購物中心設備運行管理

1、購物中心設備運行管理購物中心設備運行管理2022-5-12購物中心設備運行管理購物中心設備運行管理1 1、設備管理基本概念設備管理基本概念2 2、設備運行管理、設備運行管理2-12-1、設備運行管理基本概念、設備運行管理基本概念2-22-2、設備運行管理要點、設備運行管理要點2-32-3、設備運行組織建設、設備運行組織建設2-42-4、運行管理方案與實施、運行管理方案與實施2-52-5、設備機房管理、設備機房管理2-62-6、主力店設備管理、主力店設備管理2-72-7、風險與突發(fā)事件管理、風險與突發(fā)事件管理一、設備管理基本概念一、設備管理基本概念 設備管理是以設備為研究對象，追求設備綜合效率，

2、應用一系列理論、方法，通過一系列技術、經(jīng)濟、組織措施，對設備的物質運動和價值運動進行全過程管理（從規(guī)劃、設計、選型、購置、安裝、驗收、使用、保養(yǎng)、維修、改造、更新直至報廢）的科學型管理。它合理運用設備技術經(jīng)濟方法，綜合設備管理、工程技術和財務經(jīng)營等手段，使設備壽命周期內的費用/效益比（即費效比）達到最佳的程度，即設備資產(chǎn)綜合效益最大化。一、設備管理一、設備管理周期與設備生命周期周期與設備生命周期開發(fā)建設單位設備購置、安裝管理設備規(guī)劃設計造型購置安裝調試驗收保修期物業(yè)管理單位設備使用管理使用維護維修及改造報廢及更新一、一、設備設施管理設備設施管理4 4、最大效能、最大效能5 5、保值、增值、保值

3、、增值設備設施設備設施管理目的管理目的3 3、環(huán)保低碳、環(huán)保低碳2 2、安全可靠、經(jīng)濟、合理、安全可靠、經(jīng)濟、合理1 1、設備完好、設備完好設備設施管理主要包括：能源管理、維修與保養(yǎng)管理、運行管理設備設施管理主要包括：能源管理、維修與保養(yǎng)管理、運行管理執(zhí)行結果執(zhí)行結果管理過程管理過程一、設備管理的評估要素（一、設備管理的評估要素（5 5階階6 6維）維）Text Text in herein hereText Text in herein here管理者和操作者的過程設備系統(tǒng)運行過程中數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)采集采集歸類歸類分析分析運行運行方案方案設定設定調整調整對指導 二、設備運行管理二、設備運行管理設備運

4、行管理的概念設備運行管理的概念管理要點3.1 運行計劃的編制、實施3.2 設備運行巡視與檢查3.3 設備的監(jiān)測（狀態(tài)、數(shù)據(jù)、分析）3.4 周期性試驗、檢驗二、設備運行管理二、設備運行管理運行管理要點運行管理要點同步磨損自動控制與手動控制相結合舒適性與節(jié)能要求服務品質與經(jīng)營需求季節(jié)與應急保障編制依據(jù) 二、設備運行管理二、設備運行管理運行管理要點運行管理要點3.1 運行計劃的編制、實施（一）、服務品質與經(jīng)營要求1、服務品質：例如商場衛(wèi)生間提供熱水，商管熱水循環(huán)泵、或電熱水器就需根據(jù)服務承諾運行；2、根據(jù)停車場空氣質量，開啟排風；3、經(jīng)營要求：例如商場自動扶梯根據(jù)商戶情況 ，合理調整運行方向，保障商

5、戶客流流向合理。 3.1 3.1 運行計劃的編制運行計劃的編制二、設備運行管理二、設備運行管理運行管理要點運行管理要點（二）、季節(jié)與應急保障1、根據(jù)季節(jié)變化調整運行方案：例如夏季根據(jù)負荷變化開啟冷凍機；根據(jù)日落時間室開啟外景觀、泛光照明；根據(jù)天氣情況調整電動遮陽簾等。2、冬季防凍運行：開啟電伴熱及防凍設備；系統(tǒng)防凍泄水等 二、設備運行管理二、設備運行管理運行管理要點運行管理要點編制不常用設備的測試運行計劃：如：發(fā)電機組定期測試、運行； 消防系統(tǒng)定期測試運行； EPS系統(tǒng)切換試驗；二、設備運行管理二、設備運行管理運行管理方案與實施運行管理方案與實施 同步磨損： 水泵、風機、機組等連續(xù)運轉設備運行

