地產(chǎn)小戶型案例賞析

1、小戶型之案例賞析篇從中國房地產(chǎn)發(fā)展的歷史與現(xiàn)狀看來，無疑深圳、上海等沿海大城市 具有舉足輕重的作用，由他們所創(chuàng)新與引進(jìn)的先進(jìn)的房地產(chǎn)操作理念無疑 為中國房地產(chǎn)的發(fā)展起到了巨大的推動(dòng)作用，其中的一些經(jīng)典樓盤成為其 他地區(qū)學(xué)習(xí)與借鑒的對(duì)象。同樣，在小戶型住宅的發(fā)展上，他們的一些工 程也很具有代表性，也可以讓其他城市或地區(qū)有選擇的借鑒一些成熟經(jīng)驗(yàn)現(xiàn)在，我們就深、滬等地極具代表性的個(gè)別小戶型工程作一些分析， 或許會(huì)給我們帶來一些啟發(fā)。一、深圳一一旭飛城市公寓系列旭飛城市公寓系列為深圳小戶型住宅的領(lǐng)導(dǎo)者，首篇旭飛花園的首次推出，引起整個(gè)深圳的轟動(dòng)，打破了深圳大戶型樓盤一統(tǒng)天下的格局，使深圳房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入

2、多元化發(fā)展階段，也揭開了深圳小戶型發(fā)展壯大的序幕，開創(chuàng)了小戶型系列開發(fā)的先河。成功經(jīng)驗(yàn)分析：1、瞄準(zhǔn)投資市場(chǎng)、做透細(xì)分產(chǎn)品開發(fā)商深入研究深圳房地產(chǎn)狀況，細(xì)分市場(chǎng)，分析深圳人的購房心理，從 其居住、投資、創(chuàng)業(yè)、情感等需求出發(fā)，真正為投資置業(yè)者考慮，最終定位 于打造小戶型住宅系列。2、首創(chuàng)小戶型系列開發(fā)模式，以品牌與規(guī)模贏得市場(chǎng)開發(fā)商廣泛借鑒國內(nèi)外小戶型開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，與國際接軌，以小戶型社區(qū)化、 系列化的方式先后推出其系列化工程，并通過不斷創(chuàng)新，引導(dǎo)深圳小戶型潮 流，贏得市場(chǎng)口碑，打造小戶型第一品牌的形象。3、注重工程選址及配套，引進(jìn)連鎖經(jīng)營模式開發(fā)商分析了深圳以往的小戶型，發(fā)現(xiàn)它們大多是單棟樓宇，

3、配套不足，給住戶帶來很大不便。因此旭飛城市公寓系列開發(fā)初始就注意到了這個(gè)問題,在選址上盡量找成熟片區(qū)；配套上加大投入，引入連鎖經(jīng)營，解決日后業(yè)主 的后顧之憂。4、通過不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品引導(dǎo)市場(chǎng)旭飛系列化打造小戶型，不局限于重復(fù)制造，而是在小戶型產(chǎn)品上不斷更新、不斷完善。開發(fā)初期，注意吸取了市場(chǎng)上已有小戶型工程的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，改變局促的連廊式傳統(tǒng)布局為梯戶式布局，有效地消除相互干擾性強(qiáng)、私密性差、不實(shí)用、不利于經(jīng)管等弊端；戶型也從單一面積走向多元化（15 m-56m2）,并且在每戶內(nèi)部均設(shè)置獨(dú)立廚、衛(wèi)甚至陽臺(tái)。在當(dāng)時(shí)是對(duì)小戶型單元的一種從建筑理念到設(shè)計(jì)理念的全面改革，也是小戶型發(fā)展過程中的質(zhì)的飛躍。旭飛

4、代表戶型:A型一室一廳（總建面積32.20行；臥室9.04疔、客廳 11.35 m 廚房 2.80 m2）戶型簡(jiǎn)評(píng)：在很小的空間里各功能比較齊全，排布比較合理，客廳、臥室均朝南向，主要 空間采光良好；但通風(fēng)性一般，若在西 南角陽臺(tái)處再有一小陽臺(tái)會(huì)更好。B型兩室一廳（總建面積50.63行；主臥9.68行、次臥6.89 m 客廳14.90 m 廚房2.89 疔、陽臺(tái) 1.48 m2)戶型簡(jiǎn)評(píng)：較小的面積內(nèi)功能分區(qū)較明顯合理，左右動(dòng)靜、公共私密劃分明顯;有兩個(gè)朝南陽臺(tái)(主臥帶陽臺(tái))，保證采光；但次臥稍顯小，左側(cè)客廳往南移、廚房放在東北角也會(huì)更好一些。C型兩室一廳(總建面積56.45 m2；主臥9.1

