房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試筆記

1、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試筆記作者: 日期：0 三年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試筆房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析第一部分房地產(chǎn)估價(jià)原則 1第二部分估價(jià)程序 2第三部分房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線 3第四部分估價(jià)方法 3一、市場(chǎng)比較法 3二、收益法 5三、成本法 7四、假設(shè)開發(fā)法 9五、基準(zhǔn)地價(jià)修正法 11第五部分不同估價(jià)目的下的估價(jià) 11一、土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估 11二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估 12三、房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估 12四、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估 13五、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià) 14六、房地產(chǎn)課稅估價(jià) 14七、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià) 15八、房地產(chǎn)的分割、合并估價(jià) 15九、房地產(chǎn)糾紛估價(jià) 16十、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估 17十

2、一、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià) 17十二、損害賠償估價(jià) 18第六部分各種類型的房地產(chǎn)估價(jià) 18一、居住房地產(chǎn)估價(jià) 18二、商業(yè)（含餐飲）房地產(chǎn)估價(jià) 18三、商務(wù)辦公（寫字樓）房地產(chǎn)估價(jià) 18四、旅館（含娛樂）房地產(chǎn)估價(jià) 19五、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià) 19六、特殊用途房地產(chǎn)估價(jià) 19第七部分估價(jià)報(bào)告格式 19估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤 21第八部分估價(jià)報(bào)告案例 23第九部分投資分析 23第十部分網(wǎng)上下載 24案例分析解題思路1、問答：考估價(jià)的基本事項(xiàng)，估價(jià)目的、對(duì)象、時(shí)點(diǎn)（市場(chǎng)變化對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響），價(jià)值內(nèi)涵，技術(shù) 路線，方法運(yùn)用過程中應(yīng)注意的問題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽

3、命） 等。2 、單選：考適用法律、適用方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵。3 、挑錯(cuò)：考對(duì)估價(jià)的一般要求，對(duì)報(bào)告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價(jià)方法掌握。4 、改錯(cuò)：考估價(jià)方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。一、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線：確定房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程。1 、什么是技術(shù)路線？路線的三個(gè)方面價(jià)格內(nèi)涵，由目的確定估價(jià)思路，由原則原理確定估價(jià)方法，由估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類型、估價(jià)方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。2、技術(shù)路線與估價(jià)要求事項(xiàng)的關(guān)系？與估價(jià)方法：每種方法都體現(xiàn)了 一種技術(shù)路線（p6）與估價(jià)對(duì)象：估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過程。與估價(jià)目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。對(duì)估價(jià)依

4、據(jù)、估價(jià)所考慮的因素、采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及估價(jià)方法均有影響。 a 、估價(jià)對(duì)象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價(jià)值內(nèi)涵有密切關(guān)系。b 、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價(jià)方法，有不同技術(shù)路線。d、估價(jià)對(duì)象狀況（空地有建筑物的土地地上建筑物在建、新建、舊建房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評(píng)估含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）與估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)對(duì)象在不同的時(shí)點(diǎn)狀態(tài)是不同的。與估價(jià)原則：技術(shù)路線反映價(jià)格形成過程，估價(jià)原則體現(xiàn)了價(jià)格形成原理，因而制定路線要遵守估價(jià)原則。以上各項(xiàng)在確定技術(shù)路線時(shí)要全面考慮相關(guān)事項(xiàng)。3 、估價(jià)路線的確定過程：了解估價(jià)的基本事項(xiàng)（對(duì)象、目的、時(shí)點(diǎn)）

5、；遵守估價(jià)原則；確定價(jià)格內(nèi)涵（一定要先說清楚）；確定價(jià)格形成過程；再確定估價(jià)方法。二、房地產(chǎn)估價(jià)方法1 、各方法之間的關(guān)系各種方法數(shù)據(jù)資料的不確定性，角度不同，局限性，同時(shí)運(yùn)用、相互印證。各方法在實(shí)質(zhì)上是一致的，都是比較法的變形P34各方法相互引用P54比較項(xiàng)目比較法 成本法 收益法 假設(shè)開發(fā)法價(jià)值角度買方、賣方賣方 買方 賣方 賣方價(jià)值轉(zhuǎn)換價(jià)格價(jià)格部分價(jià)整體價(jià)年收益價(jià)格整體價(jià)部分價(jià)價(jià)值類型比準(zhǔn)價(jià)格積算價(jià)格收益價(jià)格剩余價(jià)格價(jià)值方向過去現(xiàn)在過去現(xiàn)在將來現(xiàn)在將來現(xiàn)在3 、估價(jià)對(duì)象與估價(jià)目的、估價(jià)方法。估什么？為什么而估？怎么估？4 、估價(jià)方法的選用規(guī)范 P8三、估價(jià)原則。各原則均對(duì)價(jià)格進(jìn)行限定，共

6、同構(gòu)成價(jià)格的框架。1、合法原則：A、合法產(chǎn)權(quán)： 占用、使用、收益、處分四方面。B 、合法使用：要符合城市規(guī)劃、土地用途管制。C、合法處分：拆遷范圍內(nèi)的不能抵押。劃撥土地不能單獨(dú)抵押。集體土地未經(jīng)征用不得出讓。相鄰關(guān)系、共同所有、區(qū)分所有。土地所有權(quán)下的租賃權(quán)，擁有期內(nèi)占有、使用、收益權(quán)。抵押權(quán)和地役權(quán)2 、替代原則（1 ）替代性（可比實(shí)例必須具有替代性）（2 ）客觀性（成本、收益等必須客觀）3 、最高最佳原則。應(yīng)以合法原則為前提。說的是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值最高。不是樓越高越好，剩余技術(shù)也表明這一點(diǎn)。（ 1 ）先用收益法求出帶有舊建筑物的房地價(jià)，再用成本法求V 建，二者相減得V 地。（ 2 ）可以驗(yàn)

