論述菏澤房地產(chǎn)場的運行狀況

1、Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;notforcommercialuse論述荷澤房地產(chǎn)市場的運行狀況姓名：胡凡盛學號：7專業(yè)：資源廳與環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理班級：資城本科班近年來，在省委省政府“突破荷澤”戰(zhàn)略的強力推動下，荷澤市以科學發(fā)展觀為指導，堅持工業(yè)化和城市化雙輪驅(qū)動，積極推進“四大基地一大產(chǎn)業(yè)”建設，加快城市建設步伐，努力打造蘇魯豫皖四省交界處的中心城市，城市品位大幅度提升。市委市政府高度重視住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近五年來，全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資134.23億元，開發(fā)竣工面積677.81萬平方米。為了解決中低收入家庭住房困難，市及縣區(qū)共建設經(jīng)濟適

2、用住房小區(qū)13個，76萬平方米，有8000多戶中低收入家庭搬進新居，初步實現(xiàn)了“住有所居”。荷澤已成功舉辦五屆住博會，為百姓選房購房、促進行業(yè)間交流、繁榮房地產(chǎn)市場起到積極作用。荷澤市堅持把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為改善民生，推動經(jīng)濟發(fā)展的重要措施來抓，在加快住房保障體系建設、改善市民居住條件、促進房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展等方面作了大量工作，取得了顯著成績。荷澤房地產(chǎn)市場運行特征一、全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩（一）投資增速持續(xù)回落，為2000年來新低2011年，荷澤市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額100.00億元，同比增長16.6%,占全社會固定資產(chǎn)投資比重為24.5%。自金融風暴席卷全球，并開始逐步波及實體經(jīng)濟以來

3、，我市房地產(chǎn)累計投資增速于10月份開始持續(xù)回落，10、11、12月累計投資增速分別為24.9%21.6而口16.6%,全年開發(fā)投資增速較前三季度下降11.6個百分點，較去年下降18.4個百分點。自2000年以來，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速首次下滑至20%U下，受整體經(jīng)濟環(huán)境影響明顯圖一：2000年以來我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速情況（二）經(jīng)濟適用房投資高位運行按商品房類型分組，全年住宅投資59.53億元，同比增長18.7%;辦公樓投資12.33億元，下降25.8%;商業(yè)營業(yè)用房投資80.44億元,增長6.9%,其他商品房投資123.70億元，增長18.0%。全年經(jīng)濟適用房投資增速持續(xù)高位運行，各月增速均

4、在30%U上。2011年全市總計完成經(jīng)濟適用房投資51.72億元，增長43.5%,較去年提高6.3個百分點。同時，經(jīng)濟適用房銷售面積與銷售額分別增長41.1麻口41.5%,經(jīng)濟適用房價格相對穩(wěn)定，銷售狀況良好，反映出政府積極推進保障性住房的決心與力度，為解決中低收入家庭住房問題及率先實現(xiàn)全面小康打下堅實基礎。（三）“一小時經(jīng)濟圈”占絕對比重，“兩翼”快速發(fā)展從房地產(chǎn)開發(fā)投資區(qū)域構(gòu)成看，“一小時經(jīng)濟圈”占全市比重為92.6%,全年完成房地產(chǎn)投資114.23億元，同比增長14.7%。其中，牡丹區(qū)、新開發(fā)區(qū)和巨野房地產(chǎn)開發(fā)投資總量位列全市前三位，分別占全市總量的15.7%14.7%口14.5%,三區(qū)

5、合計占全市開發(fā)投資近一半比重，是近年來我市房地產(chǎn)開發(fā)的重點與支柱。二、商品房銷售面積減少，空置面積增加（一）商品房銷售面積降幅逐漸加深自六月份出現(xiàn)負增長以來，全市商品房銷售面積持續(xù)下降，且降幅逐漸加深。全年實現(xiàn)商品房銷售2872.19萬平方米，同比下降19.2%。房地產(chǎn)市場銷售疲軟，一方面受去年同期高增長后基數(shù)提高的影響，另一方面，本年全國房地產(chǎn)市場整體低迷，雙重因素導致我市商品房銷售自直轄以來首次出現(xiàn)負增長。圖二：2007-2008年各月商品房累計銷售面積同比增速一一20082007年（二）空置面積增加，空置三年以上面積增速放緩截至2011年末，全市商品房空置面積609.10萬平方米，同比增

6、長10.5%。其中住宅空置面積137.32萬平方米，增長16.8%;辦公樓空置面積由于本年竣工零增長，空置面積小幅下降0.6%;商業(yè)營業(yè)用房空置面積增長1.0%;其他商品房空置面積增長29.7%空置三年以上商品房面積較2010年增長6.3%,增速下降22.1個百分點，空置三年以上住宅增長1.7%,增速下降31.2個百分點。從一個側(cè)面反映出開發(fā)商大力消化存量房，積極爭取資金回籠的意圖。三、新開工面積減少，竣工面積占施工面積比重下降2011年我市商品房施工面積11639.27萬平方米，同比增長10.0%,新開工面積3508.62萬平方米，同比下降1.3%。其中，住宅施工面積9166.21萬平方米，

