物業(yè)設(shè)備、設(shè)施維護與維修管理

1、房屋及設(shè)備設(shè)施管理房屋及設(shè)備設(shè)施管理授課內(nèi)容授課內(nèi)容一、房屋及設(shè)備設(shè)施概述一、房屋及設(shè)備設(shè)施概述二、房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃及實施二、房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃及實施三、公用設(shè)施設(shè)備運行管理三、公用設(shè)施設(shè)備運行管理四、幾種典型設(shè)施設(shè)備的管理四、幾種典型設(shè)施設(shè)備的管理五、在物業(yè)服務(wù)實踐中的案例五、在物業(yè)服務(wù)實踐中的案例第一節(jié)第一節(jié) 房屋及設(shè)施設(shè)備管理概述房屋及設(shè)施設(shè)備管理概述v一、房屋及設(shè)備實施的種類和組成部分 1、房屋分類： 2、房屋組成部分：結(jié)構(gòu)部分、裝修部分、設(shè)施設(shè)備部分 3、設(shè)施設(shè)備種類和組成：供配電、消防。v二、房屋及設(shè)備設(shè)施管理的基本要求、評價指標(biāo)：完好率完好率v三、內(nèi)容與方法 1

2、、使用 2、維修保養(yǎng) 3、安全管理 4、技術(shù)檔案資料管理 5、采購和零備件 6、工量具及維修設(shè)備管理 7、外包管理 8、技術(shù)支持 v一、制定房屋及設(shè)備實施維修養(yǎng)護計劃 1、維修方式與類別：預(yù)防性、事后、緊急搶修 類別：大、中、小、 修理周期及間隔 2、維修養(yǎng)護計劃種類：按時間進(jìn)度 年、季、月；按修理類別 房屋、消防等 3、維修養(yǎng)護計劃編制的依據(jù)：周期、安全環(huán)境、現(xiàn)狀、管理目標(biāo) 4、維修養(yǎng)護計劃應(yīng)考慮的問題及內(nèi)容：v二、房屋及設(shè)備設(shè)施管理維修養(yǎng)護計劃的實施： 技術(shù)、物料、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制、驗收存檔技術(shù)、物料、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制、驗收存檔v三、月、季度、年度檢查、書面報告v四

3、、安全工作第二節(jié)第二節(jié) 房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃及實施房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃及實施v一、制定合理的運行計劃v二、配備合格的運行管理人員v三、建立健全各項規(guī)章制度v四、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理 檢查 檢測、預(yù)防性實驗 五、節(jié)能管理 ： 1、管理節(jié)能 宣傳培訓(xùn) 組織落實 能耗計劃、 考核 2、技術(shù)節(jié)能第三節(jié)第三節(jié) 公用設(shè)施設(shè)備運行管理公用設(shè)施設(shè)備運行管理v一、外包的選擇 分析 評估v二、合同的簽署和控制 1、簽署時注意事項 2、合同實施第四節(jié)第四節(jié) 外包控制外包控制第五節(jié)第五節(jié) 幾種典型的設(shè)施設(shè)備幾種典型的設(shè)施設(shè)備v一一. . 【物業(yè)設(shè)備設(shè)施的涵義物業(yè)設(shè)備設(shè)施的涵義】 物業(yè)設(shè)備設(shè)施物業(yè)設(shè)備設(shè)施是指

4、附屬于房屋建筑的各類設(shè)備的總稱,它是構(gòu)成房屋建筑實體的不可分割的有機組成部分,是發(fā)揮物業(yè)功能和實現(xiàn)物業(yè)價值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。 物業(yè)設(shè)備設(shè)施配套的完善性、合理性與先進(jìn)性完善性、合理性與先進(jìn)性為人們改善房屋建筑、住用環(huán)境提供了一種物質(zhì)基礎(chǔ)與條件。 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理是物業(yè)管理的重中之重。 物業(yè)設(shè)備設(shè)施一般簡稱物業(yè)設(shè)備。v二二【物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成】（一）給排水系統(tǒng)（一）給排水系統(tǒng) 物業(yè)給排水系統(tǒng)是指建筑物內(nèi)部的各種供水、排水、去污等工程設(shè)施的總稱。它包括：1.1.供水設(shè)備、設(shè)施供水設(shè)備、設(shè)施 按照整個供水環(huán)節(jié)來看，可劃分為總蓄水池、水泵、分蓄水池、水閥、水表及供水管網(wǎng)等幾個方面。 2.2