7、證建筑物相對(duì)于土地是否過大？思路：用成本法求V 建，再用剩余法V 建二者相比4 、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則原理P975 、公平原則四、估價(jià)目的（核心）1、不同估價(jià)目的要受不同法律法規(guī)制約。市場(chǎng)準(zhǔn)入；條件限定（最高出讓年限、拍賣、招 標(biāo)條件、二次抵押等）；對(duì)價(jià)格進(jìn)行的明確規(guī)定（拆遷價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)）2 、不同目的影響價(jià)格內(nèi)涵（底價(jià)、最高價(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、交換價(jià)）3 、不同目的影響估價(jià)對(duì)象（保險(xiǎn)不含地、改制不含基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用）4 、目的決定價(jià)格形成。是因決定價(jià)格內(nèi)涵而決定的；5 、目的決定時(shí)點(diǎn)和價(jià)格形成對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)條件；6 、目的決定估價(jià)的假設(shè)前提、影響方法的選擇。7 、目的影響技術(shù)路線。五、房地產(chǎn)價(jià)值形成及分配規(guī)律1 、

8、法律法規(guī)政策（市場(chǎng)準(zhǔn)入、限定條件、價(jià)格規(guī)定、規(guī)劃限制）；2 、產(chǎn)權(quán)原則確定（適用房、劃撥土地、共有否、抵押否）3 、客觀性原則（費(fèi)用、成本、收益都要客觀）4 、帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格；5 、特殊交易（稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁、相鄰地塊）7 、百年老店（如同仁堂）整體轉(zhuǎn)讓，如用剩余法和收益法計(jì)算，其結(jié)果中包含著商譽(yù)價(jià)值，要扣除掉?？鄢康禺a(chǎn)以外資產(chǎn)的貢獻(xiàn)；8 、房地的匹配問題。六、 資料的搜集。資料反映形成價(jià)格的影響因素，哪些因素對(duì)價(jià)格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對(duì)性）1 、 一般資料：（1）項(xiàng)目的有關(guān)資料：估價(jià)目的（委托方提供）；委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）；項(xiàng)目有關(guān)文件

9、。（2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的資料：一般性的； 地區(qū)性的； 本類型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、特殊物業(yè)）（3）估價(jià)對(duì)象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況（4）估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件資料： 交通。 環(huán)境。 繁華程度。（5）相關(guān)法律、法規(guī)、政策。2、不同估價(jià)方法應(yīng)收集的主要資料（四章P191 ）（1）市場(chǎng)比較法： 交易實(shí)例及實(shí)例房地產(chǎn)狀況。不同交易情況價(jià)格差異的資料。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)及匯率方面的資料。房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。（2）成本法： 土地取得成本方面的資料。土地開發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。管理費(fèi)用方面的資料。利息率、利潤(rùn)率、稅費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。建筑物成新度、重新購(gòu)建價(jià)格方面的資料。建筑物的

10、折舊方面的資料。（3）收益法： 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益或租賃收的資料。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和似房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用資料。 折舊、剩余收益年限等資料。 資本化率方面的資料。（4）假設(shè)開發(fā)法： 同類房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)狀況、未來趨勢(shì)。同類房地產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)。 同類項(xiàng)目開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用。 同類項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)或收益資料。折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。七 估價(jià)報(bào)告（1） 閱讀報(bào)告：1 、先了解估價(jià)基本事項(xiàng)。2、了解價(jià)值定義。3、了解方法技術(shù)思路。4、看估價(jià)依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說明。5、測(cè)算過程。6、估價(jià)結(jié)果（2） 錯(cuò)誤類型1、不全面。缺有效期、價(jià)格內(nèi)涵、資質(zhì)等；假設(shè)限制條件；估價(jià)依據(jù)、基準(zhǔn)地價(jià)、估價(jià)人 員

11、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；估價(jià)結(jié)果。2、不規(guī)范。術(shù)語不規(guī)范； 表達(dá)方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；錯(cuò)別字。3、不充分。（1）取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來源、資本化率取值）；（2）推理說明不充分。 時(shí)間修正未說明市場(chǎng)狀況分析。 比準(zhǔn)價(jià)格的未說明理由。如加權(quán)、平均。各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。4、不一致。結(jié)果報(bào)告與技術(shù)報(bào)告不一致；兩種方法之間參數(shù)不一致（基準(zhǔn)地價(jià)、比較法中的年期修 正、資本化率）；報(bào)告中有兩個(gè)估價(jià)對(duì)象，分開評(píng)時(shí)參數(shù)不對(duì)應(yīng)；前面的因素分析和后而后面的取值 計(jì)算不一致；推理說明與結(jié)論不一致。5、不正確。每一項(xiàng)描述不正確（評(píng)估目的）；推理分析不正確（與常理相悖）；方法選用不正 確；技術(shù)路線

12、不正確（公式、價(jià)值內(nèi)涵、時(shí)點(diǎn)、形成過程）（3） 常見錯(cuò)誤A、封面B、目錄C、致委托方函（時(shí)點(diǎn)、對(duì)象、目的、結(jié)果、簽字、蓋章） D、估價(jià)師聲明E、假設(shè)和限制條件： 說明不全（評(píng)估時(shí)，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè)）； 他項(xiàng)權(quán)利 （抵押權(quán)對(duì)資產(chǎn)的影響）； 特殊處理（無法確認(rèn)的數(shù)據(jù)特殊處理）；權(quán)證說明（證與用途不一致，產(chǎn)權(quán)問題，他項(xiàng)權(quán)利是否評(píng)估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應(yīng)40 年，證載 70 年，要按40 年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說明）。F、估價(jià)結(jié)果報(bào)告（1 ） 委托方（一般無誤）（2 ） 估價(jià)方（看是否超級(jí)評(píng)估）（3）估價(jià)對(duì)象：區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益。面積前后不符，分部之和不符合總面積；產(chǎn)權(quán)狀況：

