土地基準(zhǔn)地價法

1、1、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，可通過對基準(zhǔn)地價進行修正而得出土地價格的方法?；鶞?zhǔn)地價的是某一級別或均質(zhì)地域內(nèi)分用途的土地使用權(quán)平均價格，該級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地的其他宗地價格在基準(zhǔn)地價上下波動?；鶞?zhǔn)地價相對應(yīng)的土地條件是土地級別或均質(zhì)地域內(nèi)同類用地一般條件。因此，通過對待評估宗地條件與級別或區(qū)域內(nèi)同類用地一般條件的比較，并根據(jù)二者在區(qū)域條件、個別條件、使用年限和估價基準(zhǔn)日等方面的差異大小，對基準(zhǔn)地價進行修正即可得到待評估宗地的價格。(1)計算公式根據(jù)國家土地管理關(guān)于評估的有關(guān)規(guī)定，基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的基本公式為：Pi=PX(1+依XYXTxFxKj式中：Pi待估

2、宗地地價；P待估宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價；K待估宗地宗地區(qū)域、個別因素總修正值；Y待估宗地使用年期修正系數(shù)；T待估宗地期日修正系數(shù)；F待估宗地開發(fā)程度修正系數(shù)；Kij容積率修正系數(shù)。(2)測算過程1)基準(zhǔn)地價的確定根據(jù)江門市人民政府辦公室2014年1月3日公布實施的(江府201327號)江門市基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)，本次基準(zhǔn)地價采用的是土地在正常市場條件、“五通一平”(宗地紅線外通路、通電、給水、排水、通訊和宗地紅線內(nèi)土地平整)的土地開發(fā)程度和合理容積率下于估價時點2012年3月1日的國有建設(shè)土地使用權(quán)的熟地價格。土地使用年限工業(yè)用地為40年、住宅用地為70年、工業(yè)用地為50年。價格單位為元/平方米，幣種為人

3、民幣。此次的基準(zhǔn)地價內(nèi)涵如下表-1,。表1:江門市各用途土地基準(zhǔn)地價內(nèi)涵商業(yè)用地土地開發(fā)程度五通一平價格類型首層樓面地價住宅用地土地開發(fā)程度五通一平平均容積率2.0價格類型平均樓回地價工業(yè)用地土地開發(fā)程度五通一平平均容積率1.0價格類型地面地價備注：五通一平：宗地紅線外通路、通電、給水、排水、通訊”，宗地紅線內(nèi)土地平整江門市區(qū)各用途級別基準(zhǔn)地價如下表2:表2:江門市區(qū)2013年各用途級別基準(zhǔn)地價表單位：元/平方米土地用途土地級別商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地含路線價不含路線價一級606546991671600二級436736361169485三級26892534901409四/p>

4、336五級11541149409274六級605605一一備注1 .工業(yè)用地級別基準(zhǔn)地價為首層樓面地價；2 .住宅用地級別基準(zhǔn)地價為平均容積率2.0下的平均樓面地價；3 .工業(yè)用地級別基準(zhǔn)地價為平均容積率1.0的地面地價。表3:江門市區(qū)土地各類用途地價水平確定參考表用地類型參照修正備注對應(yīng)的土地利用現(xiàn)基準(zhǔn)系數(shù)狀地類（一級類）用地類型參照基準(zhǔn)修正系數(shù)備注對應(yīng)的土地利用現(xiàn)狀地類（一級類）批發(fā)零售用地商業(yè)基準(zhǔn)地價1.0£發(fā)零售用地指主要用于商品批發(fā)、零，的用地。包括商場、商店、餐廳、酒巴、超市、各類批發(fā)（零售）市場、加由（氣）站用地等及其附屬設(shè)施和金融證券營業(yè)場所等用地。商服用地住宿餐飲用

5、地1.0主宿餐飲用地指主要用于提供住宿、餐X服務(wù)的用地。包括賓館、酒店（含公小式酒店）、飯店、旅館、招待所、度假村等。商服用地大型商貿(mào)綜合體、一般商務(wù)金融用地0.85大型商貿(mào)綜合體是獨立的、用地面積不低于20000m2,容積率不低于3.5的集，售、銷售、餐飲、連鎖商場、百貨商,、酒店、商務(wù)、金融、辦公等十-體的大型商業(yè)專業(yè)整體項目場所用地；，務(wù)金融用地是指企業(yè)、服務(wù)業(yè)等辦公“地，以及經(jīng)營性的辦公場所用地。包舌寫字樓、商業(yè)性辦公場所和企業(yè)廠區(qū)外獨立的辦公場所等用地。商服用地其它商服用地1.0（述用地以外的其他商業(yè)、服務(wù)業(yè)、用k包括洗車場、洗染店、廢舊物資回收站、維修網(wǎng)點、照相館、理發(fā)美容店、洗浴