5、4 m次臥7.40 m客廳 19.24 m 廚房 3.52 m 陽臺(tái) 1.73 m2)戶型簡(jiǎn)評(píng):三陽臺(tái)足夠采光，雙南臥室、較寬敞 的客廳，南北動(dòng)靜、公共私密劃分明 顯；客廳布局不太合理，衛(wèi)生間對(duì)著 就餐區(qū)。5、不斷挖掘創(chuàng)新方式，極大的推動(dòng)銷售業(yè)績(jī)(1)、開創(chuàng)“全民置業(yè)”模式開發(fā)商針對(duì)深圳年輕白領(lǐng)客戶的購房心態(tài)，不斷降低置業(yè)門檻，如華達(dá)園提出“ 9800元置一個(gè)家”的“全民置業(yè)”概念，在秋交會(huì)上吸引了大批工薪階層購房者；在后續(xù)物業(yè)銷售中又提出“首期一萬元、超級(jí)買樓易”計(jì)劃：超低首付，付款方式靈活多樣；月供款少，月供千余；提供每平方 M400元的超值裝修套餐，小戶型“全裝修+房?jī)r(jià)”僅20余萬元；減

6、輕工薪階層同時(shí)租樓、供樓的壓力，提出“入伙前，發(fā)展商替你供一半”的優(yōu)惠措施。(2)、通過可預(yù)見性的收益來打動(dòng)投資者旭飛城市公寓系列通過良好的市場(chǎng)口碑、人性化的產(chǎn)品、完善的社區(qū)配套等，引來一大批投資者。一個(gè)客戶以投資51套的記錄，創(chuàng)下深圳小戶型投資之最。旭飛城市公寓系列市場(chǎng)租金和出租率都很高，租金高過周邊同地段的20%, 一般說來，其月租金約為月還款的1.52倍。這樣的輕松收益使得投資者對(duì)其產(chǎn)生很強(qiáng)的信心，最終極大的促進(jìn)了銷售。R旭飛啟示1個(gè)性的地產(chǎn)品牌，是真正的制勝之道旭飛城市公寓系列的成功不是偶然的，他們贏在創(chuàng)新與品質(zhì)。旭飛率先 將成片小區(qū)、系列開發(fā)引入小戶型運(yùn)作，在產(chǎn)品的打造上不斷推陳出新

7、；在 銷售政策的制訂上，通過各種方式降低首付額度、優(yōu)化付款方式，以此吸引 大量投資客戶。旭飛城市公寓系列的成功，一方面說明小戶型住宅同樣具有極大的市場(chǎng) 潛力及發(fā)展空間，同時(shí)也說明了投資在小戶型住宅銷售中的重要地位；另一 方面也提示我們小戶型住宅不是一味求小，而更應(yīng)在精致上做文章，不斷求 新、求變才是樹立地產(chǎn)品牌的制勝之道。二、上海中福花苑青年匯中?；ㄔ非嗄陞R，上海小戶型公寓的代表作品，曾創(chuàng)下1400套房屋三個(gè)月銷售完畢的佳績(jī)。2001年度上海住宅銷售金額50強(qiáng)，解放日?qǐng)?bào)“住宅消費(fèi)” 2001年十大熱點(diǎn)樓盤。而青年匯作為一個(gè)成功的爛尾樓改造工程，它的成功更能引起廣泛的關(guān)注。青年匯工程分析:1、青

8、年匯產(chǎn)品分析1）地理位置中?；ㄔ非嗄陞R位于上海市中心，北起陸家浜路，南到國貨路，東臨中山東 路，西靠海潮路。占據(jù)黃浦南外灘中央商務(wù)區(qū)地理位置，享有黃浦江畔水景居住 區(qū)優(yōu)越的景觀特色，為工程的成功奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2）配套服務(wù)青年匯通過完善的配套與服務(wù)保證業(yè)主生活的便利，在社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施上也 緊密結(jié)合客戶需求特點(diǎn)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)內(nèi)容豐富的青年會(huì)所，此外還另設(shè)籃球場(chǎng)、 網(wǎng)球場(chǎng)與游泳池等。為符合青年人的消費(fèi)習(xí)慣，特在底層、二層開設(shè)“好又多” 大賣場(chǎng)，并開辟時(shí)尚服飾專賣店等時(shí)尚購物中心。3）戶型設(shè)計(jì)青年匯根據(jù)建筑自身的實(shí)際情況，結(jié)合市場(chǎng)需求，推出 5M4挑高客廳躍層小房型結(jié)構(gòu)，實(shí)用率高達(dá) 140%,從而為消