13、土地權(quán)利、性質(zhì)（集體還是國(guó)有）、出讓年限、出讓起止日期、剩余年限、有無糾紛、他項(xiàng)權(quán)利、共有權(quán)，是否為劃撥土地。規(guī)劃條件：改變用途、改擴(kuò)建等變更情況。建筑物裝修情況要詳細(xì)、尤其是商業(yè)用途。建筑物建成時(shí)間、已使用年限、耐用年限、尚可使用年限。土地用途，建筑物用途，不同樓層用 途。估價(jià)對(duì)象介紹不全面，缺少直接作用于價(jià)格的重要內(nèi)容。（4）估價(jià)目的；（5 ）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（與估價(jià)目的對(duì)應(yīng)精確到年月日）（6）價(jià)值定義（價(jià)值類型標(biāo)準(zhǔn)及對(duì)應(yīng)的有關(guān)條件）（7 ）估價(jià)依據(jù)（法律法規(guī)、技術(shù)依據(jù)、委托方提供的估價(jià)人員掌握及收集的資料）（8 ）估價(jià)原則。（9）估價(jià)方法的說明（方法的選用，方法定義及估價(jià)思路，往往說明不全面）（

14、 10 ）估價(jià)結(jié)果（單價(jià)、總價(jià)要求大寫，涉及到劃撥土地時(shí)，土地收益應(yīng)單獨(dú)列示，涉及外匯時(shí)要把對(duì)應(yīng)時(shí)點(diǎn)的匯率折合成人民幣）。對(duì)不可量化因素作調(diào)整，并在報(bào)告中闡述理由。（ 11 ）估價(jià)人員（蓋章、簽字）（ 12 ）估價(jià)作業(yè)日期。（ 13 ）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（與房地產(chǎn)市場(chǎng)變化有關(guān)，變化快則有效期短，反之則長(zhǎng)）。G 、估價(jià)技術(shù)報(bào)告（留機(jī)構(gòu)存檔，體現(xiàn)報(bào)告質(zhì)量）（1 ）區(qū)域因素與市場(chǎng)背景均指本地區(qū)同類房地產(chǎn)的狀況（2）資料包括過去現(xiàn)在和將來的（過去的資料時(shí)間相隔不能太久，未來屬市場(chǎng)預(yù)測(cè)要和時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)）（3）個(gè)別因素、區(qū)域因素、市場(chǎng)背景三大分析與計(jì)算過程中的取值要對(duì)應(yīng)（4）資料要客觀、真實(shí)，引用資料應(yīng)標(biāo)出

15、，用詞要規(guī)范，不能夸張（5）最高最佳使用分析：應(yīng)說明房地產(chǎn)現(xiàn)狀和規(guī)劃要求、估價(jià)時(shí)用途的確定（6）估價(jià)方法的選用： 思路 方法 采用方法的理由 方法適用的條件和范圍（7）測(cè)算過程H 、估價(jià)結(jié)果的確定：一定要有論述，有說明，有充足的理由，要符合一般規(guī)定，要與結(jié)果報(bào)告保持一致。I 、附件：包括機(jī)構(gòu)資質(zhì)、估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)資料、估價(jià)人員資質(zhì)證書復(fù)印件、引用有關(guān)的技術(shù)資料、反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料八、運(yùn)用各種估價(jià)方法時(shí)應(yīng)注意的問題。市場(chǎng)比較法可比實(shí)例選擇不當(dāng)（八小方面，類似房地產(chǎn)、用途、交易類型應(yīng)一致，時(shí)間0 1年） 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)易出錯(cuò)（樓面價(jià)與地價(jià)，幣種換算，建筑面積，使用面積，收益面積） 交易情況修正（

16、修正的方向，分子分母位置） 交易日期修正（說明理由是否充分，環(huán)比和定基指數(shù)的正確運(yùn)用）房地產(chǎn)狀況修正（直接修正還是間接修正、權(quán)重、分子分母、單項(xiàng)修正020% ,綜合修正030%）收益法,（有限年期公式適用條件及年凈收益、資本化率、收益年限的確定） 計(jì)算收益時(shí)未采用客觀收益而采用個(gè)別收益，錯(cuò)誤 收益面積有誤（大堂、技術(shù)層、公共面積不算收益面積，辦公自用面積不算收益面積，自用屬公司企業(yè)性質(zhì)的算收益面積。車庫、高爾夫球場(chǎng)客房一般不按面積計(jì)算收益，具體要看收益條件是如何給出的。收益要與相應(yīng)面積對(duì)應(yīng)好） 收益項(xiàng)目要全、不要漏項(xiàng)（易漏租賃保證金和押金等的利息收入） 費(fèi)用也要客觀（P199 教材） a 不包

17、含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等，即純收益中包含以上各項(xiàng)）。b 必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入中是否扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)要分析租約決定） 帶有租約的情況（p12 規(guī)范）對(duì)其是否客觀的說明 純收益的確定是否穩(wěn)定，變化的趨勢(shì)如何必須有充足的說明資本化率的確定要充分說明理由；收益年限的確定； 公式運(yùn)用是否正確。成本法,生地、毛地、熟地、劃撥地、出讓地、舊建筑物；開發(fā)成本的確定要有依據(jù)；管理費(fèi)用的確定；計(jì)息期易出錯(cuò)，利息的計(jì)算基數(shù)是土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)，容易缺項(xiàng)；開發(fā)利潤(rùn)：要與利潤(rùn)基數(shù)對(duì)應(yīng)好。利潤(rùn)率最好用房地