5、.排水設(shè)備、設(shè)施排水設(shè)備、設(shè)施 包括排水管道、排污管道、通風(fēng)管、清通設(shè)備、提升設(shè)備、室外排水管道、污水井、化糞池等。 根據(jù)納污性質(zhì)，建筑物中的排水管道可分為：生活污水管道、生產(chǎn)廢水管道、 雨水管道 。3 3房屋衛(wèi)生設(shè)備房屋衛(wèi)生設(shè)備 包括包括：浴缸、水盆、小便戽、鏡箱、沖洗盆、抽水馬桶，面盆等不同種類。4 4熱水供應(yīng)設(shè)備熱水供應(yīng)設(shè)備 包括包括：淋浴器、熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、冷水箱、疏水器、自動溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。5 5消防設(shè)備消防設(shè)備 包括：包括：滅火器、消防栓、消防龍頭、消防泵、噴淋系統(tǒng)和配套的消防設(shè)備（如煙感、溫感、光感探測器）、消防報警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、排煙送風(fēng)系統(tǒng)、防

6、火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、應(yīng)急照明設(shè)備等。 （二）（二） 燃?xì)庀到y(tǒng)燃?xì)庀到y(tǒng) 包括：煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、天然氣管網(wǎng)等。（三）（三） 空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)1 1供暖設(shè)備供暖設(shè)備 有熱水供暖和蒸氣供暖之分 包括包括：鍋爐、蒸汽噴射器、輸熱部分（熱量的輸送管道等），散熱部分（如散熱器、暖風(fēng)機、輻射板等），及輔助設(shè)施，如：鼓風(fēng)機、水汀片、回龍泵、膨脹水箱、去污器等。2 2供冷設(shè)備供冷設(shè)備 包括：包括：冷氣機組、冷水機組、深井泵、電扇、冷卻塔、回水泵及輸送冷水的管網(wǎng)等。3 3室內(nèi)通風(fēng)設(shè)備室內(nèi)通風(fēng)設(shè)備 包括包括：通風(fēng)機、排氣口、及凈化除塵設(shè)備等。 （四）（四） 電氣工程設(shè)備系統(tǒng)電氣工

7、程設(shè)備系統(tǒng) 該系統(tǒng)包括物業(yè)供電、照明及電器控制服務(wù)設(shè)備和設(shè)施。 1 1供電及照明設(shè)備供電及照明設(shè)備 包括包括高壓開關(guān)柜、變壓器、低壓開關(guān)柜及各種溫控儀表、計量儀表、配電干線、樓層配電箱、備用電源、電表、各種控制開關(guān)、照明設(shè)施等。 2 2電器服務(wù)設(shè)備設(shè)施（弱電設(shè)備）電器服務(wù)設(shè)備設(shè)施（弱電設(shè)備） 包括包括廣播設(shè)備、電信通訊設(shè)備、電視系統(tǒng)設(shè)備、共用天線及電視監(jiān)控設(shè)備和電腦設(shè)備等。還包括樓宇自動化、通訊自動化、辦公自動化、保安自動化、消防自動化、管理自動化等。 3 3房屋運輸設(shè)備房屋運輸設(shè)備 即物業(yè)內(nèi)的垂直運輸設(shè)備，包括：電梯、扶梯。 （1）電梯 一般組成：傳動設(shè)備、升降設(shè)備、安全保護設(shè)備和控制設(shè)備。

8、 按用途分有：客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。按速度分有：高速電梯（2M/S以上） 快速電梯（15M/S以上） 低速電梯（1.0M/S以上，多層住宅客梯）按電機拖動方式分為：交流雙速電梯 直流快速電梯 交流調(diào)速電梯。按控制方式可分為：信號控制電梯 集選控制電梯 微機程序控制電梯 簡單手柄控制電梯。（2）扶梯 自動扶梯組成：驅(qū)動裝置、運動裝置和支撐裝置。 4 4防雷及接地裝置防雷及接地裝置兩種方式：針式、柵式一般防雷設(shè)施組成：避雷針、避雷網(wǎng)、避雷帶、引下線和接地極。避雷針形式：單支、雙支、多支保護。第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施日常管理物業(yè)設(shè)備設(shè)施日常管理v一、一、【物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的作用