6、場所等用地。商服用地城鎮(zhèn)住宅用地住宅基準(zhǔn)地價1.0城鎮(zhèn)住宅用地指城鎮(zhèn)用于生活居住的各類房屋用地及其附屬設(shè)施用地。包括普通住宅等用地。住宅用地別墅、低密度住宅用地3.0別墅、低密度住宅用地特指容積率小于1.0的別墅、低密度住宅用地。住宅用地工業(yè)用地工業(yè)基準(zhǔn)地價1.0工業(yè)用地指工業(yè)生產(chǎn)及直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的附屬設(shè)施用地。工業(yè)用地米礦用地1.0采礦用地指采礦、采石、采砂（沙）場，鹽田，磚瓦窯等地面生產(chǎn)用地及尾礦堆放地。工業(yè)用地倉儲、物流用地工業(yè)基準(zhǔn)地價1.0倉儲用地指物資儲備、中轉(zhuǎn)的場所用地；物流用地指物流產(chǎn)業(yè)用于物資儲備、中轉(zhuǎn)、配送、分銷作業(yè)、運輸裝卸、交易場所用地及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地（含大型專業(yè)

7、批發(fā)市場場所用地）。物流用地須經(jīng)市政府或市政府授權(quán)的部門認(rèn)定。工業(yè)用地公共設(shè)施用地工業(yè)基準(zhǔn)地價0.7公共設(shè)施用地指用于城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施的生產(chǎn)用地。包括給排水、消防、環(huán)衛(wèi)、公用設(shè)施維修等生產(chǎn)用地。不含負(fù)責(zé)營運上述項目單位營業(yè)辦公用地。公共管理與公共服務(wù)用地用地類型參照基準(zhǔn)修正系數(shù)備注對應(yīng)的土地利用現(xiàn)狀地類（一級類）公園與綠地0.5公園與綠地指城鎮(zhèn)、村莊內(nèi)部的公園、動物園、植物園、街心花園和用于休憩及美化環(huán)境的綠化用地。公共管理與公共服務(wù)用地風(fēng)景名勝設(shè)施用地1.0風(fēng)景名勝設(shè)施用地指風(fēng)景名勝（包括名勝古跡、旅游景點、革命遺址等）景點及管理機構(gòu)的建筑用地。景區(qū)內(nèi)的其它用地按現(xiàn)狀歸入相應(yīng)地類。公共管理與公共

8、服務(wù)用地機關(guān)團體用地1.0機關(guān)團體用地指用于黨政機關(guān)、社會團體、群眾自治組織等的用地。公共管理與公共服務(wù)用地新聞出版用地1.0新聞出版用地指用于廣播電臺、電視臺、電影廠、報社、雜志社、通訊社、出版社等的用地。公共管理與公共服務(wù)用地科教用地1.0科教用地指用于各類教育，獨立的科研、勘測、設(shè)計、技術(shù)推廣、科普等的用地。公共管理與公共服務(wù)用地文體娛樂用地1.0文體娛樂用地指用于各類非商業(yè)性的文化、體育、娛樂及公共廣場等的用地。公共管理與公共服務(wù)用地醫(yī)衛(wèi)慈春用地1.0醫(yī)衛(wèi)慈善用地指用于醫(yī)療保健、衛(wèi)生防疫、急救康復(fù)、醫(yī)檢藥檢、福利救助等的用地。公共管理與公共服務(wù)用地電信、郵政、供電、供熱、供氣設(shè)施用地1

9、.0電信、郵政、供電、供熱、供氣設(shè)施用地指用于電信、通訊、通訊塔、郵政、供電、供熱、供氣的生產(chǎn)性用地。不含負(fù)責(zé)營運上述項目單位營業(yè)辦公用地。公共管理與公共服務(wù)用地停車樓、庫用地I業(yè)基準(zhǔn)地價1.0指用于地面停放和保管車輛及其附屬設(shè)施的項目用地，不包括公共汽車站場及交通運輸站的停車場所用地。交通運輸用地鐵路用地1.0鐵路用地指用于鐵道線路、輕軌、場站的用地。包括設(shè)計內(nèi)的路堤、路塹、道溝、橋梁、林木等用地。交通運輸用地公路用地1.0公路用地指用于國道、省道、縣道、鄉(xiāng)道及高速公路的用地。包括設(shè)計內(nèi)的路堤、路塹、道溝、橋梁、林木及直接為其服務(wù)的附屬用地。交通運輸用地汽車站及其他附屬用地1.0汽車站、停車

