工業(yè)園商業(yè)配套項目戰(zhàn)略定位與招商思路報告

1、廣德置業(yè)廣德置業(yè)南京化學(xué)工業(yè)園商業(yè)配套項目戰(zhàn)略定位與招商思路報告 漢漢 舍舍 中中 國國二二 0 0 0 0 八八 年年 九九 月月開開 篇篇 思路是出路的珍珠，沒有好的思路就沒有珍珠光芒，思路是出路的珍珠，沒有好的思路就沒有珍珠光芒， 思路是出路的命脈，好的思路是好出路的營養(yǎng)套餐。思路是出路的命脈，好的思路是好出路的營養(yǎng)套餐。 開開 篇篇定位戰(zhàn)略基調(diào)定位戰(zhàn)略基調(diào)盈利模式盈利模式開發(fā)模式開發(fā)模式增值效應(yīng)增值效應(yīng)開發(fā)原則開發(fā)原則物業(yè)載體物業(yè)載體商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)金融運作筑巢引鳳構(gòu)筑平臺增加亮點名店主導(dǎo)擴大影響分批開發(fā)循序漸進休閑娛樂總匯特色餐飲名店健康運動會所資本增值性持續(xù)增值性增值區(qū)域性客觀主題

2、功能應(yīng)變資源整合全局人文定位可行性長期出租收益根植園區(qū)，輻射周邊，標(biāo)志性全功能休閑餐飲基地根植園區(qū)，輻射周邊，標(biāo)志性全功能休閑餐飲基地開開 篇篇定位戰(zhàn)略思路定位戰(zhàn)略思路看高新看高新 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)看江寧看江寧看新港看新港 需求分析需求分析配套分析配套分析政策分析政策分析商業(yè)配套商業(yè)配套地塊條件地塊條件經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境南京市經(jīng)濟環(huán)境周邊的環(huán)境戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位功能定位功能定位 規(guī)劃影響規(guī)劃影響周邊及后期規(guī)劃物業(yè)產(chǎn)品物業(yè)產(chǎn)品 開發(fā)模式開發(fā)模式 經(jīng)營模式經(jīng)營模式 硬件分析硬件分析第一章第一章 戰(zhàn)略定位研判戰(zhàn)略定位研判你究竟是什么？沒有任何人或任何東西可以為你解答這個問題，你究竟是什么？沒有任何人或任

3、何東西可以為你解答這個問題，因此你必須先認識自己。認識自己便是智慧的開端。因此你必須先認識自己。認識自己便是智慧的開端。 戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位市場認知市場認知 我國房價歷經(jīng)連續(xù)多年高速增長，2007年仍在高位，由于國家調(diào)控政策效力的發(fā)揮，2008年房價上漲幅度將大大低于2007年。 中國社會科學(xué)院 2008年房地產(chǎn)藍皮書【漢舍【漢舍觀點觀點】 從目前大半年的情況來看，中國房地產(chǎn)市場的“嚴冬”已經(jīng)到來，無論是深圳的“斷供潮”還是萬科的“降價風(fēng)波”，都向市場顯示著房地產(chǎn)市場疲軟的跡象，從南京房地產(chǎn)市場來看，一開始的“ 買房送車”、“0首付”等政策在仍沒有辦法刺激銷售的情況下，房價“腰斬”的現(xiàn)象也在市場

4、出現(xiàn)，至少在未來的一年，在國家沒有政策扶植的狀態(tài)下，中國房地產(chǎn)仍佳繼續(xù)保持低位運行的狀態(tài)。 “房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。” 溫家寶【漢舍【漢舍觀點觀點】 由于城市化進程的加快與經(jīng)濟的高速增長，使得房地產(chǎn)業(yè)一直處于飛速發(fā)展階段，近10年的中國房地產(chǎn)市場體現(xiàn)出繁榮昌盛的景象，但是帶來的負面效應(yīng)確實房價的節(jié)節(jié)攀升，使得普通民眾購房的壓力越來越大。因此政府現(xiàn)在一方面是著力解決房地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)保證廉租房、經(jīng)濟適用房、中低價商品房的建設(shè)，另一方面對于行業(yè)中的投機現(xiàn)象、高檔房建設(shè)等方面開始嚴厲的調(diào)控，從資本和市場兩方面進行市場健康引導(dǎo)。 國家統(tǒng)計局日

