物業(yè)管理基礎(chǔ)理論

1、物業(yè)管理的基礎(chǔ)理論物業(yè)管理的基礎(chǔ)理論 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬理論權(quán)屬理論 一產(chǎn)權(quán)的界定 資產(chǎn)分類資產(chǎn)分類：私人資產(chǎn)：私人資產(chǎn) 公共性資產(chǎn)公共性資產(chǎn) 準(zhǔn)公共性資產(chǎn)準(zhǔn)公共性資產(chǎn) 對(duì)應(yīng)的有：對(duì)應(yīng)的有： 私人物品私人物品：具有使用和消費(fèi)排他性的物品。具有使用和消費(fèi)排他性的物品。 （也稱消費(fèi)的（也稱消費(fèi)的“抗衡性抗衡性”） 公共物品公共物品：使用和消費(fèi)不具排他性的物品。使用和消費(fèi)不具排他性的物品。 （呈集體消費(fèi)性）（呈集體消費(fèi)性） （一）私有產(chǎn)權(quán)( private property rights ) 指資源或資產(chǎn)利用和所有的權(quán)利，產(chǎn)權(quán)指資源或資產(chǎn)利用和所有的權(quán)利，產(chǎn)權(quán)的行使和決策完全是私人做出的。的行使和決策完全

2、是私人做出的。（二）社團(tuán)產(chǎn)權(quán)( communal property rights ) 眾人共同享有的產(chǎn)權(quán)（不具排他性）眾人共同享有的產(chǎn)權(quán)（不具排他性） 相對(duì)于私有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)在個(gè)人之間相對(duì)于私有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)在個(gè)人之間是完全重合的。是完全重合的。 對(duì)象物：對(duì)象物：如市政公用設(shè)施（私有投資的收費(fèi)大橋等除處）（三）集體產(chǎn)權(quán)( collective property rights ) 封閉性的小團(tuán)體成員享有的產(chǎn)權(quán)。其與社團(tuán)產(chǎn)權(quán)的區(qū)別在于： 前者在產(chǎn)權(quán)行使時(shí)無(wú)需與他人協(xié)商，后者則需由集體決策機(jī)構(gòu)以民主的程序做出決定或約束。對(duì)象物：小區(qū)公用設(shè)施、場(chǎng)地等小區(qū)公用設(shè)施、場(chǎng)地等二建筑物區(qū)分所有權(quán) （一）概念 專有部

3、分的專有所有權(quán)（A） 區(qū)分所有權(quán) 共用部分的持分權(quán)（B） 因共同關(guān)系所生的成員權(quán)（C）（二）區(qū)分所權(quán)的特征 1.1.復(fù)合性復(fù)合性 A A、B B、C C三者的復(fù)合。三者的復(fù)合。 2.2.專有所有權(quán)的主導(dǎo)性專有所有權(quán)的主導(dǎo)性 先有先有A A，再有，再有B B、C C A A的份額大小決定的份額大小決定B B、C C的份額大小的份額大小 一般只登記一般只登記A A，不登記，不登記B B、C C 3. 3.一體性一體性 區(qū)分所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、處分、抵押、繼承時(shí)，區(qū)分所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、處分、抵押、繼承時(shí)，A A、B B、C C同時(shí)變化。同時(shí)變化。 4.4.登記公示性登記公示性 必須履行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記手續(xù)，以示必

4、須履行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記手續(xù)，以示權(quán)屬得失合法有據(jù)。權(quán)屬得失合法有據(jù)。 5.5.權(quán)利主體的多重性權(quán)利主體的多重性 專有所有權(quán)人、共有所有權(quán)人、成員權(quán)人專有所有權(quán)人、共有所有權(quán)人、成員權(quán)人（三）區(qū)分所有權(quán)種類（三）區(qū)分所有權(quán)種類 建筑區(qū)分所有權(quán)種類建筑區(qū)分所有權(quán)種類: : 縱切型（連棟式或雙拼式分間建筑物）縱切型（連棟式或雙拼式分間建筑物） 橫切型橫切型 混合型混合型 明確區(qū)分所有權(quán)的意義在于處理共用明確區(qū)分所有權(quán)的意義在于處理共用部分和共同關(guān)系方面，即共用部分不能分部分和共同關(guān)系方面，即共用部分不能分割，共同事務(wù)應(yīng)遵從大多人的意見。割，共同事務(wù)應(yīng)遵從大多人的意見。三.住宅區(qū)里的產(chǎn)權(quán)形態(tài) （一）專