18、產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率或參考社會(huì)平均利潤(rùn)率。四種利潤(rùn)率與基數(shù)的對(duì)應(yīng)關(guān)系（P145理論與方法）易出錯(cuò)；稅費(fèi)；折舊。注意自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命，實(shí)際經(jīng)過年數(shù)、有效經(jīng)過年數(shù)。折舊方法的綜合運(yùn)用，以年限法（其中主要為直線法）為主。分部分項(xiàng)折舊要將長(zhǎng)短壽命的項(xiàng)目分別折舊；若市場(chǎng)不穩(wěn)定，應(yīng)有市場(chǎng)狀況修正。假設(shè)開發(fā)法（要把握好開發(fā)前和開發(fā)后的狀態(tài)，傳統(tǒng)方法中利息利潤(rùn)要單獨(dú)計(jì)算，現(xiàn)金流量法中的利息利潤(rùn)已隱含在折現(xiàn)過程中了。兩種方法的資金核算點(diǎn)不同，傳統(tǒng)方法往后算，流量法往前算。開發(fā)經(jīng)營(yíng)期要結(jié)合畫圖掌握，開發(fā)期分前期和建造期）最佳開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分；估算開發(fā)總價(jià)值若用比較法確定，比較過程中應(yīng)有相當(dāng)?shù)恼f明，若用收

19、益法要注意收益法中常見的問題；建造成本和管理費(fèi)用、公共設(shè)備層成本也屬建造成本開發(fā)期銷售期的確定是否合理，要按客觀的計(jì)算利息和折現(xiàn)（計(jì)息期和折現(xiàn)年限，計(jì)息基數(shù)，折現(xiàn)率的確定是否正確。）九、幾個(gè)概念1 、 房地產(chǎn)可視為實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合。 實(shí)物可分為有形的實(shí)體及其質(zhì)量、組合完成的功能三個(gè)方面。 權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益。地役權(quán)的存在會(huì)降低土地的價(jià)值。 兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，其價(jià)值可能有很大的不同。 兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物不同，其價(jià)值可能有很大的不同。 兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況均相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，其價(jià)值可能有很大的不同。2 、 相鄰關(guān)系，從義務(wù)方面來說，是對(duì)房地

20、產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制。3 、 一宗坐落位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限較短而價(jià)值很低。4 、 對(duì)于一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價(jià)格，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看其價(jià)格是趨于下降的。5 、 從全社會(huì)角度來看，土地的自然供給是完全無彈性的；但對(duì)于某種特定用途的土地來說，土地供給是有彈性的。6 、 在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)所使用的折現(xiàn)率是單個(gè)投資者所要求的最低收益率。7 、 在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。8 、 收益遞減規(guī)律對(duì)于一宗土地來說，表現(xiàn)在對(duì)該宗地的使用強(qiáng)度（如建筑層數(shù)、高度、容積率、規(guī)模）超過一定限度后，收益開始下降。9 、 地價(jià)與土地面積大小的關(guān)系是可變

21、的。一般地，在城市繁華地段對(duì)面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相對(duì)較低。10 、 從較長(zhǎng)時(shí)期來看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國(guó)民收入的增長(zhǎng)率。第一部分房地產(chǎn)估價(jià)原則：1、 合法原則：必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。 1 、 產(chǎn)權(quán)合法。估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法的產(chǎn)權(quán)。在無法確認(rèn)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)的合法性的情況下，必須在估價(jià)報(bào)告中說明估價(jià)過程和結(jié)論是在假定估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)的情況下才是有效的 2 、用途合法。應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對(duì)該宗地進(jìn)行估價(jià)就必須以其使用符合這些規(guī)定

22、為前提。如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，即使從其坐落位置、周圍環(huán)境等來看，適合用作商業(yè)用地，但也必須以居住用途為前提來估價(jià)；除非申請(qǐng)變更為商業(yè)用途，而且能夠獲得批準(zhǔn)。 3、合法交易或合法處分。處分方式包括買賣、租賃、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等。如抵押：法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不能以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象，或者說這類房地產(chǎn)沒有抵押價(jià)值。設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)方可優(yōu)先受償。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債 權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。 4 、其他

23、方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。如，評(píng)估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。2、 最高最佳使用原則：指法律上許可，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，價(jià)值最大化。包括最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度。1 、 法律上許可。對(duì)于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。2 、技術(shù)上可能。對(duì)于每一種潛在的使用方式，要檢查其它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等。3 、經(jīng)濟(jì)上可行。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是：針對(duì)每一種使用方式，首先估計(jì)其未來收入和支出流量，然后將此未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將兩者進(jìn)行比較。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)

24、濟(jì)上可行性。4、價(jià)值最大化。收益遞增遞減原理?？梢詭椭覀兇_定最佳集約度和最佳規(guī)模。均衡原理。以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳集約度和最佳規(guī)模。以建筑物和土地組合來講，建筑物與土地比較，如果過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用得不到有效發(fā)揮，從而降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。適合原理。是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)來判定是否為最高最佳使用。最高最佳使用原理要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。如：某宗房地產(chǎn)，城市規(guī)劃規(guī)定既可用作商業(yè)用途，也可用作居住用

