復(fù)地武重項(xiàng)目前期研判路徑與解決方案

1、GREAT MASTER CHINA LIMITED復(fù)地武重項(xiàng)目前期研判路徑與解決方案復(fù)地武重項(xiàng)目前期研判路徑與解決方案 顧問(wèn)機(jī)構(gòu)出品顧問(wèn)機(jī)構(gòu)出品一次前所未有的開(kāi)發(fā)使命一次前所未有的開(kāi)發(fā)使命作為武漢樓市有史以來(lái)開(kāi)發(fā)成本壓力最大、規(guī)劃與產(chǎn)品限制最多、作為武漢樓市有史以來(lái)開(kāi)發(fā)成本壓力最大、規(guī)劃與產(chǎn)品限制最多、交地跨時(shí)最長(zhǎng)的項(xiàng)目，同時(shí)也是武漢內(nèi)環(huán)以內(nèi)開(kāi)發(fā)總量第二大武昌交地跨時(shí)最長(zhǎng)的項(xiàng)目，同時(shí)也是武漢內(nèi)環(huán)以內(nèi)開(kāi)發(fā)總量第二大武昌開(kāi)發(fā)總量第一大的項(xiàng)目，大家顧問(wèn)認(rèn)為：這是一次前所未有的開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)總量第一大的項(xiàng)目，大家顧問(wèn)認(rèn)為：這是一次前所未有的開(kāi)發(fā)使命，模仿、常規(guī)注定是徒勞的使命，模仿、常規(guī)注定是徒勞的武漢沒(méi)

2、有現(xiàn)成的范本。武漢沒(méi)有現(xiàn)成的范本。一次前所未有的開(kāi)發(fā)壓力一次前所未有的開(kāi)發(fā)壓力35.02億單次成交總價(jià)之最、億單次成交總價(jià)之最、3290元元/m的武漢樓面地價(jià)之最等帶來(lái)的武漢樓面地價(jià)之最等帶來(lái)宣傳光輝的背后，是面對(duì)的武漢前所未有的成本與策略壓力；而跨宣傳光輝的背后，是面對(duì)的武漢前所未有的成本與策略壓力；而跨越三年的交地時(shí)限、越三年的交地時(shí)限、106萬(wàn)萬(wàn)m的內(nèi)環(huán)以內(nèi)第二大的開(kāi)發(fā)總量、涉及的內(nèi)環(huán)以內(nèi)第二大的開(kāi)發(fā)總量、涉及18萬(wàn)萬(wàn)m的拆遷量、保留道路與原植樹(shù)的規(guī)劃限制、的拆遷量、保留道路與原植樹(shù)的規(guī)劃限制、9070政策對(duì)于戶型政策對(duì)于戶型發(fā)揮空間的壓縮，則為未來(lái)的開(kāi)發(fā)之路帶來(lái)了前所未有的挑戰(zhàn)。發(fā)揮空

3、間的壓縮，則為未來(lái)的開(kāi)發(fā)之路帶來(lái)了前所未有的挑戰(zhàn)。一次前所未有的市場(chǎng)挑戰(zhàn)一次前所未有的市場(chǎng)挑戰(zhàn) 這是一個(gè)非典項(xiàng)目（非典型、非常規(guī)項(xiàng)目），是武漢樓市這是一個(gè)非典項(xiàng)目（非典型、非常規(guī)項(xiàng)目），是武漢樓市歷史上一個(gè)前所未有的項(xiàng)目，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的策略與創(chuàng)新歷史上一個(gè)前所未有的項(xiàng)目，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的策略與創(chuàng)新要求極高。上述壓力就是需要解決的問(wèn)題，本司的前期研要求極高。上述壓力就是需要解決的問(wèn)題，本司的前期研究將秉承找到研判路徑與解決方案的目的究將秉承找到研判路徑與解決方案的目的一個(gè)原則：延伸研究?jī)r(jià)值鏈的原則延伸研究?jī)r(jià)值鏈的原則將規(guī)劃、產(chǎn)品與營(yíng)銷創(chuàng)新作為解決方案的主前期手段，將財(cái)務(wù)分析、現(xiàn)金流量、稅務(wù)負(fù)擔(dān)三大

4、因素變成研究的有機(jī)組成部分，以此實(shí)現(xiàn)打通價(jià)值鏈、實(shí)現(xiàn)高增值的目的。一種模式：平行關(guān)聯(lián)定位模式平行關(guān)聯(lián)定位模式根據(jù)本項(xiàng)目前期研究的關(guān)聯(lián)因素較多的事實(shí)，將采用“平行關(guān)聯(lián)定位模式”，對(duì)前期紛紜關(guān)聯(lián)的因素進(jìn)行整合判斷。一個(gè)反傳統(tǒng)：動(dòng)態(tài)客戶研究動(dòng)態(tài)客戶研究綜合考慮本項(xiàng)目自身規(guī)模、資源與市場(chǎng)影響等因素，通過(guò)市場(chǎng)趨勢(shì)法、典型案例借鑒法、專家討論法、異業(yè)資源整合法四個(gè)方面進(jìn)行綜合研究，找出武漢高端市場(chǎng)與客戶的演變規(guī)律，并對(duì)發(fā)展趨勢(shì)做出判斷。 目目 錄錄 PART1 PART1 巔峰挑戰(zhàn)巔峰挑戰(zhàn)理解與判斷理解與判斷PART2 PART2 解決方案解決方案趨優(yōu)化創(chuàng)新趨優(yōu)化創(chuàng)新PART3 PART3 挑選客戶挑選客

5、戶靜止的動(dòng)態(tài)靜止的動(dòng)態(tài)PART4 PART4 財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析增產(chǎn)不增收增產(chǎn)不增收PART5 PART5 外觀復(fù)地外觀復(fù)地高利潤(rùn)告終高利潤(rùn)告終PART 1巔峰挑戰(zhàn)巔峰挑戰(zhàn)理解與判斷理解與判斷一、挑戰(zhàn)與壓力前所未有 最高的宗地總價(jià)最高的宗地總價(jià) 最高的樓面地價(jià)最高的樓面地價(jià) 最長(zhǎng)的交地時(shí)限最長(zhǎng)的交地時(shí)限 最多的設(shè)計(jì)限制最多的設(shè)計(jì)限制 武昌最大的開(kāi)發(fā)總量武昌最大的開(kāi)發(fā)總量 如何歸避限制如何歸避限制實(shí)現(xiàn)高地價(jià)基礎(chǔ)上的贏利？實(shí)現(xiàn)高地價(jià)基礎(chǔ)上的贏利？這是本項(xiàng)目必須逾越的最大挑戰(zhàn)。這是本項(xiàng)目必須逾越的最大挑戰(zhàn)。二、三鎮(zhèn)地王爭(zhēng)峰【判斷】：未來(lái)幾年的武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)，將出現(xiàn)武漢三大地王爭(zhēng)峰格局。地塊地塊漢口地王

6、漢口地王- -永清地塊永清地塊漢陽(yáng)地王漢陽(yáng)地王- -鸚鵡洲片鸚鵡洲片武昌地王武昌地王- -武重地塊武重地塊開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè) 瑞安房地產(chǎn) 世茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 武漢天地待定土地面積土地面積479600平方米572093平方米465321平方米總建筑面積140萬(wàn)m左右150萬(wàn)m左右 106萬(wàn)m地塊漢口地王-武漢天地漢陽(yáng)地王-世茂錦繡長(zhǎng)江武昌地王-武重地塊交易時(shí)間2005年4月28日2005年2月2日2007年1月31日容積率A地塊3.8，B地塊2.52.32.29樓面地價(jià)2339元/m1967元/m3290元/m產(chǎn)品類型和租售政策綜合體開(kāi)發(fā)：綜合體開(kāi)發(fā)：住宅：75.8萬(wàn)m，全部出售；64.7

7、萬(wàn)m的酒店、寫字樓和商業(yè)設(shè)施全部出租綜合體開(kāi)發(fā)：綜合體開(kāi)發(fā)：5萬(wàn)m酒店，出租，128萬(wàn)m住宅、23萬(wàn)m寫字樓、商業(yè)全部出售住宅為主：住宅為主：主要為用于出售的住宅產(chǎn)品，其中90m以下的戶型面積占60%以上預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期十年五年六-十年土地初始成本起拍33.9億元，成交33.9億元起拍21億元，成交31.5億元起拍19.7億元，成交價(jià)35.02億元拆遷進(jìn)度（截止2006.12.31）A地塊已經(jīng)基本拆遷完畢，達(dá)到整體拆遷量的80%以上A1地塊已經(jīng)拆遷完畢，正在進(jìn)行A2地塊的拆遷主要為即將荒廢的廠區(qū)，有約18萬(wàn)方的建筑物需要拆除工程進(jìn)度（截止2006.12.31）A4地塊的歷史重建區(qū)正在施工中A1地塊

