第五章房地產(chǎn)交易管理法規(guī)

1、建設(shè)法規(guī)建設(shè)法規(guī) 第五章第五章 房地產(chǎn)交易管理法規(guī)房地產(chǎn)交易管理法規(guī)第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓幻燈片房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓幻燈片 3 3第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押幻燈片房地產(chǎn)抵押幻燈片 1010第三節(jié)第三節(jié) 房屋租賃幻燈片房屋租賃幻燈片 2424第四節(jié)第四節(jié) 商品房買(mǎi)賣(mài)幻燈片商品房買(mǎi)賣(mài)幻燈片 3131一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念與條件一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念與條件（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念與方式（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念與方式 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)予、交換或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他合法方式主要包括下列行為： 以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； 一方提供土地使用權(quán)，另一方或

2、者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； 因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； 以房地產(chǎn)抵債的； 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件 有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)。 有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。 有符合法律規(guī)定的注冊(cè)資本。 有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǘ┓康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是一種要式法律行為，作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體，自然人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力；房地產(chǎn)

3、企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資格；對(duì)于企業(yè)、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)購(gòu)買(mǎi)城市私房，必須持經(jīng)縣級(jí)以上政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件，還應(yīng)當(dāng)遵守以下一些特殊規(guī)定：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)； 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上； 屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。（2）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土

4、地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。（3）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。（4）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。（5）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)

5、讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。2房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情況房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情況 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不得違反國(guó)家政策、法律與法規(guī)。下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?以出讓方式取得土地使用權(quán)，但未取得土地使用權(quán)證書(shū)，或未完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%；或未形成建設(shè)用地條件；或現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓未持有房屋所有權(quán)證書(shū)。 被司法機(jī)關(guān)查封或以其他方式限制房地產(chǎn)登記的。 依法收回土地使用權(quán)的。 共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的。 權(quán)屬有爭(zhēng)議的。 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。 法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)按照下列程序辦理： 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽

6、訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同； 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格； 房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù)，7日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視為同意受理； 房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估； 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)； 房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓人與受讓人為明確雙方在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

7、過(guò)程中各自的權(quán)利和義務(wù)而達(dá)成的書(shū)面一致意見(jiàn)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容： 雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)、住所； 房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱(chēng)和編號(hào)； 房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限； 土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限； 房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)； 成交價(jià)格及支付方式； 房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間； 違約責(zé)任； 雙方約定的其他事項(xiàng)。一、房地產(chǎn)抵押權(quán)概述一、房地產(chǎn)抵押權(quán)概述（一）房地產(chǎn)抵押含義（一）房地產(chǎn)抵押含義 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)（土地使用權(quán)、房屋和房屋期權(quán)統(tǒng)稱(chēng)房地產(chǎn)）以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 房地產(chǎn)抵押貸款以抵押的標(biāo)的物來(lái)區(qū)分，可分為房地產(chǎn)抵押、在建工程抵

8、押和預(yù)購(gòu)商品房抵押（按揭）。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押（二）住房按揭制度（二）住房按揭制度 住房按揭就是購(gòu)房者以所購(gòu)住房作抵押并由其所購(gòu)買(mǎi)住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。 在國(guó)內(nèi)，中國(guó)人民銀行頒布的個(gè)人住房貸款管理辦法作了規(guī)定。 選擇房產(chǎn)，確認(rèn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)的房產(chǎn)是否獲得銀行的按揭貸款。 申請(qǐng)辦理按揭貸款，填報(bào)按揭貸款申請(qǐng)書(shū)。 簽訂購(gòu)房合同，銀行經(jīng)審查確認(rèn)購(gòu)房者符合按揭貸款的條件后，發(fā)給購(gòu)房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書(shū)，購(gòu)房者即可與開(kāi)發(fā)商或其代理商簽訂商品房預(yù)售、銷(xiāo)售合同。 簽訂住房按揭合同，明確按揭貸款數(shù)額、年期、利率、還款方式及其他權(quán)利義務(wù)。 辦理抵押登記、保險(xiǎn)。

