關(guān)于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的研究

1、關(guān)于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的研究?jī)?nèi)容摘要：本文研究的重點(diǎn)在于不動(dòng)產(chǎn)登記的審查模式。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記采取實(shí)質(zhì)審查主義還是形式審查主義乃是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度設(shè)計(jì)時(shí)的重要命題。不動(dòng)產(chǎn)登記的社會(huì)價(jià)值在于向社會(huì)公示物權(quán)的存在、歸屬及其變動(dòng)情況，以維護(hù)交易的安全和秩序的穩(wěn)定。作為準(zhǔn)法律行為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律效果是由法律直接規(guī)定的而不是由登記機(jī)關(guān)的意思決定的。為實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公信力，登記中進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的必然要求。對(duì)于實(shí)質(zhì)審查主義所具有的缺陷，可以通過(guò)制度設(shè)計(jì)予以修正，在維護(hù)交易安全的同時(shí)，避免國(guó)家公權(quán)力過(guò)度干預(yù)個(gè)人私生活，兼顧個(gè)體自由與社會(huì)交易成本的降低。關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記公示方

2、法實(shí)質(zhì)審查主義形式審查主義以保障交易安全為目的的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是民法物權(quán)理論中的一個(gè)重要課題。不動(dòng)產(chǎn)是任何民事主體及整個(gè)人類(lèi)社會(huì)存在的基礎(chǔ)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)乃是諸財(cái)產(chǎn)權(quán)中的重要權(quán)利，是世界各國(guó)財(cái)產(chǎn)立法的重要內(nèi)容之一。分析不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的享有和變動(dòng)，研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度特別是不動(dòng)產(chǎn)登記的審查模式，對(duì)建立運(yùn)作良好實(shí)效突出的不動(dòng)產(chǎn)登記制度意義甚大。一、不動(dòng)產(chǎn)登記的理論基礎(chǔ)物權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)、對(duì)世權(quán)，物權(quán)的對(duì)世性要求不特定的多數(shù)人負(fù)有不作為的義務(wù)，以便權(quán)利主體有效地實(shí)現(xiàn)物權(quán)利益。一切非物權(quán)人對(duì)物權(quán)人的義務(wù)因物權(quán)的存在而產(chǎn)生，與非物權(quán)人的意愿無(wú)關(guān)。如果當(dāng)事人可以任意創(chuàng)設(shè)物權(quán)，非物權(quán)人就處于一種天然的劣勢(shì)地位。為避免濫

3、設(shè)物權(quán)，損害他人利益，以法律規(guī)定物權(quán)的種類(lèi)、內(nèi)容、取得方式勢(shì)在必然。對(duì)物權(quán)的種類(lèi)、內(nèi)容、取得方式的強(qiáng)制性規(guī)定，體現(xiàn)了強(qiáng)烈的國(guó)家意志。物權(quán)法定原則的根本宗旨在于使物權(quán)種類(lèi)及其內(nèi)容盡可能規(guī)范化和統(tǒng)一化，以便公示，從而維護(hù)交易安全和社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。物權(quán)的支配性質(zhì)是物權(quán)法定和物權(quán)公示的內(nèi)在基礎(chǔ)，而物權(quán)法定和物權(quán)公示又有著內(nèi)在的一致性，兩者互為依據(jù)，相互支援，從而將各種具體的物權(quán)關(guān)系凝聚成有機(jī)的整體。物權(quán)公示是標(biāo)志著物權(quán)存在（或稱(chēng)享有）及其變動(dòng)的法律事實(shí)。目前，理論上和實(shí)踐中對(duì)物權(quán)公示方法已形成的比較一致的看法是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為其享有和變動(dòng)的公示方法，動(dòng)產(chǎn)以占有作為權(quán)利享有的公示方法，以交付為其變更的公