5、前公布了近幾個月我國消費者價格指數(shù)(CPI)情況。其中8月份，我國消費者價格指數(shù)(CPI)同比上漲4.9%，較7月份的6.3%大幅回落。有學(xué)者認為，CPI回落與住房價格下降有關(guān)。 【漢舍【漢舍觀點觀點】 這都是當(dāng)前我國總需求的回落的具體表現(xiàn)。隨著物價的回落，貨幣政策或許會出現(xiàn)放松的跡象。上半年采取緊縮的貨幣政策主要是為了抑制通脹，從CPI的變化看，目前通脹已得到控制，未來一段時間，在物價控制有效的基礎(chǔ)上，央行和銀監(jiān)會可能會進一步松動貸款額度。“政”變地產(chǎn)，多空博弈 地產(chǎn)中國【漢舍【漢舍觀點觀點】 隨著宏觀調(diào)控力度的加大，瘋狂上漲的房價終于得到遏制并發(fā)生翻轉(zhuǎn)性的變化，價格一降再降，成交量大幅萎縮

6、，開發(fā)商紛紛割肉賣地以挽救瀕臨斷裂的資金鏈。伴隨越來越強的救市呼聲，地方政府終于坐不住了。長沙、西安等紛紛出臺各種房地產(chǎn)新政，以減免契稅、降低首付等方式，希望能夠刺激購房者，挽救蕭條的樓市。 地方政府的救市行為在社會引起了強烈反響，在中央與地方的一壓一托之間，地方政府究竟在維護誰的利益，房地產(chǎn)存在的問題是否要靠簡單的救市來解決，救市會不會與宏觀調(diào)控的初衷背道而馳，種種聲音，使得這場多空博弈逐漸升級。 地地 方方 政政 府府 救救 市市 措措 施施 一一 覽覽城城 市市措措 施施西西 安安針對購房者：1、給予房款補貼；2、住房公積金放寬；3、經(jīng)濟適用房購買條件降低針對開發(fā)商：1、調(diào)整稅務(wù)征繳政策

7、；2、減免城建費用；3、土地政策加大扶持力度；4、金融信貸放寬；5、項目規(guī)劃審批可分期開發(fā)蕪蕪 湖湖針對購房者：1、調(diào)整公積金貸款首付比例和最高限額；2、交易契稅補貼針對開發(fā)商：1、調(diào)整供地節(jié)奏；2、調(diào)整稅務(wù)收費節(jié)奏；3、土地競買保證金下調(diào)蘇蘇 州州針對購房者：1、恢復(fù)第二套房公積金貸款；2、一、二手房首付下調(diào)至20%、30%地地 方方 政政 府府 救救 市市 措措 施施 一一 覽覽城城 市市措措 施施長長 沙沙針對購房者：1、保障性住房分配貨幣化；2、二手房交易綜合稅下調(diào)、補貼；3、降低公積金貸款首付比例，延長貸款期限針對開發(fā)商：降低開發(fā)過程規(guī)費成成 都都針對購房者：1、降低公積金貸款首付比

8、例，提高貸款最高限額，延長貸款期限，擴大公積金貸款范圍；2、購房者實施財政補貼針對開發(fā)商：降低開發(fā)企業(yè)報建費河河 南南針對購房者：1、降低公積金貸款首付比例；2、減免房地產(chǎn)交易契稅地地 方方 政政 府府 救救 市市 措措 施施 一一 覽覽城城 市市措措 施施沈沈 陽陽針對購房者：1、延長公積金貸款、二手房貸款年限；2、提高貸款最高限額；3、購房首付比例下調(diào)；4、設(shè)立購房獎勵福福 州州針對購房者：1、提高公積金貸款最高限額、延長年限；2、部分房產(chǎn)契稅減半重重 慶慶針對購房者：農(nóng)村居民進城購90平米下住房、二手房免征契稅常常 州州針對購房者：1、提高公積金貸款最高限額；2、放寬公積金貸款條件；3、