5、有 室內(nèi)凈空室內(nèi)凈空 （二）部分共有 指某資源為一定范圍內(nèi)的人共同擁有、使用。指某資源為一定范圍內(nèi)的人共同擁有、使用。 （三）全體共有 如小區(qū)內(nèi)的道路、綠化等用地。如小區(qū)內(nèi)的道路、綠化等用地。 （二）（三）屬于準(zhǔn)公共物品，即集體產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。 物業(yè)管理費(fèi)用的分?jǐn)倯?yīng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)而定。 管理要求：管理要求： 明確權(quán)利人對(duì)不同部位所享有的權(quán)利與義務(wù)。明確權(quán)利人對(duì)不同部位所享有的權(quán)利與義務(wù)。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，私人物品或準(zhǔn)公共物品的權(quán)利行使與關(guān)系調(diào)整可以通過(guò)當(dāng)事人合約方式解決。 委托委托代理理論代理理論 物業(yè)管理產(chǎn)生的原因：物業(yè)管理產(chǎn)生的原因： 建筑形式的變化（高層、區(qū)域）建筑形式的變化（高層、區(qū)域） 建

6、筑技術(shù)的復(fù)雜建筑技術(shù)的復(fù)雜 產(chǎn)權(quán)形式的變化（分散、多元）產(chǎn)權(quán)形式的變化（分散、多元） 社會(huì)分工的細(xì)化（效率的追求）社會(huì)分工的細(xì)化（效率的追求） 一委托代理的含義 委托委托是指受托人以委托人的名義和費(fèi)用為委托人辦理委托事務(wù)，委托人支付約定報(bào)酬的活動(dòng)。 代理：代人辦理代理：代人辦理 指代理人在代理權(quán)限內(nèi)以被代理人的指代理人在代理權(quán)限內(nèi)以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。名義實(shí)施民事法律行為。 委托代理委托代理 包括包括 法定代理法定代理 指定代理指定代理 代理人（物管公司）代理關(guān)系主體 被代理人（業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)） 相對(duì)人（專業(yè)公司等） 物業(yè)管理某些工作或某種形式的物業(yè)管理是一物業(yè)管理某些工作或某種

7、形式的物業(yè)管理是一種委托代理（通過(guò)委托合同實(shí)現(xiàn)）。種委托代理（通過(guò)委托合同實(shí)現(xiàn)）。 合同是產(chǎn)生代理行為的依據(jù)，代理行為是為了合同是產(chǎn)生代理行為的依據(jù)，代理行為是為了實(shí)現(xiàn)委托合同的內(nèi)容，需要法律保障。實(shí)現(xiàn)委托合同的內(nèi)容，需要法律保障。 特別提醒特別提醒 合同法合同法49 49 條：條： 行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。 合同法合同法5050條：條： 法人或其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越法人或其

8、他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對(duì)人知道或應(yīng)當(dāng)知道其超權(quán)限訂立的合同，除相對(duì)人知道或應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表性為有效。越權(quán)限的以外，該代表性為有效。 二物業(yè)管理的委托二物業(yè)管理的委托代理關(guān)系代理關(guān)系 產(chǎn)權(quán)人與管理者的關(guān)系產(chǎn)權(quán)人與管理者的關(guān)系： 傳統(tǒng)房屋管理：管理被管理關(guān)系 新型物業(yè)管理：委托代理關(guān)系三物業(yè)管理的委托三物業(yè)管理的委托代理問(wèn)題代理問(wèn)題物業(yè)管理持續(xù)期里兩個(gè)層次的決定關(guān)系：物業(yè)管理持續(xù)期里兩個(gè)層次的決定關(guān)系： 委托人所采取的監(jiān)督及激勵(lì)的有效性決委托人所采取的監(jiān)督及激勵(lì)的有效性決定著代理人的工作動(dòng)機(jī)。定著代理人的工作動(dòng)機(jī)。 代理人的工作努力水平?jīng)Q定物業(yè)管理的代理

