東西湖房地產(chǎn)市場分析

1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。東西湖房地產(chǎn)市場分析東西湖房地產(chǎn)市場分析東西湖房地產(chǎn)市場分析一、 東西湖區(qū)域概況武漢市東西湖區(qū)位于東經(jīng)113°53114°30，北緯30°3430°47之間。地處漢口西部近郊，全境三面環(huán)水，淡水資源十分豐富。她的地圖酷似一只金龜，翹首東望武漢，擺尾西牽孝感。漢江、漢北河、淪河、府河如玉帶瓊邊輕輕托起這片499.71平方公里的土地。境域東靠張公堤，分別與江岸區(qū)、江漢區(qū)和硚口區(qū)接壤；西南濱漢水與蔡甸區(qū)和漢川市相望，西北依府河與孝感市和黃陂區(qū)相鄰。武漢統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2

2、011年，東西湖區(qū)經(jīng)濟持續(xù)快速增長，綜合實力邁上新臺階。預計全年地區(qū)生產(chǎn)總值達到274億元，全口徑財政收入達到108億元，農(nóng)民人均純收入達到10191元，首次突破萬元大關，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到20239元；工業(yè)發(fā)展再上臺階，預計全年規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達到460億元，食品、機電產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)過百億元產(chǎn)值的預定目標，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的70%。未來五年，東西湖區(qū)將以建設國家級吳家山經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)為契機，構建先進制造業(yè)和高附加值服務業(yè)為主導的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，打造武漢市經(jīng)濟跨越式發(fā)展的第三增長極，努力把東西湖區(qū)建設成為經(jīng)濟發(fā)達、文化繁榮、環(huán)境秀美、民生殷實、宜業(yè)宜居的生態(tài)新城。二、 東西湖片區(qū)現(xiàn)代交通體系

3、為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展提供保障目前東西湖區(qū)內(nèi)交通路網(wǎng)絡已發(fā)展到 “五橫五縱”“五橫”即惠安大道、107國道（東西段）、新徑線、武荊繞城高速、柏銀路東柏路；“五縱”即107國道（南北段）、京珠高速、柏銀路環(huán)湖路、五環(huán)路、東柏吳新干線的全新格局。東西湖區(qū)“十二五”交通規(guī)劃建設項目1對外交通新建四環(huán)線、機場二通道、硚孝高速、三官河大橋及接線、107國道復線；改擴建惠安公路、馬池公路、慈天公路、新徑公路2區(qū)內(nèi)聯(lián)通改擴建環(huán)湖公路、辛柏公路、環(huán)湖中路、革新大道、團結大道、田園大道、東吳大道、金東公路等3城鄉(xiāng)暢達改擴建張柏公路、張辛公路、高橋五路、油紗路、新光公路、府河沿堤路、金南二路4街鎮(zhèn)暢通新建或改建一、二級

4、公路5危橋改造改造危橋6灣灣通等外農(nóng)村公路等級化改造7公路管養(yǎng)完成大中修、小保養(yǎng)、安保工程8客運站建設吳家山客運樞紐站和徑河客運站9貨運站新建金銀潭、徑河、新溝鎮(zhèn)等貨運站10公交樞紐站新建或改擴建三金潭、五環(huán)大道、吳家山、東方馬城、常青花園等公交樞紐站11公交首末站新建或改擴建碧?；▓@、海景花園等公交首末站12停保場新建或改擴建三店和常青花園停保場13港區(qū)改擴建改擴建舵落口港區(qū)和青鋒港區(qū)14航道整治治理漢江和府河航道1、區(qū)域道路系統(tǒng)。構建由高速公路及城市快捷路構成的區(qū)域交通骨架系統(tǒng)，形成“30分鐘上二環(huán)，60分鐘主城中心區(qū)全覆蓋”的高效道路網(wǎng)絡，實現(xiàn)全區(qū)通相鄰行政區(qū)域的進出口路均為高速和一級公