9、費(fèi)者創(chuàng)造更大的使用空間，極大的迎合了目標(biāo)客戶的購房心理，取得了驚人的銷售業(yè)績(jī)。代表房型：A房型-建筑面積49.53 itf （起居室16.65廚房3.34 衛(wèi)生間2.13臥室 6.28 itf）房型簡(jiǎn)評(píng)：5M4挑高客廳、躍層給人以強(qiáng)烈的空間感，面積分配比較合理，首層功能布局、過度比較合理； 不過就餐空間局促，客廳座位朝B房型橫向排布則更好。向門口，如果面寬稍大，如B房型建筑面積55.07 itf （起居室18.83 廚房2.81 衛(wèi)生間1.45臥室 5.84 itf）房型簡(jiǎn)評(píng)：同樣5M4挑高客廳、躍層給人以強(qiáng)烈的空間感，起居室寬敞明亮，功能劃分較好，就餐空間較舒適；但衛(wèi)生間與廚房位置不太好，二

10、層臥室面積顯小。4）青年匯裝修規(guī)范分析:fP 爾H 5NEF 口RN爾-地面匯麗復(fù)合地板、混水踢腳線起墻面立邦美得麗、乳膠漆一居、 f i-n-頂面木龍骨紙面 石膏板吊平頂；立邦美得麗乳膠漆1i:室門窗/設(shè)備藝王模壓板門套大理石窗臺(tái)板書架式木踏板樓梯木扶;手：1臥地面浙美地毯混水踢腳線墻面立邦美得麗、乳膠漆1頂面立邦美得麗、乳膠漆：;1地面現(xiàn)代地磚墻面金屬鋁板;廚房頂面立邦美得麗乳膠漆;櫥柜組合式柚木防火板廚柜不銹鋼架玻璃餐臺(tái)大理石臺(tái)面綠太陽龍頭、滿堂春水槽V7地面現(xiàn)代地磚衛(wèi)墻面現(xiàn)代墻磚：;生頂面國產(chǎn)PVC扣板間:二:二潔具美林潔具二件，沖淋房、藝王模壓門，藝王模壓門板門11套J苴! /、林內(nèi)

11、10升熱水器、帥康脫排、宇杰燃?xì)庠睢?.5匹空調(diào)2臺(tái)？他設(shè)燈具：臥室、書房、衛(wèi)生間均為吸頂燈;備*起居室為嵌入式筒燈，其它參照樣板房配置照明電源:由此表可以看出，青年匯除了具有較完備的裝修外，也增加了部分諸如熱水器、脫排、燃?xì)庠?、空調(diào)等其他設(shè)備，進(jìn)一步提高了入住的方便性。2、青年匯消費(fèi)群體分析1）購買群體呈“多源化”趨勢(shì)青年匯客戶地域分析從青年匯已購客戶的地域統(tǒng)計(jì)中可以看出外地客源的比例占23 %左右，高于周邊一般中大戶型樓盤的相應(yīng)比例。青年匯已購客戶區(qū)域統(tǒng)計(jì)從以上資料統(tǒng)計(jì)可以看出，本工程周邊區(qū)域（徐匯、黃浦、浦東）購房者只占36.15%,其余均分布在上海的其他區(qū)域，說明本類產(chǎn)品的區(qū)域抗性相對(duì)

12、較小。2）購買群體呈年輕化趨勢(shì)青年;部分已賤客戶年於統(tǒng)計(jì)21-3031-3536-4041-45 配以上5 O 5 Q 5 O 53 3 2 2 1 160.00%50 00%40 0% 30 00% 維C0%10 CO% 0.00%二1耕量T-比例以下對(duì)“青年匯”工程的已購客戶統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析：從青年匯已購客戶的資料統(tǒng)計(jì)來看，購房者的年齡主要集中在21-30歲這個(gè)年齡階段，占總?cè)藬?shù)的47.88%;而35歲以下的購房者總共占到了將近70%。究其原因，這部分需求者的消費(fèi)心態(tài)大多一改昔日“一步到位”的家庭置業(yè)方式，“二步曲”廣為流傳：?jiǎn)紊碣F族先在交通便捷的市中心租或購一間房，結(jié)婚后在這樣的成熟

13、居住區(qū)買一套一室一廳到二室一廳的 “二手房”或小戶型商品房，待經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)到一定程度 后再根據(jù)情況買一套環(huán)境、地段、交通等俱佳的大戶室甚至獨(dú)院別墅。 這種購房觀念的轉(zhuǎn) 變也在一定程度上推動(dòng)了小戶型住宅市場(chǎng)的旺銷。3）購買群體性別構(gòu)成據(jù)統(tǒng)計(jì)青年匯單身公寓女性購房比例接近60%，比一般購房客戶的女性比例大大提高了，從一個(gè)側(cè)面它反映了當(dāng)今社會(huì)的價(jià)值觀，隨著女性在社會(huì)中的地位抬升，越來越多的獨(dú)立女性希望擁有獨(dú)立的生活空間，同時(shí)她們也有能力來實(shí)現(xiàn)自己的夢(mèng)想，即便將來成家,提前購置的這份物業(yè)也可以為其提供私密的個(gè)人空間或一份穩(wěn)定的投資收益。4）購買群體高學(xué)歷居多從青年匯的購房客戶統(tǒng)計(jì)中可以看出，其客戶中具有

