房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本估算

1、不動(dòng)產(chǎn)投資分析第五章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算基本要求n掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的成本構(gòu)成及成本測(cè)算。n掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益獲取方式及收益測(cè)算n了解房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金籌措的相關(guān)內(nèi)容n掌握借款還本付息的測(cè)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與一般建設(shè)項(xiàng)目投資的不同2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算3房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與一般建設(shè)項(xiàng)目投資的不同n一般項(xiàng)目n總投資=固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期借款利息+流動(dòng)資金n房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目n總投資=開(kāi)發(fā)建設(shè)投資(開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本+固定資產(chǎn)投資)+經(jīng)營(yíng)資金n開(kāi)發(fā)建設(shè)投資n指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建

2、設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用。n當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出售或出租時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)投資就等于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。n經(jīng)營(yíng)資金n房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本n定義n指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。n如果項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后用于租售，項(xiàng)目總投資基本上等于開(kāi)發(fā)建設(shè)投資并等于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本（總成本費(fèi)用）n如果項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后用于經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目總投資等于開(kāi)發(fā)建設(shè)投資（開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本+固定資產(chǎn)投資）和經(jīng)營(yíng)資金例題n某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49781平方米，其中，住宅部分為47581平方米，休養(yǎng)所為1200平方米，綜合商場(chǎng)為1000平方米。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場(chǎng)為自營(yíng)。該項(xiàng)目總投資為130

3、57萬(wàn)元，其中開(kāi)發(fā)建設(shè)投資13049萬(wàn)元，由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本12867萬(wàn)元和自營(yíng)固定資產(chǎn)的182萬(wàn)元組成；綜合商場(chǎng)在開(kāi)發(fā)完畢后自營(yíng)時(shí)， 需經(jīng)營(yíng)資金8萬(wàn)元，到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)一次性收回。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資13057萬(wàn)元開(kāi)發(fā)建設(shè)投資13049萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)資金8萬(wàn)元土地前期工程基礎(chǔ)設(shè)施建筑安裝公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)間接管理費(fèi)用財(cái)務(wù)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其它費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬(wàn)元開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本12867萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成圖總成本費(fèi)用2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算n房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成n房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成n房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本n是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支

4、出的全部費(fèi)用，就其用途來(lái)說(shuō)，可分為三大部分：n土地、土建、設(shè)備費(fèi)用n配套及其他收費(fèi)支出n管理費(fèi)用和籌資成本土地、土建、設(shè)備費(fèi)用n這一部分費(fèi)用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占項(xiàng)目總成本的80。n其中最重要的是土地費(fèi)用，由于土地的不同來(lái)源，其成本也是不同的。土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。n房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價(jià)），以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。配套及其他收費(fèi)支出n配套費(fèi)用n主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。n房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的

5、特性決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須有這一類(lèi)的費(fèi)用支出，因?yàn)樯唐贩恳邆渚幼」δ?，通路、通水、通電、通煤氣及排水是最基本的條件，另外，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的居住條件。n其他收費(fèi)支出n這些費(fèi)用中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如新型墻體材料費(fèi)、檔案保證金、綠化保證金等等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回，有些甚至本息無(wú)歸。這類(lèi)收費(fèi)項(xiàng)目的特點(diǎn)是種類(lèi)繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，任意性很強(qiáng)。由于許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，并且未在法規(guī)上予以透明的合法化，所以標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高，加重了開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。n配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，且數(shù)額較大，一般占項(xiàng)目總投資的1

6、015，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開(kāi)發(fā)成本的一項(xiàng)重要內(nèi)容。 管理費(fèi)用和籌資成本n管理費(fèi)用n籌資成本n籌資成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大，投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此光靠企業(yè)自有資金和預(yù)收房款不能滿足資金要求，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)銀行貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生利息支出。因此，如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)正確計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果將起到非常重要的作用。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的內(nèi)容n開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本內(nèi)容n土地費(fèi)用估算n前期工程費(fèi)用n基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)n建筑安裝工程費(fèi)n公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)n開(kāi)發(fā)間接費(fèi)n管理費(fèi)用n財(cái)務(wù)費(fèi)用n銷(xiāo)售