4、示方法。在登記制度發(fā)展以前，都是以交付為物權(quán)公示的基本形式。但是，占有表彰權(quán)利享有和變動(dòng)的作用，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)尚有一定道理，卻不足以作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的公示方式。首先，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的形式多樣化，有些權(quán)利形式僅限于不動(dòng)產(chǎn)，比如典權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)等。占有人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言常常并非真正的權(quán)利人。實(shí)際上，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)的利用方式發(fā)生了重大的變化，這種變化使占有方式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的表彰越來(lái)越顯得力不從心。同時(shí)，物的流動(dòng)性越來(lái)越大，占有的不確定性對(duì)于維護(hù)交易安全至為不利，為了彌補(bǔ)這種缺陷，故而產(chǎn)生了財(cái)產(chǎn)權(quán)的登記制度。5一般情況下，各國(guó)的物權(quán)立法都是將物依其自然性質(zhì)或法律的規(guī)定劃分為動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)，作為構(gòu)建物權(quán)關(guān)系

5、的邏輯起點(diǎn)，這也影響到物權(quán)公示方法的選擇。不動(dòng)產(chǎn)的社會(huì)價(jià)值其實(shí)不在于財(cái)產(chǎn)是否可動(dòng)。財(cái)產(chǎn)是否具有重要的社會(huì)意義要由一個(gè)特定社會(huì)來(lái)具體判斷。社會(huì)管理是對(duì)重要財(cái)產(chǎn)進(jìn)行規(guī)范、監(jiān)督和保護(hù)的過(guò)程，當(dāng)一類(lèi)財(cái)產(chǎn)被社會(huì)確認(rèn)為重要財(cái)產(chǎn)時(shí)，隨之而來(lái)的是社會(huì)賦予一定的行為規(guī)則、一定的管理程序和一定的保護(hù)方法，以保證財(cái)產(chǎn)在符合公共利益要求的前提下實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利人的利益。在現(xiàn)代社會(huì)，登記是各個(gè)國(guó)家和地區(qū)管理重要財(cái)產(chǎn)的普遍形式，在財(cái)產(chǎn)法律制度中具有必不可少的地位和作用。登記使得社會(huì)上的重要財(cái)產(chǎn)的位置、特征、數(shù)量等在檔案中一目了然，使得財(cái)產(chǎn)的確權(quán)、轉(zhuǎn)移和變動(dòng)處于社會(huì)的監(jiān)管之下，使得財(cái)產(chǎn)權(quán)利的實(shí)現(xiàn)和保護(hù)有了足夠扎實(shí)和權(quán)威的依據(jù)。

6、可以說(shuō)，登記薄是國(guó)家干預(yù)某些社會(huì)重要物資物權(quán)的必然結(jié)果。從交易方式上看，動(dòng)產(chǎn)經(jīng)常能以物態(tài)流通為其常態(tài)形式，而不動(dòng)產(chǎn)的不可動(dòng)性使得不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)方式大都憑借權(quán)利形態(tài)流通，即不動(dòng)產(chǎn)的流通表現(xiàn)為權(quán)利主體的變更和物上權(quán)利的設(shè)定、變更，而不是不動(dòng)產(chǎn)在主體之間的物態(tài)流通。”由此必然產(chǎn)生復(fù)雜層級(jí)的權(quán)利體系，如不加以梳理就難以使物順暢流通。在這里登記對(duì)交易安全的保護(hù)功能就體現(xiàn)出來(lái)了，它能使抽象的權(quán)利具體化，使復(fù)雜的物上權(quán)利體系化而不相沖突。在德國(guó)法主義下，擔(dān)負(fù)交易功能的已是登記權(quán)利，而非實(shí)體權(quán)利。從實(shí)體物到觀(guān)念上的權(quán)利，從觀(guān)念上的權(quán)利到登記權(quán)利是交易客體的兩次重大變革?！辈粍?dòng)產(chǎn)登記作為權(quán)利存在及變動(dòng)的公示方法是