8、已全面開(kāi)工，會(huì)所建成，首期高層住宅封頂尚未動(dòng)工開(kāi)發(fā)進(jìn)度一期美食商業(yè)街正在招租一期17萬(wàn)高層住宅正在預(yù)售三鎮(zhèn)地王開(kāi)發(fā)指標(biāo)對(duì)比 三大地王比較思考本項(xiàng)目特點(diǎn)明顯：規(guī)模次之；容積率較小；樓面地價(jià)和成交總價(jià)最高規(guī)劃以住宅為主；地塊封閉性強(qiáng)；受到的規(guī)劃限制較多 思考在武昌區(qū)域，依托區(qū)位、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，毫無(wú)疑問(wèn)是區(qū)域的第一大盤，因此武重地塊屬性是 武昌燈塔項(xiàng)目理解規(guī)模大既是優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也是操盤的考驗(yàn)所在，大盤開(kāi)局不利則將極大地影響后續(xù)開(kāi)發(fā)、而其涉及的教育、資源、配套等的要求也更高，不能試錯(cuò)。三、模式與品類安排定贏利 項(xiàng)目世茂“錦繡長(zhǎng)江”瑞安“武漢天地”開(kāi)發(fā)步驟帶狀開(kāi)發(fā)塊狀開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)模式以住帶商：以住帶商：先開(kāi)發(fā)出售

9、性住宅再開(kāi)發(fā)出租性酒店，有利于資金回收，投資回收期短，但不利于人氣的培育以商促住：以商促?。合乳_(kāi)發(fā)出租性商業(yè)后開(kāi)發(fā)銷售性住宅，不利于資金回收，投資回收期長(zhǎng)，但有利于培育人氣盈利模式以售為本：以售為本：除約5萬(wàn)m的酒店用于出租外，其他151萬(wàn)m的住宅、寫字樓、商業(yè)設(shè)施全部出售，由于出售比例高，因此主要依靠短期的銷售實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利以租為本：以租為本：除75.8萬(wàn)住宅出售以外，其他64.7萬(wàn)m的酒店、寫字樓和商業(yè)設(shè)施全部出租，由于持有出租比例高，因此主要依靠長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利主要風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，能否將住宅順利出售是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，能否將商業(yè)運(yùn)營(yíng)成功是項(xiàng)目成敗關(guān)鍵自有資金占用自

10、有資金占用較少，目前一期銷售順利，已經(jīng)投入了約5億元資本 自有資金占用較高，大量被土地和出租物業(yè)占用，目前已投資本超10億表：世貿(mào)錦繡長(zhǎng)江與瑞安武漢天地的運(yùn)營(yíng)對(duì)比 開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)啟示【啟示一】開(kāi)發(fā)模式將影響大盤盈利模式，同時(shí)帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn) 武重項(xiàng)目的前期研究中，對(duì)于開(kāi)發(fā)模式或主題的定位思路將極大地影響項(xiàng)目整體的風(fēng)險(xiǎn)界定。而這，將作為本司在后續(xù)合作中研究的重點(diǎn)?！締⑹疽弧可虡I(yè)的借力非常關(guān)鍵 武重項(xiàng)目與上述兩個(gè)項(xiàng)目不同，缺乏規(guī)模的商業(yè)借力，但是如何安排的不同品類、不同產(chǎn)品類型的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，同樣也將影響項(xiàng)目的贏利模式和資金要求。四、六大矛盾：難以回避的尷尬 矛盾1 1最高地價(jià)最高地價(jià)VSVS現(xiàn)實(shí)售價(jià)現(xiàn)實(shí)售價(jià)

11、 本項(xiàng)目樓面地價(jià)周邊項(xiàng)目樓面地價(jià)本項(xiàng)目樓面地價(jià)周邊項(xiàng)目樓面地價(jià)2 2（周邊為（周邊為18001800元左右）；元左右）； 本項(xiàng)目成本（本項(xiàng)目成本（6000600070007000元元/m/m ）武漢）武漢20062006年環(huán)東湖區(qū)域高端市場(chǎng)均價(jià)年環(huán)東湖區(qū)域高端市場(chǎng)均價(jià)（68316831元元/m/m ，而目前項(xiàng)目周邊特別是中北路房?jī)r(jià)僅僅為，而目前項(xiàng)目周邊特別是中北路房?jī)r(jià)僅僅為5000500060006000元元/m/m）矛盾矛盾2 2高額投入、交地緩慢高額投入、交地緩慢VSVS財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在07年年底，項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金凈流出金額預(yù)計(jì)達(dá)到21億元，資金要求高，整體壓力大；來(lái)自土地增值稅、高端物業(yè)消

12、費(fèi)稅及開(kāi)發(fā)政策的限制條款土地增值稅、高端物業(yè)消費(fèi)稅及開(kāi)發(fā)政策的限制條款出臺(tái)的不確定性，未來(lái)武漢高端市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，將加大風(fēng)險(xiǎn)因素的不確定性。項(xiàng)目支付對(duì)象比例構(gòu)成07年4月1日之前2007年12月31日移交場(chǎng)地10日內(nèi)政府一費(fèi)制收入武漢土地儲(chǔ)備中心轉(zhuǎn)讓地塊掛牌成交價(jià)款的50%第一期人民幣5億元第二期人民幣3億元及部分土地溢價(jià)款支付余下土地款轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償款武漢重型機(jī)床集團(tuán)公司轉(zhuǎn)讓地塊掛牌成交價(jià)款的50%第一期人民幣5億元第二期人民幣3億元及部分土地溢價(jià)款支付余下土地款合計(jì)-10億元約10億元約15億 內(nèi)部鐵路/原植栽形成道路的保留/一期不規(guī)則鋸齒式形狀形成對(duì)整體規(guī)劃的高難要求； 要實(shí)現(xiàn)高地價(jià)基礎(chǔ)上的贏

13、利就必須創(chuàng)新，但是規(guī)劃限制無(wú)疑限制了創(chuàng)新的用武之地。矛盾矛盾3規(guī)劃限制規(guī)劃限制VS產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新項(xiàng)目90m以下戶型不少于總規(guī)模的60%，是面積不是套數(shù)；一般地說(shuō)，中小戶的附加值更低、單位開(kāi)發(fā)成本更高；同時(shí)，本司估計(jì)90/70政策在武漢的房地產(chǎn)供應(yīng)、競(jìng)爭(zhēng)的影響將在2008年遞進(jìn)式呈現(xiàn)； 困擾形成利潤(rùn)及銷售方面的壓力，加大后續(xù)規(guī)?；行粜彤a(chǎn)品價(jià)值的兌現(xiàn)。 方向通過(guò)“以小戶之名做大戶之實(shí)”的設(shè)計(jì)創(chuàng)新矛盾矛盾4強(qiáng)制戶型政策強(qiáng)制戶型政策VS中小戶低附加值中小戶低附加值 矛盾矛盾5超大盤運(yùn)作超大盤運(yùn)作VS大盤新人大盤新人 現(xiàn)狀：開(kāi)發(fā)商復(fù)地在全國(guó)范圍之內(nèi)還沒(méi)有開(kāi)發(fā)大規(guī)模城市中心的高端大盤經(jīng)驗(yàn)。武重項(xiàng)目將

14、是復(fù)地自身開(kāi)發(fā)歷史上一次重大的、具有戰(zhàn)略意義的飛躍和挑戰(zhàn)。 要求：超級(jí)大盤，系統(tǒng)借力、專業(yè)分工、貼近所在地的消費(fèi)實(shí)際更為重要。矛盾矛盾6封閉特征封閉特征VS展示要求展示要求 現(xiàn)狀：地塊沒(méi)有真正意義的臨街面和景觀，地塊封閉性強(qiáng)，昭示性差； 局限：限制營(yíng)銷整體效益的發(fā)揮，無(wú)法通過(guò)大規(guī)模的不同類型高附加值產(chǎn)品（商業(yè)、寫字樓、酒店）配置，達(dá)到樓面地價(jià)降低的目的。PART 2解決方案解決方案趨優(yōu)化創(chuàng)新趨優(yōu)化創(chuàng)新一、研究思路項(xiàng)目六大矛盾高端項(xiàng)目售價(jià)理論支持方法模型合理化的解決方案提出規(guī)律性路徑發(fā)現(xiàn)最終方案財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)論證案例佐證內(nèi)部要素判斷外部要素判斷房地產(chǎn)趨優(yōu)論 【理論】：根據(jù)長(zhǎng)尾理論，全球的市場(chǎng)正在迅速改

15、變，趨優(yōu)消費(fèi)是一種爆炸式蔓延現(xiàn)象，是指消費(fèi)者渴望以高價(jià)購(gòu)買優(yōu)秀產(chǎn)品、而以低價(jià)購(gòu)買基本產(chǎn)品（趨低消費(fèi)），位于中間的產(chǎn)品處境則越來(lái)越尷尬。 【理解】：1、通過(guò)規(guī)劃、產(chǎn)品、營(yíng)銷創(chuàng)新來(lái)提高項(xiàng)目附加值和市場(chǎng)適應(yīng)能力；2、通過(guò)對(duì)地段、區(qū)域、社會(huì)、品牌的價(jià)值包裝實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化； 平行關(guān)聯(lián)定位模型 應(yīng)用前提：定位中，條件和前提繁多；關(guān)聯(lián)限制作業(yè)；綜合整體考慮； 本司按照將運(yùn)用平行思維論證和尋求定位方向，同時(shí)在案例上予以佐證，從財(cái)務(wù)上加以可行性印證； 二、區(qū)域?qū)傩远ㄎ焕斫饧敖ㄗh 地段主流化：實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)價(jià)值的飛躍 作為房地產(chǎn)，其主要的或者說(shuō)基礎(chǔ)的價(jià)值，其實(shí)就是地段本身的價(jià)值，因此在高地價(jià)情況下，首先要提升地段所蘊(yùn)涵