7、費(fèi)用n其他費(fèi)用n開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)n不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)n運(yùn)營(yíng)費(fèi)用及修理費(fèi)用n成本的測(cè)算n分項(xiàng)測(cè)算n匯總n以表格的形式表現(xiàn)出來(lái)。n成本測(cè)算的原則n不能重復(fù)，也不能遺漏。n準(zhǔn)確合理。土地費(fèi)用測(cè)算n涵義n為了取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。n費(fèi)用估算n根據(jù)實(shí)際情況而定；n費(fèi)用類(lèi)別n土地征用拆遷費(fèi)n農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)n城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)n土地出讓地價(jià)款n土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)n土地租用費(fèi)n土地投資折價(jià)前期工程費(fèi)n涵義n開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三/七通一平”等階段的費(fèi)用支出。n費(fèi)用組成及測(cè)算n規(guī)劃設(shè)計(jì)建安工程費(fèi)的3%；n可研費(fèi)總投資的1%3%n水文、地質(zhì)勘查費(fèi)n根據(jù)工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一

8、般為設(shè)計(jì)概算的0.5%左右。n“七通一平” 費(fèi)n可根據(jù)實(shí)際工程量n參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（見(jiàn)教材p154表5-5）n涵義n指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用；n費(fèi)用組成n供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用；n費(fèi)用測(cè)算n一般按實(shí)際工程量估算。n詳細(xì)估算時(shí)，可按單位指標(biāo)估算法計(jì)算。建筑安裝工程費(fèi)n含義n建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝修家具費(fèi)等。n建筑工程費(fèi)用n包括結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)。n設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用及安裝工程費(fèi)用n給排水、電器照明及設(shè)

9、備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等。n室內(nèi)裝修家具費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)估算方法n單元估算法=基本建設(shè)單元的綜合投資單元數(shù)n單位指標(biāo)估算法=單位工程量投資工程量n工程量近似匡算法=匡算工程量相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)n概算指標(biāo)估算法n直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)建筑面積n主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指標(biāo)建筑面積n類(lèi)似法公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)n涵義n指居住小區(qū)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用；n費(fèi)用組成n居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車(chē)場(chǎng)等。n費(fèi)用測(cè)算n這些配套設(shè)施是不能有償轉(zhuǎn)讓的，一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程

10、量估算。管理費(fèi)用n含義n指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的 各種費(fèi)用。n項(xiàng)目n主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤消、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤(pán)虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。n取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) n 管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的3一5估算。n如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)若干個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，管理費(fèi)應(yīng)該在各個(gè)項(xiàng)目間合理分?jǐn)偂?財(cái)務(wù)費(fèi)用n涵義n房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。n費(fèi)用組成n借款和債券的利息

11、n金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)n融資代理費(fèi)n承諾費(fèi)n外匯匯兌凈損失n企業(yè)籌資所發(fā)生的其他費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用n 利息的計(jì)算，可參照金融市場(chǎng)利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算；n利息以外的其他融資費(fèi)用，一般占利息的10左右。 銷(xiāo)售費(fèi)用n涵義n房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托代理的各項(xiàng)費(fèi)用。n費(fèi)用構(gòu)成n銷(xiāo)售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可申領(lǐng)費(fèi)等；銷(xiāo)售費(fèi)用n費(fèi)用測(cè)算n廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)n銷(xiāo)售收入的2%3%。n銷(xiāo)售代理費(fèi)n銷(xiāo)售收入的1.5%2%。n其他銷(xiāo)售費(fèi)用n銷(xiāo)售收入的0.5%1%。n費(fèi)用合

12、計(jì)n銷(xiāo)售收入的4%6%其它費(fèi)用n費(fèi)用組成n臨時(shí)用地費(fèi)n臨時(shí)建設(shè)費(fèi)n工程造價(jià)咨詢費(fèi)n總承包管理費(fèi)n合同公證費(fèi)n施工執(zhí)照費(fèi)n工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)n工程監(jiān)理費(fèi)n竣工圖編制費(fèi)n工程保險(xiǎn)費(fèi)n費(fèi)用測(cè)算n按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的2%3%。開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)n概念n項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。n費(fèi)用組成n固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（現(xiàn)在已經(jīng)停止征收)n土地使用稅n市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)n供電貼費(fèi)n用電權(quán)費(fèi)n分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)n電話初裝費(fèi)n費(fèi)用測(cè)算n按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)n依據(jù)n項(xiàng)目的復(fù)雜程度n前面各項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算的準(zhǔn)確度。n上述費(fèi)用之和的3%7%運(yùn)營(yíng)費(fèi)用n