5、路快速通道。東西湖區(qū)域交通規(guī)劃圖2、區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)。構建由一、二級公路以及城市主干道構成的區(qū)內(nèi)交通主干系統(tǒng)，形成“五橫八縱一環(huán)”的網(wǎng)絡格局。區(qū)域內(nèi)交通主干系統(tǒng)“五橫八縱一環(huán)”網(wǎng)絡格局五橫：惠安大道（辛安渡-新溝鎮(zhèn)-走馬嶺-慈惠）、新徑線（盤龍城-徑河-新溝鎮(zhèn)）、荷金公路（金銀湖-柏泉-荷包湖）、荷沙公路、辛柏公路（柏泉-東山-辛安渡）。八縱：金東公路（金山大道-東山）、新城十六路（臺商密集區(qū)-新農(nóng)-沌口開發(fā)區(qū) ）、慈東公路（柏泉-吳家山-鐵鋪-沌口開發(fā)區(qū)）、慈天大道（慈惠-吳家山-徑河-柏泉-天河機場）、張柏路（柏泉-吳家山）、金銀湖大道（金銀湖-古田）、機場路（盤龍城-金銀湖-常青花園-主城）

6、、宏圖大道（盤龍城-金銀潭-后湖）。一環(huán)：為慈安大道-東柏路-慈天大道構成的串聯(lián)吳家山、西部及北部地區(qū)的一環(huán)。道路網(wǎng)布局規(guī)劃方案3、公共交通系統(tǒng)。構建以軌道交通為骨干、常規(guī)公共交通為主體、其它方式為輔助的一體化公共交通網(wǎng)絡。加快推進軌道交通2號線、8號線、3號線、6號線、7號線建設。公交線網(wǎng)及設施布局規(guī)劃圖2020年規(guī)劃延伸軌道交通2號線，線路由馬池路站向東到達金銀潭，再由金銀潭向北通向盤龍城。同時，規(guī)劃預留軌道交通線路進入馬城或金銀湖地區(qū)的方案。方案一是設軌道2號線馬城支線，在馬城設置軌道站點及公交換乘樞紐，方案二是設置連接軌道2號線和環(huán)金銀湖的觀光軌道線。 進行常規(guī)公交與與軌道交通1號線的

7、古田一路站、古田二路站、東吳大道站，與軌道交通2號線的馬池路站、常青花園站、金色雅園站，與軌道交通3號線三金潭站的銜接。三、 坐擁國家級開發(fā)區(qū) 東西湖新城發(fā)展為區(qū)域房地產(chǎn)夯實基礎以漢口地區(qū)6條軌道始發(fā)站建設為契機，東西湖區(qū)加快建設泛金銀湖生態(tài)商務城和吳家山新城，把城市化建設與發(fā)展旅游業(yè)、商貿(mào)服務業(yè)緊密結合，完善城市布局結構和功能。武漢市東西湖區(qū)近期建設規(guī)劃圖1、金銀湖生態(tài)商務城。具體范圍是：東以銀湖、墨水湖為界，南抵張公堤輔道，西臨金銀湖、凌云西路，北接金銀湖，規(guī)劃總用地671.62公頃。針對金銀湖生態(tài)商務城建設現(xiàn)狀、自然條件等特點，通過“三軸、三片、兩中心”的規(guī)劃布局結構，力圖將規(guī)劃區(qū)建設成

8、為環(huán)境宜人的金銀湖生態(tài)商務城。三軸：以金山大道為主軸，結合銀湖中路和金橋中路形成拉動北片、南片乃至整個金銀湖生態(tài)商務城經(jīng)濟發(fā)展的三條軸線，綜合體現(xiàn)規(guī)劃現(xiàn)代化生態(tài)商務城豐富、大氣、蓬勃向上的經(jīng)濟發(fā)展空間。三片：北片：位于金山大道以北，鐵塔路兩側的地區(qū)，布置商務辦公并配套文化娛樂及休閑設施形成商務休閑區(qū);南片：位于金山大道以南，環(huán)湖西路以東的地區(qū)，布置商業(yè)金融設施服務整個片區(qū)乃至東西湖地區(qū)，從而為打造金銀湖生態(tài)商務城創(chuàng)造良好的條件;西片：位于環(huán)保西路以西，張公堤輔道以北的地區(qū)，以產(chǎn)業(yè)集聚效應帶動該片的發(fā)展，并為生產(chǎn)配套完善的生活服務設施。兩中心：商務休閑中心，結合銀湖中路與馬池路兩側文化娛樂設施，