7、增長12.1%,住宅新開工面積2857.70萬平方米，下降1.6%;辦公樓施工面積232.18萬平方米，下降9.4%,辦公樓新開工22.33萬平方米，下降58.3%;商業(yè)營業(yè)用房施工面積1248.64萬平方米，下降4.0%,新開工325.37萬平方米，增長2.7%;其他商品房施工面積992.24萬平方米，增長17.8%,新開工303.22萬平方米，增長7.6%。2011年全市商品房竣工面積2367.94萬平方米，同比增長5.1%,占全市施工面積比重20.3%自2009年以來，竣工比重連續(xù)三年下降，施工周期有拉長的趨勢。圖三：1997-2008年全市竣工面積占施工面積比重竣工面積占施工面積比重四

8、、全年到位資金同去年基本持平全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落受制于企業(yè)資金狀況明顯，全年企業(yè)到位資金1559.56億元，同去年基本持平，同比增長0.3%。其中本年到位資金1242.62億元，下降8.5%。從企業(yè)資金來源渠道來看，2007年的火爆銷售為企業(yè)提供了較為充足的結(jié)余資金，同比增長60.9%,占比20.3%,較去年提高7.6個百分點，但本年銷售面積下降19.2%的市場狀況，使以定金、預售款和個人按揭貸款為主體構(gòu)成的其他資金下降25.6%,占比回落10.0個百分點；全年房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款245.62億元，下降2.5%,其中銀行貸款下降1.0%;企業(yè)自籌資金403.34億元增長12.4%,其中自有

9、資金298.06億元，增長43.6%。五、荷澤地處四省交界和濟南、荷澤、鄭州等大中城市的中心位置，是我國承東啟西，引南聯(lián)北的接力站和橋頭堡。區(qū)位的優(yōu)越性、交通的便利性，為荷澤城市經(jīng)濟的發(fā)展提供了良好的基礎條件。區(qū)域中心城市的形成，城市競爭力的提升，有效擴大城市輻射范圍，增強對周邊縣市的吸引力，推動荷澤房地產(chǎn)持續(xù)不斷向前發(fā)展。荷澤城市人口基數(shù)多，對房地產(chǎn)的潛在需求量大，房地產(chǎn)開發(fā)市場有著較強的人口支撐力，前景廣闊。“突破荷澤”戰(zhàn)略的實施，“兩大基地、一個中心”城市建設的逐步形成，是荷澤經(jīng)濟發(fā)展的快速增長極，城市整體經(jīng)濟實力的增強，帶動了居民對房地產(chǎn)的消費能力與投資能力，房地產(chǎn)具有可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟

10、基礎。荷澤房地產(chǎn)市場分析概括六、房地產(chǎn)市場總體布局（一）、中心城區(qū)用地發(fā)展方向以向東為主，向南為輔，完善北部，控制西部。（二）中心城區(qū)用地布局按照組團式結(jié)構(gòu)形態(tài)，通過水系、鐵路的分隔，形成“一核、兩軸、四組團”的布局結(jié)構(gòu)。1、一核：城市核心區(qū)，東至京九鐵路，南到鐵路編組站，西至太原路，北到大學路，面積約16平方公里。以趙王河為軸，在趙王河兩側(cè)從北向南依次布置市級行政中心、文化中心、商務中心。行政中心|位于趙王河西岸、黃河路北側(cè)，面積約80公頃，集中布置市級行政辦公機構(gòu)和相配套的服務設施。文化中心|位于丹陽路北、黃河路南、趙王河兩岸，面積約110公頃，結(jié)合規(guī)劃建設的趙王河公園，重點布置大劇院、博

11、物館、藝術館、科技館、圖書館、規(guī)劃展覽館等大型公共設施。商務中心I位于趙王河以東、火車站以西、中華路兩側(cè)，面積約280公頃，形成以中華路為核心的市級商業(yè)金融服務中心。2、兩軸：城市的兩條發(fā)展軸線，即丹陽路和人民路。3、四組團：城市的四個功能組團，即城東組團、城南組團、城西組團和城北組團。小結(jié)從開發(fā)規(guī)模分析，荷澤房地產(chǎn)開發(fā)已進入了大盤時代，出現(xiàn)了多個百畝以上的大盤。大盤的不斷上市，使市場整體供應量劇爭，市場競爭激烈。從開發(fā)模式分析，荷澤房地產(chǎn)開發(fā)基本上采取大規(guī)模圈地、小規(guī)模滾動開發(fā)的模式，城區(qū)項目由于受拆遷進度的影響，開發(fā)項目多數(shù)采用邊拆邊建的策略，此種小規(guī)模的滾動開發(fā)模式，短期內(nèi)無法突顯大盤的

12、規(guī)模效應，影響大盤形象的提升。從產(chǎn)品規(guī)劃分析，多層住宅成為市場的開發(fā)熱點，小高層、高層電梯開發(fā)量相對較少。在項目產(chǎn)品規(guī)劃上，多數(shù)項目采用多層住宅輔助電梯或別墅住宅的混合型產(chǎn)品規(guī)劃，產(chǎn)品跨度太大，市場定位模糊不清。隨著市場與消費者購房理念的不斷成熟，開發(fā)商開始注重市場細分，純電梯樓、純別墅的純粹產(chǎn)品開始出現(xiàn)，電梯住宅的比重逐步增大。從建筑結(jié)構(gòu)分析，由于荷澤目前商品房市場售價不高，為節(jié)省建筑成本，市場上除小高層、高層住宅采用框架結(jié)構(gòu)外，多層項目在建筑上基本采用磚混結(jié)構(gòu)。僅供個人用于學習、研究；不得用于商業(yè)用途Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;notforcommercialuse.Nurfurdenpers?nlichenfurStudien,Forschung,zukommerziellenZweckenverwendetw