13、指房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。n管理費(fèi)用n銷(xiāo)售費(fèi)用修理費(fèi)用n以出租或自營(yíng)方式獲得收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的物料消耗和維修費(fèi)用。3房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措n經(jīng)營(yíng)收入估算n稅金估算n銷(xiāo)售收入、出租收入、自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加n房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金籌措經(jīng)營(yíng)收入估算n房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式n租售方案的確定n租售價(jià)格的確定n經(jīng)營(yíng)收入的估算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式n經(jīng)營(yíng)模式n出售n出租n自營(yíng)n混合n經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定收益模式房地產(chǎn)投資項(xiàng)目收益分析租售方案的確定租售價(jià)格的確定經(jīng)營(yíng)收入/租售收入的估算租售方案的確定n租售方案的含義n出售、出租、自營(yíng)等的計(jì)劃；n考

14、慮銷(xiāo)售數(shù)量/銷(xiāo)售價(jià)格/銷(xiāo)售時(shí)間總體安排。n內(nèi)容n房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)形式？n項(xiàng)目出售？/項(xiàng)目出租？/租售并舉？n可出售的面積？/可出租的面積？/在建筑物中的位置？n進(jìn)度安排？n市場(chǎng)變化的影響？n售價(jià)與租金水平的確定？n收款方式與收款計(jì)劃地確定？n結(jié)果n相應(yīng)的表格銷(xiāo)售計(jì)劃及收款計(jì)劃租售價(jià)格的確定n租售價(jià)格應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上確定，一般可選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過(guò)對(duì)其成交價(jià)格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格。也可以參照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的技術(shù)和方法，確定租售價(jià)格。n成本導(dǎo)向定價(jià)法n成本加成/目標(biāo)定價(jià)法n購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向定價(jià)法n認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法/價(jià)值定價(jià)法n競(jìng)

15、爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法n領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)向定價(jià)法n挑戰(zhàn)定價(jià)法n隨行就市定價(jià)法n 租售價(jià)格的確定n租售價(jià)格的確定要與開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等宏觀環(huán)境對(duì)物業(yè)租售價(jià)格影響的同時(shí)，還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)行分析，考慮已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售價(jià)格的影響。 經(jīng)營(yíng)收入的估算n經(jīng)營(yíng)收入n含義n經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入。n種類(lèi)n銷(xiāo)售收入n租金收入n自營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)收入的估算銷(xiāo)售收入n銷(xiāo)售收入n銷(xiāo)售收入=可出售的建筑面積銷(xiāo)售單價(jià)n注意銷(xiāo)售量與銷(xiāo)售價(jià)格的關(guān)系經(jīng)營(yíng)收入的估算租金收入n租金收入n租金收入=可出租建筑面積租金單價(jià)n可出租建筑面積n考慮空置情

16、況n空置期n出租率n租金單價(jià)n調(diào)查與預(yù)測(cè)要合理。經(jīng)營(yíng)收入的估算租金收入n租金收入的種類(lèi)n潛在總收入/毛租金收入n潛在總收入=可出租面積單位租金n其他收入n除租金之外的其他收入n實(shí)際總收入/有效總收入n實(shí)際總收入=潛在總收入（1空置率）+其他收入n實(shí)際總收入=潛在總收入出租率+其他收入n凈租金收入（凈經(jīng)營(yíng)收入）n凈經(jīng)營(yíng)收入=實(shí)際總收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)收入的估算自營(yíng)收入n自營(yíng)經(jīng)營(yíng)收入n開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體，通過(guò)綜合性的自營(yíng)方式得到的收入。n估算時(shí)考慮經(jīng)營(yíng)所在的行業(yè)以及市場(chǎng)價(jià)格。n考慮的因素n目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的影響；n未來(lái)商業(yè)、

17、服務(wù)業(yè)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響經(jīng)營(yíng)收入的估算自營(yíng)收入n自營(yíng)收入的估算n年收入=年經(jīng)營(yíng)收益年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（成本）n注：n通常以年等值的形式表現(xiàn)出來(lái)；n年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括房地產(chǎn)所形成的固定資產(chǎn)的折舊稅金的估算n稅金n國(guó)家和地方政府依據(jù)法律對(duì)有納稅義務(wù)的單位或個(gè)人征收的財(cái)政資金。n稅收n國(guó)家或地方政府通過(guò)稅金籌集財(cái)政資金的手段；n稅收具有強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性的特點(diǎn)；n注意與開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)的區(qū)別稅金的估算n房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種n經(jīng)營(yíng)稅金及附加n土地使用稅n房產(chǎn)稅n企業(yè)所得稅n土地增值稅n應(yīng)注意的問(wèn)題n計(jì)稅基數(shù)計(jì)稅稅率稅金的估算經(jīng)營(yíng)稅金及附加n含義n在房地產(chǎn)銷(xiāo)售、出租與自營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)