9、購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商和銀行持住房按揭抵押貸款合同及購(gòu)房合同到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記備案手續(xù)。 開(kāi)立專(zhuān)門(mén)還款賬戶(hù)。購(gòu)房者在簽訂住房按揭抵押貸款合同后，按合同約定，在銀行指定的金融機(jī)構(gòu)開(kāi)立專(zhuān)門(mén)還款賬戶(hù)，并簽訂授權(quán)書(shū)，授權(quán)該機(jī)構(gòu)從該賬戶(hù)中支付銀行與按揭貸款合同有關(guān)的貸款本息和欠款。 （三）房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力（三）房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力1優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先受償權(quán) 優(yōu)先受償?shù)男Яκ侵阜康禺a(chǎn)抵押以后，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。2追及效力追及效力 追及效力是指抵押人將已抵押的房地產(chǎn)讓與他人時(shí)，抵押權(quán)人可

10、以追及抵押物而行使其權(quán)利。3物上請(qǐng)求權(quán)物上請(qǐng)求權(quán) 物上請(qǐng)求權(quán)是指抵押權(quán)人對(duì)抵押的房地產(chǎn)享有物上請(qǐng)求權(quán)。 二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定（一）抵押的房地產(chǎn)范圍（一）抵押的房地產(chǎn)范圍 物權(quán)法規(guī)定，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押： 建筑物和其他土地附著物； 建設(shè)用地使用權(quán)； 以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)； 正在建造的建筑物。 （二）房地產(chǎn)充當(dāng)?shù)盅何锏囊螅ǘ┓康禺a(chǎn)充當(dāng)?shù)盅何锏囊?以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押；以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押；抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。

11、 以已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)再次抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已抵押的事實(shí)書(shū)面告知接受再抵押者。 以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。 以有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用年限。 以按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押物以抵押人享有的份額為限。以共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，必須經(jīng)全體共有人同意，抵押人為全體共有人。 以?xún)勺谝陨戏康禺a(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押物；在抵押權(quán)存續(xù)期間，其承擔(dān)的共同擔(dān)保義務(wù)不可分割。抵押人和抵押權(quán)人另有約定的，從其約定。 房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押；以部分房屋抵押的，該部分房屋所占

12、相應(yīng)比例的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以已預(yù)售的商品房設(shè)定抵押權(quán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以已建成商品房設(shè)定抵押權(quán)的，在抵押權(quán)存續(xù)期間，不得銷(xiāo)售該抵押物。 建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。 （三）禁止抵押的房地產(chǎn)（三）禁止抵押的房地產(chǎn) 下列房地產(chǎn)不得抵押： 以行政劃撥方式獲得的尚未建有房屋及其他地上定著物的土地使用權(quán)；

13、尚未建有房屋及其他地上定著物的農(nóng)村集體所有土地使用權(quán)； 學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施； 依法列入城市房屋拆遷范圍或者集體所有土地征用范圍的房屋、土地使用權(quán)； 政府代管的房地產(chǎn)； 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房屋和土地使用權(quán)； 權(quán)屬不明或者有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)； 依法被查封、監(jiān)管的房地產(chǎn)或者依法被以其他形式限制轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)； 已出租的公有居住房屋； 依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。 （四）抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍與期間（四）抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍與期間 抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍，包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押合同另有約定的，從其約定

14、。抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。（五）抵押物價(jià)值與所擔(dān)保的債權(quán)（五）抵押物價(jià)值與所擔(dān)保的債權(quán) 抵押物所擔(dān)保的債權(quán)不得超出該房地產(chǎn)的價(jià)值。其中，出讓土地使用權(quán)抵押所擔(dān)保的債權(quán)不得超出國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的款額；房屋建設(shè)工程期權(quán)抵押所擔(dān)保的債權(quán)不得超出該建設(shè)工程總承包合同或者建設(shè)工程施工總承包合同約定的建設(shè)工程造價(jià)。設(shè)定抵押權(quán)后，該房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分可以再次抵押，但再次抵押所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額不得超出其價(jià)值的余額部分。 三、房地產(chǎn)抵押合同三、房地產(chǎn)抵押合同（一）抵押合同（一）抵押合同 設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的抵押合同。抵押合同可以以在主債權(quán)合同中訂立

