè)態(tài)分布位置、規(guī)模

47、和人流的安排；工業(yè)項(xiàng)目在很大程度上取決于工藝流程、流的安排；工業(yè)項(xiàng)目在很大程度上取決于工藝流程、原材料與產(chǎn)品的專業(yè)運(yùn)輸、企業(yè)間協(xié)作等；各類房屋原材料與產(chǎn)品的專業(yè)運(yùn)輸、企業(yè)間協(xié)作等；各類房屋室內(nèi)平面的交通合理性室內(nèi)平面的交通合理性( (如人、車、物流安排等如人、車、物流安排等) )。建筑立面設(shè)計(jì)效果。建筑立面設(shè)計(jì)效果。建材與設(shè)備的選用。建材與設(shè)備的選用。工程施工的適用技術(shù)。工程施工的適用技術(shù)。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 34五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 (2)(2)裝飾裝修改造前提裝飾裝修改造前提n裝飾裝修改造前提的基本判斷裝飾裝

48、修改造前提的基本判斷：是指將估價(jià)對象建筑物：是指將估價(jià)對象建筑物裝飾裝修改造，但再不轉(zhuǎn)換用途利用最為有利的情形。裝飾裝修改造，但再不轉(zhuǎn)換用途利用最為有利的情形。n裝飾裝修改造為前提的房地產(chǎn)基本類型裝飾裝修改造為前提的房地產(chǎn)基本類型：房屋原裝修折舊年限已到，且再維修已無意義；房屋原裝修折舊年限已到，且再維修已無意義；雖使用年限不長，但近期明顯感覺原裝修風(fēng)格、檔次、雖使用年限不長，但近期明顯感覺原裝修風(fēng)格、檔次、型式難以達(dá)到充分使用；型式難以達(dá)到充分使用；由于施工質(zhì)量不好、功能存在一定缺陷的房地產(chǎn)；由于施工質(zhì)量不好、功能存在一定缺陷的房地產(chǎn)；規(guī)模需要適當(dāng)擴(kuò)大但不需要改變用途的房地產(chǎn)；規(guī)模需要適當(dāng)擴(kuò)

49、大但不需要改變用途的房地產(chǎn)；房屋使用期限已較長，檔次需要提升、風(fēng)格需要轉(zhuǎn)換的房屋使用期限已較長，檔次需要提升、風(fēng)格需要轉(zhuǎn)換的房地產(chǎn)；房地產(chǎn)；已使用多年，認(rèn)為未來若能取得更大效益，只有重新進(jìn)已使用多年，認(rèn)為未來若能取得更大效益，只有重新進(jìn)行適當(dāng)改造和裝修改變環(huán)境的房地產(chǎn)。行適當(dāng)改造和裝修改變環(huán)境的房地產(chǎn)。 35五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 n裝飾裝修改造前提價(jià)值量判斷：裝飾裝修改造前提價(jià)值量判斷：n估價(jià)對象裝飾裝修改造后價(jià)值增加額估價(jià)對象裝飾裝修改造后價(jià)值增加額估價(jià)對象裝飾裝修估價(jià)對象裝飾裝修改造所需費(fèi)用。改造所需費(fèi)用。n裝飾裝修改造前提價(jià)值量

50、判斷公式：裝飾裝修改造前提價(jià)值量判斷公式：n 估價(jià)對象裝修改造后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值現(xiàn)狀條件下的價(jià)值估價(jià)對象裝修改造后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值現(xiàn)狀條件下的價(jià)值 (1)(1)裝修改造設(shè)計(jì)費(fèi)用裝修改造設(shè)計(jì)費(fèi)用(2)(2)現(xiàn)有建筑物裝修及設(shè)備部現(xiàn)有建筑物裝修及設(shè)備部分拆除費(fèi)用分拆除費(fèi)用 (3)(3)改造改造( (包括擴(kuò)建包括擴(kuò)建) )工程費(fèi)用工程費(fèi)用(4)(4)裝飾裝裝飾裝修工程費(fèi)用修工程費(fèi)用(5)(5)新設(shè)備購置安裝費(fèi)用新設(shè)備購置安裝費(fèi)用(6)(6)擴(kuò)建補(bǔ)地價(jià)擴(kuò)建補(bǔ)地價(jià)(7)(7)工程監(jiān)理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi) (8)(8)工程造價(jià)咨詢費(fèi)用工程造價(jià)咨詢費(fèi)用(9)(9)招投標(biāo)費(fèi)用招投標(biāo)費(fèi)用(10)(10)質(zhì)檢費(fèi)質(zhì)檢費(fèi)(11)(11)