18、；n種類(lèi)兩稅一費(fèi)n營(yíng)業(yè)稅=應(yīng)納稅銷(xiāo)售（出租）收入稅率（5%）n城市建設(shè)維護(hù)稅n教育費(fèi)附加城市建設(shè)維護(hù)稅n一般計(jì)稅依據(jù)n增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的實(shí)交稅額；n對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)，城市建設(shè)維護(hù)稅的計(jì)稅依據(jù)n實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅n城市建設(shè)維護(hù)稅=營(yíng)業(yè)稅稅率n稅率以納稅人所在的地區(qū)而有所區(qū)別n市區(qū)7%n縣城、鎮(zhèn)5%n上面兩種情況除外1%教育費(fèi)附加n一般計(jì)稅依據(jù)n同城市建設(shè)維護(hù)稅n對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)，城市建設(shè)維護(hù)稅的計(jì)稅依據(jù)n實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅n教育費(fèi)附加=營(yíng)業(yè)稅稅率n稅率n教育費(fèi)附加的稅率一般為3%。經(jīng)營(yíng)稅金及附加的計(jì)算n經(jīng)營(yíng)稅金及附加=營(yíng)業(yè)稅+城市建設(shè)維護(hù)稅+教育費(fèi)附加=營(yíng)業(yè)稅+營(yíng)業(yè)稅7%+營(yíng)業(yè)稅3%=

19、營(yíng)業(yè)稅（1+ 7%+ 3% ）=應(yīng)納稅銷(xiāo)售（出租）收入5% （1+ 7%+ 3% ）=應(yīng)納稅銷(xiāo)售（出租）收入5.5%關(guān)于其他稅種相關(guān)表格n銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表n出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表n自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表n土地使用稅n房產(chǎn)稅n企業(yè)所得稅n土地增值稅房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金籌措n資金籌措的依據(jù)n投資估算的結(jié)果n房地產(chǎn)投資資金的來(lái)源n資本金（股本金）n銀行貸款n預(yù)售收入n資金的籌措計(jì)劃n根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃，來(lái)安排資金來(lái)源和相應(yīng)數(shù)量的過(guò)程。資金籌措計(jì)劃n制定資金籌措計(jì)劃時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題n嚴(yán)格按照資金的需要量確定籌資額；n以需定量n金額n資金

20、使用的時(shí)間n認(rèn)真選擇籌資來(lái)源渠道；n可行性n成本n合法性n避免利率風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的不利影響。資金使用計(jì)劃n考慮的因素n項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度n可能發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間及金額n編制計(jì)劃應(yīng)注意的問(wèn)題n根據(jù)建筑安裝工程進(jìn)度表，按照不同年度的工作量安排相應(yīng)的資金供給量；n根據(jù)設(shè)備到貨計(jì)劃，安排設(shè)備購(gòu)置費(fèi)支出。n項(xiàng)目的前期費(fèi)用應(yīng)盡早落實(shí)；n在安排投資計(jì)劃時(shí)，應(yīng)先安排自有資金，后安排外部資金。資金使用計(jì)劃n編制資金使用計(jì)劃，應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況。n如果我們將工程發(fā)包出去，編制資金使用計(jì)劃的依據(jù)是什么？有什么不同。n 資金籌措計(jì)劃n資金籌措計(jì)劃n依據(jù)n資金使用計(jì)劃n銷(xiāo)售收入計(jì)劃n資金來(lái)源n資本金n預(yù)租售收入n借貸資金n為了滿足開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入，最后仍然不滿足資金需求時(shí)，可安排借貸資金。借款還本付息的估算n還本付息的資金來(lái)源n利潤(rùn)n預(yù)售或預(yù)租收入n還款方式及還款順序n方式n按照借款協(xié)議所確定的方式進(jìn)行還款；n順序n先貸款先還，后貸款后還；n利息高的先還，利息低的后還；利息的計(jì)算n國(guó)內(nèi)借款利息的計(jì)算n借款時(shí)的利息計(jì)算n為了簡(jiǎn)化計(jì)算，假設(shè)借款當(dāng)年在年中使用，按半年計(jì)息，其后各年按全年計(jì)息；n每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款2）利率n見(jiàn)教材p186例題n還款時(shí)的利息計(jì)算