10、場及其他附屬用地指經(jīng)營性停車場、汽車客貨運輸站點及其停車場等用地。交通運輸用地港口碼頭用地1.0港口碼頭用地指用于人工修建的客運、貨運、捕撈及工作船舶?？康膱鏊捌涓綄俳ㄖ锏挠玫?，不包括常水位以卜部分。交通運輸用地管道運輸用地1.0管道運輸用地指用于運輸煤炭、石油、天然氣等管道及其相應(yīng)附屬設(shè)施的地上部分用地。交通運輸用地用地類型參照基準(zhǔn)修正系數(shù)備注對應(yīng)的土地利用現(xiàn)狀地類（一級類）街巷用地1.0街巷用地指用于城鎮(zhèn)、村莊內(nèi)部公用道路（含立交橋）及行道樹的用地。交通運輸用地待估宗地位于江門市新會區(qū)沙堆鎮(zhèn)梅閣村斗圍（土名），用途為工業(yè)用地，參照江門市區(qū)土地各類用途地價水平確定參考表，適用基準(zhǔn)地價類型

11、為工業(yè)，評估時根據(jù)待估宗地所在區(qū)域的級別范圍，待估宗地為四級用地；根據(jù)江門市區(qū)2013年各用途級別基準(zhǔn)地價表，四級工業(yè)用地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價為336元/平方米，即：P=336元/m2根據(jù)委托方提供的用地紅線圖，待估宗地面積為30696平方米，規(guī)劃控制指標(biāo)為：建筑密度A30%容積率A1.0,綠地率w20%建筑限高w24米，行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地比例W7%規(guī)劃要求：設(shè)置機動車出入口方位需在西面或北面道路；室外排水需為雨污分流制；按用電要求設(shè)置電房；建筑外墻飾面需貼外墻磚或涂外墻漆；建筑間距必須滿足國家有關(guān)規(guī)范要求；圍墻位置不得超出用地紅線和道路紅線，在路口處須按要求倒角設(shè)置；道路及市政配套設(shè)施要與

12、廠區(qū)同步規(guī)劃建設(shè)、同步竣工驗收；用地規(guī)劃與建筑設(shè)計必須符合國家現(xiàn)行頒布的有關(guān)規(guī)范和管理規(guī)定，見表4。表4:待估宗地各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)用途土地級別對應(yīng)基準(zhǔn)地價（兀/m2）土地剩余使用年限（年）工業(yè)四級33650建設(shè)用地面積30696m匕主體建筑物性質(zhì)：廠房；建筑密度30%容積率1.0,綠地率W20%建筑限高W24米，行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地比例W7%2）待評估宗地土地使用年期修正系數(shù)Y的確定待估宗地為工業(yè)用地，使用權(quán)類型擬定為掛牌出讓，根據(jù)工業(yè)用地最高使用年限為50年的原則，待估宗地剩余使用年期為50年，根據(jù)工業(yè)用地使用年期修正系數(shù)表，年期修正系數(shù)為1,詳見表5:表5:工業(yè)用地使用年期修正系數(shù)表

13、剩余使用年期12345678910修正系數(shù)0.05950.11570.16880.21880.26600.31060.35270.39240.42990.4652剩余使用年期11121314151617181920修正系數(shù)0.49860.53010.55980.58790.61440.63930.66290.68520.70620.7260剩余使用年期21222324252627282930修正系數(shù)0.74470.76240.77900.79470.80960.82360.83680.84930.86100.8722剩余使用年期31323334353637383940修正系數(shù)0.88260.8

14、9250.90190.91070.91900.92690.93430.94130.94790.4941剩余使用年期41424344454647484950修正系數(shù)0.96000.96550.97070.97570.98030.98470.98890.99280.99651.00003）待評估宗地區(qū)域、個別因素修正根據(jù)宗地的具體情況，區(qū)域因素及個別因素修正值K=+1冊，具體修正情況如下：修正二品因素至優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素城市內(nèi)部交通便捷度與主、次干道通達性高能與主、次干道通達僅與次干道通達與次干道通達有一定難度與次干道通達有嚴(yán)重困難53310-1-3-3-5工業(yè)聚集狀況高較高一般較低低533