14、高等學(xué)歷者約占總數(shù)的中研究生以上學(xué)歷者接近 17%。這批居住對(duì)象思想比較開放、活躍、崇尚自由，對(duì)新事物接受較快。這部分群體有著他們自己的工作，思想，生活方式。這90%,其部分購房者的年齡和工作經(jīng)歷決定了他們對(duì)住房消費(fèi)要求：? 生活方式講究效率、房型要求簡(jiǎn)潔實(shí)用? 物業(yè)經(jīng)管要求周到? 社區(qū)配套注重交流性? 對(duì)綠化環(huán)境等要求相對(duì)較低隨著社會(huì)的發(fā)展，這部分群體不斷有新的需求, 需要的服務(wù)，那么單身公寓的服務(wù)一定會(huì)長(zhǎng)盛不衰。16.87%10.23%隨時(shí)掌握他們需求的變化，提供給他們5）購買者投資客明顯增多從青年匯工程的客戶資料統(tǒng)計(jì)中可以發(fā)現(xiàn)，隨著經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，個(gè)人資產(chǎn)經(jīng)營時(shí)代也同時(shí)到來，小戶型投資少、

15、回報(bào)率高、周轉(zhuǎn)性強(qiáng)的特點(diǎn)，將大大鼓舞房產(chǎn)經(jīng)營行為的增加。通過買房保持幣值，通過滾動(dòng)置業(yè)改善居住條件，通過買房退個(gè)人所得稅的現(xiàn)象將越來越 多，這些經(jīng)營理財(cái)行為尋求載體時(shí)小房型尤其是那些地段佳，配套齊全、回報(bào)率高的工程就將成為首選。3、青年匯企劃包裝分析1 ）樓書單身公寓的樓書在賣點(diǎn)的闡述、平面設(shè)計(jì)，色彩運(yùn)用等都有自己的不同風(fēng)格，完全區(qū)別于其他一般商品房樓書設(shè)計(jì)。他們用色大膽，語句煽情，在看似平淡的包裝中創(chuàng)造新的突破。青年匯采用了更新穎的方式來傳遞它的樓書，在開盤的當(dāng)日不僅刊登了開盤廣告， 更將 16 版的樓書放置在新聞晨報(bào)上，25 萬巨大的投放量將樓書送到千家萬戶手中，用撒網(wǎng)捉魚的方式捕捉客戶，

16、在市場(chǎng)上轟動(dòng)一時(shí)。2）媒體表現(xiàn)? 報(bào)紙媒體青年匯宣傳廣告語： “鋼骨柔情、精彩人生”、 “買平方住立方，實(shí)用率 140” ，從廣告訴求語上直接突現(xiàn)產(chǎn)品的特征，賣點(diǎn)明確，直指目標(biāo)受眾。從平面設(shè)計(jì)上，根據(jù)不同讀者的欣賞品位，兩大媒體各自采用不同風(fēng)格，新民晚報(bào)用了一套大紅板報(bào)風(fēng)格與毛澤東詩詞系列，新聞晨報(bào)則以黑白為主色調(diào)的系列廣告來表現(xiàn)，在常規(guī)中給人以另類的感覺，也極賦視覺沖擊力和煽動(dòng)性。? 網(wǎng)絡(luò)媒體針對(duì)單身公寓這一新生代產(chǎn)品， “青年匯”設(shè)計(jì)了專門的網(wǎng)站，詳盡地介紹樓盤的情況，從地理位置到小區(qū)配套；從房型設(shè)計(jì)到室內(nèi)裝潢應(yīng)有盡有，另外還特別設(shè)置了“ ” 網(wǎng)站的 BBS 板塊， 論壇上人流如潮，青年匯的未來業(yè)主暢所欲言，創(chuàng)造了以個(gè)案命名的房地網(wǎng)站點(diǎn)擊率之新紀(jì)錄。? 現(xiàn)場(chǎng)布置在“青年匯”的案場(chǎng)，銷售商將 IT 技術(shù)運(yùn)用到銷售中，案場(chǎng)的大屏幕和銷控技術(shù)的運(yùn)用烘托了案場(chǎng)的氣氛，在IT 技術(shù)的配合下，將樓盤的人氣調(diào)整到高潮。隨著樓價(jià)的節(jié)節(jié)升高，銷售全線告捷。4、銷售手法剖析“青年匯”采用了“即時(shí)漲價(jià)法”，現(xiàn)場(chǎng)銷售控制完全通過銷售經(jīng)管軟件完成，在銷售人員的協(xié)助下