25、途，如果用途商業(yè)用途能夠取得最大收益，則估價(jià)應(yīng)以商業(yè)用途為前提；反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當(dāng)估價(jià)對(duì)象已作了某種使用，則估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并在估價(jià)報(bào)告中予以說明：1 、 保持現(xiàn)狀前提?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額。2 、裝修改造前提。認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。其條件是：預(yù)計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的增加大于裝修改造費(fèi)用。3 、轉(zhuǎn)換用途前提。其條件是：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地

26、產(chǎn)價(jià)值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用。4 、重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑后再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)。5 、上述情形的某種組合。3、 替代原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。估價(jià)時(shí)要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。4、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。1 、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)在過去的情形。多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議而引發(fā)的復(fù)核估價(jià)。2 、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，

27、估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形。多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。3 、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形。最常見、最大量的，包括在建工程估價(jià)。4 、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的情形。如預(yù)售或預(yù)購(gòu)價(jià)格。5 、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的情形。多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法中常用。5、 公平原則：要求估價(jià)人員必須有良好的職業(yè)道德。（換位思考。買者不枉花一分錢，賣者不少得一分錢）第二部分估價(jià)程序1、 獲取估價(jià)業(yè)務(wù)：方法有被動(dòng)接受、主動(dòng)爭(zhēng)取和自有自估三種。2、 受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)。1 、 明確估價(jià)目的。估價(jià)目的應(yīng)

28、由委托人提出。實(shí)際中往往是估價(jià)人員提出問題，委托人認(rèn)可。2 、明確估價(jià)對(duì)象。估價(jià)對(duì)象應(yīng)包括明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)體狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。估價(jià)對(duì)象及其內(nèi)容和范圍應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認(rèn)可后綜合確定。3 、明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，精確到日。4 、簽訂書面委托合同。3、 擬定估價(jià)作業(yè)方案。主要包括以下內(nèi)容：擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；預(yù)計(jì)所 需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)；擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。4、 搜集估價(jià)所需資料。主要有：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料；對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料；類似 房地產(chǎn)的交易、成

29、本、收益實(shí)例資料；反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。如對(duì)供出租用的寫字樓擬選用收益法進(jìn)行估價(jià)，則需要搜集可供出租的面積、租金水平、空置率及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等；如某塊土地?cái)M選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，則需要搜集規(guī)劃限定的用途、建筑高度、容積率、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、擬開發(fā)費(fèi)用等。搜集資料的途徑有：委托人提供；實(shí)地查勘；到政府有關(guān)部門查閱；詢問有關(guān)當(dāng)事人、咨詢公司等。5、 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象。形成“實(shí)地查勘記錄”，并簽名、注明查勘日期。6、 選定估價(jià)方法計(jì)算。7、 確定估價(jià)結(jié)果。檢查估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)差異的方法：按照從低級(jí)錯(cuò)誤到高級(jí)錯(cuò)誤的順序進(jìn)行檢查。計(jì)算過程是否有誤；基 礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；參數(shù)選取是否合理；公式選用是否恰當(dāng)；所選用的估

30、價(jià)方法是否切合估價(jià)對(duì)象和 估價(jià)目的；是否符合估價(jià)原則。特別強(qiáng)調(diào)：估價(jià)中的每一個(gè)數(shù)字都要有來源依據(jù)。8、 撰寫估價(jià)報(bào)告。估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的高低，取決于估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性、估價(jià)方法選用的正確性、參數(shù)確定的合理性、估價(jià)報(bào)告格式、文字表達(dá)水平及印刷質(zhì)量。對(duì)于成片多宗房地產(chǎn)的同時(shí)估價(jià)，且單宗房地產(chǎn)的價(jià)值較低時(shí)，估價(jià)報(bào)告可采用表格的形式。如舊城區(qū)居民房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)、居民預(yù)購(gòu)商品住宅的抵押估價(jià)報(bào)告可采用表格的形式。9、 交付估價(jià)報(bào)告。十、 報(bào)告的有效期和責(zé)任期十一、估價(jià)資料歸檔。歸資料包括：委托估價(jià)合同；向委托人出具的估價(jià)報(bào)告（包括附件）；實(shí) 地查勘記錄；估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況；估價(jià)中的不同意見和估價(jià)報(bào)告定稿之

31、前的重大調(diào)整或修改意 見；估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要保存和其他估價(jià)資料。估價(jià)資料的保存時(shí)間一般應(yīng)在15 年以上。第三部分房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定：即確定價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程。1、 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵形成過程1 、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估。 技術(shù)路線：先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價(jià)值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價(jià)值。此時(shí)土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。用成本法估價(jià)。價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳 納的款額。2 、損害

32、賠償估價(jià)。其價(jià)格內(nèi)涵是房地產(chǎn)因損壞所造成的價(jià)值損失或修復(fù)所需的費(fèi)用。2、 估價(jià)技術(shù)路線與估價(jià)方法1 、 市場(chǎng)比較法。價(jià)格形成過程是：房地產(chǎn)的正常市價(jià)是該房地產(chǎn)在公開市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)格，或者說是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認(rèn)可的價(jià)格。所以采用“選取類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格作為評(píng)估價(jià)格。”作技術(shù)路線。2 、成本法。是在無法通過市場(chǎng)直接得到估價(jià)對(duì)象的正常市價(jià)的情況下，我們可以通過對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格組成部分進(jìn)行分解，了解各價(jià)格組成部分的正常市價(jià)，再累加（積算）作為估價(jià)對(duì)象的正常市價(jià)。其價(jià)格形成過程是：房地產(chǎn)的價(jià)格是由其各組成部分的價(jià)值累加而成。3 、收益法。是將房地產(chǎn)作為一種投資，將該投資未來可以