51、環(huán)保監(jiān)測測評費(fèi)環(huán)保監(jiān)測測評費(fèi)(12)(12)業(yè)主管理費(fèi)用業(yè)主管理費(fèi)用（1313）財(cái)務(wù)費(fèi)用）財(cái)務(wù)費(fèi)用(14)(14)裝修改造期間經(jīng)營損失裝修改造期間經(jīng)營損失 36五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析(3)(3)轉(zhuǎn)換用途前提轉(zhuǎn)換用途前提( (既改用途又重新裝修，此類較多既改用途又重新裝修，此類較多) )n轉(zhuǎn)換用途前提價(jià)值量判斷：轉(zhuǎn)換用途前提價(jià)值量判斷：估價(jià)對象轉(zhuǎn)換用途后價(jià)估價(jià)對象轉(zhuǎn)換用途后價(jià)值增加額值增加額估價(jià)對象轉(zhuǎn)換用途所需費(fèi)用估價(jià)對象轉(zhuǎn)換用途所需費(fèi)用n價(jià)值量判斷進(jìn)一步展開分析公式：價(jià)值量判斷進(jìn)一步展開分析公式：n 估價(jià)對象轉(zhuǎn)換用途后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值現(xiàn)狀條件下的估價(jià)對象轉(zhuǎn)換用途后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值現(xiàn)狀條件

52、下的價(jià)值價(jià)值(1)(1)轉(zhuǎn)換用途設(shè)計(jì)費(fèi)用轉(zhuǎn)換用途設(shè)計(jì)費(fèi)用(2)(2)轉(zhuǎn)換用建造工轉(zhuǎn)換用建造工程費(fèi)用程費(fèi)用(3(3）轉(zhuǎn)換用途補(bǔ)地價(jià)）轉(zhuǎn)換用途補(bǔ)地價(jià)(4)(4)轉(zhuǎn)換用途設(shè)備轉(zhuǎn)換用途設(shè)備家具購置費(fèi)用家具購置費(fèi)用(5)(5)業(yè)主管理費(fèi)用業(yè)主管理費(fèi)用(6)(6)轉(zhuǎn)換用途期轉(zhuǎn)換用途期間經(jīng)營損失等間經(jīng)營損失等 。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 37五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 n需要轉(zhuǎn)換用途的可能情形需要轉(zhuǎn)換用途的可能情形: : 原原( (設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)) )用途本來不合理，須改變用途；用途本來不合理，須改變用途； 城市經(jīng)濟(jì)地理位置已發(fā)生變化，應(yīng)改變用

53、途；城市經(jīng)濟(jì)地理位置已發(fā)生變化，應(yīng)改變用途； 經(jīng)濟(jì)地理位置正在發(fā)生變化或經(jīng)分析認(rèn)為即將經(jīng)濟(jì)地理位置正在發(fā)生變化或經(jīng)分析認(rèn)為即將發(fā)生變化，故應(yīng)改變用途；發(fā)生變化，故應(yīng)改變用途； 通過分析比較，認(rèn)為取消現(xiàn)用途改為其它用途通過分析比較，認(rèn)為取消現(xiàn)用途改為其它用途更有利的情形。更有利的情形。38五、最高最佳利用分析五、最高最佳利用分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 (4)(4)重新利用前提重新利用前提( (屬重新建造，是對土地的重新利用屬重新建造，是對土地的重新利用) )n重新利用前提的基本判斷：重新利用前提的基本判斷：估價(jià)對象重新開發(fā)再予估價(jià)對象重新開發(fā)再予以使用為最高最佳時(shí)，或按現(xiàn)有狀況

54、利用價(jià)值較低。以使用為最高最佳時(shí)，或按現(xiàn)有狀況利用價(jià)值較低。n重新利用前提價(jià)值量判斷公式：重新利用前提價(jià)值量判斷公式：估價(jià)對象現(xiàn)有價(jià)值估價(jià)對象現(xiàn)有價(jià)值重新利用完成后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值拆除現(xiàn)有建筑物費(fèi)重新利用完成后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值拆除現(xiàn)有建筑物費(fèi)用重新建造擴(kuò)大建筑面積補(bǔ)地價(jià)重新建造建安用重新建造擴(kuò)大建筑面積補(bǔ)地價(jià)重新建造建安費(fèi)用重新建造管理費(fèi)用重新建造前期費(fèi)用重費(fèi)用重新建造管理費(fèi)用重新建造前期費(fèi)用重新建造財(cái)務(wù)費(fèi)用稅費(fèi)與利潤重新建造期間經(jīng)營新建造財(cái)務(wù)費(fèi)用稅費(fèi)與利潤重新建造期間經(jīng)營損失等損失等 n此類型前提在舊城市改造的地塊中廣泛應(yīng)用此類型前提在舊城市改造的地塊中廣泛應(yīng)用39六、估價(jià)方法適用性分析六、估價(jià)方法適用