6、與備用定時切換（通常一周左右），保證同步磨損。（三）、關于同步磨損；二、設備運行管理二、設備運行管理運行管理方案與實施運行管理方案與實施二、設備運行管理二、設備運行管理運行管理方案與實施運行管理方案與實施（四）、手動與自動控制相結合（四）、手動與自動控制相結合自動控制與手動控制：自動控制與手動控制：1 1、根據(jù)需要自動調整運行工況；、根據(jù)需要自動調整運行工況；2 2、定期校對傳感器精確度；、定期校對傳感器精確度；3 3、重點設備自動控制需人工監(jiān)管、驗證。、重點設備自動控制需人工監(jiān)管、驗證。 （五）、舒適性與節(jié)能要求：1、根據(jù)制冷機的負荷情況調節(jié)冷凍機、冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔的運行數(shù)量，設定合理

7、的出水溫度從而達到節(jié)能目的；2、賣場及地下停車場按集團標準設置合理照度，保證舒適，同時根據(jù)營業(yè)特性調整，達到節(jié)能要求；3、檢測賣場溫濕度；4、過渡季節(jié)通過新風量調節(jié)保證舒適與節(jié)能；5、調整變壓器運行，減少空耗能耗。二、設備運行管理二、設備運行管理運行管理要點運行管理要點 1 1、設施設備的使用要求 操作人員應熟練掌握并嚴格按操作規(guī)程進行操作，并做好相應的運行記錄。要合理使用設備設施，嚴禁超負荷使用設備設施，保持操作機構靈敏可靠。3.1 運行計劃的實施二、設備運行管理二、設備運行管理運行管理要點運行管理要點2、大型活動的實施及配合1）經(jīng)常性的舉辦各類大型活動，工程運行管理在通常內容的基礎上增加了

8、大型活動的配合實施，包括各種設備的接駁、搭建、運行保障等。2）為保證大型活動的實施效果，應建立規(guī)范的程序和標準，最大限度地減少因配合不到位而造成活動失敗或不良影響 3.1 運行計劃的編制、實施二、設備運行管理二、設備運行管理運行管理要點運行管理要點3、運行計劃的編制基本內容： 設備名稱、開啟日期、開啟時間、關閉時間、運行方式、運行專業(yè)、巡視專業(yè)、管控負責人、注意事項等 3.1 運行計劃的編制、實施二、設備運行管理二、設備運行管理運行管理要點運行管理要點4、設備運行的實施要求 要求嚴格按操作規(guī)程操作；根據(jù)實際效果動態(tài)調節(jié)，使設備運行更經(jīng)濟更合理；觀察設備運轉情況，通過儀器儀表、聲音、氣味、溫度發(fā)

9、現(xiàn)異常情況；設備故障應停機檢查及排除，并做好故障排除記錄。二、設備運行管理二、設備運行管理運行管理要點運行管理要點3.1 運行計劃的編制、實施5、其他內容：1、培訓培訓：通過培訓提高管理水平、幫助員工熟悉設施設備的構造和性能。2、考核考核：通過考核改變員工的行為，提高員工的能力。3、檢查檢查：各級管理人員定期對設備設施進行檢驗抽查，周期為日檢、周檢、月檢、季檢、年檢相結合，發(fā)現(xiàn)問題通過分析現(xiàn)有過程的狀況確定改進方案，實施改進并評價改進的結果3.1 運行計劃的編制、實施二、設備運行管理二、設備運行管理運行管理要點運行管理要點3.2設備運行巡視與檢查設備運行巡視、檢查日常巡檢表格部門領導監(jiān)督復查機

10、制第三方（品質部）檢查機制二、設備運行管理二、設備運行管理運行管理要點運行管理要點3.2設備運行巡視與檢查記錄記錄 按照公司所擬定的巡視制度要求進行執(zhí)行，做好日常巡視、檢查記錄，監(jiān)控運行狀態(tài)，確保正常運行。二、設備運行管理二、設備運行管理運行管理要點運行管理要點3.2設備運行巡視與檢查現(xiàn)場操作紅外線點溫儀測量電纜接頭溫度二、設備運行管理二、設備運行管理運行管理要點運行管理要點每半個月晚間閉燈巡每半個月晚間閉燈巡視變電站高壓設備，視變電站高壓設備，觀察是否放電情況觀察是否放電情況3.23.2設備運行巡視與檢查設備運行巡視與檢查現(xiàn)場操作現(xiàn)場操作BABA系統(tǒng)，觀察設備運行情況系統(tǒng)，觀察設備運行情況中

11、央空調開啟觀察運行數(shù)據(jù)中央空調開啟觀察運行數(shù)據(jù)二、設備運行管理二、設備運行管理運行管理要點運行管理要點景觀照明巡視景觀照明巡視每月一次濕式報警器放水每月一次濕式報警器放水測試測試每天檢查消防、噴淋每天檢查消防、噴淋系統(tǒng)壓力系統(tǒng)壓力巡視水泵和電動機運巡視水泵和電動機運行情況行情況3.23.2設備運行巡視與檢查設備運行巡視與檢查-現(xiàn)場操作現(xiàn)場操作二、設備運行管理二、設備運行管理運行管理要點運行管理要點巡視制度落實的案例 2011年1月CBD萬達廣場技工在設備巡檢時，發(fā)現(xiàn)B座照明供電母線運行溫度異常，經(jīng)檢查為母線接頭墊片碎裂，造成虛接導致母線溫度過高。工程部強電技工很好的落實巡視制度，巡視設備到位把