9、及北片西側沿湖的生態(tài)商務別墅的建設，形成金銀湖生態(tài)商務城的商務休閑中心;商業(yè)金融中心，結合金橋中路兩側行政辦公和商業(yè)金融設施及南片的步行商業(yè)用地的開發(fā)建設，形成商業(yè)金融中心。金銀湖生態(tài)商務城規(guī)劃圖2、吳家山臺商工業(yè)園區(qū)。吳家山臺商工業(yè)園區(qū)位于武漢市區(qū)西部、東西湖區(qū)中部，107國道兩側，緊鄰吳家山街，其中區(qū)塊一東到九支溝，與吳家山街城區(qū)接壤，西到南十二支溝與走馬嶺農(nóng)場相鄰，南與蔡甸區(qū)、武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)隔漢江相望，北抵東吳大道；區(qū)塊二東、北面被徑河環(huán)繞，南以啤磚路為界，西至五環(huán)大道。區(qū)內(nèi)有107國道、316國道、京珠高速公路、城市外環(huán)線連接線五環(huán)大道、漢渝鐵路等重要交通干道通過。依據(jù)國土資源部公

10、告的武漢吳家山臺商工業(yè)園區(qū)四至范圍和規(guī)劃面積，規(guī)劃區(qū)總用地面積為21.15平方公里。   針對吳家山臺商工業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀建設狀況、自然條件等特點，結合武漢市和東西湖區(qū)的未來發(fā)展，將東西向發(fā)展的趨勢，引導向南北向發(fā)展，形成“一心、三軸、五組團、多節(jié)點”的規(guī)劃布局結構，力圖將吳家山臺商工業(yè)園區(qū)建設成為功能布局合理、投資環(huán)境優(yōu)越的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。五組團為食品工業(yè)組團、華中物流組團、居住生活組團、綜合工業(yè)組團和高新技術組團五個功能組團。吳家山臺商工業(yè)園區(qū)規(guī)劃圖3、吳家山新城。以吳家山為中心，包括吳家山街、長青街及慈惠街、徑河街的一部分，建成集政務、經(jīng)濟、文化、宜居和商貿(mào)服務于一體的中心區(qū)。以五環(huán)大道

11、為中軸，集中打造三個核心園區(qū)。北部把吳家山與徑河、三店連成一體，建設輕軌新城，推進徑河兩岸開發(fā)，將徑河作為新城核心水岸空間，把濱水、綠化等自然要素與城市環(huán)境、城市建設有機結合，打造生態(tài)水域型旅游康居及行政辦公區(qū)。中部以吳家山為主體，加強城市文化娛樂基礎設施和商業(yè)配套設施建設，增加停車場和公交保養(yǎng)場，增加空間和綠地，開發(fā)地下空間，完善地下管網(wǎng)，提升吳家山城市功能。鼓勵開發(fā)精品房地產(chǎn)，建設標準較高的經(jīng)濟適用房、還建房、廉租房。南部依托漢江港口等項目建設，與慈惠腹地結合，實施漢江沿線功能綜合開發(fā)，將漢江沿線生態(tài)新城、物流園區(qū)和新農(nóng)村建設整體布局，統(tǒng)籌考慮。各功能區(qū)之間通過綠化帶等天然屏障交相輝映，建

12、設沿漢江濱江生態(tài)新城。立足鐵路物流、水運物流以及新的居住區(qū)建設，做好沙嘴片區(qū)的規(guī)劃和建設。四、 東西湖區(qū)域房地產(chǎn)運行情況1、 東西湖區(qū)域商品房市場供給情況04-05 年，總體供應體量稍有回落，新盤推出速度減緩。但是產(chǎn)品的多元化開發(fā)和不斷提升的價格仍預示著區(qū)域良好的發(fā)展前景。06-07年，隨著越來越多的開發(fā)商的入駐，新盤推出速度加快，上市量也越來越大。從08年起至今，東西湖片商品住宅年新增供應量已經(jīng)連續(xù)四年均保持在100萬方以上，東西湖片已成為開發(fā)商和購房者共同關注的重要區(qū)域。截至2010年12月末東西湖區(qū)在售樓盤36個，占主城區(qū)在售樓盤2012年東西湖區(qū)預計上市的部分樓盤一覽項目名稱建筑面積（

13、萬平米）物業(yè)形態(tài)豐尚時代廣場熙龍灣 11.04高層 小高層愛楓國際住區(qū)12.01高層 別墅常青1/2中心10.32高層金銀湖一號 30.00多層 高層竹葉海嘉園 13.80高層豐澤園 1.53低層 多層 小高層航天興隆國際31.45高層歐亞達國際建材家居摩爾城100.00多層心齋橋 9.26高層（32層） 聯(lián)排別墅沿海賽洛城五期145.00高層 小高層 別墅九坤五環(huán)華城12.33小高層（11層）、高層（18層）2、東西湖片區(qū)土地交易穩(wěn)定為后市商品房供應提供保障億房研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年東西湖區(qū)出讓成交土地25宗，較2010年增加4宗，增長19.05%，成交面積75.79萬平方米，較去年減少9.