9、降低公積金貸款首付比例；4、商業(yè)貸款可轉(zhuǎn)公積金貸款淮淮 安安針對購房者：1、商業(yè)貸款可轉(zhuǎn)為利率優(yōu)惠的公積金貸款廈廈 門門針對購房者：1、購房辦戶口；2、下調(diào)契稅比例石家莊石家莊針對購房者：1、下調(diào)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，大部分商品房進入減免契稅行列戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位區(qū)域認知區(qū)域認知區(qū)域位置示意區(qū)域位置示意 南京化學(xué)工業(yè)園位于南京市域北部，長江北岸，六合區(qū)境內(nèi)，依托長江深水岸線而建，距離高新區(qū)11公里，至主城19公里，自然地理條件優(yōu)越，區(qū)位交通優(yōu)勢突出，化工產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，中國石化集團公司在南京地區(qū)的多家大型骨干企業(yè)均分布在園區(qū)內(nèi)及周邊緊鄰。 六合區(qū)位優(yōu)勢獨特，交通便捷。距離長江大橋15分鐘車程，長江二橋5分

10、鐘車程，南京火車站25分鐘車程，祿口機場50分鐘車程；同時，1小時經(jīng)濟圈內(nèi)覆蓋蕪湖、揚州、無錫、鎮(zhèn)江、常州、馬鞍山等工業(yè)城市。區(qū)域概述區(qū)域概述 1、區(qū)域交通便利、路網(wǎng)發(fā)達，對于周邊及外部輻射能力較強； 2、依靠傳統(tǒng)的化學(xué)工業(yè)，區(qū)域已經(jīng)形成了以化工為主的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，且 根據(jù)規(guī)劃這也是區(qū)域以后的主要發(fā)展方向； 3、區(qū)域商業(yè)物業(yè)已經(jīng)開始逐步出現(xiàn)，但是由于目前區(qū)域消費習(xí)慣尚未 形成，招商經(jīng)營狀態(tài)普遍不理想；4、隨著入住園區(qū)企業(yè)的不斷增加，對于周邊商業(yè)消費習(xí)慣逐漸形 成，區(qū)域會出現(xiàn)新的商業(yè)熱點；5、根據(jù)目前客戶訪談情況，已經(jīng)開始出現(xiàn)對于商業(yè)配套的較大需 求，因此，根據(jù)需求發(fā)展逐步進行商業(yè)物業(yè)的開發(fā)是符合區(qū)

11、域 需求并能夠保證項目順利開發(fā)。戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位項目認知項目認知 公共路網(wǎng)發(fā)達，園區(qū)道路已基本建設(shè)成型，但園區(qū)入駐企業(yè)較少，仍處于前期招商發(fā)展階段。 45平方公里的綜合性化工園區(qū)。預(yù)計商業(yè)配套80,000，其中海關(guān)大樓后C2地塊首期20,000 左右。以滿足園區(qū)中高端人群消費需求為主，逐步形成輻射大廠與六合區(qū)域的綜合一體性餐飲、休閑、運動服務(wù)基地。戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位SWOTSWOT分析與矩陣分析與矩陣清楚的確定公司的資源優(yōu)勢和缺陷，清楚的確定公司的資源優(yōu)勢和缺陷，了解公司所面臨的機會和挑戰(zhàn)，了解公司所面臨的機會和挑戰(zhàn)，對于制定公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關(guān)重要的意義。對于制定公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略有著至

12、關(guān)重要的意義。 SWOTSWOT分析與矩陣分析與矩陣優(yōu)勢（優(yōu)勢（StrengthStrength） 規(guī)劃條件較為寬松，可以完全結(jié)合市場的實際需求進行項目規(guī)劃與開發(fā)，符合項目操作成功的首要因素； 開發(fā)商資金較為充裕，對于項目開發(fā)有著較為長遠的考慮，開發(fā)商持有物業(yè)，可以保證后期商業(yè)運營的統(tǒng)一化管理，利于提升項目形象； 周邊企事業(yè)單位較多，尤其是海關(guān)等部門的進駐，能夠有效吸引更多的相關(guān)產(chǎn)業(yè)對于區(qū)域辦公產(chǎn)生一定的需求，為項目提供了基礎(chǔ)人群； 企業(yè)中高端人群具有較強的消費能力，但由于配套的稀缺，使得這部分需求沒有得到釋放，再加上化工園特殊的開發(fā)主體，能夠保證項目發(fā)展的良好方向； 兩區(qū)交界處目前沒有較有特