16、的區(qū)域價(jià)值、資源價(jià)值、景觀價(jià)值。1、區(qū)域現(xiàn)狀理解 中北路片區(qū)、東湖片區(qū)、徐東片區(qū)潛在的競(jìng)爭(zhēng)大盤少，為武昌第一大盤。 徐東土地成本差異巨大，整體檔次較低。目前達(dá)到5500-6000元/m右； 東湖片區(qū)多為中小開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，項(xiàng)目知名度和市場(chǎng)價(jià)值認(rèn)可度卻較高，開(kāi)發(fā)商小而不弱，目前均價(jià)為800010000元/平m 周邊片區(qū)相對(duì)低價(jià)樓盤的存在，對(duì)于武重項(xiàng)目未來(lái)的銷售將存在客戶分流的現(xiàn)象。2、區(qū)域價(jià)值的城市理解都市湖區(qū)第一盤 必須棄“中北路”而入“東湖”； 中北路：中北路：發(fā)展轉(zhuǎn)型，難以承擔(dān)較高的附加值要求； 環(huán)東湖板塊環(huán)東湖板塊：地產(chǎn)峰值區(qū)域，有較高的市場(chǎng)附加值和歷史沉淀； 都市湖區(qū)都市湖區(qū)：個(gè)性特質(zhì)已

17、獲得市場(chǎng)認(rèn)可，中國(guó)最大的城市內(nèi)湖，武漢城市名片。武昌環(huán)東湖區(qū)域已經(jīng)成為中國(guó)罕見(jiàn)的都市湖區(qū)； 市場(chǎng)價(jià)值力市場(chǎng)價(jià)值力：東湖區(qū)域的輻射能力和直接影響范圍都較中北路廣；可以獲取光谷、青山及武大等東湖周邊區(qū)域客戶的好感，容易為市場(chǎng)認(rèn)同接受。3、區(qū)域價(jià)值的社會(huì)理解湖北湖北“中南海中南?！保罕谎鐾纳鐣?huì)上層：被仰望的社會(huì)上層富人區(qū)基本要素富人區(qū)基本要素：優(yōu)良的交通條件或城市中心；良好的人文氛圍和沉淀；稀缺的景觀資源。城市中樞城市中樞：省政駐地，是湖北行政權(quán)利中心，上層建筑所在。地理上屬三鎮(zhèn)內(nèi)環(huán)線東端節(jié)點(diǎn)，輻射能力強(qiáng)；宜居善所宜居善所：東看東湖，西看沙湖與長(zhǎng)江，北達(dá)徐東商圈，作為兼具人文（省府、高校）和自然資

18、源的地塊，優(yōu)勢(shì)明顯，資源配置密集，是最適居住區(qū)域之一。樓市高地樓市高地：環(huán)東湖板塊是武漢房?jī)r(jià)峰值區(qū)，高端供應(yīng)占武昌整體66%，為公認(rèn)的高端積聚地、典型富人區(qū)。目前的東湖改造、500強(qiáng)總部區(qū)規(guī)劃、六湖連通，將提升區(qū)域地位和價(jià)值。 本項(xiàng)目與東湖直接距離較遠(yuǎn)，同時(shí)沒(méi)有直接道路通達(dá)，形成項(xiàng)目依托東湖板塊的阻力。 出入口將影響項(xiàng)目的區(qū)域歸屬，同時(shí)影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的營(yíng)銷兌現(xiàn)。 本司建議要不惜以較高的代價(jià)打通小不惜以較高的代價(jià)打通小區(qū)和東湖路之間的通道區(qū)和東湖路之間的通道，使小區(qū)業(yè)主能夠順利進(jìn)入湖區(qū)岸線。4、區(qū)域?qū)傩远ㄎ幌碌年P(guān)聯(lián)建議建議打通區(qū)域建議打通區(qū)域道路效應(yīng)借鑒案例 水岸星城05年內(nèi)外道路建設(shè)為其帶來(lái)了約

19、500元/平米的心理價(jià)值增幅； 萬(wàn)科潤(rùn)園包裝門前道路萬(wàn)科楊園項(xiàng)目原屬街道窄小，周邊環(huán)境雜亂；入主后將門口道路翻修，命名為潤(rùn)園路，整飭道路兩邊環(huán)境，為項(xiàng)目創(chuàng)造了庭院深深的儀式感；三、破解9070政策等政策限制創(chuàng)新藍(lán)海降低市場(chǎng)價(jià)格敏感度藍(lán)海戰(zhàn)略，是使產(chǎn)品具有原創(chuàng)性、獨(dú)創(chuàng)性，從而形成產(chǎn)品品質(zhì)、形式上的稀缺性，從而提高產(chǎn)品的議價(jià)表現(xiàn)，提高利潤(rùn)率表現(xiàn)。而紅海戰(zhàn)略是形容同質(zhì)產(chǎn)品之間的以價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)為主要特征的競(jìng)爭(zhēng)格局。壓力下的本項(xiàng)目小戶型創(chuàng)新：兌現(xiàn)中小戶型產(chǎn)品價(jià)值。提升價(jià)值，才能提升價(jià)格。提升價(jià)值，才能提升價(jià)格。具體研究方向與成果 1、以小戶之名做大戶之實(shí)； 本司根據(jù)對(duì)“武房產(chǎn)2004115號(hào)”武漢市房產(chǎn)測(cè)繪

20、實(shí)施細(xì)則的研究，以及結(jié)合等地的做法，提出設(shè)計(jì)高贈(zèng)送戶型，以突破9070的限制。 2、“9070政策”歸避法 高贈(zèng)送戶型突破9070限制； 設(shè)計(jì)可以上下或者左右打通的戶型在武漢是完全可行的，因?yàn)椤皬?fù)式結(jié)構(gòu)的或緊密相連的兩套或多套住宅為同一權(quán)利人時(shí)，可將其合并為一戶”。3、深圳贈(zèng)送面積方法匯總深圳最早開(kāi)始、最盛行贈(zèng)送面積的城市，因此對(duì)武漢存在較大的借鑒意義。比如： 集合住宅贈(zèng)送：入戶花園、凸窗、衣柜、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等； 零干擾、全贈(zèng)送“挑高空中院館”； 從送面積，到送房間。 4、戶型結(jié)構(gòu)創(chuàng)新使產(chǎn)品形式具有稀缺性在北京、上海、深圳等地，出現(xiàn)了一些結(jié)構(gòu)創(chuàng)新，使產(chǎn)品具有了強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力，從而保證較高利潤(rùn)率的表

21、現(xiàn)： 出電梯即私家空間：雙門電梯+空中前院； 大降板式空中內(nèi)庭：實(shí)現(xiàn)在空中種植大樹(shù)； 全天候窗戶：上沿； 行政公館：浙江綠城具體研究方向與成果 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品高增值比例組合安排要求 作為城市中心100多萬(wàn)平方的項(xiàng)目，未來(lái)居住人口將達(dá)到3萬(wàn)人左右，因此差異化、多樣性要求是客觀現(xiàn)實(shí)； 多樣化產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)，將有利于整個(gè)小區(qū)形成高增值比例的關(guān)系 ； 項(xiàng)目規(guī)劃中必須有效增加高附加值產(chǎn)品的比例以降低高地價(jià)影響，比如商業(yè)、TOWNHOUSE、疊加等。四、產(chǎn)品定位理解與建議思考一：商業(yè)規(guī)模與項(xiàng)目住宅均價(jià)的關(guān)系商業(yè)面積比例商業(yè)均價(jià)（元/m）住宅均價(jià)（元/m）5%16,0009,0368%16,0008,80810%10

22、%16,00016,0008,6498,64915%16,0008,21620%16,0007,730 保持項(xiàng)目住宅銷售均價(jià)不變的情況時(shí)，增加項(xiàng)目商業(yè)面積（設(shè)定商業(yè)價(jià)格為定值），可以有效降低住宅的成本壓力、提高利潤(rùn)率表現(xiàn)，降低住宅的營(yíng)銷壓力。 通過(guò)分塊化的街區(qū)開(kāi)發(fā)模式，最多可以達(dá)到10%的商業(yè)面積比例，此時(shí)對(duì)應(yīng)的住宅平均銷售單價(jià)為8649元/m。思考二：延續(xù)城市文脈的思考建設(shè)首個(gè)工業(yè)旅游住宅項(xiàng)目，使工業(yè)規(guī)劃現(xiàn)狀價(jià)值最大化建設(shè)首個(gè)工業(yè)旅游住宅項(xiàng)目，使工業(yè)規(guī)劃現(xiàn)狀價(jià)值最大化 由于規(guī)劃要求，項(xiàng)目目前道路條件對(duì)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)主題形成制約；將項(xiàng)目?jī)?nèi)的鐵路、廠房、道路保留部分；見(jiàn)證歷史，延續(xù)文脈，建設(shè)武漢首個(gè)