15、抵押條款的方式簽訂，也可以單獨(dú)簽訂。抵押合同一般包括下列條款： 被擔(dān)保債權(quán)的種類(lèi)和數(shù)額； 債務(wù)人履行債務(wù)的期限； 抵押財(cái)產(chǎn)的名稱(chēng)、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬； 擔(dān)保的范圍。訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)而抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。 （二）抵押合同的變更與解除（二）抵押合同的變更與解除 抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商一致，可以變更抵押合同。變更抵押合同，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的抵押變更合同。一宗抵押物上存在兩個(gè)以上抵押權(quán)的，需要變更抵押合同的抵押權(quán)人，必須征得所有后順位抵押權(quán)人的同意。抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商一致，可以解除抵押合同。解除

16、抵押合同，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的抵押解除合同。（三）抵押合同的終止（三）抵押合同的終止 有下列情形之一的，抵押合同終止： 抵押所擔(dān)保的債務(wù)已經(jīng)履行； 抵押合同被解除； 債權(quán)人免除債務(wù)； 法律規(guī)定終止或者當(dāng)事人約定終止的其他情形。（四）房地產(chǎn)抵押合同登記（四）房地產(chǎn)抵押合同登記 設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。抵押合同發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依法變更抵押登記。抵押變更合同自變更抵押登記之日起生效。抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)登記的管理權(quán)限，向市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記。 四、抵押房地產(chǎn)的占用與管理四、抵押房地產(chǎn)的占用與管理 作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。抵押人在抵押房

17、地產(chǎn)占用與管理期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。 抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。 五、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)五、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)（一）行使抵押權(quán)的條件（一）行使抵押權(quán)的條件 債務(wù)履行期屆滿(mǎn)時(shí)，有下列情形之一的，抵押權(quán)人可以行使抵押權(quán)： 債務(wù)人不履行到期債務(wù)的； 債務(wù)人死亡、被依

18、法宣告死亡，其合法繼承人、受遺贈(zèng)人不履行到期債務(wù)的； 債務(wù)人解散或者被宣告破產(chǎn)的； 抵押權(quán)人未受清償?shù)钠渌樾?。（二）抵押?quán)行使方式（二）抵押權(quán)行使方式 債務(wù)履行期屆滿(mǎn)而未受清償?shù)牡盅簷?quán)人可以與抵押人協(xié)議，以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償。一宗抵押物上存在兩個(gè)以上抵押權(quán)的，債務(wù)履行期屆滿(mǎn)而未受清償?shù)牡盅簷?quán)人行使抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知其他抵押權(quán)人，并應(yīng)當(dāng)與所有先順位抵押權(quán)人就該抵押權(quán)及其被擔(dān)保債權(quán)的處理進(jìn)行協(xié)商；協(xié)商不成的，該抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以拍賣(mài)或者變賣(mài)方式處分抵押物。各抵押權(quán)人對(duì)拍賣(mài)或者變賣(mài)抵押物所得價(jià)款的優(yōu)先受償順序，以抵押登記的順序?yàn)闇?zhǔn)。 （三）抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)（三）抵

19、押權(quán)的實(shí)現(xiàn) 拍賣(mài)或者變賣(mài)抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)按照下列方式處理：（1）對(duì)債務(wù)履行期屆滿(mǎn)的抵押權(quán)人，清償所擔(dān)保的債權(quán)。（2）對(duì)其他抵押權(quán)人，抵押人可以與其協(xié)商提前清償?shù)盅核鶕?dān)保的債權(quán)，也可以與其協(xié)商將處分抵押物所得的價(jià)款向約定的第三人提存作為抵押財(cái)產(chǎn)。（3）抵押人和抵押權(quán)人協(xié)議以折價(jià)、變賣(mài)方式處分抵押物的，下列自然人、法人或者其他組織在同等條件下依法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)： 按份共有抵押物的其他共有人； 抵押前已出租房地產(chǎn)的承租人。抵押人和抵押權(quán)人以抵押物折價(jià)或者變賣(mài)抵押物前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面征詢(xún)前款所列享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的當(dāng)事人是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 （4）以行政劃撥土地使用權(quán)連同地上定著物設(shè)定抵押權(quán)的，抵押權(quán)人處