14、5%。成交平均樓面地價1486.元/平米，較去年上漲48.4%。與其他區(qū)域大幅萎縮的土地成交情況相比，東西湖區(qū)相對穩(wěn)定的土地成交面積保證了區(qū)域未來商品住宅的供應穩(wěn)定。年份成交宗數(shù)成交面積（萬）成交建筑面積（萬）成交金額（億元）畝單價（萬/畝）樓面地價（元/）2011年2575.79 221.07 32.85 289.0 1486.0 2010年2183.75 240.79 24.11 191.9 1001.3 3、東西湖區(qū)商品房市場價格情況億房研究中心數(shù)據(jù)顯示，05、06年東西湖區(qū)樓市價格上漲幅度較小，但隨著更多品牌開發(fā)商入駐開發(fā)項目和當年整體樓市的火爆，07年東西湖區(qū)的價格較06年大幅上漲近

15、千元/平米，達到了近4000元/平米，此后在此基礎上基本上繼續(xù)保持上漲局面；成交量方面，05-08年的年成交量基本上均保持在4000-6000套之間，但09年，其成交量迅速達到近萬套，而2010年成交量則突破萬套以上，達到歷史最高水平，10735套。09年起，東西湖區(qū)成交量的大幅增加主要是由于中心區(qū)房價超出很多購房者的承受能力，而東西湖區(qū)的價格相對較低吸引了大量的購房需求來置業(yè)。2011年東西湖樓市整體呈現(xiàn)價漲量跌之勢，成交均價同比上漲11.29%，除規(guī)劃、交通等因素快速升級外主要是因為片區(qū)北冰洋城市廣場、金地格林春岸等高端及精裝修項目上市拉高片區(qū)均價，但同時銷售量卻同比下降20.87%。 上

16、圖顯示受益于輕軌1號線全線通車和吳家山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)升級利好影響，2010年10月以來，東西湖片商品住宅成交均價上漲較快。但在2011年由于受政策和區(qū)域商品住宅項目競爭激烈等方面影響，東西湖區(qū)商品住宅在2月后漲幅較為平緩，截至2012年1月，其區(qū)域成交均價已在5418元/平米左右，同比上漲11.29%。2010年2011年片區(qū)商品住房成交均價片區(qū)2011年成交均價2001年成交均價變化同比漢口漢口中心區(qū)10504.84 9564.04 940.81 9.84%古田片區(qū)8189.49 7073.50 1116.00 15.78%二七、后湖片區(qū)7177.67 6393.24 784.42 12.27%

17、東西湖片5268.27 4733.80 534.46 11.29%武昌武昌中心區(qū)9878.30 8866.12 1012.18 11.42%青山區(qū)7514.69 6851.34 663.35 9.68%南湖片7427.62 6846.82 580.79 8.48%關山片7039.15 6259.15 780.00 12.46%漢陽漢陽中心區(qū)8954.60 8235.55 719.06 8.73%沌口片6143.63 5219.59 924.03 17.70%2、 東西湖區(qū)商品房市場銷售情況在區(qū)域成交方面數(shù)據(jù)顯示，近13個月東西湖區(qū)的商品住宅月成交量基本上保持在500-1000套左右的水平，月成

18、交較去年同期有不同程度下降，近13個月武漢市各主城區(qū)商品住宅月成交量情況（2010年12月-2011年12月）：片區(qū)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月漢口中心區(qū)635331494481541414340411324351581759古田片區(qū)136125115176129236378207289287394232二七、后湖片區(qū)972172498422535971681419587827594488東西湖片1084399584958624629750710833568715641武昌中心區(qū)815417762413101599771860893263910571210青山區(qū)189

19、154305185242367311246214172213413南湖片76440069512376891838130216842054175312591131關山片10223525421076915637827972989742671735漢陽中心區(qū)29798307239263682421731467842480865沌口片74588118212459366298256268244266173近13個月東西湖區(qū)商品住宅月成交量占總體主城區(qū)成交量的比例情況（2010年12月-2011年12月）：從上面圖表中可以看出：東西湖區(qū)成交量已經(jīng)是武漢主城區(qū)整體成交量中的重要組成部分，其月成交量占主城區(qū)整