9、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的作用】 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理是指按照科學(xué)的管理方法、程序、技術(shù)要求，對各種物業(yè)設(shè)備設(shè)施的日常運行和維修進(jìn)行管理。其作用：（一）是充分發(fā)揮房屋住用功能的保障（一）是充分發(fā)揮房屋住用功能的保障（二）是延長設(shè)備設(shè)施使用壽命，保障設(shè)備安全運行、發(fā)（二）是延長設(shè)備設(shè)施使用壽命，保障設(shè)備安全運行、發(fā)揮設(shè)備設(shè)施價值的保證揮設(shè)備設(shè)施價值的保證（三）利于推動房屋建筑設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)代化（三）利于推動房屋建筑設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)代化（四）利于強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)（四）利于強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)v二、二、【物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容】（一）物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理（一）物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)

10、管理 1 1資料檔案管理資料檔案管理物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料：設(shè)備原始資料 設(shè)備維修資料 設(shè)備管理資料物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料管理工作任務(wù)： 設(shè)備技術(shù)檔案的保管 為設(shè)備運行、維護、管理提供信息依據(jù)2 2標(biāo)準(zhǔn)化管理標(biāo)準(zhǔn)化管理兩類標(biāo)準(zhǔn)：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（設(shè)備的驗收標(biāo)準(zhǔn)、完好標(biāo)準(zhǔn)、維修等級標(biāo)準(zhǔn)）管理標(biāo)準(zhǔn)（報修程序、信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、考核獎懲標(biāo)準(zhǔn)）功用：提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn) 提供基本依據(jù)與手段3. 3. 規(guī)章制度建設(shè)規(guī)章制度建設(shè)三類：技術(shù)操作規(guī)程技術(shù)操作規(guī)程（設(shè)備安全操作規(guī)程、保養(yǎng)維修規(guī)程）管理工作制度管理工作制度（運行管理制度、安全管理制度、檢修制度、值班工作制度等）責(zé)任制度責(zé)任制度（崗位責(zé)任制度、紀(jì)錄與報告制

11、度、安全制度、交接班制度等）4 4教育培訓(xùn)教育培訓(xùn)（對內(nèi)、對業(yè)主住用戶）（二）物業(yè)設(shè)備的運行管理（二）物業(yè)設(shè)備的運行管理 特點與要求：日常性、安全性、廣泛性1 1設(shè)備運行的勞動組織設(shè)備運行的勞動組織 任務(wù)：合理分工與協(xié)作，配置人力； 合理確定勞動組織形式（根據(jù)設(shè)備操作技術(shù)要求與崗位設(shè)置要求）具體工作內(nèi)容：（1）定員定員（定工作崗位人數(shù)） 方法：按設(shè)備定員，按崗位定員，按比例定員（2） 分組分組 強電組、弱電阻、水暖組、空調(diào)組 （3）輪班組織輪班組織 基本形式：單班制、多班制2 2設(shè)備運行的管理制度設(shè)備運行的管理制度 內(nèi)容：設(shè)備的安全操作規(guī)程； 設(shè)備的巡視工作制度； 崗位責(zé)任制度； 值班與交班制

12、度； 記錄與報表制度； 報告制度和服務(wù)規(guī)范等。（三）物業(yè)設(shè)備的安全管理三）物業(yè)設(shè)備的安全管理主要涉及四方面工作：1維修操作人員安全作業(yè)的培訓(xùn)與教育 培訓(xùn)內(nèi)容：安全作業(yè)訓(xùn)練 安全意識教育 安全作業(yè)管理2業(yè)主和使用人的安全教育和宣傳3建立設(shè)備的安全管理措施 包括：對特殊、具危險性設(shè)備加保護裝置 定期進(jìn)行設(shè)備的安全檢查和性能測試 制定設(shè)備的安全管理制度4、建立安全責(zé)任制度（四）物業(yè)設(shè)備的維修管理（四）物業(yè)設(shè)備的維修管理1日常保養(yǎng) 內(nèi)容：設(shè)備的清潔、潤滑、緊固、調(diào)整、防腐等2定期檢查 包括日常檢查與定期檢查3計劃修理設(shè)備磨損的兩類原因：使用損耗、自然腐蝕老化 設(shè)備磨損大致三階段： （1）初期磨損階段

13、磨損速度快，持續(xù)時間短 （2）正常磨損階段 （3）劇烈磨損階段設(shè)備故障的發(fā)生也有其一定的規(guī)律性。一般分為（1）初期故障期初期故障期 必須把握好運輸、安裝、調(diào)試、驗收等工作，重點是細(xì)致地研究與掌握設(shè)備合理使用、操作的方法。 （2）偶發(fā)事故期偶發(fā)事故期 此時工作重點是加強安全操作管理，做好日常的維修保養(yǎng)。 （3）磨損故障期）磨損故障期 須在零件達(dá)到使用期限之前進(jìn)行更換與修理。因此，這一時期重點是進(jìn)行預(yù)防維修與改善性維修。計劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn)大致有： （1 1）修理周期及其結(jié)構(gòu)）修理周期及其結(jié)構(gòu)修理周期修理周期是指相鄰兩次大修之間機器設(shè)備的工作時間；修理周期結(jié)構(gòu)修理周期結(jié)構(gòu)是指一個修理周期內(nèi)，大修、中