9、人的工作努力水平?jīng)Q定物業(yè)管理的實(shí)際成效。實(shí)際成效。有關(guān)管理效益和效率的幾個(gè)主要問(wèn)題： ( (一一) )產(chǎn)權(quán)利益產(chǎn)權(quán)利益 使用效益使用效益 包括包括 經(jīng)營(yíng)效益（租金、鋪位收益等）經(jīng)營(yíng)效益（租金、鋪位收益等） 出讓價(jià)值出讓價(jià)值 物業(yè)管理中，委托人可能是一個(gè)利益共同體，其中有人可能就會(huì)有“搭便車”的心理，導(dǎo)致委托人監(jiān)督積極性的下降。（二）監(jiān)督距離（二）監(jiān)督距離 “物業(yè)管理”作為無(wú)形服務(wù)，評(píng)判有一定難度 物業(yè)管理的委托物業(yè)管理的委托代理過(guò)程：代理過(guò)程： 初始委托人（多元產(chǎn)權(quán)人）業(yè)主委員會(huì)物業(yè)企業(yè)最終代理人 （直接提供服務(wù)） 距離長(zhǎng)，導(dǎo)致監(jiān)督積極性縮小，監(jiān)督力度減弱。距離長(zhǎng)，導(dǎo)致監(jiān)督積極性縮小，監(jiān)督力度

10、減弱。（三）激勵(lì)手段（三）激勵(lì)手段 激勵(lì)激勵(lì)：持續(xù)激發(fā)人的動(dòng)機(jī)的心理過(guò)程激發(fā)人的動(dòng)機(jī)心理過(guò)程的模式：激發(fā)人的動(dòng)機(jī)心理過(guò)程的模式：需要需要 動(dòng)機(jī)，動(dòng)機(jī)動(dòng)機(jī)，動(dòng)機(jī) 行為，行為行為，行為 目標(biāo)。目標(biāo)。 正激勵(lì)：續(xù)聘（獎(jiǎng)勵(lì)）負(fù)激勵(lì)：解聘（替代威協(xié)、懲罰）（四）行為能力（四）行為能力要求要求: : 委托方、代理方均應(yīng)具備談判履約能力。委托方、代理方均應(yīng)具備談判履約能力。 選出的業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)有責(zé)任心、公益心、選出的業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)有責(zé)任心、公益心、專業(yè)能力、時(shí)間精力等。專業(yè)能力、時(shí)間精力等。 物業(yè)管理單位應(yīng)有權(quán)制止一些不當(dāng)行為（包物業(yè)管理單位應(yīng)有權(quán)制止一些不當(dāng)行為（包括業(yè)主的不當(dāng)行為）括業(yè)主的不當(dāng)行為

11、）四物業(yè)管理委托四物業(yè)管理委托代理問(wèn)題的解決代理問(wèn)題的解決 （一）業(yè)主權(quán)力方面（一）業(yè)主權(quán)力方面 派生出派生出 物業(yè)的產(chǎn)權(quán)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)物業(yè)管理權(quán)物業(yè)管理權(quán) 業(yè)主總體的權(quán)利應(yīng)由業(yè)主代表（通過(guò)選舉產(chǎn)生）行使，給予適當(dāng)報(bào)酬。 業(yè)主委員會(huì)權(quán)力的充分行使需要社團(tuán)法人地位（法律上應(yīng)訴、起訴身份）（二）市場(chǎng)成分方面（二）市場(chǎng)成分方面 相關(guān)問(wèn)題：相關(guān)問(wèn)題： 房地產(chǎn)商品特殊性使物業(yè)管理必須前期介房地產(chǎn)商品特殊性使物業(yè)管理必須前期介入，導(dǎo)致業(yè)主在前期有接受管理的被動(dòng)成分。入，導(dǎo)致業(yè)主在前期有接受管理的被動(dòng)成分。 首次業(yè)主委員會(huì)的召開由物業(yè)公司參與組首次業(yè)主委員會(huì)的召開由物業(yè)公司參與組織，從根本上說(shuō)也是不合邏輯的?？?，從根本上說(shuō)也是不合邏輯的。解決之道：解決之道： 入住一定比例和時(shí)間由行政主管部門派人入住一定比例和時(shí)間由行政主管部門派人指導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)選聘、委指導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)選聘、委托物業(yè)管理企業(yè)，方能保證物業(yè)管理權(quán)的行使托物業(yè)管理企業(yè)，方能保證物業(yè)管理權(quán)的行使不會(huì)異位和壟斷。不會(huì)異位和壟斷。 （三）在激勵(lì)機(jī)制方面（三）在激勵(lì)機(jī)制方面 物業(yè)管理的幾點(diǎn)不對(duì)稱物業(yè)管理的幾點(diǎn)不對(duì)稱： 信息不對(duì)稱信息不對(duì)稱 組織不對(duì)稱組織不對(duì)稱 履約考核上的不對(duì)稱履