13、色的休閑餐飲物業(yè)，周邊人群的消費便捷性難以保證，項目的立項基礎(chǔ)較高，可以率先搶占區(qū)域市場空白。SWOTSWOT分析與矩陣分析與矩陣劣勢（劣勢（WeaknessWeakness） 項目地處偏遠市郊且化工園的主體定位在客戶心中會留有污染方面的印象，不屬于首選消費場合； 項目私人交通較為方便，但是相對于滯后的公共交通配套情況來看，暫時不具備輻射周邊的客觀條件； 工廠區(qū)管理人員消費能力較強，項目也可以提供便捷的消費，但是很難成為消費首選，同時他們并非常住人群，消費機會相對較少； 通過對于其他工業(yè)園配套分析，尚無如此大規(guī)模配套區(qū)，項目后續(xù)開發(fā)的進度與節(jié)奏不可預(yù)計性較強。SWOTSWOT分析與矩陣分析與矩

14、陣機會機會(Opportunity) (Opportunity) 市場空白的率先開發(fā)，能夠帶來足夠的影響力，為項目后續(xù)開發(fā)提供良好的開端； 在住宅地產(chǎn)市場漸冷、銷售普遍不暢大規(guī)模跳水的情況下工業(yè)地產(chǎn)正逐步成為地產(chǎn)開發(fā)一個新的熱點，會逐步引起市場的關(guān)注； 園區(qū)開發(fā)的特殊主體性質(zhì)為規(guī)劃提供了較大的變量，能夠完全按照市場需求進行開發(fā)設(shè)計與規(guī)劃； 化工園管委會的性質(zhì)決定了后期相關(guān)手續(xù)及部門溝通方面的順利與快速進行。SWOTSWOT分析與矩陣分析與矩陣威脅（威脅（ThreatThreat） 化工園空氣與水質(zhì)污染帶來的人群恐慌效應(yīng)； 化工園招商進度很大程度上影響著項目的開發(fā)進去； 國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的高壓

15、政策使得整個地產(chǎn)市場已經(jīng)提前進入“嚴冬”，隨著CPI等相關(guān)指數(shù)的回落，通脹水平的下降，項目利潤將存在很多變數(shù)； 企業(yè)相對自主的選擇以及中、高管偶爾居住廠區(qū)、外來客戶接待一般在其他區(qū)域的情況將限制商業(yè)配套的人流與“錢流”。 優(yōu)優(yōu) 勢勢 扭扭 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 型型 戰(zhàn)戰(zhàn) 略略 增增 長長 型型 戰(zhàn)戰(zhàn) 略略 機機 會會 威威 脅脅 防防 御御 型型 戰(zhàn)戰(zhàn) 略略 多多 種種 經(jīng)經(jīng) 營營 戰(zhàn)戰(zhàn) 略略 劣劣 勢勢西南方向最佳西南方向最佳SWOTSWOT分析與矩陣分析與矩陣矩陣（矩陣（MatrixMatrix）SWOTSWOT分析與矩陣分析與矩陣矩陣（矩陣（MatrixMatrix） 內(nèi)部能力內(nèi)部能力外部因素外部因素

16、優(yōu)優(yōu) 勢勢劣劣 勢勢規(guī)劃條件寬松，可變更余地大資金充裕，長期持有物業(yè)具有基礎(chǔ)消費人群，消費能力較強具有良好的區(qū)域輻射效應(yīng)項目區(qū)域偏遠，客戶印象較差公共交通配套相對滯后主要消費群體消費機會較少后續(xù)開發(fā)進度及節(jié)奏不可預(yù)計性較強機機 會會SOSO策略策略WOWO策略策略市場空白提供良好開端工業(yè)地產(chǎn)引起市場關(guān)注按市場需求進行開發(fā)及規(guī)劃設(shè)計后期手續(xù)及部門溝通順利與快速進行利用市場及開發(fā)主體的自身優(yōu)勢，借助良好的區(qū)域輻射效應(yīng)對項目進行合理規(guī)劃，威脅不予考慮把握目前的市場空白及工業(yè)地產(chǎn)引起的市場關(guān)注對項目進行操作威威 脅脅STST策略策略WTWT策略策略污染帶來的人群恐慌招商進度影響開發(fā)進度項目利潤存在變數(shù)