14、修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列次序；修理間隔期修理間隔期是指相鄰兩次修理之間的時間間隔。（2 2）修理復(fù)雜系數(shù)）修理復(fù)雜系數(shù) 用來表示不同設(shè)備的修理復(fù)雜程度、計算修理工作量的假定單位。（3 3）修理勞動量定額）修理勞動量定額 是為完成設(shè)備的各種修理工作所規(guī)定的勞動量標(biāo)準(zhǔn)，通常以完成一個修理系數(shù)所需要的勞動時間表示。（4 4）其他定額標(biāo)準(zhǔn)）其他定額標(biāo)準(zhǔn) 如修理費用定額、修理停歇時間定額等。（五）（五） 物業(yè)設(shè)備的更新改造物業(yè)設(shè)備的更新改造 設(shè)備更新改造的重要理論依據(jù)：設(shè)備的壽命原理1 1設(shè)備的壽命設(shè)備的壽命 設(shè)備的壽命通?？煞譃椋涸O(shè)備的物質(zhì)壽命、技術(shù)壽命、經(jīng)濟壽命 （1）設(shè)備的物質(zhì)壽命是指設(shè)備從開始使

15、用到報廢為止所經(jīng)歷的時間 其長短取決于：自身質(zhì)量、運行過程中的使用、保養(yǎng)、更換與修復(fù)情況。 （2）設(shè)備的技術(shù)壽命是指設(shè)備從開始使用到因技術(shù)落后而被淘汰為止所經(jīng)歷的時間。 設(shè)備的技術(shù)壽命在很大程度上取決于社會技術(shù)進(jìn)步和技術(shù)更新的速度與周期 （3）設(shè)備的經(jīng)濟壽命是指設(shè)備從開始使用到因經(jīng)濟上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時間。 設(shè)備的經(jīng)濟壽命年限是設(shè)備更新的主要依據(jù)。2 2設(shè)備改造更新應(yīng)注意的問題設(shè)備改造更新應(yīng)注意的問題（1）確定設(shè)備合理的使用年限。（2）在做好設(shè)備的維護保養(yǎng)、修理工作同時，注意適度進(jìn)行設(shè)備的技術(shù)改造，延長物業(yè)設(shè)備的使用壽命。（3）設(shè)備的最佳更新時期，應(yīng)首選設(shè)備的經(jīng)濟壽命年限。3 3設(shè)備更

16、新改造的類型設(shè)備更新改造的類型（1）設(shè)備的改造（2）設(shè)備的原型更新（3）設(shè)備的技術(shù)更新（六）物業(yè)設(shè)備的購置及評價（六）物業(yè)設(shè)備的購置及評價購置設(shè)備應(yīng)注意：1反復(fù)研究，避免盲目采購2大型設(shè)備購置應(yīng)進(jìn)行充分的技術(shù)經(jīng)濟論證 保證設(shè)備選性能達(dá)到技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟上合理、功效上適用。3與業(yè)主、用戶充分協(xié)調(diào) 物業(yè)設(shè)備的購置目的主要有三類： 全新房屋建筑的裝修型購置； 替換陳舊落后設(shè)備的更新型購置； 為完善和改進(jìn)環(huán)境與條件的添裝型購置。設(shè)備的選擇應(yīng)考慮的因素主要有以下幾個方面： 1技術(shù)性的要求應(yīng)考慮：設(shè)備功能，可靠性，安全性，耐用性 節(jié)能性、環(huán)保性和可操作性。2適用性的要求 適應(yīng)物業(yè)總體功能、裝修等級、使用環(huán)