20、分抵押物時(shí)，應(yīng)當(dāng)繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的款額后，方可就剩余價(jià)款優(yōu)先受償。新增房屋的拍賣(mài)所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。（5）處分抵押物所得的價(jià)款，依下列順序分配： 處分抵押物的費(fèi)用； 處分抵押物應(yīng)繳納的稅費(fèi)； 相當(dāng)于應(yīng)繳納的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的款額； 應(yīng)支付的建造該建設(shè)工程的欠款； 主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金； 剩余金額交還抵押人。處分抵押物所得價(jià)款不足抵押所擔(dān)保債權(quán)數(shù)額的部分，由債務(wù)人負(fù)責(zé)清償。 一、房屋租賃概念一、房屋租賃概念 房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的城市房屋租賃管理辦法明確了房

21、屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的為房屋租賃。 第三節(jié)第三節(jié) 房屋租賃房屋租賃二、租賃房屋的范圍二、租賃房屋的范圍 住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。有下列情形之一的房屋不得出租： 未依法取得房屋所有權(quán)證的； 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定、查封的或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的； 共有房屋未取得共有人同意的； 權(quán)屬有爭(zhēng)議的； 屬于違法建筑的； 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的； 已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的； 有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 三、房屋租賃合同三、房屋租賃合

22、同1房屋租賃合同的內(nèi)容房屋租賃合同的內(nèi)容 租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款： 當(dāng)事人姓名或名稱(chēng)及住所。 房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施及設(shè)備狀況。 用途。按權(quán)證上載明的用途使用，未經(jīng)有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，承租人不得擅自更改租賃房屋規(guī)定的使用用途。 交付日期與租賃期限。房屋租賃一般應(yīng)設(shè)定租賃期限，最長(zhǎng)期限根據(jù)合同法規(guī)定不得超過(guò)20年。 租金及支付方式和期限?？砂丛?、按季、按半年等支付，由雙方協(xié)商訂立，不要遺漏租金交付的期限及違約逾期支付時(shí)如何處理。 房屋的使用要求和修繕責(zé)任。 違約責(zé)任及當(dāng)事人約定的其他條款。其他條款中要約定租賃期間有關(guān)水、電、煤、電話(huà)費(fèi)、有線電視費(fèi)等其他費(fèi)用的支付。2房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定

23、房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定（1）出租房屋的安全由房屋所有人負(fù)責(zé) 房屋承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)其使用行為負(fù)責(zé)。房屋所有人將出租房屋委托他人管理的，應(yīng)當(dāng)報(bào)告房屋所在地的管理機(jī)構(gòu)。出租人有權(quán)對(duì)承租人使用房屋的情況進(jìn)行監(jiān)督。出租人不得向無(wú)身份證明的人出租房屋；不得以出租房屋的方式為非法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供便利條件；發(fā)現(xiàn)承租人利用出租房屋有犯罪活動(dòng)嫌疑的，應(yīng)及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。（2）租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租金條款 以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。（3）提前收回房屋 出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)

24、事先征得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。 3房屋租賃合同的終止房屋租賃合同的終止 承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償： 將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的； 將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的； 將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的； 拖欠租金累計(jì)6個(gè)月以上的； 拖欠住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的； 利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的； 故意損壞承租房屋的； 法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。 四、房屋轉(zhuǎn)租四、房屋轉(zhuǎn)租 房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人

25、。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書(shū)面同意，并辦理登記備案手續(xù)。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)地變更、解除或者終止。 五、房屋租賃的管理五、房屋租賃的管理 建設(shè)（房屋）行政部門(mén)負(fù)責(zé)房屋租賃市場(chǎng)、出租房屋建筑結(jié)構(gòu)安全的監(jiān)督管理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的行業(yè)管理。公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)出租房屋治安管理、消防管理和租賃當(dāng)事人