17、商業(yè)配套的人流及“錢流”受到限制對于項目優(yōu)勢進行最大化的利用的同時對于項目威脅保持充分關(guān)注，根據(jù)不同的市場態(tài)勢進行項目運作手法的適時調(diào)整以保證在既定利潤的基礎(chǔ)上尋求新的利益增長點充分考慮項目運作難度，采取保守策略穩(wěn)步發(fā)展提升市場競爭力戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位同類產(chǎn)品研究與借鑒同類產(chǎn)品研究與借鑒 成功的企業(yè)使用的方法，是經(jīng)過實踐的可以借鑒成功的企業(yè)使用的方法，是經(jīng)過實踐的可以借鑒的方法，目的是根本，而操作是靈活的。的方法，目的是根本，而操作是靈活的。 研究與借鑒研究與借鑒南京江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)南京江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)類型：類型：國家級開發(fā)區(qū)批準(zhǔn)時間：批準(zhǔn)時間：2002年產(chǎn)業(yè)發(fā)展：產(chǎn)業(yè)發(fā)展：電子信息產(chǎn)業(yè)汽車

18、制造電力控制軟件研發(fā)五大發(fā)展平臺：五大發(fā)展平臺：出口加工區(qū)平臺汽車產(chǎn)業(yè)基地平臺江蘇軟件產(chǎn)業(yè)化基地平臺教育功能區(qū)平臺空港工業(yè)園平臺產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向：產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向：1、 電子、輕工、機械、紡織、家電、無污染的精細化工、汽車、激光等高科技密集型加工工業(yè)項目。2、 房地產(chǎn)業(yè)、高檔特色食品、高檔化妝品、名牌服裝加工、倉儲運輸、現(xiàn)代物流、興辦生產(chǎn)資料市場等第三產(chǎn)業(yè)項目。3、 新材料技術(shù)和產(chǎn)品、節(jié)能技術(shù)和產(chǎn)品、生物技術(shù)和產(chǎn)品、電子與信息技術(shù)和產(chǎn)品、“三廢”治理技術(shù)和產(chǎn)品項目。4、 基礎(chǔ)設(shè)施：污水處理廠、管道石油液化氣工程、交通建設(shè)等項目。 5、 旅游、賓館、文化娛樂、創(chuàng)意及衛(wèi)生項目。研究與借鑒研究與借鑒南京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)

19、區(qū)（原名南京新港工業(yè)區(qū)）南京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（原名南京新港工業(yè)區(qū)）類型：類型：國家級開發(fā)區(qū)批準(zhǔn)時間：批準(zhǔn)時間：2002年3月15日先期規(guī)劃面積：先期規(guī)劃面積：13.37平方公里 （含烏龍山風(fēng)景區(qū)）遠期規(guī)劃面積：遠期規(guī)劃面積：30平方公里功能區(qū)域：功能區(qū)域：工業(yè)保稅倉儲金融貿(mào)易綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向：產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向：1、以新型平板顯示器件為主的光電子元器件、計算機和外部設(shè)備、 通信設(shè)備等電子信息項目、軟件開發(fā)項目；2、信息家電、輕工服裝、機電產(chǎn)品、儀器儀表及系統(tǒng)集成、汽車、 摩托車等車輛及其零部件制造項目；3、生物醫(yī)藥與醫(yī)療器械項目；4、新材料、新型能源及裝備、新型環(huán)保技術(shù)項目；5、以產(chǎn)品出口為主的工業(yè)加工項

20、目；6、其它屬于國家法律、行政法規(guī)鼓勵的項目 特色產(chǎn)業(yè)：特色產(chǎn)業(yè)：電子信息產(chǎn)業(yè)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)輕工機械產(chǎn)業(yè)新材料產(chǎn)業(yè)園內(nèi)園區(qū)：園內(nèi)園區(qū)：出口加工區(qū)國家級南京新港高新技術(shù)工業(yè)園國家級南京海峽兩岸科技工業(yè)園南京生物醫(yī)藥科技工業(yè)園南京韓國工業(yè)園南京LG產(chǎn)業(yè)園研究與借鑒研究與借鑒南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)類型：類型：國家級開發(fā)區(qū)批準(zhǔn)時間：批準(zhǔn)時間：1991年3月規(guī)劃面積：規(guī)劃面積：16.5平方公里已開發(fā)面積：已開發(fā)面積：10平方公里投資導(dǎo)向：投資導(dǎo)向：電子信息及軟件產(chǎn)業(yè)生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)汽車制造業(yè)軌道交通車輛制造業(yè)新型材料產(chǎn)業(yè)特色園區(qū)：特色園區(qū)：南京軟件園生物醫(yī)藥科技園南京科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)中