55、性分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 ( (一一)“)“估價(jià)方法適用性分析估價(jià)方法適用性分析”的評審標(biāo)準(zhǔn)的評審標(biāo)準(zhǔn)n逐一分析各種估價(jià)方法是否適用。估價(jià)技術(shù)路線表逐一分析各種估價(jià)方法是否適用。估價(jià)技術(shù)路線表述正確、清晰。述正確、清晰。(3(3分分) ) n選用估價(jià)方法的具體要求：選用估價(jià)方法的具體要求：逐一分析市場法、收益逐一分析市場法、收益法、成本法、設(shè)開發(fā)法等是否適用。對理論上不適法、成本法、設(shè)開發(fā)法等是否適用。對理論上不適用的，簡述理由；對理論上適用但運(yùn)用條件不具備用的，簡述理由；對理論上適用但運(yùn)用條件不具備的，充分說明理由。結(jié)合選用的估價(jià)方法，清晰的的，充分說明理由。結(jié)合選用的

56、估價(jià)方法，清晰的表述估價(jià)路線。表述估價(jià)路線。 40六、估價(jià)方法適用性分析六、估價(jià)方法適用性分析( (二二)“)“估價(jià)方法適用性分析估價(jià)方法適用性分析”的扣分項(xiàng)目分值及說明的扣分項(xiàng)目分值及說明(1)(1)分析內(nèi)容包括：各種估價(jià)方法的適用性、估價(jià)技術(shù)路線。分析內(nèi)容包括：各種估價(jià)方法的適用性、估價(jià)技術(shù)路線。每缺少一項(xiàng)，扣每缺少一項(xiàng)，扣2 2分。分。(2)(2)估價(jià)方法選用錯(cuò)誤，或者技術(shù)路線表述錯(cuò)誤的，扣估價(jià)方法選用錯(cuò)誤，或者技術(shù)路線表述錯(cuò)誤的，扣3 3分。分。(3)(3)應(yīng)選用的估價(jià)方法未選用的，扣應(yīng)選用的估價(jià)方法未選用的，扣2 2分。分。(4)(4)已選用的估價(jià)方法未簡述理由的，扣已選用的估價(jià)方法

57、未簡述理由的，扣1 1分。分。(5)(5)理論上適用而運(yùn)用的客觀條件不具備，未充分說明理由的，理論上適用而運(yùn)用的客觀條件不具備，未充分說明理由的，扣扣1 1分。分。(6)(6)理論上不適用的估價(jià)方法未簡述理由的，扣理論上不適用的估價(jià)方法未簡述理由的，扣0.50.5分。分。(7)(7)技術(shù)路線表述不清晰的，扣技術(shù)路線表述不清晰的，扣0.50.51 1分。分。(8)(8)與估價(jià)結(jié)果報(bào)告中估價(jià)方法選用不一致屬不合格內(nèi)容。與估價(jià)結(jié)果報(bào)告中估價(jià)方法選用不一致屬不合格內(nèi)容。 房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 41六、估價(jià)方法適用性分析六、估價(jià)方法適用性分析( (三三)“)“估價(jià)方法適用性分析估價(jià)方

58、法適用性分析”的寫作要求的寫作要求1.1.說明估價(jià)方法選用的主要理由或依據(jù)說明估價(jià)方法選用的主要理由或依據(jù)(1)(1)要根據(jù)估價(jià)對象的用途或性質(zhì)、估價(jià)目的、估價(jià)規(guī)范、要根據(jù)估價(jià)對象的用途或性質(zhì)、估價(jià)目的、估價(jià)規(guī)范、估價(jià)指導(dǎo)意見、估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況估價(jià)指導(dǎo)意見、估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況等依據(jù)選用估價(jià)方法。等依據(jù)選用估價(jià)方法。(2)(2)已選用的各估價(jià)方法的理由描述要充分已選用的各估價(jià)方法的理由描述要充分. .。(3)(3)說明已選用各估價(jià)方法的主要步驟及主要計(jì)算公式。說明已選用各估價(jià)方法的主要步驟及主要計(jì)算公式。(4)(4)未選用的估價(jià)方法要簡述理由。未選用的估價(jià)方法要簡述

59、理由。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 422.2.估價(jià)方法選用的主要理由估價(jià)方法選用的主要理由(1)(1)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定規(guī)定根據(jù)已明確的估價(jià)目的，若估價(jià)對象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)根據(jù)已明確的估價(jià)目的，若估價(jià)對象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明并陳述理由。若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明并陳述理由。5.1.35.1.3有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法為主要的有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價(jià)方法。估

60、價(jià)方法。5.1.45.1.4收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。5.1.55.1.5 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。法作為其中的一種估價(jià)方法。 5.1.65.1.6 在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。估價(jià)方法。5.1.75.1.