7、由以下三點(diǎn)決定的：不動(dòng)產(chǎn)的特殊性及利用形態(tài)的多樣化，使得對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有彰顯權(quán)利享有的作用較之動(dòng)產(chǎn)十分有限，故不動(dòng)產(chǎn)的公示的方式應(yīng)不同于動(dòng)產(chǎn)的占有。國(guó)家對(duì)社會(huì)重要物資進(jìn)行管理的需要，以保障權(quán)利人對(duì)該種重要物資的享有及變動(dòng)的安全，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在交易中的流通方式的特殊性，使傳統(tǒng)的占有這種公示方式不能擔(dān)負(fù)起非物態(tài)流通這種交易形式的需求。以上三點(diǎn)共同孕育了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度。二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)從一般意義而言，根據(jù)行為主體的不同，登記行為可分為權(quán)利人向登記機(jī)關(guān)提出登記申請(qǐng)的行為和登記機(jī)關(guān)依法對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)審查登記的行為，前者是民事主體的私法行為當(dāng)屬無(wú)疑，關(guān)鍵是后者行為的性質(zhì)問(wèn)題。本

8、文主要對(duì)登記機(jī)關(guān)依法對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)審查登記行為的性質(zhì)進(jìn)行探討。所謂的登記機(jī)關(guān)依法對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)審查登記的行為是指登記機(jī)關(guān)（代表國(guó)家）根據(jù)相對(duì)人的申請(qǐng)就其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利享有狀態(tài)進(jìn)行審核并將該事實(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄冊(cè)的行為。對(duì)這一行為的性質(zhì)，大體有三種學(xué)說(shuō)：1、公法行為說(shuō)?；谖覈?guó)城市房地產(chǎn)管理法“對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓”登記，該說(shuō)認(rèn)為：從登記行為看，房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國(guó)是房地產(chǎn)管理部門(mén)依職權(quán)行使的行政行為。2、證明行為說(shuō)。該說(shuō)回避了對(duì)公法和私法性質(zhì)上的判斷，認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)也只是審查買(mǎi)賣(mài)雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身也只是對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方履行買(mǎi)賣(mài)合同的結(jié)果確認(rèn)行為，而不是批準(zhǔn)行為。3

9、、私法行為說(shuō)。理由是，在登記的過(guò)程中，當(dāng)事人參與的行為包括登記中請(qǐng)和登記請(qǐng)求兩方面，而考察登記行為的性質(zhì)需要從這兩方面出發(fā)：登記產(chǎn)生的是私法上的效果，如果其擔(dān)保的債權(quán)屬于民事權(quán)利，辦理登記的行政機(jī)關(guān)在履行職務(wù)中給第三人造成損失應(yīng)承擔(dān)民事侵權(quán)責(zé)任。依公法行為說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記的行為是行政機(jī)關(guān)實(shí)施的公法上的行政行為，后者更確切地說(shuō)是行政主體的具體行政行為，有一定的道理（我國(guó)目前承認(rèn)利害關(guān)系人對(duì)于登記行為可以提起行政訴訟請(qǐng)求司法審查，應(yīng)該就是從這一觀(guān)點(diǎn)），但并不確切。如果將不動(dòng)產(chǎn)登記行為看作是公法上的行為那不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記行為似乎對(duì)登記與否具有決定力。然而實(shí)際情況并非如此。登記機(jī)關(guān)依申請(qǐng)人提出登記申

10、請(qǐng)，經(jīng)審查符合法定條件的就有義務(wù)對(duì)上述申請(qǐng)作出登記，而無(wú)自由裁量的余地，不動(dòng)產(chǎn)登記即使屬于行政行為，也與一般意義的具體行政行為有所不同，公法行為說(shuō)對(duì)此避而不談，有失妥當(dāng)。證明行為說(shuō)由于只是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記行為進(jìn)行了行為效果上的描述，對(duì)其性質(zhì)沒(méi)有作出界定，說(shuō)服力不強(qiáng)。私法行為說(shuō)混淆了權(quán)利人向登記機(jī)關(guān)提出登記申請(qǐng)行為與登記機(jī)關(guān)依法對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)審查的登記行為。不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，依我國(guó)現(xiàn)行通說(shuō)屬于一種行政行為，它所體現(xiàn)的是國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預(yù)，干預(yù)目的旨在明晰不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依法保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益。筆者認(rèn)同不動(dòng)產(chǎn)登記行為為行政行為，這一行為有如下幾項(xiàng)特行征：1、不動(dòng)產(chǎn)登記登記的主體是行政機(jī)關(guān)。2、不動(dòng)產(chǎn)