21、心車輛制造工業(yè)園留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園研究與借鑒研究與借鑒南京江寧濱江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南京江寧濱江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)類型：類型：省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)批準(zhǔn)時間：批準(zhǔn)時間：2006年4月15日核準(zhǔn)面積：核準(zhǔn)面積：5.53平方公里規(guī)劃面積：規(guī)劃面積：先期規(guī)劃面積18.39平方公里遠期規(guī)劃面積51.15平方公里已建設(shè)面積：已建設(shè)面積：5.53平方公里主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：機械裝備制造電子信息港口物流輕工紡織新材料 特色園區(qū)：中心產(chǎn)業(yè)區(qū)港口物流區(qū)中小企業(yè)園 第二章第二章 戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位 讓我看看你的城市，我就能說出這個城市的居民在文讓我看看你的城市，我就能說出這個城市的居民在文化上追求的是什么?；献非蟮氖鞘裁?。熱點與稀缺業(yè)態(tài)分析熱

22、點與稀缺業(yè)態(tài)分析 從開發(fā)商前期與相關(guān)園區(qū)單位的溝通以及我司與部分企業(yè)人員的溝通后，我們認為目前園區(qū)最為缺乏的是： 結(jié)合海關(guān)大樓等后期進駐機構(gòu)的情況以及其相關(guān)行業(yè)的特點，我們認為今后一段時間的熱點為： 展望項目后期發(fā)展，成為周邊標(biāo)志性商業(yè)集中區(qū)后，會出現(xiàn)以下也太需求：經(jīng)營情況分析經(jīng)營情況分析業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)產(chǎn)租能力產(chǎn)租能力競爭形態(tài)競爭形態(tài)競爭強度競爭強度檔次檔次經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況餐飲休閑餐飲休閑高形態(tài)競爭一般中檔較好證券銀行證券銀行低同質(zhì)化競爭一般一般通訊通訊高企業(yè)級競爭強優(yōu)良體育用品體育用品高檔次競爭強中檔一般數(shù)碼數(shù)碼中產(chǎn)品線競爭弱無判斷一般攝影攝影中高服務(wù)質(zhì)量一般中檔一般醫(yī)藥醫(yī)藥高價格競爭較強良好眼鏡

23、眼鏡高價格競爭一般中檔良好金銀飾品金銀飾品極高品牌競爭較強中高檔較好消費者分析消費者分析 受化工園開發(fā)進度與周邊實際情況的限制，商業(yè)前期主要服務(wù)人群為化工園內(nèi)部企業(yè)的中、高管，他們的消費特點簡單概括如下： 在前期已經(jīng)奠定了服務(wù)化工園為主的基礎(chǔ)上，使得周邊的人群有了一定的了解，開始嘗試在配套區(qū)進行消費，在第二階段可以達到總消費人群的20%左右，該部分新加入的消費人群有如下特質(zhì)： 項目商業(yè)配套的市場認可逐漸建立，市場空白仍然客觀存在，更多的人群開始關(guān)注項目的商業(yè)配套功能，并且在具備一定的了解以后可以在項目中發(fā)現(xiàn)自己的消費方向，逐漸成為周邊區(qū)域一個新的消費熱點，此時化工園與周邊人群的消費比例各占半壁

24、江山，后補充30%周邊人群具有如下消費特征： 項目商業(yè)配套開發(fā)逐步形成規(guī)模并且在區(qū)域內(nèi)建立的良好的形象，成為區(qū)域新的消費熱點，除周邊外一些區(qū)域的人群有了消費體驗后帶動新的人群加入到新消費人群中，總體消費能力上升，加上項目開發(fā)已接近尾聲，功能性更加完善，此時的外部消費人群比例占到70%-80%左右，項目真正成為一個區(qū)域消費熱點，消費能力進一步上升，消費人群特征如下：結(jié)論結(jié)論 結(jié)合我們對于經(jīng)營戶及消費群體變化趨勢及特征的總結(jié)，在充分考慮本項目自身特色以及周邊人群的消費習(xí)慣、能力、走勢的基礎(chǔ)上，我們認為本項目的應(yīng)該由一開始的服務(wù)園區(qū)為主，逐步開始擴散到周邊，成為一個區(qū)域標(biāo)志性現(xiàn)代潮流消費場所。簡單可