12、設備運行安全隱患及時發(fā)現(xiàn)排除，避免故障的擴大。檢查中母線溫度異常檢查中母線溫度異常母線故障排查母線故障排查母線故障處理母線故障處理3.23.2設備運行巡視與檢查設備運行巡視與檢查-現(xiàn)場操作現(xiàn)場操作二、設備運行管理二、設備運行管理運行管理要點運行管理要點1、設備運行狀態(tài)標準（設計參數(shù)、設備參數(shù)、環(huán)境參數(shù)）2、運行數(shù)據(jù)的監(jiān)測 （提供各項合理參照數(shù)據(jù)，提高購物 中心整體營運品質）3、運行數(shù)據(jù)分析（評估各系統(tǒng)的能效和可靠性）例如：中央空調運行，逐日統(tǒng)計室外溫度、機組負荷、能耗等，分析運行的合理性。二、設備運行管理二、設備運行管理運行管理要點運行管理要點3.3 3.3 設備的監(jiān)測設備的監(jiān)測-數(shù)據(jù)統(tǒng)計、分

13、析數(shù)據(jù)統(tǒng)計、分析3.4 周期性試驗、檢驗 周期性預防檢測、試驗范圍應包括政府強制性的、行業(yè)慣例的、內部特殊要求的系統(tǒng)或設備，購物中心具體檢測內容包括特種設備及計量器具的檢測二、設備運行管理二、設備運行管理運行管理要點運行管理要點二、設備運行管理二、設備運行管理設備運行組織建設設備運行組織建設1 1、人員配配置、人員配配置2 2、崗位職責崗位職責、管理制度、操作規(guī)程的建立、管理制度、操作規(guī)程的建立 在總經(jīng)理領導下的工程副總、部門經(jīng)理負責制原則；一 確保信息收集和反饋的原則二1、人員配置一 按需增減人員確保設備正常運行及人員安全 按專業(yè)系統(tǒng)分工配置的原則三四二、設備運行管理二、設備運行管理設備運行

14、組織建設設備運行組織建設二二一2 2、崗位職責崗位職責、管理制度、操作規(guī)程的建立、管理制度、操作規(guī)程的建立 細化責任管理，明確了崗位責任制、上下級關系一 明確規(guī)定工程人員值班安排、責任范圍、值守要求及 工作內容、工作標準等二三 指導運行操作，規(guī)范操作流程二、設備運行管理二、設備運行管理設備運行組織建設設備運行組織建設設備運行管理制度工程部安全管理制度工程部機房管理制度工程部交接班管理制度工程部運行值班巡視制度設備缺陷管理制度二、設備運行管理二、設備運行管理設備運行組織建設設備運行組織建設二、設備運行管理二、設備運行管理設備運行組織建設設備運行組織建設工程部機房管理制度:. .變配電機房管理制度

15、變配電機房管理制度. .電梯機房管理制度電梯機房管理制度. .發(fā)電機房管理發(fā)電機房管理制度制度. .冷水機房和風機房冷水機房和風機房管理制度管理制度. .消控中心和弱電機房管理消控中心和弱電機房管理制度制度. .鍋爐房和換熱站管理鍋爐房和換熱站管理制度等制度等設備運行操作規(guī)程1、配電室高低壓設備操作規(guī)程2、發(fā)電機操作規(guī)程3、冷水機組操作規(guī)程4、中控室設備操作規(guī)程5、水泵操作規(guī)程6、消防水停、送操作規(guī)程二、設備運行管理二、設備運行管理設備運行組織建設設備運行組織建設設備間硬件設備間硬件標準標準統(tǒng)一化統(tǒng)一化系統(tǒng)化系統(tǒng)化標準化標準化二、設備運行管理設備機房管理總部建造標準總部建造標準二、設備運行管理

16、設備機房管理非涉水機房：地坪非涉水機房：地坪涉水機房：鋪磚涉水機房：鋪磚中控室：防靜電地板中控室：防靜電地板1、 管理制度、操作流程、各種票證上墻二、設備運行管理設備機房管理2、標識要清晰、正確，樣式統(tǒng)一，位置一致、規(guī)范二、設備運行管理設備機房管理二、設備運行管理設備機房管理設備間內的消防器材和工（用）具擺設備間內的消防器材和工（用）具擺放位置要準確、合理放位置要準確、合理 設備間內的消防器材和工（用）具設備間內的消防器材和工（用）具擺放位置要準確、合理擺放位置要準確、合理 設備間要整潔、明亮、溫濕度適宜，通風設備間要整潔、明亮、溫濕度適宜，通風良好，須有防良好，須有防 鼠、防蟲措施鼠、防蟲措