11、登記是一種依申請(qǐng)而為的行為，屬于被動(dòng)行使職權(quán)的行為。3、不動(dòng)產(chǎn)登記屬于對(duì)財(cái)產(chǎn)關(guān)系進(jìn)行的登記行為，其內(nèi)容是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各種享有狀態(tài)。4、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的載體是不動(dòng)產(chǎn)登記薄冊(cè)，即行政機(jī)關(guān)根據(jù)相對(duì)人的申請(qǐng)，經(jīng)核實(shí)將其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的享有與處置情況記載在具有固定格式的登記薄冊(cè)上，以便備查以及作為將來(lái)管理活動(dòng)的參考依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記不屬于行政機(jī)關(guān)作出的法律行為，而屬于準(zhǔn)法律行為的行政行為。之所以認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)登記行為是準(zhǔn)法律行為性質(zhì)的行為，主要在于：1、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記不包含行政機(jī)關(guān)的意思表示，只代表行政主體對(duì)客觀(guān)事實(shí)的認(rèn)知與判斷。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的內(nèi)容是對(duì)中請(qǐng)人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)享有與處置情況進(jìn)行核實(shí)、記

12、錄。本身并不包含意志作用。因此，登記行為只代表登記機(jī)關(guān)對(duì)特定事實(shí)的認(rèn)知與判斷，并非直接設(shè)定行政法上的權(quán)利與義務(wù)。2、登記行為的效果是基于法律的明文規(guī)定而非行政主體的意思表示，作為法律行為的登記行為，其法律效果的產(chǎn)生根據(jù)不同于一般的法律行為。登記行為中的行政機(jī)關(guān)的核實(shí)、登記等作用只是在相對(duì)人的民事權(quán)利上疊加了一層官方認(rèn)可的色彩，而民事權(quán)利的取得、變動(dòng)等效果并非因登記而變化，所以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記產(chǎn)生何種法律效果是由法律直接作出規(guī)定的。行政機(jī)關(guān)的意思表示不具有決定意義。依此，登記行為的效果完全取決于法定效果。作為準(zhǔn)法律行為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記具有兩項(xiàng)功能：一是證明。登記行為在客觀(guān)上產(chǎn)生一種公示效果，依此可

13、以證明登記在不動(dòng)產(chǎn)登記薄冊(cè)上的權(quán)利是正確的、真實(shí)的，只有提供充足的反證，不動(dòng)產(chǎn)薄冊(cè)上的登記內(nèi)容才能被推翻。二是確認(rèn)，登記在不動(dòng)產(chǎn)薄冊(cè)上的內(nèi)容經(jīng)過(guò)行政機(jī)關(guān)的核實(shí)后所做的記載代表著官方對(duì)權(quán)利主體所享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)，因此，在客觀(guān)上具有一定的公信力。三、不動(dòng)產(chǎn)登記的審查模式的抉擇大陸法系國(guó)家的登記制度，有所謂登記生效主義與登記對(duì)抗主義之分。登記對(duì)抗主義模式下，登記機(jī)關(guān)只進(jìn)行形式審查，登記不具有公信力只有對(duì)抗力。在登記生效主義模式下，登記機(jī)關(guān)對(duì)登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，登記成為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，未經(jīng)國(guó)家登記機(jī)關(guān)審查確認(rèn)，當(dāng)事人之間的物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)。而一旦登記，就具有公信力，即使登記與事實(shí)不符，信賴(lài)登記的