26、的戶(hù)籍管理。工商行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)進(jìn)行綜合監(jiān)督管理，查處利用出租房屋進(jìn)行無(wú)照經(jīng)營(yíng)等違法經(jīng)營(yíng)行為。民防行政部門(mén)負(fù)責(zé)人防工程的租賃管理。國(guó)家衛(wèi)生和計(jì)劃生育委員會(huì)、規(guī)劃、稅務(wù)、國(guó)家安全、城市管理綜合執(zhí)法等行政部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)做好房屋租賃的管理工作。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房屋租賃居間活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知租賃當(dāng)事人到房屋所在地基層管理服務(wù)站辦理房屋出租登記手續(xù)；提供房屋租賃經(jīng)紀(jì)委托代理業(yè)務(wù)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定，辦理房屋出租登記、變更、注銷(xiāo)手續(xù)。 一、商品房買(mǎi)賣(mài)含義一、商品房買(mǎi)賣(mài)含義 商品房買(mǎi)賣(mài)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要形式，屬于有償轉(zhuǎn)讓。商品房是指開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的供銷(xiāo)售的、能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和國(guó)

27、有土地使用權(quán)證、可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。商品房買(mǎi)賣(mài)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以自行銷(xiāo)售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房。根據(jù)商品房是否竣工分為商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。 第四節(jié)第四節(jié) 商品房買(mǎi)賣(mài)商品房買(mǎi)賣(mài)二、商品房預(yù)售二、商品房預(yù)售（一）商品房預(yù)售條件（一）商品房預(yù)售條件 城市商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定了商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合的幾個(gè)條件： 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建

28、設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； 已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。 （二）商品房預(yù)售許可制度（二）商品房預(yù)售許可制度 商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。 （三）申請(qǐng)預(yù)售許可文件（三）申請(qǐng)預(yù)售許可文件 開(kāi)發(fā)企

29、業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料： 商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表； 開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)； 土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證； 投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明； 工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明； 商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。 （四）開(kāi)發(fā)企業(yè)的義務(wù)與責(zé)任（四）開(kāi)發(fā)企業(yè)的義務(wù)與責(zé)任 在商品房預(yù)售時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與買(mǎi)受人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

30、未取得商品房預(yù)售許可證明，則其與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同將被認(rèn)定無(wú)效，除非在起訴前取得商品房預(yù)售許可證。 預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因，買(mǎi)受人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，開(kāi)發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，開(kāi)發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行罰款等處

31、罰。 三、商品房現(xiàn)售三、商品房現(xiàn)售（一）商品房現(xiàn)售條件（一）商品房現(xiàn)售條件 商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件： 現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)； 開(kāi)發(fā)企業(yè)已取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件； 開(kāi)發(fā)企業(yè)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 現(xiàn)售商品房已通過(guò)竣工驗(yàn)收； 拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； 供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； 物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 （三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同1合同主要內(nèi)容合同主要內(nèi)容 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的基本內(nèi)容有： 當(dāng)事人名稱(chēng)

32、或者姓名和住所； 商品房基本情況； 商品房的銷(xiāo)售方式； 商品房?jī)r(jià)款的確立方式及總價(jià)款、計(jì)款方式、付款時(shí)間； 交付使用條件及日期； 裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； 供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄐ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； 面積差異的處理方式； 辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； 解決爭(zhēng)議的方法； 違約責(zé)任； 雙方約定的其他事項(xiàng)。 1112132房屋面積差異的處理房屋面積差異的處理 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同沒(méi)有約定或約定不明確的，按以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%

33、）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。 買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。 3商品房的計(jì)價(jià)方式商品房的計(jì)價(jià)方式 商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面

34、積或者建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差，以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。 4規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的處理規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的處理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空

35、間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。 買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起l5日內(nèi)作出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 （四）商品房的交付使用及其質(zhì)量保證（四）商品房的交付使用及其質(zhì)量保證1商品房交付使用意義商品房交付使用意義 商品房的交付由物的交付和權(quán)利的交付組成。物的交付即對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，權(quán)利的交付即房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移登記。最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十一條第一款規(guī)定：對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。2商品房違約交付的責(zé)任商品房違約交付的責(zé)任（1）出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為3個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催