17、施3、設備間要有巡視表，巡視表中要注明機房巡視的要點；重點機房要有系統(tǒng)、登記制度二、設備運行管理設備機房管理 1、監(jiān)督管理要求 每月應定期組織巡檢，并形成記錄，雙方確認。對于巡檢發(fā)現(xiàn)使用設施設備存在的問題，提出整改意見并于整改后組織復檢。 除了每月對主要設施設備定期巡檢外，對其它設施設備進行不定期抽檢或主題抽檢。每次不定期抽檢間隔不應超過3個月。二、設備運行管理二、設備運行管理主力店設備管理主力店設備管理 1）各運行記錄 2）定期檢測記錄 3）變配電所運行記錄 4）電梯運行記錄 5）定期檢測記錄 6）各機房巡視記錄 7）中央空調冷水機組及其配套泵類運行記錄 2、定期巡檢、抽檢內容二、設備運行管

18、理二、設備運行管理主力店設備管理主力店設備管理運行記錄資料完整現(xiàn)場運行記錄齊全、填寫清楚2、定期巡檢、抽檢內容8）設施、設備檢測資料9）消防、電梯等設施設備年度檢測資料10）壓力容器年度檢測資料11）安全用具檢測資料12）計量用具檢測資料13）排煙、噪音等環(huán)保檢測資料二、設備運行管理二、設備運行管理主力店設備管理主力店設備管理2、定期巡檢、抽檢內容14）各機房環(huán)境狀況15)變配電所、冷水機房的環(huán)境狀況16)電梯機房環(huán)境狀況二、設備運行管理二、設備運行管理主力店設備管理主力店設備管理2、定期巡檢、抽檢內容 17)重點機房的運行狀態(tài)檢查配電室消防器材合理配電室消防器材合理配電室安全用具齊全配電室安

19、全用具齊全 供回水壓力是否在正常范圍供回水壓力是否在正常范圍二、設備運行管理二、設備運行管理主力店設備管理主力店設備管理2、定期巡檢、抽檢內容 18)工作人員是否持有效上崗證 如：變配電、電梯等特殊工種工作人員是否持有效上崗證電工特種作業(yè)操作證電工特種作業(yè)操作證 飲用水從業(yè)人員健康證飲用水從業(yè)人員健康證二、設備運行管理二、設備運行管理主力店設備管理主力店設備管理 3經(jīng)驗教訓 在購物中心實際運行管理中，因主力店管理設備管控不到位，嚴重影響了購物中心的正常營運和經(jīng)營。作為購物中心管理方必須在日常的運行管理中加強主力店的管控。設備運行達到管理方設備運行的各項指標和規(guī)定。以確保整體物業(yè)運行安全。二、設

20、備運行管理二、設備運行管理主力店設備管理主力店設備管理4、主力店設備管理案例 下面見附圖列舉了幾個實例照片，均因對主力店管理設備因監(jiān)管不力，造成非直管設備出問題實例照片:二、設備運行管理二、設備運行管理主力店設備管理主力店設備管理扶梯扶手帶損壞；3、施工改造后留下遺留問題無人整改設備機房存放雜物，安全隱患極大風險的分類風險的應對應急預案的編制核心內容突發(fā)事件處理原則、過程要求二、設備運行管理二、設備運行管理風險與突發(fā)事件管理風險與突發(fā)事件管理 人身財產(chǎn)風險人身財產(chǎn)風險 設備損壞風險設備損壞風險 形象品質風險形象品質風險 安全生產(chǎn)與職業(yè)健康風險安全生產(chǎn)與職業(yè)健康風險客戶不滿意風險客戶不滿意風險 技術設備風險技術設備風險 管理（責任）風險管理（責任）風險 不可抗力風險不可抗力風險 籌務期風險籌務期風險 開業(yè)慶典風險開業(yè)慶典風險 營運期風險營運期風險 工作性質劃分時間階段劃分風險性質劃分二、設備運行管理二、設備運行管理風險與突發(fā)事件管理風險與突發(fā)事件管理1 1、商業(yè)風險分類、商業(yè)風險分類接收風險 采取備份，冗余等手段主動規(guī)避 識別風險采用規(guī)避措施取消 高概率、高影響等不可規(guī)避的風險，調整計劃方案轉移 購買保險、簽認承諾書、保函等二、設備運行管理二、設備運行管理風險與突發(fā)事件管理風險與突發(fā)事件管理2、風險的應對風險風險識別清單識別