23、帶有工業(yè)旅游性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，將項(xiàng)目屬性與社會(huì)掛鉤，提升品牌表現(xiàn)、擴(kuò)大知名度。將部分廠房，直接改造為會(huì)所、商場(chǎng)、單身公寓等，則不但是小區(qū)產(chǎn)品形態(tài)更豐富，創(chuàng)造新的符號(hào)，實(shí)現(xiàn)新舊建筑共生、相融。工業(yè)廠區(qū)建設(shè)案例參考1天津玻璃廠萬(wàn)科水晶城 設(shè)計(jì)理念：“歷史中構(gòu)建未來(lái)”廠區(qū)道路林蔭大道鐵路、水塔、吊裝車間歷史感的標(biāo)志性元素。拆除后的殘墻意向和地面肌理融入了社區(qū)設(shè)計(jì)中，這一切形成了一個(gè)寓舊于新、新舊交融的境界。水晶城的建設(shè)理念 通過(guò)對(duì)比、保留、疊加的建設(shè)理念，從街區(qū)尺度、公共空間、建筑形式以及院墻處理方面都進(jìn)行了對(duì)比、借鑒，將歷史文脈與當(dāng)代建筑融合； 組團(tuán)規(guī)劃：對(duì)道路圍合的不同地塊進(jìn)行了有區(qū)別的開(kāi)發(fā)，充

24、分利用原有工業(yè)規(guī)劃，將整個(gè)社區(qū)分三個(gè)各具特色的組團(tuán)空間。 情景組團(tuán)：利用原有建筑打破行列布局，形成轉(zhuǎn)折 公寓組團(tuán)：形成新居住區(qū)與老城區(qū)的過(guò)渡圍合院組TOWNHOUSE組團(tuán)：利用原有道路機(jī)理，創(chuàng)造富有變化的空間。工業(yè)廠區(qū)建設(shè)案例參考2成都420廠華潤(rùn)置地二十四城廠區(qū)歷史與特色：廠區(qū)歷史與特色：始建1958年，俄式風(fēng)格，樹(shù)木與老舊的建筑相互融合。地塊情況： 約839.82畝，成都市“城東地王” ； 總建筑規(guī)模：260萬(wàn)；其中包括：商業(yè)建筑面積：20萬(wàn)； 交地程序：“整體出讓，分批供地、分期付款”的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。二十四城建設(shè)理念 保留工廠景觀、樹(shù)木和部分工業(yè)廠房、機(jī)床、瞭望塔； 營(yíng)造 “五十年代老工

25、業(yè)”主題文化氛圍，引領(lǐng)城市新型生活方式。 從城市的角度規(guī)劃420，將居住、商業(yè)、辦公等眾多城市需要融入其中。 將現(xiàn)代的國(guó)際視野引入成都，引入420。并將技術(shù)-經(jīng)濟(jì)-文化的規(guī)劃模式與成都城市傳統(tǒng)融合。 講究舊為新用：對(duì)工業(yè)歷史建筑進(jìn)行再利用，此繼承工業(yè)遺產(chǎn)由前蘇聯(lián)專家設(shè)計(jì)的刃具廠俄式建筑樓定位于餐飲、酒吧、咖啡廳等城市風(fēng)情休閑消費(fèi)和一個(gè)工業(yè)文明集中展示博物館。 【大家觀點(diǎn)】：作為武漢樓市有史以來(lái)開(kāi)發(fā)成本壓力最大、規(guī)劃與產(chǎn)品限制最多、交地跨時(shí)最長(zhǎng)的項(xiàng)目，同時(shí)也是武漢內(nèi)環(huán)以內(nèi)開(kāi)發(fā)總量第二大的項(xiàng)目，本司認(rèn)為，本項(xiàng)目起碼在武漢范圍內(nèi)并沒(méi)有可資借鑒的解決方案，必須放眼全國(guó)、甚至全球，以求探求到全新、獨(dú)創(chuàng)的

26、解決方案，而，需要使各種產(chǎn)品之間形成正激勵(lì)關(guān)系。五、開(kāi)發(fā)模式定位的思考1、開(kāi)發(fā)主題定位經(jīng)過(guò)初步思考、研究及案例對(duì)比，本司根據(jù)對(duì)項(xiàng)目地塊的理解，提出如下主題概念定位：城市中樞城市中樞CITY-3MCITY-3M復(fù)合街區(qū)復(fù)合街區(qū)3MMore Space（更多空間）、More Function（更多功能）、More Value（更高附加值）；More概念的核心通過(guò)增加產(chǎn)品的品質(zhì)、種類和功能，提高項(xiàng)目的性能價(jià)格比，以及各種產(chǎn)品之間的相互帶動(dòng)和正激勵(lì)，從而提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，使商業(yè)、公寓、會(huì)所、學(xué)校之間互相促進(jìn)，帶動(dòng)向上的持續(xù)價(jià)格表現(xiàn)。主題定位理解：復(fù)合街區(qū)與純住宅、都市綜合體的差異科目說(shuō)明純住宅都市綜合

27、體復(fù)合街區(qū)產(chǎn)品類型單一化住宅，有少量商業(yè)繁多，除住宅外，投資公寓、商業(yè)、寫字樓體量大為住宅服務(wù)的街區(qū)營(yíng)造，少量投資公寓、商業(yè)、泛辦公風(fēng)險(xiǎn)一般較高較低實(shí)用區(qū)域郊區(qū)大盤城市中心城市中心或交通便捷區(qū)域規(guī)劃要?jiǎng)t以居住舒適性為唯一性目的的要求，規(guī)劃彈性定位弱以項(xiàng)目總體價(jià)值最大化為要求，創(chuàng)造新的城市功能；規(guī)劃彈性定位弱以凸現(xiàn)居住價(jià)值為要求，和城市進(jìn)行功能融合、提升，規(guī)劃彈性定位強(qiáng)客戶描述對(duì)城市功能要求不高，居住客群多元的客戶構(gòu)成，非居住科群多喜歡城市生活，居住客群分期開(kāi)發(fā)分組團(tuán)開(kāi)發(fā)分產(chǎn)品類型開(kāi)發(fā)分街區(qū)開(kāi)發(fā)武漢代表F天下別墅群、萬(wàn)科城市花園等瑞安武漢天地、新世界中心、世貿(mào)錦繡長(zhǎng)江暫無(wú)企業(yè)資源專業(yè)化要求多元化

28、要求專業(yè)化要求 彈性開(kāi)發(fā)定位原則：降低項(xiàng)目定位風(fēng)險(xiǎn)； 多功能組合原則：項(xiàng)目分區(qū)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)1111（第N個(gè)1）N的目標(biāo)，形成相互補(bǔ)充、內(nèi)外融合的多功能CITY-3M街區(qū)； 解決項(xiàng)目難題：合理利用工業(yè)歷史痕跡文脈如鐵路、廠房，形成主題街區(qū)商業(yè)、商業(yè)泛會(huì)所，營(yíng)建街區(qū)配套（如藝術(shù)街區(qū)、會(huì)館等）； 保證營(yíng)銷的延展度：形成風(fēng)格差異的建筑形態(tài)或風(fēng)格，塑造復(fù)合街區(qū)，降低項(xiàng)目單一性風(fēng)格或形態(tài)給營(yíng)銷上造成的局限性。 主題定位理解：分街區(qū)規(guī)劃開(kāi)發(fā)主題定位實(shí)施考慮：1、分街區(qū)規(guī)劃開(kāi)發(fā)；2、增加商業(yè)面積；3、調(diào)整配套設(shè)置；4、道路的半市政化；5、增加對(duì)外通道，實(shí)現(xiàn)城市融合形成連通中北路與東湖路的景觀商業(yè)城市道路利用武重大

29、門，形成類似凱旋門之類的城市精神圖騰利用和東湖的聯(lián)系，參考潤(rùn)園做法，創(chuàng)造半步行街尺度的景觀入口，能夠考慮拉直更佳景觀主軸街道周邊規(guī)劃投資公寓、商業(yè)、泛辦公區(qū)域及服務(wù)性商業(yè)；通過(guò)商業(yè)空間的營(yíng)造降低樓面地價(jià)的壓力盡可能保留或打通小區(qū)道路，使項(xiàng)目與城市的聯(lián)系更加緊密，同時(shí)建立立體化空間，加強(qiáng)街區(qū)之間的聯(lián)系一期入口方向一期入口方向2、開(kāi)發(fā)模式設(shè)想為實(shí)現(xiàn)建設(shè)CITY-3M復(fù)合街區(qū)的目的，根據(jù)現(xiàn)狀，本司建議采取PUD開(kāi)發(fā)模式：計(jì)劃單元綜合開(kāi)發(fā)模式（計(jì)劃單元綜合開(kāi)發(fā)模式（Planned Unit DevelopmentPlanned Unit Development）在形式上,就是“總體規(guī)劃+單元開(kāi)發(fā)”的大