20、體成交量的比例基本保持在10%-20%之間，月成交量基本上保持在580-1100套左右的水平。3、分價格區(qū)間銷量情況通過我市場研究中心對此區(qū)域在售商品房項目的調(diào)研，目前，東西湖區(qū)域內(nèi)目前已經(jīng)出現(xiàn)價格在萬元/平米以上以上的商品住宅。從上圖可看出：該區(qū)域主力價格區(qū)間在4000-7000元/平方米區(qū)間，占73.09%，其中又以5700-7000元/平方米區(qū)間的為主，占該區(qū)總銷量的43.06%，4000-5700元/平方米占該區(qū)總銷量的30.03%；其次，7000-1000元/平方米占16.76%，4000元/平方米以下和10000以上占總銷量的比例分別為8.04%和2.11%。即使在調(diào)控背景下，隨著

21、區(qū)域住宅品質(zhì)的提高和區(qū)域熱度的提升，區(qū)域住宅價格仍在不斷上漲。5、分面積銷量情況從上圖中看出，本區(qū)域內(nèi)住宅面積以90平方米以下為主力銷售面積，占到總銷量的41.62%，其次為90-120平方米，占35.14%，120-140平方米占14.23%；140平方米以上戶型成交比例僅占9.01%，與去年相比，90平方米以下戶型所占比例有所增大，顯示在區(qū)域房價不斷上漲下，購房者選擇降低面積要求來減少總價。與中心城區(qū)相比，90-120平方米中大戶型成交比例較大，多為首次置業(yè)及改善型置業(yè)。在武漢10大主城區(qū)中，東西湖區(qū)商品住宅套均面積仍較大。五、 東西湖區(qū)商品房市場運行特征1、 房地產(chǎn)發(fā)展空間大 房價上漲較

22、快暴露片區(qū)樓市短板武漢總體規(guī)劃了9大城市副中心，其中主城區(qū)3個，主城以外布局6個，吳家山便是西部組群團中重要的城市副中心。吳家山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)升級為國家級開發(fā)區(qū)及泛金銀湖生態(tài)商務區(qū)及吳家山新城的打造加上輕軌及地鐵等交通建設，使得東西湖在贏得巨大發(fā)展空間，經(jīng)濟迅猛發(fā)展的同時，即使在調(diào)控背景下房價仍有較大漲幅。但隨著片區(qū)房價的快速上漲及調(diào)控的持續(xù)，片區(qū)成交量大幅下滑，暴露出片區(qū)樓市的短板和不足。東西湖區(qū)與武漢主城區(qū)有一定的交通距離，雖然隨著軌道交通和快速公路交通系統(tǒng)的建立，交通條件逐步改善，但短期內(nèi)未有根本性改變，加之商業(yè)、教育及醫(yī)療配套的不足，在調(diào)控背景下這些短板成為購房者考慮的重要因素，直接導致成

23、交量的下滑。2、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良 區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)和檔次逐步提高其東西湖區(qū)自然風光優(yōu)美，物業(yè)類型全面，多層和聯(lián)體別墅較多，輔之小高層、高層滿足觀景的要求，在一線湖景沿岸，還有少數(shù)別墅分布。如銀湖翡翠在規(guī)劃設計之初，就強調(diào)以“自然元素”為核心，充分利用優(yōu)越的原生態(tài)景觀資源，保留原生態(tài)雙水岸軟堤湖岸線、原生水杉樹林。其中，泛金銀湖生態(tài)新城的打造，將促進片區(qū)的成熟和宜居性，片區(qū)吸引力增加。隨著越來越多企業(yè)入駐金銀湖，也為片區(qū)帶來了不可小覷的購買力購房需求。金銀湖區(qū)域建筑以現(xiàn)代為主，品牌開發(fā)商戶型較好，產(chǎn)品檔次較高；金銀湖區(qū)域項目主力戶型以三房為主，兩房戶型較漢口板塊戶型大，在規(guī)劃上注重建筑的組團布局，打造園林，提升項目產(chǎn)品的品質(zhì)，在戶型設計上充分考慮，產(chǎn)品品質(zhì)較高；金銀湖區(qū)域產(chǎn)品充分利用自然資源，打造特色產(chǎn)品，產(chǎn)品檔次較高；在產(chǎn)品附加值上，金銀湖及中心城區(qū)板塊樓盤更注重依賴項目自身所處的環(huán)境和配套，小項