17、境， 適應(yīng)用戶的需要。3經(jīng)濟性的要求 經(jīng)濟性評價主要方法：年費法、現(xiàn)值法。 （1 1）年費法）年費法。這種方法的思路是把購置設(shè)備的一次性的投資費，借助投資回收系數(shù)，換算成每年投資費用支出，然后加上每年的使用費，估算出每年平均年度費用支出，最后，比較不同設(shè)備購置方案的年度費用支出，從中選擇費用最小的方案為優(yōu)選方案，其數(shù)學(xué)業(yè)表達(dá)式為： 設(shè)備的年總費用 = CF i(1+I)n/(1+i)n-1+ CV其中：CF：設(shè)備初期投資費； CV：設(shè)備年均維修費： （2 2）現(xiàn)值法）現(xiàn)值法。這種方法的思路同年費法的主要區(qū)別在于將每年平均維修費用，借助年金現(xiàn)值系數(shù)換算成初期現(xiàn)值總額，然后加上初期投資費，估算出壽

18、命周期維修養(yǎng)護費用最省的方案為優(yōu)選方案。其數(shù)學(xué)表達(dá)式為： 設(shè)備壽命周期費用 = CF + CV i(1+i)n/(1+I)n-1第二節(jié)第二節(jié)物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管理制度物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管理制度v一、一、【物業(yè)管理企業(yè)各部門與設(shè)備管理的關(guān)系物業(yè)管理企業(yè)各部門與設(shè)備管理的關(guān)系】1、設(shè)備管理主管部門：工程管理部門2、其他部門協(xié)助。v二、二、【設(shè)備管理部門的任務(wù)及機構(gòu)設(shè)置設(shè)備管理部門的任務(wù)及機構(gòu)設(shè)置】（一）設(shè)備管理部門的任務(wù)1、能源供應(yīng)2、維護保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施3、有計劃更新改造設(shè)備設(shè)施（二）設(shè)備管理部門的機構(gòu)設(shè)置 部門經(jīng)理（1人）部門副經(jīng)理（1-2人，專業(yè)工程師、技術(shù)主管）班組長（領(lǐng)班，若干人）班

19、組成員（技術(shù)工人，若干人） 可另設(shè)資料統(tǒng)計員1人。v三、三、【物業(yè)設(shè)備管理的制度物業(yè)設(shè)備管理的制度示例示例】工程驗收制度工程驗收制度 1所有工程系統(tǒng)驗收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展所有工程系統(tǒng)驗收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負(fù)責(zé)及牽頭。商工程部負(fù)責(zé)及牽頭。2所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運行一段時間（需根據(jù)設(shè)備情況詳定），盡連續(xù)試運行一段時間（需根據(jù)設(shè)備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進(jìn)行驗收。量檢查出存在之隱患后，方可進(jìn)行驗收。3在驗收過程中，須以將來運行及維修為重點，在驗收過程中，須以將來運行及維修為重點，進(jìn)行逐項檢查，如

20、發(fā)現(xiàn)問題，須盡快以書面形式通進(jìn)行逐項檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡快以書面形式通報給發(fā)展商，并做出詳細(xì)記錄及拍照。報給發(fā)展商，并做出詳細(xì)記錄及拍照。v4所有系統(tǒng)之驗收，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格所有系統(tǒng)之驗收，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關(guān)文件為標(biāo)準(zhǔn)，并須以此做為驗收證書、使用許可證書等相關(guān)文件為標(biāo)準(zhǔn)，并須以此做為驗收合格之必要條件。合格之必要條件。5必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用說必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊、調(diào)試檢測報告及竣工圖紙、竣工資料明書、維修保養(yǎng)手冊、調(diào)試檢測報告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，并

21、建立檔案，以備查用。等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。6必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設(shè)備之保修期起止日期、必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設(shè)備之保修期起止日期、保修內(nèi)容以及保修責(zé)任人及其聯(lián)系方式，并制定承建商、供保修內(nèi)容以及保修責(zé)任人及其聯(lián)系方式，并制定承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。貨商保修聯(lián)系表備查。7必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點入庫，妥為保管并做出詳細(xì)清單。備件及專用工具等，清點入庫，妥為保管并做出詳細(xì)清單。 設(shè)備維修制度設(shè)備維修制度v1預(yù)防性維護保養(yǎng)預(yù)防性維護保養(yǎng)1.1所有設(shè)備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手

22、冊及相關(guān)規(guī)程，進(jìn)行定期所有設(shè)備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊及相關(guān)規(guī)程，進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目。項目。1.2相關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目，相關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目，以便盡可能延長系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維修以便盡可能延長系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會。之機會。1.3保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實，并須保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實，并須由工程部建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障原因，確定責(zé)由工程部建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障原

23、因，確定責(zé)任。任。 1.4各系統(tǒng)之維護保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目之制訂由主管負(fù)各系統(tǒng)之維護保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目之制訂由主管負(fù)責(zé)，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄責(zé)，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領(lǐng)班負(fù)責(zé)，并提交主管審閱。由領(lǐng)班負(fù)責(zé)，并提交主管審閱。1.5進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時，如對客戶使用產(chǎn)生影進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時，如對客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部發(fā)響，必須提前三天通知管理處客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對客戶之出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對客戶之影響范圍