30、盤開(kāi)發(fā)模式，這有利于實(shí)現(xiàn)整體的一致性、組團(tuán)的獨(dú)立性、產(chǎn)品的協(xié)同性。PUD開(kāi)發(fā)模式至今沒(méi)有在武漢被采用過(guò)。實(shí)施PUD模式對(duì)地塊要求：多個(gè)地塊、產(chǎn)品多樣化、創(chuàng)造更多的開(kāi)放空間、政府緊密結(jié)合。PUD模式具有以下特點(diǎn)： 項(xiàng)目不是單個(gè)地塊，而必須有多個(gè)地塊作為一個(gè)整體； 具有綜合性功能，提供足夠商業(yè)、休閑、娛樂(lè)、文化活動(dòng)場(chǎng)所； 提供負(fù)責(zé)維修管理的開(kāi)放空間或公共設(shè)施； 注重為社區(qū)提供更好的生活環(huán)境，并具有一定的規(guī)范性； 適于在地皮昂貴的地塊開(kāi)發(fā)； 利用其彈性開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)而得到最大的利益； 開(kāi)發(fā)商必須有足夠的財(cái)力支持，項(xiàng)目具有引導(dǎo)市場(chǎng)信心的作用； 開(kāi)發(fā)商與政府、當(dāng)?shù)匾?guī)劃人員有良好合作，實(shí)現(xiàn)“政府開(kāi)發(fā)商 社區(qū)居民

31、”之間的互動(dòng)，鼓勵(lì)居民早期參與便于項(xiàng)目市場(chǎng)定位； 創(chuàng)新和多樣化是PUD的目標(biāo)。 PUD開(kāi)發(fā)模式應(yīng)用設(shè)想 地塊整體規(guī)劃與報(bào)建，充分考慮居住、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、教育等功能的合理分配； “政府與發(fā)展商”互動(dòng)與政府協(xié)商城市區(qū)域定位問(wèn)題、鼓勵(lì)政府參與打通中北路與東湖路的建設(shè)； 指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)留出更多的開(kāi)放空間如歷史遺留的樹(shù)陣、廣場(chǎng)、劇院、鐵路等，興建城市文化街區(qū)； 指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略實(shí)施彈性的開(kāi)發(fā)定位，不同的街區(qū)實(shí)施差異化的定位主題，使社區(qū)產(chǎn)品具備多元化和漸進(jìn)式表現(xiàn)。PUD開(kāi)發(fā)模式面臨的問(wèn)題點(diǎn)1、地塊不規(guī)則與規(guī)則街區(qū)的矛盾設(shè)想：通過(guò)整體設(shè)計(jì)，將開(kāi)發(fā)一期營(yíng)銷一期分離，分期營(yíng)銷運(yùn)作；其中，一期地塊可以根據(jù)情況設(shè)

32、計(jì)，但營(yíng)銷一期（或首批產(chǎn)品）以確定項(xiàng)目檔次形象的產(chǎn)品為主； 2、城市復(fù)合街區(qū)對(duì)產(chǎn)品類型存在影響： 城市復(fù)合街區(qū)道路的規(guī)劃可能存在對(duì)頂級(jí)產(chǎn)品的舒適度影響：需要通過(guò)道路規(guī)格和功能界定來(lái)形成完善的街區(qū)組合。 本司認(rèn)為：項(xiàng)目商業(yè)所占總建筑面積的比例，確定是要明確開(kāi)發(fā)價(jià)值觀：是社區(qū)商業(yè)打算，還是城區(qū)商業(yè)打算？ 本司建議：考慮規(guī)模和居民需要，商業(yè)比例應(yīng)該介于社區(qū)商業(yè)與城區(qū)商業(yè)之間，基于按服務(wù)于本社區(qū)及周邊（社區(qū)商業(yè)）的商業(yè)規(guī)模確定下限，按服務(wù)于商圈（城市商業(yè)）的商業(yè)規(guī)模確定上限，在以社區(qū)配套商業(yè)為主的前提下適當(dāng)考慮區(qū)域商業(yè)配套合理規(guī)模 2、商業(yè)比例的確定與商業(yè)的定性 分析模型如下示意：分析模型如下示意：2

33、、案例借鑒1 1）深圳半島城邦：南油地產(chǎn)，）深圳半島城邦：南油地產(chǎn)，100100萬(wàn)平方萬(wàn)平方開(kāi)發(fā)系列：以道路形成區(qū)域功能定位開(kāi)發(fā)，在不同區(qū)域的差異化之間，形成整體社區(qū)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)；充分國(guó)際化的形象風(fēng)格：國(guó)際貴族式學(xué)校，與國(guó)際名校聯(lián)誼，定期舉辦國(guó)際夏令營(yíng)；都市濱海特質(zhì)的配套定位：嘉年華商業(yè)大道、海洋主題餐廳社區(qū)服務(wù)新加坡鄰里中心模式（新加坡鄰里中心模式（NCMSNCMS），），物業(yè)管理上整個(gè)小區(qū)采用星級(jí)酒店式管理，實(shí)施“六道防線”安全防范系統(tǒng)；2 2）香港太古城中心）香港太古城中心 和周邊住宅、公共場(chǎng)所的融和感； 將商業(yè)住宅融合并區(qū)別； 對(duì)能聚集人氣的外部條件予以充分利用，強(qiáng)調(diào)與城市交通的無(wú)縫連接

34、； 在商業(yè)定位上和周邊統(tǒng)一融合3）其他案例北京建外北京建外SOHOSOHO：3131萬(wàn)平方米；強(qiáng)調(diào)住宅商業(yè)融合萬(wàn)平方米；強(qiáng)調(diào)住宅商業(yè)融合的住宅街道；的住宅街道；在設(shè)計(jì)上突出在設(shè)計(jì)上突出 “無(wú)中心、多層次、混無(wú)中心、多層次、混合就是活力合就是活力”的理念；居住概念上強(qiáng)調(diào)了的理念；居住概念上強(qiáng)調(diào)了“小小”，街，街道的尺度小，廣場(chǎng)小道的尺度小，廣場(chǎng)小 長(zhǎng)沙芙蓉盛世：長(zhǎng)沙芙蓉盛世：7070萬(wàn)平方，深圳天健地產(chǎn)；強(qiáng)調(diào)城萬(wàn)平方，深圳天健地產(chǎn)；強(qiáng)調(diào)城市道路與小區(qū)的融合；通過(guò)項(xiàng)目定義區(qū)域價(jià)值；市道路與小區(qū)的融合；通過(guò)項(xiàng)目定義區(qū)域價(jià)值；1、整體而言，大戶須先行 小戶型暫時(shí)無(wú)法承擔(dān)和支撐項(xiàng)目一期的形象價(jià)值一定要讓

35、40%的90平米以上的部分擔(dān)負(fù)起為項(xiàng)目貢獻(xiàn)形象價(jià)值的重?fù)?dān) ； 項(xiàng)目一期的開(kāi)發(fā)責(zé)任需要明確獲取本項(xiàng)目全市范圍的形象競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)值感，為項(xiàng)目后續(xù)提供價(jià)值勢(shì)能； 規(guī)避低成本市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的要求，讓首批客戶成為項(xiàng)目高端定位代表由于周邊同期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本較低，首期規(guī)劃的產(chǎn)品不要與周邊同期所推項(xiàng)目產(chǎn)生雷同，避開(kāi)價(jià)格戰(zhàn)；六、優(yōu)化住宅產(chǎn)品組合的設(shè)想 2、推行節(jié)稅住宅武重項(xiàng)目可以通過(guò)對(duì)商業(yè)設(shè)施和低層住宅進(jìn)行的合理布局，最大限度的發(fā)揮這些高價(jià)產(chǎn)品對(duì)主打產(chǎn)品的價(jià)格分擔(dān)能力。同時(shí)，為了進(jìn)一步提高主打產(chǎn)品-高層住宅的性價(jià)比，必須繼續(xù)挖掘項(xiàng)目的未來(lái)價(jià)值，也就是也就是考慮如何降低購(gòu)房者長(zhǎng)期的使用和持有成本?？紤]如何降低購(gòu)房者長(zhǎng)期的使用

36、和持有成本。本司認(rèn)為未來(lái)住宅產(chǎn)品是否節(jié)稅將直接關(guān)系到購(gòu)買者的長(zhǎng)期使用成本，將主打產(chǎn)品主要定位為節(jié)稅型高品質(zhì)住宅；至少可以為購(gòu)房者未來(lái)節(jié)約相當(dāng)于房?jī)r(jià)可以為購(gòu)房者未來(lái)節(jié)約相當(dāng)于房?jī)r(jià)20%20%的稅款的稅款，也就相當(dāng)于將目前主打產(chǎn)品-高層住宅的入市單價(jià)由約6000元/平方米再次降低為約5000元/平方米。3、低密度類別墅產(chǎn)品先行 按規(guī)劃要求，項(xiàng)目臨近東湖方向?qū)ㄖ叨扔邢拗菩?一期將只能主要以低密度類別墅產(chǎn)品（比如TOWNHOUSE、疊加復(fù)式等）入市。這種產(chǎn)品生產(chǎn)周期短、附加值高、有利于拉開(kāi)與其它產(chǎn)品的價(jià)格差距而促進(jìn)整體銷售、可以較大程度緩解現(xiàn)金流壓力； 規(guī)劃適量的多層花園洋房或低層類別墅產(chǎn)品不僅可