33、獲得的所有凈收益折現(xiàn)后累加，所得結(jié)果不應(yīng)小于投資額，用這個(gè)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格。它的技術(shù)路線是：房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格是由房地產(chǎn)未來可獲得的收益決定的。4 、假設(shè)開發(fā)法。技術(shù)路線：未完成的房地產(chǎn)的價(jià)格取決于它完成后的價(jià)格和從未完成到完成階段所需增加的各項(xiàng)投入以及相應(yīng)的利稅。3、 不同估價(jià)對(duì)象的估價(jià)技術(shù)路線。1 、 估價(jià)對(duì)象原為在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的“集資房”。在不影響城市總體規(guī)劃、能夠形成基礎(chǔ)配套等前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后，可以發(fā)給房地產(chǎn)證，自發(fā)證之日起5 年以后可以上市。2 、房地產(chǎn)抵債評(píng)估，如果估價(jià)時(shí)點(diǎn)距離上市之日還有6 個(gè)月時(shí)間，此時(shí)的估價(jià)路線應(yīng)該是：先確定估價(jià)對(duì)象可

34、以上市之日的快速變現(xiàn)價(jià)值，再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)。3 、直管公房的出售基準(zhǔn)價(jià)格，采取的估價(jià)技術(shù)路線是：先明確價(jià)格內(nèi)涵，是考慮成新折扣的房屋重置價(jià)加上基準(zhǔn)地價(jià)，并且是選取一類具有相同地段、相同建筑結(jié)構(gòu)、相同建設(shè)年代的房屋，確定該類房屋的平均價(jià)格作為這一類房屋的基準(zhǔn)售價(jià)；然后在選用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法分別估算建筑物價(jià)格和地價(jià)；最終確定房屋的基準(zhǔn)售價(jià)。4 、企業(yè)聯(lián)營(yíng)技術(shù)路線，即聯(lián)營(yíng)企業(yè)的利潤(rùn)分配比例取決于投入聯(lián)營(yíng)企業(yè)的房的產(chǎn)價(jià)值。通過確定聯(lián)營(yíng)企業(yè)的利潤(rùn)分配比例確定聯(lián)營(yíng)企業(yè)涉及的房地產(chǎn)價(jià)值。我 的 案 例 筆 記 （03 年z 續(xù) ）第四部分估價(jià)方法：（估價(jià)理論與方法）一、市場(chǎng)比較法：難點(diǎn)是交易修正。1

35、、 適用對(duì)象和條件：適用對(duì)象是經(jīng)常性交易的房地產(chǎn)。適用條件是同一供求范圍內(nèi)的類似房地產(chǎn)交易案 例較多。 2、搜集交易實(shí)例。搜集內(nèi)容：交易雙方的基本情況和交易目的。要說明交易雙方是否在公開的市場(chǎng)狀況下進(jìn)行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包 括買賣、入股、抵債等； 交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況（權(quán)益、區(qū)位、實(shí)物三方面）。包括坐落位置、形狀與面積，地質(zhì)條件，購(gòu)物、 交通等環(huán)境條件，土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途，有關(guān)地上建筑物的基本情況，權(quán)利狀況； 成交日期； 成交價(jià)格。包括房地總價(jià)、房屋總價(jià)、土地總價(jià)及相應(yīng)的單價(jià)和房屋租金等，同時(shí)應(yīng)說明價(jià)格類型、價(jià) 格水平及貨幣種

36、類和貨幣單位等情況； 付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容； 交易情況。（見下面5）3 、 選 取 可 比 實(shí) 例 。 選 取 可 比 實(shí) 例 時(shí) 應(yīng) 符 合 ：（ 案 例 在 3 個(gè) 以 上 10 個(gè) 以 下 ）可比實(shí)例所處地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。 可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同（居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等）。 可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。（鋼結(jié)構(gòu)、鋼碎結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易 結(jié)構(gòu)） 可比實(shí)例規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)（面積不能相差太大）?？杀葘?shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)

37、相同（出讓與劃撥、商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房等）?？杀葘?shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合（抵押、租賃、買賣、征用等）。 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近（一般在一年以內(nèi)）。 可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格或可修正為正常成交價(jià)格。4 、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位（不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國(guó)人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計(jì)算買入價(jià)和賣出價(jià)的平均價(jià)）、統(tǒng)一面積內(nèi)涵（土地分劃撥、出讓，建筑物分使用面積、套內(nèi)面積和建筑面積）、統(tǒng)一面積單位。5 、交易情況修正。進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為

38、正常價(jià)格。（a 有利害人之間的交易；b 急于出售或急于購(gòu)買的交易；c 交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易；d 交易雙方劃某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易；e 特殊方式的交易，如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售；f 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)，如應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由賣方來繳納或應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)買賣雙方協(xié)議由買方來繳納；g 相鄰房地產(chǎn)合并交易；h 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。）對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的調(diào)整方法： 正常成交 價(jià) 格應(yīng) 由 賣 方 負(fù) 擔(dān) 的 稅 費(fèi) =賣 方 實(shí) 際 得 到 的 價(jià) 格 正常成交 價(jià) 格+應(yīng) 由 買 方 負(fù) 擔(dān) 的 稅 費(fèi) =買 方 實(shí) 際 支 付 的 價(jià) 格 。6 、

39、交易日期修正。應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。可通過價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率，有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng) 率兩種。 采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X （ 1 價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X （ 1 價(jià)格變動(dòng)率X期數(shù)）=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 在實(shí)際的交易日期修正中，有下列幾類價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率可供選用：一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率；建 筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率；建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率；建