15、10-1-3-3-5距港口、碼頭距離3公里以內(nèi)3-4.5公里4.5-6公里6-7.5公里7.5公里以上53310-1-3-3-5環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣狀況周圍環(huán)境質(zhì)量優(yōu)周圍環(huán)境質(zhì)量較優(yōu)周圍環(huán)境質(zhì)量一般周圍環(huán)境質(zhì)量較劣周圍環(huán)境質(zhì)量劣32210-1-2-2-3基礎(chǔ)設(shè)施供水、供電保證率達98須上，排水通暢，電訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施全面覆蓋供水、供電保證率達98犯上，排水通暢，電訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施基本覆蓋供水、供電保證率達98%Z上，排水一般，電訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施局部覆蓋供水、供電保證率在98%Z下，排水不暢，電訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施較差供水、供電保證率在98%Z下，排水堵賽，無電訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施410-1-2-2-3-3-4個別因素地質(zhì)狀況與地基承載力地

16、質(zhì)狀況與地基承載力高地質(zhì)狀況與地基承載力較高地質(zhì)狀況與地基承載力較差地質(zhì)狀況與地基承載力較低地質(zhì)狀況與地基承載力低106510-1-5-6-10宗地臨路條件兩面以上臨主要道路一面臨主要道路，一面臨次要道路一面臨主要道路一面臨次要道路不臨任何道路53310-1-3-3-5宗地面積對企業(yè)布置無影響面積過大，閑置大于5%面積小對企業(yè)布置有影響0-1-3宗地形狀長（正）方型梯型多邊型三角型不規(guī)則32210-1-2-2-3規(guī)劃土地用途無限制個別條件限制部分條件限制工業(yè)布置受到限制不允許存在210-1-4-4-7-7-10表6:城鎮(zhèn)工業(yè)用地地價影響因素說明、系數(shù)表表7:待估宗地地價影響因素說明、優(yōu)劣程度及

17、修正系數(shù)表影響因素條件描述評定等級修正系數(shù)（為區(qū)域因素城市內(nèi)部交通便捷度與主、次干道通達性一般0工業(yè)聚集狀況位于金門長河工業(yè)區(qū)內(nèi)，區(qū)內(nèi)工業(yè)集聚度較局較優(yōu)+1距港口、碼頭距離距港口、碼頭距離后段距離0環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣狀況周圍環(huán)境質(zhì)里般0基礎(chǔ)設(shè)施供水、供電保證率達98%以上，排水一般，電訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施基本覆蓋-2個別因素地質(zhì)狀況與地基承載力地質(zhì)狀況與地基承載力較差較劣-5宗地臨路條件雙面臨區(qū)內(nèi)道路優(yōu)+3宗地面積面積較大，對企業(yè)布置無影響0宗地形狀形狀規(guī)則，為長方形優(yōu)+2規(guī)劃土地用途規(guī)劃部分條件限制，對地塊開發(fā)利用有一定的影響-2宗地區(qū)域、個別因素總修正值（2K）-3%4）期日修正系數(shù)T的確定鶴山市區(qū)調(diào)整后

18、的基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)日為2014年1月3日，本次估價基準(zhǔn)日為2014年2月25日，根據(jù)估價人員對江門市工業(yè)地價的調(diào)查，自2014年1月3日以來，江門市同類工業(yè)用地地價一直在上升，根據(jù)江門市市區(qū)地價指數(shù)發(fā)布工作辦法中的地價指數(shù)，如下表：表8:江門市工業(yè)用地地價指數(shù)表用途級別2012年3月1日地價指數(shù)2012年9月1日地價指數(shù)2013年3月1日地價指數(shù)2013年9月1日地價指數(shù)工業(yè)一級100100.5102.4103.6二級100101.4102.9104.1三級100100.7101.8102.5四級100100.5101.5102.4五級100100.3100.9101.5故期日修正系數(shù)為102.4%=1.0245）開發(fā)程度修正待估宗地為五通一平的工業(yè)用地，與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵一致，故開發(fā)程度不作修正。6）容積率修正系數(shù)K的確定基準(zhǔn)地價評估時對應(yīng)的容積率是該用途