37、以提升項(xiàng)目品質(zhì)和定位，挖掘地塊的居住價(jià)值，更可以降低作為主打產(chǎn)品的高層住宅的價(jià)格壓力； 在城區(qū)內(nèi)，政策限制城市別墅的開(kāi)發(fā)和武漢市場(chǎng)消費(fèi)發(fā)展程度表明：類別墅產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值與別墅產(chǎn)品相當(dāng)。 用大約占建筑面積25%的低層類別墅或多層花園洋房產(chǎn)品為例進(jìn)行具體分析測(cè)試。在商業(yè)面積比例：10%，住宅均價(jià)：8649元，銷售期：6年，房?jī)r(jià)年均漲：8%計(jì)算， 2008年-2013年武重項(xiàng)目分產(chǎn)品類型的可接受銷售均價(jià)見(jiàn)下表：年度年度20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年合計(jì)合計(jì)面積合計(jì)面積合計(jì)10.00 10.00 19.29 19

38、.29 19.29 19.29 19.29 19.29 19.29 19.29 19.29 19.29 106 106 住宅推出面積住宅推出面積10.00 10.00 17.1617.1617.1617.1617.1617.1617.1617.1617.1617.1695.8095.80 低層住宅7.50 3.293.293.293.293.2923.95 高層住宅2.50 13.8713.8713.8713.8713.8771.85商業(yè)推出面積商業(yè)推出面積0.00 2.13 2.13 2.13 2.13 2.13 10.64 年度年度20082008年年20092009年年20102010年

39、年20112011年年20122012年年20132013年年平均價(jià)格平均價(jià)格住宅售價(jià)住宅售價(jià)6,7266,7267,3997,3998,1388,1388,9528,9529,8489,84810,83210,8328,6498,649低層住宅9,0009,72010,49811,33712,24413,22411,004高層住宅5,9686,6257,3528,1579,04910,0357,864商業(yè)售價(jià)商業(yè)售價(jià)13086 13086 14133 14133 15264 15264 16485 16485 17804 17804 19228 19228 16000 16000 典型案例比

40、較法： 案例1：水岸星城的開(kāi)發(fā)策略先開(kāi)發(fā)低密度產(chǎn)品，后開(kāi)發(fā)高層，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目入市速成。 案例2：萬(wàn)科潤(rùn)園、17英里先開(kāi)發(fā)別墅或類別墅產(chǎn)品帶動(dòng)高層或公寓的銷售 PART 3挑選客戶挑選客戶靜止的動(dòng)態(tài)靜止的動(dòng)態(tài)一、客戶研究思路【大家觀點(diǎn)】 傳統(tǒng)的客戶研究（如單價(jià)直接測(cè)試法、抽樣調(diào)查法）不適用這次前所未有的開(kāi)發(fā)使命 本項(xiàng)目的客戶研究，將在靜態(tài)的基礎(chǔ)上著重動(dòng)態(tài)分析，將在綜合考慮本項(xiàng)目自身規(guī)模、資源與市場(chǎng)影響等多方面因素的前提下，找出武漢高端市場(chǎng)與客戶的演變規(guī)律，并對(duì)未來(lái)3-5年的發(fā)展趨勢(shì)做出前瞻性判斷。二、收集靜態(tài)數(shù)據(jù)：為動(dòng)態(tài)分析而做 以不同可承受價(jià)格水平對(duì)應(yīng)的客戶經(jīng)濟(jì)收入為標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)展較大規(guī)模的（尤其是本

41、 項(xiàng)目周邊區(qū)域）目標(biāo)客戶研究： 居民收入水平； 對(duì)應(yīng)人群比例以及置業(yè)傾向，從而準(zhǔn)確判斷本項(xiàng)目在不同定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下對(duì)應(yīng)的 場(chǎng)需求能力及總量； 對(duì)應(yīng)不同收入層次居民的住宅消費(fèi)意向、需求的產(chǎn)品及相關(guān)具體要求； 居民購(gòu)買住宅過(guò)程中影響因素分析； 開(kāi)展大盤對(duì)于居民需求的提升性測(cè)試，重點(diǎn)了解本項(xiàng)目引導(dǎo)目標(biāo)客戶需求的能力 及程度，重點(diǎn)研究?jī)r(jià)格的提升空間。三、價(jià)格預(yù)期的間接測(cè)試法：實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)目標(biāo) 對(duì)于本項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)可接受價(jià)格這一核心問(wèn)題，采取從總價(jià)入手的間接測(cè)試法，從而獲得相對(duì)準(zhǔn)確的未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)果。 根據(jù)本司多年高端消費(fèi)者研究經(jīng)驗(yàn)，普通消費(fèi)者在無(wú)法了解項(xiàng)目未來(lái)現(xiàn)實(shí)狀況的條件下（尤其是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有類似產(chǎn)品，

42、居民無(wú)法找到對(duì)應(yīng)參照項(xiàng)目），無(wú)法對(duì)其未來(lái)期望選擇的產(chǎn)品以及相應(yīng)可承受的價(jià)格做出相對(duì)準(zhǔn)確判斷?？蛻粽{(diào)查的兩個(gè)核心內(nèi)容（穩(wěn)定因子）： 總價(jià)原則即城市中高端收入居民在購(gòu)買住房時(shí)，愿意付出的代價(jià)，即可承受總價(jià)水平的最高限度穩(wěn)定的核心因素。 在滿足其生活功能需求的前提下的房間面積需求居民對(duì)于自身住宅居住空間的需求是比較明確和準(zhǔn)確的。在完全展示項(xiàng)目未來(lái)形象，分析目標(biāo)客戶的提升狀況、住宅空間需求的變化趨勢(shì)及具體幅度范圍。四、動(dòng)態(tài)的趨勢(shì)分析：四法合一方法論 市場(chǎng)趨勢(shì)法市場(chǎng)趨勢(shì)法 典型案例借鑒法典型案例借鑒法 專家討論法專家討論法 異業(yè)資源整合法異業(yè)資源整合法 市場(chǎng)趨勢(shì)分析法 研究思路：從歷史中發(fā)現(xiàn)規(guī)律 200

43、3-2006年武漢高檔項(xiàng)目的推售量、產(chǎn)品特征、銷售價(jià)格、成交總價(jià)等方面的研究，尋找出武漢高端項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)律，進(jìn)而發(fā)現(xiàn)此類消費(fèi)群體的共同特征。 高端客戶分析對(duì)象的選擇標(biāo)準(zhǔn)如下： 從發(fā)展趨勢(shì)的角度，以2003-2006年武漢整體住宅均價(jià)與年度價(jià)格漲幅為基礎(chǔ)； 從市場(chǎng)知名度的角度，根據(jù)高端市場(chǎng)逐年上升的發(fā)展軌跡，選擇當(dāng)年市場(chǎng)公認(rèn)的 高端項(xiàng)目為研究對(duì)象； 從銷售價(jià)格的角度，2003-2006年分別以3500元/、4000元/、5500元/、6500元/為逐年的高端價(jià)格判定標(biāo)準(zhǔn)。 從上述三個(gè)角度出發(fā)，選擇同時(shí)滿足上述三個(gè)條件的項(xiàng)目，作為本文的研究樣本?，F(xiàn)階段高端市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及未來(lái)趨勢(shì)判定：通過(guò)對(duì)歷史和現(xiàn)

44、狀的分析，尋求規(guī)律，發(fā)現(xiàn)武漢市高端消費(fèi)市場(chǎng)的趨勢(shì)。2003年高端項(xiàng)目選擇樣本及基本情況說(shuō)明：根據(jù)前述選擇標(biāo)準(zhǔn)，2003年價(jià)格在3500元/以上，并具備相應(yīng)市場(chǎng)知名度的項(xiàng)目共有12個(gè)，基本情況如左圖所示： 20032003年高端年高端市場(chǎng)及客戶基本特征市場(chǎng)及客戶基本特征 2003年武漢高端市場(chǎng)初步形成，主要集中在以地段優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先的漢口中心區(qū)域，主要消費(fèi)群體也以本土的地緣性客戶為主，投資意識(shí)處于初步萌芽階段。 受承受能力與購(gòu)房動(dòng)機(jī)的影響，偏小房型、總價(jià)在30-40萬(wàn)之間的中高檔產(chǎn)品較易為客戶接受。2004年高端項(xiàng)目選擇樣本及基本情況說(shuō)明：根據(jù)前述選擇標(biāo)準(zhǔn)，2004年價(jià)格在4000元/以上，并具備相應(yīng)