40、筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率；房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。如果引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的是單純的通貨膨脹因素，則可選用一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率。在無房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率的情況下，估價(jià)人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和發(fā)展趨勢(shì)及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷，加以修正。7 、 房 地 產(chǎn) 狀 況 修 正 。 可 分 為 權(quán) 益 狀 況 修 正 、 區(qū) 位 狀 況 修 正 和 實(shí) 物 狀 況 修 正 。 思路是：首先列出對(duì)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素；其次判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；然后將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差

41、異造成的價(jià)格差異程度（直接比較和間接比較）；最后根據(jù)差異程度對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整?？捎冒俜致史?、差額法和回歸分析法進(jìn)行修正。注意：可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況是在成交日期時(shí)的狀況。8 、求取比準(zhǔn)價(jià)格。采用百分率法、差額法和回歸分析法。每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20%， 綜 合 調(diào) 整 不 得 超 過 30%。*9、方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：可比實(shí)例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)類型，估價(jià)目的是否吻合，結(jié)構(gòu)是否一致，面積是否相當(dāng)?shù)?，距待估房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否長(zhǎng)于1 年，長(zhǎng)于1年的說明理由；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否有誤，搜集的數(shù)據(jù)是否有可比性（建立價(jià)格可比基礎(chǔ)），是否剔除了交易稅費(fèi)的非正

42、常負(fù)擔(dān)。影響因素的選擇是否合適；注意修正的方法是用直接比較還是間接比較；各因素 的修正方向是否有誤。因素說明表中的因素與描述中因素是否一致。各單項(xiàng)修正和綜合修正是否超出了修正幅度。最終比準(zhǔn)價(jià)格是否進(jìn)行了綜合和說明。二、 收益法：難點(diǎn)是求取凈收益時(shí)扣除項(xiàng)目的準(zhǔn)確界定和資本化率的確定。1 、基本思路：由于房地產(chǎn)壽命長(zhǎng)久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來繼續(xù)獲得收益。所以，購(gòu)買收益性房地產(chǎn)可以視為一種投資。投資者購(gòu)買收益性房地產(chǎn)，實(shí)質(zhì)是以現(xiàn)在的一筆資金去換取期望在未來可以獲得的一系列資金。在實(shí)際估價(jià)中，我們把一切不是由房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益都當(dāng)作是“運(yùn)營(yíng)費(fèi)用”，由有效毛收入中扣除

43、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，得到的凈收益，就是房地產(chǎn)本身創(chuàng)造的收益。收益性房地產(chǎn)的價(jià)值高低取決于：可獲得收益的大小；可獲得凈收益期限的長(zhǎng)短；獲得該凈收益的可靠性。2 、收益法適用的對(duì)象和條件：收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。但不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要它所屬的這類房地產(chǎn)有收益即可。如目前自用或空閑的住宅，可設(shè)想為出租情況下運(yùn)用此方法。收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠量化。3 、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料；如潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等（均為客觀值）。4 、估算潛在毛收入：是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入。5 、估算有效毛收入：是由潛在毛收入扣除空置、

44、拖欠租金（遲延支付租金和不付租金）以及其他原因造 成的收入損失后所得到的收入。6 、估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：指維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收 益。不包括所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款償還額、建筑物折舊、土地?cái)偺豳M(fèi)、房地產(chǎn)改建擴(kuò)建費(fèi)。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率=運(yùn)營(yíng)費(fèi)用/有效毛收入7 、凈收益的求?。撼鲎庑头康禺a(chǎn)。凈收益 =租賃收入-維修費(fèi)-管理費(fèi)-保險(xiǎn)費(fèi)-稅金-租賃代理費(fèi)租金收入=有效毛收入+租賃保證金、押金等利息收入在實(shí)際求取時(shí)，維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)是否要扣除，應(yīng)在分析租賃契約的基礎(chǔ)上決定。應(yīng)該注意租約約定稅費(fèi)由誰負(fù)擔(dān)，從而確定扣除項(xiàng)目。帶家具、設(shè)備出租的，應(yīng)扣

45、除其對(duì)房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)。直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)。其特點(diǎn)是房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金和經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒有分開。A、商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)。凈收益=銷售收入商品銷售成本經(jīng)營(yíng)費(fèi)用商品銷售稅金及附加管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn)。B、工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)。凈收益=產(chǎn)品銷售收入-生產(chǎn)成本-產(chǎn)品銷售費(fèi)用-產(chǎn)品銷售稅金及附加管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用廠商利潤(rùn)。自用或尚未使用的房地產(chǎn)：比照同一市場(chǎng)上有收益的類似房地產(chǎn)有關(guān)資料計(jì)算，或直接比較得出。混合型。看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的組合，分別計(jì)算，然后綜合。估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金采用

46、租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。8 、資本化率的確定。市場(chǎng)提取法：是通過搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。A、在V=a/r情況下，可以采用同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的凈收益與其成交價(jià)格的比率作為資本化率。B、在V=a1 1/(1+r)n/r的情況下，通過試錯(cuò)法或內(nèi)插法求取。C、在在V=a/(rg)情況下

47、，是通過r=a/V+g 來求取r。安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法(累加法)：安全利率選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債利率或中國(guó)人民銀行公布的一年期存款年利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償投資帶來的優(yōu)惠。投資收益率排序插入法。找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。投資組合技術(shù)：抵押貸款與自有資金的組合。將抵押貸款與自有資金的組合是將購(gòu)買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率。R=M &# 8