24、），以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。v2緊急維修緊急維修2.1必須進(jìn)行緊急維修時，須立即通知經(jīng)理，安排有關(guān)人必須進(jìn)行緊急維修時，須立即通知經(jīng)理，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場檢查情況，并按實際情況進(jìn)行處理。員立即赴現(xiàn)場檢查情況，并按實際情況進(jìn)行處理。v2.2如因緊急維修，必須對客戶使用產(chǎn)生影響時，須立即如因緊急維修，必須對客戶使用產(chǎn)生影響時，須立即通知管理處客戶服務(wù)部，并由客戶服務(wù)部向受影響之客戶通知管理處客戶服務(wù)部，并由客戶服務(wù)部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。2.3如發(fā)生故障之設(shè)備在保

25、修期內(nèi)，應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi)，應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。保修負(fù)責(zé)人。2.4緊急維修結(jié)束后，須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更換零配緊急維修結(jié)束后，須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生時間、恢復(fù)正常時間等向主管報告，并提交經(jīng)理審閱。此時間、恢復(fù)正常時間等向主管報告，并提交經(jīng)理審閱。此報告由

26、工程助理存入設(shè)備維修檔案，備查。報告由工程助理存入設(shè)備維修檔案，備查。v3設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造3.1出于技術(shù)更新、提高效率、安全運行、減少污染及降低出于技術(shù)更新、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責(zé)任提高對現(xiàn)有設(shè)備做出更新或能耗等方面考慮，工程部有責(zé)任提高對現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。改造之建議。3.2 設(shè)備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及設(shè)備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟性分析報告，并須考慮總體系統(tǒng)運行之安全性及可靠性。經(jīng)濟性分析報告，并須考慮總體系統(tǒng)運行之安全性及可靠性。3.3 由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量

27、安排在最有利由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進(jìn)行。及對客戶影響最小之時間進(jìn)行。 維修保養(yǎng)總體要求維修保養(yǎng)總體要求v1工程部各專業(yè)主管分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，維修保工程部各專業(yè)主管分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，維修保養(yǎng)計劃經(jīng)經(jīng)理審批后，統(tǒng)一安排，形成整個物業(yè)的設(shè)備維修養(yǎng)計劃經(jīng)經(jīng)理審批后，統(tǒng)一安排，形成整個物業(yè)的設(shè)備維修保養(yǎng)計劃。保養(yǎng)計劃。2各專業(yè)主管根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計劃的要求，將任務(wù)分別各專業(yè)主管根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計劃的要求，將任務(wù)分別落實到各專業(yè)班組或人員，安排好時間、器材、工具。落實到各專業(yè)班組或人員，安排好時間、器材、工具。3維修保養(yǎng)人員根據(jù)各專業(yè)領(lǐng)班的安

28、排，準(zhǔn)備好工具、材維修保養(yǎng)人員根據(jù)各專業(yè)領(lǐng)班的安排，準(zhǔn)備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求，維修保養(yǎng)相關(guān)設(shè)備。料、按照維修保養(yǎng)的要求，維修保養(yǎng)相關(guān)設(shè)備。4維修保養(yǎng)完成后認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄，上報存檔。維修保養(yǎng)完成后認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄，上報存檔。5專業(yè)主管要進(jìn)行維修保養(yǎng)檢查、結(jié)果，經(jīng)理亦應(yīng)抽查。專業(yè)主管要進(jìn)行維修保養(yǎng)檢查、結(jié)果，經(jīng)理亦應(yīng)抽查。6在正常進(jìn)行維修保養(yǎng)時遇到有緊急情況發(fā)生，應(yīng)先安排在正常進(jìn)行維修保養(yǎng)時遇到有緊急情況發(fā)生，應(yīng)先安排排除故障，后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補上。排除故障，后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補上。7一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時間。一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時間。8由助理跟進(jìn)維修保養(yǎng)的落實