45、市場(chǎng)知名度的項(xiàng)目共有9個(gè)，基本情況如左圖所示： 2002004 4年高端年高端市場(chǎng)及客戶基本特征市場(chǎng)及客戶基本特征 消費(fèi)群體投資意識(shí)增強(qiáng)，小戶型產(chǎn)品銷售較快：一個(gè)原因在于精裝修小戶型總價(jià)低，消費(fèi)者承受壓力相對(duì)較弱；另外一個(gè)原因在于客戶消費(fèi)意識(shí)的轉(zhuǎn)變，對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)由單一的居住功能上升為投資功能，消費(fèi)者投資觀念增強(qiáng)，從而使各項(xiàng)目順利實(shí)現(xiàn)快銷； 外地客戶投資比例上升：這一點(diǎn)在項(xiàng)目中表現(xiàn)明顯。該項(xiàng)目當(dāng)時(shí)以5000-6000元/的天價(jià)熱銷，其中上海、溫浙一帶的商人及投資客戶占到25%左右、一期投資客戶近40%。這主要是因?yàn)槲錆h城市地位的提升，而房地產(chǎn)價(jià)格水平卻沒(méi)有與之相匹配，因此吸引了大量如溫州炒房團(tuán)

46、的目光，成為武漢高端市場(chǎng)消費(fèi)新軍； 客戶的心理價(jià)位進(jìn)一步提升：客戶可承受的總價(jià)范圍根據(jù)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不同而有所差異，其中小戶型在30萬(wàn)/套左右、住宅一般在60-100萬(wàn)/套左右。2005年高端項(xiàng)目選擇樣本及基本情況說(shuō)明：2005年，武漢住宅均價(jià)漲幅較高達(dá)到了25%左右，因此，結(jié)合當(dāng)年高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平，此處以5500元/作為該年度的高端價(jià)格判定標(biāo)準(zhǔn)，具備相應(yīng)市場(chǎng)知名度的項(xiàng)目共有5個(gè)，基本情況如左圖所示： 2002005 5年高端年高端市場(chǎng)及客戶基本特征市場(chǎng)及客戶基本特征 高端市場(chǎng)進(jìn)入上升期：武漢高端市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2003-2004年的預(yù)備階段，2005年武漢高端市場(chǎng)開(kāi)始步入“滑行”軌道，處于上升期； 目標(biāo)

47、客群逐漸細(xì)分化：項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)客群的鎖定從單一的經(jīng)濟(jì)承受力上升至品位、尊貴及一脈相承的貴族血統(tǒng)，與消費(fèi)者的精神訴求形成共鳴成為正確鎖定目標(biāo)客戶的重要因素，目標(biāo)客群逐漸細(xì)分化，以“錦江國(guó)際城”、“東湖天下”為代表，成為此類高端項(xiàng)目的典范； “都市隱貴”成為豪宅新的消費(fèi)群體：此階段內(nèi)，高端產(chǎn)品的主要消費(fèi)群體由以前的“爆發(fā)+機(jī)遇”型向“智力+持久”型過(guò)度。而后類群體由于綜合素質(zhì)整體趨強(qiáng)，在居住上除了舒適性外，更加強(qiáng)調(diào)精神的滿足感與自本司值的認(rèn)知，本司稱這一類群體為“都市隱貴”，他們的價(jià)格承受能力較高，心理價(jià)位在70萬(wàn)-200萬(wàn)/套左右； 中產(chǎn)階段開(kāi)始?jí)汛螅阂浴疤m陵大公館”、“萬(wàn)科香港路8號(hào)”為代表的品質(zhì)

48、+地段型的中高端項(xiàng)目則充分滿足了尚處于財(cái)富積累階段，但又對(duì)生活有一定追求的小資、布波等中產(chǎn)階段的需求，這類群體的承受范圍在50-80萬(wàn)/套左右；2006年高端市場(chǎng)及客戶基本特征 2006年是武漢高端市場(chǎng)快速發(fā)展的一年：各項(xiàng)目在供應(yīng)、消化、價(jià)格以及產(chǎn)品、推廣等方面都實(shí)現(xiàn)大跨越，高端市場(chǎng)進(jìn)入多元化整合階段； 快速上升期：如果說(shuō)2005年是武漢高端市場(chǎng)的“滑行年”，那么2006年武漢高端市場(chǎng)就開(kāi)始進(jìn)入“起飛”的航線，快速上升； 域外客戶的可拓展空間巨大：高端客戶的范圍突破地域限制，形成以武漢為核心、輻射周邊、帶動(dòng)全國(guó)的覆蓋效應(yīng)，而武漢中部崛起下的良好經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)，更是給這些來(lái)自全國(guó)消費(fèi)者增添了堅(jiān)強(qiáng)后盾。

49、高端市場(chǎng)客戶動(dòng)態(tài)分析：外地購(gòu)房者應(yīng)該引起關(guān)注高端市場(chǎng)客戶動(dòng)態(tài)分析：外地購(gòu)房者應(yīng)該引起關(guān)注2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)情況報(bào)告統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2006年，武漢市共賣出新住房85597套，而武漢本地居民買走的只有53718套，其他近四成共3萬(wàn)余套的買家都是外地人，其中不包括境外人士購(gòu)買的105套。 高端市場(chǎng)客戶動(dòng)態(tài)分析：高端市場(chǎng)上升趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)高端市場(chǎng)客戶動(dòng)態(tài)分析：高端市場(chǎng)上升趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮是堅(jiān)強(qiáng)后盾：根據(jù)武漢市目前中部龍頭的城市地位與人均GDP增長(zhǎng)15%的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度推測(cè)，近幾年內(nèi)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平將直追北京、深圳、廣州、上海等一線城市。價(jià)格上升空間巨大：從左圖中可以看出，與這些一線城市相

50、比，無(wú)論在房?jī)r(jià)收入比上還是在整體價(jià)格上，武漢都處于一個(gè)較低的水平。通常在宏觀經(jīng)濟(jì)繁榮背景中，高端市場(chǎng)的上升趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn):高端市場(chǎng)客戶動(dòng)態(tài)綜合結(jié)論高端市場(chǎng)客戶動(dòng)態(tài)綜合結(jié)論據(jù)上結(jié)論，本司推測(cè)，隨著武漢城市經(jīng)濟(jì)的繁榮，外地客戶在購(gòu)房群體中的占比還將有擴(kuò)大趨勢(shì)；而且武漢市的房?jī)r(jià)收入比與整體價(jià)格水平都有一個(gè)較大的提升空間，以此為支撐，未來(lái)幾年內(nèi)，高端市場(chǎng)的上升趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。 典型案例借鑒法 通過(guò)武漢市市場(chǎng)目前典型的高端項(xiàng)目的客戶研究，定向篩選符合本項(xiàng)目的客戶定位的樣本，進(jìn)行定向的訪談與調(diào)查研究。 根據(jù)本司經(jīng)驗(yàn)，傳統(tǒng)的市場(chǎng)抽查法結(jié)果不確定性較強(qiáng)，難以保障最后的分析研究準(zhǔn)確性，屬于一種“廣撒網(wǎng)”的形式，本司

51、建議不予以采用。 武漢市經(jīng)過(guò)幾年的高端市場(chǎng)培育，已經(jīng)形成高端客戶的基礎(chǔ)，適合重點(diǎn)和有針對(duì)性的客戶研究。本司高端客資源及案例支持：1）水岸星城客戶積累進(jìn)程：數(shù)量的變遷。2）融科智地河南村項(xiàng)目（目前的融科天城）對(duì)全市完成有效問(wèn)卷500份；專家及業(yè)內(nèi)人士訪談30人，潛在客戶訪談30人；3）華潤(rùn)置地鳳凰城項(xiàng)目進(jìn)行推介式訪談近20場(chǎng)計(jì)120人；本司高端客資源及案例支持： 62436243名高端客戶資源庫(kù)：避免試錯(cuò)、確保成功名高端客戶資源庫(kù)：避免試錯(cuò)、確保成功經(jīng)過(guò)多年的市場(chǎng)積累，大家顧問(wèn)在武漢高端市場(chǎng)上，已經(jīng)擁有水岸星城、泰然玫瑰灣、華潤(rùn)鳳凰城、融科智地等4個(gè)高端大盤的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)產(chǎn)品類型涵蓋了TOWN

52、HOUSE、疊加、多層、高層、商業(yè)。特別是通過(guò)水岸星城，本司積累了6243名高端客戶的資料；來(lái)源地遍及武漢以及湖北省內(nèi)、外地投資客，已經(jīng)成為武漢代理顧問(wèn)公司中，最龐大的高端客戶庫(kù)。異業(yè)資源整合法【異業(yè)資源整合】：是將分散的各利益主體共置于一個(gè)公共的平臺(tái)上，各種資源匯集、交互，尋找與聯(lián)合的各方在此均能在共同愿景的達(dá)成中實(shí)現(xiàn)自己的利益。 這是目前在國(guó)外較為流行的一種全新的營(yíng)銷模式，也是本司在水岸星城項(xiàng)目上采取的營(yíng)銷創(chuàng)新手段。 可以說(shuō)，異業(yè)聯(lián)盟將是未來(lái)消費(fèi)資源整合最佳通路。 本司目前已與中國(guó)移動(dòng)、招商銀行等專業(yè)機(jī)構(gòu)建立了長(zhǎng)期穩(wěn)定的聯(lián)絡(luò)，通過(guò)這種新的“異業(yè)資源整合”營(yíng)銷模式，在項(xiàng)目的客戶定位上可以做到