25、以概括為： 定位原則定位原則 項目商業(yè)配套部分暫定分四期開發(fā)，每期體量等大致相同，保證項目開發(fā)后續(xù)的經(jīng)營能夠得到保證，保障經(jīng)營戶的利益，提升項目經(jīng)營利潤； 根據(jù)市場實際變化，在符合市場行情的基礎(chǔ)上，對于項目分期進行相關(guān)的調(diào)整與變動，不冒進不保守，一切以需求為出發(fā)點，保障項目開發(fā)順利進行?？蛻魧傩钥蛻魧傩訢NADNA解構(gòu)解構(gòu)他們是他們是 他們心態(tài)活躍，不老成，有理想，更有夢想； 他們是正在熱戀當(dāng)中的青年男女，為了“愛情”，花費再多也不嫌多； 他們是企業(yè)里的高級白領(lǐng)人士，可以說他們沒有錢，但是不要說他們沒“味道”； 他們一般都有較高的學(xué)歷，注重生活的內(nèi)涵和質(zhì)量，享受生活，重視教育與健康； 他們是一

26、群懂得體驗的前沿人士，對潮流保持著不折扣的敏感。經(jīng)營商戶定位經(jīng)營商戶定位運動元素跆拳道、旱冰、舞蹈班、健身會、單排、戶外攀巖餐飲元素西簡餐、快餐、咖啡館、冰淇淋、巧克力店、茶吧等娛樂元素電玩等 文化元素陶吧、樂器等等休閑元素美發(fā)美體、數(shù)碼沖印等 購物元素折扣店、服飾店、工藝品店等經(jīng)營商戶定位經(jīng)營商戶定位體驗經(jīng)濟體驗經(jīng)濟（商業(yè)圖片）經(jīng)營商戶定位經(jīng)營商戶定位體驗經(jīng)濟體驗經(jīng)濟* *“體驗經(jīng)濟”正是全球的一個當(dāng)紅概念微軟把它的操作系統(tǒng)命名為XP，IBM推出IBMThinkPad體驗中心，在戴爾是“顧客體驗：把握它”，在惠普是“整體客戶體驗”。 華東MALL體驗之城顛覆傳統(tǒng)營銷模式在體驗中售樓，休閑、娛

27、樂、洽談無處不在，售樓部就是華東MALL的精華濃縮，這里發(fā)布項目信息、傳達生活方式及文化，成為中國地產(chǎn)售樓模式在硬、軟件方面的重大突破，CFC體驗營銷案例CFC推行“客戶體驗”。首期定位解構(gòu)首期定位解構(gòu)-四大商業(yè)組團四大商業(yè)組團 根據(jù)項目開發(fā)節(jié)奏及實際市場需求的實際狀況，我司建議首期開發(fā)物業(yè)在逐步樹立項目消費影響的基礎(chǔ)上，按照市場實際態(tài)勢在保證“快速凸顯商業(yè)價值”的前提下，進行滾動開發(fā)。 按照目前通過調(diào)研、訪談等方式獲得的市場需求，以“滿足園區(qū)、輻射周邊、長遠發(fā)展、商業(yè)標(biāo)桿”的宗旨一步步進行項目商業(yè)價值的塑造及經(jīng)營。第一組團第一組團時尚運動匯時尚運動匯 以目前園區(qū)反應(yīng)最為明顯的需求運動休閑為主題，進行第一組團的定位。這樣既能夠保證經(jīng)營商戶的利益，也能夠快速為項目帶來基礎(chǔ)的消費群體，項目商業(yè)價值可以得到充分顯現(xiàn)。在招商階段可以通過項目開發(fā)商的特殊背景，為經(jīng)營戶帶來固定的消費群體，提升項目經(jīng)營的效能，塑造項目良好的口碑及市場形象，為后期商業(yè)開發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)。健身會館示意健身會館示意第二組團第二組團健康休閑匯健康休閑匯 在第一組團運動主題的基礎(chǔ)上，對于商業(yè)類型進行深入，將概念擴充，引入適合于園區(qū)需求的健康類的休閑活動場所，提升項目人流。第一組團的運動主要為品牌廠商的運動基地類，可以在