14、第三人自然能取得對(duì)物的權(quán)利。實(shí)質(zhì)審查主義是與公示、公信原則相協(xié)調(diào)的制度，登記機(jī)關(guān)不僅就登記申請(qǐng)?jiān)诘怯洺绦蛏鲜欠襁m合加以審查，同時(shí)就其中登記的申請(qǐng)是否與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系相一致，且其實(shí)體法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系是否有效，亦加以審查。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的選擇，依登記制度采取登記生效主義與登記對(duì)抗主義之分而有所區(qū)別。（一）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記模式的選擇。登記對(duì)抗主義在尊重當(dāng)事人的自由意思，體現(xiàn)私法自治方面優(yōu)勢(shì)明顯。依登記對(duì)抗主義，當(dāng)事人對(duì)物權(quán)的變動(dòng)的意思表示一致時(shí)，就發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，但不經(jīng)登記，不得對(duì)抗第三人。這使得物權(quán)變動(dòng)的效果完全依賴(lài)于當(dāng)事人之間的意思表示，而其致命的缺點(diǎn)就在于不能保障交易安全。因不經(jīng)

15、登記，不具有對(duì)抗第三人的效力，使得當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)移物權(quán)的意思表示所產(chǎn)生的法律效果具有極大的不確定性。出賣(mài)人若在登記前將標(biāo)的物實(shí)于第三人，并使第三人取得該標(biāo)的物所有權(quán)，先買(mǎi)受人所取得的物權(quán)不能對(duì)抗第三人。因此，反對(duì)登記對(duì)抗主義的人提出的主要理由是：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)依當(dāng)事人意思表示一致可以生效，但是該生效的物權(quán)不能對(duì)抗第三人，既該“物權(quán)”沒(méi)有公認(rèn)的物權(quán)“對(duì)世權(quán)”的性質(zhì)，具不能對(duì)抗第三人，它的設(shè)立有怎能生效？所以該“物權(quán)”就不可能成為真正的物權(quán)，是沒(méi)有意義的物權(quán)。支持登記對(duì)抗主義者提出的反駁理由是：“登記對(duì)抗主義中依意思表示一致而取得的物權(quán)在性質(zhì)上屬于附解除條件的物權(quán)，在沒(méi)有善意第三人時(shí)物權(quán)變動(dòng)生效，

16、出現(xiàn)善意第三人情況后，物權(quán)變動(dòng)的效力不能對(duì)抗第三人。另外，物權(quán)發(fā)展到現(xiàn)代，已經(jīng)是有限制的絕對(duì)權(quán)，在善意取得制度中，為了保護(hù)交易安全和善意第三人的利益，真正權(quán)利人的物權(quán)都不能對(duì)抗第三人，所以如果我們認(rèn)為只要有第三人的對(duì)抗，物權(quán)就不是真正的物權(quán)的話(huà)，那么現(xiàn)在所有物權(quán)都不是真正的物權(quán)。之所以得出這個(gè)錯(cuò)誤結(jié)論，問(wèn)題在于沒(méi)有正確的揭示現(xiàn)代物權(quán)的性質(zhì)。”登記生效主義雖然極大的保障了交易安全，使得登記具有公信力，但有時(shí)卻會(huì)導(dǎo)致保護(hù)惡意第三人的情況，德國(guó)對(duì)物權(quán)行為的抽象性或無(wú)因性原則進(jìn)行了適當(dāng)?shù)南拗疲从捎谖餀?quán)行為是法律行為的一種，其成立、生效必須符合法律行為成立、生效的一般條件，可以依據(jù)法律行為的一般規(guī)定撤

17、銷(xiāo)惡意、欺詐等情形下的物權(quán)行為，從而有效地避免了因物權(quán)行為無(wú)因性而導(dǎo)致的不公正的結(jié)果。另一方面，對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)則設(shè)置預(yù)告登記制度和訴訟保全制度。所謂預(yù)告登記，就是為了保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行登記。這種登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊類(lèi)型，其他的不動(dòng)產(chǎn)登記都是已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)登記，即完成權(quán)的登記。而預(yù)告登記所登記的不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其目的在于對(duì)將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，即對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之取得權(quán)進(jìn)行登記。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使得被登記人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為具有排他效力，以致于將來(lái)只能發(fā)生請(qǐng)求權(quán)所期待的交付結(jié)