48、226;RM+ ( 1 M) RERM 抵押貸款收益率RE 自有資本要求的正常收益率L 抵押貸款額度(比例)土地與建筑物的組合。R0=L &# 8226;RL+ ( 1 L) RB RB 建筑物資本化率RL 土地資本化率資本化率實(shí)質(zhì)上是一種投資收益率，它應(yīng)等同于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資收益率。9、剩余技術(shù)。土地剩余技術(shù)。VL= (AoVBXRB) / RL , 土地剩余技術(shù)在土地難以采用其他方法估價(jià)時(shí)，是有效的方法。另外，在需要對(duì)附有舊建筑物的土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，雖然采用比較法求得設(shè)想該舊建筑物不存在時(shí)的空地價(jià)值，但對(duì)于因附有舊建筑物而導(dǎo)致的土地價(jià)值降低應(yīng)減價(jià)多少，比較法通常難以解決，這時(shí)如果運(yùn)用土地剩

49、余技術(shù)便可以求得。建筑物剩余技術(shù)。VB= (AoVLXRL) / RB ,建筑物剩余技術(shù)對(duì)于檢驗(yàn)建筑物相對(duì)于土地是否過大或過小很有用處。此外，它還可以用來估計(jì)建筑物的折舊，即將建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格減去運(yùn)用建筑物剩余技術(shù)求取的建筑物價(jià)值。用收益法評(píng)估房地產(chǎn)整體價(jià)值時(shí)，不宜分別估算出土地和建筑物的價(jià)值后再進(jìn)行簡(jiǎn)單的加總。但如果知道了房地整體價(jià)值后，為了分離出土地或建筑物的價(jià)值，可利用求出的土地或建筑的凈收益余值求取。10 、收益年限的確定：對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)。應(yīng)分別根據(jù)土地使用年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定未來可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)；對(duì)于土地與建筑物合成體的估

50、價(jià)對(duì)象。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，就根據(jù)土地使用年限確定未來可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)；對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限結(jié)束的，可采用下列方式之一：A 先根據(jù)經(jīng)濟(jì)壽命確定未來可獲收益年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)；再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。 B 將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)。11、凈收益求取時(shí)有關(guān)參數(shù)的取舍。有形收益和無形收益。在求取凈收益

51、時(shí)，不僅要包括有形收益， 還要考慮各種無形收益。但如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮。實(shí)際收益和客觀收益。應(yīng)以客觀收益為估價(jià)的依據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金應(yīng)采用租約所確定 的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。12 、收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格。(預(yù)知未來若干年的凈收益及若干年后的價(jià)格的公式) tV=E ai/(1+r)i+ Vt/(1+r)t V=a/(r g)1 (1+g)t/(1+r)t+Vt/(1+r)t i=1V=a/(r+g)1 (1 g)t/(1+r)t+Vt/(1+r)t以上公式適用于房地產(chǎn)目前的價(jià)格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測(cè)未來的價(jià)格時(shí)，特別

52、是在某地 區(qū)將會(huì)出現(xiàn)較大改觀或房地產(chǎn)市場(chǎng)行情預(yù)計(jì)有較大變化的情況下(注意每種公式的假設(shè)條件和適用范 圍)。P197 、 202 、 221-225 例*13、方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：收益是否采用客觀收益，是否考慮租約限制、空置率、損 失率，對(duì)于客觀收益沒有考慮到未來的變化，收益均應(yīng)以年為單位，查看是否一致；運(yùn)營(yíng)成本考慮得是 否全面，是否剝離了其他資產(chǎn)的收益，是否漏項(xiàng)和重復(fù)計(jì)算問題；資本化率的確定理由是否充分，方式 是否正確。選用的是綜合收益率，還是土地收益率或建筑物收益率，以及各種收益率所對(duì)應(yīng)的收益；收 益年限的確定是否正確；模型的選用是否正確，對(duì)其前提條件是否作了說明等。三、成本法：難

53、點(diǎn)是折舊的求取成本法的理論依據(jù)，從賣方的角度來看，是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。其價(jià)格基于“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投 入，是賣方愿意接受的最低價(jià)格；從買方的角度來看，是替代原理。即買方愿意支付的最高價(jià)格。1 、成本法的適用對(duì)象和條件：只要是新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)。單純的建筑物的估價(jià)通常也采用成本法。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估 價(jià) 一般適合在農(nóng)村地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、新開發(fā)地區(qū)以及舊城改造地區(qū) * 現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本。也就是

54、說，成本的增加并不一定增加其價(jià)值，投入成本不多也不一定說明其價(jià)值不高 2、運(yùn)用成本法時(shí)注意：要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個(gè)具體的開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀 成本是假設(shè)開發(fā)建造時(shí)大多數(shù)開發(fā)商的正常花費(fèi)，在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本。要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來確 定評(píng)估價(jià)值 3、操作步驟：搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；估算重新購(gòu)建價(jià)格；估算折舊； 求取積算價(jià)格 4、價(jià)格構(gòu)成土地取得費(fèi)。征用農(nóng)用地，土地取得成本包括農(nóng)用地征用費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理 費(fèi)(由用地單位在征地費(fèi)總額的基礎(chǔ)上按一定

55、比例支付的管理費(fèi)，其收取標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)征地包干方式的不同， 為 征 地 費(fèi) 總 額 的 1 .5%3%) 、 政 府 規(guī) 定 的 其 他 有 關(guān) 稅 費(fèi) 和 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 金 等 房屋拆遷的，土地取得成本包括拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)(被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)、購(gòu)建拆遷安置用房費(fèi)、 安置補(bǔ)助費(fèi)、被拆遷單位和個(gè)體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)、房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)、 政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi))和土地使用權(quán)出讓金等 在市場(chǎng)上“購(gòu)買”的，如購(gòu)買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括 購(gòu)買土地的價(jià)款和在購(gòu)買時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等開發(fā)成本。分為土地開發(fā)成本和建造成本。包括：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施