29、情況。由助理跟進(jìn)維修保養(yǎng)的落實情況。 供電系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度供電系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度v1變壓器在察看運行中觀察其聲音、溫度是否正常，觀察變壓器在察看運行中觀察其聲音、溫度是否正常，觀察電壓電流的測量讀數(shù)。電壓電流的測量讀數(shù)。2察看所有計量儀表的測量讀數(shù)及指示燈、信號裝置等是察看所有計量儀表的測量讀數(shù)及指示燈、信號裝置等是否正常工作。否正常工作。3運行中的開關(guān)、母線、接頭等一切載流導(dǎo)體有無跳火、運行中的開關(guān)、母線、接頭等一切載流導(dǎo)體有無跳火、冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。4各開關(guān)回路標(biāo)明需供電范圍以便工作，每星期檢查開關(guān)各開關(guān)回路標(biāo)明需供電范圍以便工作，每星期檢查開關(guān)一次

30、，每天檢查電表一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。一次，每天檢查電表一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。5變壓器外殼及電纜系統(tǒng)有良好的接地，接地電阻每年測變壓器外殼及電纜系統(tǒng)有良好的接地，接地電阻每年測一次。一次。6配電室做好通風(fēng)和降溫工作，一般室內(nèi)溫度以不超過配電室做好通風(fēng)和降溫工作，一般室內(nèi)溫度以不超過40度為宜。度為宜。7檢查電纜坑有無積水，如發(fā)現(xiàn)積水應(yīng)及時清除。檢查電纜坑有無積水，如發(fā)現(xiàn)積水應(yīng)及時清除。8配電室每月吸塵一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。配電室每月吸塵一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。9有檢修記錄和測試記錄，試驗有效期為二年。有檢修記錄和測試記錄，試驗有效期為二年。 報告制度報告制度v1各系統(tǒng)操作運行人員在下列

31、情況下須在運行記各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或交接班記錄中書面報告專業(yè)領(lǐng)班：錄或交接班記錄中書面報告專業(yè)領(lǐng)班：1.1所轄設(shè)備非正常操作的開停及開停時間。所轄設(shè)備非正常操作的開停及開停時間。1.2所轄設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。所轄設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。1.3所轄設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。所轄設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。1.4零部件更新、代換、或加工修理。零部件更新、代換、或加工修理。1.5運行人員短時間離崗，須報告離崗時間及去向。運行人員短時間離崗，須報告離崗時間及去向。1.6運行人員請假、換班、加班、倒休等。運行人員請假、換班、加班、倒休等。v2各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報

32、各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報告維修領(lǐng)班：告維修領(lǐng)班：2.1執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃時，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃時，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。患。2.2重要零部件的更換、代替或加工修理。重要零部件的更換、代替或加工修理。2.3系統(tǒng)巡檢時發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄系統(tǒng)巡檢時發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。之備注欄中加以說明。2.4維修人員請假、加班、倒休等。維修人員請假、加班、倒休等。v3各專業(yè)領(lǐng)班在下列情況下必須書面報告本主管：各專業(yè)領(lǐng)班在下列情況下必須書面報告本主管：3.1重點設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。重點設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。3.2變更運行方式。變

33、更運行方式。3.3主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。3.4系統(tǒng)故障或正常檢修。系統(tǒng)故障或正常檢修。3.5零部件更新、改造、或加工修理。零部件更新、改造、或加工修理。3.6領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。3.7加班、換班、倒休、病假、事假等。加班、換班、倒休、病假、事假等。3.8須與外班組或外部門、外單位聯(lián)系。須與外班組或外部門、外單位聯(lián)系。及隱患，可以越級匯報。及隱患，可以越級匯報。v4主管在下列情況下必須以書面形式報告經(jīng)理：主管在下列情況下必須以書面形式報告經(jīng)理：4.1重點設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。重點設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。4

34、.2因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運行而影響客戶使用。因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運行而影響客戶使用。4.3應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。4.4系統(tǒng)運行方式有較大改變。系統(tǒng)運行方式有較大改變。4.5影響本物業(yè)運行（如停電、停水、?？照{(diào)、停電話等）影響本物業(yè)運行（如停電、停水、?？照{(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。之任何施工及檢修。4.6重要設(shè)備主要零部件的更新、代換或加工維修。重要設(shè)備主要零部件的更新、代換或加工維修。4.7系統(tǒng)及設(shè)備的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部系統(tǒng)及設(shè)備的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工。施工。4.8人員調(diào)度及班組重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。人員

35、調(diào)度及班組重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。4.9所屬人員請假、換班、倒休、加班等。所屬人員請假、換班、倒休、加班等。4.10對外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。對外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。4.11領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。4.12維修保養(yǎng)計劃及工作計劃的變更或調(diào)整。維修保養(yǎng)計劃及工作計劃的變更或調(diào)整。4.13月度工作總結(jié)報告。月度工作總結(jié)報告。5除以上各項外，所有有關(guān)工作事項必須口頭匯報上級除以上各項外，所有有關(guān)工作事項必須口頭匯報上級人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障值班制度值班制度v 1值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗

36、、串值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。如有特殊情況，必須向主管或部門經(jīng)理請假，崗。如有特殊情況，必須向主管或部門經(jīng)理請假，經(jīng)準(zhǔn)許后方可離開。經(jīng)準(zhǔn)許后方可離開。 2值班電話為工作電話，不得長時間占用電話值班電話為工作電話，不得長時間占用電話聊天，不得打私人電話。聊天，不得打私人電話。 3每班必須按規(guī)定時間及范圍巡檢所轄設(shè)備，每班必須按規(guī)定時間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，并認(rèn)真填做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，并認(rèn)真填寫設(shè)備運行及巡檢記錄，及時發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱寫設(shè)備運行及巡檢記錄，及時發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患?；肌?4須按計劃及主管之安排做好設(shè)備日常保養(yǎng)和須按計劃及主

37、管之安排做好設(shè)備日常保養(yǎng)和維修。如有較大故障，值班人員無力處理時，應(yīng)維修。如有較大故障，值班人員無力處理時，應(yīng)立即報告上級領(lǐng)班或主管。立即報告上級領(lǐng)班或主管。v 5值班人員用餐時，必須輪換進(jìn)行，必須保持值值班人員用餐時，必須輪換進(jìn)行，必須保持值班室內(nèi)班室內(nèi)24小時有人值班，當(dāng)班人員嚴(yán)禁飲酒。小時有人值班，當(dāng)班人員嚴(yán)禁飲酒。 6值班人員必須每班打掃值班范圍內(nèi)之衛(wèi)生，每值班人員必須每班打掃值班范圍內(nèi)之衛(wèi)生，每班兩次，清潔地面、窗臺、門窗、設(shè)備表面等所有班兩次，清潔地面、窗臺、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。產(chǎn)生積塵之處，隨時保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。 7非值班人員未

38、經(jīng)許可不準(zhǔn)進(jìn)入配電室，如有違非值班人員未經(jīng)許可不準(zhǔn)進(jìn)入配電室，如有違者，值班人員必須立即制止，否則追究其責(zé)任。如者，值班人員必須立即制止，否則追究其責(zé)任。如有來訪者，必須進(jìn)行登記。有來訪者，必須進(jìn)行登記。 8任何易燃、易爆物品，不準(zhǔn)暫放、存放于值班任何易燃、易爆物品，不準(zhǔn)暫放、存放于值班室，違者一切責(zé)任由值班人員負(fù)責(zé)。室，違者一切責(zé)任由值班人員負(fù)責(zé)。 交接班制度交接班制度v 1接班人員須提前接班人員須提前10分鐘到達(dá)崗位，更換工服，做好接班準(zhǔn)備工分鐘到達(dá)崗位，更換工服，做好接班準(zhǔn)備工作。作。 2接班人員接班時必須檢查以下工作：接班人員接班時必須檢查以下工作： 2.1查看上一班運行記錄是否真實可

39、靠，聽取上一班值班人員運行查看上一班運行記錄是否真實可靠，聽取上一班值班人員運行情況介紹，交接設(shè)備運行記錄表。情況介紹，交接設(shè)備運行記錄表。 2.2查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。 2.3檢查所轄設(shè)備之運行情況是否良好，是否與運行記錄、巡檢記檢查所轄設(shè)備之運行情況是否良好，是否與運行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。錄相符，如有不符，應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。 2.4檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整

40、齊檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題。應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記擺放，如有問題。應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 2.5查看交接班記錄中是否有上級領(lǐng)班及主管發(fā)布之特別任務(wù)或安查看交接班記錄中是否有上級領(lǐng)班及主管發(fā)布之特別任務(wù)或安排，并在交接班記錄上簽字。排，并在交接班記錄上簽字。 3交班人員在下列情況時不得交班離崗：交班人員在下列情況時不得交班離崗：v 3.1接班人員未到崗時，應(yīng)通知上級領(lǐng)班或主管，須在上接班人員未到崗時，應(yīng)通知上級領(lǐng)班或主管，須在上級安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。級安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。 3.2接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時，接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時，應(yīng)通知上級領(lǐng)班或主管，須在上級安排之接班人員到崗后方應(yīng)通知上級領(lǐng)班或主管，須在上級安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。可進(jìn)行交接班。 3.3所轄設(shè)備有故障，影響系統(tǒng)正