18、果。這從一定程度上克服了登記生效主義的弊端，體現(xiàn)了公平。登記生效主義對(duì)交易安全提供了巨大保障，而不動(dòng)產(chǎn)需要國(guó)家對(duì)其流轉(zhuǎn)秩序加以干預(yù)以保障流通安全和順暢，這是登記制度的目的，所以登記生效主義更符合不動(dòng)產(chǎn)流通的社會(huì)需求，筆者更傾向于登記生效主義。（二）登記審查模式的選擇。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)登記事項(xiàng)進(jìn)行審查，是登記制度公信力的基本要求。不同的審查形式，將對(duì)于登記結(jié)果的準(zhǔn)確性產(chǎn)生不同的影響。登記的實(shí)質(zhì)審查，即登記機(jī)關(guān)對(duì)于登記申請(qǐng)除需審查登記書(shū)件是否在形式上完備外，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與事實(shí)是否相符、有無(wú)瑕疵，也需詳細(xì)審查。經(jīng)確定后予以登記。而登記的形式審查制與此恰恰相反。登記機(jī)關(guān)對(duì)于登記的申請(qǐng)只

19、進(jìn)行形式上的審查，而對(duì)契約上所載的權(quán)利事項(xiàng)，在實(shí)質(zhì)上是否真實(shí)、有無(wú)瑕疵，在所不問(wèn)。物權(quán)的絕對(duì)性、優(yōu)先性本質(zhì)決定了物權(quán)必須適用公示原則，并賦予交易主體對(duì)所公示的物權(quán)狀態(tài)所產(chǎn)生的信賴(lài)以信心。登記實(shí)行形式審查制度的最大弊端是登記缺乏公信力，物權(quán)變動(dòng)的法律關(guān)系不明確，物權(quán)歸屬情況不明朗，從而不利于保障交易安全。建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的目的，是通過(guò)登記將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更的情況向公眾予以展示，使公眾了解某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)上所存在的物權(quán)狀態(tài)，使登記的內(nèi)容與真實(shí)的權(quán)利相一致，保障交易安全。對(duì)申請(qǐng)登記的契約進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，確保登記的準(zhǔn)確性，這是具有公信力的重要前提。登記制度作為國(guó)家干預(yù)私生活的手段，要求國(guó)家對(duì)登

20、記事項(xiàng)的審查不能僅僅是形式上的。登記制度是以國(guó)家的信用來(lái)保障不動(dòng)產(chǎn)的享有和流轉(zhuǎn)，即利用登記機(jī)關(guān)行政權(quán)力的權(quán)威性使物權(quán)公示并獲得公信力，法律的保護(hù)功能得到充分發(fā)揮。要獲得這種公信力的合理性基礎(chǔ)，不能僅僅憑借國(guó)家的強(qiáng)制性來(lái)保障，而應(yīng)更多地建立在真實(shí)、有效的法律關(guān)系的基礎(chǔ)上。因此，采登記的實(shí)質(zhì)審查主義是登記制度的要求，也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示公信原則的必然要求。四、實(shí)質(zhì)審查缺陷的校正登記生效主義保障了交易安全，登記實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義使登記這種公示方法獲得了公信力，這都是登記生效主義與實(shí)質(zhì)審查的功能與制度優(yōu)勢(shì)。然而，我們應(yīng)辨證地分析問(wèn)題，事物的優(yōu)點(diǎn),往往也是其弱點(diǎn)。登記生效主義及實(shí)質(zhì)審查方式使國(guó)家機(jī)關(guān)的登記與審查成為決定物權(quán)變動(dòng)的最終因素，國(guó)家通過(guò)登記控制了物權(quán)的變動(dòng)，當(dāng)事人如果想實(shí)現(xiàn)物權(quán)的變動(dòng)，必