53、有的放矢，在有效減少前期投入成本的前提下，為項(xiàng)目爭(zhēng)取更多、更有效的客戶資源。PART 4財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析增產(chǎn)不增收增產(chǎn)不增收一、將現(xiàn)金流分析納入前期研究 本司通過(guò)分析以及調(diào)研發(fā)現(xiàn)武重項(xiàng)目是非常有特點(diǎn)的項(xiàng)目：本司通過(guò)分析以及調(diào)研發(fā)現(xiàn)武重項(xiàng)目是非常有特點(diǎn)的項(xiàng)目： 一方面武重項(xiàng)目是現(xiàn)金支出壓力最大的項(xiàng)目，土地款支付非常集中，在2007年4月1日之前要支付10億元，在2007年末還要支付約10億元，這樣對(duì)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金運(yùn)作能力要求較高。 另一方面武重項(xiàng)目又是中心城區(qū)拆遷風(fēng)險(xiǎn)最小的項(xiàng)目，這從以下方面可以體現(xiàn)：1）武重地塊的拆遷面積占地塊整體可建面積比例約為18%，比例較小，總體難度不大。2）由產(chǎn)權(quán)人自己負(fù)責(zé)

54、拆遷，工作容易開(kāi)展。3）拆遷費(fèi)用將為固定金額同時(shí)拆遷進(jìn)度有合同約定，開(kāi)發(fā)商拆遷風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)得到有效控制。結(jié)論：前期調(diào)研必須考慮如何充分發(fā)揮項(xiàng)目拆遷風(fēng)險(xiǎn)小的優(yōu)勢(shì)，以化解項(xiàng)目較大的資如何充分發(fā)揮項(xiàng)目拆遷風(fēng)險(xiǎn)小的優(yōu)勢(shì)，以化解項(xiàng)目較大的資金壓力的劣勢(shì)金壓力的劣勢(shì)。 二、復(fù)地必須提高存貨周轉(zhuǎn)率 通過(guò)成本初步測(cè)算：武重項(xiàng)目單方成本預(yù)測(cè)：6881元按照25%的所得稅率和20%的凈利率推算出項(xiàng)目整體平均可接受售價(jià)：9383元/平方米（不考慮土地增值稅清算的影響），體項(xiàng)目的預(yù)計(jì)銷售收入為998893萬(wàn)元。土地增值稅清算要求：合理利潤(rùn)率，降低了周轉(zhuǎn)率，加快開(kāi)發(fā)節(jié)奏； 本司后文測(cè)算按：項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率取值：20%，而項(xiàng)目

55、開(kāi)發(fā)銷售周期：8年（2007年2014年），銷售主推期僅為6年（2008年2013年），銷售壓力較大，年銷售面積15萬(wàn)平方。模擬測(cè)算：武重項(xiàng)目分年度靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析表年度年度2008年年2009年年2010年年2011年年2012年年2013年年合計(jì)合計(jì)銷售收入金額銷售收入金額82,420153,957169,007185,532203,696223,629998,893低層住宅67,50031,97934,53837,29940,28343,507263,546高層住宅14,92091,889101,972113,138125,510139,185565,028商業(yè)030,08932,496

56、35,09637,90440,936170,319成本成本58,660113,149113,149113,149113,149113,149624,406期間費(fèi)用及稅金期間費(fèi)用及稅金10,15019,57819,57819,57819,57819,578108,042所得稅所得稅(25%)3,4035,3079,07013,20117,74222,72566,611稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)10,20815,92227,21039,60453,22768,176199,834毛利率毛利率28.83%26.51%33.05%39.01%44.45%49.40%37.49%稅后凈利率稅后凈利率12.38%1

57、0.34%16.10%21.35%26.13%30.49%20.01%單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元三、靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)的各期開(kāi)發(fā)要求測(cè)算分析按照前述的三個(gè)階段充分挖掘武重項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值、居住價(jià)值和未來(lái)價(jià)值，主要有兩個(gè)方面的作用：1、可以逐步改變武重項(xiàng)目成本與目前市場(chǎng)價(jià)格倒掛的不利局面，使得本地房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠接受項(xiàng)目的定價(jià)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷售；2、2008年推出的以高利潤(rùn)率低層住宅為主的第一期不僅可以提高項(xiàng)目定位和整體品質(zhì)，而且在銷售價(jià)格最低的第一年就實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利，能夠使開(kāi)發(fā)商和資本市場(chǎng)樹(shù)立對(duì)項(xiàng)目的信心。四、節(jié)稅住宅：武重項(xiàng)目應(yīng)避免增產(chǎn)不增收四、節(jié)稅住宅：武重項(xiàng)目應(yīng)避免增產(chǎn)不增收 房地產(chǎn)行業(yè)目前已經(jīng)成

58、為國(guó)內(nèi)稅負(fù)最高的行業(yè)之一，本司選取三家與復(fù)地公司具有一定可比性的典型房地產(chǎn)上市公司作整體稅負(fù)比較分析，具體分析結(jié)果見(jiàn)下表：稅費(fèi)占凈利的比例更是接近了100%，稅務(wù)負(fù)擔(dān)已成為房地產(chǎn)公司最重要的減利因素之一 從房地產(chǎn)行業(yè)稅收發(fā)展趨勢(shì)分析：從房地產(chǎn)行業(yè)稅收發(fā)展趨勢(shì)分析： 稅務(wù)上認(rèn)定的普通住宅與高檔住宅的稅負(fù)差異將會(huì)越來(lái)越大，本司預(yù)計(jì)幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的稅收都會(huì)實(shí)行差異化稅率和征管制度，節(jié)稅型住宅將繼節(jié)能型住宅之后成為新的市場(chǎng)熱點(diǎn)。 本司預(yù)計(jì)隨著未來(lái)稅收調(diào)控政策的不斷推出，節(jié)稅型住宅趨勢(shì)將明顯化。 從購(gòu)房者角度出發(fā)，本司可以將開(kāi)發(fā)商的所有成本開(kāi)支劃分為購(gòu)房者受益型支出和購(gòu)房者不受益型的支出；稅

59、務(wù)負(fù)擔(dān)同樣作為一種成本開(kāi)支，屬于典型的購(gòu)房者無(wú)法受益的支出，開(kāi)發(fā)商支付的高額稅款購(gòu)房者并不會(huì)受益，因此高額稅款支出并不會(huì)得到購(gòu)房者的認(rèn)同。房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)分析表房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)分析表產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)登記環(huán)節(jié)登記環(huán)節(jié)持有環(huán)節(jié)持有環(huán)節(jié)稅務(wù)認(rèn)定的普通住宅稅務(wù)認(rèn)定的普通住宅增值率不超過(guò)20%，免征土地增值稅征收住宅價(jià)格2%的契稅免征或者征收稅率較低的持有稅或物業(yè)稅稅務(wù)上認(rèn)定的非普通稅務(wù)上認(rèn)定的非普通住宅住宅征收30%以上的土地增值稅征收住宅價(jià)格4%的契稅征收稅率較高的持有稅或物業(yè)稅稅負(fù)差異分析稅負(fù)差異分析4%（測(cè)算值）2%（實(shí)際值）14%（預(yù)估值）本司預(yù)測(cè)稅務(wù)上認(rèn)定的普通住宅與

60、非普通住宅之間的稅負(fù)差額約在20%，也就是說(shuō)購(gòu)買稅務(wù)上認(rèn)定的非普通住宅將要多支付相當(dāng)于購(gòu)買房?jī)r(jià)20%的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，因此本司認(rèn)為是否是節(jié)稅型住宅將是未來(lái)購(gòu)房者購(gòu)房的重要標(biāo)準(zhǔn)。武重項(xiàng)目未來(lái)的價(jià)格空間，預(yù)計(jì)正好處于稅務(wù)臨界區(qū)間 ；舉例：我司測(cè)算在增值率不超過(guò)20%的情況下，預(yù)計(jì)有50%的銷售收入可以取得免征土地增值稅的待遇，即在武重項(xiàng)目平均銷售均價(jià)為9600元/平方米時(shí)的利潤(rùn)反而9900元/平方米更高，形成 “增產(chǎn)不增收”的情況 ；結(jié)論：需要成為稅務(wù)觀點(diǎn)的普通住宅；使本項(xiàng)目成為客戶眼中的節(jié)稅型住宅。讓利消費(fèi)者，降低售價(jià)壓力。PART 5外觀復(fù)地外觀復(fù)地高利潤(rùn)告終高利潤(rùn)告終一、關(guān)于復(fù)地與復(fù)星的資源研究1